資產評估報告會計1221班648-658小組組員分工及介紹：評估結論實地調查評估方法評估過程王瀟琦120330648吳翔宇120330649薛杰120330650張爽120330656鄭妍120330658殷曉彤120330652張歡120330654張玉120330657評估原則評估依據評估對象基準日收集資料殷夢姚120330651余睿璇120330653張睿120330655摘要：會計1221班648-658小組接受北方投資集團的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委估資產在2015年5月23日這一評估基準日的價值進行了估算。正文目錄1委托方與資產占有方概況2評估目的3評估范圍和對象4評估基準日正文目錄

5評估原則

6評估依據

7評估方法

8評估過程正文目錄

9評估結論

10重大事項說明

11法律效力、使用范圍和有效期

12評估報告提出日期

一.委托方與資產占有方概況：評估委托方：北方投資集團資產占有方：燕郊冶金一局思語商店注冊地址：北京東燕郊冶金一局思語商店企業性質：個體工商戶法定代表人：劉思語二.評估目的：評估燕郊冶金商店的價值，了解房地產租賃情況，以便出租轉讓。

三.評估范圍和對象：對象：燕郊冶金商店四.評估基準日：2015年5月23日

注：評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。

五.評估原則：合法原則合法產權指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證能夠使評估對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。合法使用合法處分合法原則

六.評估依據：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國房地產管理法》《中華人民共和國擔保法》《房地產估價規范》《城市房地產抵押管理辦法》《房地產抵押估價指導意見》《廊坊市基準地價》估價人員現場勘查取得的資料。本估價小組掌握的房地產市場相關資料。七.評估方法：

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產價值評估，因為本小組評估的是燕郊冶金商店，因此選擇收益法。桌椅狀況資料如下：序號內容數量備注一年房地產總收益36100.00市場年租金*（1-空置率）1年租金38000根據估價人員對同類商店租金水平的調查進行確定判斷。2空置率5%根據評估人員對該商店的實地調查，空置面積約為5.5平方米，即空置率約為5%。桌椅狀況資料如下：序號內容數量備注二年總費用58081至4項之和1管理費722指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，按總收益的2%計。2維修費700指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用3房產稅4332按房地產總收益的12%計4保險費54按房屋重置價格（27000元）的0.2%計桌椅狀況資料如下：序號內容數量備注三年租金凈收入A30292指房地產年總收入-年總費用四折現率R7.8%本次評估對象目前處于正常出租狀態，風險無特別狀況與同類物業相當。五剩余受益年限n（年）30商業用房年限40年，已用10年。六房地產價值347570.408A/R*[1-1/(1+R)n]計算過程如下：1、折現率的確定：評估人員走訪了該商店，向該商店物業租賃管理和統計部門的人員進行了較深入的咨詢。根據情況介紹，不同物業類型和地區狀況，存在一定的差異。根據公式收益率=年租金/房屋售價+房價年升值率估計得出折現率7.8%。注：根據本小組調查得到，年租金為38000元，房屋售價7000*110=770000元，估計房屋每平米上漲了200元計算過程如下：2、房地產評估價值：房地產價值=房地產凈收益/房地產折現率房地產凈收益=房地產客觀總收益-房地產客觀總費用計算得出：房地產凈收益=38000*（1-5%）-（722+700+4332+54）=30292元房地產價值=A/R*[1-1/(1+R)n]=30292/7.8%*[1-1/(1+7.8%)30]=347570.408元八.評估過程制定評估計劃階段實施準備階段清查收尾階段九.評估結論：

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的房地產價值為人民幣347570.408元。十.重大事項說明1、本報告未考慮該評估對象所負欠的質押、擔保、應繳稅、費、債項或法律糾紛等可能影響其評估價值的任何限制。2、注冊資產評估師在被評估資產中沒有現實的和預期的利益，同時與相關各方沒有個人利益關系或偏見。3、注冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。4、對資產占有方存在的可能影響資產評估價值的瑕疵事項，委托方和資產占有方未作特殊說明而評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，本評估機構及評估人員不承擔相關責任。5、委托方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產的完整性、合法性和真實性負責，委托方對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。6、評估人員在評估過程中未考慮委估資產在購置過程中產生的負債問題。十.重大事項說明7、評估基準日后、有效期以內資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。當評估方法為成本法時，應按實際發生額進行調整；若資產價格標準發生變化，并對資產評估價產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價。如果評估工作結束前資產價格已經發生了顯著變化，無法改變評估基準日，但資產價格的調整方法簡單、易于掌握時，委托方在資產實際作價時，應進行相應調整。8、附件與其報告正文配套使用方有效。十一.法律效力.使用范圍.有效期（一）評估報告的法律效力和使用范圍1．本評估報告系評估專業人員依據國家有關規定出具的具有規定的法律效力的文件。2．本評估報告的評估結果僅限于本次評估目的使用，用于其它目的時無效。3．本報告書的評估結論僅供委托方為本次評估目的和送交資產評估主管機關審查使用，報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，本小組不會隨意向他人提供或公開。十一.法律效力.使用范圍.有效期（二）評估報告的有效期1．本報告書評估結論有效期限為一年：自評估基準日2015年5月23日起至2016年5月23日止。當評估目的在評估基準日后的一年內實現時，要以評估結果作為依據；超過一年，需重新評估。2．本評估報告在評估機構簽字蓋章后，具有法律效力。附：評估備查資料清單：燕郊冶金一局思語商店：土地面積160平方米建筑面積110平方米建筑重置價格27000元租金38000元已使用年限10年尚可使用年限30年附：資產評估相關法規：1、國務院91號令《資產評估管理辦法》2、財政部頒布的《資產評估準則》3