投資必備《房地產開發(fā)成本與支付》彭鏡懂投資策劃中心2015年11月12日版權所有

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嚴禁外傳楊主席：項目總經理上任后一定要算項目每天的利息、費用、效益，認真研究評估所管轄項目若提前推進一天所增加的費用與將產生的效益計算對比，所有工作在守法情況下按最佳經濟效益去做，區(qū)域總裁及所有管理人員都要知道。版權所有

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嚴禁外傳目

錄一房地產項目成本構成集團標準成本水平二三四房地產項目成本估算思路工程款支付模式版權所有

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嚴禁外傳一、房地產項目成本構成土地成本開發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本行政事業(yè)性收費與前期工程費用Tips主體建筑安裝工程費開發(fā)成本景觀環(huán)境工程社區(qū)管網工程公共配套設施房地產總成本銷管費稅費工程建設其他費用開發(fā)間接費財務費團

嚴禁外傳一、房地產項目成本構成工程監(jiān)理服務土地成本11小區(qū)收費道路工程行政事業(yè)性收費與前期工程費用工程造價咨詢2小市政安裝工程小區(qū)小市政1園建安裝工程幼兒園和主體建筑安裝工程費4工程保險大市政供水系統(tǒng)擋土墻2景觀環(huán)境工程社區(qū)管網工程公共配套設施供配電系統(tǒng)護坡5創(chuàng)優(yōu)100小區(qū)智能化3供暖系統(tǒng)燃氣工程樣板房與售6789物業(yè)維修費其他公共配趕工費電視工程分戶圍欄工程建設其他費用通訊工程部（含建造開荒清潔費開發(fā)間接費財務費排水排污網絡工程工程物業(yè)前期介入費環(huán)保工程有

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嚴禁外傳二、集團標準成本水平1.成本占比廣東3258元/㎡山東3904元/㎡二、集團標準成本水平1.成本占比廣東4193元/㎡山東4896元/㎡二、集團標準成本水平2.標準成本外傳二、集團標準成本水平2.標準成本傳二、集團標準成本水平2.標準成本傳二、集團標準成本水平3.成本差異原因?

各地區(qū)的工程定額水平不一樣123456?

各地區(qū)人工、材料價格不一樣?

各地區(qū)節(jié)能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要）?

各地區(qū)的報建費不一樣，并且差異較大?

各地區(qū)地質、抗震設防烈度、地形地貌等不一樣?

北方地區(qū)氣溫較低，存在冬歇期，開發(fā)周期長，運營成本高碧桂園目前已發(fā)布了26個省份的標準水平，經過后評估驗證，具有參考價值，但還需結合項目實際情況，逐一對比分析后進行調整。版權所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路成本測算流程套用對應地區(qū)標準成本或舊項目成本分項科目計算（逐一調整）計算結果檢查收集資料分析資料特別提醒：套用標準成本并非生搬硬套版權所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路項目成本的估算方法?

指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫(yī)院的總投資等。單元估算法?

指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。單位指標估算法?

工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。量價分離法?

概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：

直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。概算指標估算法其他方法?

類似工程經驗：一般使用的方法；外概預算定額法三、房地產項目成本估算思路如何調整各項成本？基本原理：量價分離工程量單價成本三、房地產項目成本估算思路2.行政事業(yè)性收費與前期工程費用（一）行政事業(yè)性收費?

（1）基礎設施建設配套費——執(zhí)行當地政府收費標準，各地區(qū)均有差異?

（2）人防易地建設費——執(zhí)行當地政府收費標準，各地區(qū)均有差異?

（3）其他行政規(guī)費——執(zhí)行當地政府收費標準，各地區(qū)均有差異三、房地產項目成本估算思路（二）前期工程(1)三通工程序號

科目造價指標項目特征1臨時道路50~70元/m2鋪碎石250厚234臨水臨水臨電30~40萬/km60~75萬/kmDN150DN200100~120萬/km

10kv傳三、房地產項目成本估算思路（2）場地平整：根據場地原始標高與規(guī)劃標高的實際情況計算土石方工程量；土方挖填單價15~50元/m3,石方爆破單價45~100元/m3（3）臨時設施：實際情況計算，一般約250元/m2,按建筑面積均攤（4）勘測設計費：勘測費

:參考當地勘察公司的收費標準設計費:

42元/m2或外判設計院收費標準其他勘測設計費

:一般6·10元/m2三、房地產項目成本估算思路3.主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎）超豪2790~3490雙拼1780~2500高層1480~2050地下室1800~2700版權所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（二）精裝工程洋房600~700元/m2別墅800~1000三、房地產項目成本估算思路（三）主體安裝工程：別墅：120～320元/㎡（不含電梯）洋房：210~370元/㎡(含電梯）地下車位：250~350元/㎡其中電梯：小高層-約10萬/臺高層（18層）約28萬/臺高層（30層）約35萬/臺其中智能化：35~40元/㎡三、房地產項目成本估算思路4.景觀環(huán)境工程（2）擋墻、護坡毛石擋土墻

:

250~300元/m3片石護坡

:140~200/m2（1）道路工程：450～500元/m2（3）圍墻：400~600元/m2（4）園建工程別墅區(qū)500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（5）人工湖：120~150元/m2（7）其他室外市政工程：按實際情況考慮集團

嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（6）綠化工程：示范區(qū)貨量區(qū)施工面積（m2)單方成本（元/m2)450施工區(qū)域檔次備注施工面積（m2)單方成本（元/m2)施工區(qū)域示范區(qū)檔次備注ABABCABC超豪貨量區(qū)別墅貨量區(qū)350350280220300250180ABCABC6505504508507006002萬～5萬2萬以下貨量區(qū)洋房貨量區(qū)三、房地產項目成本估算思路5.社區(qū)管網工程（1）供水工程（2）供電工程（3）供暖工程（4）燃氣工程版權所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路6.公共配套設施物業(yè)、社區(qū)、經營用房：學校：2500元/m2會所：3500～4500元/m22300元/m2人防地下室

:2600~3000元/m2售樓部：3500~4000元配電房：2500元/m2/m2三、房地產項目成本估算思路7.工程建設其他費用（1）工程監(jiān)理服務（2）工程造價咨詢（3）創(chuàng)優(yōu)100國晟監(jiān)理20元/m2，外判監(jiān)理約10元/m2可參考建安成本0.8％（包括招投標、預結算），具體以實際發(fā)生為準高層為80元/㎡，多層為100元/㎡，低層為120元/㎡酒店及各類公建為80元/㎡原則上與地區(qū)、工期長短等因素相關，根據實際情況而定根據以往項目，一般情況按照建安造價上浮5％～15%（4）趕工費版權所有

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嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路6.貸款利息利息（年）=貸款總額×年利率×貸款周期一般占開發(fā)成本4％，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準7.開發(fā)間接費暫按建造成本的3~4％考慮，最終以實際為準版權所有

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嚴禁外傳四、工程款支付模式1.工期與節(jié)點序號1產品類型天然基礎、無地下室一層地下室基準工期(月）備注111214161213131415161720212別墅3一層地下室、豪裝超豪、一層地下室、干掛石材裝修45基準工期未包括：1.南方地區(qū)一個月春節(jié)假期多層洋房11層小高層18層高層6一層地下室、裝修裝修72.北方地區(qū)2~5個8一層地下室、裝修裝修月冬歇期91011121314一層地下室、裝修二層地下室、裝修裝修30層高層一層地下室、裝修二層地下室、裝修22版權所四、工程款支付模式關鍵節(jié)點工期拆除±0.00完成

結構預售

封頂開工外排

竣工

收樓架完成版權所有

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嚴禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例碧桂園工程款付款原則當期進度款應按當期實物量完成量的80％進行支付碧桂園工程款付款方式按每個月進度支付進度款但投資階段，按每個季度支付進度款版權所有

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嚴禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例建安工程款付款參考比例（％）工程完成工程竣工±0.00

完成預售完成

(2/3進度）結算初審結算定案保質期拆除外排架結構封頂5年5%(分3次）12%30%39%75%80%

85%

90%

95%Tips1.各個項目的付款比例并非千遍一律，需跟進項目實際情況進行調整。2.需重點關注±0.00以下工程，有些項目地質情況比較復雜，如出現溶洞、軟土、樁基較深等情況，那么±0.00以下工程成本就比常規(guī)高，付款比例有些達20%，甚至更高。3.如有地下車位，那么在±0.00完成的基礎增加地下車位的建安成本×80%

即可。4.裝修工程款付款時間一般在結構封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。版權所有

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嚴禁外傳四、工