地產估價報告書估價項目名稱：泉城廣場北側待開發空地價格評估委托方：XXX公司評估機構:12房地產經營與管理估價公司評估日期：目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、致委托方函3\o"CurrentDocument"二、估價師聲明4\o"CurrentDocument"三、估價的假設和限制條件5（一）估價假設條件5\o"CurrentDocument"四、估價結果報告6\o"CurrentDocument"（一）委托方6\o"CurrentDocument"（二）估價方6\o"CurrentDocument"（三）估價對象6\o"CurrentDocument"（四）估價目的6\o"CurrentDocument"（五）估價時點6\o"CurrentDocument"（六）價值定義6（七）估價依據7（八）估價原則7\o"CurrentDocument"（九）估價方法7\o"CurrentDocument"（十）估價結果8\o"CurrentDocument"（十一）估價作業日期8\o"CurrentDocument"（十二）估價報告應用的有效期8\o"CurrentDocument"（十三）估價人員8\o"CurrentDocument"五、估價技術報告9\o"CurrentDocument"（一）區域因素分析9\o"CurrentDocument"（二）個別因素分析9\o"CurrentDocument"（三）市場背景分析9\o"CurrentDocument"（四）最高最佳使用分析10（五）估價價方法選用10\o"CurrentDocument"（六）估價測算過程10\o"CurrentDocument"（七）價結果確定10\o"CurrentDocument"六、附件14\o"CurrentDocument"七、實習心得體會15、致委托方函XXX公司：受貴公司委托，本所人員根據估價目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地勘查，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密詳細的測算，結合估價經驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，我們對泉城廣場北側待開發空地價格現值進行了估價，選用假設開發法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為：總價：人民幣2157378124元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓；單價：人民幣26429元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。特發此函！法定代表人：（簽章）2015年01月24日二、估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協議，我們不承擔對估價對象出現的問題進行調查的責任。沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。本報告僅為委托方以位于泉城廣場北側待開發空地確定其現值提供參考意見，不得作其他用途。本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。中國注冊房地產估價師：（簽章）三、估價的假設和限制條件（一）估價假設條件我們評估的結果為評估標的物的市場價值，即在估價期日能成交的最好價格，它依據了以下假設：1、有自愿的銷售賣方。2、在評估基準日前，相對于物業的特性和房地產市場狀態而言，為使交易完成達到合理價格，有一個合理的談判周期。3、在這個周期內市場狀態、價格水平保持穩定。4、物業能自由地在市場上出售。5、不考慮特殊性質買家的附加叫價。6、估價對象取得證書的過程是正常的，已履行了所有房地產建設中國家規定的必要手續。（二）估價限制條件：1、本報告以委托方確定的估價范圍和設定用途為前提進行估價。2、本次評估測算的市場價格不包含轉讓時應發生的各項稅費。3、本報告以委托方所提供的資料的真實性為前提，若因委托方提供的資料有誤而引起的責任，估價方不予承擔。即本次估價范圍內的估價對象的具體地址、產權人、用途等均以委托方提供的資料為依據。4、我方僅對房地產進行一般性察看，并未接受進行結構測試的要求，因此，不確定其有無內部缺損；對于建筑面積等有關數據，以委托方提供的房地產證等資料為依據。5、本報告評估并未考慮該房地產所欠負的抵押、擔保等可能影響其價值的因素限制。6、委托方提供的使用功能、布局以及設備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價結果產生一定影響。7、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對估價對象估價價格產生明顯影響時，不能直接用本估價結論。8、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。9、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。10、確定委估房地產的市場價值，為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考，不作它用。四、估價結果報告（一）委托方委托方：XXX公司（二）估價方估價機構：12房地產經營與管理估價公司資格證書號：濟建房估證字（2006）第054號法人代表：（三）估價對象泉城廣場北側待開發空地，位于濟南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路，之間，土地面積為16325皿，已完成七通一平。（四）估價目的本報告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評估土地價值，不得作其他用途。（五）估價時點2015年01月24日（六）價值定義根據國家有關法律法規的規定,委托方提供的資料以及本公司現場查勘的實際情況，本估價報告中的估價結果是指泉城廣場北側待開發空地價格現值.根據委托方提供的資料，該宗土地的面積為16325皿，規劃建筑容積率為5,建筑密度為40%。土地使用權年期為40年。本報告所述現值采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在公開市場上于估價時點最可能形成的價格。估價依據國家和濟南市有關的法律法規《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《中華人民共和國土地管理法》《濟南市土地管理辦法》山東省人民政府和山東省國土管理局頒發的有關文件濟南市歷下區規劃詳圖委托方提供的估價對象權屬證件及相關資料《濟南市國有土地使用權出讓合同》《國有土地使用證》委托方企業法人營業執照副本委托方提供的其他相關資料估價人員實地查勘所獲取的資料估價人員根據估價對象特點調查和掌握的市場資料估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。最高最佳使用原則必須同時符合4個標準：①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大化。替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。估價時點原則要求房地產估價結果是估價對象在估價時點的價值。估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后，根據估價對象的特點及本身的實際情況,選取市場比較法和假設開發法作為本次土地使用權估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格，交易時間等估價相關數據資料；對所選取的案例分別進行交易情況，時間因素，區域因素，個別因素修正，以求取比準價格；將所取得比準價格進行技術處理以確定估價對象現值。假設開發法是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結果進行綜合后，得到估價對象的最終價格。（十）估價結果本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點在目前狀態下的市場價格為:總價：人民幣2157378124元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓。單價：人民幣26429元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。（十一）估價作業日期2015年01月19日至2015年01月24日。（十二）估價報告應用的有效期估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起為半年。（十三）估價人員簽字：2015/01/24五、估價技術報告（一）區域因素分析估價對象位于濟南市泉城廣場繁華地段，地處泉城路與趵北路之間，東臨濟南貴和購物中心。并且估價對象北臨泉城路商業街和芙蓉街歷史保護街區,南側面向泉城廣場。估價對象周圍還有彩云商城，惠爾商廈，恒隆廣場等大型購物中心，交通十分便利，有3路，14路，19路，65路，101路，K95路等多條公交線路經過。（二）個別因素分析名稱:泉城廣場北側待開發空地坐落:濟南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路之間，東臨濟南貴和購物中心，擁有《國有土地使用證》估價對象位于泉城廣場繁華地段，交通便利，基礎設施完善，周圍商業，娛樂，休閑完善，隨著濟南市的發展，泉城廣場作為標志性地段，必然會有更高的市場地位和商業價值。（三）市場背景分析隨著2010年全國十一運會在濟南的成功舉辦以及濟南建設東部新城政策的實施濟南東部地區以及全運會場館周圍地區的交通條件得到了極大的改善，基礎設施也得到了極大的完善。十一運會的主場館和分場館都在經十路上，住場館在本地塊以西,分場館在本地塊以東，一次該評估地塊的交通條件非常便利，周圍的基礎設施也比較完善。2014年，濟南市認真貫徹落實國家對房地產市場宏觀調控的各項政策措施，全市房地產市場運行總體上朝著調控目標發展。預計2015年，我市房地產市場總體上呈現平穩運行狀態，價格波動幅度不會很大。（四）最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經過充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，本估價對象位于濟南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路之間。根據委托方提供的資料及估價對象的現狀,我們認為估價對象在滿足合法原則的前提下繼續作為商業用途開發建設最為有效。（五）估價方法選用估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后，根據估價對象的特點及本身的實際情況，選取市場比較法和假設開發法作為本次土地使用權估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格，交易時間等估價相關數據資料；對所選取的案例分別進行交易情況，時間因素，區域因素，個別因素修正，以求取比準價格；將所取得比準價格進行技術處理以確定估價對象現值。假設開發法是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結果進行綜合后，得到估價對象的最終價格。（六）估價測算過程土地面積及使用年限：該宗土地的面積為16325皿，土地使用權年期為40年，假設開發法是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據假設開發法的思路，先運用收益法求取高層購物中心大樓建成后的總價值，再扣減建筑安裝工程費，勘察設計和前期工程及管理費，銷售費用，便可求得待開發空地的總價格。A：市場比較法根據替代原則，調查濟南市同類地區土地市場交易的情況,結合我所收集的低價資料,選取以下三個實例：估價對象實例A實例B實例C地址明湖壹號院地塊濼源大街商業地塊保利大明湖商鋪地塊

交易日期2015年1月2014年10月2014年11月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限40年42年50年土地用途商業用地商業用地商業用地商業用地面積16325皿16000皿1600皿660皿建筑容積率<5.0<5.0<5.0<5.0交易價格50000元/皿26800元/皿32000元/皿比較因素條件說明將估價對象土地的各因素條件與比較實例的各因素條件詳述見表表一因素條件說明表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易地價(元/皿)待估300002200025000交易情況正常正常正常正常交易日期2015年01月2015年1月2014年10月2014年11月區域因素基礎設施狀況七通一平七通一平五通一平七通一平位置泉城路中段縣西巷中段路東濼源大街銀座附近明湖東路北側，保利芙蓉西鄰距市中心距離市中心市中心市中心約5公里交通設施狀況優優優優商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素建筑容積率小于等于5.0小于等于5.0小于等于5.0小于等于5.0土地用途商業商業商業商業土地級別三類三類三類三類土地面積16325皿50000皿26800皿32000皿

使用年限32年33年30年(3)比較因素條件指數表將比較實例相應因素條件與估價對象土地相比較，確定相應指數，見表二表二比較因素條件指數表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易日期1001009899區域因素基礎設施狀況100100100100位置100100100104距市中心距離100100100104交通設施狀況100100100100商服繁華程度100100100100個別因素建筑容積率100100100100土地用途100100100100土地級別100100100100土地面積100103101102使用年限100102102101市場比較法公式：比準價格二可比實例價格X交易情況修正系數X交易日期修正系數X房地產狀況修正系數比準價A=30000X100/100X100/100X100/102=29412元比準價B=22000X100/100X100/98X100/101=22227元比準價C=25000X100/100X100/99X100/104=24281元經比較修正后的樓面熟地價相差不大，取三個比準價格的平均值作為估價對象法定出讓年限下的熟地價，為(29412+22227+24281)/3=25306.67元/皿。則估價對象現值為：25306.67X81628=2065732587元。大寫：貳拾億陸仟伍佰柒拾叁萬貳仟伍佰捌拾柒圓整B：假設開發法開發完成后的房地產價格根據掌握的市場資料，運用市場提取法確定每平方米建筑面積的年租金為6000元/平方米計算年有效毛收入出租面積占總面積的90%年租金二6000X81628X90%=440791200元年租金損失以半個月租金計年租金損失=440791200/12X1/2=18366300元年有效毛收入二440791200-18366300=422424900元計算年運營費用(房屋出租中每年的經營費用包括：管理費按年租金的5%計，年維修費按年租金的8%計，租賃稅金按年租金的12%計，保險費不計)。年管理費=422424900X5%=21121245元年維修費=422424900X8%=33793992元年租賃稅金=422424900X12%=50690988元年運營費用合計=21121245+33793992+50690988=105606225元年凈收益估算年凈收益二年有效毛收入-年運營費用=422424900-105606225=316818675元確定適當的報酬率通過市場調查，采用市場提取法綜合考慮房地產市場狀況和影響房地產的因素，確定本類房地產的綜合報酬率為12%。求取開發完成后的房地產價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價時點至土地使用權終止日期2055年1月24日，土地使用權剩余年期為40年，短于房屋尚可使用年限，故確定受益年限為40年，取該房地產報酬率為12%，則運用收益法求取開發完成后的房地產價格：為V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=2611782405元建筑安裝工程費和勘察設計和前期工程及管理費(工程費+管理費)：建筑安裝工程費和勘察設計和前期工程及管理費第一年投入總額的40%，第二年投入總額的40%，第三年投入總額