吳中區(qū)越溪板塊市場分析報告研展部張嬋娟20**年4月目錄區(qū)域概況區(qū)域市場概況市場回顧區(qū)域市場分析區(qū)域未來發(fā)展總結(jié)附：區(qū)域重點樓盤資料引言按照“五區(qū)組團”看蘇州，如今的蘇州城可以分為東、西、南、北、中五大板塊。中，是2500歷史的古城;東，是光彩照人的工業(yè)園區(qū);西，是風姿綽約的蘇州高新區(qū);北，是后機勃發(fā)的相城區(qū);而南，則是欣欣向榮的吳中大地，這里是吳文化的發(fā)源地，這里離太湖最近，這里自然資源最充足，這里生態(tài)環(huán)境最迷人，這里是當仁不讓的“山水蘇州”——未來的居住天堂。越溪板塊，就是蘇州南大門的一顆璀璨的明珠。區(qū)域概況——區(qū)位區(qū)域概況——區(qū)位越溪板塊位于蘇州西南部，距離蘇州古城區(qū)約十公里，東鄰吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南近吳江市區(qū)松陵鎮(zhèn)，西接吳中區(qū)西南片區(qū)橫涇、木瀆、浦莊等鎮(zhèn)。越溪的地理區(qū)位獨特，受吳中城區(qū)、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、滄浪新城輻射，又連接吳中西南片區(qū)、臨近吳江市區(qū)。政府規(guī)劃部門將該區(qū)域定位為“吳中區(qū)副中心”。越溪城市副中心北靠上方山、石湖風景區(qū)，南瀕東太湖，依山傍水，十分適于居住。區(qū)域概況——交通概況陸地運輸：友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。公交路線：蘇州市514路、522路、50路、51路、54路、55路、62路公交車可直達越溪境內(nèi)。輕軌：規(guī)劃中的輕軌2號線和4號線將會從這里穿過，屆時更將引爆越溪璀璨前景。區(qū)域概況——人口越溪鎮(zhèn)的總面積約42平方公里，地勢平坦，轄2個行政村，6個社區(qū)居委會。目前人口6萬余人，其中常住人口2.5萬人。有著良好的人居群體以及社會居住氛圍。蘇州國際教育園目前入駐師生近8萬人，入駐院校14所。根據(jù)整體規(guī)劃，越溪副中心總用地面積約10.03平方公里，由越溪老鎮(zhèn)區(qū)、核心區(qū)和擴展區(qū)三部分組成，其中居住用地占總用地規(guī)模的48.2%，建成后整個片區(qū)人口將達到12萬

。區(qū)域概況——規(guī)劃形態(tài)越溪副中心的規(guī)劃形態(tài)可概括為“一核三軸五區(qū)”：△

一核：核心區(qū)。為綠化景觀軸，也是城市的一條發(fā)展方向軸，位于整個規(guī)劃區(qū)的中心軸位。△

三軸：科技軸、文化軸、商業(yè)軸。分別為友新路兩側(cè)的公共設(shè)施用地，位于規(guī)劃區(qū)中心部位，主要集中行政辦公、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施、商業(yè)金融等?！?/p>

五區(qū)：即為五個居住片區(qū)，分別為東片(小石湖景區(qū))、西南片(低密度開敞區(qū))和北、西、南三個居住區(qū)。市場概況——發(fā)展歷程起步期初次發(fā)展期發(fā)展活躍期發(fā)展轉(zhuǎn)型期2004年2005年-2006年2006-2007年07年至今越溪城鎮(zhèn)副中心的成熟地塊基本上各有所屬，并相繼進入到實質(zhì)性開發(fā)階段。06年一年間就有40萬方以上的放量，吳中06年新建商品房共計售出156.7萬方，其中越溪就占了近兩成的市場份額。07年供應量仍保持在30萬以上，開始慢慢吸引外地開發(fā)商的進入。價格也在不斷上漲。越溪板塊呈良性發(fā)展。隨著外來開發(fā)商的不斷進入，新型營銷理念的介入，市場上創(chuàng)新性、高性價比樓盤必將受到市場的歡迎。發(fā)展時期時間階段特點市場回顧——土地供應

07年的土地出讓，吳中區(qū)是主角，而越湖路板塊出讓土地達1229057㎡，結(jié)合目前百萬方左右的存量，預計該板塊后續(xù)供應量（占地，非總建）在200萬方左右；

地價平均漲幅在53.8％左右。市場回顧——07年市場特征一、07年年初至9月，蘇州房地產(chǎn)市場銷售火爆。二、普通公寓房構(gòu)筑7000元底部，高檔房漲幅驚人。三、剛性需求導致小戶型和別墅是主角。四、9月底國家出臺新調(diào)控政策。五、

10月份后各界應對新政的正常觀望心理，全市房價沒有出現(xiàn)下跌，只是漲幅較前有所回落并趨于平緩。市場回顧——發(fā)展動因一 前調(diào)控政策的釋放效應二 剛性需求的慣性增長三 投資需求的反彈帶動四 城市化進程的推進市場概況——現(xiàn)存問題區(qū)域內(nèi)道路，綠化等市政工程仍在進行中，有點亂；目前生活配套明顯不足；盡管區(qū)域與外部的交通很方便，但內(nèi)部出行仍不便利；社區(qū)大多在建，已入駐人口有限，人氣不足；配套交通人氣等方面的問題使得區(qū)域整體感覺沒有形成居住生活的氛圍，區(qū)域成熟尚需時日。市場分析——在售樓盤案名風格產(chǎn)品形態(tài)主力面積價格備注錦和加州南加州風格loft/花園洋房/小高層/底商46㎡/65～118㎡/88㎡/400㎡左右5800/6000/11000元/平方售罄交房石湖華城現(xiàn)代，英倫別墅別墅/花園洋房/小高層/高層/商業(yè)270～350㎡12000/7500/6500/-元/平目前在推別墅，規(guī)劃商業(yè)未動南蘇州生活廣場現(xiàn)代情景體驗式商業(yè)，大型SHOPPINGMALL部分分割成小間，50㎡左右一層21000/二層16000/三層8500元/平目前只推了兩個區(qū)，后續(xù)供應量大水岸清華新街院式聯(lián)排別墅190～240㎡11000元/平440套聯(lián)排越湖名邸新古典主義電梯多層，小高，獨棟別墅90～311㎡在推小高6400元/平目標定位針對改善住房人群玫瑰99現(xiàn)代主義建筑風格多層，小高層80㎡～103㎡5900－6800元/平多層小戶！5月10日開盤現(xiàn)代園墅新亞洲主義獨棟，聯(lián)排230～320㎡11000元/平一期獨棟售磬，二期推出聯(lián)排市場分析——待售樓盤項目名稱

產(chǎn)品類型開發(fā)企業(yè)預計上市時間備注招商小石城別墅、公寓、大型商業(yè)招商地產(chǎn)20**下半年建筑面積達92萬平方米，2007年10月16日奠基。新城金郡高層、花園洋房與聯(lián)排、雙拼別墅新城房產(chǎn)20**年6，7月份建筑面積45萬㎡，容積率1.5。采用了新古典主義建筑風格，注：除了小石城和新城金郡，還有吳中地產(chǎn)的越湖家天下項目，都將是08年關(guān)注的熱點。市場分析——建筑風格（公寓）玫瑰99越湖名邸現(xiàn)代主義建筑風格蘇州新古典主義建筑風格市場分析——建筑風格（別墅）中國傳統(tǒng)街院建筑新亞洲主義風格英倫式的建筑風格水岸清華現(xiàn)代園墅石湖華城市場分析——樓市小結(jié)

區(qū)域房價：小高層在6400左右，別墅11000左右，花園洋房7500左右，LOFT6000元/平左右；

產(chǎn)品類型：普通多層，電梯多層，花園洋房，LOFT，小高層，高層，獨棟、聯(lián)排別墅，SHOPPINGMALL；區(qū)域有近40萬的規(guī)劃商業(yè)；

產(chǎn)品戶型：普通住宅中小戶型參半，小戶型90左右成主流；在推樓盤普通住宅兩房三房為主，鮮有大戶型；

客群來源：板塊客群以當?shù)厝撕蛧H教育園教師為主，也有一部分客群來源于吳中區(qū)，市區(qū)，吳江等其他區(qū)域。市場分析——樓市分析區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)多，其中別墅數(shù)量不菲，區(qū)域山水資源得以有效利用，但像酒店公寓，寫字樓等仍然是空白，隨著區(qū)域成熟度的提升，這類產(chǎn)品的需求將凸顯出來；戶型以中小戶型為主，戶型設(shè)計上并沒有引入概念型設(shè)計，比如躍層，錯層等；區(qū)域常住人口不足，已開樓盤釋放了大量的本地剛性需求，作為一個新興的板塊，預計越溪后續(xù)的市場將依賴外圍區(qū)域的支撐；后續(xù)供應非常充足，預計今年該區(qū)域仍將扮演蘇州樓市供應的重要角色；區(qū)域已規(guī)劃商業(yè)在40萬左右，由于人氣不足，區(qū)域商業(yè)項目風險較大?？偨Y(jié)——未來發(fā)展一方面，隨著城市的發(fā)展和規(guī)劃的出臺實施，大蘇州框架下的南蘇州躍然紙上，呈現(xiàn)在每個人面前。隨著交通配套的進一步完善，吳中區(qū)與松陵鎮(zhèn)的距離越來越小，一體化的趨勢已然成為一種事實；另一方面蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)向城郊方向發(fā)展，而南蘇州獨有的山水人文也為人們所向往，吳中與松陵的對接則給南蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限的憧憬。附：（一）石湖華城·湖郡開發(fā)企業(yè)吳中地產(chǎn)集團有限公司項目地址吳中區(qū)越湖路1083號營銷策劃上海億煌＆蘇州博思堂單價范圍10000元/㎡－11500元/㎡建筑設(shè)計建鑫主力總價聯(lián)排270萬景觀設(shè)計上海貽貝車位價格贈送基地面積27萬㎡車位配比1：2以上建筑面積50萬㎡規(guī)劃戶數(shù)106戶（

共2800戶）產(chǎn)品形態(tài)獨院別墅和聯(lián)排別墅開發(fā)周期3年工程進度外立面銷售率13.2％開盤日期20**－4－5交房日期一期20**-3-27調(diào)查日期20**-3-26電話0512－66552388房

型

面

積房型面積戶數(shù)配比聯(lián)排3房3廳4衛(wèi)A戶型278㎡18戶17％4房3廳4衛(wèi)B戶型307㎡38戶35.8％4房3廳4衛(wèi)C戶型348㎡18戶17％4房3廳4衛(wèi)D戶型321㎡18戶17％獨院6房3廳5衛(wèi)394㎡396㎡14戶13.2％合計106戶100％三期湖郡別墅戶

型

分

析

：A戶型278㎡（地下層和一層）優(yōu)點：半地下室私家車庫。儲藏室和獨立的保姆套房。多功能活動空間，享受運動的快樂。挑高的獨立會客廳。廚房，餐廳，客廳一線，方便交流一樓南北通透，干濕分明。美麗的私家花園，景色宜人。二樓朝南臥室格局方正，明亮通風。三樓豪華主臥，帶衣帽間和大露臺，附衛(wèi)生間。陽光房和英倫大露臺，打造別墅私享空間。缺點：半地下層活動區(qū)間沒有衛(wèi)生間。二樓南北不通透。二樓臥室沒有獨立衛(wèi)生間。二樓沒有景觀陽臺。書房采光不好。二樓臥室面積太大，完全可以設(shè)計一個貯藏室。沒有淋浴間。整體上說該戶型臥室太少。戶

型

分

析

：

A戶型278㎡(二層和三層)去化分析石湖華城·湖郡20**年4月5日開盤，開盤沒有搞活動。開始包括內(nèi)部認購和對外銷售，聯(lián)排別墅單價范圍10000－11500元/㎡，均價11000元/㎡

，主力總價在270萬，獨院別墅總價在500萬以上。20**年4月26日，吳中地產(chǎn)集團成功舉辦了“石湖華城華貴紳士會”業(yè)主活動，本次活動包括高爾夫練習賽，沃爾沃新車試駕，紅酒冷餐品嘗，購房基金抽獎等活動，在活動中讓業(yè)主充分感受到了湖郡的英倫情調(diào)，對湖郡別墅項目起到了很好的宣傳作用。截至4月底，石湖華城·湖郡共銷售14套別墅，總的去化率為13.2％。（二）美田·玫瑰99基礎(chǔ)信息開發(fā)企業(yè)蘇州市華田置業(yè)有限公司項目地址吳中區(qū)

越湖路北側(cè)、自來水廠南側(cè)營銷策劃恒基房地產(chǎn)顧問有限公司單價范圍5900－6800建筑設(shè)計杭州松林方略營銷策劃有限公司主力總價未定景觀設(shè)計中國美院車位價格未定基地面積52043㎡車位配比1：1建筑面積82901㎡規(guī)劃戶數(shù)共753戶產(chǎn)品形態(tài)小高層；多層開發(fā)周期三期工程進度基礎(chǔ)銷售率85%開盤日期20**年5月10日交房日期2009年下半年調(diào)查日期2007年3月25日電話0512－66052999房型面積（一期）產(chǎn)品形態(tài)房型面積戶數(shù)及配比多層2房2廳1衛(wèi)79㎡這次開盤大約300多戶，多層大約110戶，小高層大約150戶.總體上說兩房三房各占一半；90㎡以下大于50％2房2廳1衛(wèi)84㎡3房2廳1衛(wèi)103㎡3房2廳2衛(wèi)120㎡小高層2房2廳1衛(wèi)87.8㎡3房2廳2衛(wèi)114.2㎡3房2廳2衛(wèi)105.2㎡戶

型

分

析－

79平米的雅致戶型優(yōu)點：1.16㎡方正主臥加上270度的飄窗設(shè)計,陽光照射充足。南北兩側(cè)的兩個露天陽臺，增加使用空間。全明衛(wèi)生間，洗漱沐浴分開，干濕分離。雙臥朝南，動靜分離。格局緊湊，簡潔實用。餐廳兼顧到了廚房和客廳。戶

型

分

析－

79平米的雅致戶型缺點：餐廳與衛(wèi)生間一線,不雅。進入廚房必須經(jīng)過餐廳,擁擠?？团P的北面浪費了一定的面積。主客臥門對門，私密性不好。整體戶型南北不大通透。客廳采光不好。臥室離衛(wèi)生間太遠，還要經(jīng)過餐廳，不方便。廚房與衛(wèi)生間相臨。營銷策劃20**年4月21日起開始辦理美田樂家會會員申請活動，凡申請美田樂家會會員卡的客戶，憑會員卡均可在認購玫瑰99的房屋時享受98折優(yōu)惠。在開盤當天購房的美田樂家會會員客戶在開盤價的基礎(chǔ)上再可享受98折優(yōu)惠,并且能夠參與名牌家電的抽獎活動。去化分析5月10日,美田?玫瑰99盛大開盤,現(xiàn)場共有300多組客戶，總計約500多人,所推出的近190套房源當天就已銷售達80%。低總價、高性價比的戶型，讓玫瑰99理受到了首次置業(yè)者的追捧。（三）石

湖

庭

園基礎(chǔ)信息開發(fā)企業(yè)蘇州駿達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址南溪江路和明溪路口，小石湖風景區(qū)西側(cè)營銷策劃蘇州安信房地產(chǎn)營銷策劃有限公司單價范圍多層均價6900 小高層均價6000別墅均價11000建筑設(shè)計蘇州設(shè)計院主力總價小高層55萬景觀設(shè)計蘇州設(shè)計院車位價格賣/租

汽車6－8萬自行車8千－1萬2千基地面積5.13萬㎡車位配比1

:1建筑面積5.51萬㎡規(guī)劃戶數(shù)約400戶產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，別墅開發(fā)周期3期工程進度封頂銷售率83％開盤日期2007年8月交房日期09年1月至4月調(diào)查日期20**-3-27電話0512－6707699戶型配比形態(tài)房型面積戶數(shù)配比去化去化率小高層2房2廳1衛(wèi)87－88㎡36戶10.4

%17戶47.2

%90㎡14戶4.1

%12戶85.7

%91㎡42戶12.2

%8戶19

%93㎡36戶10.4

%20戶55.6

%3房2廳1衛(wèi)128㎡36戶10.4

%18戶50

%多層2房2廳1衛(wèi)90

㎡50戶14.5

%49戶98

%100㎡50戶1