南海西樵項目目前期策劃報報告一、市場篇……………………31、城市背景2、政策環(huán)境3、整體市場4、競爭市場5、案例分析二、客戶篇篇………………….701、客戶訪談2、問卷調(diào)查三本體體篇…………………..831、用地條件2、項目屬性四、定位篇篇……………………..961、項目基礎提提煉2、開發(fā)目標及及問題3、市場機會分分析4、發(fā)展戰(zhàn)略及及策略5.項目定位6.物業(yè)發(fā)展建議議五、效益篇篇……………………2111、成本核算2、效益評估六、附件篇篇……………………228項目個盤分析析目錄壹貳叁肆伍陸3市場分析篇案例分析整體市場城市背景競爭市場壹4城市背景【歷史文化】兼具歷史傳統(tǒng)統(tǒng)和時代意義義的西樵從來來不缺底蘊，，缺少的只是是傳承與發(fā)揚揚。西樵人杰地靈靈，環(huán)境清幽幽，文化底蘊蘊尤為濃厚。。西樵山，一一山閱盡嶺南南千年文明。。6000年前，先民們們就在西樵山山上采石制器器，打制出別別具一格的細細石器和雙肩肩石斧，孕育育了影響深遠遠的珠江流域域原始文明，，奠定了嶺南南文化發(fā)展的的基礎和根脈脈；至明清，，眾多的文人人雅士在山上上循舊蹤、辟辟新景、結廬廬舍、筑書院院，使此地成成了儒、釋、、道三家薈萃萃之地；100多年前，南海海少年康有為為奔赴京城發(fā)發(fā)起“公車上上書”，開啟啟了中國幾千千年未曾有過過的變法維新新。從此，““嶺南”一詞詞成為中國開開眼看世界的的代名詞。文明在此處薪薪火不斷，名名人亦層出不不窮。眾多時時賢俊杰都在在西樵留下了了光輝的人生生足跡，為西西樵的歷史奠奠定了深厚的的文化底蘊。。如民族工業(yè)業(yè)家陳啟沅、、改革先烈康康有為、一代代宗師黃飛鴻鴻和嶺南畫派派大師黃君壁壁等。一代宗師黃飛飛鴻5城市背景【旅游資源】西樵旅游資源源豐富，是周周邊居民旅游游度假首選之之地，旅游度度假潛力巨大大西樵是旅游勝勝地，境內(nèi)有有西樵山和西西岸茶山風景景區(qū)。西樵旅旅游，融山水水人文、南獅獅文化與佛、、道、儒三教教文化于一體體，具有濃郁郁的地方特色色。西樵山，國家家AAAA級旅游區(qū)，歷歷來以鐘靈毓毓秀的自然景景觀和博大精精深的人文景景觀著稱，有有“南粵名山山數(shù)二樵”之之美譽，是國國家重點風景景名勝區(qū)、國國家森林公園園、國家地質(zhì)質(zhì)公園。西樵還擁有天天湖公園、森森林公園、慶慶云洞景區(qū)，，碧玉洞、西西岸景區(qū)等豐豐富旅游資源源。2010年全鎮(zhèn)接待游游客233萬人次，實現(xiàn)旅游收收入4.36億元。2011年全鎮(zhèn)共接待待游客238萬人次，實現(xiàn)旅游收收入4.45億元，年增長率為2.06%。66》》》廣東西樵輕紡紡城市場占地地1000多畝，現(xiàn)有鋪鋪位2001間，實有經(jīng)營營戶818戶。年交易額額160億元。被省政政府認定為““廣東省大型型中高級批發(fā)發(fā)市場”。紡織業(yè)是西樵樵經(jīng)濟支柱之之一，紡織工工業(yè)總產(chǎn)值占占西樵工業(yè)的的81%。城市背景【產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟】西樵是國家面面料名鎮(zhèn)，紡紡織業(yè)是西樵樵的特色支柱柱產(chǎn)業(yè)，素有有“廣紗甲天天下”之美譽譽。2011年全區(qū)紡織產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值值達到115億元，同比增長13.7%；實現(xiàn)稅收2.63億元，增長9.8%。2012年西樵紡織工工業(yè)總產(chǎn)值沖刺150億。全鎮(zhèn)培育規(guī)規(guī)模以上企業(yè)業(yè)（年產(chǎn)值1000萬元以上）180家，其中年產(chǎn)產(chǎn)值超億元企企業(yè)20家、超10億元企業(yè)3家。西樵正打造總總部經(jīng)濟邁向向紡織強鎮(zhèn)。。紡織從業(yè)人人員6萬多人，約占占全鎮(zhèn)勞動力力的二分之一一，其中民營營經(jīng)濟成份占占90%以上。西樵紡織業(yè)培培育了一大批批高端消費階階層，西樵輕輕紡城也集聚聚了一批經(jīng)濟濟能力較強的的小老板及工工商業(yè)主。7南海西部正以以西樵為中心心，打造中國國歷史文化名名鎮(zhèn)、宜商宜宜居宜游的山山水文化名城城。（資料來源：：南海區(qū)規(guī)劃劃局）山水新城：《南海東部發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)劃》南海區(qū)就提出出以西樵為重重點，打造珠珠三角重要旅旅游休閑目的的地的山水新新城文化名鎮(zhèn)：在南海“中樞樞兩翼?核心帶動”的的新發(fā)展戰(zhàn)略略下，西樵鎮(zhèn)鎮(zhèn)立足西部片片區(qū)“文翰樵樵山”嶺南文文化旅游高地地的定位，以以文化為核，，實現(xiàn)宜商、、宜居、宜游游的文化名城城。城市背景【城市規(guī)劃】西樵城市定位位8通過建設嶺南南名山、嶺南南名鎮(zhèn)、嶺南南名村等一系系列舉措，試試圖實現(xiàn)文化化對區(qū)域發(fā)展展的引領，實實現(xiàn)對傳統(tǒng)文文化精髓的保保護、傳承和和發(fā)展。在推進文化旅旅游方面，將將會加快西樵樵山夢工場、、西岸旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、新三三湖書院、““漁耕粵韻””文化旅游區(qū)區(qū)、南國酒鎮(zhèn)鎮(zhèn)、中國龍舟舟基地、古村村落等重點項項目建設。新南海博物館館、西樵嶺南南文化苑、廣廣東中旅西岸岸旅游產(chǎn)業(yè)園園、南海會館館、更新改造造錦湖片區(qū)等等重大多項文文化項目在加加快規(guī)劃和推推進。以觀音文化節(jié)節(jié)、大仙誕文文化節(jié)、新春春嶺南民俗文文化節(jié)為核心心的三大民俗俗節(jié)慶逐漸組組成了西樵山山民俗文化遊遊的集群品牌牌。城市背景【文化復興】文化復興----“文翰樵山·漁耕粵韻”構筑嶺南文化化高地9城市背景【片區(qū)建設推進進】官山新城片區(qū)區(qū)聽音湖改造片片區(qū)山南片區(qū)西樵山本項目官山舊城區(qū)聽音湖片區(qū)為為西樵山核心心區(qū)域，這個個“嶺南文旅旅RBD”核心區(qū)域規(guī)劃劃總面積為3.7平方公里。該該片區(qū)將全面面打造以南海海會館為核心心，以有為館館、飛鴻館、、聽音廣場等等景點為重要要組成部分的的嶺南文旅RBD，使之成為南南海乃至珠三三角地區(qū)的文文旅地標到2013年底，聽音湖湖片區(qū)將基本本成型；同時時兩條軸線樵樵山大道、錦錦湖大道有望望實現(xiàn)相互貫貫通，聽音湖湖兩大景點聽聽音廣場和樵樵山瀑影工程程也將建成投投入使用。聽聽音湖改造片片區(qū)2013年底基本成型型山南片區(qū)的改改造也正推進進當中，其中中在建的有南南海博物館、、南海夢工廠廠等；項目周邊的聽聽音湖片區(qū)改改造進入加速速階段，2013年底即將成型型，屆時片區(qū)區(qū)改造完畢將將對本項目的的居住價值、、文化氛圍極極大的提升。。9城市背景【片區(qū)建設推進進】“一軸兩區(qū)””：“一軸”為南海觀音-云泉仙館-奎光塔-聽音廣場-樵山大道，貫貫穿片區(qū)的主主要景觀；“兩區(qū)”分別為錦湖大大道以內(nèi)的核核心文化建設設區(qū)和以外的的景區(qū)配套發(fā)發(fā)展區(qū)。核心心景區(qū)以人文文內(nèi)涵為神、、自然風景為為形，設置聽聽音湖八景。。是南海西部部片區(qū)發(fā)展核核心項目和國國家旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚（實驗驗）區(qū)的重要要載體。1011限購限貸降息降準地方微調(diào)中央督查公積金政策整體市場【政策環(huán)境】2012年樓市政策關關鍵詞：刺激剛需2012年2013年“國五條”12整體市場【政策環(huán)境】2012樓市總體基調(diào)調(diào)不變，地方方以微調(diào)為主主，2013年“國五條””出臺調(diào)控再再次收緊。7月6月5月4月3月2月1月多項土地制度度改革試點中山成全國首首個限價松口口城市超14城市變相松綁綁樓市蕪湖湖等3地新政被叫停停中央政治局：：根據(jù)形勢變變化適時適度度預調(diào)微調(diào)住建部研究調(diào)調(diào)控長效機制制上海持證滿3年買二套房被被停嚴格執(zhí)執(zhí)行限售政策策國務院確定今今年七大任務務制定收入入分配改革方方案我國住房保障障制度體系框框架建設加速速溫家寶：宏調(diào)調(diào)要及時預調(diào)調(diào)微調(diào)嚴格格實施樓市限限購揚州新政得到到住建部首肯肯地方樓市微調(diào)調(diào)漸獲默許33個案例僅5例被叫停央行3年半首次降息息0.25個百分點四大行首套房房貸利率普遍遍下調(diào)：最低低8.5折恒大“地王王”出現(xiàn)河南“大力””微調(diào)樓市被被叫停溫家寶：決不不能讓房價反反彈溫家寶：及時時制止糾正地地方變相放松松房地產(chǎn)調(diào)控控二月多家地方政府出微調(diào)新政試探底線保增長壓力下，揚州新政得到首肯降息、房貸利利好出臺8月中央政治局要要求堅持樓市市調(diào)控，切實實防止房價反反彈住建部：正研研究強化樓市市調(diào)控政策措措施國務院督查各各地樓市調(diào)控控政策執(zhí)行情情況中央再次重申調(diào)控基調(diào)不變，調(diào)控進一步收緊，預防樓價反彈9月-11月住建部：加快快研究并完善善樓市調(diào)控措措施多地調(diào)整公積積金政策刺激激“剛需”十八大后，城城鎮(zhèn)化政策出出臺，政策整整體設計及制制度化12月中央經(jīng)濟工作作會議閉幕繼繼續(xù)堅持房房地產(chǎn)調(diào)控不不動搖城鎮(zhèn)化的政策策出臺正在提提速，40萬億投資大戲戲啟幕。2013年溫家寶國務院院常務會議：：國五條調(diào)控再次收緊緊，預防樓價價反彈13整體市場【政策評述】隨著國五條細細則出臺，市市場反響巨大大，市場預期期有可能改變變；對于佛山市場場來說，市場場調(diào)控一直從從緊，二手交交易稅率一直直實行差額的的20%征收，估計對對一、二手市市場沖擊不是是很大；佛山樓市理性性合理，剛需需為主，在市市場觀望期過過后應恢復平平穩(wěn)；密切關注佛山山二次首付及利利率變化、首首置首付及基基準利率動向向，這是影響佛佛山樓市的關關鍵措施；14調(diào)控政策持續(xù)續(xù)影響下，剛剛需一族成為為佛山住宅市市場主要客戶戶群體，滿滿足剛需的中中小戶型住宅宅單位是將成成為未來的主主流產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品、大大面積戶型產(chǎn)產(chǎn)品在一定程程度上受到抑抑制。投資客在部分分城市綜合體體上市之后也也開始活躍。。隨城市綜合合體項目的大大量出現(xiàn)，公公寓、寫字樓樓、商業(yè)等產(chǎn)產(chǎn)品市場供應應及成交比例例將逐漸增加加。預計在沒有出出現(xiàn)樓價暴漲漲，中央政府府再次收緊調(diào)調(diào)控的情況下下，將延續(xù)2012年市場的走勢勢，成交仍保持持活躍，成交交價格將在小小幅度內(nèi)震蕩蕩上行。整體市場【長期影響研判判】15整體市場【市場成交】南海全區(qū)2012年商品住宅成成交活躍，價價格穩(wěn)中有降降；總成交面積：：2012年佛山市南海海區(qū)商品房總總成交面積為為265.99萬平方米，商商品住宅成交交211.23萬平方米，同同去年基本持持平；合計實實現(xiàn)新建商品品房合同登記記銷售額233.14億元，其中，，實現(xiàn)住宅銷銷售187.77億元，成交金金額仍然連續(xù)續(xù)四年穩(wěn)居佛佛山五區(qū)之首首。成交均價：住宅成交均均價為8889.18元/平方米，同比比2011年的下降7.53%，數(shù)據(jù)來源：佛佛山市南海區(qū)區(qū)建設局16整體市場【市場供應】西樵鎮(zhèn)2012年商品住宅成成交大于市場場供應，去庫庫存化明顯。。數(shù)據(jù)來源：佛佛山市南海區(qū)區(qū)建設局序號鎮(zhèn)街其中批準預售住宅其中實際銷售住宅其中住宅相差2011年住宅庫存面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)1桂城街道77.60594453.11423224.49171214.097592西樵鎮(zhèn)12.57103914.001443-1.43-4043.676023羅村街道17.78230211.3312446.451058-0.31-3374九江鎮(zhèn)5.856041.861493.99455-1.65-865丹灶鎮(zhèn)19.08201118.4118240.6718733.0930756獅山鎮(zhèn)40.81369330.9528619.868323.085477大瀝鎮(zhèn)53.13482534.22255918.9122662.044078里水鎮(zhèn)49.84510239.00395110.84115140.862774合計276.6625520202.881826373.78725788.56774117整體市場【成交均價】西樵鎮(zhèn)樓價增增長明顯，而而且上漲的趨趨勢還在延續(xù)續(xù)。數(shù)據(jù)來源：佛佛山市南海區(qū)區(qū)住建局成交均價：2012年西樵商品住住宅成交均價價為6162元/平方米，同比比2011年的的增增長長2%。從月月度度走走勢勢上上看看出出，，2012年西西樵樵樓樓價價走走出出了了一一個個明明顯顯的的上上升升曲曲線線。。從從1月的的4654，到到今今年年2月的的7528元，，月月增增幅幅4.3%。18【小結結分分析析】市場場成成交交西樵樵住住宅宅市市場場整整體體成成交交理理想想，，部部分分存存量量房房被被消消化化，，市市場場需需求求強強勁勁；；西樵樵土土地地出出讓讓以以工工業(yè)業(yè)地地塊塊居居多多，，商商住住地地塊塊供供應應不不足足，，未未來來西西樵樵中中心心城城區(qū)區(qū)住住宅宅供供應應有有所所不不足足土地地市市場場宏觀觀環(huán)環(huán)境境“國國五五條條””細細則則出出臺臺，，長長遠遠來來看看對對佛佛山山市市場場影影響響不不大大，，但但政政策策對對大大面面積積戶戶型型豪豪宅宅、、別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品將將有有所所抑抑制制。。項目目周周邊邊的的聽聽音音湖湖片片區(qū)區(qū)改改造造進進入入加加速速階階段段，，2013年底底即即將將成成型型，，屆屆時時片片區(qū)區(qū)改改造造完完畢畢將將對對本本項項目目的的居居住住價價值值、、文文化化氛氛圍圍極極大大的的提提升升。。城市市規(guī)規(guī)劃劃紡織織業(yè)業(yè)是是西西樵樵經(jīng)經(jīng)濟濟支支柱柱之之一一，，紡紡織織工工業(yè)業(yè)總總產(chǎn)產(chǎn)值值占占西西樵樵工工業(yè)業(yè)的的81%。培培育育了了一一大大批批高高端端消消費費階階層層城市市經(jīng)經(jīng)濟濟城市市資資源源西樵樵歷歷史史文文化化底底蘊蘊深深厚厚，，旅旅游游資資源源眾眾多多；；19競爭爭市市場場【各項項目目分分布布】凰樵樵假假日日樵山山明明珠珠凰樵樵圣圣堡堡濱城城瓏瓏灣灣麗湖湖名名軒軒翠園園雅雅居居雅居居樂樂都都薈薈天天地地碧玉玉名名軒軒本項項目目官山山新新城城板板塊塊：：6000-7000元/平方方米米（（部部分分望望江江產(chǎn)產(chǎn)品品8500左右右））山南南板板塊塊：：4500-6000元/平方方米米（（部部分分別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品10000元/平方方米米左左右右））聽音音湖湖以以及及舊舊城城區(qū)區(qū)板板塊塊：：7500-8500元/平方方米米（（部部分分大大面面積積戶戶型型豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品9000元/平方方米米左左右右））20競爭爭市市場場【一級級競競爭爭/項目目分分析析】項目總建(M2)容積率產(chǎn)品類型整體均價1樵山明珠（官山城區(qū)）1400002.5小高層洋房、高層洋房、別墅8500元/㎡2凰樵假日（聽音湖區(qū)）1800001.5高層洋房、疊加式別墅洋房7600元/㎡別墅15000元/㎡

3碧玉名軒（官山新城）

64648

2.29

高層 7000元/㎡4雅居樂都薈天地（官山新城）1200003高層5700-6000元/㎡5濱城瓏灣（官山新城）1600002.5高層、聯(lián)排別墅6500(非望江單位）8300元/㎡（望江豪宅）6凰樵圣堡（官山新城）3389692.20連排別墅、情景洋房、小高層、高層洋房6200元/㎡7翠園雅居（山南區(qū)）429551.6小高層4500元/㎡8麗湖名軒（山南區(qū)）1300002.72小高層6000元/㎡西樵樵官官山山區(qū)區(qū)域域住住宅宅項項目目競競爭爭集集中中在在中中等等規(guī)規(guī)模模項項目目上上，，大大盤盤開開發(fā)發(fā)還還未未出出現(xiàn)現(xiàn)。。產(chǎn)品品類類型型以以高高層層洋洋房房為為主主，，部部分分項項目目規(guī)規(guī)劃劃有有別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅居居多多；；整體體價價格格分分區(qū)區(qū)明明顯顯，，官山山城城區(qū)區(qū)、、聽聽音音湖湖片片區(qū)區(qū)整整體體樓樓價價≥官山山新新城城≥≥山山南南片片區(qū)區(qū)21【去化速速度】競爭市市場項目推出時間自開盤共推出住宅總套數(shù)去化量（套）去化率推出余貨目前可售總套數(shù)1樵山明珠2012年10月31725480%632碧玉名軒2012年7月51618736%3293麗湖名軒2010年6月110373967%3644濱城瓏灣2010年初71034048%3705翠園雅居2010年中31927887%416雅居樂都薈天地2013年2月中68633248%3547凰樵圣堡2007年10月3756346992%2878凰樵假日2009年9月102273972%283合計842963382091西樵官官山區(qū)區(qū)域住住宅項項目近近五年年共推推出約約8429套住宅宅，整整體銷銷售6338套，整整體銷銷售率率達75%凰樵圣圣堡、、凰樵樵假日日等項項目開開發(fā)較較早，，現(xiàn)進進入盤盤尾階階段，，最近近推出出的樵樵山明明珠、、碧玉玉名軒軒及雅雅居樂樂項目目推出出貨量量整體體去化化速度度較為為理想想；數(shù)據(jù)來來源：：南海海住建建局網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)，，截至至到2013年3月28日22競爭市市場【存量分分析】總結：：西樵樵在售售項目目未來來待推推出貨貨量當當中有有一部部分為為車位位及商商業(yè)物物業(yè)，，住宅宅面積積存量量房消消化速速度較較快，，西樵樵市場場出現(xiàn)現(xiàn)后續(xù)續(xù)推貨貨不足足跡象象。項目總建(M2)推出量（Ｍ2）目前可售量（Ｍ2）未來待推量（Ｍ2）樵山明珠140000416121047387915碧玉名軒64648.714853076488471麗湖名軒130677.2585463383638295濱城瓏灣160000722563245455290翠園雅居429552993834809537雅居樂都薈天地120000674633799214545凰樵圣堡3389693081362036810465凰樵假日180000959772185162172合計1177250722458168102286690

數(shù)據(jù)來來源：：南海海住建建局網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)，，截至至到2013年3月8日23競爭市市場【土地增增量】近兩年年西樵樵土地地出讓讓以工工業(yè)用用地居居多，，除西西岸中中旅項項目外外，西西樵近近年土土地潛潛在供供應只只有18萬平方方米左左右，，住宅宅市場場供應應明顯顯不足足。24競爭市市場【近兩年年各戶戶型成成交結結構】面積段(M2)戶型總套數(shù)比重去化量去化率50-902房552%372%80-903房512%472%90-1003房102534%86839%100-1103房1385%1095%110-1203房28810%2099%120-1303房34411%1858%130-1403房1896%1356%130-1404房1635%1065%140-1503房853%723%140-1504房1314%703%150-1603房10.03%10.04%150-1604房702%532%160-1704房1043%613%170-1804房2197%1527%180-1904房281%181%200-2104房201%201%210-2204房682%673%220-2304房50.2%50.2%240-2504房60.2%50.2%250-2604房60.2%50.2%370-5305房331%291%合計——3029100%2254100%供應結結構：：90-130㎡㎡為目前前西樵樵主流流戶型型，去去化率率較為為理想想90-130㎡㎡的三房房中小小戶型型共1795套套，占占盡兩兩年的的西樵樵商品品住宅宅供應應貨量量的60%；成交表表現(xiàn)：：200㎡以上戶戶型去去化率率最高高200㎡以上的的戶型型單位位在西西樵不不缺乏乏消費費者，，雖然然總貨貨量不不多，，但整整體消消化率率高達達94%，部分分300平方米米以上上戶型型仍受受到追追捧。。數(shù)據(jù)來來源：：南海海住建建局網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)90-130㎡區(qū)間：總套數(shù)1795套，占西樵總貨量的60%，去化率達76%。130-150㎡：總套數(shù)438，占總市場供應的14%，去化率71%。160-190㎡：總套數(shù)421套，占13.8%，去化率67%200㎡以上戶型：總套數(shù)138套，占4.5%，去化率94%25競爭市市場【大面積積戶型型去化化率】樵山明明珠11座11座銷控（21層）單元010203合計建筑面積（㎡）153.08175.15170.15——供應量20202060去化量1281535余貨812525去化率60%40%75%58%目前在在售的的11座153-175平方米米大面面積戶戶型單單位，，2013年1月推出出，至至4月11日止，，共推推出60套，銷銷售35套，成成交率率達58%。少量的的200㎡㎡頂層層復式式洋房房及300㎡以以上別別墅，，其去去化率率接近近8至至9成成，體體現(xiàn)了了該面面積段段的稀稀缺性性，受受市場場認可可。濱城瓏瓏灣截止到到4月11日26競爭市市場【大面積積戶型型去化化率】140平米米以上上大戶戶型江江景大大戶型型為主主。江江景資資源大大戶型型較為為熱銷銷。品牌，，區(qū)位位及江江景資資源優(yōu)優(yōu)勢，，但受受限購購政策策影響響，雙雙拼產(chǎn)產(chǎn)品去去化速速度受受影響響。凰樵圣圣堡凰樵假假日27競爭市市場【銷售影影響因因素】雙證戶戶型使用年年限稀缺資資源西樵在在售項項目中中，有有一部部分戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品為為兩證證產(chǎn)品品，受受限購購限貸貸影響響，雙雙證單單位銷銷售速速度較較慢，，這在在凰樵樵假日日、凰凰樵圣圣堡等等項目目較為為明顯顯；還有部部分項項目的的使用用年限限過短短，如如檳城城瓏灣灣、雅雅居樂樂等項項目，，使用用年限限只有有30-40年，影影響了了產(chǎn)品品價格格空間間。目前從從西樵樵在售售的大大面積積戶型型產(chǎn)品品以及及別墅墅產(chǎn)品品的銷銷售來來看，，地段段、稀稀缺自自然景景觀等等因素素仍是是注重重因素素。本項目目土地地使用用年限限70年，不不存在在使用用年限限過短短問題題；不做合合拼雙雙證戶戶型。。競爭市市場西樵住住宅戶戶型：：標配部部分：入戶戶花園園、飄飄窗（（轉(zhuǎn)角角飄窗窗）、、單套套房、、雙陽陽臺偷面積積空間間：L型景觀觀陽臺臺、陽陽光陽陽臺、、花池池加分部部分：儲藏藏室、、書房房、工工人房房、衣衣帽間間、雙雙套房房、寬寬景陽陽臺減分部部分：合拼拼雙證證【戶型定定位分分析】29競爭市市場【競品分分析】樵山明明珠戶型特特征優(yōu)勢：：主推中中大面面積130-180㎡三房至至四房房戶型型，戶戶型設設計客客廳開開間較較大，，南北北對流流，通通風采采光較較好且且贈送送面積積較多多，景景觀陽陽臺寬寬闊。。劣勢：：部分房房間面面積相相對較較小，，且樓樓距較較窄。。樵山明明珠137㎡㎡三三室兩兩廳兩兩衛(wèi)戶型點點評：：1、、L型型超大大景觀觀陽臺臺贈送送一半半面積積2、主主人房房帶套套房設設計3、雙雙陽臺臺設計計4、客客廳尺尺寸不不夠大大氣【戶型定定位分分析】超大景景觀陽陽臺景觀陽陽臺30競爭市市場樵山明明珠175㎡四房兩兩廳兩兩衛(wèi)戶型特特征戶型設設計功功能齊齊全，，帶入入戶花花園、、儲存存室設設計；；主人房帶洗洗手間、帶帶衣帽間設設計，凸顯顯尊貴；客廳出景觀觀陽臺設計計，并享受受景觀資源源【戶型定位分分析】入戶花園景觀陽臺儲藏室缺乏雙套房房設計31競爭市場【戶型定位分分析】戶型特征合拼戶型主人房帶套套房設計雙陽臺設計計，客廳開開間不夠闊闊綽，戶型型方正。凰樵圣堡的的合拼戶型型108.6㎡㎡三房兩兩廳兩衛(wèi)競爭市場【戶型定位分分析】戶型特征主人房帶洗洗手間、帶帶衣帽間設設計，凸顯顯尊貴；戶型設計功功能齊全，，帶入戶花花園、儲存存室設計；；客廳出景觀觀陽臺設計計，并享受受景觀資源源濱城瓏灣144㎡三三房兩廳廳兩衛(wèi)33競爭市場戶型特征優(yōu)勢：主推中小面面積90-117㎡三房兩廳兩兩衛(wèi)戶型，，雅致小戶戶型功能齊齊全。戶型方正，，N+1戶型、轉(zhuǎn)交交飄窗，實實現(xiàn)高實用用價值。南北對流，，陽臺寬闊闊，通風采采光佳。劣勢：樓距較窄。。樓王單位6座為合拼戶戶型，限購購政策使其其銷售將會會較為困難難。碧玉名軒碧玉名軒116㎡三房兩廳兩兩衛(wèi)【戶型定位分分析】競爭市場戶型特征：：1、戶型方方正、實用用；2、主人房房帶套房設設計；3、雙陽臺臺設計，贈贈送面積較較大，觀景景陽臺連接接客廳和陽陽光房，引引景入戶；；4、客廳、、主人房、、陽光房全全南向。雅居樂都薈薈天地雅居樂都薈薈天地116㎡㎡,三房兩廳兩兩衛(wèi)【競品分析】陽光房陽臺競爭市場【競品分析】戶型特征：：1、戶型方方正、實用用；2、主人房房無套房設設計；3、雙陽臺臺設計，贈贈送面積較較大；4、客廳、、主人房、、陽光房全全南向。雅居樂都薈薈天地雅居樂都薈薈天地91㎡,三房兩廳一一衛(wèi)陽光房陽臺36競爭市場【建筑立面/風格】序號項目外立面材料建筑風格1樵山明珠涂料地中海風格、新古典2凰樵圣堡真石漆＋面磚地中海風情3凰樵假日真石漆＋面磚地中海風情4碧玉名軒 面磚 簡約法式5麗湖名軒面磚新古典6翠園雅居涂料新古典7雅居樂都薈天地涂料＋面磚現(xiàn)代簡約8濱城瓏灣貼磚現(xiàn)代簡約建筑立面/風格總結結：中低檔檔項目外立面，風風格多偏向向現(xiàn)代簡約約，中高端端產(chǎn)品多為為地中海、、歐式的建建筑風格。。墻面材料料以面磚為為主，部分分項目加真真石漆。競爭市場【建筑立面/風格】樵山明珠新古典、地地中海風情情凰樵假日凰樵圣堡新古典、地地中海風情情雅居樂對面面一項目麗湖名軒翠園雅居新古典、地地中海風情情濱城瓏灣別別墅濱城瓏灣住住宅雅居樂都薈天地現(xiàn)代簡約樵山明珠競爭市場【園林營造】園林營造略略顯簡陋、、單調(diào)、無無層次感；；植物觀賞賞性不足凰樵假日凰樵圣堡濱城瓏灣凰樵假日等等幾個項目目的入住已已經(jīng)有一段段時間，園園林營造已已成型43競爭市場【入戶大堂】啟示：目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場中，，在外立面面趨于雷同同的背景下下，入戶大大堂的打造也也成為高層層洋房為數(shù)數(shù)不多的致致制亮點之之一，入戶戶大堂的打造造是體現(xiàn)項項目品味的的重要窗口口。項目入戶大堂樵山明珠3.3米碧玉名軒3.3米麗湖名軒3米雅居樂都薈天地5.7米凰樵圣堡4.5米凰樵假日3米樵山明珠入入戶大堂碧玉名軒入入戶大堂44競爭市市場【會所/售樓處處】項目售樓處性質(zhì)會所功能面積（㎡）樵山明珠商鋪沒有1200碧玉名軒商鋪 沒有 300麗湖名軒商鋪沒有300濱城瓏灣商鋪無400翠園雅居商鋪無200雅居樂都薈天地臨時售樓部商業(yè)約1000凰樵圣堡泛會所娛樂、休閑設施約1500(共3層)凰樵假日私人會所娛樂、休閑設施約3000凰樵假假日樵山明明珠競品多多將售售樓處處及會會所兩兩大功功能合合并，，會所所功能能以常常規(guī)為為主，，雖對對項目目提升升有一一定作作用，，但后后期實實用性性不強強；現(xiàn)時西西樵本本地市市場上上競品品多將將售樓樓部設設在臨臨街商商鋪，，大多多沒有有會所所功能能，而而會所所的打打造有有利于于提升升項目目的整整體形形象。。45競爭市市場【配套設設施】項目樓盤小區(qū)內(nèi)配套設施——游泳池商場其他設施樵山明珠有無商業(yè)配套碧玉名軒 385㎡無邊泳池及110㎡兒童泳池無商業(yè)配套麗湖名軒有無臨街商鋪濱城瓏灣有無臨街商鋪翠園雅居無無臨街商鋪雅居樂都薈天地有60000㎡無凰樵圣堡無無幼兒園，體育鍛煉場所，泛會所凰樵假日有無會所配套設設施研研究總總結：：游泳池池是現(xiàn)現(xiàn)時競競品項項目的的基本本配套套設施施，可可見本本地客客戶對對小區(qū)區(qū)泳池池具有有較高高的需需求。。除雅雅居樂樂項目目外，，競品品均沒沒有自自身相相應的的中大大型商商業(yè)配配套支支撐。。有幼幼兒園園和泛泛會所所的配配套項項目較較為受受客戶戶好評評。雅居樂樂都薈薈天地地46競爭市市場【小結分分析】1、西樵樵戶型型創(chuàng)新新設計計不多多；大大部分分戶型型設計計中規(guī)規(guī)中矩矩，亮亮點不不多，，但也也無明明顯缺缺陷；；2、一些些功能能空間間基本本具備備，如如入戶戶花園園、飄飄窗、、南北北雙陽陽臺等等；3、運用用了一一些偷偷面積積手段段，如如L型陽臺臺設計計、陽陽光陽陽臺、、花池池等，，增加加了一一些靈靈活使使用空空間；；4、別墅墅產(chǎn)品品以聯(lián)聯(lián)排為為主，，獨立立別墅墅缺乏乏；5、產(chǎn)品品風格格以新新古典典居多多產(chǎn)品分分析競爭分分析主力競競爭來來源于于項目目周邊邊在售售項目目樵山山明珠珠、碧碧玉名名軒、、雅居居樂都都薈天天地；；項項目潛潛在競競爭不不多。。雙證戶戶型、、使用用年限限以及及稀缺缺資源源是影影響豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品的的主要要因素素供需表表現(xiàn)一級競競品主主力供供應為為90-100㎡,110-120㎡,120-130㎡,130-140㎡及140-150㎡;二級競競品主主力供供應160-170㎡，，170-180㎡㎡；西西樵樵市場場主力力去化化為90-100㎡㎡小戶戶型，，其次次為110-120㎡㎡；去去化化速度度方面面，銷銷售一一般項項目約約10套/月左右右，個個別明明星項項目達達56套/月，其其次為為20套/月速速度。。47案例分分析樵山明明珠項目指指標總建筑筑面積積：14萬㎡容積率率：2.5綠化率率：30%建筑風風格：：地中中海風風格優(yōu)勢：：產(chǎn)品品面面積積以以150平方方米米以以上上純純大大戶戶為為主主，，且且一一戶戶一一證證，，產(chǎn)產(chǎn)品品高高端端而而純純粹粹。。毗鄰鄰西西樵樵山山，，坐坐擁擁自自然然生生態(tài)態(tài)景景觀觀。。交交通通便便利利劣勢勢：：樓距距較較窄窄；；雖為為高高端端項項目目，，但但欠欠缺缺自自身身配配套套設設施施等等；；大戶戶型型比比例例過過多多，，150㎡㎡以上上戶戶型型預預計計超超過過50%，容容易易導導致致項項目目消消化化速速度度緩緩慢慢。。樵山山明明珠珠緊緊鄰鄰本本案案，，與與本本案案是是具具有有直直接接競競爭爭關關系系。。一期789632112451113二期產(chǎn)品品賣賣點點：：純純單單證證大大宅宅———西樵樵唯唯一一一一戶戶一一證證的的大大宅宅48【推貨及價價格走勢勢】一期789632112451113二期開盤：首推1/2/5/6四座，1、2座折后均價7000-7200元/平米；5、6座折后均價7800元/平米加推：3,4座100平米均價7400元/平米二批產(chǎn)品：7-9座折后均價8500元/平米二批產(chǎn)品：11座折后均價8800-9000元/平米案例分析析競品分析析【產(chǎn)品優(yōu)劣劣性】11座010302153㎡㎡175㎡㎡170㎡㎡153㎡㎡170㎡㎡175㎡㎡153㎡㎡170㎡㎡樵山明珠珠2、其中03單位直接接南望觀觀音，景景觀優(yōu)勢勢最好，，客廳、、三個臥臥室朝向向為南，，而且南南面無遮遮擋；其次為01戶型，面面積最小小，單價價最低，，而且景景觀優(yōu)勢勢相比03單位不差差；02單位，南南向朝向向有一定定遮擋，，而且面面積最大大，總價價最高。。客廳朝朝向北，，居住價價值相對對稍弱。。2020012002200319190119021903181801180218031717011702170316160116021603151501150215031414011402140313130113021303121201120212031111011102110310100110021003990190290388018028037701702703660160260355015025034401402403330130230322012022031101102103單位010203已售未售競品分析析【銷售情況況評述】02010301每層差價價60元/平方米樵山明珠珠11座銷售情情況統(tǒng)計計時間間：4月11日03＞02＞01差價255元/平方米差價277元/平方米高層銷售售情況好好低樓層銷銷售情況況差03單位銷售售情況最最好01單位2月以來銷銷售速度度最快競品分析析【銷售情況況評述】折后價8900折后價9200折后價94801、11座整體折折后均價價在9200元左右，，2月份推出出-4月11日，銷售售率已達達58%，剩余戶戶型以5層以下低低樓層單單位為主主。2、03單位雖然然總價高高，但銷銷售情況況最好；；01單位面積積小，總總單價最最低，同同03單位相差差低533元/平方米，，但“南南望觀音音”景觀觀性相差差不大，，故銷售售速度最最快，2月-4月份出貨貨基本集集中在01單位，“南望觀觀音”因因素對銷銷售及價價格的拉拉升效果果明顯。3、02單位價格格中等，，南望觀觀音景觀觀性最差差，價格格中等，，銷售情情況落后后。4、從5樓以下的的低樓層層單位出出貨基本本為零，，也從另一側面面說明的的南望景景觀優(yōu)勢勢的巨大大價值。。【樵山明珠珠11座產(chǎn)品分分析研判判】52房型3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳4房2廳4房2廳4房2廳合計面積段90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160170-180供應量2060403263323040317去化量1836382453191623227去化率90%60%95%75%84%59%53%58%72%戶型比6%19%13%10%20%10%9%13%100%1-11座已推出出戶型面面積比例例統(tǒng)計截至13年2月，已推推出貨量量中140-180平方米戶戶型共約約102套，占推推出貨量量的32%，后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品基本本以大戶戶型為主主，預計計還有300套小高層層洋房單單位，多多套聯(lián)排排戶型。。估計整個個項目140平方米以以上戶型型比例超超過65%案例分析析140-180㎡32%100-140㎡62%53【競品分析析】去化方面面項目目前前在售產(chǎn)產(chǎn)品總去去化率達達71%，月平均均成交達達56套。該項目自自2012年10月公開發(fā)發(fā)售至今今的兩次次集中推推貨成交交情況理理想，集集中推貨貨當月成成交均達達70套以上。。項目自2012年10月開售以以來，整整體成交交均價上上升約1000元/㎡。樵山明珠珠

2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月套數(shù)8257473均價7624786471838760備注：以以上數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計截截止至2013年1月27日籌客階段段，摸底底價7000-8000案例分析析競品分析析【客戶購買買決策影影響】通過銷售售人員了了解到：：外來人人口指的的是西樵樵外區(qū)人人群，除除去部分分關系客客戶。這這些外區(qū)區(qū)人群應應該指的的是在九九江、南南莊、丹丹灶、桂桂城、禪禪城還有有其他外外地人群群，不在在西樵工工作及居居住的這這部分人人。1、目前在在樵山明明珠購房房的那部部分人群群，基本本集中在在西樵區(qū)區(qū)域內(nèi)生生活或工工作的這這部分人人群，大大部分持持西樵本本地戶籍籍，在置置業(yè)決策策上，地地緣性較較看重，，有一定定的鄉(xiāng)土土情結。。2、從11座的銷售售情況分分析得出出：高端端客戶對對朝向、、景觀、、風水較較為注重重。55樵山明珠珠就算不不加外灘灘，也遲遲早要升升的，西樵山未未來的中中央?yún)^(qū)域域，必然然升價。樵山明珠珠靠著路路邊，又又是觀音罩著著，8千多還可可以接受受。樵山明珠珠憑借他他樵高路路和周邊邊的配套套，成為為西樵地地王，使使用年限限竟長到到2081年！但是是實際上上根本沒沒什么山山景水景景，園林那么么“精小小”看得得出開發(fā)發(fā)商多會會節(jié)省成成本。好奇怪怪的是電電梯毫無無掩飾地地正對樓樓梯，什什么設計計？路邊邊頂層要要7400+，園中6樓7900+，這個月月新推的的還省了了幾百塊塊一平，，兩個字字：太貴貴！第二期三三期可能能會好一一點，一一期的樓樓太矮了了，根本就看看不到山山，更看看不到水水，不知道后后面的怎怎么樣。。但是價價錢還是是貴了。。看地地圖圖還還有有樓樓盤盤簡簡介介，，周周家家幼幼兒兒園園、、西西樵樵中中心心小小學學、、西西樵樵中中心心小小學學附附屬屬幼幼兒兒園園、、官官山山小小學學、、南南海海中中學學等等。。看看來來除除了了生生活活配配套套齊齊全全以以外外，，教教育育配配套套也也不不少少啊啊，，還還都都在在附附近近，，小孩孩子子上上學學，，大大人人接接送送的的問問題題上上可可以以省省不不少少的的心心。。業(yè)主主論論壇壇：：樵山山明明珠珠項項目目的的區(qū)區(qū)位位價價值值、、風風水水、、周周邊邊配配套套等等被被看看好好，，但但樵樵山山明明珠珠存存在在規(guī)規(guī)劃劃及及建建造造方方面面弱弱點點。。【口碑碑及及評評價價】案例例分分析析56碧玉玉名名軒軒項目目指指標標總建建筑筑面面積積：：64648.71㎡容積積率率：：2.29綠化化率率：：37.6%建筑筑風風格格：：現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約優(yōu)勢勢：：產(chǎn)品品面面積積以以90及117平方方米米左左右右的的小小三三房房及及舒舒適適三三房房戶戶型型為為主主，，定定位位為為中中端端產(chǎn)產(chǎn)品品。。交通通便便利利，，處處于于新新城城中中心心位位置置，，生生活活便便利利。。劣勢勢：：樓距距較較窄窄；；現(xiàn)場場展展示示面面較較少少，，如如缺缺少少園園林林景景觀觀展展示示面面等等。。同屬屬官官山山片片區(qū)區(qū)，，與與本本項項目目區(qū)區(qū)域域相相近近，，該該項項目目定定位位為為中中高高端端項項目目，，戶戶型型面面積積以以中中小小面面積積戶戶型型為為主主。。364215案例例分分析析首批批推推貨貨：：1/2/3座，，約約200套，，面面積積以以90-117平方方米米為為主主，，銷銷售售均均價價7000左右右57情況2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月套數(shù)476893434102均價66026796682171437085712069386941【項目目去去化化速速度度】碧玉玉名名軒軒備注注：：以以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計截截止止至至2013年2月5日去化化方方面面該項項目目自自2012年7月公公開開發(fā)發(fā)售售后后銷銷售售情情況況較較為為理理想想，，但但由由于于所所剩剩余余貨貨選選擇擇不不多多，，因因此此12年9月、、11月-13年1月成成交交量量明明顯顯下下降降。。至今今項項目目在在2012年7月推推出出以以來來去去化化率率達達87%，月月平平均均成成交交達達25套。。案例例分分析析58供應應方方面面目前前項項目目合合計計推推出出3座共共204套88-117㎡㎡三房房戶戶型型，，主主力力戶戶型型為為90㎡㎡左右右的的小小三三房房。。去化化方方面面項目目整整體體去去化化率率達達87%，90㎡㎡小三三房房貨貨量量相相對對較較大大，，占占一一期期推推貨貨量量的的75%，去去化化率率達達到到82%，證證明明該該戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位合合理理，，迎迎合合剛剛需需客客戶戶及及投投資資客客戶戶的的需需要要，，去去化化情情況況理理想想。。117㎡㎡舒適適三三房房戶戶型型已已售售罄罄，，證證明明了了該該面面積積設設計計符符合合客客戶戶需需求求；；同同時時貨貨量量合合適適，，只只占占一一期期推推貨貨量量的的25%。碧玉玉名名軒軒產(chǎn)品品面面積積設設計計及及貨貨量量的的比比例例是是決決定定項項目目去去化化速速度度的的關關鍵鍵因因素素。。案例例分分析析帝景景藍藍灣灣競爭爭市市場場【板塊塊分分布布】南莊莊板板塊塊西樵樵板板塊塊競爭爭市市場場【競品品分分析析】帝景景藍藍灣灣項目目指指標標總建建筑筑面面積積：：332524平方方米米占地地面面積積：：159691平方米米容積率率：2.0優(yōu)勢：：項目臨臨近購購物中中心，，周邊邊配套套較齊齊全，，交通通便利利；劣勢：：南莊是是佛山山的陶陶瓷生生產(chǎn)中中心，，空氣氣質(zhì)量量不好好，因因此項項目周周邊的的環(huán)境境會受受到污污染競爭市市場【競品分分析】帝景藍藍灣以南莊莊首席席大型型親水水園林林高尚尚社區(qū)區(qū)為定定位競爭市市場【競品分分析】去化方方面項目基基本售售罄，，目前前處于于收官官階段段，整整體銷銷售率率超過過9成帝景藍藍灣2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月套數(shù)1439278213141074762均價565759656024612262456136659764656572719157225879競爭市市場【競品分分析】戶型特特征樓房采采光通通風很很好，，但六六角形形窗戶戶設計計款式式老舊舊，三三角形形廚房房空間間狹窄窄不實實用；；戶戶雙雙陽臺臺設計計，通通風對對流采采光較較佳，，直廳廳式設設計寬寬敞舒舒適，，但贈贈送面面積較較少帝景藍藍灣競爭市市場【競品分分析】港宏世世家項目指指標總建筑筑面積積：360000平方米米占地面面積：：140000平方米米容積率率：2.5建筑風風格：：歐式式新古古典優(yōu)勢：：2號線拿拿到““準生生證””魁奇奇路延延長線線的施施工，，其地地鐵沿沿線位位置優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，投資資升值值大；；項目毗毗鄰南南莊行行政服服務中中心，，市政政配套套十分分完善善；劣勢：：地理位位置較較偏，，目前前生活活氣息息不太太濃項目遠遠景升升值空空間大大，就就目前前南莊莊區(qū)域域來說說算是是一個個性價價比較較高的的項目目競爭市市場【競品分分析】港宏世世家歐式風風情小小城凝凝造造人居居生活活新典典范，，6萬平方方米的的歐式式美學學園林林、1000平方米米泳池池、1.3萬平方方米的的歐式式風情情商業(yè)業(yè)街，，傾力力打造造歐式式風情情小城城競爭市市場【競品分分析】去化方方面集中式式推貨貨消化化較為為理想想，每每次開開盤去去化都都有5至7成；項目整整體銷銷售率率接近近8成，平平均每每月消消化約約20套單位位港宏世世家

2012年2013年

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月套數(shù)51650183317513114251550123均價60105796553955165865599961046119627778716531637463536332競爭市市場【競品分分析】戶型特特征樓房采采光通通風很很好，，陽臺臺多、、大，，附加加值較較高，，且景觀觀觀賞佳佳，但但欠缺缺私密性性，陽陽臺改改造比比較麻麻煩；；戶戶雙雙陽臺臺設計計，做做到通通風對對流效效果，，直廳廳式設設計寬寬敞舒舒適，，贈送送面積積較多多港宏世世家01單證戶戶型3房2廳2衛(wèi)建筑面面積：：約187.59㎡㎡附送空空間：：約34.37㎡㎡03雙證戶戶型3房2廳2衛(wèi)建筑面面積：：約143.39㎡㎡附送空空間：：約21㎡㎡05雙證戶戶型3房2廳2衛(wèi)建筑面面積：：約144.4㎡㎡附送空空間：：約21㎡㎡競爭市市場【競品分分析】項目指指標總建筑筑面積積：800000㎡容積率率：2.30優(yōu)勢：：萬科地地產(chǎn)品品牌效效應；；約5萬㎡的的原生生態(tài)休休閑濱濱江公公園及及一個個約3萬㎡江江畔廣廣場；；周邊配配套齊齊全劣勢：：部分雙雙拼戶戶型，，受限限購影影響；；一線江江景，，處于于南莊莊中心心但又又相對對獨立立，環(huán)環(huán)境比比較清清靜萬科城城競爭市市場【競品分分析】萬科城城建筑小小品：：江景小小品江景：：地處三三江匯匯聚之之處，，遠眺眺西樵樵山，，江景景與園園林相相得益益彰，，自然然舒適適遠離繁繁囂城城市的的開闊闊江景景是吸吸引之之處競爭市市場【競品分分析】去化方方面2012年中下下旬推推貨速速度加加快，，幾乎乎每個個月都都推出出新貨貨，開開盤消消化率率非常常理想想約7至8成；項目剛剛需戶戶型均均帶裝裝修出出售，，其價價格與與毛坯坯的大大戶型型價格格相當當，故故該項項目的的剛需需產(chǎn)品品性價價比較較高，，去貨貨速度度較快快萬科城城

2012年2013年

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月套數(shù)21614816182096935798863276均價573561966230717667906777701567088226775077909514831378457552競爭市市場【競品分析析】88.24㎡三房兩廳廳兩衛(wèi)戶型特征征戶型通風風采光以以及觀景景良好；；戶型格格局較為為方正，，實用率率尚可，，陽臺景景觀吸引引戶型設計計充分考考慮通風風采光以以及觀景景的效果果，南北北對流，，主臥盡盡享江景景萬科城84.54㎡三房兩廳廳兩衛(wèi)72客戶篇客戶訪談談問卷調(diào)查查貳客戶1：家庭主婦婦，善于于理財，，精打細細算年齡35身份碧玉名軒90㎡業(yè)主職業(yè)會計籍貫西樵財富狀況小康購房目的自住業(yè)余生活麻將、逛街購物、喜歡煮東西給孩子吃對樓盤的看法環(huán)境好，價格合適消費習慣偶爾會買名牌手袋購房套數(shù)首套出行習慣家里有一輛私家車，主要丈