南京****

項目商業(yè)部分市場研究

****集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)中心2005年7月20日

本報告的主要目的在于為****南京**·**項目商業(yè)部分的銷售提供支持，為該項目的商業(yè)策劃、廣告推廣、銷售等環(huán)節(jié)提供市場研究方面的依據(jù)，并且明確項目的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)經(jīng)營布局，制定招商執(zhí)行和營銷推廣策略，最終達(dá)成促進(jìn)項目商鋪去化的目的。本報告的主要目的本報告的邏輯思路市場研究項目分析產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃招商策劃營銷推廣商鋪去化邏輯推理雙向互動目標(biāo)指向項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析

項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析********配套商業(yè)項目位于南京市河西新城西南部的奧體中心板塊，與已建成的南京奧體中心斜對，與建設(shè)中的藝蘭齋美術(shù)館和金陵圖書館隔路相望。項目所處位置屬于未成熟區(qū)域，是河西新城的西南板塊，屬于南京市最西南片區(qū)，但是未來南京市規(guī)劃中兩大市級商業(yè)中心之一，也是地鐵1、2號線交匯處。項目南臨河西新城東西向主干道夢都大街，東靠建設(shè)中的奧體新城，向西遠(yuǎn)眺長江和江心洲，和建設(shè)中的**景觀大道和綠博園比鄰而居。項目區(qū)域位置和方位分析項目位置示意圖(圖略)N項目商業(yè)部分位置和分區(qū)示意圖12345項目商業(yè)部分實景項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析項目地塊概況本項目**景觀大道和綠化帶第壹區(qū)等文化街區(qū)夢都大街樂山路地鐵1號線站點造價約5億美元的奧體中心奧體新城項目目地地塊塊周周邊邊社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境項目目周周邊邊目目前前基基本本沒沒有有常常住住人人口口，，因因為為周周邊邊的的大大盤盤還還沒沒有有業(yè)業(yè)主主入入駐駐。。但但是是周周邊邊在在建建在在售售的的大大盤盤都都規(guī)規(guī)劃劃了了較較大大建建設(shè)設(shè)體體量量，，未未來來入入駐駐人人口口可可達(dá)達(dá)6萬人:****：占地182190平米，建筑面面積292430平米，規(guī)劃入入駐2072戶；奧體新城：占地90萬平米，建筑筑面積：120萬平米

，預(yù)預(yù)測入駐8000戶；紫鑫中華廣場場：占地17萬米，住宅建建面26萬平米，預(yù)測測入駐2200戶；歐洲城：占地面積13.8萬平米，住宅宅建面14萬平米，規(guī)劃劃入駐635戶；金馬驪城：建筑面積172233平米，預(yù)測入入駐1500戶；萬科光明城市市：占地13.36萬平米，建面面27.60萬平米，預(yù)預(yù)測入駐2300戶；中海塞納麗舍舍：占地12萬平米，建面面17萬平米，預(yù)測測入駐1600戶；萬達(dá)華府：建筑面積10.18萬平米，預(yù)測測入駐1000戶。除了離項目較較遠(yuǎn)的永隆家家具城和陶瓷瓷市場外，目目前項目周邊邊沒有營業(yè)中中的商業(yè)設(shè)施施，但周圍規(guī)規(guī)劃中的商業(yè)業(yè)體量很大，，中央商務(wù)區(qū)區(qū)的底層商業(yè)業(yè)配套就高達(dá)達(dá)58萬平米，奧體體場館及中央央公園部分商商業(yè)配套15萬平米，周邊邊主要開發(fā)樓樓盤的商業(yè)配配套13.85萬平方米。也就是說，未未來兩年內(nèi)項項目周邊上市市的商業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)量有可可能達(dá)到87萬平方米，對對河西新城的的消費人口來來說，這是一一個巨大的體體量。項目地塊周邊邊商業(yè)環(huán)境項目地塊周邊邊商務(wù)環(huán)境河西CBD位于河西新城城區(qū)中部，是是新城的核心心區(qū)，將承擔(dān)擔(dān)新城最主要要商務(wù)功能，，CBD區(qū)域總投資100億元，總建筑筑面積240萬平方米，由由16幢標(biāo)志性建筑筑組成，最高高達(dá)238米。其中，寫寫字樓30萬平方米，商商業(yè)用房58萬平方米，酒酒店式公寓42萬平方米。河西新區(qū)中央央商務(wù)區(qū)規(guī)劃劃建成南京新新的商務(wù)、商商業(yè)、金融和和保險中心。。項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域域交通環(huán)境分分析項目SWOT分析項目所在地區(qū)區(qū)的道路交通通設(shè)施項目周邊道路路交通設(shè)施比比較完善，到到2005年底建成應(yīng)天天大街、夢夢都大街、奧奧體大街和江江東中路等12條主干道和24條支線道路，，形成河西交交通的縱橫道道路網(wǎng)，以上上這些主要道道路和本項目目距離都在1km左右；項目西側(cè)是規(guī)規(guī)劃中的**景觀大道，，屆時將建成成河西新城臨臨長江岸線的的**觀光軸軸線，同時也也是貫通河西西西部地區(qū)南南北向的交通通干線；遠(yuǎn)期道路規(guī)劃劃建設(shè)通過江江心洲的連接接貫通長江南南北的過江隧隧道和地鐵二二號線過江隧隧道，使河西西新城和江北北新區(qū)直接連連為一體。項目所在區(qū)域域交通環(huán)境分分析夢都大街實景東側(cè)樂山路夢都大街綠化項目東南跨江大橋項目所在地區(qū)區(qū)的軌道交通通分析路線：一號線線路全長21.72公里，共設(shè)16座車站，一期期工程南起奧奧體中心，經(jīng)經(jīng)新街口向北北至邁皋橋，，形成南京主主城區(qū)中軸線線的快速交通通走廊。工程進(jìn)度：2000年底開工建設(shè)設(shè)，2004年實現(xiàn)“電通”以及車輛上線線熱滑目標(biāo)；；2005年9月全線正式建建成試運營。。路線：二號線線路全長21.63公里，線路主主體沿南京東東西中軸線與與一號線在新新街口相交，，并在項目附附近的元通站站和一號線相相交。二號線線共設(shè)車站18座。工程進(jìn)度：建設(shè)工期5年，計劃在在2004年底開始動工工，2005年十運會后展展開全面建設(shè)設(shè)，預(yù)計于2009年全線建成通通車試運行。。一號線簡介二二號線簡介項目相關(guān)的軌軌道交通與規(guī)規(guī)劃**大道北起起三汊河大橋橋，南至長江江三橋的天后后村立交，西西臨長江，全全長約15.5公里。道路紅紅線寬度為60米，雙向八車車道，設(shè)計時時速為80公里/小時，道路東東側(cè)預(yù)留了20至30米綠帶，中分分帶寬度為2-20米不等。在本項目西側(cè)側(cè)（即緯八路路至青石埂路路段）設(shè)置了了長為958米的下穿式隧隧道，不會影影響奧體中心心西側(cè)文化廣廣場的景觀和和休閑功能；；**大道是聯(lián)聯(lián)系長江一、、二、三橋的的重要通道，，是南京主城城“井字加外外環(huán)”快速環(huán)環(huán)路體系的組組成部分，和和繞城公路一一起形成包圍圍主城的外環(huán)環(huán)線；**大道是服服務(wù)奧體中心心最重要的快快速通道之一一，為河西地地區(qū)與主城中中北部地區(qū)間間的聯(lián)系、以以及河西地區(qū)區(qū)南北向中、、長距離出行行提供了便捷捷通道；**大道是是**風(fēng)光光帶的組成成部分，具具有道路交交通和城市市景觀雙重重功能，體體現(xiàn)南京**城市特特色和河西西新城風(fēng)貌貌，這對本項目目去化是利利好消息；；**大道（（緯七路—緯三路段））全長4.4公里，是最最早規(guī)劃建建設(shè)的一段段，是為奧奧體中心快快速交通服服務(wù)的關(guān)鍵鍵一段，同時也是本本項目西側(cè)側(cè)導(dǎo)入人流流的唯一通通道。本段道路原原計劃在10月份十運會會開幕前通通車。**景觀大大道的規(guī)劃劃建設(shè)**景觀大大道項目概述篇篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析——Strengths品牌優(yōu)勢****作作為國內(nèi)知知名的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，具有有很高的知知名度，項項目自然也也就具有品品牌優(yōu)勢；；位置優(yōu)勢項目地處河河西新城的的中部建設(shè)設(shè)區(qū)內(nèi)，毗毗鄰建設(shè)中中的中央商項目優(yōu)勢分析——Strengths環(huán)境優(yōu)勢項目南面是是藝蘭齋美美術(shù)館和金金陵圖書館館，西面是是建設(shè)中的的綠博園和和**景觀觀大道，和和規(guī)劃中的的文化軸線線不過百米米，可以說說具有優(yōu)越越的周邊環(huán)環(huán)境；交通優(yōu)勢河西新城交交通規(guī)劃起起點高，道道路網(wǎng)絡(luò)完完善，項目目周邊有多多條通往市市中心區(qū)的的道路，地地鐵一號線線9月份即將開開通，二號號線和過江江隧道也要要開工建設(shè)設(shè)，這些都都在項目周周邊，給項項目以交通通保障。項目劣勢分析——Weaknesses區(qū)位劣勢河西新城雖雖然作為南南京市重點點開發(fā)的新新城區(qū)，但但是開發(fā)時時間短，不不夠成熟，，河西在南南京人眼里里仍然是城城市邊緣地地區(qū)。可以以說，在當(dāng)當(dāng)前河西的的區(qū)位仍然然是不可擺擺脫的劣勢勢；設(shè)計計劣劣勢勢項目是商業(yè)用用途建筑，但但建筑設(shè)計理理念不夠先進(jìn)進(jìn)，仍然沿襲襲了很多住宅宅設(shè)計的做法法，導(dǎo)致建筑筑設(shè)計和功能能設(shè)計存在很很多不足，不不能很好地滿滿足商業(yè)經(jīng)營營對建筑產(chǎn)品品的要求；項目劣勢分析——Weaknesses產(chǎn)品劣勢由于項目地塊塊的限制和建建筑設(shè)計上的的缺陷，再加加上土建工程程已經(jīng)竣工，，建安工程也也基本確定，，導(dǎo)致建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、空間布布局、交通動動線等方面的的很多產(chǎn)品缺缺陷很難彌補補，或者是改改造成本太高高，又要面臨臨規(guī)劃報批的的問題；周邊環(huán)境的劣劣勢項目周邊南向向是八車道主主干道夢都大大街，道路交交通功能的突突出給項目南南北向人流起起了阻隔作用用，使項目外部動線線很難組織。。同時項目前前方預(yù)留了寬寬20米的市政綠化化帶和10米的建筑退讓讓線，綠化帶帶又是比較高高的植被，嚴(yán)嚴(yán)重阻擋了視視線，阻隔了了人流。項目機(jī)會分析——Opportunities政策帶來的機(jī)機(jī)會河西新城的開開發(fā)是南京市市的既定政策策，未來兩年年內(nèi)南京市還還要陸續(xù)投入入和吸引高達(dá)達(dá)340億元的投資建建設(shè)河西，而而且會繼續(xù)給給予政策傾斜斜，這都是項項目持續(xù)看好好的支撐，也也是發(fā)展機(jī)會會；十運會帶來的的機(jī)會10月12日全國十運會會在奧體中心心舉行，這會會帶來來自全全國的人流，，短期內(nèi)將會會大大提高項項目所在地區(qū)區(qū)的人氣，也也會提高項目目的知名度。。這是個借機(jī)機(jī)進(jìn)行項目推推廣的大好時時機(jī)；搶占市市場先先機(jī)帶帶來的的機(jī)會會目前奧奧體板板塊甚甚至整整個河河西中中部地地區(qū)都都沒有有在售售的商商業(yè)項項目，，很多多商業(yè)業(yè)項目目還沒沒有上上市，，本項項目及及早推推出，，會搶搶占一一部分分目標(biāo)標(biāo)客群群，同同時也也具有有相對對人們們升值值預(yù)期期的價價格優(yōu)優(yōu)勢。。項目威脅分析——Threatens宏觀調(diào)調(diào)控政政策的的威脅脅受南京京市房房市調(diào)調(diào)控政政策的的影響響，南南京房房市開開始進(jìn)進(jìn)入調(diào)調(diào)整區(qū)區(qū)間，，這可可能會會打擊擊投資資者的的信心心，降降低他他們的的良性性預(yù)期期，使使更多多人加加入到到觀望望隊伍伍中去去，這這對項項目的的營銷銷推廣廣十分分不利利；消費能能力不不足的的威脅脅項目所所在的的河西西新城城中部部片區(qū)區(qū)基本本沒有有常住住人口口，到到明年年中周周邊大大盤全全部交交房入入駐，，也不不過6萬余人人，而而北部部片區(qū)區(qū)又距距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)，難難以輻輻射到到，所所以存存在未未來消消費支支持不不足的的威脅脅；競爭對對手的的威脅脅項目周周邊的的奧體體板塊塊未來來一年年內(nèi)將將有多多達(dá)七七八個個商業(yè)業(yè)項目目上市市，供供應(yīng)量量將超超過100萬平米，，這對項項目的去去化是巨巨大威脅脅。市場研究究篇——內(nèi)容提要要南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析南京市及及河西地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展分析析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平近幾年南南京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況良良好，地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值保保持穩(wěn)步步的增長長，03年的增增幅達(dá)到到20%。2004年由于國國家實行行一系列列的宏觀觀調(diào)控政政策，使使得增幅幅速度有有所減緩緩，但總總量增加加很快，，04年年南京市市的地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值為1910億元。。南京市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平河西規(guī)劃劃面積92km2，建鄴區(qū)區(qū)就占了了82km2，建鄴區(qū)區(qū)2004年地區(qū)生生產(chǎn)總值值24億元。固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長迅速速，達(dá)到到40多億元。。河西地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平河西新城城的東部部臨秦淮淮河規(guī)劃劃了南京京新城科科技園區(qū)區(qū)，園區(qū)區(qū)定位于于高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園，首首期規(guī)劃劃面積4平方公里里，重點點發(fā)展信信息技術(shù)術(shù)、生物物技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和知知識型服服務(wù)業(yè)。。園區(qū)距南南京祿口口國際機(jī)機(jī)場20公里、新新生圩港港22公里、新新街口商商務(wù)中心心7公里、河河西新城城商務(wù)中中心1公里。園區(qū)突出出“都市市工業(yè)、、樓宇工工業(yè)、觀觀光工業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)式園區(qū)區(qū)”四大大特色，，整個園園區(qū)劃分分為生活活配套區(qū)區(qū)、加工工制造區(qū)區(qū)、研發(fā)發(fā)創(chuàng)業(yè)區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)服務(wù)區(qū)區(qū)、食品品生產(chǎn)區(qū)區(qū)五大區(qū)區(qū)域，將將是未來來河西地地區(qū)主要要的工業(yè)業(yè)發(fā)展基基地。河西地區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)規(guī)劃河西新城城規(guī)劃區(qū)區(qū)包括了了建鄴區(qū)區(qū)全部和和鼓樓區(qū)區(qū)、下關(guān)關(guān)區(qū)的一一小部分分，其中中建鄴區(qū)區(qū)是主體體，占了了河西新新城的80％左右。。河西新城城的開發(fā)發(fā)建設(shè)由由南京市市河西建建設(shè)開發(fā)發(fā)指揮部部負(fù)責(zé)，，主要由由建鄴區(qū)區(qū)落實建建設(shè)。河河西建設(shè)設(shè)指揮部部是南京京市政府府派出部部門，具具有行政政管理職職能，但但不是一一級政府府機(jī)關(guān)，，未來河河西新城城的建設(shè)設(shè)管理將將主要由由建鄴區(qū)區(qū)來承擔(dān)擔(dān)。河西現(xiàn)現(xiàn)有常常住人人口29萬左右右，流流動人人口10萬左右右，主主要分分布在在應(yīng)天天大街街以北北的河河西北北部片片區(qū)，，中部部建設(shè)設(shè)區(qū)和和南部部規(guī)劃劃區(qū)常常住人人口很很少，，只有有不到到2萬人。。河西地地區(qū)行行政區(qū)區(qū)劃和和人口口分布布河西新新城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃人口口總量量約為為55萬人，，其中中北部部33萬人，，中部部19萬人，，南部部3萬人左左右，，規(guī)劃劃形成成北部部中檔檔住宅宅區(qū)，，中部部中商商檔住住宅區(qū)區(qū)，南南部高高檔住住宅區(qū)區(qū)。奧奧體新新城、、金馬馬酈城城、世世紀(jì)星星園、、歐洲洲城、、****、光光明城城市、、嘉業(yè)業(yè)陽業(yè)業(yè)城等等大型型居住住區(qū)的的建成成，將將使河河西新新城區(qū)區(qū)的居居住環(huán)環(huán)境和和人文文環(huán)境境得到到極大大提升升。新城區(qū)區(qū)人口口密度度控制制在每每平方方公里里1萬人左左右，，十年年內(nèi)，，力爭爭承載載老城城區(qū)疏疏散人人口20萬。河西地地區(qū)行行政區(qū)區(qū)劃和和人口口分布布市場研研究篇篇——內(nèi)容提提要南京市市及河河西地地區(qū)商商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展分分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京商商圈層層次劃劃分南京市市市級級商圈圈目前前有兩兩個，，即新新街口口商圈圈和湖湖南路路商圈圈。河西新新城規(guī)規(guī)劃建建設(shè)成成南京京市第第二大大的市市級商商圈，，未來來可能能會形形成新新街口口、湖湖南路路和河河西新新城的的鼎立立格局局。南京次次級商商圈主主要有有中央央門商商圈、、夫子子廟商商圈、、寧南南商圈圈和江江寧大大市口口商圈圈。新街口口商圈圈素有南南京第第一商商圈之之稱的的新街街口地地區(qū)云云集了了新百百、中中央、、東方方、金金鷹、、蘇寧寧、五五星等等諸多多大商商場，，它以以優(yōu)美美的環(huán)環(huán)境、、良好好的服服務(wù)，，優(yōu)良良的商商品品品質(zhì)，，豐富富的品品種，，對消消費者者具有有強大大的吸吸引力力和凝凝聚力力，是是購物物的首首選之之地。。在新街街口地地區(qū)實實現(xiàn)的的消費費金額額所占占比重重最高高，占占總消消費金金額的的43.9%，，吸引引了近近五成成的購購買力力。雖雖然外外地消消費者者在新新街口口地區(qū)區(qū)人數(shù)數(shù)上和和消費費比重重上所所占的的比重重最低低，但但從消消費水水平看看，外外地人人在這這一地地區(qū)的的人均均消費費最高高。南京市市級商商圈——新街口口商圈圈南京市市級商商圈——湖南路路商圈圈湖南路路商圈圈山西路路—湖湖南路路商業(yè)業(yè)區(qū)被被稱為為南京京的第第二商商圈，，作為為全國國“百百城萬萬店無無假貨貨示范范街””和““全國國文明明一條條街””，其其特色色優(yōu)勢勢在全全國的的知名名度和和吸引引力已已進(jìn)一一步提提高，，特別別是緊緊鄰的的蘇寧寧電器器、宏宏圖三三胞、、五星星電器器等知知名家家電連連鎖企企業(yè)，，已將將山西西路--湖湖南路路地區(qū)區(qū)營造造成南南京電電器零零售業(yè)業(yè)最為為集中中的地地帶。。湖南南路實實現(xiàn)的的消費費金額額所占占比重重僅次次于新新街口口，位位列第第二，，消費費人群群以本本地人人為主主。市場研究篇篇——內(nèi)容提要南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總總體規(guī)劃和和建設(shè)情況況分析認(rèn)識河西新新城河西新城位位于南京市市主城區(qū)西西部，秦淮淮河以西，，揚子江以以東，與老老城區(qū)一一河之隔，，與江北新新市區(qū)隔長長江相望。。河西以秦秦淮河為界界和南京主主城區(qū)隔開開，所以稱稱之為“河河西”；河西新城規(guī)規(guī)劃面積94平方公里，，其中陸地地面積56平方公里。。其中北部部整合區(qū)面面積19平方公里，，中部建設(shè)設(shè)區(qū)面積22平方公里，，南部規(guī)劃劃區(qū)面積15平方公里；；在行政區(qū)劃劃上，北部部整合區(qū)包包括了白下下、鼓樓和和建鄴三個個行政區(qū)的的一部分，，中部建設(shè)設(shè)區(qū)和南部部規(guī)劃區(qū)都都在建鄴區(qū)區(qū)的行政范范圍內(nèi)。河西西新新城城建建設(shè)設(shè)于于2002年2月正正式式啟啟動動，，今今年年是是第第四四個個年年頭頭。。其其間間大大體體經(jīng)經(jīng)歷歷了了兩兩個個階階段段：：2002——2003年主主要要是是規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計和和大大規(guī)規(guī)模模征征地地拆拆遷遷階階段段；；從從2004年起至今是全全面建設(shè)階段段。河西新城區(qū)域域位置示意圖圖河西新城河西新城區(qū)規(guī)規(guī)劃范圍河西新城規(guī)劃劃范圍是秦淮淮新河以北，，外秦淮河和和鳳臺南路以以西，長江干干線以東，陸陸地面積55.7平方公里，分分為北部整合合區(qū)、中部建建設(shè)區(qū)、南部部規(guī)劃區(qū)三大大區(qū)域。河西新城區(qū)功功能規(guī)劃以奧體中心的的建設(shè)位契機(jī)機(jī)帶動周邊發(fā)發(fā)展；以中央央商務(wù)區(qū)為內(nèi)內(nèi)核搭建繁華華的新城商務(wù)務(wù)中心；以現(xiàn)現(xiàn)代化人文居居住區(qū)構(gòu)筑河河西高質(zhì)量生生活空間；以以完備的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城城市中心的便便利和輻射效效應(yīng)；以完善善的公共配套套設(shè)施為工作作、生活提供供全面的配套套保障；以融融景觀、文化化于一體的**風(fēng)光帶形形成河西新城城風(fēng)景線。南京河西新城城——整體規(guī)劃北部整合區(qū)規(guī)規(guī)劃范圍北部地區(qū)位于于主城西部，，北起三汊河河口，南至緯緯七路，西臨臨夾江，東到到外秦淮河，，規(guī)劃總面積積約19平方公里。北北部地塊性質(zhì)質(zhì)復(fù)雜，很多多土地屬于村村支部的集體體土地，以建建材市場為代代表的一些單單位在沒有規(guī)規(guī)劃批準(zhǔn)的情情況下違章建建房，給城市市發(fā)展和周邊邊居民生活帶帶了不良影響響。河西西新新城城（（北北部部整整合合區(qū)區(qū)））的的規(guī)規(guī)劃劃北部部整整合合區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃重重點點北部部地地區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃是是著著力力完完善善道道路路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，提提升升配配套套服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，美美化化居居住住環(huán)環(huán)境境，，通通過過與與體體育育中中心心建建設(shè)設(shè)的的同同步步推推進(jìn)進(jìn)，，形形成成良良好好的的整整體體形形象象。。對對北北部部整整合合區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃重重點點，，在在現(xiàn)現(xiàn)有有居居住住功功能能的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，通通過過規(guī)規(guī)劃劃整整合合，，完完善善各各項項功功能能配配套套，，改改善善生生活活環(huán)環(huán)境境，，使使之之與與中中部部和和南南部部地地區(qū)區(qū)在在新新區(qū)區(qū)功功能能、、配配套套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、新新區(qū)區(qū)形形象象上上相相適適應(yīng)應(yīng)。。河西新城城（中部部建設(shè)區(qū)區(qū)）的規(guī)規(guī)劃中部建設(shè)設(shè)區(qū)發(fā)展展規(guī)劃重重點中部地區(qū)區(qū)規(guī)劃承承擔(dān)商務(wù)務(wù)辦公，，文化體體育和中中高檔居居住功能能，安排排建設(shè)奧奧體中心心、美術(shù)術(shù)館、圖圖書館等等一系列列公共設(shè)設(shè)施，形形成與新新街口地地區(qū)和老老城功能能的呼應(yīng)應(yīng)與互動動。同時時建設(shè)**休閑閑公園，，與中部部的商務(wù)務(wù)辦公，，文化體體育功能能相適應(yīng)應(yīng)，提升升該區(qū)的的整體形形象與水水平，也也促進(jìn)夾夾江兩岸岸旅游休休閑功能能和**景觀整整體效果果的形成成。中部建設(shè)設(shè)區(qū)規(guī)劃劃范圍中部地區(qū)區(qū)位于主主城西部部，北起起緯七路路，南至至繞城公公路，東東西為長長江干線線和秦淮淮河，規(guī)規(guī)劃陸域域面積22平方公里里。南部規(guī)劃劃區(qū)規(guī)劃劃范圍南部地區(qū)區(qū)是河西西新城區(qū)區(qū)的重要要組成部部分，位位于繞城城公路以以南，西西靠長江江、南臨臨秦淮河河、東至至南河，，陸域用用地面積積約14.89平方公里里。河西新城城（南部部規(guī)劃區(qū)區(qū)）的規(guī)規(guī)劃南部規(guī)劃劃區(qū)發(fā)展展規(guī)劃重重點南部地區(qū)區(qū)是未來來河西新新城區(qū)規(guī)規(guī)劃的重重要組成成部分。。其功能能定位為為以居住住、工作作、休閑閑娛樂為為主要，，標(biāo)準(zhǔn)定定位為以以中高收收入人群群為主要要消費對對象的高高標(biāo)準(zhǔn)、、高品質(zhì)質(zhì)的新型型城區(qū)，，目標(biāo)定定位為具具有高尚尚生活品品質(zhì)和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境境、生態(tài)態(tài)健康、、充滿活活力的理理想家園園。河西新城城未來發(fā)發(fā)展前景景河西新城城建設(shè)指指揮部介介紹，自自河西開開發(fā)以來來，政政府共投投入基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)資資金110億元，帶帶動社會會投資200多億元。。今明兩年年，河西西還要完完成140億元的政政府投資資，并拉拉動200億元的社社會投資資。河西新城城將逐步步形成以以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、特特色旅游游業(yè)、文文化體育育業(yè)、高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為主主導(dǎo)的五五大產(chǎn)業(yè)業(yè)。河西CBD項目一覽覽市場研究究篇——內(nèi)容提要要南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展分析河西地區(qū)區(qū)商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀及及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京市5—6月份住宅宅市場成成交均價價從5、6兩個月份份南京房房地產(chǎn)市市場成交交情況來來看，河河西片片區(qū)以1143套和688套的成交交比例遙遙遙領(lǐng)先先，成交交均價也也高達(dá)6184元和5834元，僅次次于南京京房價最最高的城城中片區(qū)區(qū)。與5月份相比比，6月份成交交量有較較大幅度度的下降降，同時時成交均均價也下下降不少少。這是是因為6月1日新政實實施，原原來的交交易營業(yè)業(yè)稅減免免政策要要結(jié)束，，所以5月份交易易集中，，6月份新政政實施后后交易驟驟降，同同時受全全額營業(yè)業(yè)稅的影影響，高高檔房交交易量的的減少也也拉低了了交易均均價。但從今幾幾個月的的長期走走勢來看看，河西西片區(qū)成成交量和和價格的的雙高現(xiàn)現(xiàn)象不只只說明河河西市場場供應(yīng)放放量大，，需求較較旺，同同時價格格高企也也說明消消費者看看好河西西的發(fā)展展前景。。片區(qū)成交套數(shù)均價（元/平方米）5月份6月份5月份6月份城北50625760644372城東43524254896605城南67526048355358城中51016282859314河西114368861845834江寧88870027683684六合17715329592639浦口88027725102637仙西5195543686367南京京市市6月份份商商用用物物業(yè)業(yè)交交易易情情況況河西西新新城城80％的的區(qū)區(qū)域域在在建建鄴鄴區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)劃劃范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，建建鄴鄴區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)新新盤盤的的供供應(yīng)應(yīng)也也主主要要集集中中在在河河西西新新城城的的中中部部區(qū)區(qū)域域，，因因此此建建鄴鄴區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)成成交交情情況況反反映映了了河河西西地地區(qū)區(qū)的的上上市市量量和和價價格格水水平平。。6月份，，在南南京市市江南南八區(qū)區(qū)、江江北兩兩區(qū)和和江寧寧區(qū)共共11個行政政區(qū)域域內(nèi)，，建鄴鄴區(qū)商商用物物業(yè)（（包括括商業(yè)業(yè)和辦辦公物物業(yè)））的成成交價價格位位居第第四，，達(dá)到到了12378元/平方米米。下關(guān)、、鼓樓樓和白白下是是南京京傳統(tǒng)統(tǒng)的城城北和和城中中板塊塊，土土地稀稀缺，，供應(yīng)應(yīng)量少少，所所以價價格偏偏高。。但建建鄴區(qū)區(qū)大部部分地地處秦秦淮河河以西西，屬屬城市市邊緣緣區(qū)域域板塊塊，之之所以以價格格緊隨隨以上上三區(qū)區(qū)之后后，主主要是是河西西新城城高檔檔商用用物業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)的拉拉動作作用所所致。。區(qū)域成交套數(shù)成交面積均價（元/平米）白下區(qū)418724911鼓樓區(qū)88132419276下關(guān)區(qū)16213522建鄴區(qū)320812378秦淮區(qū)254110505棲霞區(qū)3031918989玄武區(qū)6452158650浦口區(qū)22196200雨花臺區(qū)858896193江寧區(qū)148795943六合區(qū)31423324392004年南京京商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)價格格對比比整個河河西地地區(qū)共共有57個在建建在售售樓盤盤項目目，其其中：：北部整合片片區(qū)：21個樓盤中部建設(shè)片片區(qū)：36個南部規(guī)劃片片區(qū)：0個河西房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)情況河西新城的的建設(shè)匯聚聚了國內(nèi)眾眾多知名的的大牌地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商，都競相相推出超級級大盤，主主要地產(chǎn)開開發(fā)商有：：本地開發(fā)商商：江蘇建建設(shè)、江蘇蘇信達(dá)、江江蘇圓泰、、南京宋都都、南京紫紫金、南京朗朗詩、南京京建瑞、南南京驪城、、南京金高高、南京新蘇、聯(lián)聯(lián)強冶金、、圓通置業(yè)業(yè)等；外地開發(fā)商商：天津****、、深圳中海海、深圳萬萬科、大連連萬達(dá)、香香港仁恒等2004年河西地區(qū)區(qū)共掛牌出出讓了2137畝地，其中中經(jīng)營性用用地270畝，住宅類類用地1867畝。2005年計劃出讓讓土地面積積約1900畝，主要是是河西中部部以及少量量北部的土土地。2005年全年河西西新城住宅宅上市面積積將達(dá)到220萬平方米。。今明兩年內(nèi)內(nèi)即將上市市的在建住住宅樓盤總總面積超過過400萬平方米。。河西新城住住宅開發(fā)量量住宅市場方方面：價格河西地區(qū)房房價在去年年底一度竄竄到了7000元上下的高高位，但在在宏觀調(diào)控控的影響下下回落明顯顯，5、6月份交易價價格分別降降到了6184和5834元的水平，，而且6月1日房產(chǎn)新政政實施后，，多家本地地開發(fā)商打打出了降價價旗號，就就連大牌開開發(fā)商中海海地產(chǎn)也在在暗中降價價銷售，現(xiàn)現(xiàn)在河西新新盤開盤價價格從5500——6500不等。去化河西的銷售售形勢目前前不容樂觀觀，6月份成交量量前十名的的樓盤共銷銷售540套。銷售前前十名樓盤盤中，除了了中海塞納納麗舍取得得了161套的不俗業(yè)績績外，其他樓樓盤大都在二二三十套上下下徘徊。而萬萬科光明城市市、******、萬達(dá)達(dá)華府、紫鑫鑫中華廣場、、金馬驪城等等去年底開盤盤的大盤成交交量都在10套以下。河西房地產(chǎn)市市場銷售情況況河西房地產(chǎn)市市場銷售情況況商業(yè)物業(yè)市場場方面：價格河西地區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)市場開開發(fā)相對較慢慢，目前推出出的項目很少少。但由于河河西新城區(qū)規(guī)規(guī)劃的高起點點和高標(biāo)準(zhǔn)，，商業(yè)物業(yè)檔檔次普遍較高高，6月份建鄴區(qū)商商業(yè)物業(yè)成交交均價達(dá)到了了12378元/平米的高價。。但整個6月份建鄴區(qū)的的網(wǎng)上成交套套數(shù)只有3套，這個價格格并不具有代代表性。事實實上河西新城城目前在售的的商業(yè)物業(yè)非非常少，商業(yè)業(yè)新盤的價格格無法通過市市場交易渠道道來獲取。去化河西商業(yè)物業(yè)業(yè)目前在售的的極少，除了了上半年的香香緹麗舍的配配套商鋪外，，目前我們項項目是其中最最主要的一個個。究其原因因，一是商業(yè)業(yè)物業(yè)開發(fā)比比住宅慢，大大部分項目還還沒有到開盤盤周期；二是是受當(dāng)前住宅宅物業(yè)市場趨趨冷的影響，，消費者觀望望情緒增加，，開發(fā)商也有有意拖后了上上市時間；三三是有些商業(yè)業(yè)物業(yè)開發(fā)商商意欲持有自自營。目前前河河西西商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)主主要要的的幾幾種種存存在在形形式式為為：：規(guī)劃劃中中沿沿緯緯九九路路的的商商業(yè)業(yè)中中軸軸線線；；新城城規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的三三大大社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心；；新城城中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（（CBD）配配套套商商業(yè)業(yè)；；大型型住住宅宅小小區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)和和底底商商；；大型型文文體體設(shè)設(shè)施施配配套套商商業(yè)業(yè)（（如如奧奧體體中中心心））；；河西西原原有有的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施（（如如陶陶瓷瓷市市場場等等））。。河西西商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的主主要要存存在在形形式式南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西西地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營性性物物業(yè)業(yè)競競爭爭性性分分析析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析市場場研研究究篇篇———內(nèi)容容提提要要競爭爭區(qū)區(qū)域域和和競競爭爭性性項項目目界界定定競爭爭區(qū)區(qū)域域的的界界定定競爭爭區(qū)區(qū)域域界界定定為為距距離離本本項項目目2公里里左左右右，，向向北北至至緯緯七七路路，，向向東東至至秦秦淮淮河河，，向向南南越越過過緯緯九九路路的的一一個個扇扇形形區(qū)區(qū)域域。。競爭爭項項目目的的界界定定本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競競爭爭項項目目主主要要有有：：紫紫鑫鑫中中華華廣廣場場、、歐歐洲洲城城、、金金馬馬驪驪城城、、奧奧體體新新城城、、萬萬科科、、中中海海、、萬萬達(dá)達(dá)、、世世紀(jì)紀(jì)星星園園等等大大盤盤的的配配套套商商業(yè)業(yè)；；奧奧體體中中心心和和第第一一區(qū)區(qū)的的配配套套商商業(yè)業(yè)；；CBD的配配套套商商業(yè)業(yè)。。歐洲洲城城項項目目簡簡介介歐洲洲城城又又稱稱凱凱旋旋城城，，坐坐落落于于河河西西新新城城中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)CBD北端端，，占占地地面面積積13.8萬平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積為為34萬平方米，集集高尚住宅、、酒店式公寓寓、高檔寫字字樓、大型商商業(yè)賣場為一一體的綜合物物業(yè)類型的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目。總體分布為A、B、C三大區(qū)域。A區(qū)為城市廣場場、綠地景觀觀；B區(qū)為商業(yè)、金金融、餐飲、、大型超市、、精品名品室室內(nèi)商業(yè)街區(qū)及商務(wù)務(wù)公寓等配套套設(shè)施；C區(qū)為中高檔住住宅及配套商商業(yè)設(shè)施。歐洲城商業(yè)共共有11.6萬平方米，商商務(wù)公寓4萬平方米，商商務(wù)樓4萬平方米，地地下室6萬平方米米，能停停機(jī)動車車約900輛。歐洲城商商業(yè)規(guī)劃劃11.6萬平米，，目前正正在建設(shè)設(shè)中。6月30日，歐洲洲城開發(fā)發(fā)商江蘇蘇信達(dá)置置業(yè)與臺臺灣康誠誠倉儲簽簽訂了在在河西歐歐洲城開開設(shè)樂購購超市的的協(xié)議。。歐洲城以以出租形形式與TESCO樂購超市市合作，，雙方簽簽訂了長長達(dá)20年的合約約。樂購購這一大大型綜合合超市的的入駐將將給此項項目以及及這個河河西地區(qū)區(qū)帶來新新的商機(jī)機(jī)。歐洲城項項目商業(yè)業(yè)部分開開發(fā)進(jìn)度度紫鑫中華華廣場項項目簡介介紫鑫中華華廣場位位于河西西奧體中中心北側(cè)側(cè)，占地地面積17萬平米，，總建面面積42萬平米，，其中商商業(yè)16萬，商務(wù)務(wù)辦公3萬，酒店店式公寓寓3萬。目前建成成的是5萬平米的的商業(yè)街街和3萬平米的的酒店式式公寓，，商業(yè)建建筑形式式為地上上5層的室內(nèi)內(nèi)步行街街和購物物中心。。項目商業(yè)業(yè)部分招招商進(jìn)度度較快，，已經(jīng)完完成主體體部分招招商，項項目準(zhǔn)備備在9月28日部分