342/342小區治理第一章居住小區的物業治理第一節居住小區物業治理概述一、住宅與居住小區在人類的衣、食、住、行的差不多活動中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式滿足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，都市住宅建設得到了迅速的進展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小區(又稱住宅小區)2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的進展，人們講的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后進展的重要性，同時，也表明人們對新建住宅質和量及其治理的要求。居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區。1994年建設部令第33號《都市新建住宅小區治理方法》中，把住宅小區以概念的形式作出如下規定：“新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)。”在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級，其分級規模如表7-1-1。依照以上的情況，能夠看出，居住小區是具有一定的人口和用地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為都市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。依照統計，目前我國都市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今后，這種新建居住小區則是都市住宅建設的要緊形式。二、居住小區的功能黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來講，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那確實是：(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環境在總體上的較大改善，依照以上精神，建設部《都市新建住宅小區治理方法》對新建住宅建設提出以下要求：“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。這確實是講，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能要緊表現在如下四個方面。1.居住功能。這是住宅小區最差不多的功能。依照居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。2.服務功能。住宅小區的服務功能是隨著都市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的治理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括：教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3.經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括：①物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務；②小區治理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的治理托付出去。消費功能指的是隨著都市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，并進行商業化的治理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的治理和服務差不多上有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4.社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚攏在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互阻礙和相互制約。三、居住小區的特點居住小區在改變市容市貌，促進房地產業進展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往都市住房建設具有不同的特點。這些特點是：1.統一規劃，綜合開發。由于都市建設的進展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了專門大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的指導下，全國寬敞城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅小區成片的興建起來。這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向進展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區，這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業治理企業實行統一治理、優質服務、合理收費。2.規模大、功能全。新建居民住宅小區一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業大樓、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等。小區已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學習、工作、教育、科研的重要園地；依舊休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多功能性，給小區的物業治理工作帶來了專門大的難度。3.居民結構整體化、配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體；區域內供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網互相聯系構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網差不多上統一設計規劃的，除住宅外，幾乎差不多上為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必定要求統一治理，統一經營。4.產權多元化、治理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的系統化，再加上產權的多元化，給小區物業治理造成了極為復雜的局面，導致物業治理工作的復雜化。四、目前我國住宅治理的幾種方式都市居住小區是一個“微型”社會，它的治理好壞，反映一個地區的文明程度。都市居住小區的出現，在治理上也是都市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房治理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的治理方式依舊存在，另一方面，專業的物業治理方式差不多出現。各地在積極地進行探究，目前我國住宅的幾種治理方式有：1.政府房屋治理部門治理。建國以來，公有住房一直由政府治理部門即房管所或房管站治理，稱為直管公房。這種治理方式是完全打算經濟的產物，房管所(站)是完全事業性質的單位。應該講，多年來，房管所(站)適應打算經濟體制的要求，代表政府發揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決都市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種治理越來越不適應體制的轉軌，其治理效率低、經濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產權性質。因此，一些都市已開始探究房管所(站)向物業治理企業的體制轉變。但由于歷史的緣故，這一治理方式在今后較長一段時刻里還將接著存在。2.企業、事業單位自行治理。這要緊出現在較大的企、事業單位，特不是事業單位開發建筑的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產部門(如房管處、房管科)進行治理。這是“誰建筑、誰治理”原則的產物。在治理機構和治理運作上與房管所治理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要治理體制的轉變。近些年來，一些較大的企、事業單位已開始探究轉變治理體制。一種是將本單位房管部門逐步轉變為企業性質的物業治理機構，對單位自管住房實行物業治理；一種是將單位自管住房托付社會上的物業治理企業實行物業治理。3.房地產開發企業治理。由房屋開發建筑單位自行治理自己建筑的出售給業主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅治理方式。本著“誰開發、誰出售、誰治理”的原則，一些較大的房地產開發企業均設有物業治理部。最初物業治理部只是開發企業下屬的一個部門。隨著物業治理的推行和開發量的增大，一些開發企業的物業治理部逐漸擴大，形成獨立公司或子公司的形式，獨立核算，自負盈虧，取得法人地位，轉變為物業治理企業。目前在物業治理企業中這種類型的企業占有較大比例，大多數都市住宅小區均由此類物業的治理企業進行物業治理。4.物業治理企業治理。由社會上具有獨立法人地位的物業治理企業對房屋及其附屬的公用設施及場地進行治理，提供全方位的多層次的治理和服務。這一模式盡管在我國出現的時間還不長，但進展勢頭強勁，已得到了政府、房地產業界和寬敞人民群眾的共識，代表了今后住宅物業治理的進展方向。五、物業治理的強大生命力1995年1月18～20日國家建設部房地產業司召開全國物業治理工作座談會，對十幾年來房地產治理工作進行總結。會議著重對我國目前住宅治理的幾種方式進行比較分析，對物業治理方式的優點取得共識。這種共識認為，不管是房地產治理部門直接治理的，依舊單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著治理機構不健全，治理經費無渠道，治理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區，盡管居住條件和配套建設都有了明顯的改善，然而由于缺乏有效治理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等問題嚴峻存在，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產治理體制越來越不能適應形式進展的需要，必須對舊的治理體制從全然上進行改革。在各地探究的基礎上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業治理經驗，結合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應社會主義市場經濟的物業治理新路。這種物業治理從觀念上、模式上以及治理的內容、廣度和深度上都明顯地區不于原來的房地產治理。這種物業治理具有以下四個特點：1.變多個產權單位、多個治理部門的多頭、多家治理為物業治理公司的統一治理。2.變過去那種單純的房屋維修為對建筑物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的治理和多方面的綜合性服務。3.變政府部門行政性、福利型的治理為企業化、專業化、經營型和有償服務。4.變治理單位的終身制為現在的由業主選擇同時通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。以上這種集高度統一治理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力的物業治理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業治理的進展方向。六、居住小區物業治理概念以上的分析，居住小區物業治理概念可概括為：住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等治理項目的維護、修繕和整治，由物業治理公司依據物業治理合同統一實行專業化治理，并向業主和使用人提供綜合性的服務，從而使物業發揮其最大的功能。七、居住小區物業治理的特征與舊的治理模式相比，居住小區物業治理模式具有以下特征：1.社會化。這種治理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的治理體制，替多個產權單位、產權人找到了一個總總管，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端，從而有利于提高整個都市治理的社會化程度。2.專業化。這種治理是由專門的物業治理企業通過托付合同的簽訂，按照產權人和使用人的意志與要求去實施治理。這種模式，將過去行政性的治理終身制變為企業經營型的聘用制，在這種新體制下，業主有權選擇物業治理單位，物業治理單位就必須靠自己良好的經營和服務才能占據那個市場。如此，將從全然上促進服務態度的改變，服務質量的提高。3.企業化。物業治理是一種經營型的治理，它推行的是有償服務、合理收費，并通過多種經營，使小區及各類房屋和設備的治理走上了以業養業，自我進展的道路。4.建管結合。物業治理使房屋建設與治理相結合，表現了這一治理模式的強大生命力。這一模式使以往小區面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們講的“三分建設，七分治理”的要求在物業治理的模式中得以體現。這一治理模式，既理順了建與管的關系，又有利于發揮投資效益，使得寶貴的社會財寶、人民的財產得到保值和增值。

第二節住房與居住小區的物業治理目前，我國住宅的物業治理因住房產權的不同，可分作不同產權的物業治理與居住小區的物業治理。以下分不敘述。一、不同產權性質的住宅及其物業治理目前，我國的住房按產權來講，可分作以下三類：擁有全部產權的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業治理的實務中是有區不的。分述如下：(一)商品房住宅及其物業治理商品房住宅指國家或開發企業投資建筑的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在都市住宅中所占的比例。商品房住宅由因此全額出售，購房者擁有房屋的全部產權，包括房屋的所有權、使用機、收益權和處置權。購房者是業主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業治理托付合同和業主公約。商品房住宅應按國務院公布的《都市私有房屋治理條例》和建設部公布的《都市異產毗連房屋治理規定》來實施治理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業治理的實施中，要緊是劃清自有產權部分與共有產權部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產權部分的治理、維修與養護均由業主負責并承擔相應費用；若干業主共有產權部分的治理、維修與養護由共有業主負責或托付物業治理企業負責并按業權比例分攤其費用。(二)房改中向個人出售的住宅及其治理房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優惠的價格補貼出售的公有住房，即公房出售。1.公房出售的幾種形式。公房出售目前要緊有以下幾種形式：(1)以房改規定的標準價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產權。(2)以房改規定的成本價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。住宅產權歸個人所有，但土地僅有使用權，無收益權。(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權益同上。(4)在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建筑的合作住宅。2.公房出售后的治理要點。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，要緊是房產處置權的有限性。不管是以標準價或成本價購買的住宅，5年內只能自住自用，不得出售；5年后，購買者如必須出售需經所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。公房出售后，應推行社會化、專業化的治理模式，實行業主自治與物業治理企業專業化治理相結合，按照建設部第33號令《都市新建住宅小區治理方法》的原則規定和《都市異產毗連房屋治理規定》及《公有住宅售后維修養護治理暫行方法》來實施治理。其差不多原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業治理的角度來講，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。下述三個法規對此做了較詳細的規定。其要點有：(1)住宅共用、自用部位和設備的劃分①自用部位和設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺。②共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。③共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。(2)公房出售后使用與治理權限的界定對結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產毗連房屋，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁因此及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。(3)公房出售后維修養護治理工作原則與要點①公房出售前，售房單位應當對其進行必要的檢修。②公房出售時，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、治理等方面共同行為守則的業主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業主公約或房屋使用公約。③公房出售后，業主委員會成立前，住宅的維修養護治理由售房單位或售房單位托付的治理單位承擔；業主委員會成立后，住宅的治理，由業主委員會選聘的物業治理企業，按照雙方簽訂的物業治理托付合同進行治理。④公房出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養護責任，由住宅所有人承擔，住宅所有人能夠自行維修養護，也能夠托付物業治理企業維修養護。住宅所有人承擔維修費用。⑤公房出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，由當地人民政府制定具體辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養護基金。住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償。⑥住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有阻礙的自用設備。⑦電梯、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護與更新及其費用的分攤，按國家和地點政府現行規定執行。⑧凡需要對住宅進行中修以上的，應當依照《都市房屋修繕治理規定》執行。凡改變原房屋設計結構的大修、改建工程，應報請當地房地產治理機關審批。竣工后，經驗收合格，方可辦理房屋現狀變更登記。⑨當事人因住宅的維修養護發生糾紛時，應當協商解決，協商不成的，當事人能夠向當地房地產仲裁機構申請仲裁，也能夠向人民法院起訴。(三)租賃住宅及其治理租賃住宅是指使用人不具有房屋的產權，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產以及私人房產的租賃。租賃住宅的差不多特點是房產的所有權和使用權相分離，出租人出租的只是一定時期內的房屋使用權。房屋承租人和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規定好房屋租賃雙方的權利與義務。從物業治理的角度來看，出租人的業主地位并沒有變化，其享有的權利和應盡的義務也沒有改變，而承租人做為房屋的實際使用人，是非業主使用人，其差不多權利義務首先受到租賃合同的約束和限制，即業主做為出租人，將哪些權利、義務給予了承租人。在物業治理中，出租人和承租人首先都應遵守租賃合同的有關規定，其次也都要遵守物業治理托付合同的各項規定。租賃住宅物業治理要緊應遵循以下幾條差不多原則：1.為房屋承租單位或承租人服務國家公有住房或房產經營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要，私房的出租是公房出租的補充。因此房屋租賃后的物業治理，必須把維護承租方的合法使用權，為承租住戶或承租單位服務放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務的質量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。2.制定合理的租金標準公有住房的出租，必須執行國家制定的租金標準。房產經營公司和私人的房產出租，用于住宅的，其租金標準的制定也必須符合國家有關規定，并經物價部門審批，報房管部門備案。3.依法維護正常的租賃關系房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關系，及時處理租賃使用過程中發生的各種問題，注意調解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關法律、政策與規定，抵制違反法律、法規與租賃合同的行為。4.嚴格操縱租賃房屋的用途變化租賃房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格操縱租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變為工業或商業用房，因為用途不同，房屋構件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會阻礙房屋的安全與使用。綜上所述，租賃住宅物業治理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業治理企業要采取積極有效的措施，充分利用經濟規律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業治理水平的提高。二、住宅小區的物業治理(一)居住小區物業治理模式的探究與形式居住小區的治理，采納“物業治理”模式，是對原來行政性福利型的房地產治理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區、各級政府、房地產治理部門、房地產開發企業進行了各種有益探究，不斷總結取得的重大成果，它有一個逐步進展、不斷完善的過程。就全國來講，1989年9月，建設部在大慶召開了第一次全國住宅小區治理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區治理工作的序幕。1990年6月，建設部又召開了全國住宅小區治理試點的第一次工作會議。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區治理試驗點。1992年9月，建設部驗收小組對五羊村住宅小區現場考核驗收。綜合全國各住宅小區的治理，五羊村得分最高，被評為全國榜樣文明住宅小區。1993年4月，建設部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區進行物業治理的進展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區的治理用“物業治理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。這即《都市新建住宅小區治理方法》(以下簡稱《治理方法》)。《治理方法》作為一個部門的規章，為房地產治理體制的改革指明了方向。(二)居住小區物業治理的特點居住小區的物業治理是都市新建住宅治理在社會主義市場經濟條件下出現的新事物，它具有以下的特點：1.居住小區物業治理在都市治理中，把社會物質文明建設與精神文明建設融為一體。建設部頒發的《治理方法》第一條，首先對居住小區的精神文明建設與物質文明建設提出了明確的要求。這即“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。在物質文明建設方面，物業治理體現在對居住小區內、房屋及設備的維護與修繕等的治理上。這一方面，在居住小區的物業治理的內容中要有比較詳細的講明。現在著重就居住小區的精神文明作一講明。居住小區的精神文明建設包括兩個方面：一是精神文明建設的差不多內容；二是精神文明建設的活動方式。精神文明建設的差不多內容。依據《中共中央關于社會主義精神文明建設指導方針的決議》精神，居住小區精神文明建設的具體內容包括以下方面：(1)結合居民的實際情況，制定居住小區居民精神文明公約。(2)充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，緊密鄰里感情，協調人際關系，促進安全團結和社會穩定。(3)建設高雅的社區文化，培養健康的社區精神。精神文明建設的活動方式。依照居民的不同情況，精神文明建設應以靈活多樣的方式進行。通常的活動方式有：(1)運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯絡感情活動。(2)創建文明單位，注重文明居住。2.居住小區物業治理的重要特點之一，突出表現在治理重于建設這一特點。與以往的都市新建住宅治理不同，它重視物業建成后的治理。物業一旦建成，各方面的條件就差不多定型。專業的物業治理，不僅能夠使居住小區的房屋、設備各項功能充分發揮，還能夠彌補物業建筑過程中的各種不足和缺陷，從而為寬敞居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環境。3.居住小區物業治理體現了在小區所在地人民政府監督與指導下行政治理與專業治理相結合的特點。建設部“治理方法”第三條規定：“房地產行政主管部門負責小區治理的治理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經營小區所在地人民政府按職責分工，負責小區治理中有關工作的監督與指導”。居住小區是相對獨立的區域。保證小區內的社會治安，既是“治理方法”的重要指導思想，又是對居住小區物業治理的高標準要求。在居住小區內，遷入的新居民，具有不同階層和職業的差異，又有來自不同地區在生活適應、愛好方面的區不，經濟收入等的差不又決定了他們對居住環境和居住行為的差異。這此差異有時會產生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區又是區內居民共同的家園，是大伙兒共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大伙兒共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，使每個人在享受一定權利的同時，也承擔相應的義務。居住小區的行政治理是住宅小區所在的屬地政府對該小區實施的政府職能治理。直接管理的機構有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構，如都市規劃、都市監督、市政治理、房屋產權治理、環境衛生、防疫、環境愛護、工商行政、物價、稅收、民政事務、社會治安等機構。居住小區的物業治理的具體內容，將在下面專門敘述。那個地點著重指出，居住小區物業管理的行政治理與物業專業治理的結合，是在社會主義市場經濟條件下，社會分工的必定產物，是社會進步、經濟進展與社會文明的表現。4.居住小區物業治理的復雜性。較之往常舊的治理體制來講，這種治理帶有相當的復雜性。要緊表現在以下三個方面：首先，小區內房屋產權的多元化要求治理的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業治理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業治理具有一定的復雜性。其次，小區的物業治理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和治理范圍，對搞好小區物業治理是至關重要的。第三，物業治理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業治理經費的籌集渠道不同，物業治理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業治理要緊是在一般住宅小區推行，其住宅小區物業治理經費的籌集既要考慮到物業治理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現時期住宅小區物業治理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與方法。(三)居住小區物業治理的具體內容居住小區物業治理是都市治理現代化以及在社會主義市場經濟條件下，經濟進展的社會化分工的產物。其物業治理的具體內容：1.保證小區原規劃意圖的實現，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規劃的不足之處，督促指導住戶和業主執行規劃法。2.房屋的定期維護與保養。依據合同對業主托付的所管轄的物業定期維護與保養。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業主協調治理的服務機構，作為所有產權者利益維護或代理人。為了加強治理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護治理。小區的總泵房、配電房或自行發電的機房均應由專業技術人員操作治理，確保正常的供水供電和安全用電。4.市政設施的維護與治理。在小區紅線范圍內，除明確規定屬大市政治理外的市政配套設施，包括樓宇內的公共排水、化糞池等設施，均應由物業公司進行治理。5.環境愛護、綠公治理。這種治理的目的在于為寬敞居民提供一個良好的居住環境。現行小區規劃規定：綠地面積許多于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環境愛護主要是操縱噪音、操縱空氣和水質污染，嚴格執行環境愛護法，治理、清除住宅內污染源。6.清潔衛生防疫工作。除對小區的公共衛生設施進行維護外，還有小區樓宇內外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照都市衛生條例做好小區內的衛生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區的經營商點應嚴格執行門前三包制度，物業公司應爭取工商行政治理部門的支持，依據年審制度，應視經營者遵守小區治理制度的優劣而決定是否接著發經營業牌照。7.防火、防盜及公共秩序的治理。在小區內，不同意亂放車輛，不同意占道堆放物件，不同意占道作業和擺攤設檔。依照公安部門關于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出鈔票的方法組織小區保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。

第三節居住小區物業治理的目標與原則依據建設部《都市新建住宅小區治理方法》(以下簡稱“治理方法”)的要求，居住小區的物業治理從房地產開發企業開始工作時就應當進行。“治理方法”第五條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業治理公司承擔住宅小區的治理，并與其簽訂物業治理合同。住宅小區在物業治理公司負責治理前，由房地產開發企業負責治理。”為了對物業治理公司的選聘與對治理工作進行檢查和監督，“治理方法”第六條規定“住宅小區應當成立住宅小區治理委員會(以下簡稱管委會)。一、管委會的組建及其權利與義務(一)管委會的組建該委員會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。(二)管委會的權利與義務管委會的權利：1.制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人，使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；2.決定選聘或續聘物業治理公司；3.審議物業治理公司制訂的年度治理打算和小區治理服務的重大措施；4.審查、監督各項治理工作的實施及規章制度的執行。管委會的義務：1.依照房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業治理公司的治理工作進行檢查和監督；2.協助物業治理公司落實各項治理工作；3.同意住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；4.同意房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。二、小區交付使用前物業公司的要緊治理工作都市新建居住小區的物業治理，從規劃時期開始到住戶入住前，其物業治理從三個時期進行。物業公司專業治理前，由房地產開發企業負責治理；房地產開發企業與物業公司簽訂合同分不同步治理(以上的治理為“同步介入”或稱為“超前治理”)；居住小區物業治理。其中，第二時期的物業治理具有一定專門性，依據不同的治理項目，如下表：三、居住小區物業治理的目標建設部“治理方法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”；二是“對住宅小區內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的，要求居住小區物業治理通過以下治理的目標來實現。第一是社會效益。這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。這種安全、舒適的居住環境以交通、綠化、衛生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區環境，它對調解人際關系、維護社會安定團結具有重要的意義。第二是經濟效益。這種經濟效益從以下幾方面表現出來：一是從政府方面來講，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環衛、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還能夠向物業治理企業收取稅收。二是從業主方面來看，物業的專業和科學治理，對維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長其使用壽命，從而保障業主的經濟利益。最后，從開發企業以及住宅小區物業治理來講，居住小區的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業治理通過各種有償服務，既便利于居民生活，又可取能得一定的經濟效益，從而增加治理費用的來源。第三是環境效益。居住小區的物業治理，通過小區內的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業治理，不僅有助于人的身心健康，還將對都市建設產生積極的阻礙。四、居住小區物業治理的原則物業公司是一種服務型行業，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、獨立核算的企業，居住小區物業治理的目標，應緊密聯系服務與經營來進行。為此，它遵循的要緊原則是：1.業主自治自律與專業治理相結合。住宅小區物業治理首先應遵循業主自治自律與專業化治理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的治理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化治理為主；住宅區的日常治理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與治理、發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。2.服務至上、寓治理于服務之中。住宅小區的物業治理是一項服務性專門強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸方面。住宅小區治理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點：服務時限專門長，往往幾十年以上；服務對象范圍專門寬，男女老幼，各行各業，且流淌性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓治理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。3.所有權與經營權相分離。實行所有權與經營治理權兩權相分離，是現代物業治理與舊式的房屋治理本質區不之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特不是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散治理與統一治理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行治理，顯然弊端專門多。因此，必須實行所有權與治理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行治理經營權的集中統一。由一定物業治理企業對某一居民住宅小區實行統一治理、綜合治理、全方位服務。4.企業經營、獨立核算。必須改革原有治理體制，實行政企分開，使治理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營治理的市場化。5.有償服務和費用合理分擔。物業治理企業要搞好治理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的要緊來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業治理企業提供的治理和服務是有償的，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業治理企業和業主及使用人共同合理分擔。

第四節居住小區物業治理達標與考評為了貫徹建設部頒布的《都市新建住宅小區治理方法》，提高都市居住小區的整體治理水平，推進居住小區物業治理，建設部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件公布了《全國優秀治理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作，對推動房地產治理體制的改革，提高都市治理水平起到了重要作用。為進一步提高全國都市物業治理整體水平，依照建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設部頒布《關于全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標方法的通知》。具體方法如下：一、小區(大廈、工業區)實施物業治理達標的條件小區(大廈、工業區)實施物業治理達1年以上，已獲得“省(自治區、直轄市)級都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部1995年頒發的《全國優秀治理住宅小區標準》和本通知附件《全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的，方可向建設部申報參加“全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。二、小區(大廈、工業區)物業治理達標的申報各地申報時，小區(大廈、工業區)治理單位要認真填寫《全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》，由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加蓋公章，于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作，分不按隸屬關系由國務院機關事務治理局、中直機關事務治理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組成考評小組進行預評預驗后報建設部。三、小區(大廈、工業區)物業治理達標的組織與實施從今年起，達標工作在建設部領導下，以所在省市組織2～3名專業人員為主，我司委派1～2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收，考評達標工作每年8月份開始。四、小區(大廈、工業區)物業治理達標的考評與驗收經建設部考評組考評驗收后，總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“全國都市物業治理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號；頒發標記牌和獎狀，建設部并在適當的時候召開表彰大會。五、小區(大廈、工業區)物業治理達標后的檢查各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國都市物業治理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工業區)，如治理水平下降，群眾有意見，經省市主管部門檢查，達不到標準規定的，報建設部批準，取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。

第五節居住小區物業治理經費來源和測算一、居住小區物業治理經費的來源居住小區物業治理費是指物業治理單位同意物業產權人、使用人托付對居住小區內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業治理服務收費行為，維護正常收費秩序，促進物業治理事業健康進展，國家計委、建設部1996年2月9日聯合頒布了《都市住宅小區物業治理服務收費暫行方法》(以下簡稱“暫行方法”)。為了貫徹“暫行方法”各地依照自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。居住小區物業治理收費是住宅商品化的產物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國寬敞居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費用，特不是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的治理費用，心理預備不足。因此，居住小區物業治理收費，是一個政策性專門強，又十分復雜的問題。一方面，它關系到住房改革深入進展的問題，另方面，又涉及到寬敞居民的經濟利益問題。因此，制定合理的收費標準，確保穩定的資金來原，是居住小區物業治理企業必須作好又十分棘手的問題。要解決住室小區的治理經費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業治理費機制。物業治理經費來源要緊有：1.定期收取物業治理服務費；2.小區維修養護專項基金；3.一業為主，多種經營的收入；4.依靠政府的政策和一定資金的扶持；5.開發單位給予一定的支持。現簡單分述為下：1.定期收取物業治理服務費。經物價部門批準，物業治理企業能夠定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業治理服務費。物業治理服務費是指物業治理單位同意物業產權人、使用人托付對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。在物業治理經費的籌集中，物業治理服務收費應是物業治理經費的穩定的要緊來源。2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數額巨大，單靠日常治理收費無法負擔。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區實行物業治理應設立專項維修基金。維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：(1)公有住房出售后維修基金的收取公有住房出售后，維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。①由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修基金，其具體標準由當地政府確定。如北京市規定，1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維修基金。(2)商品房出售后維修基金的收取商品房出售后，維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。①在房屋銷售時期，建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的都市規定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％。②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后，在辦理簽約、入戶手續時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1％或建筑成本價的1.5％每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業治理費，然后逐月從收取的物業治理費中按一定比例(如15％)提取并歸集到維修基金中去。不管是公有住房出售后，依舊商品房出售后，如遇某些重大緣故，維修基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，還可臨時向業主籌集。(3)維修基金的使用與治理維修基金必須專款專用，只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此，必須加強對維修基金使用的治理。維修基金歸全體業主所有，經業主委員會批準，托付物業治理企業實際操作使用。在業主委員會未成立前，可由政府主管部門負責治理。維修基金收繳后，應專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業治理企業提出使用打算與預算，報業主委員會批準；在使用過程中，同意業主委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是，一般不宜由物業治理企業直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業治理企業只是受業主委員會托付在一定時刻內管理該物業。為了防止物業治理企業的短期行為，或是因解聘該企業而阻礙這項基金的安全，必須由業主委員會負責該基金的使用，做到專款專用，防止挪作他用。維修基金的突出特點確實是它數額巨大并能夠持續使用，因此應在保證安全的基礎上，爭取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修，一方面也可彌補日常治理費用的不足。3.一業為主，多種經營的收入。在不向政府要鈔票，不增加居民的經濟負擔情況下，物業治理企業可依照自身的情況，積極開辦多種經濟實體，開展多種經營，制造經濟效益，以業養業，補充小區物業治理經費不足。如組建工程隊，完善住宅小區配套建設，建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路，建停車場等。組建裝修隊對新樓統一治理，統一裝修，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務，也向社會承接業務，用多種經營取得的部分利潤，彌補治理經費的不足，實現以業養業的目的。物業治理企業開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業治理企業的收入和經營利潤。同時，其收入和利潤事先也無法準確的測算和可能。因此，這種收入和利潤并不屬于物業治理經費穩定的來源。那個地點之因此將物業治理企業開展多種經營的部分利潤(注意，只是部分利潤)也做為物業治理經費的來源之一，要緊是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善，從推動物業治理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際動身，而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況，寬敞居民的收入水平和低租金的住房政策，小區治理經費完全由住戶負擔，尚有較大困難。因此，為推動物業治理的進展和住房制度的改革，政府還在多方面對物業治理給予大力扶持。目前，政府對物業治理的扶持要緊體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持，包括：1.制定住宅小區物業治理服務收費方法和標準，加強對收費的治理。2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負擔。3.規定物業治理企業可享受國家對第三產業的優惠政策，在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。4.劃撥一定的都市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護治理，以減輕小區日常治理費用的負擔。如北京市規定，小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施，由市政工程治理部門負責維護、治理；對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定，由市政各相應部門承擔一定的維護、治理責任和費用。5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持要緊體現在以優惠的方式提供一定數量的治理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式：按成本價出售。如有的都市規定，開發建設單位將規劃建設的專業治理用戶和小區住宅總建筑面積的0.5％～1%作為商業網點房，按建筑成本價出售。物業治理企業利用商業網點用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務，由物業治理企業統一經營治理，經營收入用于小區物業治理。6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的方法，物業治理企業以成本租金租用，再以市場租金標準租出，其租金差額部分用于小區物業治理。隨著市場經濟體制的建立和完善，以及人民群眾收入水平的逐步提高，政府的扶持和開發建設單位的支持將逐漸減小力度，但在現時期，這依舊十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點，對中低收入者居住的一般住宅政府仍要給予一定的扶持；而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益，對所建筑的住宅日后的物業治理也會給予必要的支持。二、居住小區物業治理服務收費原則《暫行方法》特不對收費原則作出以下規定：物業治理單位開展正當物業治理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出，國家鼓舞物業治理收費應當依照所提供服務的性質、特點等情況，分不實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。其中對一般住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、不墅區等高標準住宅小區提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。實行政府定價和政府指導價的物業治理服務收費標準，由物業治理企業依照實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業治理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業治理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個不需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。實行經營者定價的物業治理服務收費標準由物業治理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商量定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。特約服務是應某些住戶的專門需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益，誰付鈔票”的原則。其收費標準相對較鎬，各地情況不一，服務標準也不一樣，難以統一。三、居住小區物業治理公共性服務收費的費用構成與測算方法(一)居住小區公共性收費的費用構成“暫行方法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成，作了如下的規定：1.治理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化治理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業治理單位固定資產折舊費。8.法定稅費；其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。物業治理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門依照本地區實際情況確定。此外，對實行物業保險的住宅小區，還應包括投保財產保險(如火險、災難險等)及各種責任保險的支出。(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同，其收費標準“暫行方法”要求各地物價、物業管行政主管部門要緊密配合，共同做好“暫行方法”的實施工作。“暫行方法”第七條指出：物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業治理單位和小區業主委員會或產權人、使用人的意見，既要有利于物業治理服務的價值補償，也要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業治理服務所發生的費用為基礎，結合物業治理單位的服務內容、服務質量、服務深度核定。對核定的物業治理收費標準，應依照物業治理費用的變化適時進行調整。(三)居住小區公共性服務收費的測算方法第六節住宅小區的文明建設住宅小區建設是“社區”形成和進展的基礎。住宅小區的文明建設的創建，直接關系到“社區”精神文明建設的成效，對文明小區的評比考核起積極的推動作用。一、住宅小區的精神文明建設“社區”精神文明建設可從提倡“社區”精神和住宅小區精神文明規范兩個方面來確立。1.提倡“社區”精神一個人要確立其形象，必須有其獨特的氣質和精神風貌；一個企業要確立其形象，必須有其內在的企業理念；一個住宅小區的“社區”精神，應該能夠綜合地反映出該住宅小區居民的優良品質、精神境地和道德規范。擁有了如此一種精神，就能夠培養、教育和引導整個小區居民的正確、健康的思維和行為，制造一個有良好的人際關系與社會公德的社會環境，保證小區真正成為居民安居樂業的場所。2.住宅小區精神文明規范“社區”精神不是孤立的、抽象的，高不可攀的，要以它為靈魂、為核心，制定整個小區的精神文明規范；整個小區的精神文明規范，體現了“社區”精神的具體內容和操作要求。參照《全國都市文明住宅小區達標考評實施細則》，住宅小區精神文明規范應有以下幾個方面：(1)制訂小區居民精神文明公約；(2)開展文明單位創建活動，要緊是文明小區、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動；(3)開展“社區”活動，運用各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯絡感情，增強友誼；(4)小區居民能夠遵守各項治理制度，文明居住，并能積極參加各項公益活動，鄰里間團結友愛，互相關心，弘揚“社區”精神。二、文明小區標準1.治理運作(1)有健全的治理機構，并設有固定的辦公場所；(2)小區治理機構能發揮作用；(3)小區各項治理制度完善，制訂了居民公約及各項專業治理規章、方法、工作考核標準，并建立住戶回訪制度。2.精神文明建設(1)注重精神文明建設，訂有居民精神文明建設公約；(2)小區內居民能自覺遵守住宅小區居民公約及各項治理規定；(3)文明居住，鄰里團結，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創建文明住宅小區；(4)社會化服務質量好，開展優質服務競賽。3.房屋治理(1)住宅小區內房屋無亂搭亂建；(2)住宅樓陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻，不危及房屋結構與他人安全；(3)房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放什物和任意占用；(4)訂有便民收費方法，各種費用及時收繳，推行統收，減少手續，方便住戶，費用收繳率應達到98％以上；(5)房屋檔案資料齊全，治理完善。4.房屋修繕(1)堅持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動及時地養護和維修；(2)保持房屋完好，房屋完好率達到98％；(3)房屋零修及時率達到99％。三、小區精神文明建設公約為搞好本小區精神文明建設，使寬敞住戶享有文明、健康的工作、生活環境，特制訂如下公約，敬請遵守：一、遵守國家政策、法令、法律的有關規定以及本住宅區的各項治理規定，做一個遵紀守法的居民。二、住戶鄰里互相尊重、相互關懷、互相關心、和睦相處、共享和平。三、不把違禁品、黃色污穢的書刊、畫片、唱片、錄音帶等帶進社區和家庭。四、住戶應遵守“規范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不講臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護住宅區公共衛生。愛護公共財物，維護公共設施，共同制造一個環境優美、秩序良好、安全舒適的居住環境。五、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，填塞通道；不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。

第七節小區物業治理的立法與執法一、小區物業法制治理的意義與作用(一)小區物業法制治理的內涵、意義小區物業法制治理，即是指在物業治理中，依據國家或地點有關法律、法規和規則，對物業及其物業治理進行法制宣傳、教育、治理與服務的總稱。眾所周知，小區開發與小區物業治理本來確實是一對孿生兄弟，小區物業治理是小區開發建設的連續，在制訂和完善有關房地產開發的法規時，也應同時制訂和完善物業治理的法律、法規。物業治理涉及面廣，存在多方面的權利和義務關系，因此法律關系相應也要十分明確。應該意識到，假如沒有相應健全的法律、法規體系作為物業治理的保障，物業及其物業治理工作就難以維系。目前，我國大部分都市還沒有結合各自地區實際情況，認真制訂出具有法律約束力的有關物業治理的法規、制度，因此物業治理相關各方面的法律地位尚未得到明確。由此導致了在進行行業規范和調整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政治理和物業治理的關系、理順多頭治理等問題，在許多地點得不到解決。從而，形成了物業治理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區物業法制治理的意義就在于：1.建立健全有關物業及其物業治理法規，能夠使小區物業在規范化治理中作到有法可依物業治理的進展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環境，而市場的正常運行又取決于法制的完善和市場規則的制定。假如沒有統一的立法以規范市場行為與物業治理，在物業治理與業主或房屋使用人的利益發生諸如收取費等矛盾時，就會出現無法以法律手段維護各自的權利與義務。因此，建立健全物業治理法規來明確物業治理中主體與客體的權利和義務，對規范市場行為具有重要的現實意義。2.建立健全物業治理法規，才能確立政府對其治理的權威隨著早期開發的物業相繼投入使用，物業治理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區中的樓宇治理，綠化、環衛、治安、水電設施等方方面面都存在著嚴峻治理問題。政府有關部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規定，然而從實際情況來講，許多原則規定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監督治理也難以形成權威。這就需要相應建立一套完整、科學、嚴密、可操作的法律、法規體系，以增強政府對其治理的權威。3.建立健全物業治理法規，能夠保證業主的差不多權益一般來講，住宅小區物業治理內的各個業主對其房屋產權擁有不容爭辯的決定權，他們是房屋的所有人，有對房屋的使用權和處置權。然而，我國目前的現狀卻是由開發商決定物業治理的托付，物業治理則往往脫離開政府有關部門的監督，單方面制定物業及其物業治理費用等標準。這就難以保證業主的差不多權益，從業主自身的利益動身，迫切要求物業治理制度法制化，依法辦事。綜上所述，加強住宅小區物業法制治理，依法推動和保障物業及其物業治理的健康進展。以便更好的服務于寬敞住宅用戶并有效地提高政府法制治理的執法力度，調整好物業治理與寬敞業主或住戶的關系，正是我們強調小區物業法制治理的意義所在。(二)小區物業法制治理的作用加強小區物業法制治理，通過國家或地點立法可為物業執法提供法制保障。實踐證明，對物業立法與執法在小區物業的法制治理中，能夠發揮如下作用：1.能夠起到依法治市的作用從某種意義上講，市場經濟即是法制經濟。在小區物業及其物業治理中，建立健全法制治理就能夠監督與約束開發商對物業房屋實施保修的承諾，能夠監督與約束小區物業與業主、小區物業與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經濟法制建設的客觀要求。只有強調法的威力，使法律成為約束人們行為準則，小區物業的法制治理就能夠起到依法治市的作用。2.能夠起到協調各方關系的作用加強法制治理，一方面能夠使人們在介入小區物業治理時，能夠作到有法可依，有章可循；另一方面能夠樹立工商、稅務、治安、衛生防疫等政府部門的執法權威，使各方面在處理相關的市場行為時，能夠起到配合、協調一致的社會監督及其相互關系的作用。3.能夠起到愛護房屋所有者權益的作用制定好小區物業法規，加強法制治理，是解決物業治理中諸多事件，乃至國家穩定繁榮，促進社會主義物質文明與精神文明建設所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規、制度，才能從法律上愛護房屋所有者與租用者的合法權益，起到依法愛護所有者權益的作用。4.能夠起到促進物業治理深化改革的作用小區物業及其物業治理是國民經濟治理的重要組成部分。深化小區物業經濟治理改革是加強小區物業法制建設與治理的需要。因此，只有加強小區物業的法制治理，運用經濟手段和法制手段，推動物業治理改革的不斷深化，起到促進物業治理不斷深化改革的作用。5.能夠起到物業糾紛依法解決的作用小區物業及其物業治理，是民事糾紛的多發性領域，從司法部門受理的民事案件看，物業糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見，加強物業法制建設與治理，建立健全相關的物業法規，就會減少糾紛，有利于司法與小區物業治理對民事糾紛的處理。使物業法律宣傳、教育增強了力度。因此，從加強法制治理中我們不難看出，它能夠起到依法解決民事糾紛的作用。二、小區物業法制治理的范圍與職責物業治理是建立在契約基礎之上的民事商務行為，因此，須由法律、法規來調整人們在物業治理行為過程中形成的權利義務關系，其法律關系的主體包括物業治理者，物業所有者或使用者以及政府業務主管部門和相關單位、個人等。作為物業治理的法規，不僅應當解決物業治理運作中直接面臨的各種障礙，而且應當和其他相關法律相協調、相統一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴密的法規體系，以使各種問題從全然上、各個環節上，全面、完全的解決。(一)住宅小區法制治理范圍如前所述，物業法制治理，從狹義上講亦稱立法治理。小區物業立法治理的范圍應包括房屋的建設、物業所有權、物業市場、物業修繕、物業治理等方面的立法及其法律關系和法律責任。事實上它應是屬于房地產業立法范圍的組成部分。1.房屋的建設長期以來我國各種房地產物業(尤其在住宅方面)的建設規模和速度，與都市進展的情況和都市人口增長速度嚴峻不協調，造成住宅建設不足，住宅治理混亂。住宅市場培育不起來，導致住宅建設資金短缺、材料質量缺乏操縱，從而使房地產業住宅在國民經濟中應起的作用遠遠沒有發揮出來，與住宅相關的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產及物業立法，應把住宅建設作為一項重要內容，明確規定逐步提高住房標準，逐步改變現行住房分配制度。并相應將住房問題列入到國民經濟和社會進展打算中，并對住宅建設的設計、施工、規劃及用地、拆遷、環境要求、配套基礎設施、材料供應以及工程驗收、接管等各個環節，均應屬立法的范圍。2.住宅物業所有權在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產物業所有權是指物業建筑物本身的所有權及其相關土地的使用權，物業所有者對相關土地只有使用權，不得進行非法轉讓，也嚴禁買賣或變相買賣。明確物業的所有權，是維護物業領域秩序的關鍵。住宅物業所有權不明，往往是引起物業治理糾紛的結癥所在。因此物業所有權是物業法制治理的基礎。物業法規必須對物業所有權的內容、所有權的形式、所有權的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業的共有關系，物業代管等方面做出明確的立法。各種所有權都應受到法律的愛護。歸國家、集體所有的房屋及其相關范圍的利益不得受到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。3.物業市場目前我國住宅物業市場的進展是遠遠不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業買賣市場、租賃市場、相關的金融市場以及物業中介服務市場。應該同意物業的多種所有制形式和多種所有權形式，以及物業多種經營方式的并存。為了與此相適應，還要完善住宅物業的金融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業市場。為此，需要加強對物業經濟進展的規劃和打算，加強物業的立法、司法、行政干預的力度，加強社會的法制建設。4.物業維修對小區住宅的建設治理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設，不管維修。事實上，住宅物業的維護、維修是對我國住宅建設、和規劃進展的重要補充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修能夠延長其使用壽命，也就提高了住宅的經濟效益。從另一方面看，對一些實際情況假如投入相同的人力、財力、物力，能夠經濟地提供更多的房屋。因此，物業的修繕應該是物業立法的一個重要內容。物業法規必須明確規定，物業修繕的職責、維修的要求。物業維修制度的建立，物業維修資金的來源，物業維修材料的標準及供應，維修隊伍的素養和合理的組合等等。5.小區物業治理小區物業治理的目的在于求得各方面、各環節的最佳效益。廣義的講如小區建設治理、住宅經濟市場治理和住宅維修治理等的社會效益、經濟效益和環境效益。為達到治理的這一目的，必須運用治理的經濟手段、法律手段和行政手段。相關法規的制訂確實是代表了法律手段的具體運用的開始，通過對物業治理的立法和司法，可使物業經濟的行政的治理手段規范化和科學化，能夠運用物業法規去調整物業治理中的多種關系。(二)住宅小區法制治理的職責建國以來，我國住宅建設和住宅物業治理方面的法律、法規是不健全的，存在的問題相當復雜，治理方面的漏洞、缺陷相當嚴峻，遠遠落后于實際的需要。因此在住宅物業上需要立法，依法來加強治理，由單一的行政權力治理向社會的經濟治理、法律治理過渡。用法律來統一行動，做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”。只有如此才能逐步建立正常的住宅治理秩序和相應的經濟秩序。小區物業進行法制治理的重要職責，確實是通過立法，使物業立法起到如下作用：1.愛護物業所有人和使用人的合法權益制定好物業法規，解決物業事務中的諸多問題，是使國家穩定繁榮，促進社會主義物質文明和精神文明建設的必要條件，也只有制定了健全的物業法規，才能從法律上保證公民的僅利，愛護物業所有人和使用人的合法權益，杜絕侵占業主或住戶所有權或使用權的現象發生。2.促進物業的建設和維修我國整體物業供給水平是緊張的，造成的緣故，除了房屋建設跟不上需要外，另一方面是舊的房屋嚴峻失修，淘汰率增加。假如把現有的物業維修好，延長使用年限，不僅能夠保證業主的利益，而且還會緩和都市土地房屋的緊張狀況。建立相應物業法規的任務，確實是把維修物業的措施制度化、固定化，以促進物業的修繕工作，增加和保證物業的質和量，盡量彌補物業供給的不足。3.促進房地產物業經濟的改革經濟是基礎，法律是上層建筑。法律是經濟的反映，同時又反作用經濟，為經濟服務。當前我國正在深化改革，有關法律的制訂應當促進改革，保障改革順利進行。房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，應該在深入調查研究，總結新經驗的基礎上，及時把國家關于物業的方針和政策規范化、法律化。4.促進物業治理持續穩定進展為了使改革健康的推進，經濟穩定地進展，必須更多地運用經濟和法律的手段，強化管理，做到管而不亂，活而不亂。在物業治理方面也應該如此，以物業立法，促進物業改革和物業經濟的進展。三、小區物業治理中內部法規的建立強化物業治理，必須圍繞房屋治理為主體建立完善的治理法規、制度、方法、標準，做到依法治理，依章治理。要對住戶及治理服務工作人員進行經常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規。要做到治理制度化、經常化，幸免治理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要，但管好用好立法更重要。小區物業內部法規的建立是多方面的，就其具有法規性質的規章制度建立與治理而言，應包括的內容有：(一)辦理入住手續、簽訂入住合約雙方在辦理手續、簽定合約時，應掌握好如下的原則內容：1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應清晰地標明“本物業內實行統一治理，為購樓者提供有償服務”。日后樓房交付使用時，業主應服從物業內部各項治理制度，按章交納各種費用。如不執行治理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產生的一切經濟損失或法律責任。在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從治理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否同意。如此的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、老實信用”的原則。2.入住前必須向物業公司辦理入住手續物業公司是向業主提供常規服務項目的服務治理機構，由于雙方在決定出售房屋和購買房屋時所簽訂的購樓合同以確認了同意治理的條件和提供服務的責任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續。假如購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權不向購買者交出房屋，直到經協商讓購房者情愿辦理并辦好入住手續時才交樓。如確認協商不成的，應按原價退回房款，收回房屋。應堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續的原則，不得同意托付書而由他人代辦