第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用10.1營業(yè)收入的核算10.2營業(yè)成本的核算本章小結學習目標10.3期間費用的核算10.4營業(yè)稅金及附加的核算思考題基本訓練臭缸桃寶懸監(jiān)濟坍醚瑤吹元臭弟乘八架咐析郡茲興啊毗謅葦逾襟轉妙科置第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用10.1營業(yè)收入的核1學習目標通過本章的學習，學生應當熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要經營業(yè)務和其他業(yè)務的具體內容，了解物業(yè)管理企業(yè)收入、成本和費用的組成及確認，掌握主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、期間費用、營業(yè)稅金及附加和物業(yè)工程的核算方法。宿豬鉆倚它滴窺沂芽熔午最闊遣扶剁馬掀男李想濾寵說詩戚何礫獅莉慣介第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022學習目標宿豬鉆倚它滴窺沂芽熔午最闊遣扶剁馬掀男李想濾寵210.1營業(yè)收入的核算10.1.1營業(yè)收入概述收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入。根據物業(yè)管理企業(yè)的經營特點及經營活動的內容，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入一般劃分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。1）主營業(yè)務收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。燭具睹恐淀斑朗穿疆噬梭欺煥據勒韶蒙鉚審奄懷專肅掠捌酶鴕栓兼絹版底第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1營業(yè)收入的核算10.1.1營業(yè)收入概述燭具睹恐淀32）其他業(yè)務收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經營活動所取得的收入，包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經營收入及無形資產轉讓收入等。其中，商業(yè)用房經營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等經營收入。稿鬧營越豢耶玄近汾獨層執(zhí)荒廂臻落摯禍摘共旬窮炕脈壇傳薦夾渭恍級疽第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222）其他業(yè)務收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)410.1.2營業(yè)收入確認的原則物業(yè)管理企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認：企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為收入的實現。物業(yè)大修收入應當經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。其他業(yè)務收入的確認原則與主營業(yè)務收入的確認原則相同。度伏蛀撂雞斷猶折翼桑財寅穩(wěn)仰蘑怯比院夢扦證鍺頸佛戌執(zhí)超拈貧敢滌旨第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.2營業(yè)收入確認的原則度伏蛀撂雞斷猶折翼桑財寅穩(wěn)仰510.1.3主營業(yè)務收入的核算物業(yè)管理企業(yè)應設置“主營業(yè)務收入”科目核算企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供管理、修理和服務而取得的各項收入。該科目屬于損益類賬戶，貸方登記實現的主營業(yè)務收入，借方登記主營業(yè)務收入的結轉額；該科目期末將余額結轉“本年利潤”賬戶后，應無余額。本科目按經營收入的類別設置明細賬，一般包括“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經營收入”、“物業(yè)大修收入”等。其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內容(如來源渠道等)設置明細賬，進行明細核算。綸綠胚的綱菠虜親過寸材流轅坦害勻齒歌體畫戎淄餐寄奢化鏈供隊排煮窗第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.3主營業(yè)務收入的核算綸綠胚的綱菠虜親過寸材流轅坦61)物業(yè)管理收入的核算物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。（1）公共性服務收入的核算公共性服務費收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，它是物業(yè)管理收入的主要內容。公共性服務實行政府指導價管理辦法，即由各區(qū)、縣物價部門會同房地產部門規(guī)定基準價及浮動幅度。物業(yè)管理公共性服務收費的內容一般由以下八個部分構成：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；樓內公用設施維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費；法定稅費。爺段倘報軍螟串小賊宙事捆瓣盾墟盂夕址待方釘土榔口眉僑很倚瞳饅呵卉第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20221)物業(yè)管理收入的核算爺段倘報軍螟串小賊宙事7公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據，各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內的起居室(廳)、臥室、書房、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：＝×（1﹢）＝×100%粕匹伍滬版仆賴牙揪旅踩歹潮秋藹雜漏騎既力萌渝材斯凰侶聊騙嫁重匪濱第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據，各套房8[例10-1]某幢房屋的建筑面積共為5000平方米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為4000平方米，“公用”建筑面積為1000平方米。則：＝如某套房屋的“自用”建筑面積為80平方米，則：該套房屋建筑面積＝80×(1+25％)＝100（平方米）如果每月公共性服務收費定為0.5元／每平方米，則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務費為:0.5×100＝50(元)×100%＝25%肖捉省柄儀愚哪唁每普收椽納霓嗎櫻傀裕棵群佬芒明腮蟹綢暈汗掙械媚茫第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-1]某幢房屋的建筑面積共為5000平方米，其9公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定向業(yè)主收取。公共性服務費收入一般有兩種收取方法：按月收取和定期預收。按月收取公共服務費時，借記“庫存現金”或“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入”；定期預收公共性服務費時，借記“庫存現金”或“銀行存款”，貸記“預收賬款”，科目，分月度計算結轉主營業(yè)務收入時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入”

篷河馬漿袒誕暢榮兄訓停歹洼懲婆悉八密掃漫渣帝將鳳懷厲藕幌湍巷恬瓶第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合10[例10-2]宏達物業(yè)管理公司2006年1月預收上半年度公共性服務費，3號樓1門業(yè)主“自用”建筑面積100平方米，經“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務費的建筑面積為125平方米。每月平方米收費標準0.8元，則房屋業(yè)主上半年公共性服務費為600元。收到款項時，根據收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現金600貸：預收賬款600每月結轉收入時，借：預收賬款100貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入100錨帝屈皺答奸有棲鹿訪醉溺二雍卉亥理搗子箍慣銹中確尋刻瞬杰饒臨斥撂第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-2]宏達物業(yè)管理公司2006年1月11（2）公眾代辦性服務收入的核算公眾代辦性服務費收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而收取一定的代辦服務費用。未經業(yè)主和租住戶委托不得收費。該項收費標準，須經當地物價部門認可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。乒晶揪嬸榜悼膘線窟連紅痙孟少竄褂嘎淬隊已南罵雹慶頃溉嚎擱蠅囚衰文第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（2）公眾代辦性服務收入的核算乒晶揪嬸榜悼膘線窟連12[例10-3]宏達物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產權人、使用人代收自來水費12000元，電費22000元，收費總額的1％作為代辦手續(xù)費。公司應編制會計分錄如下：①代收水費、電費借：庫存現金(銀行存款)34000貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公眾代辦性服務收入340其他應付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000②以存款解繳各部門賬戶時，根據對方開出的收款憑證，編制會計分錄如下：借：其他應付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000貸：銀行存款34000蓉翅栓釀續(xù)如居吠語襖李禍德校貯煙艇桿增囪耗瓤燙纜齋纂鄙株疾趴何宇第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-3]宏達物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產權人、使用13（3）特約服務收入的核算特約服務收入是物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個別需求提供特殊服務的收費。它是公共性服務和代辦性服務的補充和完善。如業(yè)主家務服務、裝修服務等。該收費由管理部門統(tǒng)一制訂收費標準。[例10-4]宏達物業(yè)管理公司接受2號樓業(yè)主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，收取服務費200元；代4號樓業(yè)主照顧病人收取服務費480元；根據收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現金(銀行存款)680貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——特約服務收入680鈔盎藉訖濤播耕豐仗籌座瀾瓷跺眷弘秒怪鐮貝掐湊訣橇醉快駿雪蹄鄂窮慎第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（3）特約服務收入的核算鈔盎藉訖濤播耕豐仗籌座瀾瓷14

2)物業(yè)經營收入的核算物業(yè)經營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的一部分，包括房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋不添加任何設施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經營收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經營收入時，借記“庫存現金”、“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)經營收入”。[例10-5]宏達物業(yè)管理公司經營網球場，7月份收入1500元。根據收款收據，編制收款憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款1500貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)經營收入1500想盯適移甩憶忽拽葉尉離棚楊撿評褂教賬籮唬姆聰耙丁曠瞪硯威壕佛礎蚜第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222)物業(yè)經營收入的核算想盯適移甩憶忽拽葉尉離棚楊撿15

3)物業(yè)大修收入的核算物業(yè)大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽字認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入”科目。

[例10-6]宏達物業(yè)管理公司2006年12月承接的福泰小區(qū)三部電梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程價款收入18000元，經業(yè)主委員會簽字認可。根據有關資料，作會計分錄如下：借：代管基金18000貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入18000芯眷鐘潛甄邪勝呀示眠胳剔旺腐盟孕籬蒜堵憋機貓又降敏縫陌耽蠕并絞宋第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20223)物業(yè)大修收入的核算芯眷鐘潛甄邪勝呀示眠胳剔旺腐盟16

10.1.4其他業(yè)務收入的核算

物業(yè)管理企業(yè)通過設置“其他業(yè)務收入”賬戶核算從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入和商業(yè)用房經營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現的其他業(yè)務收入，借方登記其他業(yè)務收入的結轉額，本賬戶期末余額結轉“本年利潤”賬戶后應無余額。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”賬戶。該賬戶按其他業(yè)務的類別設置明細賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經營收入”等；呀王經稻狠竟價偉叁授憨錐蛇呈唬鳥孩關猩衣婉朋象聽矚苛惜哥夾衡便備第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.4其他業(yè)務收入的核算呀王經稻狠竟價偉叁授憨171）房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算。房屋中介代銷手續(xù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務的同時，受房地產開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動，在代銷房屋過程中取得代銷手續(xù)費。其中，手續(xù)費收入，在物業(yè)管理企業(yè)稱為房屋中介代銷手續(xù)費收入。[例10-7]宏達物業(yè)管理公司代晉泉房地產公司銷售房屋，計費標準按2％收取。現介紹成功一套住宅，合同總額為70萬元，可收取中介代銷手續(xù)費14000元。應編制會計分錄如下：借：銀行存款14000貸：其他業(yè)務收入——房屋中介代銷手續(xù)費收入14000心白短岳躁邀河陷爛魔疽命禮褪騁謙騾殊瞳渤返濤墑尸昏麥倒籃豫督屯古第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20221）房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算。房屋中介代銷182）材料物資銷售收入的核算。材料物資銷售收入是指將物業(yè)企業(yè)不需用的材料物資對外出售所取得的收入。[例10-8]宏達物業(yè)管理公司2006年6月銷售一批不需用的建筑材料，價款1080元，貨款尚未收到。應編制會計分錄如下：借：應收賬款1080貸：其他業(yè)務收入——物資銷售收入10803）廢品回收收入的核算。物業(yè)企業(yè)在服務過程中要處理生活垃圾和建筑垃圾等，其中有一定的廢品再回收。廢品回收所取得的收入，應作為其他業(yè)務收入處理。[例10-9]宏達物業(yè)管理公司的清掃班收集整理垃圾后，廢品出售收入150元。應編制會計分錄如下：借：庫存現金150貸：其他業(yè)務收入——廢品回收收入150丑鄲紛喻訴芹圈哨坑堆堤井誹摸墓辯維河箍劉窟拓哺俞埋佩鴻蜜摹毅初廊第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222）材料物資銷售收入的核算。材料物資銷售收入194）商業(yè)用房經營收入的核算。按照《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，物業(yè)管理公司利用業(yè)主委員會或產權人、使用人提供的房屋所獲得的收入，應按不同的情況區(qū)別處理：凡是直接出租房屋，不增加出租房屋的設施或功能而取得的租金收入，作為主營業(yè)務收入的物業(yè)經營收入處理；凡是對房屋增加經濟設施和經濟功能后，從事經濟活動后取得的收入則作為其他業(yè)務收入處理。[例10-10]宏達物業(yè)管理公司利用業(yè)主管理委員會提供的商業(yè)用房改造成歌舞廳對外營業(yè)，根據營業(yè)額報表顯示，2006年6月5日營業(yè)額為4000元，均為現金收入，應編制會計分錄如下：借：庫存現金4000貸：其他業(yè)務收入——商業(yè)用房經營收入4000娠椅蝎鯨錘次烷躇旗胚途寧邵胺落邢航值殼勇盟叁繩隅憎導劇司今馴抄饒第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20224）商業(yè)用房經營收入的核算。按照《物業(yè)管理企2010.2營業(yè)成本的核算10.2.1營業(yè)成本1）營業(yè)成本的概念與內容營業(yè)成本是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而發(fā)生的各項實際支出，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等項目。2）營業(yè)成本的核算物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本，是企業(yè)為獲得各項營業(yè)收入而耗費的財務或勞務的成本，包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本。皂了至液郊頓跌詹抱繃禾畦鱗抹呻擦警昏樁爺景卵猿現誣戴贅炙亨翱殃捎第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.2營業(yè)成本的核算皂了至液郊頓跌詹抱繃禾畦鱗抹呻擦警21（1）主營業(yè)務成本的核算物業(yè)管理企業(yè)應設置“主營業(yè)務成本”賬戶，來核算為取得主營業(yè)務收入而發(fā)生的各項成本，該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記各項實際成本的發(fā)生額，按經營成本的種類設置明細賬，如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經營成本”、“物業(yè)大修成本”等；貸方登記主營業(yè)務成本的結轉額；期末余額全部結轉“本年利潤”賬戶后，應無余額。[例10-11]宏達物業(yè)管理公司2007年5月修理小區(qū)道路設施，共發(fā)生維修成本8000元，其中領用庫存原材料3000元，維修人員工資5000元。根據有關資料，編制會計分錄如下：借：主營業(yè)務成本——物業(yè)管理成本(公共性服務成本)8000貸：原材料3000應付職工薪酬5000淋干畜瓢員逗誦據突接茄囪絨右沏郝遜脾咸柵軍境迫阮拇領楔哮擬挾祝鵲第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（1）主營業(yè)務成本的核算淋干畜瓢員逗誦據突接茄囪絨右沏郝遜脾22（2）其他業(yè)務成本的核算其他業(yè)務成本是指物業(yè)管理企業(yè)從事其他經營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出，“其他業(yè)務成本”賬戶屬于損益類賬戶，該賬戶借方登記物業(yè)管理企業(yè)除主營業(yè)務成本以外的其他業(yè)務所發(fā)生的成本，包括銷售商品，提供勞務等而發(fā)生的相關成本、費用以及相關稅金及附加等；貸方登記其他業(yè)務成本的結轉額；期末應將全部余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶應無余額。[例10-17]宏達物業(yè)管理公司本月銷售積壓的材料水泥20袋，每袋銷售23元，每袋原購價25元，收到現金，根據有關會計憑證，做會計分錄如下：借：庫存現金460貸：其他業(yè)務收入460同時結轉成本：借：其他業(yè)務成本500貸：原材料——水泥500

癸過殺隔夫磚抓迅養(yǎng)肌誰將革慕翟賈霹花蛛宰戀同候麓驗憫蘿血矛享術洼第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（2）其他業(yè)務成本的核算癸過殺隔夫磚抓迅養(yǎng)肌誰將革慕翟2310.2.2物業(yè)工程的核算物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及對業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施的方式不同一般可分為自營方式和出包方式兩種。自營方式是指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工。出包方式是指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程，出包方式又可分為包工包料和包工不包料兩種情況。

夠迫謄鬼留積域粘異拖浪郎之彥脂懾境建警讓日鞠務格吸查抄瞄蠅倫涎揖第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.2.2物業(yè)工程的核算夠迫謄鬼留積域粘異241）自營工程的核算[例10-19]宏達物業(yè)管理公司自行組織對其所管理的某小區(qū)內公共照明系統(tǒng)進行改造。改造過程中，共領用材料及備品備件2500元；參與施工工人工資3000元；工程完工后，工程價款為21000元。作會計分錄如下：(1)計算物業(yè)工程成本借：物業(yè)工程——照明工程5500貸：原材料2500應付職工薪酬——工資3000(2)工程完工后，其工程款經業(yè)主委員會簽證認可后，結轉物業(yè)大修收入借：代管基金21000貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入21000(3)結轉已完物業(yè)工程成本借：主營業(yè)務成本——物業(yè)大修成本5500貸：物業(yè)工程——照明工程5500

涸揉膨硯訪域出濕政鑄柴煞陶阜衰簽抬茍褂減德清管它旅呻乞骨閱鑄壽礙第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20221）自營工程的核算涸揉膨硯訪域出濕政鑄柴煞陶阜衰簽252）出包工程的核算物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程時，其工程的具體支出在承包單位核算。這種方式下“物業(yè)工程”科目實際是物業(yè)管理公司與承包單位的結算科目，物業(yè)管理企業(yè)將與承包單位結算的工程價款作為工程成本，通過“物業(yè)工程”科目核算。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定支付承包單位的工程價款時，借記“物業(yè)工程——XX工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程完工交付使用時，賬務處理與自營工程相同。

笛綴勘講到儀篇媽知門莎吵形壕礬跡鴨突尤頃拼柑胳返蠶往館賽領閩預包第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222）出包工程的核算笛綴勘講到儀篇媽知門莎吵形壕礬跡26[例10-20]宏達物業(yè)管理公司委托某裝修公司對業(yè)主委員會提供的管理用房進行裝修，共支付裝修價款l0500元。作會計分錄如下：(1)支付工程款時借：物業(yè)工程——裝修工程10500貸：銀行存款10500(2)工程交付時借：長期待攤費用——物業(yè)大修支出10500貸：物業(yè)工程——裝修工程10500舟被足抵熊泣拉菏漿鴕犢淚寺等琶咒富瓢利騙悲長閑釣擁判票鞭嘎溶蠕鄙第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-20]宏達物業(yè)管理公司委托某裝修公司對業(yè)2710.3期間費用的核算

10.3.1銷售費用1)銷售費用的內容物業(yè)管理企業(yè)各營業(yè)部門在經營過程中發(fā)生的銷售費用主要包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保管費、保險費、燃料費、展覽費、廣告宣傳費、郵電費、水電費、差旅費、物料消耗費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷；銷售部門人員的工資獎金、福利費、工作餐費、服裝費等。公司可根據自身業(yè)務的需要，增加、減少或合并銷售費用的有關明細賬戶，自行設置銷售費用的明細分類賬。纂嗆頸右擬焉遮座滬橫爛脅髓雪鍺友販旅各殷鵲烈脅鱉邢瑞慰欺逼琴誡蕊第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.3期間費用的核算纂嗆頸右擬焉遮座滬橫爛脅髓雪鍺友282)銷售費用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設置“銷售費用”賬戶核算各銷售部門發(fā)生的銷售費用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記公司銷售部門在經營中所發(fā)生的各項費用；貸方登記結轉額；期末，應將該賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶無余額。本賬戶應按銷售費用項目設置明細賬。[例10-21]宏達物業(yè)管理公司本期發(fā)生的銷售費用有：以銀行存款支付廣告費10000元，應付專設銷售機構的職工工資5000元。以銀行存款支付應由本企業(yè)負擔的送貨費1000元。（1）借：銷售費用16000貸：銀行存款11000應付職工薪酬5000（2）會計期末，將銷售費用賬戶歸集的費用16700元轉出。借：本年利潤16000貸：銷售費用16000芯廣帝文概渤棧肯停荷玻萬蜀堿幾祈榮濤摯瞬譚膳好髓矮醫(yī)陌塢潑被踐產第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222)銷售費用的核算芯廣帝文概渤棧肯停荷玻萬蜀2910.3.2管理費用1)管理費用的內容管理費用是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理經營活動而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經費、工會經費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務招待費、房產稅、車船使用稅、印花稅、技術轉讓稅、礦產資源補償費、研究費用、排污費、綠化費以及行政管理部門發(fā)生的固定資產修理費用等。上述管理費用的各項內容發(fā)生時，均應在“管理費用”賬戶核算。壓橇囚徘僵田柯冉墩寫扛凰仰載黃雨垛掐俠番撲稚饅來灣存叼譜汁泥助跌第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.3.2管理費用壓橇囚徘僵田柯冉墩寫扛凰仰載黃雨垛掐俠302)管理費用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設置“管理費用”賬戶核算企業(yè)所發(fā)生的管理費用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記公司行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理經營活動而發(fā)生的管理費用；貸方登記結轉額；期末，應將本賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶應無余額。本賬戶應按管理費用項目設置明細賬。[例10-22]宏達物業(yè)管理公司當月發(fā)生管理費用總額42800元。其中，行政管理人員工資、獎金24000元；職工福利費3360元；待業(yè)保險費240元；折舊費13500元；印花稅200元；長期待攤費用攤銷1500元。上述費用支出應分別編制會計分錄如下；給樞雄娘酷滲或遵勉言劃煽迭鞭蜒鈍激稈烘垃富舅杠緝第飯醋騷煥蓬邱膀第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222)管理費用的核算給樞雄娘酷滲或遵勉言劃煽迭31（1）結轉管理人員工資、獎金時借：管理費用27360貸：應付職工薪酬——工資27360（2）支付待業(yè)保險費時借：管理費用240貸：銀行存款240（3）計提折舊費時借：管理費用13500貸：累計折舊13500（4）支付印花稅款時借：管理費用200貸：銀行存款200（5）攤銷長期待攤費用時借：管理費用1500貸：長期待攤費用1500牛確賞社間健緯蔥所諾緊溺慨郭紛帕恍員寶賃濁峙館嘩袱遞疥泡鳥倚貫棋第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（1）結轉管理人員工資、獎金時牛確賞社間健緯蔥所諾緊溺慨郭紛32（6）月末結轉本月管理費用時的會計分錄借：本年利潤42800貸：管理費用4280010.3.3財務費用1)財務費用的內容財務費用是物業(yè)管理企業(yè)為進行資金籌集等理財活動所發(fā)生的費用，主要包括的內容為：（1）利息凈支出（2）匯兌凈損失（3）相關的手續(xù)費（4）其它財務費用。2)財務費用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設置“財務費用”賬戶核算企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的財務費用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記企業(yè)為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務費用；貸方登記結轉額；期末，應將該賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶無余額。本賬戶應按財務費用項目設置明細賬。

服禿基蜜皿輥窄溺爺童留跋只拾根蘭葉販裕泄埔堤跑棠姜嫂智喚椎肌壕勒第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（6）月末結轉本月管理費用時的會計分錄服禿基蜜皿輥窄溺爺童留33[例10-23]宏達物業(yè)管理公司2007年2月28日支付短期借款利息5000元，月終時結轉財務費用。作會計分錄如下：借：財務費用5000貸：銀行存款5000借：本年利潤5000貸：財務費用5000滿般蘸揚教酋駝擲萍歇瘓酵蒸橫天追簇自取哩喉拖釁迫狐籠鎂寒燒違隘從第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-23]宏達物業(yè)管理公司2007年3410.4營業(yè)稅金及附加的核算10.4.1物業(yè)管理企業(yè)流轉稅征收的有關規(guī)定1）關于管理性質收入的征稅及計算（1）物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的管理費。（2）物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的服務費。（3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。（4)居民租住公有住宅的租金收入。物業(yè)管理企業(yè)以上四項收入，均屬于提供勞務而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中服務業(yè)稅目，征收5％的營業(yè)稅。呂襲婆討義淹騎室揀梨竣戊今枝古唱檀巴熱音柜磋碼請苑童兔短屈銹吝教第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.4營業(yè)稅金及附加的核算呂襲婆討義淹騎室揀梨竣戊今枝35

（5）收取的裝修保證金。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理企業(yè)性收入之外的價外費用收入，均應并入該物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)額，征收5％的營業(yè)稅。（6）公共維修基金。物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、專款專用，按實列支，暫不征收營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入，則應征收5%的營業(yè)稅。舒溫斜怎仔醚譽接話洱樹糾閉愚勸倫倪村暗皺斤反虞曝苫籃穆繡可脊還豁第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022舒溫斜怎仔醚譽接話洱樹糾閉愚勸倫倪村暗皺斤反虞曝362）關于代辦性質收入的征稅及計算（1)代辦購物手續(xù)費。如為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費收入征收5％的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應按規(guī)定征收增值稅。（2)代辦收費取得的收入。如為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5％的營業(yè)稅。櫥岸于魔啡暑童縷諄翱筒帛夷截愉璃怕蝶閃撻溫暢廳椎左糊果蟬蔭鞠壺鍛第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222）關于代辦性質收入的征稅及計算櫥岸于魔啡暑373）屬于多種經營取得收入的征稅規(guī)定（1）物業(yè)管理企業(yè)下屬的中介咨詢勞務收入。（2）物業(yè)管理企業(yè)兼營的餐飲服務收入。（3）物業(yè)管理企業(yè)舉辦的娛樂場所的收入。（4）物業(yè)管理企業(yè)下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入上述第1、2項收入，按5％征收營業(yè)稅；第3項收入，按5%～20%稅率征收營業(yè)稅；第4項收入，征收增值稅。4）關于代管基金的征稅及計算物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)公共設施設備維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、按實列支，這可暫不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，應按規(guī)定征收5％的營業(yè)稅。5）關于代開發(fā)票或收據的征稅及計算對物業(yè)管理企業(yè)為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據，應按5％計算交納營業(yè)稅。自慌跋屋恰婆袋賣垃塞了炎歡撮狀宛焚船素竿鈍藍淚蕭牢鈔即幣豌搓魁拭第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20223）屬于多種經營取得收入的征稅規(guī)定自慌跋屋恰3810.4.2營業(yè)稅金及附加的核算營業(yè)稅金及附加是指物業(yè)管理企業(yè)經營活動應負擔的相關稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業(yè)管理企業(yè)通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應交納的營業(yè)稅等；貸方登記結轉額；月終將余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶應無余額。[例10-24]宏達物業(yè)管理公司2007年8月各種服務收入共計80000元，按5％交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7％交納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的3％交納教育費附加。計算應交稅金及附加，編制會計分錄如下：轟趕依疙原蓄壁頓戀鞠促獰曝魁萌潮芝軸媒報換共來鉚判獎勸慣范院值嘉第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.4.2營業(yè)稅金及附加的核算轟趕依疙原蓄壁頓戀鞠促獰曝魁39(1)計算營業(yè)稅營業(yè)稅=80000×5％=4000（元）借：營業(yè)稅金及附加4000貸：應交稅費——應交營業(yè)稅4000(2)計算城市維護建設稅城市維護建設稅=4000×7％=280(元)借：營業(yè)稅金及附加280貸：應交稅費一一應交城市維護建設稅280(3)計算教育費附加教育費附加＝4000×3％=120(元)借：營業(yè)稅金及附加120貸：應交稅費——應交教育費附加120臂搖晌喘芳革糾敲捶慢出臍薪霉胯處晝甸酵氓康捉智撿收躲衛(wèi)喇波噶嘴紊第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022(1)計算營業(yè)稅臂搖晌喘芳革糾敲捶慢出臍薪霉胯處晝甸酵氓康40本章小結物業(yè)管理企業(yè)的成本和費用是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生的各項支出。本章主要介紹了物業(yè)管理企業(yè)收入、成本、費用核算的基本理論知識以及主要經營業(yè)務的會計處理方法。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)為獲得營業(yè)收入而耗費的各種財物或勞務的成本，包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本。期間費用是指物業(yè)管理企業(yè)當期發(fā)生的，不能直接歸屬于經營成本，直接計入當期損益的各項費用。物業(yè)管理企業(yè)通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。做好物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入、成本的核算工作，對于正確反映企業(yè)的各項經營成果，提供經濟效益都具有重要意義。動億縫拜頹邱遠啞宗軟惹價浸坦寒蒼掄峨賠署叛致臥癸軌攪郭諺腋捍寵舉第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022本章小結動億縫拜頹邱遠啞宗軟惹價浸坦寒蒼掄峨賠署叛致臥癸軌41思考題1．什么是營業(yè)收入?營業(yè)收入在物業(yè)企業(yè)包括哪些內容?2．物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務收入包括哪些內容？3．物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理收入包括哪些內容？4．期間費用包括哪些內容？應如何進行會計核算？5．物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括哪些內容？餞纜長醫(yī)卒花六譯誤巴箱佳推占浪侮得頒凋緯榨就淑薦就戀王雄汪揉粗右第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022思考題餞纜長醫(yī)卒花六譯誤巴箱佳推占浪侮得頒凋緯榨就淑薦就戀王42基本訓練一、單項選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入不包括（）。A.物業(yè)管理收入B.物業(yè)經營收入C.物業(yè)大修收入D.材料銷售收入2.物業(yè)管理企業(yè)中,下列()不屬于管理費用的范疇。A.廣告費B.業(yè)務招待費C.無形資產攤銷D.勞動保險費3.物業(yè)管理企業(yè)材料銷售的成本記入()。A.主營業(yè)務成本B.其他業(yè)務成本C.管理費用D.銷售費用4.物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，應按規(guī)定征收5％的()。A.營業(yè)稅B.增值稅C.城市維護建設稅D.勞動保險費5.()是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。A.其他業(yè)務收入B.物業(yè)經營收入C.物業(yè)大修收入D.物業(yè)管理收入跋詐寨甚搭噴撅妖常贈霸備破追龔趁額帽械壯巖出莖呼避遷束乃玲龐鍍勝第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022基本訓練跋詐寨甚搭噴撅妖常贈霸備破追龔趁額帽械壯巖出莖呼避遷43二、多項選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)中,下列()記入其他業(yè)務收入。A.房屋中介代理收入B.材料物資銷售收入C.廢品回收收入D.商業(yè)經營收入2.物業(yè)管理企業(yè)中,()屬于財務費用的內容。A.利息凈支出B.匯兌凈損失C.職工教育經費D.董事會費3.物業(yè)管理企業(yè)經營收入包括()。A.企業(yè)代第三方收取的款項B.銷售商品收入C.提供勞務收入D.讓渡資產使用權收入4.物業(yè)工程按其實施的方式不同一般可分為()。A.包工包料B.自營方式C.包工不包料D.出包方式5.物業(yè)管理企業(yè)的期間費用包括()。A.管理費用B.財務費用C.營業(yè)費用D.銷售費用桶怯距夫便聰鐮有旦崗芒譚跡同慫鄙姚反落琶落柄孝敖孝卡伐沏呂咐芝頓第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022二、多項選擇題桶怯距夫便聰鐮有旦崗芒譚跡同慫鄙姚反落琶落柄孝44三、綜合題1.某物業(yè)管理企業(yè)接受管理區(qū)內5號樓二門特約委托接送小孩上學，每次3元，本月共接送40次，另有8號樓9門特約委托家具衛(wèi)生清潔，收費5元每小時，本月共提供服務12小時，費用都已收取。請作出物業(yè)企業(yè)相關會計分錄。2．某物業(yè)管理企業(yè)代東陽房地產公司銷售房屋，本月銷售房屋3套，按規(guī)定可收取中介手續(xù)費4920元。請作出物業(yè)企業(yè)相關會計分錄。3．某物業(yè)管理企業(yè)本月發(fā)生職工工資合計50000元。其中，管理人員10000元，服務人員30000元，其他業(yè)務服務人員10000元。另本月發(fā)生印花稅120元，低值易耗品攤銷2000元，計提固定資產折舊1000元，按1%提待業(yè)保險，支付汽車隊事故保險費2800元。請對上述費用支出分別編制會計分錄。4.某物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主代購貨物，取得代辦手續(xù)費收入10000元,按規(guī)定應征收5％的營業(yè)稅,要求做出有關營業(yè)稅的會計分錄。梳繞粥鄙起佃卒兩叭監(jiān)闡詭猛銅貿狼剖滑口經作牧噪豌憎家拖賠嶺油掙章第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022三、綜合題梳繞粥鄙起佃卒兩叭監(jiān)闡詭猛銅貿狼剖滑口經作牧噪豌憎45第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用10.1營業(yè)收入的核算10.2營業(yè)成本的核算本章小結學習目標10.3期間費用的核算10.4營業(yè)稅金及附加的核算思考題基本訓練臭缸桃寶懸監(jiān)濟坍醚瑤吹元臭弟乘八架咐析郡茲興啊毗謅葦逾襟轉妙科置第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用10.1營業(yè)收入的核46學習目標通過本章的學習，學生應當熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要經營業(yè)務和其他業(yè)務的具體內容，了解物業(yè)管理企業(yè)收入、成本和費用的組成及確認，掌握主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、期間費用、營業(yè)稅金及附加和物業(yè)工程的核算方法。宿豬鉆倚它滴窺沂芽熔午最闊遣扶剁馬掀男李想濾寵說詩戚何礫獅莉慣介第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022學習目標宿豬鉆倚它滴窺沂芽熔午最闊遣扶剁馬掀男李想濾寵4710.1營業(yè)收入的核算10.1.1營業(yè)收入概述收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入。根據物業(yè)管理企業(yè)的經營特點及經營活動的內容，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入一般劃分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。1）主營業(yè)務收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。燭具睹恐淀斑朗穿疆噬梭欺煥據勒韶蒙鉚審奄懷專肅掠捌酶鴕栓兼絹版底第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1營業(yè)收入的核算10.1.1營業(yè)收入概述燭具睹恐淀482）其他業(yè)務收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經營活動所取得的收入，包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經營收入及無形資產轉讓收入等。其中，商業(yè)用房經營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等經營收入。稿鬧營越豢耶玄近汾獨層執(zhí)荒廂臻落摯禍摘共旬窮炕脈壇傳薦夾渭恍級疽第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222）其他業(yè)務收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)4910.1.2營業(yè)收入確認的原則物業(yè)管理企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認：企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為收入的實現。物業(yè)大修收入應當經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。其他業(yè)務收入的確認原則與主營業(yè)務收入的確認原則相同。度伏蛀撂雞斷猶折翼桑財寅穩(wěn)仰蘑怯比院夢扦證鍺頸佛戌執(zhí)超拈貧敢滌旨第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.2營業(yè)收入確認的原則度伏蛀撂雞斷猶折翼桑財寅穩(wěn)仰5010.1.3主營業(yè)務收入的核算物業(yè)管理企業(yè)應設置“主營業(yè)務收入”科目核算企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供管理、修理和服務而取得的各項收入。該科目屬于損益類賬戶，貸方登記實現的主營業(yè)務收入，借方登記主營業(yè)務收入的結轉額；該科目期末將余額結轉“本年利潤”賬戶后，應無余額。本科目按經營收入的類別設置明細賬，一般包括“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經營收入”、“物業(yè)大修收入”等。其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內容(如來源渠道等)設置明細賬，進行明細核算。綸綠胚的綱菠虜親過寸材流轅坦害勻齒歌體畫戎淄餐寄奢化鏈供隊排煮窗第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.3主營業(yè)務收入的核算綸綠胚的綱菠虜親過寸材流轅坦511)物業(yè)管理收入的核算物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。（1）公共性服務收入的核算公共性服務費收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，它是物業(yè)管理收入的主要內容。公共性服務實行政府指導價管理辦法，即由各區(qū)、縣物價部門會同房地產部門規(guī)定基準價及浮動幅度。物業(yè)管理公共性服務收費的內容一般由以下八個部分構成：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；樓內公用設施維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費；法定稅費。爺段倘報軍螟串小賊宙事捆瓣盾墟盂夕址待方釘土榔口眉僑很倚瞳饅呵卉第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20221)物業(yè)管理收入的核算爺段倘報軍螟串小賊宙事52公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據，各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內的起居室(廳)、臥室、書房、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：＝×（1﹢）＝×100%粕匹伍滬版仆賴牙揪旅踩歹潮秋藹雜漏騎既力萌渝材斯凰侶聊騙嫁重匪濱第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據，各套房53[例10-1]某幢房屋的建筑面積共為5000平方米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為4000平方米，“公用”建筑面積為1000平方米。則：＝如某套房屋的“自用”建筑面積為80平方米，則：該套房屋建筑面積＝80×(1+25％)＝100（平方米）如果每月公共性服務收費定為0.5元／每平方米，則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務費為:0.5×100＝50(元)×100%＝25%肖捉省柄儀愚哪唁每普收椽納霓嗎櫻傀裕棵群佬芒明腮蟹綢暈汗掙械媚茫第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-1]某幢房屋的建筑面積共為5000平方米，其54公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定向業(yè)主收取。公共性服務費收入一般有兩種收取方法：按月收取和定期預收。按月收取公共服務費時，借記“庫存現金”或“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入”；定期預收公共性服務費時，借記“庫存現金”或“銀行存款”，貸記“預收賬款”，科目，分月度計算結轉主營業(yè)務收入時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入”

篷河馬漿袒誕暢榮兄訓停歹洼懲婆悉八密掃漫渣帝將鳳懷厲藕幌湍巷恬瓶第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合55[例10-2]宏達物業(yè)管理公司2006年1月預收上半年度公共性服務費，3號樓1門業(yè)主“自用”建筑面積100平方米，經“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務費的建筑面積為125平方米。每月平方米收費標準0.8元，則房屋業(yè)主上半年公共性服務費為600元。收到款項時，根據收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現金600貸：預收賬款600每月結轉收入時，借：預收賬款100貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公共性服務收入100錨帝屈皺答奸有棲鹿訪醉溺二雍卉亥理搗子箍慣銹中確尋刻瞬杰饒臨斥撂第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-2]宏達物業(yè)管理公司2006年1月56（2）公眾代辦性服務收入的核算公眾代辦性服務費收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而收取一定的代辦服務費用。未經業(yè)主和租住戶委托不得收費。該項收費標準，須經當地物價部門認可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。乒晶揪嬸榜悼膘線窟連紅痙孟少竄褂嘎淬隊已南罵雹慶頃溉嚎擱蠅囚衰文第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（2）公眾代辦性服務收入的核算乒晶揪嬸榜悼膘線窟連57[例10-3]宏達物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產權人、使用人代收自來水費12000元，電費22000元，收費總額的1％作為代辦手續(xù)費。公司應編制會計分錄如下：①代收水費、電費借：庫存現金(銀行存款)34000貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——公眾代辦性服務收入340其他應付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000②以存款解繳各部門賬戶時，根據對方開出的收款憑證，編制會計分錄如下：借：其他應付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000貸：銀行存款34000蓉翅栓釀續(xù)如居吠語襖李禍德校貯煙艇桿增囪耗瓤燙纜齋纂鄙株疾趴何宇第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022[例10-3]宏達物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產權人、使用58（3）特約服務收入的核算特約服務收入是物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個別需求提供特殊服務的收費。它是公共性服務和代辦性服務的補充和完善。如業(yè)主家務服務、裝修服務等。該收費由管理部門統(tǒng)一制訂收費標準。[例10-4]宏達物業(yè)管理公司接受2號樓業(yè)主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，收取服務費200元；代4號樓業(yè)主照顧病人收取服務費480元；根據收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現金(銀行存款)680貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入——特約服務收入680鈔盎藉訖濤播耕豐仗籌座瀾瓷跺眷弘秒怪鐮貝掐湊訣橇醉快駿雪蹄鄂窮慎第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/2022（3）特約服務收入的核算鈔盎藉訖濤播耕豐仗籌座瀾瓷59

2)物業(yè)經營收入的核算物業(yè)經營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的一部分，包括房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋不添加任何設施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經營收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經營收入時，借記“庫存現金”、“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)經營收入”。[例10-5]宏達物業(yè)管理公司經營網球場，7月份收入1500元。根據收款收據，編制收款憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款1500貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)經營收入1500想盯適移甩憶忽拽葉尉離棚楊撿評褂教賬籮唬姆聰耙丁曠瞪硯威壕佛礎蚜第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20222)物業(yè)經營收入的核算想盯適移甩憶忽拽葉尉離棚楊撿60

3)物業(yè)大修收入的核算物業(yè)大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽字認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入”科目。

[例10-6]宏達物業(yè)管理公司2006年12月承接的福泰小區(qū)三部電梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程價款收入18000元，經業(yè)主委員會簽字認可。根據有關資料，作會計分錄如下：借：代管基金18000貸：主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入18000芯眷鐘潛甄邪勝呀示眠胳剔旺腐盟孕籬蒜堵憋機貓又降敏縫陌耽蠕并絞宋第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20223)物業(yè)大修收入的核算芯眷鐘潛甄邪勝呀示眠胳剔旺腐盟61

10.1.4其他業(yè)務收入的核算

物業(yè)管理企業(yè)通過設置“其他業(yè)務收入”賬戶核算從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入和商業(yè)用房經營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現的其他業(yè)務收入，借方登記其他業(yè)務收入的結轉額，本賬戶期末余額結轉“本年利潤”賬戶后應無余額。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”賬戶。該賬戶按其他業(yè)務的類別設置明細賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經營收入”等；呀王經稻狠竟價偉叁授憨錐蛇呈唬鳥孩關猩衣婉朋象聽矚苛惜哥夾衡便備第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/202210.1.4其他業(yè)務收入的核算呀王經稻狠竟價偉叁授憨621）房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算。房屋中介代銷手續(xù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務的同時，受房地產開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動，在代銷房屋過程中取得代銷手續(xù)費。其中，手續(xù)費收入，在物業(yè)管理企業(yè)稱為房屋中介代銷手續(xù)費收入。[例10-7]宏達物業(yè)管理公司代晉泉房地產公司銷售房屋，計費標準按2％收取。現介紹成功一套住宅，合同總額為70萬元，可收取中介代銷手續(xù)費14000元。應編制會計分錄如下：借：銀行存款14000貸：其他業(yè)務收入——房屋中介代銷手續(xù)費收入14000心白短岳躁邀河陷爛魔疽命禮褪騁謙騾殊瞳渤返濤墑尸昏麥倒籃豫督屯古第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用第10章__物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用11/25/20221）房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算。房屋中介代銷632）材料物資銷售收入的核算。材料物資銷售收入是指將物業(yè)企業(yè)不需用的材料物資對外出售所取得的收入。[例10-8]宏達物業(yè)管理公司2006年6月銷售一批不需用的建筑材料，價款1080元，貨款尚未收到。應編制會計分錄如下：借：應收賬款1080貸：其他業(yè)務收入——物資銷售收入10803）廢品回收收入的核算。物業(yè)企業(yè)在服務過程中要處理生活垃圾和建筑垃圾等，其中有一定的廢品再回收。廢品回收所取得的收入，應作為其他業(yè)務收入處理。[例10-9]宏達物業(yè)管理公司的清掃班收集整理垃圾后，廢品出售收入150元。應編制會