珠海xxx寫字樓項目

整體定位及物業發展建議報告1本項目共分為三個服務階段，此次溝通主要針對第二階段（整體定位及物業發展建議階段）2整體定位及物業發展建議階段市場調研階段2013/06/212013/06/04規劃設計跟進階段項目地塊現場查勘區域宏觀經濟背景研究區域產業發展研究房地產市場調研政府人員訪談寫字樓租戶訪談專業人士訪談市調成果梳理市調成果溝通項目屬性界定及目標分析結構化分析及核心問題市場價值研判案例借鑒及分析項目發展戰略項目整體定位方案比選及評估項目經濟測算項目概況規劃設計要求規劃設計基本原則設計成果要求設計進度要求2013/07/12市調溝通與甲方達成的共識3租售方式項目五年后可銷售，短期內仍只能只租不售可忽略50%建筑面積用于企業自用的限制，100%對外出租前期溝通共識項目可100%對外出租，兼顧遠期可銷售的情況目標物業類型以寫字樓和公寓為主物業類型可建物業類型不局限于寫字樓酒店：甲方不考慮酒店物業商業：區域人口支撐不足、未來供應量大、市場風險大，不宜打造寫字樓：待驗證公寓：待驗證1項目整體定位2物業發展建議3經濟測算41項目整體定位2物業發展建議3經濟測算5內外部環境分析本報告需解決的問題寫字樓客戶及產品定位公寓客戶及產品定位整體定位隨著橫琴新區、港珠澳大橋、南海油氣田開發等規劃利好的推動，珠海將顛覆“中轉站”的角色定位，成為港澳內地合作新平臺…6珠海澳門廣州香港中山內地城市以前，珠海的角色更多地是珠三角及內地人群前往澳門的關口，只是中轉站、而非落腳點橫琴新區成為第三個國家級新區港珠澳大橋正式動工南海油氣田開發未來，珠海將成為港、澳、內地三地合作的新平臺，不再只是旅游客戶的中轉站，真正承擔起珠江口西岸核心城市的角色珠海澳門廣州香港中山內地城市南海油氣田橫琴新區港珠澳大橋…產業結構也將再次升級，一個以高新科技為重點、綜合發展的外向型經濟格局初具雛型7第一產業第二產業第三產業向開放型、高效型、城郊生態型、觀賞休閑型都市現代農漁業發展優先發展高新技術產業，積極促進空港產業、海洋產業及臨海產業重點發展旅游業，積極發展新型服務業和交通運輸物流業七大功能板塊共同促進珠海城市功能的發展升級，其中兩大次中心城定位區域綜合配套、對外輻射有限，與本項目關聯較小8主城區斗門次中心城金灣次中心城xxx新城橫琴新區三灶新城港區新城珠海城市發展格局建立“主城區+次中心城+外圍新城”的城市空間體系——主城區——城市經濟、文化和行政中心，全面承擔中心城市的各項職能次中心城——斗門次中心城+金灣次中心城主要承擔區域內生活居住和綜合配套服務職能外圍新城——xxx+橫琴+三灶+港區xxx：承擔高等教育、高新技術產業及新型服務業等職能橫琴：國家級新區，港珠澳三方合作新平臺三灶：承擔空港運輸、空港產業、高新技術產業和教育等職能港區：承擔以海洋運輸為主的大型儲運、化工等臨海產業職能主城區定位經濟、文化、行政中心，未來城市功能定位加強，會進一步促進金融、專業服務、貿易等行業的企業聚集9主城區企業行業分析主城區的企業主要集中在金融、專業服務、貿易等行業，這些行業對區位較敏感，多選擇聚集在城市核心區主城區城市功能定位主城區定位城市經濟、文化及行政中心，未來這一功能定位會進一步延續和加強經濟中心行政中心文化中心港區新城依托港口和油氣田資源發展臨港經濟，仍處于產業導入階段，區域產業具有很強的資源依附性10港區新城依托高欄港口岸和南海油氣田等資源優勢，發展臨港工業、清潔能源、石油化工及港口物流等產業區域內部產業基礎薄弱，仍處于從外部導入的初級發展階段區域產業對港口和油氣田資源的依附性較強，難以發生轉移或外溢臨港裝備制造清潔能源石油化工港口物流高欄港南海油氣田三灶新城的的生物制藥藥產業發展展已趨成熟熟、航空產產業仍處于于產業導入入階段，兩兩大產業均均難以轉移移或外溢11主導產業生物制藥航空產業區域產業基基礎強，產產業集聚效效應明顯，，發展已趨趨成熟以生產制造造階段的企企業為主區域政策優優惠多、政政府扶持力力度大生物制藥產產業發展已已趨成熟，，發生轉移或或外溢的可可能性較小小依托珠海機機場，重點點發展電子子電器、精精密制造和和航空制造造與服務等等航空產業業區域產業基基礎薄弱，，仍處于產產業導入階階段，短期期內難產生生外溢需求求航空產業仍仍處于產業業導入階段段，短期內內產生外溢溢需求的可可能性較小小橫琴新區區仍處于于產業導導入階段段、尤其其是新興興產業的的導入趨趨勢明顯顯，且相相比其他他區域，，橫琴對對港澳企企業有更更強的吸吸引力12橫琴仍處處于產業業導入的的初級發發展階段段受政策策、區區位優優勢吸吸引，，未來來會有有大量量新興興產業業導入入該區區域相比珠珠海其其他區區域，，港澳澳企業業更傾傾向于于落腳腳橫琴琴橫琴是是國家家級新新區，，享有有非常常優惠惠的稅稅收優優惠、、行政政優惠惠橫琴重重點發發展金金融、、貿易易等高高端服服務業業，自自身產產業基基礎薄薄弱，，仍處處于產產業導導入階階段橫琴針針對港港澳居居民也也有更更大的的政策策優惠惠，港港澳居居民在在橫琴琴工作作能享享有與與港澳澳同等等的個個稅水水平港珠澳澳大橋橋開通通后，，香港港、澳澳門和和珠海海的聯聯系會會更加加緊密密，受受政策策、區區位優優勢吸吸引，，港澳澳企業業更傾傾向于于落腳腳橫琴琴xxx新城城是珠珠海重重要的的高新新技術術產業業集聚聚地、、產業業氛圍圍濃厚厚、生態態環境境優越越，是是發展展較為為成熟熟的產產業區區域13xxx高新新技術術產業業發展展已具具規模模，產產業氛氛圍濃濃厚相比其其他產產業區區，生生態環環境更更優越越xxx已是是珠海海發展展較為為成熟熟的產產業區區域xxx依托托名牌牌大學學和高高新區區主園園區，，重點點發展展軟件件、集集成電電路、、智能能電網網等高高新技技術產產業，，成為為珠海海重要要的高高新科科技產產業集集聚地地軟件、、集成成電路路等高高新技技術產產業能能享有有稅收收優惠惠、租租金補補貼等等政策策利好好區域擁擁有海海景、、山景景等資資源，，生態態環境境優越越xxx已進進入客客戶細細分快快速發發展階階段，，對辦辦公環環境和和品質質的訴訴求不不斷提提升其他板板塊仍仍處于于產業業導入入階段段，本本項目目更多多的是是要依依托xxx自身身的環環境優優勢和和產業業基礎礎發展展14各板塊塊的資資源依依托不不一、、產業業發展展方向向各有有側重重各板塊塊多處處于產產業導導入階階段，，產業業轉移移或外外溢的的可能能性較較小本項目目更多多是要要依托托xxx自自身的的環境境優勢勢和產產業基基礎發發展xxx新城產業：高新技術依托：產業基礎、政策、環境主城區產業：服務業依托：核心區位港區新城產業：臨港工業依托：高欄港、油氣田三灶新城產業：生物制藥、航空產業依托：珠海機場橫琴新區產業：高端服務業依托：新區政策相比其其他區區域，，xxx的的生態態環境境更優優越、、產業業發展展更成成熟項目位位于xxx創新新海岸岸，現現有公公交系系統較較弱、、情侶侶北路路已完完工、、待金金山南南路完完工后后，交交通便便利性性將極極大提提升地塊位位于情情侶北北路南南側，，金山山南路路旁，，毗鄰鄰港灣灣大道道，周周邊另另有兩兩條未未命名名道路路，進進入性性較好好，所所處區區域距距廣珠珠輕軌軌珠海海北站站僅20分鐘車車程15情金山南路港灣大道廣珠輕軌珠海北站侶北路至廣州20分鐘車程項目交交通條條件示示意圖圖至市區區地塊四四至純純粹，，周邊邊有多多處總總部經經濟及及高尚尚住宅宅項目目，景景觀資資源強強勢、、擁有有一線線海景景和山山景項目地地塊未拍賣賣的總總部經經濟用用地及及鄰近近在建建藍灣灣智島島項目目保利住住宅項項目地地塊（（未動動工））預留商商業地地塊（（未動動工））及格格力海海岸地塊平平整，，現狀狀為泥泥地及及水潭潭項目四四至示示意圖圖一線海海景會展預預留用用地（（未動動工））16項目地地塊規規模較較小，，但容容積率率適中中，有有機會會打造造多元元化的的產品品地塊經經濟技技術指指標用地規規模：：31625.89平方米米建筑規規模：：63251.78平方米米（只只能開開發寫寫字樓樓及小小量配配套商商業））土地用用途：：總總部部經濟濟用地地（只只租不不售））容積率率：≦≦2建筑密密度：：≦≦25%建筑限限高：：≤80米17項目地地塊地塊平平面圖圖金山南南路（（在建建）項目規規模較較小，，但容容積率率適中中，有有機會會打造造多元元化的的產品品小結：：本項項目的的發展展方向向是依依托區區域內內的產產業基基礎和和生態態環境境，突突出項項目自自身的的景觀觀資源源和容容積率率優勢勢18外部環環境本項目目的發發展方方向是是依托托區域域內的的產業業基礎礎和生生態環環境，，突出出項目目自身身的景景觀資資源和和容積積率優優勢各板塊塊的資資源依依托不不一、、產業業發展展方向向各有有側重重各板塊塊多處處于產產業導導入階階段，，產業業轉移移或外外溢的的可能能性較較小相比其其他區區域，，xxx的的生態態環境境更優優越、、產業業發展展更成成熟本體條條件景觀資資源強強勢、、擁有有一線線海景景和山山景地塊規規模小小、但但容積積率適適中，，有機機會打打造多多元化化的產產品1項目整體定位2物業發展建議3經濟測算19內外部部環境境分析析本報告告需解解決的的問題題寫字樓樓客戶戶及產產品定定位公寓客客戶及及產品品定位位整體定位如何定位本本項目的寫寫字樓客戶戶和公寓客客戶是本報報告需要解解決的主要要問題20本報告需要要的解決的的問題——12公寓的客戶是誰、有什么樣的特征和需求寫字樓的客戶是誰、有什么樣的特征和需求1項目整體定位2物業發展建議3經濟測算21內外部環境境分析本報告需解解決的問題題寫字樓客戶戶及產品定定位公寓客戶及及產品定位位整體定位xxx規劃劃由生態旅旅游區、高高新產業區區及大學園園區三大功功能區構成成，其中高高新產業區區已有十多多年的發展展歷史22xxx新城城區域發展展格局生態旅游區區淇澳島：定位為文化化休閑生態態旅游島，，尚處初步步發展階段段，短期內內難以帶動動相關服務務產業的快快速發展xxx古跡跡：歷史古鎮景景點，尚處處初步發展展階段，短短期內難以以帶動相關關服務產業業的快速發發展大學園區珠海高等教教育資源最最集中的地地區，每年年都有少量量學生選擇擇創業高新產業區區即珠海國家家高新區主主園區，成立于2000年主導發展軟軟件、集成成電路、生生物制藥等等高新科技技產業淇澳島大學園區xxx新城城規劃三大大功能區——xxx古跡跡高新產業區區高新產業區生態旅游區大學園區依托政策優優惠、相對對成本優勢勢、產學研研平臺及景景觀資源優優勢四大優優勢條件，，產業區已已成為珠海海重要的高高新技術產產業集聚地地23政策優惠對軟件、集成電路等高新技術產業實行稅收優惠軟件、集成電路等產業可享有租金補貼相對成本優勢片區辦公物業的租金水平約只有市區水平的一半產學研平臺依托中山大學、北師大、北京理工等高校資源，打造產學研平臺景觀資源優勢臨近珠江口，海景資源優越區域內生態資源豐富，景觀環境較好四大優勢條條件軟件和集成成電路已是是發展較為為成熟的產產業，未來來還會重點點扶持智能能電網、文文化創意等等四大產業業24軟件集成電路智能電網醫療器材文化創意先進制造業軟件和集成成電路產業業氛圍濃厚厚，發展已已趨成熟六大重點扶扶持產業智能電網、、文化創意意等產業的的產業基礎礎薄弱，仍仍處于初級級發展階段段，是片區區未來重點點扶持發展展的產業經過十多年年的快速發發展，xxx高新區區已從初級級孵化階段段逐漸向快快速成長階階段過渡25發展早期初級孵化階階段發展當期企業數量較較少，約200家小型初創創企業只有清華科科技園和民民營科技園園等較初級級的辦公物物業2000年2013年快速成長階階段企業數量已已達1800多家，中大大型企業數數量明顯增增多出現清華科科技園、民民營科技園園、南方軟軟件園等多多個園區xxx高新新區正從初初級孵化階階段逐漸向向快速成長長階段發展展26區域內的客客戶類型會會如何演變變、需求和和特征會怎怎樣變化？？廣州科學城城成立于1998年，是廣州州高新技術術產業開發發區的核心心園區，同同xxx高高新區的戰戰略地位類類似27廣州科學城城概況廣州科學城城成立于1998年，是廣州州高新區的的核心園區區，以研發發、生產功功能為主xxx高新新區概況xxx高新新區成立于于2000年，是珠海海高新區主主園區，以以研發、生生產功能為為主廣州科學城南沙資訊園天河軟件園民營科技園黃花崗科技園xxx高新區南屏科技園三灶科技園白蕉科技園新青科技園發展早期，，區域內的的企業以重重點扶持產產業相關的的初創型企企業為主，，主要集中中在產品較較初級的孵孵化器項目目辦公28創新大廈創意大廈早期客戶以重點扶持持的電子信信息、生物物制藥和機機電一體化化等產業的的初創型企企業為主這類企業需求的辦公公面積普遍遍偏小，對對物業的租租金水平較較敏感早期孵化器器企業行業業構成早期企業規規模（辦公公面積）隨著區域不不斷成熟，，開始出現現質素更高高的高層、、獨棟寫字字樓產品29早期辦公產產品以孵化器為為主，辦公公產品較初初級商業廣場高高層寫字樓樓現有辦公產產品辦公產品類類型更多元元，出現了了質素更高高的獨棟、、高層寫字字樓總部經濟區區高層寫字字樓科匯金谷獨獨棟寫字樓樓客戶構成也也開始發生生演變，現現有企業的的行業類型型更多元、、中大型規規模企業增增多、企業業的來源也也更加廣泛泛30以商業廣場場高層寫字字樓的企業業構成舉例例——企業行業構構成企業的行業業類型更豐豐富，已成成規模的行行業類型更更多企業規模分分析（辦公公面積）300-1000㎡㎡的中大型規規模企業所所占比例明明顯增加企業來源分分析企業來源不不再僅限于于科學城內內部，開始始出現大量量來自外區區域的企業業細分分區區域域現現有有企企業業構構成成，，可可歸歸納納為為以以下下幾幾類類…31地緣緣性性企企業業重新新導導入入企企業業企業業構構成成園區區內內部部孵孵化化出出的的中中大大型型企企業業服務務園園區區的的專專業業服服務務企企業業初創創型型企企業業受片片區區生生態態環環境境吸吸引引的的企企業業新規規劃劃發發展展產產業業的的相相關關企業業受片片區區產產業業氛氛圍圍吸吸引引企企業業園區區內內部部孵孵化化出出的的中中大大型型企企業業多多集集中中在在發發展展較較成成熟熟的的行行業業，，辦辦公公置置換換需需求求強強烈烈，，對對景景觀觀資資源源較較敏敏感感，，承承租租能能力力較較高高32企業來源科學城內部各園區所屬行業園區發展較為成熟的電子信息、生物制藥及新材料等行業企業規模以辦公面積為300-1000㎡的中大型企業為主特征置換需求強烈，不再滿足于僅具備基本辦公功能的初級寫字樓，尋求辦公面積更大、辦公環境更舒適的辦公產品，對景觀資源較敏感承租能力承租能力較高專業業服服務務企企業業多多為為金金融融、、貿貿易易、、咨咨詢詢、、法法律律、、會會計計等等行行業業，，看看重重辦辦公公產產品品質質素素、、承承租租能能力力較較高高33企業來源大型企業設立的分部或者在園區內部注冊的企業所屬行業多來自金融、貿易、咨詢、法律、會計等行業企業規模大中小規模的企業都有特征看重辦公產品的質素，規模較大的企業對景觀資源較敏感承租能力承租能力較高初創創型型企企業業規規模模較較小小，，承承租租能能力力較較低低，，屬屬于于成成本本導導向向型型客客戶戶34企業來源剛開始創業的大學生、留學生等草根創業者所屬行業主要是園區重點規劃扶持的電子信息、生物制藥、新材料等行業企業規模企業規模較小，多選擇50-200㎡的辦公空間特征企業活力強，對辦公物業的租金水平較敏感，屬于成本導向型承租能力承租能力較低新規規劃劃發發展展產產業業的的相相關關企企業業多多是是從從外外部部導導入入的的中中小小規規模模企企業業，，受受園園區區政政策策優優惠惠吸吸引引，，承承載載能能力力較較低低35企業來源多從外部區域導入所屬行業園區新規劃重點發展的先進制造、新能源及節能環保等行業企業規模以中小型規模企業為主特征多數企業是受園區政策優惠吸引而來，成長性較高承租能力承租能力較低受片片區區產產業業氛氛圍圍吸吸引引的的企企業業以以發發展展較較成成熟熟的的電電子子信信息息、、生生物物制制藥藥、、新新材材料料等等行行業業的的中中小小規規模模企企業業居居多多36企業來源廣州中心區及其他地區、東莞、深圳等地所屬行業多來自發展已趨成熟的電子信息、生物制藥、新材料等行業企業規模中小規模企業居多特征看重區域的產業氛圍，對景觀和辦公物業檔次沒有明顯訴求承租能力承租能力一般受片片區區生生態態環環境境吸吸引引的的企企業業所所屬屬行行業業較較多多元元，，以以中中大大型型規規模模企企業業為為主主，，看看重重辦辦公公環環境境和和辦辦公公產產品品的的質質素素37企業來源廣州中心區及其他地區、東莞、深圳等地所屬行業行業類型較多元，沒有明顯的行業導向企業規模以中大型規模的企業居多特征看重科學城優越的生態環境，對辦公環境和辦公產品的質素要求較高承租能力承租能力較高案例例啟啟示示：：廣廣州州科科學學城城的的客客戶戶構構成成經經歷歷了了從從單單一一到到細細分分的的演演變變，，xxx高高新新區區是是否否也也存存在在類類似似的的變變化化趨趨勢勢呢呢？？38孵化化階階段段成長長階階段段成熟熟階階段段客戶戶構構成成演演變變重點點扶扶持持產產業業相相關關的的初創創型型企企業業廣州州科科學學城城從從孵孵化化階階段段向向成成熟熟階階段段發發展展的的過過程程中中，，客客戶戶構構成成也也經經歷歷了了從從單單一一到到細細分分的的演演變變；；xxx高高新新區區正正處處于于快快速速成成長長階階段段，，該該區區域域的的客客戶戶構構成成是是否否也也存存在在類類似似的的變變化化趨趨勢勢呢呢？？xxx各各園園區區中中大大規規模模的的成成長長型型企企業業數數量量龐龐大大，，承承租租能能力力較較強強、、置置換換需需求求強強烈烈39xxx高新區區管委會訪談談訪談人：招商處主任重要觀點：園區現有企業業約1800家，中等規模模企業約700家園區現有孵化化器辦公面積積約35萬㎡，但仍難難以滿足需求求很多中大規模模企業希望租租賃面積更大大、辦公環境境更好的辦公公空間南方軟件園清華科技園xxx各園區區部分中大型型企業流動示示意圖哈工大經濟港港民營科技園部分企業實力力快速增強，，不滿足現狀狀辦公條件，，開始訴求更更大的辦公面面積和更舒適適的辦公環境境各園區中等規規模的企業數數量龐大，多多部分企業不不滿足現狀辦辦公條件，置置換需求強烈烈、承租能力力普遍較高園區的專業服服務企業數量量開始增多，，這類企業看看重寫字樓品品質，有較強強的承租能力力40哈工大經濟港港平安保險公公司訪談行業：金融辦公面積：約300㎡入園時間：3年訪談人：行政經理重要觀點：xxx現在多多了很多金融融、貿易、法法律咨詢、財財務咨詢方面面的公司，這這在早幾年是是很少的這幾年公司業業務發展非常常快，300㎡完全不夠用我們想找1000㎡㎡以上、檔次較較好的寫字樓樓，但現在高高新區這邊比比較少金融、保險這這類公司選擇擇辦公樓一般般都比較關注注物業品質，，租金貴一點點也無所謂近幾年，金融融、法務、會會計等專業服服務企業數量量開始增多多為大型企業業設立的分部部或者在園區區注冊的小型型公司這類企業的承承租能力較強強，比較看重重寫字樓的品品質期望在高新區區創業的小規規模初創型企企業數量很多多，主要看重重高新區的成成本優勢和政政策優惠，面面積需求較低低、承租能力力較低41南方軟件園招招商及企業服服務部訪談訪談人：招商經理重要觀點：現在有很多創創業型的企業業過來咨詢有有沒有辦公室室出租，一般般需要100~200㎡的辦公面積這些企業大多多都是做軟件件、集成電路路、動漫設計計等產業的，，和園區的產產業支持方向向也比較一致致但現在各個園園區基本上都都沒有空置的的辦公室，一一般至少要排排隊1-2個月才能等到到個別企業置置換出來的辦辦公室南方軟件園客客戶訪談訪談人：現場簽約企業業重要觀點：我們幾個朋友友去年就有在在高新區這邊邊創業的打算算，等了四個個多月才終于于租到一個90㎡左右的辦公室室高新區這邊的的辦公成本較較低，比較適適合早期創業業的公司而且我們公司司主要想做軟軟件研發，高高新區對軟件件行業有不少少優惠政策期望在高新區區創業的小規規模初創型企企業數量很多多，主要看重重高新區的成成本優勢和政政策優惠，面面積需求較低低、承租能力力較低高新區新規劃劃發展的智能能電網等產業業的本地產業業基礎薄弱、、多從外部導導入，這類企企業當前的承承租能力不高高但成長性很很強42xxx高新區區管委會訪談談訪談人：招商處主任重要觀點：高新區早期重重點發展軟件件、集成電路路等產業，這這些產業現在在已經發展很很成熟了未來高新區還還會大力扶持持智能電網、、先進制造、、文化創意這這些產業的發發展這些產業在珠珠海的產業基基礎比較薄弱弱，企業數量量很少，主要要是從廣州、、東莞、深圳圳等地導入現在在園區已已經引進了部部分跟這些產產業相關的企企業，這類企企業多處于發發展早期，對對成本也比較較敏感未來我們還會會吸引更多的的企業進來，，爭取把這些些產業快速做做大、做強xxx高新區區未來將大力力扶持智能電電網、先進制制造、文化創創意這些產業業的發展這些產業相關關的企業主要要都從廣州、、東莞、深圳圳等地導入這類企業多處處于發展早期期，對成本也也比較敏感高新區對這類類企業的扶持持力度很大，，未來成長性性很強受園區產業氛氛圍吸引遷入入的企業主要要集中在軟件件、集成電路路等產業氛圍圍較濃厚的產產業，數量已已經明顯減少少43南方軟件園華華偉電氣公司司訪談受園區產業氛氛圍吸引遷入入的企業主要要集中在軟件件、集成電路路等產業氛圍圍較濃厚的產產業近幾年，這類類企業的數量量已經明顯減減少行業：電氣設備辦公面積：約1000㎡㎡入園時間：2年訪談人：行政主管重要觀點：公司之前在珠珠海市區辦公公，兩年前才才搬到高新區區這邊當時搬的原因因主要是考慮慮到高新區做做這一行的企企業很多，氛氛圍比較好，，而且政策好好、租金也比比市區低早幾年年這種種趨勢勢明顯顯一點點，但但現在在感覺覺就少少了很很多，，可能能是因因為這這種企企業差差不多多都已已經搬搬過來來了的的原因因吧受片區區生態態環境境吸引引的企企業沒沒有明明顯的的行業業導向向，傾傾向環環境好好、舒舒適性性高的的辦公公產品品，承承租能能力較較高44哈工大大經濟濟港專專家樓樓企業業訪談談這類企企業行行業分分布較較多元元，沒沒有明明顯的的行業業導向向看重生生態環環境和和辦公公產品品的舒舒適性性承租能能力較較高行業：：軟件辦公面面積：：約300㎡㎡入園時時間：：2年訪談人人：人事部部重要觀觀點：：公司以以前是是在東東莞，，前兩兩年才才搬到到珠海海老板當當時選選擇在在高新新區辦辦公主主要是是覺得得這邊邊環境境很好好，而而且這這種獨獨棟辦辦公樓樓很舒舒適，，不像像普通通寫字字樓那那么壓壓抑現在的的租金金差不不多30元/㎡/月，已已經很很便宜宜了，，如果果能租租到類類似的的獨棟棟辦公公樓，，租金金在貴貴一點點也無無所謂謂專家樓樓這邊邊的企企業做做什么么行業業的都都有，，很多多都是是從市市區或或者外外地搬搬過來來的可見，，xxx高高新區區也已已進入入客戶戶細分分的階階段…45企業數數量較較多多為軟軟件、、集成成電路路等產產業置換需需求強強烈、、承租租能力力較高高數量開開始增增多多為金金融、、法務務、會會計等等行業業看重寫寫字樓樓品質質、承承租能能力較較高數量較較多多為軟軟件、、集成成電路路等產產業承租能能力較較低多是從從廣州州、東東莞、、深圳圳等地地導入入多為智智能電電網、、先進進制造造等產產業承租能能力一一般行業分分布廣廣泛，，沒有有明顯顯產業業導向向看重生生態環環境和和辦公公產品品的舒舒適性性承租能能力較較高地緣性性企業業重新導導入企企業企業構構成園區內內部孵孵化出出的中中大型型企業業服務園園區的的專業業服務務企業業初創型型企業業受片區區生態態環境境吸引引的企企業新規劃劃發展展產業業的相相關企業其中，，園區區孵化化出的的中大大型企企業、、專業業服務務企業業及受受環境境吸引引的企企業承承租能能力較較高…46企業可可接受受的租租金水水平…能接收收較高高的景景觀資資源溢溢價，，有機機會成成為本本項目目的核核心客客戶47企業可可接受受的景景觀資資源產產生的的溢價價水平平初創型型企業業和新新規劃劃發展展產業業的相相關企企業仍仍屬于于成本本導向向型企企業，，租金金承受受能力力較低低、對對景觀觀不敏敏感…48企業可可接受受的租租金水水平企業可可接受受的景景觀資資源產產生的的溢價價水平平…但鑒于于這類類企業業的數數量較較多、、成長長性較較強，，可作作為本本項目目的補補充客客戶，，增強強園區區的活活力49新規劃劃發展展產業業的相相關企企業初創創型型企企業業園區區現現有有1800家企企業業中中，，初初創創型型企企業業占占比比約約50%，企企業業數數量量較較多多排隊隊等等待待入入園園的的企企業業中中，，初初創創型型企企業業占占比比也也較較大大這些些企企業業屬屬于于高高新新區區未未來來重重點點發發展展的的產產業業類類型型，，成成長長性性較較強強因此此，，本本項項目目的的客客戶戶定定位位是是：：50Text核心客戶補充客戶園區區孵孵化化出出的的中中大大型型企企業業服務務園園區區的的專專業業服服務務企企業業受片片區區生生態態環環境境吸吸引引的的企企業業新規規劃劃發發展展產產業業的的相相關關企企業業初創創型型企企業業企業業數數量量較較多多多為為軟軟件件、、集集成成電電路路等等產產業業置換換需需求求強強烈烈、、承承租租能能力力較較高高數量量開開始始增增多多多為為金金融融、、法法務務、、會會計計等等行行業業看重重寫寫字字樓樓品品質質、、承承租租能能力力較較高高數量量較較多多多為為軟軟件件、、集集成成電電路路等等產產業業承租租能能力力較較低低多是是從從廣廣州州、、東東莞莞、、深深圳圳等等地地導導入入多為為智智能能電電網網、、先先進進制制造造等等產產業業承租租能能力力一一般般行業業分分布布廣廣泛泛，，沒沒有有明明顯顯產產業業導導向向看重重生生態態環環境境和和辦辦公公產產品品的的舒舒適適性性承租租能能力力較較高高承租租水水平平較較高高的的企企業業成長長性性強強、、有有活活力力企企業業由客客戶戶需需求求、、市市場場競競爭爭和和價價值值實實現現三三個個維維度度確確定定本本項項目目的的產產品品定定位位51客戶戶需需求求市場場競競爭爭價值值實實現現產品品定定位位由訪訪談談可可知知，，核核心心客客戶戶更更傾傾向向集集合合式式和和類類別別墅墅寫寫字字樓樓，，需需求求辦辦公公面面積積也也偏偏大大52核心心客客戶戶意意向向需需求求面面積積核心心客客戶戶寫寫字字樓樓類類型型傾傾向向補充充客客戶戶對對寫寫字字樓樓類類型型沒沒有有明明顯顯的的傾傾向向，，但但需需求求辦辦公公面面積積普普遍遍較較小小53補充充客客戶戶意意向向需需求求面面積積補充充客客戶戶寫寫字字樓樓類類型型傾傾向向本項項目目面面臨臨的的潛潛在在競競爭爭主主要要來來自自于于區區域域內內部部的的現現有有園園區區和和科科技技創創新新海海岸岸近近幾幾年年出出讓讓的的辦辦公公性性質質地地塊塊54清華華科科技技園園南方方軟軟件件園園民營營科科技技園園哈工工大大經經濟濟港港本項項目目潛潛在在競競爭爭來來源源科技技創創新新海海岸岸現有有園園區區的的產產品品打打造造仍仍較較初初級級，，缺缺少少舒舒適適性性更更好好的的生生態態辦辦公公產產品品和和較較完完善善的的物物業業管管理理55清華科技園哈工大經濟港民營科技園南方軟件園辦公環境辦公環境一般，外部景觀優質、但園區內部景觀體系欠缺辦公環境一般，外部景觀優質、但園區內部景觀體系欠缺辦公環境較差，僅能滿足基本辦公需求辦公環境較好，園區內部景觀體系打造精細產品類型產品類型單一，以孵化器為主產品類型單一，以孵化器為主產品類型單一，以孵化器為主產品類型較豐富，有高層、多層及孵化器等多種產品類型產品面積段面積段劃分較小，難以滿足中大型規模企業需求面積段劃分較小，難以滿足中大型規模企業需求面積段劃分較小，難以滿足中大型規模企業需求面積段豐富，能滿足大多數企業的需求園區配套包括食堂、宿舍、銀行等基礎配套包括食堂、宿舍、銀行等基礎配套配套缺乏包括食堂、運動場、健身房、便利店、咖啡廳、銀行等多種配套物業管理服務物業管理較初級，僅有基本的安保服務物業管理較初級，僅有基本的安保服務物業管理較初級，僅有基本的安保服務物業管理較初級，僅有基本的安保服務除本本項項目目地地塊塊外外，，科科技技創創新新海海岸岸還還出出讓讓了了金金山山軟軟件件園園、、企企業業總總部部區區兩兩個個總總部部經經濟濟用用地地項項目目地地塊塊和和格格力力海海岸岸商商業業辦辦公公用用地地地地塊塊56總部經濟用地商業辦公用地金山軟件園企業總部區格力海岸二期企業會所金山山軟軟件件園園項項目目仍仍處處于于土土地地平平整整階階段段，，工工程程進進度度停停滯滯，，預預計計在在本本項項目目入入市市時時難難形形成成直直接接競競爭爭57仍處處于于土土地地平平整整階階段段，，工工程程停停滯滯項目目效效果果圖圖經核核實實，，企企業業總總部部區區土土地地由由多多家家企企業業購購得得，，主主要要用用于于各各企企業業自自用用辦辦公公、、不不對對外外出出租租或或出出售售，，與與本本項項目目不不存存在在直直接接競競爭爭關關系系58企業業總總部部區區規規劃劃示示意意圖圖格力力總總部部格力力總總部部多玩玩游游戲戲等等多多家家企企業業總總部部xxx高高新新區區國國土土局局訪訪談談訪談談人人：：用地地科科重要要觀觀點點：：藍灣灣智智島島并并不不是是單單指指某某一一個個項項目目，，而而是是一一個個片片區區這幾幾塊塊總總部部經經濟濟用用地地原原來來的的規規劃劃是是建建成成類類似似于于南南方方軟軟件件園園之之類類的的園園區區，，可可出出租租給給企企業業辦辦公公片區現在在的規劃劃是格力力集團拿拿了兩塊塊地用作作企業總總部，另另一塊地地被多玩玩游戲等等高新區區當地企企業購買買自建辦辦公樓，，共企業業辦公自自用以后，三三塊土地地的物業業都是企企業自用用，不會會對外出出租格力海岸岸企業會會所由16棟雙拼構構成，預預計明年年年初出出售，可可分層、、分棟出出售59建筑面積積：2.4萬㎡建筑形態態：16棟雙拼，，均5層，每棟棟單層300㎡㎡入市時間間：明年年初初租售模式式：可分層、、分棟出出售建筑面積積：1500㎡單層面積積：300㎡㎡樓層：5層5F4F3F2F1F單棟建筑筑示意圖圖相比之下下，本項項目有機機會從規規劃布局局、景觀觀體系和和辦公產產品打造造等方面面超越格格力海岸岸、形成成比較優優勢60本項目有有機會從從規劃布布局、景景觀體系系和辦公公產品打打造等方方面超越越格力海海岸企業業會所，，形成比比較優勢勢格力海岸岸是住宅宅大盤，，以居住住功能為為主，商務氛圍圍薄弱規劃布局局不合理理，舒適性性較差景觀體系系打造粗粗糙，沒有完完全營造造出生態態辦公環環境競爭小結結：市場場上缺少少舒適性性較高、、管理服服務較好好的生態態辦公產產品，通通過產品品、景觀觀、服務務等方面面發力，，本項目目有機會會成為區區域內的的領導者者61格力海岸藍灣智島金山軟件園現有園區現有園區的產品打造仍較初級，缺少舒適性更好的生態辦公產品和較完善的物業管理工程進度停滯，預計在本項目入市時難形成直接競爭主要用于各企業自用辦公、不對外出租或出售，與本項目不存在直接競爭關系本項目有機會從規劃布局、景觀體系和辦公產品打造等方面實現超越、形成比較優勢市場上缺缺少舒適適性較高高的生態態辦公產產品，現現有項目目管理服服務初級級，本項項目通過過產品、、景觀、、服務等等方面發發力，有有機會成成為區域域內的領領導者價值實現現：多層層寫字樓樓在銷售售價值和和容積率率消耗均均不占優優勢，類類別墅產產品和高高層產品品更適合合本項目目的定位位62多層寫字字樓在銷銷售價值值和容積積率消耗耗均不占占優勢，，類別墅墅產品和和高層產產品更適適合本項項目的定定位類別墅產產品的銷售價價值較高高，要最最大化布布置，以以實現更更高的價價值高層集合合式寫字樓可可以平衡衡整體容容積率多層寫字字樓的銷售價價值低于于類別墅墅產品，，相比高高層產品品消耗的的容積率率較少因此，本本項目宜宜選擇““類別墅墅+高層”產產品組合合…63雙拼獨棟高層寫字樓總建筑面積：約2萬㎡單層建筑面積：1000-1500㎡層數：約20層單棟建筑面積：1000-1200㎡層數：3-4層單棟建筑面積：400-600㎡層數：3-4層產品組合聯排單棟建筑面積：400-600㎡層數：3-4層承租水平平較高的的企業中高區：：承租水水平較高高的企業業低區：成成本導向向型的企企業…以高舒適適性的生生態辦公公環境和和完善的的管理服服務，實實現項目目價值641項目整體定位2物業發展建議3經濟測算65內外部環環境分析析本報告需需解決的的問題寫字樓客客戶及產產品定位位公寓客戶戶及產品品定位整體定位位考慮到本本項目早早期只租租不售、、且區域域內缺乏乏公寓項項目，因因此以xxx區區域內的的住宅租租賃市場場作為重重點研究究對象66本公寓項項目短期期之內只只租不售售目前xxx區域域內沒有有公寓項項目重點研究究xxx區域內內的住宅宅租賃市市場xxx區區域內現現有的租租賃客戶戶主要分分布在住住宅小區區和城中中村出租租屋67金景豪園海怡灣畔遠大美域唐樂村后環村雞山村上珊村下珊村清華科技園南方軟件園民營科技園哈工大經濟港金鼎工業園主要的租租賃客戶戶構成包包括外籍籍人士、、產業園園區中高高管以及及普通員員工68住宅小區租賃客戶構成分析城中村租賃客戶構成分析城中村的的租金水水平較低低，海怡怡灣畔和和遠大美美域是區區域內租租金最高高的小區區69編號樓盤一房租金兩房租金三房租金1金景豪園-150019002城中村500800-3海怡灣畔-1800-22002600-32004遠大美域-1800-23002800-320012222234區域現有有租賃市市場火爆爆、需求求旺盛，，出現供供不應求求的市場場狀況70海怡灣畔畔訪談訪談人：：地產中中介重要觀點點：海怡灣畔畔住著挺挺多外國國人南方軟件件園的員員工收入入其實挺挺高，普普通的工工程師都都可以承承擔起這這邊的租租金這里的房房源還是是挺緊缺缺的，放放出來的的房子最最多一個個星期就就沒有了了xxx高高新區小小區房沒沒有單間間或者一一房出租租產業園區區的員工工承租能能力比較較強出租房源源非常緊緊張，需需求又很很旺盛，，整體住住宅租賃賃市場供供不應求求遠大美域域訪談訪談人：：地產中中介重要觀點點：遠大美域域小區環環境好，，配套完完善，很很多附近近工作的的人過來來居住現在兩房房和三房房的房源源只有一一套，房房源非常常緊缺這附近都都只有兩兩房或以以上，需需要單間間或者一一房的話話只能去去城中村村找公寓產品品是否也也能承接接這種旺旺盛的租租賃需求求呢？71案例借鑒鑒：上海海張江高高新區的的德國中中心公寓寓面向園園區內企企業中高高管和外外籍人士士、常年年滿租，，租賃需需求旺盛盛72位置：上海浦東張張江高新科科技園區地上總建面：1.1萬㎡（共5層）客房：8800方，共54套，每套面面積30-200平之間客戶：園區里的中中高管和外外籍人士租售模式：：只租不售租金水平：：120元/平方米/月出租率：常年滿租物業管理：：第一太平戴戴維斯酒店公寓樓樓道地下健身房房租戶訪談：：區域內承承租能力較較高的租賃賃客戶認為為公寓的管管理服務和和私密性好好過普通住住宅小區，，對公寓產產品表現出出較高興趣趣73客戶描述：：某先生，30歲左右，單單身，來自美國，，是淇澳島島珠海國際際學校的老老師，現住住海怡灣畔畔的兩房兩廳。語錄：公寓產品對對我們很有有吸引力，服務性公公寓更能滿滿足外國人人的需求。。據據我所所知是有在在市中心工工作的外國國人選擇住住這里的，，因為這邊邊環境很好好而且他們們都有車，，可以開車車去上班，，都不介意遠?？蛻裘枘?客戶描述：：某男士，30歲左右，單單身，來自自湖南，南南方軟件園園里公司的的一個工程程師，現住住遠大美域域的兩房兩兩廳。語錄：現在周邊沒沒有公寓項項目，但是是會考慮公寓寓產品，對好的物物業管理服服務很感興興趣。因為是一個個人住，所所以一房就就夠了，但但是居住要要有品質感感和尊貴感感。酒店式公寓寓應該比較較方便，比比現在的小小區住宅會會更適合單單身漢。客戶描摹2區域內承租租能力較高高的租賃客客戶認為公寓的的管理服務務和私密性性好過普通通住宅小區區，對公寓產產品表現出出較高興趣趣政府訪談：：園區新規規劃重點發發展產業的的企業多從從外部導入入，會促進進區域租賃賃市場的發發展，對高高端租賃物物業的需求求也會增加加74高新區管委委會訪談園區新規劃劃重點發展展產業多從從外部導入入這些企業會會極大地刺刺激區域租租賃市場的的發展，對對高端租賃賃物業的需需求也會增增加訪談人：招商部重要觀點：：高新區未來來還會大力力發展智能能電網、先先進制造、、文化創意意等產業，，這些產業業在珠海的的產業基礎礎薄弱，需需要從珠海海外部大量量導入這些企業導導入后，會會極大地刺刺激xxx房屋租賃賃市場的發發展，也會會增加對高高端租賃物物業的需求求所以，你們們項目開發發高端酒店店式公寓應應該是找到到了市場空空白點，一一定會有很很好的市場場反映的酒店管理公公司訪談：：xxx地地區具有打打造公寓產產品的客戶戶基礎，本本項目的景景觀資源是是利好條件件75世聯雅園物物業管理有有限公司訪訪談高新區發展展到一定階階段都會產產生公寓產產品租賃需需求xxx地區區多高新企企業和高校校，打造公公寓產品具具有客戶基基礎本項目的景景觀資源是是打造公寓寓產品的利利好條件訪談人：高級項目經經理弋經理理重要觀點：：蘇州高新區區的新地國國際公寓就就是雅園在在管理，這這個項目90%的租戶都是是高新區企企業的中高高管和一些些國際學校校的外籍老老師，這些些租戶承租租能力很強強，但對管管理服務水水平和物業業檔次很看看重xxx高新新區擁有很很多高新企企業和高校校，對高品品質的公寓寓產品也會會存在一定定租賃需求求而且，我們們項目有很很好的景觀觀資源，這這對打造高高端公寓產產品來說是是利好條件件76可見，公寓寓產品更能能滿足中高高端租賃客客戶對管理理服務和私私密性的訴訴求、具有有一定的客客戶基礎外籍的租賃賃客戶以外外籍教師、、外國留學學生和市區區工作的外外國人為主主，承租能能力高和對對景觀資源源敏感77客戶描述：：某先生，30歲左右，單單身，來自美國，，是淇澳島島珠海國際際學校的老老師，現住住海怡灣畔畔的兩房兩廳。語錄：這個小區蠻蠻多外國人人居住的，，因為這個個小區和別別的小區比比環境特別別安靜，而且環境境也比較好好。公寓產品對對我們很有有吸引力，服務性公公寓更能滿滿足外國人人的需求。。據據我所所知是有在在市中心工工作的外國國人選擇住住這里的，，因為他們們都有車，，可以開車車去上班，，都不介意遠?？蛻裘枘?客戶描述：：某對情侶，，25歲左右，來自美國，中山大學學珠海分校校的留學生生，現住遠大美域域的兩房兩兩廳。語錄：選擇遠大美美域因為這邊有同學學朋友聚集集，且唐家商業業街有很多酒吧、、咖啡吧可可供我們去放松娛樂。。對于公寓配配套服務來來說，最好好有健身房和游游泳池，因為我喜喜歡運動。?？蛻裘枘?外籍租賃客客戶特征：：注意小區品品質、安全全性、生態態環境和服服務管理喜歡聚居承租能力較較高，能承承受3000元/月的租金水水平偏好房間數數量少，空空間尺寸較較大的戶型型產業園區企企業的中高高管，同樣樣看重小區區品質和景景觀資源，，承租能力力高78客戶描述：：某女士，35歲左右，已婚，來來自東北，，是某科技技公司的中中層管理人人員，現住住金景豪苑苑的三房兩兩廳。語錄：這個小區是是附近最高高檔的，是是小區管理理的，和別別的小區比比環境最安靜，而且環境境也比較好好。比較喜歡房房間客廳較較大的戶型，因因為有小孩孩，所以一一定要三房房?，F現在在租房只是是暫時，以后還是得得買房，現在也在在看房?？蛻裘枘?客戶描述：：某男士，30歲左右，單身，來來自湖南，，南方軟件件園里公司司的一個工工程師，現住遠大美域域的兩房兩兩廳。語錄：選擇遠大美美域因為環境比比較好，且有超市市配套也比較較方便、房子很好好小區也很很新，住的的很舒服。。這邊環境好好，市區住住沒有這么么舒適，而而且去南方方軟件園上班也很方方便。客戶描摹2企業中高管管租賃客戶戶特征：注意小區品品質、安全全性、生態態環境和服服務管理承租能力較較高偏好房間數數量少，空空間尺寸較較大的戶型型產業園區企企業的普通通員工承租租能力一般般，更看重重生活和交交通配套79客戶描述：：某先生，25歲左右，單身身，來自四川，，是南方軟軟件園里的的軟件公司司的普通員員工，現住住公司附近近的城中村村。語錄：我們同事基基本都住在在這邊，租租金才500，小區的房子子太貴了。只要便宜，配套比較較完善就好好，城中村村的房子就就是會雜亂亂一些，不不那么安全全，不過也也沒有辦法法?？蛻裘枘?客戶描述：：某男士，23歲左右，單身，來來自江西，，金鼎工業業園的基層層員工，現住公司附近近的城中村村。語錄：選擇城中村村就是因為便宜，現在一個個月房租是是400，小區的房房子起碼是是一千多，，差太遠了了。景觀不重要要，住在這這邊也很方方便，配套套也比較方方便，性價比是最最高的，其它湊合合就好啦。?？蛻裘枘?普通員工租租賃客戶特特征：看重小區性性價比和生生活配套對景觀資源源的敏感度度不高承租能力一一般，只能能承受1000元/月以以下下的的租租金金水水平平綜合合對對比比人人數數規規模模、、承承租租能能力力和和需需求求敏敏感感點點，，企企業業的的中中高高管管和和外外籍籍人人士士更更有有機機會會成成為為本本項項目目的的潛潛在在客客戶戶80租賃賃客客戶戶人人數數不不多多承租租能能力力很很強強喜歡歡聚聚居居，，注注意意小小區區品品質質、、安安全全性性、、生生態態環環境境和和服服務務管管理理外籍籍人人士士租賃賃客客戶戶人人數數最最多多承租租能能力力較較弱弱，，只只能能接接受受1000以下下的的租租金金看重重小小區區生生活活和和交交通通配配套套企業業普普通通員員工工租賃賃客客戶戶人人數數較較多多承租租能能力力很很強強注意意小小區區品品質質、、安安全全性性、、生生態態環環境境和和服服務務管管理理企業業中中高高管管綜合合對對比比人人數數、、承承租租能能力力和和需需求求敏敏感感點點，，企業業的的中中高高管管和和外外籍籍人人士士更更有有機機會會成成為為本本項項目目的的潛潛在在客客戶戶公寓寓客客戶戶定定位位：：以以外外來來企企業業的的外外地地中中高高管管為為核核心心客客戶戶，，輔輔以以部部分分在在珠珠海海工工作作的的外外籍籍人人士士81TextText核心客戶重要客戶偶得客戶企業業的的中中高高管管xxx各各園園區區以外外來來人人為為主主，，承承租租能能力力較較高高外籍籍人人士士市區區工工作作的的外外籍籍人人士士和和學學校校的的外外籍籍教教師師和和留留學學生生等等數量量有有限限但但是是承承租租能能力力強強其他他區域域客客戶戶少量量來自自市市區區以以及及其其它它區區域域的的客客戶戶82基于于客客戶戶定定位位，，如如何何定定位位本本項項目目的的公公寓寓產產品品？？競爭爭分分析析：：目目前前產產業業園園區區中中高高管管和和外外籍籍人人士士主主要要居居住住在在遠遠大大