房地產與物物業管理法法律制度1.房地產管理理法概論2.房地產開發發用地3.房地產開發發法律制度度4.房地產交易易法律制度度5.物業管理服服務法律制制度6.房地產稅費費法律制度度7.房地產法律律責任8.案例分析一.房地產管理理法概述1.1房地產管理理法的概念念及適用范范圍1.房地產的概概念房地產是房房產和地產產的總稱，，房產是指指固定于土土地之上的的具有獨立立使用功能能并且有一一定經濟意意義的房屋屋及其附屬屬建筑物和和構筑物。。地產作為為土地所有有權或者土土地使用權權客體的，，具有一定定經濟意義義的土地及及其附屬物物。2.房地產管理理法的概念念房地產管理理法，是指指調整在房房地產開發發、經營和和各種服務務活動中形形成的一定定社會關系系的法律規規范的總稱稱。廣義的的房地產管管理法，是是指調整房房地產關系系的各種法法律規范的的總和。狹狹義的指《中華人民共共和國城市市房地產管管理法》。3.適用范圍房地產管理理法的適用用范圍，是是指房地產產管理法調調整的空間間范圍。（1）地域范圍圍：指房地地產管理法法在哪些空空間范圍內內實行，法法律明確了了其地域范范圍為：中中華人民共共和國城市市規劃區國國有土地范范圍內。（2）事項范圍圍：包括取取得房地產產開發用地地的土地使使用權、房房地產開發發、房地產產交易和房房地產管理理行為。1.2房地產管理理法的基本本原則1.房地產管理理法的基本本原則是房房地產管理理法的主要要宗旨和基基本準則，，是制定和和實施該法法的出發點點。其主要要包含：（1）節約用地地、保護耕耕地原則（2）國有土地地有償、有有期限使用用原則（3）扶持發展展居民住宅宅建設，逐逐步改善居居民住宅條條件原則（4）保護房地地產權利人人合法權益益和房地產產權利人必必須守法原原則（5）依法納稅稅原則1.3房地產管理理法的立法法體系目前，我國國房地產的的法律體系系建設已取取得顯著成成效，該體體系的構架架由法律、、行政法規規、地方性性法規、部部門規章、、地方性政政府規章、、規范性文文件和技術術規范等構構成。法律主要有有三部，即即《中華人民共共和國城市市房地產管管理法》、《中華人民共共和國土地地管理法》、《中華人民共共和國城市市規劃法》。1.4房地產法律律關系1.房地產法律律關系的概概念法律關系是是一種社會會關系，是是指法律在在調整人們們行為的過過程中形成成的權利義義務關系。。2.房地產法律律關系的構構成房地產法律律關系包括括三個要素素：主體、、客體和內內容。3.房地產法律律事實（1）房地產法法律事實的的概念房地產法律律事實指法法律所規定定的能夠引引起房地產產法律關系系產生、變變更和消滅滅的客觀情情況或現象象。（2）房地產法法律事實的的種類通常，根據據房地產法法律事實的的發生是否否與人的意意志有關，，可以分為為行為和事事件。其中中，行為是是指與人意意志相關的的活動，事事件是指人人的意志以以外的客觀觀現象。二.房地產開發發用地2.1房地產開發發用地的含含義土地是房地地產開發活活動的載體體，進行房房地產開發發就必須有有房地產開開發用地。。依據《土地管理法法》和《城市房地產產管理法》的相關規定定，城市國國有土地的的使用權可可通過出讓讓和劃撥方方式取得。。2.2土地使用權權出讓制度度1.土地使用權權出讓的概概念及特征征是指國家將將國有土地地使用權在在一定年限限內出讓給給土地使用用者，由土土地使用者者向國家支支付土地使使用權出讓讓金的行為為。并且具有以以下特征：：（1）土地使用用權出讓是是有償的。。（2）土地使用用權出讓是是要式法律律行為。（3）土地使用用權出讓是是有期限的的。2土地使用權權出讓的方方式（1）拍賣出讓讓。（2）招標出讓讓。（3）協議出讓讓。3土地使用權權出讓的最最高年限出讓土地使使用權最高高使用年限限，就是法法律規定的的一次簽約約出讓土地地使用權的的最高年限限。《中華人民共共和國國有有土地使用用權出讓和和轉讓暫行行條例》第12條：（1）居住用地地70年；（2）工業用地地50年；（3）教育、科科技、文化化、衛生、、體育用地地50年；（4）商業、旅旅游、娛樂樂用地40年；（5）綜合或者者其他用地地50年。2.3土地使用權權的劃撥制制度1.土地使用權權劃撥的概概念指縣級以上上人民政府府依法批準準，在土地地使用者繳繳納補償、、安置等費費用后將該該幅土地交交付其使用用，或者將將土地使用用權無償交交付給土地地使用者使使用的行為為。2.土地使用權權劃撥的類類型《城市房地產產管理法》第24條規定，只只有下列建建設用地的的土地使用用權，確屬屬必需的，，可以由縣縣級以上人人民政府依依法批準劃劃撥：（1）根據機關關用地和軍軍事用地。。（2）城市基礎礎設施用地地和公益事事業用地。。（3）國家重點點扶持的能能源、交通通、水利等等項目用地地。（4）法律、行行政法規規規定的其他他用地。2.4土地征用1.土地征用的的概念和特特征土地征用，，是指因建建設需要，，國家將農農民集體所所有土地轉轉變為國家家所有土地地的行為（1）征地主體體的唯一性性。（2）征地行為為的行政性性。（3）征地條件件的補償性性。（4）征用土地地使用權的的轉移。2土地征用應應遵循的原原則（1）合理利用土土地和切實實保護耕地地的原則。。（2）保證國家家建設用地地的原則。。（3）妥善安置被被征地單位位和農民的的原則。（4）用地單位位支付補償償的原則。。3土地征用補補償及安置置標準用地單位在在征地時按按照法律規規定或協議議給予被征征地農民或或集體組織織補償費用用，包括土土地補償費費、安置補補助費以及及地上附屬屬和青苗的的補償費。。2.5城市房屋拆拆遷法律制制度1.城市房屋拆拆遷的概念念城市房屋拆拆遷是指取取得房屋拆拆遷許可證證的拆遷人人，拆除城城市規劃區區內國有土土地上的房房屋及其附附屬物，并并對被拆遷遷房屋的所所有人進行行補償或安安置的行為為。2.城市房屋拆拆遷應當遵遵守的基本本原則（1）符合城市市規劃原則則。（2）有利于城城市舊區改改造原則。。（3）有利于生生態環境的的改善原則則。（4）保護文物物古跡原則則。3.城市房屋拆拆遷的種類類（1）自拆和托托拆。（2）協協議議拆拆遷遷、、裁裁決決拆拆遷遷和和強強制制拆拆遷遷。。4.城市市房房屋屋拆拆遷遷的的程程序序（1）申申領領規規劃劃許許可可證證。。（2）編編制制拆拆遷遷計計劃劃和和方方案案。。（3）拆拆遷遷人人申申領領房房屋屋拆拆遷遷許許可可證證。。（4）發發布布拆拆遷遷公公告告。。（5）簽簽訂訂拆拆遷遷補補償償安安置置協協議議。。（6）設設施施拆拆遷遷。。三.房地地產產開開發發法法律律制制度度3.1房地地產產開開發發概概述述1.房地地產產開開發發的的概概念念房地地產產開開發發：：是是指指在在依依法法取取得得國國有有土土地地使使用用權權的的土土地地上上進進行行基基礎礎設設施施、、房房屋屋建建設設的的活活動動。。2.房地地產產開開發發的的分分類類（1）按按開開發發對對象象的的劃劃分分，，房房地地產產開開發發分分為為新新區區開開發發和和舊舊城城改改造造。。（2）以以開開發發的的規規模模來來劃劃分分，，可可分分為為單單項項開開發發、、成成片片開開發發和和小小區區開開發發。。（3）按按開開發發主主體體劃劃分分，，可可分分為為政政府府開開發發和和房房地地產產開開發發企企業業開開發發。。（4）按按照照開開發發區區域域性性質質劃劃分分，，可可分分為為新新區區開開發發和和舊舊區區改改造造。。3.房地地產產開開發發的的特特點點（1）涉涉及及面面廣廣。。（2）開開發發過過程程的的時時序序性性。。（3）開開發發周周期期的的較較長長性性。。（4）受受法法規規政政策策的的影影響響性性。。（5）開開發發資資金金的的巨巨大大性性。。4.房地地產產開開發發的的基基本本原原則則1.嚴格格執執行行城城市市規規劃劃的的原原則則。。2.堅持持全全面面規規劃劃，，合合理理布布局局，，綜綜合合開開發發，，配配套套建建設設的的原原則則。。3.鼓勵勵開開發發建建設設居居民民住住宅宅的的原原則則。。4.經濟濟效效益益、、社社會會效效益益、、環環境境效效益益相相協協調調的的原原則則。。3.2房地地產產開開發發企企業業1.房地地產產開開發發企企業業的的概概念念房地地產產開開發發企企業業是是指指以以營營利利為為目目的的，，從從事事房房地地產產開開發發和和經經營營的的企企業業。。2.房地地產產開開發發企企業業的的種種類類按照照企企業業的的經經營營性性質質的的不不同同，，可可以以劃劃分分為為房房地地產產開開發發專專營營企企業業、、房房地地產產開開發發兼兼營營企企業業和和項項目目公公司司。。3.房地產產開發發企業業的設設立的的條件件（1）有自自己的的名稱稱和組組織機機構。。（2）有固固定的的經營營場所所。（3）有符符合國國務院院規定定的注注冊資資本。。（4）有足足夠的的專業業技術術人員員。（5）法律律、行行政法法規規規定的的其他他條件件。4.房地產產開發發企業業的設設立程程序設立房房地產產開發發企業業，應應當向向縣級級以上上人民民政府府工商商行政政管理理部門門申請請登記記。工工商行行政管管理部部門對對符合合條件件的，，應當當自收收到申申請之之日起起30日內予予以登登記；；對不不符合合條件件不予予登記記的，，應當當說明明理由由。設設立有有限責責任公公司、、股份份有限限公司司，從從事房房地產產開發發經營營的，，還應應當執執行公公司法法的有有關規規定。。4.2房地產產轉讓讓1.房地產產轉讓讓的涵涵義房地產產轉讓讓是指指房地地產權權利人人通過過買賣賣、贈贈與或或其他他合法法方式式將其其房地地產轉轉讓給給他人人的行行為。。2.房地產產轉讓讓的方方式（1）以房房地產產作價價入股股、與與他人人成立立企業業法人人，房房地產產權屬屬發生生變更更的。。（2）一方方提供供土地地使用用權，，另一一方或或者多多方提提供資資金，，合資資、合合作開開發經經營房房地產產，而而使房房地產產權屬屬發生生變更更的。。(3)因企企業被被收購購、兼兼并或或合并并，房房地產產權屬屬隨之之轉移移的。。(4)以房房地產產抵債債的。。(5)法律律、法法規規規定的的其他他情形形。房房地產產轉讓讓的實實質是是房地地產權權屬發發生轉轉移。。《城城市房房地產產管理理法》》規規定，，房地地產轉轉讓時時，房房屋所所有權權和該該房屋屋所占占用范范圍內內的土土地使使用權權同時時轉讓讓。3.房地產產轉讓讓的條條件（1）主體體雙方方必須須具有有合法法資格格（2）房地地產轉轉讓的的客體體必須須符合合法定定要求求4.房地產產轉讓讓的禁禁止條條件(1)達不到到下列列條件件的房房地產產不得得轉讓讓。①①以出出讓方方式取取得土土地使使用權權用于于投資資開發發的，，按照照土地地使用用權出出讓