現代代物物業業管管理理開篇篇小小語語大家家覺覺得得日日常常生生活活中中的的物物業業管管理理到到底底是是什什么么?在大大家家周周圍圍有有哪哪些些物物業業管管理理?物業業管管理理跟跟房房地地產產的的聯聯系系?酒店店管管理理與與物物業業管管理理的的就就業業前前景景如如何何？？第一一章章物物業業管管理理概概述述物業業的的概概念念物業業管管理理的的概概念念城市市及及城城市市化化的的概概念念房地地產產開開發發的的概概念念本章章重重點點：：一、、基基本本概概念念物業業與與不不動動產產、、房房地地產產的的聯聯系系與與區區別別物業業管管理理的的起起源源物業業管管理理的的本本質質是是服服務務我國國物物業業管管理理與與國國外外物物業業管管理理的的比比較較二、、知知識識重重點點第一一節節物物業業管管理理的的基基本本概概念念一．．物物業業的的概概念念“物物業業””一一詞詞是是由由英英語語““Estate””或““Property””引譯譯而而來來，，含含義義為為““財財產產、、資資產產、、擁擁有有物物、、房房地產產””等等，，指指以以土土地地及及土土地地上上的的建建筑筑物物形形式式存存在的的不不動動產產。。（二二））物物業業的的概概念念和和內內涵涵物業業:單元元性性的的房房地地產產。。具體體是是指指已已建建成成并并投投入入使使用用的的各各類類房房屋屋建建筑筑及及其其附附屬屬設設施施、、設設備備和和相相關關場場地地。。物業業的的內內涵涵：：1、已已建建成成并并具具有有使使用用功功能能的的各各類類供供居居住住和和非非居居住住的的建筑筑物物；2、與與這這些些建建筑筑物物相相配配套套的的設施施和和設設備備；3、相相關關的的場地地；4、蘊蘊含含在在物物業業中中的的權益益。1.1物業業1.1.3物業業的的類類型型1.按物物業業的的使使用用功功能能，，一一般般可可以以劃劃分分以以下下各各類類：：(1)居住住物物業業。。包包括括住住宅宅小小區區、、單單體體住住宅宅樓樓、、公公寓寓、、別別墅墅等等；；(2)辦公公物物業業。。供供有有關關單單位位辦辦公公使使用用的的物物業業，，一一般般是是寫寫字字樓樓；；(3)商業業物物業業。。包包括括綜綜合合樓樓、、購購物物中中心心、、賓賓館館酒酒店店、、康康樂樂場場所所等等；；(4)工業業物物業業。。包包括括工工業業廠廠房房、、倉倉庫庫、、貨貨場場等等；；(5)其他他用用途途物物業業。。除除以以上上幾幾種種物物業業之之外外的的物物業業類類型型，，如如交交通通運運輸輸、、郵郵政政通通信信、、廣廣播播電電視視、、醫醫院院、、學學校校、、體體育育場場館館等等。。物業業管管理理概概論論978-7-111-24667-1王素素梅梅高高職職高高專專ppt課件件物業業的的分分類類序號分類標準具體分類1物業的基本構成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附著物2所有權的性質公有物業私有物業公司合營物業3用途居住廠房及倉儲辦公樓商場賓館、餐飲、旅游、服務文化、教育、科研體育、娛樂、休閑醫療衛生公路、橋梁、交通、市政設施郵政、通信、廣播、電視物業業的的分分類類序號分類標準具體分類4結構材料鋼結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構5完好程度完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危房6建筑高度超高層高層小高層多層低層物業業的的分分類類序號分類標準具體分類7物業管理的特性居住物業商業物業工業物業特殊物業8完好程度收益性物業（以經營性房屋為主體）非收益性物業（以居住為目的）物業業管管理理的的含含義義？？物業業管管理理企企業業受受物物業業所所有有人人委委托托，，依依據據物物業業管理理委委托托合合同同對對物物業業的的房房屋屋建建筑筑及及設設備備、、市市政政公公用設設施施、、綠綠化化、、衛衛生生、、交交通通、、治治安安和和環環境境容容貌貌等等管理理項項目目進進行行維維護護、、修修繕繕和和整整治治，，并并向向物物業業所所有有人和和使使用用人人提提供供綜綜合合性性的的有有償償服服務務。。物業業管管理理的特征征社會會化化專業業化化企業業化化經營營化化物業業管管理理的的基基本本特特點點業主主自自治治自自律律自治治：：業業主主對對自自己己的的財財產產負負責責，，具具有有和和行行使使管管理理權權自律律：：單單個個業業主主的的利利益益要要服服從從公公眾眾利利益益兩個個關關鍵鍵：：管管理理規規約約；；成成立立業業主主委委員員會會物業業服服務務企企業業的的統統一一專專業業化化管管理理物業業的的認認識識與與分分析析：：分析析：：業主主專專有有部部分分購房房款款包包括括：：公共共面面積積分分攤攤物業業的的認認識識與與分分析析：：分析析推推導導：：共有有物物業業：：全全體體或或部部分分業業主主擁擁有有；；（一一））物物業業構構成成專有有物物業業：：個個別別業業主主擁擁有有。。物業業的的認認識識與與分分析析結構構－－－－基基礎礎、、結結構構、、天天面面；；1、共共有有物物業業范范圍圍空空間間－－－－有有效效空空間間；；配套套－－－－設設備備、、設設施施和和場場地地。。戶內內面面積積－－－－以以門門窗窗為為界界限限；；2、專專有有物物業業范范圍圍陽陽臺臺面面積積－－－－陽陽臺臺垂垂直直投投影影；；戶內內歸歸屬屬業業主主的的建建筑筑－－－－如如隔隔墻墻等等。。物業業的的認認識識與與分分析析物業業特特點點分分析析（（4）共有有物物業業正正常常運運行行是是物物業業使使用用前前提提上述述特特點點共共同同作作用用所所致致。。物業業特特點點分分析析（（5）：：問題題的的產產生生：：誰來來提提供供運運行行、、維維護護和和管管理理保保障障？？（三三））共共有有物物業業管管理理1、業業主主自自行行管管理理經濟濟上上－－－－是是否否合合算算分析析技技術術上上－－－－是是否否可可能能法規規上上－－－－是是否否允允許許共有有物物業業管管理理分分析析（（1）矛盾盾：：共有有物物業業應應由由業業主主管管理理，，但但其其無無法法自自行行管管理理。。解決決的的有有效效途途徑徑：：共共有有物物業業管管理理權權讓讓渡渡。。共有有物物業業管管理理分分析析（（2）共有有物物業業管管理理權權的的“讓渡渡”涵義義：：（1）讓讓渡渡的的僅僅是是業業主主共共有有物物業業管管理理權權；；（2）讓讓渡渡是是有有償償的的；；（3）讓讓渡渡是是在在法法律律框框架架下下進進行行的的。。共有有物物業業管管理理分分析析（（4）總結結：：業業主主為為什什么么要要交交管管理理費費？？第二二節節物物業業管管理理的的產產生生和和發發展展一．．物物業業管管理理的的起起源源1、起源源于于19世紀紀60年代代的的英英國國2、真真正正現現代代意意義義上上的的物物業業管管理理形形成成于于19世紀紀末末20世紀紀初初的的美美國國3、20世紀紀50年代代初初由由英英國國傳傳入入香香港港4、20世紀紀80年代代由由香香港港傳傳入入大大陸陸深深圳圳沿沿海海地地區區起源源的的成成因因工業業化化高高漲漲，，大大量量農農村村人人口口涌涌向向城城市市，，房房屋屋空空前前緊緊張張。。英國國物物業業管管理理的的起起源源英國國人人奧克克維維婭婭·希爾爾（OceaviaHill）女女士士是是公公認認的的近近代代““物物業業管管理理””的的創始始人人，她她在在1860年至至1866年間為為其其名名下下出出租租的的物物業業制制定定了了一一套套規規范范租租戶戶行行為為的的管管理理辦辦法法，，出出乎乎意意料料的的收收到到了了良良好好效效果果。。自自那那以以后后，，物物業業管管理理工工作作逐逐漸漸被被業業主主和和政政府府有有關關部部門門所所重重視視，，后后來來英英國國成成立立了了皇皇家家物物業業經經理理協協會會，，會會員員遍遍布布世世界界各各地地。。現代代物物業業管管理理的的成成因因19世紀紀末末20世紀紀初初的的美美國國，，經經濟濟發發展展進進入入壟壟斷斷資資本本主主義義時時期期，，美美國國城城市市人人口口集集聚聚和和膨膨脹脹，，出出現現大大量量社社會會問問題題，，于于是是一一種種專專業業性性物物業業管管理理機機構構應應運運而而生生。。現代代物物業業管管理理誕誕生生標標志志1908年，，由由芝芝加加哥哥摩摩天天大大樓樓的的所所有有者者喬治治A··霍爾爾特特發起起成成立立了了世世界界上上第第一一個個物物業業管管理理組組織織———芝加加哥哥建建筑筑物物管管理理人人員員組組織織（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。。隨后后，，成成立立全全美美第第一一個個業業主主組組織織———““建筑筑物物業業主主組組織織””（BuildingOwersOrganization，BOO）。。最后后又又成成立立了了“建建筑筑物物業業主主與與管管理理人人員員協協會會””（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）二、、我我國國物物業業管管理理的的發發展展現現狀狀1981年3月，，深深圳圳市市第第一一家家物物業業服服務務企企業業成成立立。。1993年6月，，深深圳圳市市物物業業管管理理協協會會成成立立。。1994年3月，，國國家家建建設設部部頒頒布布《城鎮鎮新新建建住住宅宅小小區區管管理理辦辦法法》。2000年10月，，成成立立中中國國物物業業管管理理協協會會。。2003年9月1日，，《物業業管管理理條條例例》正式式施施行行并并在在2007年修修訂訂。。（一一））物物業業管管理理市市場場參參與與主主體體的的行行為為變變化化與傳傳統統的的房房屋屋管管理理相相比比，，現現代代物物業業管管理理產產生生了了質質的的變變化化：：角色色的的變變化化觀念念的的變變化化政策策的的變變化化管理理模模式式的的變變化化價格格的的變變化化傳統統的的房產產管管理理是計計劃劃經經濟濟管管理理模模式式下下的的行行政政型型福福利利性性的的管管理理。。物業業管管理理是市市場場經經濟濟管管理理模模式式下下的的開開放放的的經經營營服服務務型型的的管管理理，，即即企企業業化化、、專專業業化化、、社社會會化化的的管管理理。。物業業管管理理與與傳傳統統房房產產管管理理的的比比較較（二二））物物業業管管理理市市場場主主要要存存在在的的問問題題1、開開發發商商遺遺留留問問題題引引起起糾糾紛紛2、相相關關主主體體矛矛盾盾頻頻發發3、收收費費難難是是物物業業管管理理問問題題的的集集中中反反映映4、行行業業公公信信收收到到質質疑疑5、行行業業風風險險日日益益加加劇劇6、物物業業管管理理市市場場機機制制有有待待完完善善7、法法律律法法規規不不完完善善，，不不配配套套8、行行業業隊隊伍伍素素質質偏偏低低，，人人才才短短缺缺二、、我我國國住住宅宅物物業業管管理理市市場場的的特特征征政府府的的參參與與性性與房房地地產產的的聯聯系系性性市場場的的待待開開發發性性供給給的的單單一一性性和和需需求求的的多多樣樣性性法規規的的滯滯后后性性信息息的的不不對對稱稱性性各抒抒己己見見：：根據據你你身身邊邊的的實實例例，，談談談談你你對對物物業業管管理理的的看看法法。。（優優缺缺點點、、發發展展方方向向、、前前景景等等））第三三節節物物業業管管理理的的基基本本內內容容按照照服服務務的的性性質質和和提提供供的的方方式式常規規性性的的公公共共服服務務是物物業業管管理理中中的的基基本本管管理理工工作作，，是是物物業業服服務務企企業業面面向向所所有有住住用用人人提提供供的的最最基基本本的的管管理理與與服服務務，，目目的的是是確確保保物物業業的的完完好好與與正正常常使使用用，，保保證證正正常常的的工工作作生生活活秩秩序序和和凈凈化化、、美美化化生生活活工工作作環環境境。。房屋屋建建筑筑主主體體的的管管理理房屋屋基基本本情情況況的的掌掌握握房屋屋修修繕繕及及其其管管理理房屋屋裝裝修修管管理理房屋屋設設備備、、設設施施的的管管理理各類類設設備備、、設設施施基基本本情情況況的的掌掌握握各類類設設備備、、設設施施的的日日常常運運營營、、保保養養、、維維修修與與更更新新的的管管理理環境境衛衛生生的的管管理理綠化化管管理理治安安管管理理消防防管管理理車輛輛道道路路管管理理公眾眾代代辦辦性性質質的的服服務務40金質質標標準準全全心心為為您您案例1如何解解決住住戶高高空拋拋物問問題?一日，，某小小區一一單位位業主主怒氣氣沖沖沖到管管理處處，投投訴樓樓上住住戶往往下倒倒剩飯飯剩菜菜于2樓陽篷篷上。。“以前還還只是是扔個個紙團團、煙煙蒂什什么的的，今今天竟竟然往往下倒倒起飯飯菜來來，太太不講講公共共道德德了。。”業主氣氣憤地地說，，強烈烈要求求管理理處拿拿出一一個具具體的的措施施來制制止這這種行行為。。41金質標標準全全心為為您案例處處理過過程管理處處一邊邊安慰慰業主主，一一邊迅迅速派派保潔潔員前前往清清掃，，同時時派保保安員員重點點監控控，看看是哪哪樓住住戶所所為。。管理處處發了了一張張針對對性的的通告告，將將所發發生的的事情情及管管理處處采取取措施施(重點監監控、、公布布不講講道德德的業業主的的名字字)詳細寫寫明，，然后后投入入于3樓以上上單號號房間間各住住戶的的信里里針對性性的專專項服服務指物業業服務務企業業為改改善和和提高高住用用人的的工作作、生生活條條件，，面向向廣大大住用用人，，為滿滿足其其中一一些住住戶、、群體體和單單位的的一定定需要要而提提供的的各項項服務務工作作。日常生生活類類：衣衣，食食，住住，行行商業服服務類類文化、、教育育、衛衛生、、體育育類金融服服務類類經紀代代理中中介服服務物業市市場營營銷與與租賃賃房產評評估、、公證證其他中中介代代理社會福福利類類委托性性的特特約服服務是為滿滿足物物業產產權人人、使使用人人的個個別需需求受受其委委托而而提供供的服服務。。物業管管理的的經營營方式式：物業管管理服服務提提供的的方式式：公共服服務及及一些些專項項服務務：應應在物物業管管理委委托合合同中中明確確專項服服務中中的另另一部部分：：在合合同中中只是是原則則上給給予說說明，，不應應作詳詳細規規定特約服服務：：只需需物業業服務務企業業與服服務對對象之之間通通過協協商達達成一一致物業管管理的的委托托委托方方主體體：業業主房地產產開發發企業業對建成成后以以銷售售為主主的物物業，，在建建成和和出售售前對建成成后不不出售售或大大部分分不出出售以以出租租經營營為主主的物物業業主委委員會會物業管管理的的委托托方式式不實行行公開開招標標實行公公開招招標物業管管理的的委托托內容容以管理理服務務為主主的物物業管管理出租經經營與與管理理服務務并重重的物物業管管理第四節節物物業業管理理的基基本環環節根據物物業管管理在在房地地產開開發、、建設設和使使用過過程中中不同同時期期的地地位、、作用用、特特點及及工作作內容容，按按先后后順序序分四四個階階段：：日常運作啟動前期準備策劃物業管管理的的策劃劃階段段早期介介入：：指物業業服務務企業業在接接管物物業以以前的的各個個階段段就參參與介介入，，從物物業管管理運運作的的角度度對物物業的的環境境布局局、功功能規規劃、、樓宇宇設計計、材材料選選用、、設備備選型型、配配套設設施、、管線線布置置、房房屋租租賃經經營、、施工工質量量、竣竣工驗驗收等等多方方面提提供有有益的的建設設性意意見，，把好好規劃劃設計計關、、建設設配套套關、、工程程質量量關和和使用用功能能關，，以確確保物物業的的設計計和建建造質質量，，為物物業投投入使使用后后的物物業管管理創創造條條件，，這是是避免免日后后物業業管理理混亂亂的前前提與與基礎礎制定物物業管管理方方案確定管管理檔檔次制定服服務標標準財務收收支預預算選聘或或組建建物業業服務務企業業以上3個環節節的特特點：：均由由房地地產開開發企企業來來進行行物業管管理的的前期期準備備階段段物業服服務企企業內內部機機構的的設置置與擬擬定人人員編編制物業管管理人人員的的選聘聘和培培訓規章制制度的的制定定物業租租售的的代理理物業管管理的的啟動動階段段物業管管理的的全面面正式式啟動動以物物業的的接管管驗收收為標標志物業的的接管管驗收收：包包括新新建物物業的的接管管驗收收和原原有物物業的的接管管驗收收用戶入入住通過宣宣傳使使用戶戶了解解和配配合物物業管管理工工作配合用用戶搬搬遷做好用用戶搬搬遷階階段的的安全全工作作加強對對用戶戶裝修修的管管理產權備備案和和檔案案資料料的建建立產權備備案檔案資資料的的建立立：包包括業業主或或租住住戶的的資料料物業業的資資料物業管管理的的日常常運作作階段段日常綜綜合服服務與與管理理系統的的協調調物業管管理退退出物業管管理單單位和和業主主解除除合同同，退退出物物業管管理項項目。。前期物物業服服務退退出物業管管理退退出分分類后期物物業服服務退退出物業管管理退退出合同到到期退出原原因雙雙方方協議議中止止合同同物業滅滅失或或不可可抗逆逆因素素物業管管理退退出退出程程序：：簽訂終終止協協議并并公告告（1）退出出準備備向向政政府主主管部部門行行文備備案資料歸歸檔、、組織織安排排和物物業維維修物業管管理退退出退出程程序：：正式移移交（2）正式式退出出政政府或或第三三者監監交退出儀儀式資料實物財產我國物物業管管理與與國外外物業業管管理的的比較較一、政政府在在物業業管理理中的的作用用任何一一個國國家的的物業業管理理都離離不開開政府府的支支持與與監督督。國外政政府一一般通通過制制定詳詳盡、、完善善的法法律法法規，，再由由職能能部門門對物物業管管理市市場進進行管管理，，規范范物業業管理理市場場各主主體的的行為為與責責任。。英國：：作為物物業管管理的的誕生生地，，物業業管理理行業業發展展成熟熟，整整體水水平世世界一一流，，其中中依法法管理理的特特點尤尤其令令人關關注。。除除了直直接的的物業業管理理法規規外，，一些些房地地產法法規對對此也也有間間接規規定。。英國國常見見的房房地產產開發發管理理的法法律、、法規規有50多種。。新加坡坡和中中國香香港：：對物業業管理理的法法規制制定的的非常常詳盡盡，對對開發發商、、物業業服務務企業業、住住戶各各自的的權利利、義義務和和責任任，違違章處處罰等等都有有明確確的條條文，，便于于操作作。日本：：將業主主和物物業服服務企企業所所有的的權力力、責責任和和義務務都限限定在在《公寓法法》和《中高層層共同同住宅宅標準準管理理規約約》中，然然后再再出臺臺相配配套的的準則則和契契約。。各國（（地區區）的的物業業管理理模式式均結結合自自己的