第10章房地地產投投資組組合與與方案案選擇擇§10-1概述一、投投資組組合的的概念念對于相相同的的宏觀觀經濟濟環境境變化化，不不同投投資項項目的的收益益會有有不同同的反反應。。舉例例來說說，在在高通通漲的的時候候投資資項目目甲的的收益益增長長可能能會超超過通通漲的的增長長幅度度，而而投資資項目目乙的的收益益可能能會有有負增增長。。在這這種情情況下下，把把適當當的投投資項項目組組合起起來，，便可可以達達到一一個最最終和和最理理想的的長遠遠投資資策略略。換換句話話說，，目標標是尋尋找在在一個個固定定的預預期收收益率率下使使風險險最低低，或或是在在一個個預設設可接接受的的風險險水平平下，，使收收益最最大化化的投投資組組合。。二、房房地產產投資資組合合的概概念從狹義義上，，房地地產投投資組組合就就是由由不同同類型型和不不同地地區的的房地地產投投資所所構成成的投投資組組合。。不同同類型型的房房地產產，可可以是是住宅宅、寫寫字樓樓、工工業廠廠房、、商業業用房房等等等廣義上上，房房地產產投資資組合合就是是房地地產作作為投投資組組合的的分項項和股股票，，證券券等其其他金金融資資產的的投資資組合合。大大型機機構投投資者者進行行房地地產投投資時時，非非常注注重研研究其其地區區分布布、時時間分分布以以及項項目類類型分分布的的合理理性，，以期期既不不冒太太大的的風險險，又又不失失去獲獲取較較高收收益的的機會會。三、房房地產產投資資組合合的方方式（一））投資資類型型的組組合（二））時間間差異異化的的組合合（三））投資資空間間的組組合（四））開發發主體體的組組合§10-2房地產產投資資組合合理論論模型型一、傳傳統投投資組組合方方法（一））投資資品種種固定定比例例法這種方方法是是根據據投資資目標標，使使房地地產投投資總總額中中防御御部分分和進進取部部分的的比率率保持持不變變。（二））投資資品種種變動動比例例法這種方方法是是根據據不同同類型型房地地產投投資品品種的的價格格變動動情況況和趨趨勢，，設置置一定定的投投資決決策界界限，，來進進行投投資優優化組組合選選擇。。（三））投資資品種種資金金成本本平均均法這種方方法是是指在在房地地產投投資總總額一一定的的情況況下，，根據據防御御部分分和進進取部部分投投資成成本的的變化化，增增加投投資成成本下下降部部分投投資數數量，，減少少成本本上升升部分分的投投資數數量，，從而而使房房地產產平均均投資資成本本低于于市場場平均均成本本。二、現現代投投資組組合理理論模模型（一））模型型的假假設（1）投資資的各各項目目均有有完整整的技技術經經濟上上的可可行性性研究究報告告或投投資計計劃，，即各各類型型或經經營模模式均均按投投資環環境、、投資資政策策及城城市規規劃要要求進進行了了充分分的論論證，，認為為項目目的經經濟可可行性性、技技術可可行性性均是是合理理的。。（2）各投投資類類型和和經營營模式式均能能根據據市場場調查查及預預測的的資料料確定定可能能收益益率各各收益益率實實現的的概率率的大大小。。（3）房地地產投投資主主體理理性的的經濟濟人假假設，，即在在進行行投資資都是是追求求以最最大的的效用用為目目標。。表現現為在在投資資收益益一定定的情情況下下風險險最小小，在在投資資風險險最小小的情情況下下收益益最大大。都都是在在綜合合考慮慮期望望收益益率和和風險險的基基礎上上進行行投資資優化化組合合的，，追求求單位位風險險的收收益最最大化化，或或者單單位收收益的的風險險最小小化。。（二））模型型的建建立設可投投資的的房地地產產產品有有N種，各各品種種i的投資資期望望收益益率為為ri，i=1，…，N，用于于投資資不同同房地地產產產品的的資金金分配配比例例為xi，i=1，…，N，建立立投資資優化化組合合模型型如下下：目標函函數要要求使使得單單位風風險收收益率率最大大化在實際際投資資中，，計算算房地地產投投資組組合X可以通通過以以下步步驟進進行：：①根據據歷史史收益益率數數據計計算相相關系系數矩矩陣；；②針對對具體體問題題進行行市場場調研研，得得出實實際問問題中中房地地產投投資品品種的的風險險評價價指標標和模模型，，對不不同房房地產產產品品進行行風險險評價價，得得出總總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，，即即用當當前根根據市市場調調查得得出的的擬要要投資資的各各類房房地產產品種種的客客觀風風險預預期，，然后后進行行風險險大小小的對對比。。以此此來代代替由由歷史史收益益率數數據得得出的的不同同房地地產投投資品品種的的標準準差，，由此此計算算出ki輸入模模型求求解。。④根據據公式式（10-11），（（10-12），（（10-13）確定定ki⑤求解非非線性性規劃劃模型型（10-14）得到到X。具體體的求求非線線性規規劃解解過程程一般般通過過Matlab運算軟軟件實實現。。§10-3房地產產投資資方案案的選選擇一、投投資方方案之之間的的關系系（一））方案案類型型在對房房地產產投資資方案案進行行比較較與優優化前前，首首先要要清楚楚方案案間的的相互互關系系。從從方案案數量量角度度，有有單一一方案案（獨獨立型型方案案）與與多方方案之之分。。而對對于一一組可可利用用的多多方案案，方方案之之間的的相互互關系系可分分為互互斥型型方案案、混混合相相關型型方案案、組組合——互斥方方案和和互補補型方方案。。其中獨獨立型型、互互斥型型、混混合型型方案案最為為普遍遍，本本章著著重介介紹這這幾種種關系系下的的方案案選擇擇與優優化。。（1）獨立立型方方案（2）互斥斥型方方案（3）混合合型方方案（二））評選選時應應注意意的問問題（1）備選選方案案提供供的信信息資資料應應可靠靠、均均衡。。備選方方案應應滿足足的條條件包包括：：①備選選方案案的整整體功功能應應達到到目標標要求求；②備選選方案案的經經濟效效率應應達到到可以以被接接受的的水平平；③備選選方案案包含含的范范圍和和時間間應一一致，，效益益和費費用計計算口口徑應應一致致。（2）同時時進行行財務務分析析和經經濟費費用效效益分分析時時，方方案經經濟比比選時時應按按經濟濟費用用效益益分析析的結結論選選擇方方案。。（3）備選選方案案的經經濟指指標的的取值值比較較差異異不大大時，，不能能依此此判定定方案案的優優劣，，只有有經濟濟指標標的取取值存存在足足夠的的差異異，且且估算算和測測算的的誤差差不足足以使使評價價結論論出現現逆轉轉時，，才能能認定定比較較方案案有顯顯著的的差異異，并并據此此判定定方案案的優優劣。。（4）備備選選方方案案的的計計算算期期不不同同時時，，宜宜采采用用凈凈年年值值法法和和費費用用年年值值法法。。如如果果采采用用差差額額投投資資內內部部收收益益率率法法，，可可將將各各方方案案計計算算期期的的最最小小公公倍倍數數作作為為比比較較方方案案的的計計算算期期，，或或者者以以各各方方案案中中最最短短的的計計算算期期作作為為比比較較方方案案的的計計算算期期。。在在某某些些情情況況下下還還可可采采用用研研究究期期法法。。（5）方方案案比比選選中中注注意意經經濟濟評評價價指指標標的的應應用用范范圍圍。。（三三））評評選選方方法法房地地產產投投資資項項目目比比選選可可采采用用下下列列效效益益比比較較法法、、費費用用比比選選法法和和最最低低價價格格法法。。（1）效效益益比比選選方方法法包包括括凈凈現現值值法法、、凈凈年年值值法法、、差差額額凈凈現現值值法法、、差差額額投投資資內內部部收收益益率率法法。。①凈凈現現值值法法，，比比較較備備選選方方案案的的財財務務凈凈現現值值，，以以凈凈現現值值大大的的方方案案為為優優。。比比較較凈凈現現值值時時應應采采用用相相同同的的折折現現率率。。②凈凈年年值值法法，，比比較較備備選選方方案案的的凈凈年年值值，，以以凈凈年年值值大大的的方方案案為為優優。。比比較較凈凈年年值值時時應應采采用用相相同同的的折折現現率率。。③差差額額投投資資內內部部收收益益率率法法，，使使用用備備選選方方案案差差額額現現金金流流，，（2）費費用用比比選選法法費用用比比選選方方法法包包括括費費用用現現值值比比較較法法、、費費用用年年值值比比較較法法：：①費費用用現現值值比比較較法法，，計計算算備備選選方方案案的的總總費費用用現現值值并并進進行行對對比比，，以以費費用用現現值值較較低低的的方方案案為為優優。。②費費用用年年值值比比較較法法，，計計算算備備選選方方案案的的費費用用年年值值并并進進行行對對比比，，以以費費用用年年值值較較低低的的方方案案為為優優。。（3）最最低低價價格格（（服服務務收收費費標標準準））比比較較法法在相相同同產產品品方方案案比比選選中中，，以以凈凈現現值值為為零零推推算算備備選選方方案案的的產產品品最最低低價價格格，，應應以以最最低低產產品品價價格格較較低低的的方方案案為為優優。。二、、互互斥斥型型方方案案的的選選擇擇（一一））計計算算期期相相同同的的互互斥斥型型方方案案的的選選擇擇各方方案案壽壽命命期期相相等等的的互互斥斥型型方方案案進進行行比比較較選選優優，，可可根根據據不不同同情情況況選選用用凈凈現現值值、、凈凈年年值值、、差差額額凈凈現現值值、、差差額額投投資資內內部部收收益益率率等等評評價價指指標標。。1.凈現現值值法法、、凈凈年年值值法法對于于單單一一的的投投資資方方案案，，當當給給定定基基準準收收益益率率或或目目標標收收益益率率后后，，只只要要求求得得的的凈凈現現值值、、凈凈年年值值大大于于零零，，那那么么該該方方案案就就是是可可以以接接受受的的。。對對于于多多個個互互斥斥方方案案的的選選擇擇來來說說，，同同樣樣可可以以應應用用凈凈現現值值、、凈凈年年值值作作為為評評價價指指標標。。當當各各方方案案的的壽壽命命期期相相同同時時，，可可如如下下擇擇優優：：（1）凈凈現現值值法法，，取取各各方方案案中中NPV值最最大大者者為為最最優優方方案案；；（2）凈凈年年值值法法，，取取A值最最大大者者；；事實實上上，，當當基基準準收收益益率率一一定定，，各各方方案案壽壽命命期期相相同同時時，，上上述述兩兩種種指指標標判判定定優優劣劣的的結結論論肯肯定定是是一一致致的的，，在在計計算算時時采采用用任任何何一一種種方方法法均均可可，，通通常常采采用用凈凈現現值值法法。。2.差額額凈凈現現值值法法3.差額額投投資資內內部部收收益益率率法法應用用差差額額投投資資內內部部收收益益率率選選擇擇方方案案時時，，也也可可采采用用圖圖解解形形式式，，如如下下圖圖所所示示，，橫橫軸軸為為投投資資額額，，縱縱軸軸為為每每年年的的凈凈收收益益。。4.費用現值和和費用年值值法（二）計算算期不等的的互斥型方方案的選擇擇三、獨立型型方案的選選擇獨立方案互互斥化法2.效率指標排排序法【例10-7】】X公司現有資資金2000萬元，欲開開發A、B、C三個項目。。每個項目目需求資金金1000萬元，預計計的投資收收益平分別別為10％、20％、30％，項目的的期限為一一年。該公公司如果不不將此款用用于開發A、B、C，運用于其其他機會的的利率最高高可達8％。X公司可以從從中選擇一一兩個項目目作為投資資對象，當當然也可以以都不開發發，因而A、B