效勞區物業管理第一頁，共74頁。本節課主講內容

一、物業及物業管理的概念二、效勞區物業與效勞區物業管理的獨特性、重要性三、現代物業管理實務四、效勞區物業管理操作內容和方法五、效勞區物業管理問題分析，以及建議第二頁，共74頁。一、物業與物業管理

第三頁，共74頁。物業的概念

“物業〞一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為假設干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。第四頁，共74頁。物業管理的概念

物業管理是指業主對區分所有建筑物共有局部以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業效勞企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業效勞企業或者其它管理者進行管理。第五頁，共74頁。物業管理的概念物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業效勞企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理工程進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業效勞企業或者其它管理人進行的管理過程。第六頁，共74頁。二、效勞區物業

與物業管理

第七頁，共74頁。效勞區物業管理從物業管理的角度來講，物業是指已建成并投入使用的各類房屋及其配套的設施、設備和場地。高速公路效勞區，是按照公路工程技術標準建設的高速公路附屬設施，具有為行駛高速公路的車輛及司乘人員提供加油、維修、餐飲、購物、休息、住宿等功能的效勞場所〔包括停車區〕。第八頁，共74頁。效勞區物業管理效勞區的物業區包括：停車區、住宿區、餐飲區、汽車維修區、加油區及相關配套設施。高速公路效勞區的各種設施應經常保持完好并處于良好的工作狀態。高速公路效勞區的合法權益應受法律保護，任何單位和個人不得損壞、破壞高速公路效勞區的設施、設備，不得進行非法經營活動。第九頁，共74頁。效勞區物業管理的性質1、效勞區物業的自然屬性〔物理性質〕〔1〕效勞區物業的二元性〔2〕效勞區物業的有限性〔3〕效勞區物業的差異性和多樣性第十頁，共74頁。效勞區物業管理的性質2、效勞區物業的社會屬性〔經濟性質〕〔1〕效勞區物業的權屬性〔2〕效勞區物業的商品性〔3〕效勞區物業的效用性〔4〕效勞區物業的保值、增值性第十一頁，共74頁。效勞區物業管理的含義效勞區物業管理是指專業化的部門受效勞區管理部門的指派，依照科學崗位分工，以正確方式統一管理物業，為效勞區經營提供優質綜合效勞，使效勞區物業充分發揮其使用價值，并使效勞區物業盡可能地保值、增值。第十二頁，共74頁。效勞區物業管理內涵(1)實施效勞區物業管理的部門，必須是具有專業執行資格和能力的。其從業者必須具有從事該項工作的專業技能和專業管理方式。(2)效勞區物業管理是一種經營和效勞結合的管理方式。效勞區物業管理的對像是物業，其效勞的對像是效勞區日常經營。效勞區物業管理所提供的效勞是崗位職能效勞和有償效勞雙結合，有償效勞要合理收費，實現以業養業。第十三頁，共74頁。效勞區物業管理內涵(3)效勞區物業管理所提供的勞務和效勞能起到完善物業的使用效能，并使物業具有保值、增值的作用。(4)效勞區物業管理是綜合性的管理。效勞區物業管理的內容多種多樣，業務涉及的范圍相當廣泛，屬于多功能、全方位的管理。第十四頁，共74頁。效勞區物業管理的特點1、社會化效勞區物業管理的社會化是指效勞區物業管理將分散的社會分工集中起來充一管理。除了房屋及機電設備的維修養護外，其他諸如水電管理、清潔、平安保衛、綠化等直接關系到日常營運環境的工作，都由效勞區物業管理部門承擔。第十五頁，共74頁。效勞區物業管理的特點2、專業化效勞區物業管理的專業化有三層涵義：一是有專門的組織機構；

二是有專業人才，如房屋及設施、設備的維修，必須配備專業的人才；

三是有專門的管理工具和設備。第十六頁，共74頁。效勞區物業管理的內容全面負責效勞區內的經營管理及市場拓展工作，在取得良好社會效益的前提下，不斷提高效勞質量和管理水平，努力實現經濟效益最大化。主要工作：提供購物、餐飲、住宿、汽修、加油等效勞，平安環境管理、綜合治理、資產管理、設備維護、綠化衛生、車輛管理等。第十七頁，共74頁。效勞區物業管理的類型1、統一直營式，效勞區常規物業管理由效勞區物業部在效勞區領導部門的統一管理下，分崗位、分區域，協調運作，全方位保障效勞區高標準效勞質量的實現。第十八頁，共74頁。效勞區物業管理的類型2、委托式管理，效勞區物業管理中某些需要特殊專業知識、專業技能、專業設備或國家有特殊規定的工作區域，效勞區委托相關專業公司和人員完成。效勞區嚴格驗收，確保到達國家及行業相關標準要求。第十九頁，共74頁。效勞區物業管理的指導思想和宗旨效勞區物業管理屬于效勞區管理的分支，它的指導思想是“以創造優秀效勞區效勞環境為宗旨，以專業的運營方式為手段，以取得經濟效益和社會效益的雙贏為目的〞。第二十頁，共74頁。效勞區物業管理的指導思想和宗旨效勞區物業管理的宗旨主要表達在以下兩個方面：〔1〕創造一個整潔、舒適、平安、、優雅的效勞區營運環境良好的效勞區物業管理可以創造出方便、舒適、平安、的效勞區環境。〔2〕提高效勞區物業的價值效勞區物業是一種經營性物業，對物業的使用程度較深，因此物業的維護就更為重要。只有實現良好的效勞區物業養護，才能讓效勞區物業的價值得到保持和提升。第二十一頁，共74頁。效勞區物業管理的原那么〔1〕統一管理原那么〔2〕專業高效原那么〔3〕權責清楚原那么〔4〕依法行事原那么第二十二頁，共74頁。效勞區物業管理的作用和意義〔一〕對效勞區物業實施專部門、專崗位、專業化管理，就是為了克服舊體制下的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一?！捕衬軇撛靸灻?、平安、舒適、和諧的環境?！踩衬苎娱L的效勞區物業壽命，使效勞區物業保值。第二十三頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔1〕高速公路效勞區，是按照公路工程技術標準建設的高速公路附屬設施，具有為行駛高速公路的車輛及司乘人員提供加油、維修、餐飲、購物、休息、住宿等功能折效勞場所〔包括停車區〕第二十四頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔2〕高速公路附屬設施主要包括：防護設施、排水設施、養護設施、管理設施、交通平安設施、通訊設施、收費設施、監控設施、效勞設施、專用建筑物、構筑物、綠化設施、照明設施。。第二十五頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔3〕高速公路效勞區與高速公路同步建設，同步開通，高速公路效勞區應當做到環境優美、功能適用、設施齊全、依法經營、文明效勞、衛生整潔、秩序良好。第二十六頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔4〕高速公路效勞區的建筑應表達簡潔明快、整體感強、時代感鮮明的風格，設計造型簡潔大方，新穎別致，并能同當地的地形地貌和歷史文化文化相融合。第二十七頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔5〕高速公路效勞區的合法權益應受法律保護，任何單位和個人不得損壞、破壞高速公路效勞區的設施、設備，不得進行非法經營活動。第二十八頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔6〕高速公路效勞區的效勞特點：效勞對象的唯一性、效勞對象的流動性、效勞要求的多樣性和效勞效益的不穩定性。第二十九頁，共74頁。效勞區物業管理的特殊性〔7〕效勞區必須具備完善、實用的給排水設施和污水處理設施，效勞區的排水必須有順暢的渠道并同周邊的管網、溝渠相連接。效勞區應設計專用供電線路，且應急發電設施能滿足正常經營需要。效勞區的綠化面積不超過效勞區總面積的30%，綠化應以冠大葉的喬木為主，輔以景觀造型，整體應美觀大方。第三十頁，共74頁。效勞區高水平物業管理的內涵1、效勞態度——熱情2、效勞設備——完好3、效勞技能——嫻熟4、效勞工程——齊全5、效勞方式——靈活6、效勞程序——標準7、效勞收費——合理8、效勞制度——健全9、效勞效率——快速第三十一頁，共74頁。從業人員素質要求及職業道德一、效勞區物業管理從業人員應是具有高尚情操的人二、效勞區物業管理從業人員必須具有豐富的專業知識和嫻熟的專業技能三、效勞區物業管理從業人員應具有的職業道德四、效勞區物業管理需要高素質的人才第三十二頁，共74頁。社會效益和經濟效益的統一性

一、效勞區物業管理所具有的社會效益二、效勞區物業管理如何創造經濟效益三、合理確立商業利潤與效勞質量的平衡點第三十三頁，共74頁。三、現代物業與管理

第三十四頁，共74頁?，F代物業第三十五頁，共74頁。四、效勞區物業

管理實務

第三十六頁，共74頁。效勞區物業管理經理崗位的職責1、在效勞區主管經理的領導下，全面負責效勞區的環境衛生、交通平安疏導工作。2、每天7:30參加效勞區早班會，負責每天7:50組織物業部工作會，安排當天工作，講評、總結前一天工作。3、負責督導保潔領班、平安疏導隊長日常工作，檢查員工儀容儀表、員工在崗作業標準、崗位職責履行情況，填寫崗位流程自檢表。第三十七頁，共74頁。效勞區物業管理經理崗位的職責4、負責對分管區域內的廣場、停車場、匝道、綠化、公廁、通道、主樓等衛生、設施設備進行檢查，每天不少于3次。5、負責交通疏導、保潔用品用具的統計、審批工作，制定使用方案，指導員工標準使用和日常管理。6、組織部門員工進行平安教育，每周不少于2次。第三十八頁，共74頁。效勞區物業管理經理崗位的職責7、負責制定部門員工學習、培訓方案，每周對員工培訓不少于2小時。8、協助效勞區經理制定效勞區應急消防預案，組織消防演練，做好防火防盜等平安管理工作。9、負責妥善解決顧客對物業部的投訴，正確處理意外及特殊事件，及時向效勞區經理報告。第三十九頁，共74頁。效勞區物業管理經理崗位的職責10、負責與其他部門溝通、協調，共同做好效勞工作。11、完成領導交辦的其他工作。。第四十頁，共74頁。效勞區物業管理平安疏導崗位的職責1、在物業部經理的領導下，負責本隊員工的管理和調度，確保效勞區設施設備齊全完好、車輛通行順暢、停放有序。2、每天7:30參加效勞區早班會，7:50參加物業部工作會；負責每天6:50、14:50、22:50組織接班人員班前會，安排工作；每天7:10、15:10、23:10組織交班人員班后會，講評班次工作。第四十一頁，共74頁。效勞區物業管理平安疏導崗位的職責4、協助物業部經理，擬定平安管理制度、工作方案、培訓方案和措施，組織實施，抓好落實。5、指導下屬工作技能到達崗位要求，提高業務技能。6、每天不少于5次重點區域檢查，掌握效勞區的平安動態，處理各類突發事件，及時向物業部經理報告。第四十二頁，共74頁。效勞區物業管理平安疏導崗位的職責7、協助物業部經理制定應急消防預案，掌握消防知識、應急疏導方式和線路，檢查催促隊員管好、用好裝備和消防器材。8、負責妥善解決顧客對交通疏導員的投訴，正確處理意外及特殊事件，及時向物業部經理報告。9、完成領導交辦的其他工作。第四十三頁，共74頁。效勞區物業部保潔崗位職責1、在物業部經理的領導下，負責本班組員工的管理和調度，確保效勞區廣場、停車場、大廳、衛生間等環境衛生清潔。2、每天7:30參加效勞區早班會，7:50參加物業部工作會，每天6:50、14:50、22:50組織接班人員班前會，安排工作，每天7:10、15:10、23:10組織交班人員班后會，講評班次工作。第四十四頁，共74頁。效勞區物業部保潔崗位職責3、負責指導、監督、檢查員工日常工作、儀容儀表，做好工作記錄，發現問題及時向物業部經理報告。4、協助物業部經理，擬定衛生管理制度、工作方案、培訓方案和措施，組織實施，抓好落實，指導下屬工作技能到達崗位要求。第四十五頁，共74頁。效勞區物業部保潔崗位職責5、每天不少于5次，檢查廣場、草坪、邊溝有無丟棄的煙頭、飲料瓶、口香糖斑跡、紙屑等雜物，公共衛生間是否潔凈。必要時，代替保潔員進行保潔工作。6、負責清潔、消毒用品、用具的管理和保存；負責對各種清潔、消毒、殺蟲藥劑的勾兌，指導員工正確使用；根據實際需求，為當班人員領取所需物品。第四十六頁，共74頁。效勞區物業部保潔崗位職責7、負責分管區域內設施的管理，發現設施損壞，及時向物業部經理報告，對非正常損壞、喪失物品等查明原因，責任到人。8、負責按規定控制分管區域空調的開啟時間及溫度，夏季供冷時間為6月10日至9月10日，冬季供暖時間為11月15日至3月15日，夏季空調溫度不得低于26℃，冬季空調溫度不得高于20℃。第四十七頁，共74頁。效勞區物業部保潔崗位職責9、每年5—10月，協助專業人員做好滅蠅工作；組織員工對效勞區化糞池進行清理。10、負責處理顧客對環境衛生的投訴，及時向物業部經理報告。11、完成領導交辦的其他工作。第四十八頁，共74頁。效勞區物業部綠化崗位職責1、掌握綠化知識和技術，精心管理花卉，按工作標準進行日常管理。2、正確使用園林機械，工作時必須注意平安和自身保護，防止事故發生。3、花卉及時修剪、澆水、施肥、防治病蟲害，使花卉長勢良好，無病蟲害，株形飽滿、美觀整齊，按要求控制花期。及時去除枯死植株并進行補栽。第四十九頁，共74頁。效勞區物業部綠化崗位職責4、要主動制止損綠行為。5、建立效勞區綠化檔案，對名貴稀有樹木要懸掛吊牌，并加以保護。6、文明生產，工作結束及時清理場所，不得偷工減料，不得將公共器材(包括花卉)占為己有。7、工具使用完畢，應清理干凈后，及時交倉庫，不得私自外借。第五十頁，共74頁。效勞區物業部綠化崗位職責8、嚴格考勤制度，按要求完成綠化維護任務。9、完成領導交辦的其他工作。第五十一頁，共74頁。平安疏導崗位管理與培訓平安疏導根底知識⑴、保安員根本要求⑵、保安員行為標準⑶、安保重點單位和重要部位第五十二頁，共74頁。平安疏導崗位管理與培訓平安工作技能⑴、邏輯效勞技能⑵、門衛效勞技能⑶、安保效勞技能⑷、擒敵技能第五十三頁，共74頁。平安疏導崗位管理與培訓交通疏導技能⑴、交通疏導技能⑵、交通疏導旗語運用第五十四頁，共74頁。平安疏導崗位管理與培訓消防工作及火災處理⑴、消防平安常識⑵、消防管理常識⑶、消防疏導及滅火器的使用⑷、火災事故等總處理程序第五十五頁，共74頁。平安疏導崗位管理與培訓緊急及特殊情況處置⑴、犯罪現場保護常識⑵、緊急救護常識第五十六頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓保潔管理概述⑴、物業保潔管理的內容⑵、保潔管理工作制度的實施⑶、制定保潔工作方案及保潔工作操作規程第五十七頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓從業人員的行為標準及素質要求⑴、保潔人員素質要求⑵、勞動紀律⑶、清潔機械借用制度⑷、清潔工作周報表⑸、保健誒工作巡查監督時報表⑹、物業保潔員培訓第五十八頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓常用保潔設備設施和保潔材料⑴、保潔設備及工具分類⑵、局部保潔設備的用途、操作規程及保養⑶、保潔材料及其特性⑷、保潔劑的分類及用途⑸、局部保潔劑產品的用途和用法⑹、使用常用消毒劑需本卷須知第五十九頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓室內、外場所保潔具體實施方法⑴、物業保潔場所保潔方案詳表⑵、保潔部位的標準保潔操作方法第六十頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓“四害〞防治意義和方法⑴、“四害〞危害的簡介⑵、“四害〞的具體消毒方法第六十一頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓公共場所其他常見害蟲及其防治⑴、公共場所常見害蟲及其危害簡介⑵、臭蟲、白蟻及螞蟻的消殺方法第六十二頁，共74頁。環境保潔崗位的管理與培訓環境消毒⑴、環境消毒及分類⑵、疫源地常用的消毒方法⑶、各種污染對象的常用消毒方法⑷、預防性消毒方法第六十三頁，共74頁。綠化崗位的管理與培訓物業綠化管理概述⑴、效勞區物業綠化的根本內容⑵、綠化養護管理的特點⑶、綠化養護工作的管理職責⑷、物業管理對各類人員的根本要求第六十四頁，共74頁。綠化崗位的管理與培訓室內綠化設計及其他場所綠化設計⑴、室內綠化裝飾的意義和作用⑵、室內綠化設計的原那么⑶、室內綠化的內容⑷、插花藝術⑸、特殊場所綠化設計第六十五頁，共74頁。綠化崗位的管理與培訓綠化植物的配置與選擇⑴、綠化植物配置的原那么⑵、綠化植物常用的配置公式⑶、綠化植物的種植設計⑷、綠化植物的分類與選擇第六十六頁，共74頁。綠化崗位的管理與培訓草坪的建植與管理⑴、草坪的類型⑵、草坪的建植與設計⑶、草坪的養護管理第六十七頁，共74頁。綠化崗位的管理與培訓喬木、灌木的栽培、移植、修剪與管理⑴、喬木、灌木的栽植技術⑵、喬木、灌木的移植⑶、喬木、灌木的修剪⑷、對喬木