吉安縣德逸項目市場研究及項目定位本次報告將對項目推盤難點的策略進行主要說明：而本案難點在于商業(yè)產(chǎn)權(quán)類別墅型產(chǎn)品的推廣及去化。而針對普通住宅部分待下階段具體工作中將進一步展開。1、消費形態(tài)：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)處于初級發(fā)展階段，消費者認知層面低，消費者構(gòu)成多樣化，但當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力相對較弱。2、產(chǎn)品形態(tài)：本案特殊的立地條件決定了，當(dāng)?shù)貍€案與本案可比性弱。3、區(qū)位：項目深處工業(yè)開發(fā)區(qū)，生活性配套有限，居住條件不理想。開發(fā)背景分析最大問題：項目支撐點不足，難點在于商業(yè)產(chǎn)權(quán)部分。本案的合理性解決方案：1：深度研究該區(qū)域市場，尋找未來可利用的市場機會點；2：深度研究國內(nèi)同類型案例可參考，找尋適合本案的開發(fā)方案；3：綜合剖析問題所在，最終實現(xiàn)該地塊順利開發(fā)。核心問題分解本案的核心問題是：如何化解項目自身劣勢，實現(xiàn)項目去化，建立合理模式？項目工作階段劃分項目本體分析：立足項目自身用地現(xiàn)狀、規(guī)劃條件、周邊資源等，梳理項目價值點。項目于市場：通過對房地產(chǎn)市場環(huán)境了解，幫助項目更好地規(guī)避系統(tǒng)開發(fā)風(fēng)險與發(fā)現(xiàn)項目市場空間。通過類似案例的研究與啟示，基于項目用地條件，尋找項目市場定位。對原方案進行評估，并指出需要改進的問題點。給出項目解決方案，并對本案進行初步定位。項目發(fā)展分析及定位建議幾何將主要是在項目發(fā)展與定位方向上與貴司進行溝通與建議。第一階段報告框架

項目本體屬性分析

項目物業(yè)的市場檢驗

物業(yè)開發(fā)思考

項目整體定位PART1PART2PART4PART3項目本體屬性分析1項目本體屬性分析/經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)而言：本地快容積率高，地快小。地快上規(guī)劃有酒店/商業(yè)/住宅。整體地快成長方形，地塊方正，整體地塊大部分為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，部分為商服和住宅性質(zhì)。項目數(shù)量規(guī)劃總用地面積41600建筑基底面積16500規(guī)劃計容總建筑面積102560其中酒店建筑面積18000辦公樓建筑面積185003.5f商業(yè)建筑面積16860沿街4F商業(yè)建筑面積9300沿街6F商業(yè)建筑面積730018F住宅建筑面積32600容積率2.47建筑密度39.70%綠地率31.00%18F住宅酒店1項目本體屬性分析/地塊研判項目實際情況匯總政策擦邊球：本案是作為鋼材市場而立項出讓的，土地功能性質(zhì)上偏向于商服用地，但依據(jù)對于投資合理性的考慮，投資方通過改變規(guī)劃條件已達到產(chǎn)品類型的區(qū)別。整體規(guī)劃受制于開發(fā)區(qū)批地政策：為此類別墅產(chǎn)品的開發(fā)中犧牲了相對優(yōu)異的設(shè)計，改換成了相對古板的聯(lián)排別墅式樣，且整體布局以兵營式排布，缺乏居住感。聯(lián)排產(chǎn)品商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)40年在產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)這塊，僅有的40年產(chǎn)權(quán)。酒店規(guī)模較小，僅作為普通的酒店規(guī)劃缺乏區(qū)域號召力酒店僅有1.8萬方的總建，在寫字樓這部分的體量也相對較小，難以互相聯(lián)動吸引客群。解讀影響1項目本體屬性分析/市場背景調(diào)控背景下2012年政策環(huán)境下，調(diào)控常態(tài)化，整體市場盤整。但隨著經(jīng)濟大環(huán)境的下滑，從緊的金融態(tài)勢即將改變:三次加息,六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降準(zhǔn)）限貸限制著外來高級灰們對于住宅的購買。而商業(yè)是他們切入市場的手段，也是我們的機會點。投資本區(qū)域住宅園區(qū)剛需低總價首次置業(yè)商業(yè)自持租讓限貸投資二次異地置業(yè)限購需求分析本區(qū)域特質(zhì)居住本地置業(yè)群體低總價單純的居住訴求投資自持租金收益情況異地置業(yè)群體相對高的居住屬性要求兼顧投資性質(zhì)升值潛力預(yù)期營業(yè)租售注冊公司辦公地點井岡山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(深圳產(chǎn)業(yè)園)地處江西中部的井岡山腳下，位于吉安市城南，一期規(guī)劃面積12.7平方公里。總規(guī)劃面積46.5平方公里。園區(qū)按照“把高新區(qū)建設(shè)成為吉安工業(yè)經(jīng)濟的增長極；體制和機制創(chuàng)新的示范區(qū)；中心城市的新組團；中國井岡山干部學(xué)院的社會實踐基地”的定位要求，將井開區(qū)建設(shè)成為以工為主、工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的“新型工業(yè)的聚集區(qū)、科學(xué)發(fā)展的示范區(qū)、財政增收的共享區(qū)”，成為“吉泰工業(yè)走廊”新型工業(yè)發(fā)展的新高地和全市園區(qū)經(jīng)濟的龍頭。1項目本體屬性分析/區(qū)域背景井岡山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)交通區(qū)位：井開區(qū)位于“大吉安市”城市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地東南部，屬于中心城區(qū)第四工業(yè)組團，交通便利。距省會南昌僅200公里，距贛州市180公里，距吉安市中心城區(qū)6公里。鐵路：其東側(cè)為國家經(jīng)濟大動脈——京九鐵路。區(qū)內(nèi)的鐵路貨運站吉安南站已建成使用，正在布置鐵路貨場和大型倉儲，將成為全市貨運交通中轉(zhuǎn)站,9月底恢復(fù)鐵路國際集裝箱業(yè)務(wù)，年內(nèi)實現(xiàn)“鐵海聯(lián)運”和“五定班列”的停靠；在開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的吉安出口加工區(qū)，正在向國務(wù)院申報。公路：高新區(qū)的南側(cè)為改道后的105國道，西側(cè)為105國道和江西境內(nèi)已通車的贛粵高速公路；港口：繞區(qū)而過的贛江可直通長江，其中的吉安港為江西的六大港口之一，擁有泊位36個，年吞吐能力60多萬噸；已通航的井岡山機場距高新區(qū)僅26公里。全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地,區(qū)域發(fā)展上處于政策上風(fēng)向。臺資企業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地江西省電子信息產(chǎn)業(yè)基地江西省和深圳市政府共創(chuàng)共辦的深圳產(chǎn)業(yè)園1項目本體屬性分析/政策機遇尋找，我們城市機會點在哪？幾何觀點：借助海西經(jīng)濟區(qū)發(fā)展勢頭，把握好江陰區(qū)位優(yōu)勢，利用好福清平潭崛起的利好。把握“城市機會”實現(xiàn)項目順勢開發(fā)。2022/11/513本案地快位于吉安縣井岡山技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，離吉安縣有10分鐘的車程，地處工業(yè)區(qū)邊緣地帶。地處：區(qū)位地處工業(yè)區(qū)邊緣地帶。距離配套生活區(qū)有一定距離，本案缺乏應(yīng)有生活配套。1項目本體屬性分析/地塊區(qū)位分析本案配套：缺乏有限配套，項目自身體量不大，也難以自成配套體系。競爭：周邊房地產(chǎn)開發(fā)多為普通高層住宅，無直接競爭及可比性。14生活配套：配套匱乏商業(yè)配套：本案區(qū)域內(nèi)僅有一條長不過百米的臨街店鋪最為該區(qū)域的服務(wù)中心。但離我案直線距離也有接近2公里公共配套基本有待完善，除了加油站，該地塊附近無基本公建，基本公建集中于2.公里外的管委會附近。該區(qū)域辦公產(chǎn)所所相對緊張，大型公司擁有配建土地，而小型公司缺乏辦公產(chǎn)所。工業(yè)區(qū)：工業(yè)區(qū)環(huán)繞，多處于規(guī)劃建設(shè)中，沿途105國道，車流量大，車輛噪音污染大。

工業(yè)區(qū)對于整體居住氛圍影響大。該區(qū)域地位人氣有待積聚。1項目本體屬性分析/周邊配套分析項目大部分產(chǎn)品雖然為商業(yè)屬性，但建筑形態(tài)定位別墅，就當(dāng)前地塊而言，西有加油站，北是待拆遷原住民，東是工業(yè)區(qū)產(chǎn)房及宿舍，南是吉安電子訊息產(chǎn)業(yè)園。1項目本體屬性分析/周邊環(huán)境閩江南西東立地條件居住屬性差，作為別墅型產(chǎn)品先天不足，項目支撐點不足！項目物業(yè)市場檢驗當(dāng)?shù)責(zé)o可類比的競爭對手，且區(qū)域存在一定差異，進而市場調(diào)研成果僅作為側(cè)面參考使用。至此：本次市調(diào)預(yù)設(shè)三個受眾作為我案未來消費群體設(shè)定客群如下：1、當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)企業(yè)中層2、小公司及其事主3、開發(fā)區(qū)本土置業(yè)群體2項目物業(yè)市場檢驗/市調(diào)說明該次市調(diào)由于情況特殊故此說明。針對設(shè)定客群，通過不同的方式進行市場調(diào)研。方式如下：1、訪談，側(cè)面了解數(shù)量。2、訪談側(cè)面了解數(shù)量及需求。3、常規(guī)市調(diào)自住：高級灰，金領(lǐng)我有車，路程還好15分鐘市區(qū)房子兩頭跑，這里房價低，門檻低，商業(yè)產(chǎn)權(quán)貸款還低！同樣價錢，這里住得比廠房鎮(zhèn)舒適，住的比套間大氣”投資客：小公司事主、投資客“有潛力，又有工業(yè)區(qū)，房子肯定租得掉，還能給小公司掛靠，租金不止一點點。交通導(dǎo)入型通過交通方式進入?yún)^(qū)域進行置業(yè)，分為：配套導(dǎo)入型因工作導(dǎo)入到本區(qū)域“既然在這邊長期工作，不如買個房安頓下來”2項目整體定位/客戶定位/主要客群分析2項目物業(yè)市場檢驗/訪談模型當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)企業(yè)中層開發(fā)區(qū)企業(yè)中層投資居住住宅商業(yè)限購、限貸拉高門檻貸款50%較二套房70%，門檻降低商業(yè)產(chǎn)權(quán):優(yōu)但商業(yè)產(chǎn)權(quán)價格相對于住宅產(chǎn)權(quán)高！所需要調(diào)查內(nèi)容：群體數(shù)量——數(shù)量如何得知，了解當(dāng)?shù)厝胱∑髽I(yè)數(shù)量，以每個企業(yè)10名中層計算。而具體需求導(dǎo)向?qū)⒃谙乱浑A段進行密集訪問，以得到關(guān)于該客戶受眾的具體需求信息。2項目物業(yè)市場檢驗/訪談模型小公司及其事主小公司及事主入駐當(dāng)?shù)叵硎苷邇?yōu)惠注冊商鋪寫字樓具有辦公條件的商鋪數(shù)量及價格、以及租賃價格寫字樓價格、寫字樓項目數(shù)量所需要調(diào)查內(nèi)容：寫字樓的租賃價格，及當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)入駐門檻。返回37頁2項目物業(yè)市場檢驗/訪談概述管委會領(lǐng)導(dǎo)訪談概述寫字樓情況：在建寫字樓數(shù)量少，產(chǎn)房租賃價格便宜，在6-10元/㎡。——廠房便宜，市場無寫字樓供應(yīng)企業(yè)入駐門檻：隨著井岡山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)升格為國家級開發(fā)區(qū)，企業(yè)入駐門檻相應(yīng)提高，除了要滿足產(chǎn)業(yè)布局外，還從多方面考量企業(yè)自身條件，同時對于企業(yè)供地都會考量的規(guī)模，科技含量，影響力。——小企業(yè)批地困難，大企業(yè)不愁辦公。企業(yè)數(shù)量：入駐企業(yè)200余家——相應(yīng)中層2000于名。2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)開發(fā)區(qū)在售項目概覽2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)就當(dāng)前已推出房源，共計推出20.73萬方的住宅面積，而計去化了6.49萬方，去化率僅僅31%就當(dāng)前推出房源套間面積達到了220㎡（含別墅產(chǎn)品），而平均去化的套間面積為120.42㎡,就目前2924元/㎡的區(qū)域單價來說，套均總價在30-40萬之間，而隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，房產(chǎn)單價必然隨之上漲，而那時總價上升后，想必平均去化的套均面積也將逐步回落。開發(fā)區(qū)樓市目前陷入困局但隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，住宅市場回暖是必然。開發(fā)區(qū)在售項目戶型配比概覽就當(dāng)前在售項目而言，2房去化率相對較高，所有在售項目總計2房去化率達到60.11%，次之則是三房，去化率達到了47.98%。通過上表我們可以看到在開發(fā)區(qū)目前小戶型產(chǎn)品相對較少。同時就該次統(tǒng)計也了解到了，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性質(zhì)產(chǎn)品稀缺。2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)整體樓市情況對于本案而言是利空點，作為非典型案例，本案難以得到傳統(tǒng)住宅市場上的支持2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)吉安縣房地產(chǎn)個案概覽樓盤案名均價（元/平方）建筑類型總建筑面積（萬）容積率占地面積（畝）開盤時間主力戶型去化比例君山湖畔7500小高層、別墅7.30.9131202006年1月38060%鳳凰現(xiàn)代城2600多層、小高層8.32.37532011年10月37-6070%吉安縣在售樓盤大部分集中于開發(fā)區(qū)，而在吉安縣城僅有兩個項目，，且這兩個項目皆為尾盤。就當(dāng)前來看，兩個區(qū)域的樓盤開發(fā)及房地產(chǎn)發(fā)展情況上看，開發(fā)區(qū)優(yōu)于吉安縣縣城。今后該現(xiàn)象隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展則會進一步顯現(xiàn)。區(qū)域不同，功能定位不同，造就了105國道，一路之隔樓盤差異巨大2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)總結(jié)而這兩者之間區(qū)別的根本原因在于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢不同初級房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)下，吉安縣與開發(fā)區(qū)發(fā)展異化以現(xiàn)端倪意味著不同類型產(chǎn)品及不同的生活方式；低造價和高預(yù)期吉間的沖突，開發(fā)模式及銷售方式的不同。目前分化為2大次級子區(qū)域，客戶結(jié)構(gòu)存在明顯差異開發(fā)區(qū)：去化不理想的區(qū)域大勢，其受制于三面。第一：開發(fā)區(qū)的發(fā)展程度。第二：投資者對于市場的預(yù)期，第三：受眾置業(yè)方向的多元性,，置業(yè)成本、周邊配套等縣城：縣城目前在售的兩個項目，一個為別墅，客群范圍較范，不具有區(qū)域客群的指導(dǎo)意義，而就鳳凰現(xiàn)代城而言，其置業(yè)群體則多數(shù)為當(dāng)?shù)刂苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的置業(yè)者，就當(dāng)前縣城消費者的取向上看，多認同吉安市內(nèi)項目，認為如果置業(yè)將直接前往市區(qū)購房。兩區(qū)域的定位不同造就了，東熱西冷的局域差異。而進一步看，則意味著兩大區(qū)域市場其消費者去向逐步割裂。吉安縣與開發(fā)區(qū)已劃分為兩大次級區(qū)域2項目物業(yè)市場檢驗/區(qū)域市場判斷置業(yè)成本：吉安縣與開發(fā)區(qū)價格差距小，甚至更便宜周邊配套：當(dāng)前開發(fā)區(qū)配套薄弱住宅置業(yè)群體未來置業(yè)方向趨勢，市場將有如下特征：

伴隨配套逐漸完善，區(qū)域的投資屬性將被放大。目前經(jīng)濟萎縮及政策導(dǎo)向?qū)⑼顿Y熱情降至谷底，但隨著開發(fā)區(qū)發(fā)展的逐步純熟，而這時將是該板塊的黃金期。1

政策導(dǎo)向性決定了，資本流向被政策眷顧的市場。政策是決定該區(qū)域未來發(fā)展的先決條件，當(dāng)前市場處于政策導(dǎo)向型市場，政策資訊的速度決定了投資回報及投資收益。市區(qū)限購，金融業(yè)調(diào)控的大局下，低總價的投資型產(chǎn)品將凸顯其可操作性。2

客戶資源總量小，營銷將是項目啟動后的一大課題32項目物業(yè)市場檢驗/該市場趨勢分析放棄當(dāng)?shù)仄胀ǖ闹脴I(yè)群體，著眼更為小眾的群體，這或許是不得已的抉擇。。更或者我們有更好的突破端口和更為高效的營銷模式。2項目物業(yè)市場檢驗/常規(guī)市調(diào)總結(jié)同時這給我們帶來了一個思考：在該區(qū)域整體項目運營步入困局的現(xiàn)在，我案該如何突圍呢？物業(yè)開發(fā)思考核心模式探討

物業(yè)概念探討：SOHO思路（以soho中國的成功案例進行典型性分析）項目定位在這個階段對開發(fā)商而言更重要的是對開發(fā)模式的判斷3物業(yè)開發(fā)思考3物業(yè)開發(fā)思考/核心模式核心：建穴引峰，飲釀概述：建穴：通過建立小公司落戶平臺，利用商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。成為某種意義上的創(chuàng)業(yè)孵化基地。引峰：小公司入駐，這就是整個平臺成功與否的關(guān)鍵。蜂釀：小公司蜂涌而至之后則意味著緊俏的租售環(huán)境，意味著物業(yè)價值的提升，也意味著先期投資者的收益預(yù)期提升及置業(yè)居住屬性之外的選擇。3物業(yè)開發(fā)思考/核心模式回到市場篇章設(shè)定的三個客群：客群需求模式當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)企業(yè)中層小公司及其事主開發(fā)區(qū)本土置業(yè)群體居住、兼投資運營、兼投資、居住居住訴求點對于項目而言，該客群意義商業(yè)產(chǎn)權(quán)部分主力客群項目支撐點，投資型客戶的主賣點。住宅部分主力群體概述：通過搭建平臺，成功的吸引客戶，而后通過進一步的推廣運營，使得項目滾動開發(fā)，成功去化。項目背景：舉措1：產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換：商業(yè)不僅僅是商業(yè)=寫字樓+居所。物業(yè)價值多從屬性化。以寫字樓產(chǎn)品為啟動內(nèi)容，增加人氣和項目知名度，帶動整體特別是后期商業(yè)物業(yè)的銷售舉措2：三種物業(yè)之間以復(fù)合型功能間的互補關(guān)系彌補了項目作為單一功能的欠缺提升各功能的市場地位。主動持有物業(yè)，介入小公司發(fā)展。舉措3：小眾營銷，以推介會形勢針對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園中層干部進行推廣。策略3物業(yè)開發(fā)思考/核心策略3物業(yè)開發(fā)思考/概念模式探討Sohu，其實叫huso何嘗不可，這只是個概念，利用成熟的概念對我案的商業(yè)產(chǎn)品進行定調(diào)。37SOHO概述SOHO，是英文[SmallOfficeHomeOffice]的頭一個字母的拼寫，就是[小型辦公、家里辦公]的意思。音譯是"蘇豪"[蘇活]，SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。SOHO們的職業(yè)一般是網(wǎng)頁設(shè)計有音樂創(chuàng)作、產(chǎn)品銷售員、平面設(shè)計、廣告制作、服裝設(shè)計、商務(wù)代理、做期貨、炒股票和一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計人員、網(wǎng)站設(shè)計、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財務(wù)工作者、廣告、咨詢等作為中國soho項目最具代表性的項目，潘石屹的soho中國最為具有代表性。而在此章節(jié)中介紹soho類型物業(yè)，以拓展開發(fā)思路為主，同時借鑒其成功模式，利用自身優(yōu)勢借勢發(fā)揮。3物業(yè)開發(fā)思考/soho類型產(chǎn)品38鑒于SOHO需要同時滿足住宅和辦公的需要，在設(shè)計上，需要考慮兩者需求的統(tǒng)一Soho建筑的特點在于：用地特點用地性質(zhì)為辦公，年限50年對周邊環(huán)境要求較高，一般依托成熟商圈或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者高科技園區(qū)產(chǎn)品特點靈活的戶型分割，更多的機動空間獨立的衛(wèi)浴設(shè)置，管道煤氣對物業(yè)管理要求高3物業(yè)開發(fā)思考/soho類型產(chǎn)品特點最大程度滿足辦公需求的同時；保證生活環(huán)境的優(yōu)雅與高尚；保證生活舒適的同時；追求商務(wù)辦公的便利。客戶按照租售情況分為租戶和售戶，一般而言，租戶中主要為一般企業(yè)與部分SOHO。而售戶中則為中小企業(yè)，SOHO族及相當(dāng)比例的投資客。客戶來源憑借CBD的輻射作用向全市輻射，受到附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高教園區(qū)的影響較大。SOHO中國研究特點總結(jié)SOHO客群對于本案而言有無存在條件就soho的產(chǎn)品特點而言，實現(xiàn)其產(chǎn)品特點難度不大。就深究該類型產(chǎn)品的精髓，應(yīng)該是一種新式的生活主張和工作模式。可以這樣分析為工作與生活共同的產(chǎn)所，其特質(zhì)是屬于個人/或者一個小集體的在新生產(chǎn)力發(fā)展的背景下寫字樓類型物業(yè)的進化。同時其產(chǎn)品要點中關(guān)于服務(wù)的概念，也可解讀為物業(yè)進化后小區(qū)。兼有兩者優(yōu)勢及特點。而其客群則可以從普通的小眾群體中跳出來了：投資/公司辦事處/個別對于服務(wù)有著高要求的本地人。打造符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品設(shè)計一定程度上可以降低客戶對區(qū)域的抗性。3物業(yè)開發(fā)思考/soho類型案例總結(jié)在酒店物業(yè)的配合下，soho型產(chǎn)品實現(xiàn)難度不高，同時在博得投資客方面的效果除了眼球還有實際著眼點：類寫字樓產(chǎn)品避開規(guī)劃弊端，拉高樓盤價格。項目背景：時尚、文化、藝術(shù)、娛樂等小型企業(yè)主購買SOHO用作辦公作坊。…

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白領(lǐng)購買SOHO用來自住，就近商業(yè)配套齊全，適合其夜生活。一定量投資客購買此類物業(yè)。選擇具有一定經(jīng)濟實力的特殊客群，避免了周邊同質(zhì)化市場競爭，取得了較大的成功。主力客群1項目定位/sohu客群分析41辦公住宅酒店鑒于開發(fā)地塊的屬性特征、指標(biāo)數(shù)值，符合要求并具備一定市場接受度的開發(fā)物業(yè)模式有住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等四種物業(yè)形式。3物業(yè)開發(fā)思考/產(chǎn)品建議建議開發(fā)商，將本案商業(yè)物業(yè)定調(diào)為：SOHO類型物業(yè)商業(yè)部分整體定位核心價值梳理？？？？？？客戶定位尋找本項目價值的方法

Features/fact項目本身的特性/屬性Advantages

相對于競爭對手項目的優(yōu)勢Benefit/value

樓盤帶給用戶的利益/價值F——項目本身有什么？A——項目好在哪兒？B——項目能給客戶帶來什么價值？FAB分析3項目整體定位/價值梳理區(qū)域價值配套價值產(chǎn)品價值有前景的

新區(qū)交通配套自身酒店配套服務(wù)功能無憂入住/駐物管、服務(wù)等城市主干道交通便捷升值潛力功能完善商住兩用3項目整體定位/價值梳理我案創(chuàng)業(yè)sohu升值潛力生活

工作租售項目的核心價值消費者買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）星級以上酒店配套不限貸的低門檻投資型物業(yè)別墅住宅體驗商業(yè)型物業(yè)江陰未來規(guī)劃，區(qū)域升值潛力當(dāng)?shù)乜瞻椎氖袌稣弑尘跋峦顿Y流向傾向性酒店物管酒店社區(qū)、配套——便捷生活新區(qū)規(guī)劃前景——升值潛力高品質(zhì)——性價比高端物業(yè)——居住的新身份標(biāo)簽創(chuàng)業(yè)園地——商住兩用，可注冊公司。？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？3項目整體定位/價值梳理投資首席——井開SOHO墅3項目整體定位匯報結(jié)束。Thanksforyourtime.

君山湖畔附件：在售樓盤營銷舉措

項目總占地約8萬平方米（120畝），總建筑面積約7.3萬平方米，容積率僅為0.913，綠化率高達40%；項目共分五期開發(fā)建設(shè)；整個小區(qū)都屬于簡歐式的建筑風(fēng)格且形態(tài)豐富多樣：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅，并且還做到了戶戶有花園、家家有露臺；整個社區(qū)依湖就勢而建，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀交通線，將整個小區(qū)有效的串連，打破了傳統(tǒng)僵硬的井字布局；人車分流，雙車主道環(huán)形，支道豐富，車行無憂；同時棟與棟之間錯位搭接也保證了每一戶景觀的最大化；建筑空間布局西高東低，建筑平面布局呈組團式分布。升級版雙拼別墅面積約390㎡，雙拼電梯別墅約460-490㎡，獨棟別墅面積約1000㎡，一次性92折，按揭95折。銷售均價：7500元/平方，交房時間：2013年12月31日，物業(yè)費：0.5元/平方。別墅約260套，疊加別墅剩余4套，雙拼別墅剩余10套。

高新佳苑

高新佳苑5月黃金季盛大開盤，均價3200元/平方，低樓層大部分都去化完成，9層以上

基本都沒有銷售，說明對高層的住宅還有抗性。87-127㎡精美戶型，2房超值變4房，70年產(chǎn)權(quán)，容積率：5.39，交房時間：2013年7月開發(fā)商：吉安縣德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤優(yōu)惠信息：

一重優(yōu)惠：特價房一口價2568元起，先到先得；

二重優(yōu)惠：其余房源一次性付款88折、按揭付款9折。

龍騰佳苑

龍騰佳苑位于吉安市井開區(qū)吉安大道與建設(shè)大道交匯處，在贛中農(nóng)貿(mào)市場和敦厚鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的東面。總占地面積15480㎡，總建筑面積71936㎡，容積率3.3，綠地率高達40%。龍騰佳苑3號樓，海量103-112平精品3房陽光戶型。17+1高層，共有三個單元，有103-115平方左右的精巧、經(jīng)濟小三房，奢適、方正的140平方的大三房，更有適合投資的30平方-60平方的單身公寓，多重優(yōu)惠、多重選擇，歡迎廣大客戶來電詳詢，為自己美好生活多一個選擇。2012年4月28日至2012年5月2日在龍騰佳苑售樓部購房者，購一套房屋贈送愛瑪電動車一臺。另外一次性付款者按97折優(yōu)惠，按揭者99折優(yōu)惠。本次購房與內(nèi)部認購為主！新客戶購房可辦理誠意金5000元沖抵15000元購房款，一戶誠意金只限一套商品房。均價2800元/平方，交房時間：2013年12月28日，3號樓開盤時間：2012年4月28日，面積103--112簡約三房，-147平奢適三房

鳳凰現(xiàn)代城

該項目總用地面積為53畝，總建筑面積為：8.3萬㎡。主體建筑15層，配有8000㎡的中央廣場，尊享2萬㎡的休閑生態(tài)公園。容積率：2.37，2011年10月銷售均價：2600元/平方，活動：VIP卡火爆認籌中，2萬抵3萬，15萬買房買車，吉安縣城副中心CBD，38-68㎡精裝公寓，5萬元首付就可以買到房，打破高房價時代！

香榭名苑

香榭名苑，歐陸風(fēng)情別墅，香榭名苑位于吉安市井開區(qū)吉安大道15號，毗鄰600畝天祥公園。稀世珍品城市院墅，吉安唯一三重庭院歐式宮廷別墅，全贈送中廳庭院、下層式庭院、超大私家院落（最大可達200余平米）。觀景小高層，與別墅為鄰，奢享別墅級物業(yè)管理，保安24小時周期巡邏、進出入視頻監(jiān)控、內(nèi)部視頻監(jiān)控、門禁一卡通、周界紅外報警、智能車輛管理系統(tǒng)……小高層3500元/㎡

別墅6500元/㎡，容積率1.46，交房時間：2012年9月30日

團購活動細則：A、組團購買10套及以上為團購；

B、團購享受送完面積再打折，按揭99折、分期98折、一次性95折；

C、二房10-19套送8㎡，20-30套送10㎡，30套以上送12㎡；

D、三房10-19套送11㎡，20-30套送13㎡，30套以上送15㎡；

E、本活動僅限1-3#樓二房和三房，頂層復(fù)式樓不參與本次活動；

F、活動截止日期：2012年5月15日；

錯過，只能仰望！香榭名苑五一震撼團購，買一套房送一間房，最高送15㎡再享折扣

香榭名苑賀歲壓軸房源傾情推出，2588元/㎡起輕松擁有別墅區(qū)的電梯陽房，創(chuàng)變戶型95-110二房，139-180三房獨創(chuàng)廚房與起居空間分層設(shè)計，春節(jié)抄底團購最低9折巨惠，抄底熱線：7116000。

稀世珍品，歐式宮廷別墅，全贈送三重私家庭院，春節(jié)期間購別墅按揭95折一次性9折，前三套享10萬元優(yōu)惠并送價值10萬元左右中央空調(diào)。

一、團購活動時間：2012年1月17日至2012年2月7日

二、團購活動優(yōu)惠：

A、一次性購買10套及以上為團購；

B、無論何種付款方式10-19套94折，20-30套92折，30套以上9折；

C、首付50%優(yōu)惠2000元，首付60%優(yōu)惠4000元，首付70%優(yōu)惠6000元，首付80%優(yōu)惠8000元，首付90%優(yōu)惠10000元，一次性付款100%優(yōu)惠12000元；