有效管理理下的地地產產品品創新——管理篇總目錄房地產設計管理的范疇與定義123456房地產企企業不同同發展階階段的管管控模式式與相應應設計管管理模式式建立精細細化市場場需求下下的規范范化設計計管理體體系設計管理理效率指指標設計管理理通病與與案例分分析專業團隊隊建設與與能力提提升一：房地產設計計管理的的范疇與與定義涉及房地地產開發發的全過過程。內內容包括括：從項項目初判判的跟蹤蹤,到項目決決策中的的概念草草案研究究，從概概念設計計到施工工圖設計計，從施施工現場場的配合合到營銷銷道具的的制作,以至到后后期客服服的維修修、整改改的技術術支持等等。契合企業業的發展展戰略，，鎖定項項目的經經營目標標,在符合企企業發展展的產品品策略指指導下，，通過有有效的組組織、完完善的流流程及制制度的建建立、方方法的提提升等一一系列手手段，在在產品制制造過程程中實施施的涉及及設計內內容的管管理。房地產設設計管理理的范疇疇房地產設設計管理理的定義義狹義的產品指生產著通過生產勞動而生產出來的用于滿足消費者需要的有形實體廣義的產品不僅指基本的產品實體這一物質屬性,還包括產品的價格、包裝、服務、交貨期、品牌、商標、企業信譽、廣告宣傳等一系列有形或無形的特質產品的定定義一：房地產設計計管理的的范疇與與定義涉及產品的種種類、品牌、、以及開發運運營模式契合企業的發發展戰略，鎖鎖定項目的經經營目標,在符合企業發發展的產品策策略指導下，，通過有效的的組織、完善善的流程及制制度的建立、、方法的提升升等一系列手手段，在產品品制造過程中中實施的涉及及設計內容的的管理。產品的戰略產品的策略品質保證、進進度控制、成成本控制設計管理三大大目標二：房地產企企業不同發展展階段的管控控模式與設計計管理模式1.1企業管控模式式的分類1.2設計管理模式式的分類1.3企業管理模式式與設計管理理模式的優化化組合之思考考1.4設計管理資源源配置基準1.1企業管控模式式的分類財務型(投行)戰略型操作型(運營型)管控模式財務型管控(投行)以財務指標進進行管理和考考核,總部無業務管管理部門投資回報通過投資業務務組合的結構構優化來追尋尋公司價值最最大化總部與下屬分分公司的關系系管理目標財務控制法律企業并購總部的核心職職能戰略型管控以戰略規劃進進行管理和考考核公司業務組合合的協調發展展投資業務的戰戰略優化與協協調戰略協同效率率的培養總部與下屬分分公司的關系系管理目標財務控制戰略規劃與控控制人力資源技術管理戰略略與平臺建設設總部的核心職職能操作型管控(運營型)通過總部業務務管理部門對對下屬企業的的日常經營運運作進行管理理各子公司經營營行為的統一一與優化公司整體協調調成長對行業成功因因素的集中控控制與管理總部與下屬分分公司的關系系管理目標財務控制/戰略營銷/銷售項目策劃總部的核心職職能設計開發工程管理人力資源1.2設計管理模式式的分類職能型公司型(項目制型)矩陣型項目管控模式式設計管理模式式與企業對項項目管理設立立的管控模式式一一對應1.2設計管理模式式的分類職能型管理是是根據項目管管理中工作任任務的相似性性來設立管理理部門,它最顯著的特特點就是管理理層次比較分分明職能型管控職能型設計管管理模式：主要特征是設設立專職的產產品設計管理理部門，管理理產品設計的的全過程，針針對公司發展展的不同階段段分為本區域域的小職能型型及跨區域的的大職能型。。職能總經理理對產品設計計成果負責1.2設計管理模式式的分類公司型管理是是按公司項目目(或產品)的分類來搭建建公司組織構構架,首創于二十世世紀二十年代代的美國通用用汽車公司。。在該組織結結構每個項目目(部或中心)擁有自己的項項目經理和必必須的職能部部門,能相對獨立運運作項目公司型(項目制型)管控項目制型設計計管理模式：：主要特征是不不僅公司有專專職的設計管管理部門，各各項目(部或中心)也相應配置設設計管理人員員，各項目設設計人員對項項目總經理負負責，項目總總經理對產品品最終成果負負責1.2設計管理模式式的分類矩陣式組織就就是在同一組組織機構中把把按職能劃分分部門和按項項目劃分部門門相結合而產產生的一種組組織形式矩陣型管控在這種組織結結構中,項目團隊中每每一成員同時時可能要受雙雙層或多重領領導,即不僅要受職職能部門領導導的指揮,還要受一個或或多個項目經經理的指揮和和領導矩陣型設計管管理模式：也稱小項目制制，成立以項項目總經理牽牽頭負責的項項目中心，除除工程施工管管理人員外，，同時各職能能部門下派相相關技術人員員組成虛擬團團隊，虛擬團團隊人員受雙雙重領導1.3企業管理模式式與設計管理理模式的優化化組合之思考考組合1組合2多項目區域總總部多項目跨區域域整合多項目跨跨區域多項目單單區域集群式復合職能型項目制型(大、小)職能型1.4設計管理資源源配置基準合理的項目人人員數量和結結構配置，不不僅是人力資資源有效利用用的要求，也也是項目有效效實施的保證證。配置基準準應基于企業業項目的運作作模式、運作作水平和人力力資源成熟度度企業年度人力力資源規劃新增項目人員員配置規劃參參考多項目運作狀狀況下，項目目之間人員動動態規劃和調調配人員配置基準準目的人員配置基準準的作用案例:某大型地產公公司人員配置置基準三.建立精細化市市場需求下的的規范化設計計管理體系3.1建立規范化管管理體系的意意義規范化設計管管理體系能夠夠提高企業內內部的設計管管理業務水平平,規范設計管理理制度和流程程,以保證項目開開發質量，提提高項目開發發效能，提升升公司項目運運營能力，打打造企業核心心競爭力3.2體系建立的組組成要素與核核心內容負責項目設計計管理，保證證設計質量、、進度、成本本目標的實現現(規劃、建筑、、結構、水電電、景觀、室室內設計)材料設備選型型定板配合成本管理理中心建立設設計成本基準準體系,建立從研發開開始的成本控控制理念與系系統,提高產品綜合合性價比。。組織并參與主主要材料、設設備的調研,與成本管理中中心配合,建立按體系、、專業分類的的材料信息庫庫(含品牌及供應應商評價)3.2.1設計管理職責責3.2.1.1一般意義下的的設計管理職職責3.2體系建立的組組成要素與核核心內容項目開發部按要求及時向向設計管理部部提交各設計計階段所需資資料條件；負責與政府部部門就各階段段設計中間過過程成果的技技術溝通及完完成各政府相相關部門的申申報審批工作作其它部門在設設計管理過程程中的職責成本管理部按要求及時向向設計管理部部提交各設計計階段所需成成本目標；隨著圖紙的不不斷深化，調調整成本及控控制目標；負責組織方方案設計招招標中的各各項工作市場營銷部按要求及時時向設計管管理部提交交各設計階階段所需資資料條件；；負責對各階階段設計成成果地產公公司內部技技術評審提提供市場評評價建議；；負責制定各各階段設計計任務書中中的市場定定位部分的的內容3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容3.2.2組織與架構構優化案例分析一一：北京金地2006設計部組織架構圖圖3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容案例分析二：06~07深圳金地設設計部構架架圖(改進前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結構組

設備組

景觀組

室內組專業組主管負責制強大的技術支撐平臺重點“技術支持+質量控制”項目組設計經理制重點“前期方案+項目設計管理”設計總監部門經理專業組項目（建筑師)組建筑研發組

材料組部門副經理

行政秘書3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.3.1設計管理業業務流程的的意義梳理設計工工作流程，，明確設計計管理的控控制節點和和不同階段段的設計輸輸入條件,清晰規范項項目設計管管理過程中中的控制節節點，以便便提高設計計管理效率率，保證設設計質量、、進度、成成本三方面面均得到有有效控制Diagram主線流程概念設計方案設計擴初設計施工圖設計配合部門營銷成本工程開發物業主線部門設計部2.3.2業務流程總的房地產產運營框架架圖說明及圖例例：、房地產開開發業務劃劃分為六個個階段：項項目論證、、項目策劃劃、設計管管理、工程程施工管理理、銷售管管理和入伙伙管理。、工程施工工管理階段段和銷售管管理階段的的時間存在在重疊。、本示意圖圖中僅列舉舉四個專業業的工作內內容，其他他的專業的的工作內容容在流程文文件中有詳詳細的描述述。：代表關鍵鍵里程碑：代表某個個階段的主主導的專業業任務，即即其輸出會會成為本階階段其他專專業開展活活動的輸入入條件。：配合專業業的任務。。項目立項主體結構開開工開盤銷售入伙項目論證階階段項目策劃階階段設計管理階階段工程施工階階段竣工銷售管理階階段入伙管理階階段工程拓展組織項目論論證初步產品定定位營銷組織項目策策劃/產品、市場場及客戶定定位研究規劃要點/規劃草案概念規劃設計營銷策劃、、項目推廣廣方案策劃劃、項目前前期推廣及及銷售前準準備設計方案設計擴初設計施工圖設計計設計配合、、供應商考考察及招標標、施工準準備及樁基基等工程施施工主體結構施施工至具備備預售條件件工程施工至至竣工驗收收銷售及入伙伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管管理入伙事務管管理成本估算測算預算、標底底、合同價價進度款、工工程變更、、招標采購購結算設計流程階階段設計流程框框架圖施工圖設計計建筑、規劃方案部品設計及定板擴初設計拿地節點概念規劃草案概念規劃方案方案報建方案設計擴初設計施工圖設計模型研究施工圖設計計指引部品材料調調研部品材料清清單部品材料定定板封樣銷售配合資資料結構設計設備選型建筑平面實施方案設計階段產品、技術術創新研發發論證階段策劃階段設計管理階段工程管理銷售示范區區設計分階段業務務流程圖設計流程框框架圖一級流程:項目投資決決策論證管管理階段流流程項目設計管管理階段流流程項目投資決決策論證管管理階段流流程項目投資決決策論證管管理階段流流程項目入伙管管理階段流流程二級流程:設計管理流流程設計單位選選擇管理流流程設計合同及及付款管理理流程材料設備選選型/定板/驗板管理流流程設計變更管管理流程設計流程框框架圖三級流程：：設計費用預預算計劃編編制細則設計合同編編制工作細細則設計任務書書編制工作作細則設計、咨詢詢單位選擇擇及信息管管理細則施工現場設設計配合工工作細則設計關鍵點點控制工作作細則計變更管理理細則3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.3.3管理流程主要是涉及及設計職能能的公司管管理制度，，如《地產公司設設計總監管管理辦法》、《設計管理階階段集團對對子公司監監控程序》、《實施地產項項目開發周周期基準作作業指導書書》等3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.3.4優化的流程程帶來的管管理效率和和效益梳理設計工工作流程，，明確設計計管理的控控制節點和和不同階段段的設計輸輸入條件,清晰規范項項目設計管管理過程中中的控制節節點，以便便提高設計計管理效率率，保證設設計質量、、進度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.3.1設計管理業業務流程的的意義梳理設計工工作流程，，明確設計計管理的控控制節點和和不同階段段的設計輸輸入條件,清晰規范項項目設計管管理過程中中的控制節節點，以便便提高設計計管理效率率，保證設設計質量、、進度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.3.4優化的流程程帶來的管管理效率和和效益市場與產品定位評審、概念設計方案評審合并到投資決策評審會,強調工作前置,縮短項目開發周期目標案例分析：：某大型地地產公司關關鍵把控節節點反思未有效地實實現工作前前置和并行行開展；《項目投資決決策報告》達不到市場場、設計、、成本等各專業的成成果標準,(僅滿足拿地地測算要求求)：拿地后,市場定位、、方案深化化與投資決決策時往往往發生很大大的變化，降低低投資決策策的嚴肅性性；市場與產品品定位、概概念設計方方案、目標標成本等專專業職能評審缺缺位；反思Diagram流程方向12345關鍵把控節節點反思集團總部范范圍內四方方評審，確確保實施方方案符合項項目經營、成本本的要求目標由于設計管管理階段時時間較長，，原評審節節點位于實實施方案2/3這一時間點點，在實際際工作中把把控時間不不明確，造成成本、、市場、營營運等各專專業不能有有效對接，，同時此評審點相相對滯后，，集團總部部不能有效效的對項目目經營方案進行風風險把控；；部門接口間間關系及相相關的成果果標準未完完全梳理清清晰，例如：實施施方案評審審時,成本專業成成果是未經經過子公司評審的目目標成本,待目標成本本確定后，，項目進度度已到施工圖階階段；反思3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容流程關鍵績績效反省《經營責任書書》作為集團管管理流程的的關鍵績效效指標，在在實施過程程中存在部部分問題：：在投資決決策評審時時，項目的的IRR和銷售凈利利潤可以確確定，其他他指標如：：項目的成成本目標等等值無法準準確確定，，致使項目目＜經營責責任書＞簽簽署的嚴肅肅性降低目標成本控控制方面：：集團對子子公司的把把控，主要要問題是只只對項目經經營評價只只關注財務務指標，其其他如成本本偏差、進進度偏差等等是否要提提具體的考考核要求；；去年的項項目成本均均超出預控控目標，雖雖然提高售售價，項目目的收益達達到了集團團的要求，，但成本組組認為目前前的售價提提升有市場場向好的因因素，但市市場一旦疲疲軟，可能能導致收益益下降。《經營責任書書》中二級指標標反省:項目開發周周期方面：：目前集團團各子公司司項目開發發周期與集集團頒布的的基準周期期仍然存在在差距。3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.4計劃管理目的：理順各項工工作的銜接接關系，明明確里程碑碑點和責任任歸屬，保保障開發周周期基準的的有效實施施，實現快快速滾動的的地產開發發模式。2.4.1設計周期基基準地產項目設設計周期參參考基準值值簡圖BlockDiagram項目計劃2.4.2.1各級計劃的的制定方式式與監控辦辦法2.4.2項目總體計劃下設計計計劃的分分級控制與與風險管理理公司一級計劃部門二級計劃部門月度計劃項目組周計劃3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容各級計劃的的制定方式式縮短計劃督督查期，在在重要節點點提前核對對督促通過項目組組周例會檢檢查周工作作計劃，部部門例會檢檢查月計劃劃，跨部門門項目協調調會協調解解決項目計計劃實施中中的不定因因素和困難難等，同時時檢查和修修訂二級計計劃和一級級計劃公司客觀制制訂一級計計劃設計部制定定項目設計計計劃部門經理與與各項目設設計經理分分解計劃各項目設計計經理與組組員再分解解計劃監控辦法3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.4.2.2考核制度與與風險防范范設計部年度度KPI(關鍵業績指指標及年度度計劃)考核評價設計部門月月份績效計計劃/考核評價各人月度計計劃考核評評價項目緊張時時，周計劃劃考核評價價設計巡檢制制度設計部年度度KPI(關鍵業績指指標及年度度計劃)考核評價表表設計部月績績效考核評評價表員工月績效效考評表3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.5規范化的文文件標準、、技術標準準及產品標標準設計管理階階段及專業業的合理劃劃分專業：總圖圖、規劃與與建筑、景景觀、室內內、展示階段：概念念設計、方方案設計、、實施方案案設計、施工圖設計計、部品設設計2.5.1建立標準的的基礎3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.5.2設計文件的的管理與模模板建立《概念規劃設設計任務書書》《方案設計任任務書》《住宅施工圖圖設計任務務書》《景觀概念規規劃設計任任務書》《景觀方案設設計任務書書》《景觀施工圖圖設計任務務書》《室內設計任任務書》2.5.2.1設計文件的的內容2.5.2.1.1任務書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容《概念設計咨咨詢合同》《建筑方案/擴初設計合合同》《建筑施工圖圖設計合同同》《景觀方案設設計合同》《景觀施工圖圖設計合同同》《室內設計合合同》《銷售示范區區包裝設計計合同》2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標準化化3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.5.2設計文件的的管理與模模板建立《概念規劃設設計任務書書》《方案設計任任務書》《住宅施工圖圖設計任務務書》《景觀概念規規劃設計任任務書》《景觀方案設設計任務書書》《景觀施工圖圖設計任務務書》《室內設計任任務書》2.5.2.1設計文件的的內容2.5.2.1.1任務書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內內容2.5.2設計文件的的管理與模模板建立《產品配置標標準建議書書》《方案設計指指引》及《施工圖設計計指引》統一技術標標準:《區域通用節節點構造設設計標準》及《區域域通用用節節點點構構造造設設計計標標準準》交樓樓標標準準方案案、、實實施施方方案案、、施施工工圖圖設設計計各各階階段段成成果果標標準準及及深深度度要要求求新技技術術應應用用2.5.3.1技術術標標準準的的內內容容2.5.3.2模板板3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.5.4產品品標標準準的的建建立立對每每項項設設計計管管理理工工作作，，除除頒頒布布程程序序(工作作的的方方法法)\成果果標標準準外，，同同時時根根據據企企業業的的技技術術戰戰略略,建立立相相關關的的評評價價標標準準，，使使設設計管管理理質量量保保證證工作作有有章章可可循循。。2.5.5評審審或或評評估估標標準準《項目目投投資資決決策策評評審審階階段段概概念念設設計計成成果果評評價價表表》《項目目經經營營方方案案評評審審階階段段方方案案設設計計成成果果評評價價表表》《設計計巡巡檢檢評評價價表表》三個個評評價價表表《項目目投投資資決決策策評評審審階階段段概概念念設設計計成成果果評評價價表表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見技術成果達標成果內容符合性滿足《投資決策評審階段設計成果標準》（編號SJ—201）中對內容及深度的要求。技術指標符合性經濟技術指標符合政府規劃要點和項目經營性指標的要求設計成果科學性設計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術指標的虛假性滿足各項設計規范要求交通組織、空間構成、物業分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設計成本關鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術合理、成本最優原則地下停車場內交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規成本（如特殊地質條件、特殊場地條件、特殊結構形式等）應進行成本收益論證產品價值分析設計概念項目規劃設計手法和概念應形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創造附加值。產品設計規劃布局應建立在多方案收益比較的基礎上遵循經濟效益最大化原則配套設施（會所、商業等）布局有利于居住品質提升、經濟效益最大化典型住宅單元配置標準（包括層數，單元戶數，梯數，各戶型面積等）應符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設計創造價值原則附送空間創新的結構形式（高廳等）開發周期分期策略分期策略應滿足結轉要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位產品定位、設計方案是否有利于快速滾動開發結論《項目目經經營營方方案案評評審審階階段段方方案案設設計計成成果果評評價價表表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

產品實現產品符合性設計成果滿足《市場定位》要求；設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續性指標符合性各項經濟技術指標滿足項目經營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達標成果內容符合性設計成果內容及深度滿足《金地集團項目經營方案評審階段設計成果標準》要求（編號SJ－202）技術指標符合性各項經濟技術指標滿足政府部門規劃要點及項目經營性指標要求設計成果科學性符合各項國家及地方設計規范要求，滿足日照間距、建筑節能的要求方案設計合理性規劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環境，豎向設計及公建配套等）的規劃設計合理并滿足價值最大化原則。居住區規劃利于物業管理及運營分期規劃合理首期銷售示范區規劃布局及銷售路線清晰合理產品創新在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創新提高產品附加值建筑技術應用應用合適的建筑技術提高居住性能及產品附加值立面設計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發周期設計進度導致關鍵節點設計進度偏差的設計原因結論《設計計巡巡檢檢評評價價表表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

設計實現度戶型成果符合性立面成果符合性現場實施效果與經營評審階段設計方案的符合性

示范區效果示范區整體形象展場包裝效果示范區整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標識系統清晰，設置合理示范區形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細部節點技術處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構造設計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務設計問題投訴來自客戶服務部門、物業管理部門的設計投訴問題處理、反饋情況《項目目經經營營方方案案評評審審階階段段方方案案設設計計成成果果評評價價表表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

產品實現產品符合性設計成果滿足《市場定位》要求；設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續性指標符合性各項經濟技術指標滿足項目經營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達標成果內容符合性設計成果內容及深度滿足《金地集團項目經營方案評審階段設計成果標準》要求（編號SJ－202）技術指標符合性各項經濟技術指標滿足政府部門規劃要點及項目經營性指標要求設計成果科學性符合各項國家及地方設計規范要求，滿足日照間距、建筑節能的要求方案設計合理性規劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環境，豎向設計及公建配套等）的規劃設計合理并滿足價值最大化原則。居住區規劃利于物業管理及運營分期規劃合理首期銷售示范區規劃布局及銷售路線清晰合理產品創新在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創新提高產品附加值建筑技術應用應用合適的建筑技術提高居住性能及產品附加值立面設計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發周期設計進度導致關鍵節點設計進度偏差的設計原因結論3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.6設計計策策劃劃管管理理2.6.1.2方法法：：成功功的的相似似工工程程經經驗驗，是是篩篩選選入入圍圍單單位位的的手手段段，，也也是是考考察察的的重重點點（（是是否否是是原原班班人人馬參參與與本本項項目目））。。設計計單單位位在在項項目目設計計組組織織方方面面：管管理理模模式式、、人人員員配配備備、、職職責責劃劃分分、、審審核核和和審審批批制制度、、進進度度保保證證體體系系及及大大體體水水平平、、利利益益分分配配，，如如何何調調動動設設計計人人員員的的積積極極性性，，設設計計人人員的的流流動動情情況況。。與與甲甲方方的的配配合合情情況況。。項目目主要要設設計計人人員員情情況況，包包括括：：設設計計負負責責人人，，主主要要建建筑筑師師、、結結構構負負責責人人、、機機電電各各專業業負負責責人人。。主主要要考考察察：：業業務務能能力力，，責責任任心心、、改改進進意意識識。。本項項目目的的設計計費費及及進進度度情情況況，能能否否滿滿足足公公司司要要求求。。方案案、、擴擴初初、、施施工工圖圖深度度及及質質量量考考察察（在在基基本本確確定定兩兩到到三三家家時時進進行行））；；了了解解各各階階段的的圖圖紙紙的的細細致致全全面面程程度度、、各各階階段段發發現現問問題題及及落落實實問問題題能能力力、、設設計計修修改改及及變變更更情情況況。。到甲甲方方考考察察（與與考考察察其其施施工工圖圖紙紙同同一一項項目目）），，了了解解甲甲方方對對設設計計的的滿滿意意度度，，施施工工過程程的的主主要要問問題題，，設設計計問問題題的的配配合合情情況況，，設設計計人人員員的的變變動動情情況況。。2.6.1設計計單單位位的的比比選選與與組組合合優優化化2.6.1.1目的的：：規范范項項目目設設計計單單位位的的考考察察及及確確定定程程序序，，促促進進設計計工工作作的的順順利利進進行行。。3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.6.2設計計費費用用成成本本目目標標模模板板案例例：：3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.6.3合同同管管理理2.6.3.1合同同技技術術管管理理2.6.3.1.1設計計人人員員2.6.3.1.2設計計周周期期2.6.3.1.3設計計費費用用2.6.3.1.4設計計配配合合內內容容：：目的的：：使使設設計計合合同同的的簽簽訂訂、、履履行行規規范范化化，，并并最最大大限限度度的的避免免風風險險，，促促進進設設計計工工作作的的順順利利進進行行。。景觀觀配配合合營銷銷配配合合室內內設設計計配配合合及及戶戶型型室室內內咨咨詢詢燈光光設設計計配配合合2.6.3.1.5成果果標標準準說說明明月度度付付款款計計劃劃付款款動動態態監監控控表表2.6.3.2合同同付付款款管管理理3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.7.1建立立成成本本管管理理目目標標及及節節點點2.7設計計管管理理過過程程中中的的成成本本管管理理項目關鍵節點輔助節點管理目標案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結構指標表施工圖成本預算清單全精裝修房施工圖成本預算清單竣工驗收成本結算3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.7.2建立立相相關關部部品品信信息息庫庫2.7.2.1項目目信息息庫庫模模板板2.7.2.2項目目信息息庫庫建建立立的的要要點點(工程程)材料料分分判判標桿桿企企業業主主流流材材料料部部品品品品牌牌及及成成本本基基準準借借鑒鑒戰略略供供應應商商合合作作及及集集團團采采購購建立立信信息息庫庫共共享享平平臺臺3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內內容容2.7.3.1典型結結構指指標復復核2.7.3.2主要材材料設設備選選型定定板及及價格格控制制設備:電梯、、中央央空調調......材料:外墻磚磚、內內外涂涂料、、門窗窗、欄欄桿......2.7.3成本管管理監監控主體結結構比比選基礎形形式比比選2.7.4精細化化成本本分配配及動動態調調整3.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內內容價值工工程應應用介介紹:價值工工程發發展至至今已已將近近半個個世紀紀，但但直到到近年年來，，國內內的房房地產產業、、建筑筑業，，由于于成本本控制制及產產品品品質的的相互互平衡衡等因因素，，才開開始對對它產產生興興趣，，引為為談論論話題題。事事實上上，在在其它它高科科技產產業如如電子子業等等，早早就將將該技技術應應用于于研究究發展展，且且成效效卓越越。2.8設計管管理過過程中中的客客戶價價值工工程3.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內內容“任何何設計計都可可能有有不必必要的的成本本“以以及““任何何設計計都可可能再再加以以改善善“是是價值值工程程的基基本立立論。。實施價價值工工程的的好處處：降低成成本，，強化化經營營能力力：價價值工工程提提供一一套在在不降降低品品質前前題下下，有有系統統地尋尋找替替代方方案，，以降降低成成本的的管理理技術術，同同時藉藉助此此程序序化的的運作作，加加強研研究發發展領領域的的開拓拓，間間接地地提升升經營營績效效，改改善企企業能能力，，提高高獲利利空間間。經由價價值工工程工工作計計劃程程序所所產生生創新新的替替代方方案，，可在在成本本小幅幅上升升的情情況下下，大大幅度度提升升產品品性能能，使使得樓樓盤的的素質質有了了質的的飛躍躍，支支撐較較高價價格。。在成本本、性性能、、價值值間尋尋得最最佳平平衡點點；經經由價價值工工程研研究，，透徹徹地分分析成成本、、性能能、價價值之之關系系，進進而得得出特特定性性能/價值所所需的的真實實預算算，以以增加加決策策依據據。2.9設計總總結制制度通過經經驗提提煉和和積累累,建立自自己的的產品品體系系和標標準避免后后續項項目重重復錯錯誤，，提高高品質質和效效益知識和和經驗驗通過過沉淀淀而達達到共共享目目的提高業業務能能力2.10案例法法與關關鍵節節點管管理案例:蘇州億億城新新天地地7#地:日照測測算決決策日照---關鍵點點決策方方法案例:北京金金地國國際花