15/15天津市不墅市場調查分析報告

一、天津市不墅進展的時刻鏈接：天津的不墅最早的應該是五大道地區遺留下來的，浸染的歷史痕跡的五大道不墅風情區，其建筑上有一種專門而純粹的西式風情。這片充滿著異域風情的建筑群落差不多成為天津市都市進展軌跡的歷史見證，而建筑本身亦成為都市的一道不樣風景。天津的不墅產品本土性開發出現在上世紀90年代初期。當年以獨體不墅項目為主的若干不墅項目的開發，諸如：寧發花園不墅、天北不墅、侯臺不墅——碧欣園等，帶動了天津高檔住宅的進展。但由于天津不墅市場尚處于進展初期，開發和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年代末，天津不墅市場開始呈現穩步增長趨勢。1998年天津萬科在天津都市邊緣——北辰區京津高速路出口成功推出“萬科花園新城”，實際上那個項目最初推出的產品屬于低密度小戶型住宅產品，但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮”概念。其項目關注度和銷售業績曾轟動一時。這證改日津市場存在著一定的市場空缺，而那個空缺點是由經驗豐富的地產老大——萬科發覺的，當時本地開發商的開發經驗及操盤手端段嚴峻滯后，盡管也有一些小的不墅社區在都市邊緣問世，但并沒有給市場一些良性沖擊。近兩年，隨著都市經濟的飛速進展、人們收入水平的提高、置業觀念的改變以及高端收入群流淌比例的加快，天津高檔住宅市場日益顯現出一定的潛在隱性需求。而隨著時刻的推移，天津開發商的開發經驗及市場敏感度都在增加，這種隱性的需求及市場空缺被一些精明開發商捕捉到。從2001年到2003年，一批高端不墅產品進入市場，不管從產品形式上，依舊開發商的操作經驗上，以及市場的同意度上都有了大幅度的提高。這其中比較有代表性的項目有：處于大梅江版塊的“半島·藍灣”、“汐岸國際”、“都市不墅”等，處于奧運版塊的“仁愛濠景莊園”等。因為不墅目標客戶群一般屬于高收入階層，通常對住房品質要求較高，因此，不墅產品一直在高端客戶群中占據相當比例。自2002年開始，天津的不墅市場開始日趨成熟，不墅開發區域市場日益廣泛，不墅產品、價格也日漸符合市場需求，天津不墅市場進入了穩步增長的時期。二、天津不墅的區位特點關于不墅而言，由于其產品的高端性、專門性，必定對選址有一定要求，。天津市的不墅從區位上來講，也有著明顯的地域特征。上世紀90年代初期的“寧發花園不墅”、“天北不墅”等處于天津市的自然環境核心優勢區——水上公園。在當時，水上公園位于天津市的西南方，處于天津整個地區的上風口，空氣狀況良好，適合居住。同時該地區交通便利，完善的路網和合理的公交線路保證了出行的通達，水上花園150萬平米的湖面園林景致是市內獨一的大型天然景觀，水天一色的景致構成了良好的視野。此外，由于該地區的建筑在便于出行的前提下又和要緊交通干線保持了一定的距離，因此整個大居住環境安靜、祥和，特不適合高收入層次和追求卓越舒適生活的人群居住。因而水上版塊不墅區的依托更多的是一種“外圍自然環境”的依托。1998年萬科推出的“萬科花園新城”處于都市的邊緣，城郊結合部的邊緣性地理位置使其在一定程度上脫離了都市的繁雜與喧囂，空氣良好、視覺通透，加之自己獨創的歐美小鎮的自然風情，從一定程度上讓人們選擇了“回歸自然”的心靈生活方式。更重要的一點確實是，“萬科花園新城”從交通上利用了京津兩地重要的聯系通道——京津公路。便利的交通使城際距離差縮短，一定程度上吸引了“游離”于京津兩地的高端人士。從2001年開始，人們的注意力逐漸集中到梅江、梅江南版塊。這片最初被市政定義為大型“安居社區”的荒涼之地，隨著市政府整體政策的傾斜、區域性市政建設的完備、知名開發商的介入以及后期人為因素的炒作，“安居社區”差不多被消磨得無影無蹤，取而代之的是“都市富人區”的聚攏之地。“梅江居住區”內的“汐岸國際”和“半島·藍灣”，它們都西臨衛南洼風景區，自然景觀良好。這兩個項目還同時依傍梅江南整區240公頃的生態大環境，共享50萬平方米超大湖面水景，擁有優美的自然環境和良好的人文環境。在規劃布局上，“汐岸國際”和“半島·藍灣”也都倡導大社區的系統性和可持續性進展，交通和環境上極盡優勢。因此，“大梅江”地區之因此成為今天的和今后一段時刻的“富人區”位于衛津南路南口紅旗南路“仁愛·濠景莊園”，處于炙手可熱的“奧運版塊”，其地理位置優越自不必言。隨著2008年的日漸臨近，奧運綜合配套區的啟動，“仁愛·濠景莊園”也日益顯示出其占盡天時、地利的優勢。目前，該地段越來越繁華，越發彰顯出這一地段低密度住宅投資的優越潛力。三、天津不墅的產品進展特點浸染歲月歷史痕跡的“五大道風情不墅區”在一定程上更具有“西洋不墅”的醇美與韻味，其美更多的體現在建筑本身，但并不屬于本土性開發。“寧發花園不墅”、“天北不墅”等依托于水上公園優美的自然環境，內部產品并沒有太多的附加元素，由于時刻和地域的特點，人們當時的需求更多的表現在對身份、地位、實力等的一種外在彰顯，其家居有用性較低，致使隨著時刻的推移，這片區域逐漸演變成“高檔商務辦公區”。“萬科花園新城”實際上屬于低密度小戶型住宅產品，但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮”概念。在“Townhouse”、“聯體不墅”等名詞還沒有為人熟知前，這種區不于獨體不墅又類似于不墅的住宅，被理解為開創了天津不墅市場的新產品，一時刻成為天津房地產市場的寵兒。進入2001年后，天津不墅市場日漸繁榮起來，聯排、雙拼、獨體不墅等各種形式均有面市，同時出現了“Townhouse”熱，產品成熟度隨著開發商市場經驗的成熟而逐漸豐富起來。“都市不墅”、“仁愛·濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島·藍灣”等以聯排不墅為主的項目正是這一產品市場的代表。這些不墅項目中，因開發商操盤手段的不同，其主題概念和推出形式也是花樣翻新。“都市不墅”緊鄰城區中心，因此干脆推出“CityHouse”的概念——“都市里的房子”，“都市不墅”可謂名副事實上。同樣以聯排不墅為主的“仁愛·濠景莊園”，位于衛津南路南口紅旗南路，面對著“2008奧運分會場”，其地理位置優越自不必言，因而打出“奧運”概念也是理所應當的。大梅景區域的不墅依托以“梅江”和“衛南洼”風景區，打出了“自然、生態”的更富有不墅品味的概念主題。而值得一提的是此期間開發的“大港·地球村”、“玫瑰莊園”等盡管設計和規劃都得到人們的認可，但于都市中心鏈接層大概存在著斷裂帶，其銷售狀況一直不是專門好。因此，當前不墅依舊地域性產品，人們的觀念有待升級。也正是基于市場的緣故，目前天津市的許多中高檔項目在社區優越的位置也規劃了不墅產品，同時也有不俗的表現，可見不墅并非一定要“郊區生態化”才有市場。天津的聯排不墅產品，戶型面積一般在150—350平方米不等，主流戶型面積在200—300平方米之間。盡管天津個不墅項目位置各異，有市區與市郊區、市區與開發區之不，但價格差異并不是專門大，聯排不墅每單元總價在90—300萬元的區間內，主流產品總價一般都在120—200萬元獨體不墅產品的戶型面積則差距較大，主流產品的面積在300—400平方米之間，最大戶型當屬“仁愛·濠景莊園”，達到1100平方米。因此，獨體不墅總價差距也就比較大，大致由300萬元—600萬元不等。與北京、上海等都市的不墅市場消費群不一樣的是，天津的國外客戶不多，因此不管是獨體不墅依舊聯排不墅，消費群體都為本土消化居多，約占70-80%，購房者多為私營業主，占整個消費市場的四分之三甚至更多。這部分人購買不墅相當一部分是作為第二或者第從整體市場來看，聯排不墅占據了四分之三的不墅市場，但獨體不墅也正慢慢浮現水面。隨著天津市向國際化大都市的邁進，獨體不墅一定會成為不墅市場的主流產品。隨之帶來的將是裝修豪華、占地面積更大的豪宅產品的出現。也許不久立即面市的“海涵打算”會給不墅市場帶來更多的驚喜。四、天津不墅的價格走勢天津市的不墅市場既然經歷了一個逐步進展的過程，其價格變化也必定呈現一定的時刻特色。“萬科花園新城”98年推出公寓的價格是2180元/㎡，開盤由于市場的極度熱銷，其100元/㎡的價格上升速度也是驚人的，最終均價公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的聯排不墅是在2000年，3500元左右的價格在當時差不多不菲。2001年，美樹麗舍面市時，差不多面臨著一定的市場競爭壓力，特不是梅江地區差不多顯現雛形，人們的關注點也不再只是萬科的產品，他們需要一個整體性高端區域與高端產品的新的亮點。但萬科的信譽度和號召力不是一般的開發商能夠代替的，因而目前仍在銷售的“美樹麗舍”也差不多有了不俗的業績，整體均價在4500元/㎡，當前售價達到了5500元/㎡以上，只有4套選擇余地。大梅江區域的不墅價格從最初的面市定價，到現在的價格不斷盤升，更多的是整體自然環境的附加值、地理區位的行政及經濟優勢、產品設計更趨近人性化、以及市場整體房價不斷走高而體現出來的，是一種產品和市場的導向。目前，此區域聯排不墅的最低價格也達到了5500/㎡以上，最高單價達到了7500元/㎡以上，“都市不墅”二期的聯排不墅甚至達到了8000元/㎡；聯排不墅售價大約在7500-8500元/㎡，而最高的“汐岸國際”的雙拼售價達到了12000元/㎡；獨體不墅的價格一般都在10000元/㎡以上。不墅由于其產品的專門性，其單價的敏感度不是專門高。相關于較大面積的戶型而言，總戶值的升降關于這些高端群體而言更具有吸引力。

五、在售不墅項目：天津市在售不墅項目：物業名稱區位總占地面積總建筑面積總容積率總戶數車位比例戶型面積范圍銷售均價開盤時刻銷售率水晶城河西46.740.70.927005：4聯排A：167-192、聯排B：217-298；雙拼：251-309聯排：7000；雙拼：83002003-5-18一期推出不墅60套，銷售85%半島藍灣河西1711.60.686061：1.1聯排A：190-197、聯排B：210-215、J型獨體：372、H型獨體：337聯排：6000；獨體160002002-7-28余2套不墅，售罄。都市不墅河西159.50.635311：1聯排A:152-197、聯排B：251-2826500一期：02-5-8；二期04-1-29一期：95%；二期：50%第六田園河西35350.92000未開盤未開盤可能04年4、5月汐岸國際河西11.810.20.95341：1.16一期：聯排A：229-247、聯排B：253-257、雙拼：240-291；二期：聯排A：229-247、聯排B：253-283、雙拼：256-289聯排：6300；雙拼：12000一期：03-8-16；二期：03-11-150%凱立天香水畔南開581.68003：1不墅部分未開盤未開盤物業名稱區位總占地面積總建筑面積總容積率總戶數車位比例戶型面積范圍銷售均價開盤時刻銷售率神州花園河東14.831.62.222005：2復式單元208-238、躍層207-26275002001-8-180%大通時尚花園河東10131.311882：1聯排A：156、聯排B3-195%第六大道河東67620.9350003：12003-5-30太陽城河東1501300.89111433：1棕櫚陽光：聯排：B：221-231、D：253-262、F：332-334；未開盤：建筑師走廊獨體：200-400棕櫚陽光：5500；建筑師走廊：8000棕櫚陽光：03-10-25；建筑師走廊可能04年5月開盤棕櫚陽光66%大通綠島家園北辰2531.251.259601：1.25雙拼11-15100%仁愛濠景莊園南開27150.566001：1一期聯排A：164-182、聯排B：214；雙拼：266-333；獨棟：400；二期聯排A：210-217、聯排B：237-271；雙拼：315-409；獨體A：472、獨體B：479一期：獨體：8500；雙拼：7600；聯排：5700；二期：獨體：9500；聯排：6500一期：02-10-6；二期：04-3-6一期：100%；二期：50%萬科花園新城北辰53640.70.8聯排196-33045001998目前只有四套，4月10號左右賣樣板間蒙地卡羅(西苑不墅）西青1040.41561：1獨體：320-35062002001-4-170%

塘沽區在售不墅項目：

物業名稱區位總占地面積總建筑面積總容積率總戶數車位比例戶型面積范圍銷售均價開盤時刻銷售率歐美小鎮一期塘沽區30240.82401:1聯排154~226獨體32242502003-2-890%陽光新干線開發區6.86.050.883531:0.9聯排202~296獨體3954800360%德景藍郡塘沽區6.64.60.73201:1聯排215~300獨體290~3404000未開盤華納豪園開發區92221001:1180~200550085%鴻泰花園開發區561.22001:1聯排180~206獨體300~400獨體7000聯排60002002-8-30100%

天津的不墅從現時期來講差不多日趨成熟，但關于這種高端產品的認知和消費者的同意度是經歷了一段進展過程的。從上表能夠看出，目前天津市在售不墅項目（不完全統計）14個項目，成交均價聯排在5500~6500之間、獨體雙拼在6000~9000左右。天津不墅產品開發的高峰期通過近幾年的自身進展和不斷的向外學習，天津的不墅產品從建筑形式、景觀的設計、小區氛圍的渲染、自然景觀的利用、人造景觀和自然的結合走出了一條自己的道路。天津市的不墅呈現出以梅江南、奧運板塊、都市邊緣進展的態勢，隨著政府政策的扶持，奧運會的舉辦在某種情況下提升了地塊的價值人為的定義成為高檔住宅區。相比起北京、廣州、深圳來天津市不墅項目確實是中級時期，隨著天津的經濟進展外來人口的增加，尤其是高收入者的進入，天津的不墅市場一定會有一個較大的進展。塘沽區盡管已開發和正在開發的不墅項目專門多，建筑形式也專門多樣。但作為不墅項目而言，尚有專門多不足。每個項目都強調了自身的優點和賣點卻忽略了市場的因數，忽略了客群真正想要的是什么樣的不墅，加之成本區不較大，進展商利潤追求的不同導致了塘沽區不墅市場的價格混亂，同時也導致了客群對不墅理解的偏差。因此能夠看出塘沽區的不墅市場現處于不墅市場的初級時期。從銷售項目的數量、自身配套、銷售價格、綠化、自然景觀的利用、建筑形式多樣上來看，市區的不墅項目遠遠超過了塘沽區的不墅項目。六、塘沽近期需求調研數據：從中原3月20日、21日對塘沽區居民需求調研訪問得到，在被訪問的400位居民（有效問卷居民）中有28位居民有意購買不墅，占到了被訪人數（有效問卷居民）的7%。有意購買不墅的居民中，購買單價在4500元以上不墅的居民占到了14.28%（數據來源塘沽需求調研）

這要緊和塘沽區土地價格偏低、房價偏低，加之在塘沽區不墅項目開發量一直占比較少有關，而“歐美小鎮”當時的低價入市在塘沽區居民的心理留下了“不墅不是高不可攀的產品”的錯覺，因此對不墅的價格都認知較低。再者，塘沽區不墅項目較為分散，沒能組成專門好的局部高價區域。在通常情況下，不墅價格和一般住宅的價格一般是2：1的比例。但不排除有些比較專門的項目或專門的地點因數出現，局部提升了項目的價格。依照對被訪者分析，塘沽及開發區居民對不墅項目的價格依舊保有平穩上升的態度，都認為可不能在近期內有大的漲幅。漲幅速度會保持在每年5%~15%之間。在對居民的被訪中“米蘭世紀”在居民中的認知度達到6.7%。在認知人群中，開發區居民的認知度占總認知人群的60%。能夠講“米蘭世紀”這一品牌在開發區購房者心理占有一席之地。七、綜述：目前天津市的不墅市場正逐步走向成熟。在區域市場方面，差不多走出初期時期——要緊集中在市中心城區域環境良好的地段，開始向中心城區的城鄉結合部及其它地區（如經濟開發區）進展；在不墅類型方面，獨體不墅、雙拼不墅開始在新增不墅中占據主導地位。近期內，獨體不墅會保有一定的供應和高端客戶的需求，但可不能占市場的主流。隨著經濟的進展、客群的變化，尤其是外來客戶的增加，獨體不墅的需求會逐漸增大。在天津和開發區，還專門少有純獨體不墅產品，這講明獨體不墅市場仍然沒有達到成熟期或是進展商關于高端客戶的把握上不準確。一方面，聯排不墅的熱銷，能夠視為中產階級當作獨體不墅的過渡產品消費，為獨體不墅市場的成熟埋下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，獨體不墅在以后依舊有不小的市場需求。在許多人的心目中，住不墅已是其人生的終極置業夢想，消費者關于這一獨特住房品種的追求有增無減，銷售業績喜人。以后的不墅市場呈現高端化傾向。從不墅設計形式、建筑形式來看，以后不墅市場將從追求立面的美觀，到講究造型的豐富，如運用美國式外掛造型墻，選用專門外墻磚；從追求內在居室的多樣化，到講究內在空間的