物業管理優秀住宅小區創優目標管理方案（一）爭創“物業管理優秀住宅小區”目標及實施方案如我司有幸中標，我司將積極與開發商協商，有計劃的參與到項目的前期物業工作中：首先，參與到項目的施工建設中，從管理者和使用者角度提出有利于促進銷售、節約投資、控制管理成本的專業意見和建議。其次，在項目銷售期，與開發商協商為項目提供銷售案場服務，為客戶展示物業服務的良好形象，促進項目銷售。第三，在交付前，安排專業團隊進駐，協助開發商的驗房、交房工作，為項目的順利交付做好基礎工作。第四，在項目全面交付后，我司將以超五星服務標準為管理標準，以公司各專業工作手冊和質量管理體系作為操作標準，在項目交付兩年內，爭創“**市物業管理優秀示范項目”稱號，不斷提升項目物業服務品質。（二）房屋設施、設備管理管理，維修管理實施方案1.房屋維修管理方案具體明確，達到相關標準公共設施、設備維修養護計劃(詳見附表五)公共設施、設備日常養護計劃(詳見附表六)1）管理內容房屋維修管理工作須為業主的居住生活服務、為社會經濟服務。總的原則是美化城市、造福人民、有利生產、方便生活。（1）堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則（2）采取不同標準、區別對待的原則（3）維護房屋不受損壞的原則（4）為用戶服務的原則（5）修繕資金投資效果最大化的原則2）管理目標在物業管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業管理的主體工作和基礎性工作，而且是衡量物業管理企業管理水平的重要標志。一般來說，房屋維修管理具有以下意義：（1）確保房屋的使用價值（2）增加房屋的經濟價值（3）提升企業的信譽價值（4）增加城市的社會價值3）管理具體措施（1）房屋主體結構部位：由物業服務中心每季度組織檢查，對主體結構進行檢查，發現問題及時處理。并每季度對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查，發現損壞及時修理或報請建設單位修理；每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好。墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。（2）外墻面：由物業服務中心負責每日檢查一遍，發現問題及時處理。（3）屋面：由物業服務中心負責，每日檢查一遍，發現問題及時修理；每月檢查屋面雨水口；及時修補破損屋面隔熱材料，重新溝縫。（4）樓梯通道：由物業服務中心負責每日檢查，發現問題及時修理；三年一次對樓道及扶手粉刷、油漆；確保樓梯通道整潔無缺損、扶手完好、無張貼痕跡。2.設備設施安全運行方案及配備專業技術人員本項目各類配套設施齊全，是一個科技含量高的智能型小區。因此，房屋共用設施設備管理是我們今后重要的基礎管理工作。我們將把提高設備運行的可靠性、保持設備、設施管理的先進性、實現設備使用的高效性作為管理目標，最終確保設備完好和安全使用。1）建立設施設備檔案建立各項設施設備、公共區域配電、生活供水、消防系統、排水系統開關、閥門節點系統圖、設備安全運行的臺賬。2）建立設備安全管理制度及安全操作管理制度為確保設備的安全運行，結合實際情況制定一系列的設施設備管理制度、安全操作管理制度、突發事件應急預案。3）重點設施設備的管理對重要設施設備進行強化型管理，例如供配電系統、消防設備系統，進行定時跟蹤巡檢，確保安全正常運行。4）特種設備的管理對有特殊安全性能要求的設備實行合格證、年檢證制度，嚴格按照國家有關法規執行（例如：電梯、消防等）。5）專業技術人員的配備與管理實施設備三級人員管理：項目經理—設備安全之第一責任人，負責設備保養維修工作的檢查、監督；工程維護部主管—負責設備保養維修工作的組織、安排和實施，解決技術難題；工程維護部共配置5人，其中特種作業人員100%持有政府或相關部門頒發的有效資格證書。工程維護部人員—負責責任范圍內設備保養維修工作。6）定期維護保養管理嚴格執行和保證日常巡檢、月度維保、年度維保計劃的實施。3.供電系統管理方案1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。2）負責供電運行維修的人員必須持證上崗。3）建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障，并做好維修記錄、運行記錄。4）停電應預先告示，以防發生意外事故。5）對臨時施工用電，制定相應的管理制度。6）發生火災、水災等情況，要及時切斷電源。4.弱電及自動化系統管理方案1）監控中心實行24小時運行值班制度及時對消防監控、攝像監控及業主報警聯動系統發生的警報情況進行記錄，并根據各種應急預案進行處理。2）建立三套以上巡更路線使技防與人防有機結合。3）工程維護部人員每日一次對攝像監控、消防自動報警、業主室內報警等系統的運行狀態、儀表數據進行檢查，并作記錄。4）每月一次對監控中心的設備設施做一次全面保養。5）智能化設備的日常維護以物業服務中心工程維護部人員為主，大、中修項目委托專業單位完成。6）做好智能化設備的技術檔案資料管理工作。5.消防系統管理服務方案小區內配備的消防系統有自動報警系統、地下車庫自動噴淋系統、消防栓、滅火器。1）管理目標：在物業接管后，物業服務中心將根據公司總部作業指引，編制本項目消防作業指導書、消防應急預案等來確保消防設施和設備的完好和安全使用，使消防設備設施完好率達98%以上、可運轉率達到100%。2）管理措施：（1）通過對消防法規宣傳、教育，增強業主消防意識，普及消防知識。（2）設立消防管理人員，負責消防工作的管理指導、檢查、監督與落實，并組建義務消防隊。（3）建立專群結合的消防隊伍，定期進行消防訓練，每年舉行一次消防緊急疏散演習，并邀請業主共同參與。（4）建立消防控制中心24小時值班制度，制定消防崗位責任制、消防檔案管理制度。（5）建立各種消防設施、設備的檢查和養護制度。（6）裝修期間嚴格控制使用明火。（7）制訂有效的突發火災的應急預案，設立消防疏散示意圖，照明設施、指路標志完好，應急疏散通道暢通。3）各種消防設備設施的檢查和養護：（1）地下車庫自動噴淋系統：每月進行檢查，要求系統網閥門無銹蝕，無漏水；噴淋頭外觀無損、清潔；水壓壓力表指示在正常數值；放水及報警性能可靠。（2）煙感系統：每季進行檢查，測試其靈敏度。（3）消火栓：每月進行檢查，要求箱內部件齊全，無破損；報警按鈕應靈活可靠；閥門無銹蝕、不漏水。（4）應急事故照明：應急照明燈具無破損，斷電即時開啟。（5）消防通道：無雜物堆放，過道通暢。（6）地下停車場通風排煙系統：每月檢查，要求排煙道無破損、無阻塞；排風機能正常開啟運轉、排風正常。4）消防應急預案制度當物業發生消防意外時，啟動火災緊急預案程序，以人身安全為先，積極開展一系列事故處理程序，有條不紊的將損失降低到最小。積極配合當地消防部門做好日常檢查和消防演練，日常工作中注重宣傳教育，將事故隱患解決在萌芽階段。6.送風、排煙系統管理服務方案1）掌握通風設備的基礎參數流程和方法。2）設有排除有害氣體系統的，全面排風系統應在工程維護部人員上崗前開動，使室內有害物濃度降到允許濃度以下。3）定期檢查風機皮帶有無松動現象，軸承是否保持良好的潤滑，啟動安全設備是否完善。嚴禁在運轉時進行調整和注油。4）定期檢查檢查口、集塵箱、密閉門、法蘭連接處、測量孔、風管、除塵器等是否嚴密，防止漏風。5）經常檢查和更換空氣過濾器。更換安裝過濾器時，不能污染濾料，安裝要嚴密不漏風。6）及時清掃除塵風管和清除除塵器下的粉塵。7.給排水系統管理服務方案1）建立用水、供水管理制度積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。2）設備、閥門運行正常，無跑冒、滲漏現象。3）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。4）限水、停水時將在規定時間內提前通知業主。5）排水系統通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設備房無積水、浸泡現象發生。6）無大面積浸水、泛水、長時間停水現象，出現事故，物業服務中心及時啟動應急預案，并通知相關維修人員在規定時間內進行搶修。7）制定專門的給排水和維修事故應急處理方案。8）給排水管理維修養護計劃，維修人員必須全面了解設備的性能、用途、路線走向和控制閥門的位置、各用水設備和用水點的布局，以使正常的檢修、檢查能順利進行。8.電梯管理服務方案1）電梯以承載住戶為主，其它不適宜使用電梯承載的物品應從消防樓梯上下；設專職工程維護人員值班，以保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2）電梯鑰匙由專人管理，電梯停運必須在一樓掛牌告示。3）嚴格按照電梯運行管理記錄制度，委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，安排專人對電梯保養進行監督，督促電梯維保單位按規定進行維修保養工作，按規定填寫維修保養記錄，并對電梯運行進行管理。4）制訂相應的“電梯安全操作注意事項”，制止乘客的不文明行為。嚴禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。5）制定電梯應急預案，電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。6）電梯機房內任何設備，非電梯維修服務人員、電梯公司專業人員禁止操作。非工作人員因工作所需進入電梯機房須經相關主管人員批準后，由工作人員陪同，方可進入。保持良好照明及通風，常備手電筒及應急照明設施、門窗開啟靈活無破損。保持機房干凈整潔，不準堆放雜物。消防器材齊備良好，機房內嚴禁吸煙。電梯機房因維修保養等原因造成停梯，應在一樓掛告示牌。盤車手輪、松閘扳手應擺放在固定的地方。每月檢查轎廂、機房、監控的對講系統是否處于良好狀態。7）當火災發生時：消防電梯自動進入消防運行狀態，專職人員應迅速關閉不具備消防功能的電梯；8）當地震發生時：根據震前預報由電梯維修服務人員關閉所有電梯，地震過后開啟時由專業電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。9）當電梯進水時：底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源。當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。10）停電時：有雙電源供電的電梯，應檢查另一路電源是否自動切換，如自動切換有故障，應立即手動切換，迅速恢復供電。計劃停電時，在停電前5-10分鐘將電梯降至底層基站，確認轎廂內無人后鎖定停運，并放置停運標志。如發生突然停電時，先利用三方通話裝置確認轎廂是否有人，如有人在轎廂內立即按照緊急救援程序解救乘客；11）發生電梯困人事故時，電梯維修服務人員通過電梯對講機或電話與被困人員取得聯系，務必使其保持鎮靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；9.充電樁管理服務方案1）定期檢查電路絕緣性能一般情況下質量好的充電樁電纜擁有良好的絕緣效果，但是在長期的使用下充電樁電纜可能會出現磨損，因此為了保障充電樁電纜安全性應當定期檢查充電樁電纜絕緣部分是否完整和絕緣效果是否優異，開關和插座等電纜電線絕對不能外漏，只有這樣才能保證充電樁電纜的安全性和耐用性。2）遠離水源和潮濕位置充電樁電纜具有一定的防水性，但是在過于潮濕地方還是會存在一定的安全隱患，日常管理維護過程中避免充電樁電纜由于受潮引發的短路問題。并且在移動充電樁電纜時應當避免接觸潮濕的地面和水源，這樣才能保證充電樁電纜安全使用。3）避免超額負荷專業的充電樁電纜擁有多個不同功率的插口，可以實現不同功率的電動汽車充電的要求。但是在日常使用和維護中要注意在一個充電樁上不可同時使用過大功率的充電器，避免過度負荷使充電樁電纜造成損壞。充電樁電纜的日常使用和維護是保證安全和充電效率的基礎，因此在使用時應當注意定期檢查電路絕緣性、遠離水源和潮濕地帶及避免超額負荷這三點，只有在日常使用和維護中做到這三點，才能使充電樁電纜的使用壽命增加才能夠更好的保證用電安全。（三）市政等公共設施管理具體方案對房屋公共設施設備根據共用設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，A類：監視系統設備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統，電梯。B類：排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵。C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。1.設備的運行管理對A類設備，配備專職運行操作員，專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。設備運行操作人員經過培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規程，考核合格后上崗操作。設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，作好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。各設備主觀人員根據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行就、維護保養記錄、交接班記錄，檢查后在有關記錄上簽字，發現問題及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，工程維護部主管監督整改情況。2.設備設施的維修保養1）工程維護部負責所管轄設備設施的維修保養，各班長負責組織本班維修保養工作。2）設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。日常維護保養通常由設備運行操作，值班人員負責，定期維護保養由維修人員負責操作，值班人員進行配合，有些設備外聘專業公司進行。維護保養工作的項目由各類設備具體規定，各設備主觀根據規程并結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經部門主管領導批準后實施。設備年檢維護保養，由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式上報主管。（四）環境衛生具體實施方案1.保潔服務方案物業服務中心設立環境保潔部，環境經理負責相關環境衛生管理工作。為搞好小區環境建設，實行動態保潔。在樓層或小區醒目處上墻公布保潔責任人，接受業主監督。實際操作中將結合本項目的實際情況，制定保潔工作手冊，保潔員按操作流程規范操作，樓內保潔避開業主上下班高峰，推出“零干擾服務”，為小區居民提供優美整潔的居住和生活環境。為做好環境衛生管理工作，我們將從以下三方面入手：1）環衛設施建設要搞好環境衛生管理工作，必須有相應的衛生設施，除了常規的配置外，可考慮配置清掃車及各種清掃工具，在主要的交通要道上設置果皮箱。負責作好環衛設施的日常使用及維修保養工作，提高設施使用效率，延長使用壽命。2）環境衛生管理措施（1）加強環境衛生的宣傳教育：搞好環境衛生工作，需要業主的配合，為此，我們要作好環境衛生和環保意識宣傳，加強業主自覺意識和自覺遵章觀念，共同維護整潔優美的社區環境。（2）制度落實：管理制度是搞好環境衛生管理工作的保證，我們將結合本項目的實際情況，在我司原有體系的實施基礎上，做好本項目制度建立工作，如崗位責任制、操作流程、勞動紀律、考核及獎懲條例以及清潔工具使用和保養細則等。3）小區內公共區域清潔內容及考核標準（1）制定環境衛生管理制度，實行公共區域衛生清潔責任制，設置專人對環境衛生質量進行監督檢查，并完整記錄檢查情況。（2）配置可密閉式垃圾收集容器，設置分類標識，合理設置垃圾筒與果皮箱；保潔人員開展清洗保養地磚、墻面等作業時應放置警示標識；在雨雪后及時組織排除嚴重積水，清掃主要路面積雪，對主要路面進行防滑處理；發現環境衛生器具損壞時，及時維修。（3）制定明確的蟑螂、蚊、蠅、鼠消殺計劃和執行步驟，并有實施記錄存檔。實施消殺計劃前，事先進行公告，采取預防措施。消殺所使用的藥品必須符合相關規定，不得使用國家和地方所禁止的藥品；做好白蟻防治知識宣傳，發動業主（物業使用人）共同參與防治，發現蟻害及時報告白蟻防治單位進行防治處理。（4）保潔人員按8000平方米1人以上標準配置，實行8小時保潔工作制+8小時動態保潔工作制。（5）對住宅樓門廳進行保潔，地面每日清掃1次、清拖1次;信報箱、廊柱每周擦拭2次;2米以下部位玻璃、墻面每周擦拭3次;服務臺、門廳家具每日擦拭1次。（6）對無電梯的樓道、樓梯、扶手每日清掃、清拖1次;有電梯的消防樓道、樓梯、扶手每周清掃1次，清拖1次;指示牌等共用設施每周擦拭1次;公共區域門窗玻璃和燈具每周除塵、擦拭1次；對電梯進行保潔應做到轎廂門、面板每日擦拭1次;地面清拖每日2次;不銹鋼或其他裝飾每月護理1次;石材裝飾的電梯轎廂每半年養護1次。（7）對樓外道路進行保潔，做到每日清掃1次，并進行循環滾動保潔；對休閑娛樂健身器材、標識牌等公共設施進行保潔，做到每日清潔1次;對天臺進行保潔，做到每周清理1次，臺風天期間每天巡查；對地下車庫進行保潔，做到地面清掃每日1次;公共設施清潔每周1次;排水溝清理每月1次。（8）對綠地進行保潔，做到每日巡視保潔1次；（9）對垃圾進行收集、清運、蚊蠅鼠害消殺，做到垃圾收集分類、定點收集;清倒每日2次;收集點保持干凈;垃圾房消殺夏季每周2次。垃圾的收集和清運應避開客戶使用電梯和進出管理區域的高峰期；對垃圾收集容器進行保潔，做到垃圾收集容器夏季每日清洗1次;其它季節每周清洗1次。（10）定期對小區建筑物外墻進行清洗，同時，督促外包單位按照市容環境衛生的有關規定和技術規范，符合清洗標準，落實安全責任。2.垃圾分類相關服務措施1）加強宣傳、發動群眾。在社區和小區物業管理單位的大力支持下，進一步向居民開展垃圾分類宣傳工作，努力做到家喻戶曉、廣泛參與。2）加強管理、落實責任。進一步加強對公司垃圾分類工作人員管理培訓，明確工作職責、工作內容、工作區域、工作要求、工作標準，完善作業流程機制，不斷提高垃圾分類投放質量。3）嚴格考核、獎懲并舉。細化考核制度，建立考評，不斷完善垃圾分類管理制度，切實做到獎勤罰懶，促進垃圾工作的順利進行。4）多層次、多渠道的發動居民積極參與小區垃圾分類和垃圾循環再利用活動中，力爭達到生活垃圾分類覆蓋面達到100%，分揀率達到100%，作業區域干凈整潔率100%。5）召開小區居民動員大會。以“小區是我家，垃圾分類靠大家”為主題，召開社區居委會、物業管理單位、居民樓門組長、黨員、積極分子和居民代表、垃圾分類管理作業單位等參加的動員大會，形成合力，普及科學垃圾分類知識（居民區生活垃圾一般分為可回收物、廚余垃圾、有害垃圾、其他垃圾四類），確立垃圾減量、分類從我做起，低碳環保生活觀念，努力在小區和居民中營造戶戶響應、人人參與，自覺垃圾分類光榮的氛圍。6）開展小區“綠色分類、環保文明”宣傳月活動與社區居委會、物業單位聯手共商，讓環保、綠色、文明，自覺分撿垃圾的宣傳活動進樓門、入住戶、記人心，使小區和居民知曉自覺踐行垃圾分類的意義，形成“綠色靠大家，環保在手下，文明貴行動，幸福你我他”的理念，“小手拉大手”、家家齊上陣，最大限度的讓環保、綠色、文明分撿垃圾的活動，變成小區和居民的自覺行動。7）推行“綠色家園”存折環保試點工作。制定“綠色環保”存折實施辦法，在居委會和物業管理單位的協助下，將“綠色環保”存折發至試點小區的每個家庭，積極鼓勵試點小區居民踴躍參與，從源頭開展垃圾分類。并在社區居委會和物業管理單位的幫助支持下，在小區樓門開辟垃圾分類模范家庭專欄，宣傳評選星級垃圾分類標兵家庭。8）全力做好垃圾分類的服務保障工作。（1）明確廚余垃圾分類放置桶，設置明顯標識，告示投放時段，方便居民投放。（2）組織專業工作人員在試點小區現場示范、分類指導、加強巡視、重點看管，使小區和居民能正確、合理、有序投放分類廚余垃圾。（3）在小區設立可回收垃圾積分兌換獎品的咨詢點，方便居民兌換獎品和咨詢。（4）在社區居委會和物業管理單位的幫助下，建立志愿者參加的宣傳、勸導垃圾分類志愿者隊伍，擴大垃圾分類管理的實效性。（5）強化管理考核，摸索細化小區居民垃圾分類投放流程，掌握居民垃圾分類投放習慣，日產日清、合理處置，做好小區垃圾分類的各項基礎性工作。3.商業網點衛生管理服務1）道路住宅保潔工作針對本項目保潔特點,要求高、精致，以確保本項目環境整潔、優美、有序。（1）道路保潔與住宅保潔實行分區域、分樓幢進行管理，制定各自的工作范圍和工作標準。（2）道路保潔采用流動性保潔辦法，每日清掃8次以上。住宅保潔采用定位辦法，按工作周期表做好樓宇保潔工作，樓梯清掃錯開上下班時間，實行“零干擾服務”。2）商業網點保潔工作商業網點的室外部分由物業清潔人員負責，每日清掃8次以上，并隨時檢查，確保地面干凈、無垃圾、無污垢。4.排煙、排污、噪音等控制措施1）排煙控制措施地下汽車庫、地下自行車庫、設備用房均設機械排風系統，以排出汽車尾氣，住宅廚房設帶止回裝置的脫排油煙垂直防火排風豎井，各戶的廚房油煙由脫排油煙機排至豎井后引至屋頂高空排放。2）排污控制措施對小區內的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理，確保小區擁有一個無污水、無廢氣、無臭氣的生活環境。3）噪音控制措施（1）裝修施工應于每天7：30—19：00之間進行（節假日不得早于8：30），19：00清場后嚴禁裝修施工。特殊情況須經服務中心批準，由秩序維護隊長全程監督。（2）設立警示牌告知進入小區車輛一律不準鳴號，車速不得超過5公里/小時，對車輛進行指揮、引導。（3）嚴格控制商業店面產生的噪音。（4）做好設備的日常運行和保養，將設備運行噪聲控制在合格值之內。（五）綠化養護管理方案為搞好小區綠化，小區專職綠化人員5名，在，我司聘用的綠化人員要求有三年以上的綠化養護經驗。我司將在中標后會與原景觀施工單位簽訂綠化養護合同，綠化養護單位應按照相關標準對本小區綠化的養護。環境保潔部主管負責監督和管理小區綠化養護情況。1.綠化養護工作內容1）公共綠化養護主要是清除雜草，修剪草坪，修剪枝葉，除蟲滅害，清掃枯枝黃葉，移栽以及綠化垃圾清運等工作。2）清除雜草。每年清除雜草6遍以上，基本無雜草，物業服務中心定期組織全體員工參與除草工作。3）修剪草坪。草坪的長勢必須得到控制，否則影響小區整體綠化景觀。為了控制綠地草長勢，我們會定期進行草坪修剪。4）修剪枝葉。修剪樹木枝葉要兼顧樹木長勢和造型，我們對喬木修剪的原則是考慮讓它枝葉茂盛，夏季遮蔭面積大，而灌木則是考慮其造型，至于花朵艷麗的灌木，則主要保持其來年花朵不退化的原則。5）除蟲滅害。蟲害和病害會影響植物的長勢，為了正確判別蟲害和病害，正確使用農藥及其配量，將要求綠化工必須深知這方面技能，每季度進行一次蟲害檢查。施用農藥時要提前3天用書面及網絡等形式通知業主，防止兒童和寵物接觸而發生意外。6）施肥管理。按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。7）花卉布置。每年進行4次以上花卉布置，保證四季有花、節日有花；單元大堂內配合裝修風格，放置綠化盆栽，以提升居住環境體驗。2.管理措施1）按綠化養護內容，責任落實到人，并制定出具體的獎勵制度。2）建立綠化管理檔案，內容包括樹木位置、品種、數量、綠化設施、綠化動態等。3）日檢、周檢、月檢相結合，發現問題及時采用有關措施。3.綠化養護實施計劃1）草坪草坪保持平整，草高不超過7cm；所有綠地轉角處進行鋪平處理，避免踩踏破壞。草坪常年保持平整，及時補種、修剪。雜草及時清除，做到小區草地基本無雜草。常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。斑禿黃萎部位及時播撒草籽、補種草皮。每年清除雜草6遍以上，基本無雜草；專職人員檢查，發現問題及時處理；按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年2遍以上；每季度一次蟲害檢查；草地生長正常；冬季在社區草坪內播撒冬季草籽，確保社區內草坪一年四季常綠。2）樹木綠籬每年至少要修剪4次，基本做到無枯枝；造型每年修剪不少于6遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于4次，基本無枯枝；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無黃土裸露，無踐踏現象，無枯死喬木，枯死地被植物或灌木每1000平方米范圍內不超過2平方米，單塊面積不超過0.5平方米。按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥2遍；防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于3％；普通日做好樹木養護，確保無傾斜，在臺風季節、暴雨季節做好加固措施；冬季做好防凍措施；3）其他缺枝倒伏不超過4處；無占用綠地、堆積綠地現象；及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥1次，每次布置前施復合肥1次；每季度一次蟲害檢查，春夏季加強病蟲害防治。（六）公共秩序的維護及治安配合具體實施方案為了保障小區安全及公共秩序井然有序，我們擬派秩序維護部全面負責小區安全防范管理、車輛進出管理、人員出入管理、公共秩序管理、消防安全管理，物業服務中心其他崗位人員進行協助管理。并以責任制細化，落實到每個工作崗位，實行了年度目標考核。全面防范實施三崗結合，即門崗、巡邏崗、消監控、機動崗聯合防范。1.安全防范管理服務方案1）安全情況分析及承諾入住初期小區外來人員進出頻繁，需要重點加強外來人員進出登記和管理，并加強小區及單元內部巡查，防范不法分子利用該階段實施違法犯罪活動。對本項目入住前期的治安形勢有一個清醒認識，是做好治安管理工作的基礎。針對這一時期治安形勢，我們在入住期確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安管理思路，實現安防管理指揮上的“聯合”。我們承諾確保治安事件因管理原因造成的發生率為0。秩序維護隊伍按高標準要求的指導思想建設，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“半軍事化管理”。秩序維護員選聘優秀退伍軍人，建立業管、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。秩序維護員管理引入輪換制和淘汰制，由物業服務中心統一高度，在年終考證中實行末位淘汰制，保持秩序維護員的高素質和戰斗力。2）安全防范措施人流控制：對來訪人員通過門崗時，與主人聯系確認無誤后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續；對裝修、搬運人員采取出出入證管理，一律憑出入證進出。物流控制：對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。業主物品的搬出須經申報批準，秩序維護人員有責任對出小區的物資進行查問，對外來人員拿出小區的物品必須是由業主許可。所有的物資流動實行登記放行手續。車流控制：針對本項目建設的實際情況，合理規劃居住區的車輛行駛路線，從管理上實現最大程度人車分流、出入分流。（1）健全組織、落實責任。物業主動與社區、派出所等單位取得經常性聯系，做到齊抓共管，形成合力，控制小區治安案件的發生率。（2）堅持人防、物防、技防并舉，積極構建覆蓋全小區的立體治安體系。（3）建立案件及重大事件發生及處理情況上報制度，及時上報公司。（4）充分利用物業宣傳機制，動員業主代表，共同做好宣傳工作，建立治安聯防組織，發動業主參與平安小區建設。（5）加強環境衛生保潔、防病防疫和治安防范工作，特別是做好沿街商鋪的衛生保潔、秩序維持和暫住外來人員的管理。2.地下停車（含人防停車）、地面停車管理服務方案1）車輛管理人員配備由秩序維護部負責住宅區域地下及臨時停車位的車輛停放管理，設置專門的車行通道，從管理上最大程度實現本小區內人車分流。2）車場設備及停車標示設置（1）設置完善的交通標志。（2）地面有停車點。（3）收費管理的公共產權車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無明顯積水，無易燃易爆及危險物品存放。3）車輛進出（1）停車場設備及停車標識設置：在停車場處設置固定崗亭、道閘、護欄、減速條等車場設施。地下停車庫設車輛牌照自動識別系統，并設置停車標識。（2）車輛停放分區：A.小區車輛停放：自行車、非機動車——地下非機動車車庫；汽車——地上停車庫、地面紅線規劃車位及地下停車車位。B.外來車輛停放：自行車、非機動車——地面紅線范圍內非機動車位；汽車——地面紅線范圍規劃車位和合理調劑的車位。（3）管理措施A.制訂小區車輛停放管理規定，做好停車標識及宣傳。B.運用車牌識別系統，對外來車輛進入小區發放停車卡，停車卡放于汽車擋風玻璃處；進入發卡，出門收卡，并及時記錄。C.發現車輛載有危險物品或不明物品，拒絕進入。D.對小區集中裝修期間外來運送車輛規定通行路線及時間，由秩序維護員統一指揮確保小區道路暢通。3.警示標志管理服務措施1）警示分類（1）安全警示：對小區內道路，車庫出入口等有安全隱患處，設置“請慢行”、“危險”等；（2）設備警示：設備處或設備建筑設置“緊急出口”、“高壓危險”、“小心危險”等；（3）環境警示：“臺風天氣、注意安全”、“高空清洗、請繞行”、“小心地滑”等。2）小區交通管理按相關標準設置并進行維護保養（1）物業服務中心秩序維護員、保潔、工程維護人員日常例行巡視時應檢查標識完好狀況；（2）物業服務中心每周一次對所屬管理區域的各類標識進行檢查，并做好相應的維護保養及更換等工作。4.智能化監控系統管理服務方案1）紅外線監控系統：分布于小區圍墻的紅外線感應報警系統，形成了一個嚴密的布防網絡，能自動將電視監控信號切換到報警位置并錄像，指揮人員可迅速調集人員前往處理。2）24小時閉路電視監控系統：小區圍墻、出入口、商業街、電梯等處，設置有多個電視監控攝像探頭，控制中心能全面監控小區的關鍵部位，進行24小時實時錄像。3）“一卡通”系統：小區出入口、樓棟門實行“一卡通”系統，業主持有物業服務中心發放的IC門禁卡進出；小區停車場實行車牌識別系統，控制中心的電腦監測系統則可隨時查詢車輛出入時間、車牌號等資料。4）門禁對講、家居對講、安全對講系統：住宅區各樓棟出入口設有門禁對講系統，來訪客人可按鈕與控制中心聯系，控制中心通過