PAGEPAGE18深圳市房地產市場發展狀況及趨勢報告第一章、宏觀經濟與社會發展概況分析一、城市建設和發展目標1、城市建設目標“未來的建設目標是建設一個最適合人類居住的、高科技的、生態型的、園林式的現代化中心城市。”對以上目標的達成，深圳市已經完成和正在完成的工作有：◆園林式城市建設。深圳市已于2000年被評為“國際花園城市”，是中國首獲國際認可的國際花園城市。◆高科技產業發展迅猛。深圳高新技術產業經過六年的發展，現在已經發展成為深圳市的支柱產業之一，2000年高新技術產品產值達1162億元；稅收25億元。◆生態型城市目標將是深圳城市建設重點解決的當務之急。深圳經過二十年的城市建設，已經由一個邊陲小鎮發展成為全國首個國際花園城市。但這只是生態型城市建設的一個方面。目前深圳市城市建設需要重點解決的當務之急是生態型城市建設。目前深圳市政府正組織有關專家制訂一分生態城市建設計劃綱要，內容涵蓋生態城市所包含的內容。而建設生態型城市的的當務之急又是水污染治理。經過一系列的生態城市建設，深圳的城市環境將更加美好。深圳市城市建設和發展的目標給深圳房地產業帶來巨大的發展契機，深圳將會以良好的市場投資環境、優美的城市環境吸引大量的人口來深圳投資、置業，未來的深圳房地產市場將會突破區域的限制，成為最適合人們居住的城市。2、經濟發展目標根據深圳市十五規劃的發展目標，預計深圳市在2005年基本實現現代化，主要經濟指標體現在：全市國內生產總值達到人民幣3000億元，人均國民生產總值7600美元，人均住房面積25M2，恩格爾系數（食品支出在人均消費性支出中所占的比例）控制在25%以下，城市常住人口控制在500萬以下。截止到2002年，深圳市人均GDP達到5558美元，人均住房面積約為22M2。相比2005年的發展目標，深圳房地產市場尚有較大發展空間。3、城市功能定位未來在珠江三角洲經濟圈形成以深-港、廣-佛為中心的華南城市圈。根據深圳市國際性城市功能定位發展要求，深圳與香港的聯系將更加緊密。隨著深港經濟一體化的進程的加快，深港在文化、生活、消費等各方面的融合是大勢所趨，深圳以其良好的城市環境、相對低廉的房價、完善的城市配套，將會成為香港的后花園，越來越多的港人到深圳置業，必將大大推動深圳房地產外銷市場的發展。二、國民經濟發展概況通過對1996-2002年深圳市國民生產總值及其增長率、人均GDP及其增長率等國民經濟指標的分析,為深圳市房地產發展提供市場基礎。表1、深圳市國內生產總值對比分析表表2、深圳市國內生產總值較上年增長比例對比表◆深圳市國內生產總值保持穩定的增長態勢，表明經濟形勢持續看好。◆深圳市國內生產總值增長比例呈波浪式變化，但始終保持在兩位數的增長比例，遠遠高于全國7%-8%的平均增長水平，表明具有良好的發展潛力。表3、深圳市人均GDP增長情況對比表：◆深圳市人均GDP穩定增長，表明深圳市居民收入穩步提高。◆深圳市人均GDP增長率與國內生產總值增長率同步。三、社會發展概況1、1996-2001年人口發展概況表4：深圳市人口構成對比表

表5：深圳市人口構成比例對比表表6：深圳市歷年人口增長率對比表◆深圳市暫住人口變動幅度較大。1997年深圳市出臺了關外購房入戶的政策，吸引了大批以入戶為目的的外地人的購房，而2000年以來出臺的對高新技術人才實行的優先入戶政策等，這兩次政策的出臺直接導致了深圳市戶籍人口增長率的攀升。表明人口的構成受政策的影響較大，而相關政策的出臺也直接促進了深圳市房地產市場的發展。◆常住人口中戶籍人口與暫住人口所占比例非常穩定，非戶籍人口約占71%左右的比例，充分體現了深圳作為移民城市的人口構成的特點，該部分人口將是深圳房地產市場購房的主力客戶群體。2、收入水平

2001年城鎮居民人均可支配收入23544元，恩格爾系數下降到27.1%。2001年末居民儲蓄存款余額1373.39億元，比年初增加290.75億元，增長26.9%，表明居民的收入增長較快；人均存款余額近3萬元。表明城市居民潛在的消費能力較強。3、社會經濟發展戰略根據深圳市基本實現現代化指標體系，到2005年人均居住面積為25M2，人口達到500萬；而1999年深圳市人口數為405.14萬人，人均居住面積為15.3M2，則在1999年到2005年的六年時間里，深圳市住宅增量為（500萬×25-405.14萬×15.3）6300萬M2，參照深圳統計局測算，商品住宅開發量占全市住宅開發的60%，則商品住宅增量為3780萬M2，剔除2000年—2002年3年的住宅銷售總量（556+594+730）1880萬M2，則未來3年時間里，深圳市住宅增量為1900萬M2，年均市場增量約為630萬M2。按國際標準發達國家人均30M2居住面積，未來五深圳市住宅市場仍有較大增長空間。預計到2005年，深圳市人均國內生產總值達到7600美元，根據國際慣例當城市人均GDP達到8000美元時，房地產業將會步入一個平緩的發展階段。但深圳是一個典型的移民城市，城市人口平均年齡約28歲，正處于置業高峰期，故深圳的住宅市場仍有一個相對穩定的增長空間。四、城市建設和城市規劃1、城市建設深港西部通道于2002年11月27日正式立項，預計到2005年建成。建成后香港與深圳和珠江三角洲的聯系會更加緊密，西部通道將聚集巨大的人流，極大地促進南山、寶安區房地產外銷市場的發展。東部交通環境的改善，將對東部片區房地產業的發展起到較大的促進作用。隨著梧桐山盤山公路、鹽壩高速公路的開通、梧桐山隧道取消收費等措施的實施，鹽田房地產市場開發的外部環境將得到極大的改善。可以預期的是，未來的鹽田片區將成為旅游、度假、休閑物業開發的熱點區域和富人度假的天堂。深圳市中心區建設自1996年以來，到2005年將完成中心區建筑總量的50%，約370萬M2的建筑規模。按照國際慣例，中心區建設約需要15-20年建設完成，未來五年中心區將是深圳市房地產開發的最熱點區域。地鐵開通、國際會展中心的啟用，將會帶動大量的寫字樓、酒店、公寓、商場的開發，中心區建成后，26萬就業人口、7.7萬居住人口，不僅給中心區內自身的物業開發提供市場機遇，同時催生了作為中心區后花園的龍華片區的住宅開發，未來2-3年內龍華將成為深圳工薪階層置業最集中的片區。2、城市規劃2002年8月《深圳市衛星新城發展規劃》出臺按照一市多城、眾星拱月、特區內外協調發展的思路，這一發展思路的確定將會直接導致居住郊區化、開發的規模化以及商用物業的大發展。根據衛星城規劃，寶安區的新安、龍華、沙井、公明和龍崗區的布吉、橫崗、龍崗中心城、坪山新城、葵涌新城等區域確定為衛星新城。而寶安中心城、龍華中心城和龍崗中心城將率先啟動，三座衛星城將成為地產開發商追逐的重點區域。隨著衛星城交通配套的改善，私家車的普及以及相比市區巨大的價格優勢，居住郊區化時代將全面到來。◆地鐵中期規劃出臺2002年7月30日，調整后的《深圳市城市軌道交通近中期發展綜合規劃》方案公布。地鐵中期規劃將地鐵延伸至關外，軌道交通網將更大范圍地擴大所有市民的活動半徑，加上現在商業資本對于房地產開發項目的快速跟進，使郊區與城區的生活品質差距縮小，從另一個方面極大地促進住宅的郊區化。而隨著居住郊區化、交通網絡的完善以及實力雄厚的上市公司的加盟，在土地資源充足的關外市場將涌現出大盤甚至超大盤。大盤聚集的大量居民也將促進關外市場商業物業的大發展，shoppingmall（大型購物中心）等大型商業模式將會在關外市場涌現。◆高新技術產業帶西起南山前海片區，東至龍崗葵涌—大鵬片區一帶9片區，規劃用地約152.62平方公里。◆深圳大工業區位于龍崗區坪山鎮，面積174.4平方公里，未來就業人口達到70萬。兩大產業園區的建設將極大促進區域房地產市場的開發。五、行業與金融政策1、行業政策◆經濟適用房銷售范圍擴大，將會對商品房住宅市場產生沖擊。深圳市政府最近已在考慮將經濟適用房的銷售范圍擴大。分配對象的行業特征被弱化，強調收入線的劃分；住宅局放開經濟適用房銷售，準許非戶籍人口購買經濟適用房。由于其相比商品房價格優勢，將直接沖擊商品房市場最大的顧客群非深戶人口，分流量在目前占市場總量10%-15%的基礎有所攀升。◆爛尾樓的處理將對寫字樓市場產生沖擊。深圳市政府歷時2個月對全市房地產項目進行了排查，共清理出已經爛尾或存在問題的樓盤48個，其中羅湖、福田是重點。

這些問題樓盤中的絕大多數是寫字樓，寫字樓市場在未來2~3年的時間里，供應量將大增，開發寫字樓市場風險加大。◆房地產被正式列入可典當物品行列。廣東省近日正式實施新的《廣東典當管理條例》，將不動產典當列入可典當物品行列之中。新條例的實施，給消費者在盤活房產、迅速融資上多開了一道方便之門。房產典當的出現，增加了居民個人和中小企業籌措小額應急性資金的渠道，使業主在緊急時期能夠將手上房產快速變現，解決現金流不足的問題，成為金融機構房地產貸款業務的有益補充，在一定程度上會刺激置業者的投資熱情。2、金融政策◆央行信貸控制2002年11月，中國人民銀行總行發布了《關于對房地產貸款進行檢查的通知》。通知要求對2001年6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進行嚴格檢查，并特別提出對100萬元以上的高檔住宅的貸款進行重點檢查。表明在全國范圍內，尤其是一類城市北京、上海、廣州、深圳的商品房開發存在的結構性失衡，即豪宅、大戶型住宅的供應量偏大，繼續開發不僅有市場風險，同時金融政策的支持力度也不夠。但另一方面國家出臺《經濟適用住房管理辦法》，反映出普通住宅將是市場需求的主流產品。◆央行降息為鼓勵民間積極投資，央行自1996年始已先后8次實行降息政策，最近一次降息于2002年2月份，本次降息已將個從長期貸款利息減少到5.76%，房地產按揭貸款利率比常規貸款利率低，其五年期內的貸款利率為3.975%，超過五年的長期貸款利率4.2%。銀行貸款利率的不斷下調積極刺激了民間資本參與投資已是一個不爭的事實。◆房產證券化簡單地說，房產證券化就是要求銀行把自身的債權通過證券化的形式轉化為現金，以此加速銀行資產的流動。在當前房地產市場信貸資金不足的情況下，通過房產證券化可以增加商業銀行信貸資金，滿足消費者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進房地產業的繁榮，從而帶動整個宏觀經濟的發展。從消費者的角度來看，隨著銀行資金供給壓力的逐漸增大，在一定程度上會影響購房者貸款的流暢性。現實情況是，大部分消費者靠貸款購房。銀行提出比較苛刻的條件，一方面嚴格限定借款人資格，另一方面會縮短按揭期限，減少按揭成數。這無疑加大了貸款的難度，實際上也就是抑制了消費者的購房意愿。反過來有效需求的不足也必將影響房產開發商的投資熱情，最終制約整個房地產經濟的發展。房產證券化的推出，銀行完全可以對符合條件的借款人提供最大限度的資金支持，如增加按揭成數、延長按揭期限等。因此，它的推出必將緩解銀行資金不足的問題，從而調動銀行發放貸款的積極性。此外，因為按揭供給方資金供給的增加會有助于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔。因此，對房地產市場的消費者來說，房產證券化幾乎是有百利而無一弊。第二章、各級房地產市場分析一、土地市場供應狀況分析1、總體供應狀況分析1996年至2001年共出讓住宅、商業、辦公等房地產用地2478.98公頃，年均出讓面積413.16公頃，用地結構基本均衡合理。表7：深圳市三種物業土地出讓面積對比表表8：深圳市三種物業土地出讓面積比例對比表◆2000年前土地出讓量一般以兩年為一波動周期，2000年以后土地的出讓量逐年遞減，政府在2003年土地出讓量會進一步減少；◆近幾年市場供應量偏大的主要原因是90年代末土地的出讓量過多，超過年均413公頃的出讓量，導致市場的供求失衡；◆從2000年以后土地出讓量逐年減少，有可能帶來未來幾年深圳房地產市場新一輪繁榮；◆從1997年開始，商業物業的土地出讓量基本逐年遞減，預計未來商業物業發展具有一定的市場前景；◆寫字樓土地出讓量在1998—2000年基本保持在20萬M2的出讓量，未來寫字樓開發風險較大。2、2002年土地交易區域分布分析由于特區內可供開發土地較少，土地交易主要集中在關外，其中寶安區取代龍崗區，無論土地出讓還是轉讓面積都占據主導地位，表明寶安區房地產市場趨熱；特區內土地出讓主要集中在鹽田，企業轉讓土地主要集中在南山。綜觀2002年土地交易市場情況，以鹽田梅沙片區、寶安新中心區最引人注目。由此預計未來兩年深圳市房地產競爭將發生變化。大小梅沙片區將成為海景項目的代表區域，而寶安房地產市場將隨著城市重心的西移、西部通道、高新產業帶、二線關的撤離而更加廣闊。二、二級房地產市場供應及需求狀況分析1、房地產投資增長與國內生產總值增長對比分析從房地產投資及開發規模看，自1996年以來，深圳市商品房開發完成的投資額逐年增長，且開發面積逐年增加。表9：深圳市歷年商品房開發完成投資額對比表表10：深圳市歷年商品房開發完成投資額較上年增長比例表◆自1996年以來，深圳市商品房開發投資額逐年增長。◆1997年至1999年，商品房開發投資額較上年增長比例逐年大幅增加，到2000年則跌至歷史最低點，但2002年又有較大幅度的回升。預計未來2-3年，商品房開發投資額將仍會有一定比例的上升。2、房地產市場供求關系從市場供求關系來看，房地產市場供求持續多年保持均衡。1995年以前，每年商品房竣工量與銷售量基本保持合理的比例，房地產市場供求保持均衡；1995至1997年，房地產市場出現較大空置，商品房空置率最高達到11.67%，超過了國際通行的10%空置警戒線；1998年以后，全市積極采取措施消化積壓商品房，商品房空置率持續下降。3、房地產價格分析根據深圳市統計局數據顯示，1995年前價格基本呈上升趨勢，1995年至1998年價格逐年下降，1998年后基本保持穩定狀態。按2001年3月至2002年10月的統計數據，全市住宅的平均價格為每平方米5295元（特區內每平方米6514元，寶安區每平方米3542元，龍崗區每平方米3482元），房價合理。從市場主體構成來看，深圳市以個人購房為主體，2001年個人購房比例為85%；從購買用途來看，絕大多數自住。房地產炒作現象不明顯，購房者比較成熟和理性。4、房地產市場存在的主要問題◆單位存量土地隨機入市，容易造成房地產供給過量，影響未來房地產市場供求平衡。單位存量土地（包括國家機關、事業單位和企業）是指政府通過協議、公開招標、拍賣以及市場價方式出讓的，但目前仍未開工建設而未來可進入市場或可通過補辦手續進入市場的住宅、辦公和商業用地。單位存量土地在利益驅動下的隨機入市，形成了市場供給過大的隱患，加大了市場壓力，對未來房地產市場健康、穩定發展造成不利的影響。◆房地產行業的高額利潤，吸引了大量其他行業的企業轉向房地產開發，房地產市場存在“盲目跟風”等問題。從1998年至今，深圳房地產業進入一個高漲的發展時期。由于國家宏觀經濟政策的引導（把住宅建設培育成新的經濟增長點），金融政策的放松（固定資產貸款多次減息，個人住房貸款八次減息），近年來宏觀經濟背景為房地產開發提供了寬松的資金環境，刺激了住宅需求，同時也促進了房地產開發的增長。由于房地產開發利潤較高，眾多企業紛紛涌入房地產市場。但部分新進入房地產的企業由于不具備房地產開發經驗，對市場缺乏科學、客觀的分析，難免在投資中盲目跟風，其開發的產品不僅品質不高難以適應市場需求，也帶來了市場供給總量增加、產品結構不合理等問題。◆房地產市場供給增長速度明顯快于需求增長速度，供求失衡的壓力增加。由于受近幾年市場需求旺盛的刺激，再加2001年市政府94號文關于自用房并軌享有補20%地價的優惠，單位手中的存量土地近期紛紛開發建設，因此，近兩年商品房新開工面積、竣工面積、批準預售面積等顯示商品房供給的指標均出現了快速的增長。特別是今年前三季度，增長速度大大超過了商品房銷售增長速度。市場確實存在供給過大的跡象，這也使未來2～3年內供求失衡的壓力增加。房地產市場存在的問題有關部門已有所察覺，并采取了適當措施，同時將進一步采取必要的調控措施，防止過熱的隱患，使深圳房地產市場繼續保持平穩、健康的發展態勢。三、三級房地產市場供應及需求狀況分析表11：深圳市歷年商品房三級市場交易情況對比表(單位：宗、萬m2)年份合計羅湖區福田區南山區鹽田區寶安區龍崗區宗數面積宗數面積宗數面積宗數面積宗數面積宗數面積宗數面積1996年264940.61156020.634315.214165.991871.49557.291997年485155.23250831.5413969.766259.042413.16811.731998年5987100.4242339.00172024.00103422.001443.403673.002999.001999年7565149.4282053.60215147.70140822.201607.405428.4048410.12000年11277196.6456569.80282143.00202944.002072.7080115.985421.2深圳市三級市場交投活躍，推動了地產中介快速發展，“地鋪”多過“米鋪”的香港似的中介經營方式在深圳出現；三級市場成交的增長量高于二級市場增長量，在一定程度上分流了二級市場的客戶；其最大的優勢就是價格低，地段好，這一點從羅湖區在歷年的三級市場上的成交量最大就是最好的例證；南山區三級市場的成交量首次突破2000套/年，這與近幾年南山區二級市場的供應急速放大密不可分。第三章商品房市場分析一、住宅市場分析1、住宅市場供應分析本章通過對1996-2001年深圳市住宅的施工面積、批準預售面積及相關變化情況、銷售量及相關變化情況的對比分析，總結六年來深圳市住宅市場發展概況，為未來深圳市住宅市場發展趨勢提供依據。表12、深圳市歷年住宅新開工面積及增長比例對比表◆1998年、1999年，深圳市住宅的新開工面積均有較大幅度的增長，其因是1996-1998年土地的出讓量過大。表13、深圳市歷年住宅竣工面積和批準預售面積對比分析表◆1997年—2001年住宅竣工面積、預售面積逐年穩步上升，表示市場對住宅的需求較旺。2、住宅市場銷售狀況分析表14、深圳市歷年住宅銷售面積與商品房銷售面積對比表表15、深圳市歷年住宅銷售面積/商品房銷售面積比例表◆自1996年以來，深圳市住宅銷售面積持續增長；◆自1996年以來，深圳市住宅銷售面積占商品房總銷售面積的比例呈逐年上升的趨勢，在達到91%以后趨勢平穩。表16：深圳市歷年住宅銷售率（銷售面積/批準預售面積）對比表◆1996年以來，深圳市住宅實現的整體銷售率較高，表明住宅市場環境較好；◆1996年以來，深圳市住宅實現的整體銷售率呈波浪型變化，其最高值維持在96.3%。表17、深圳市1996年-2001年批準預售總量與實際銷售總量對比表◆1996年以來，住宅平均銷售率為88.95%，明顯高于其他類型物業的總體銷售率。表18、深圳市歷年住宅銷售面積與樓花銷售對比表◆1996年至1998年，樓花所占比例逐年下降，但1999年有一個較大幅度的攀升，且所占比例加大，主要原因在于深圳市房地產市場逐漸規范，商品房預售條件提高，增強了客戶購買樓花的信心；◆1998年為深圳市住宅銷售的轉折點，由以現樓銷售為主轉為以樓花銷售為主。綜合以上分析，未來兩年深圳市住宅市場將會有如下發展趨勢：◆住宅市場供應量將不斷增長，但增長幅度放緩；◆隨著房地產市場的日益規范，客戶對市場信心的增強，樓花銷售比例及整體銷售率都將保持較高比例；◆由于交通條件不斷完善，房地產住宅項目的地段優勢將漸趨模糊，各房地產住宅項目的競爭將成為企業品牌、產品質素、產品附加值等綜合因素的競爭；◆隨著進口建筑材料關稅的逐步下調和政府對房地產開發的多項費用的減免，房地產市場價格在未來數年內應該不會有過多的上漲；但隨著發展商在房地產項目中加入更多高科技元素，建筑設計水平的不斷提高，房地產項目的戶型設計將更加實用、合理，功能也將日趨增多。因此房地產項目性價比將有一個較大的提高；◆受深港24小時通關、西部跨海大橋的建成通車等各種利好消息的驅動，深港的地域界限也逐漸變得模糊，港人到深圳置業的興趣將進一步增加，港人北上置業的比例也將會進一步加大；◆福田中心區將成為新世紀深圳的新中心，其科學有序的規劃和較好的景觀將更有利于中大戶型住宅項目的開發；◆隨著人們對自身健康關注度的提高，對房屋的健康要求也隨之提高，健康住宅將會成為樓市的熱點。◆結合今年項目預售情況及土地公開招標拍賣情況，2003年供應熱點區域將主要分布在南山、關外，大盤將是未來開發的主角；◆隨著深圳市房地產相關主管部門的政策規定，各大發展商儲備的土地資源將會于接下來的2-3年陸續開發，因此，可以預見，未來2-3年深圳市房地產開發量將持續走高。PAGEPAGE23二、寫字樓市場分析（一）、1996年—2001年寫字樓市場發展概況1、寫字樓市場供應分析本章通過對1996-2001年深圳市寫字樓的施工面積、批準預售面積及相關變化情況、銷售量及相關變化情況的對比分析，總結六年來深圳市寫字樓市場發展概況，為未來深圳市寫字樓市場發展趨勢提供依據。表19、深圳市歷年寫字樓竣工面積和批準預售面積對比分析表◆竣工面積變化反映的是寫字樓投資狀況，從1996年—2000年逐年下降，在2001年出現拐點，表示寫字樓投資重新趨熱；◆預售面積反映的是市場供應量的狀況，市場供應量的逐年遞減，表示市場處于比較嚴重的供過于求的狀況。表20、深圳市歷年批準預售商品房和寫字樓面積對比表在商品房竣工面積和批準預售面積逐年穩步增長的情況下，寫字樓市場則逐年遞減，由此可見這六年深圳市寫字樓市場相當不景氣。表21、深圳市歷年寫字樓與商品房竣工面積對比表表22、深圳市歷年寫字樓竣工面積/商品房竣工面積比例表◆深圳市寫字樓竣工面積在商品房竣工面積中所占份額逐年減小，到2000年到達谷底；◆深圳市商品房竣工面積中寫字樓所占比例在2001年出現拐點，主要原因有：A、中國加入WTO，寫字樓需求量增大；B、深圳市中心區建設步伐加快。2、寫字樓市場銷售狀況分析表23、深圳市歷年寫字樓銷售面積對比表表24、深圳市歷年寫字樓銷售面積/商品房銷售面積比例表◆自1996年以來，寫字樓銷售面積持續下滑；◆1999年—2001年，連續三年深圳市寫字樓銷售面積占總商品房銷售的比例都在3%以下，市場十分低靡。表25：深圳市歷年寫字樓銷售率（銷售面積/批準預售面積）◆1996年以來，深圳市寫字樓實現的整體銷售率較低；◆過去六年中，1997年，2000年和2001年三年的銷售面積接近或高于批準預售面積，說明在這三個年份，寫字樓市場銷售主要以消化存量為主。表26、深圳市1996年-2001年批準預售總量與實際銷售總量對比表◆1996年以來，寫字樓總體平均銷售率為66.4%，明顯低于住宅89%的總體銷售率；◆1996年至1999年，深圳市寫字樓現樓空置面積逐年增加，但自2000年以來，寫字樓現樓空置面積逐年減小，說明一部分存量寫字樓得到了消化，這一現象與前文分析的這兩年寫字樓市場銷售主要以消化往年存量為主的結論相吻合。在目前空置的寫字樓中，部分寫字樓由于設施、檔次等方面的原因，在未來銷售市場上無法同新開發的寫字樓競爭，只能在租賃市場尋求出路。表27、深圳市歷年寫字樓銷售面積與樓花銷售對比表◆購買樓花的比例增加，主要原因是寫字樓品質在提高，更加印證了“空置的寫字樓只能在租賃市場上尋求出路”的結論；◆2001年度的寫字樓銷售面積比2000年度趨淡，而且總銷售面積達到六年最低點，故寫字樓整體市場銷售在未來幾年將會趨好；◆寫字樓銷售面積持續看淡的趨勢短期內不會徹底改觀。（二）、寫字樓市場變化趨勢分析1、未來寫字樓市場供應量分析表28、深圳市2002-2005年寫字樓在售及待售統計表萬平方米萬平方米在售樓盤指目前市場正進行公開發售或內部認購的寫字樓；待售指2005年前將陸續上市的寫字樓，目前尚未啟動市場；今后三年，將陸續會有20多個新寫字樓項目面市，供應面積達1246283萬平方米，平均每年新增供應量為41萬平方米，明顯大于前六年平均26.5萬M2的市場供應量，市場競爭更加激烈；以上物業分布于深南大道兩側的典型寫字樓聚集區，其中羅湖區3個，福田車公廟6個，福田中心區11個。在未來新增的寫字樓物中減掉只租不售的物業4個，則待售項目16個，待售面積961465㎡，年平均可銷售面積32萬平方米。PAGEPAGE25（三）、市寫字樓整體銷售狀況分析1、寫字樓銷售均價分析表29、典型片區寫字樓物業實現銷售均價統計表元/平方米元/平方米◆深圳市寫字樓的重心主要在地王蔡屋圍組團和中心區組團，而且，正由地王蔡屋圍組團向中心區組團轉移。2、寫字樓銷售率分析表30、典型片區寫字樓物業實現銷售率統計表◆中心區和中心西區寫字樓實現的銷售率最高，從另一個方面應證了深圳市的中心區西移的論證。PAGEPAGE31◆國貿東部組團實現均價為9000-10000元/平方米左右，然而歷史的原因使得多數物業規劃設計及配套落后，形成了老物業永遠空置的心痛局面，從而導致銷售率低，價格無法進一步提高。◆蔡屋圍組團由于規劃及功能的顯著性，本片區成為羅湖售價最高的寫字樓組團。地王、發展中心售價高達13000-15000元/平方米，但是本片區高企的價位門檻沒有實現較高的銷售率，大量的空置成為本片區的一塊心病。◆賽格組團由于地段的優越性與行業的特殊性，行業集中度高，實現銷售均價與銷售率均較為理想。另外，行業聚集的程度促進辦公氛圍的專業化和商業化。◆CBD組團中心區造就了成熟的交通、景觀、通訊等綜合配套，城市面貌的極度優越使得該片區寫字樓倍受市場追捧，因此達成深圳最高的銷售率及銷售均價。◆中心西區組團辦公樓氛圍已經形成，開始逐漸提升原工貿區形象，形成一種商務氛圍大于商業氛圍的專業辦公新戰場。◆南油組團是由沿南油大道兩側的辦公物業組成的，其特點是辦公物業分散，辦公氛圍并不十分濃厚。然而由于其地理位置處于南山區中心，交通便利且配套完善，加上供應量有限，所以租售狀況良好。◆蛇口組團憑借其良好的城市規劃布局和完善的配套設施，加上蛇口的優美環境，以工業和港口貿易為地緣優勢，有著穩定而日益增長的市場基礎，隨著世貿的加入和外資的涌入，實現良好的租售態勢，十分有潛力。綜合以上分析，未來兩年內深圳市寫字樓市場將呈現如下趨勢：◆寫字樓銷售市場經過三年的持續走低后，在未來兩年內寫字樓銷售比例將會有一定幅度的上揚；◆未來市場增量中寫字樓部分的比重會加大，其銷售量將會從商品房銷售總量中2001年的3.1%占有額提升到5%左右，并將在這一比例上振蕩；◆將于2003年落成的羅湖商務中心和世界金融中心，位于深南東路與寶安南路交匯處的集甲級寫字樓及超大型娛樂購物廣場為一體的華潤中心項目的啟動，都將有效緩解深圳市甲級寫字樓有效供應不足，成為深圳寫字樓市場的新“亮點”；◆隨著入世后行業逐步開放，物流、船務、金融和高科技行業將大放異彩，充當寫字樓市場的需求主角，對于這類客戶的需求分析也將成為2003年深圳寫字樓市場的重要內容；◆由于羅湖區的寫字樓物業地理位置優越、商業配套良好、物業質素較高，所以依然是外資企業和香港公司選擇的重點區域；◆中國入世后，深圳的寫字樓經濟步入了一個嶄新的時代。隨著入世的深入，國際企業進入深圳的速度加快，世界500強的近100家企業、30余家國際大型金融機構已入駐深圳，而且將有更多的國際企業有意或正準備進入深圳，這些都將導致深圳市高檔次寫字樓需求量的增加。三、商用物業市場分析2001年是深圳商業快速發展，商貿流通業受到政府和社會各界的重視和扶持，商貿流通現代化步伐加快，連鎖商業、現代物流業發展迅速，步行街、商業區的進一步改造和大型購物中心的建設等商業基礎設施相繼啟動，糧食、成品油、食品等重要商品和舊貨、拍賣等特種行業的流通體制得到了進一步完善。商品市場秩序得到了整治，消費環境日益改善。

◆社會商品購銷市場暢旺

2001年全市社會消費品零售總額609.26億元，同比增長13.2%，居全國大中城市中第八位，增長速度居第三位。2001年全市商品銷售總額1254.48億元，增長19.9%。全年共舉辦各類展覽展銷會67次，累計共成交1684.78億元人民幣。

◆零售連鎖商業發展迅速。

商業開放步伐加快，繼沃爾瑪、家樂福之后，百安居、吉之島等國際知名商家先后落戶深圳，豐富了深圳的零售業態，其中沃爾瑪在深圳首開新型社區店，百安居大型建材超市填補了我市該類業態的空白。連鎖超市、連鎖便利店、連鎖專業店和專賣店等現代商業組織形式擴張。隨著企業擴張速度加快、新的外資繼續進入，未來幾年將出現并購重組浪潮，深圳將出現重量級的商家。◆物流配送迅速興起

傳統商貿業正逐步實現與現代物流技術的結合，東西部港區、筍崗、平湖等六大物流園區初具規模，一批有區域性品牌、集約化和規模化經營的專業市場、物流配送中心和第三方物流企業迅速興起，推動了采購分撥、批發配送、展覽批發、拍賣批發、代理批發和網絡批發等新型批發組織和批發形式的發展。全市連鎖企業批發配送中心已有34家，萬佳百貨配送中心、沃爾瑪采購中心、農產品股份公司社會化配送中心等項目正在抓緊建設，招商物流、中海物流等企業已躋身全國同行前列。

◆商業設施建設日臻完善。

新城市購物中心、華潤購物廣場、世紀購物城等一批面向未來、具有國際水準的大型購物中心已完成前期準備工作，年內開工；東門商業街、華強北、人民南等傳統商業旺區在完成改造改建后，制定和完善了相應的管理辦法；寶安、龍崗兩區規劃建設區鎮一級繁華商圈，推廣現代商業業態。1、商業物業市場供應分析本章通過對1996-2001年深圳市商業物業的竣工面積、批準預售面積及相關變化情況、銷售量及相關變化情況的對比分析，總結六年來深圳市商業物業市場發展概況，為未來深圳市商業物業市場發展趨勢提供依據。表31、深圳市歷年商用物業竣工面積和批準預售面積對比分析表表32、深圳市歷年批準預售商品房和商用物業面積對比表◆深圳市商用物業預售在商品房預售量中所占比例約在7%-14%之間，若超過14%，則市場風險較大，若低于10%以下，則市場前景較好。2、商用物業市場銷售狀況分析表33、深圳市歷年商業物業銷售面積對比表◆商用物業的銷售經過1996-2001年的持續低靡不振，在2002年的銷售量增長迅猛，表明后續市場較為樂觀。表34、深圳市1996年-2001年商用物業批準預售總量與實際銷售總量對比表◆1996年以來，商用物業總體平均銷售率為43.97%，明顯低于住宅89%和寫字樓66.4%的總體銷售率。說明商業物業投資市場需要時間來培養成熟的周期。◆商用物業整體銷售率最低。根據市場反饋的信息，商用物業的空置主要為住宅裙樓。從總體上看，街鋪銷售好過裙樓，商業中心的裙樓銷售好過非商業中心。表35：深圳市商業用房現樓空置面積對比表：◆1997年至1999年，深圳市商用物業現樓空置面積逐年增加，但自2000年以來，空置面積開始減小。商用物業批準預售面積增加、銷售率降低的情況下，現樓空置面積減小，表明自1999年以來，深圳市商用物業銷售中，現樓銷售占有較大比例。表36、深圳市歷年商用物業銷售面積與樓花銷售對比表◆1996年以來，深圳市商用物業樓花銷售比例成逐年下降的趨勢，相反，現樓銷售比例卻成上升趨勢。表明商用物業的市場風險較低，客戶對現樓比較認同。綜合以上分析，未來兩年內深圳市商用物業市場將會有如下趨勢：深圳強大的消費力使得以商鋪為代表的投資型物業發展潛力增大。深圳市場對商用物業的需求將主要表現為對現樓的需求。隨著各大盤的啟動，社區商用物業的需求量不斷增大，檔次也不斷提高，功能更加齊全；而社區商用物業也將成為深圳市商用物業市場的一支生力軍。隨著衛星城的建設，關外將有大盤甚至超大盤出現，大量的居住人群將催生出諸如SHOPPINGMALL之類的大型購物中心在關外的出現。隨著人民南商圈的改造，深圳市場商用物業的開發將開創一個嶄新的局面，迎來新的商業開發的熱潮。PAGEPAGE45第四章：區域市場分析一、羅湖區區域市場概況羅湖區基本情況位處經濟特區東部，區域定位為市金融、商貿中心，網絡服務基地。東起蓮塘，西至紅嶺路，與福田區接壤；南臨羅湖橋與香港毗鄰；北到特區管理線公路，與龍崗區布吉鎮、沙灣村相連。全區總面積78.89平方公里。區域市場板塊劃分羅湖區為深圳市最早建設完成的區域，依地域及房地產市場分布，該區域分為東門片區、蔡屋圍片區、筍崗片區、翠竹片區、黃貝嶺片區、文錦渡片區、蓮塘片區、東湖片區、布心片區等九個片區，各片區情況如下表：價格支撐點便利的交通、完善的配套設施、良好的自然環境、優美的自然景觀、濃厚的商業和金融商務環境、成熟的港人生活環境、濃厚的港人生活氛圍、高質量的教育配套。片區功能定位價值支撐點市場綜述市場熱點東門片區濃厚的商業氛圍、便利的交通、完善的配套設施，良好的自然景觀本片區為深圳市繁華商業中心之一，商用物業和小戶型公寓住宅一直是片區市場的熱點。濃厚的商業氛圍使得商用物業成為片區市場的熱點，而片區的繁華和便利又推動了小戶型樓盤的建設與銷售。蔡屋圍片區濃厚的金融商務環境、便利的交通、完善的配套設施城市中央金融商務區和文化中心地帶，片區早期開發的多為寫字樓和大戶型住宅，近年則以小戶型樓盤為主。城市建設中心的西移導致本片區的寫字樓風光不再，而片區內成熟的環境和配套及便利的交通使得小戶型物業仍將是片區近幾年的開發熱點。筍崗片區現代化倉儲業、商業和交通運輸也協調發展的配送中心型消費物流園區交通便利片區內部交通擁擠，可開發土地資源缺乏，片區內開發項目較少。舊城改造和物流園區的建設使得倉庫改商用物業成為片區熱點。翠竹片區以生活為主的綜合區配套完善、自然環境良好較低的價格、良好的自然環境和完善的配套使片區住宅成為羅湖白領置業居家的佳選。片區熱點表現在以投資及居家為主的商住型住宅開發。黃貝嶺片區便利的交通、完善的生活配套片區開發量較小，主要為舊城改造項目。片區未來市場仍將以舊城改造為主。文錦渡片區與香港近在咫尺，濃厚的港人生活氛圍由于緊鄰香港，片區內物業多為以外銷為主的小戶型隨著深港24小時通關的實行，港人北上置業的增加，以港人為主要客戶的小戶型物業仍將是本片區市場的熱點片區功能定位價值支撐點市場綜述市場熱點蓮塘片區以生活為主的綜合區優越的自然環境，良好的居家生活氛圍優越的自然環境和較低的價位使得片區內樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但缺乏政府扶持，距離市區較遠、交通不便等成為片區市場發展的羈絆。片區交通稍顯不便，配套欠完善，但自然環境優越，成為生態、休閑、健康的高尚樓盤的聚集地，是白領置業的理想之所。東湖片區以生活為主的綜合區優越的自然環境，良好的居家生活氛圍優越的自然環境和較低的價位使得片區內樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但與市區的距離及交通制約了片區市場發展。未來片區市場主要為中大戶型的住宅開發。布心片區以居住為主，工業為輔，配套設施齊備的綜合性生活區優越的自然環境，良好的居家生活氛圍優越的自然環境和較低的價位使得片區內樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但與市區的距離及交通制約了片區市場發展。未來片區市場主要為中大戶型的住宅開發。水貝片區居住、商業、辦公，保留部分重點工業的綜合區片區市場主要為商住混合型的住宅開發。羅湖區區域市場熱點分析隨著城市中心區的西移，區域開發量急劇減小。未來市場的熱點主要體現在區域靠近二線關地區的居家型住宅開發，以及舊城區改造中的小戶型樓盤開發和人民南商圈改造中的商用物業項目的建設。二、福田區區域市場概況福田區基本情況位處經濟特區中心地帶，是深圳市委、市政府所在地，市行政、文化、信息、國際展覽和商務中心。東起紅嶺路與羅湖區毗鄰；西至華僑城與南山區接壤；北靠筆架山、蓮花山與寶安區相連；南瀕深圳河、深圳灣與香港元朗隔水相望。全區面積78.04平方公里。福田區區域市場板塊劃分福田區為深圳市繼羅湖區后新的市中心區域，也是深圳市新的建設熱點區域，依地域及房地產市場分布，該區域分為銀湖片區、中心區片區、皇崗片區、香蜜湖片區、八卦嶺片區、園嶺片區、華強片區、上步片區、新洲片區、景田片區、梅林片區、石廈片區等十二個片區，各片區綜合情況如下表：片區功能定位市場綜述價值支撐點市場熱點銀湖片區較早的別墅聚集區。自然景觀優越，交通便利，配套設施完善。優越的山景、湖景使本片區成為別墅的聚集地，未來幾年仍會是高檔次樓盤為主。中心區深圳市市級中心，體現國際性城市功能的中心商務區絕對尊貴的區位優勢。交通便利，配套齊全，是深圳房地產市場的又一熱點區域。但片區內商業與金融氛圍應加強，以促進產業與人的興旺。絕對尊貴的區位優勢，地位彰顯。交通便利，配套齊全。高檔寫字樓、住宅及綜合性開發都是未來片區市場的熱點。皇崗片區功能完善、布局合理、環境優美的中心區居住配套生活區中心區一級輻射片區，港人置業的熱點片區，具有濃厚的港人居住氣氛。但片區大環境有待改善。口岸優勢，自然景觀優越，教育設施完善，通關及交通便利，隨著深港24小時通關的實行，港人北上置業的增加，以港人為主要客戶的小戶型物業仍將是本片區市場的熱點。香蜜湖片區綜合性旅游景區片區市場主要為高檔住宅，較少寫字樓和商用物業。但居住氛圍不夠濃厚，交通有弱勢。自然景觀優越，交通便利。優越的自然景觀使本片區成為豪宅的聚集地，未來幾年仍會是高檔次樓盤為主。八卦嶺片區遠期以居住為主，含適量配套、商業辦公和高新技術產業的生活性小區。近期以商業、辦公、工業為主。片區市場主要進行老工業區改造，但進展非常緩慢。交通便利長期以來片區內主要開發小戶型住宅項目，未來仍將如此園嶺片區居住區片區房地產市場主要為對老城區的改造，以中大面積的住宅項目為主。成熟居住區，配套完善、交通便利、教育配套完善。片區市場以舊城改造為主片區功能定位市場綜述價值支撐點市場熱點華強片區繁華的華強北商圈既帶旺了片區的商業，也使片區市場價格持續高企，市場開發中商用物業與小戶型住宅開發齊頭并進商業氛圍濃厚、位置優越、交通便利、教育配套完善。片區市場主要為商用物業和小戶型公寓型住宅開發。上步片區位置優越、交通便利、教育配套完善、人文氛圍濃厚。片區市場主要為居家為主的中大戶型的住宅開發及老城區的舊城改造。新洲片區完善組團結構和配套設施、逐步加強為中心區居住配套的作用片區為中心區一級輻射區，推出新盤不斷增多，但規模都不大，且以小戶型居多。鄰皇崗公園、益田村，周邊配套齊全、居家氣氛濃厚、交通便利。小戶型住宅將是未來片區市場的熱點。景田片區以居住為主，兼有商業、辦公、金融等功能，配套設施齊全綜合住宅區近年來，本片區樓盤一直是中青年白領置業的首選，片區樓盤多以高層為主，規劃檔次較高。但商業氣息缺乏。本片區為交通便利、配套設施完善的成熟的高尚住宅新區商住型寫字樓及中高檔次住宅將是未來片區市場的熱點。梅林片區以居住、商業、辦公為主，同時保留部分重點工業的城市綜合區由于北環高速的隔離，本片區似乎與世隔絕，片區市場低廉的房價吸引了許多首次置業者的目光，片區市場也以小戶型樓盤為主。梅林公園建設、優美的自然環境由于片區住宅租賃市場相當活躍，片區內市場熱點將為以本區域居民及首次置業者為主要客戶的宜商宜住的小戶型物業為主。石廈片區完善組團結構和配套設施、逐步加強為中心區居住配套的作用片區為中心區一級輻射區，推出新盤不斷增多，但規模都不大，且以小戶型居多。鄰皇崗公園、益田村，周邊配套齊全、居家氣氛濃厚、交通便利中小戶型的商住型住宅仍將是片區市場的熱點。福田區區域市場熱點分析作為深圳市新的中心區，福田區房地產市場有香蜜湖、皇崗、華強、中心區和新洲石廈片區等熱點片區。中心區建設將以寫字樓及高檔住宅物業開發為主，按照國際大都市的發展來看，深圳市中心區經過完善后其內部將涌現眾多高檔寫字樓和住宅，而中心區的二十多萬人口將會極大地帶動周邊區域住宅及商業的繁榮與發展；香蜜湖片區仍將為高檔住宅的聚集地；皇崗片區則為港人置業和都市白領的理想置業場所；華強片區則以小戶型公寓及大型商業開發為熱點；新洲石廈片區仍是白領置業的樂園，中心戶型住宅仍將是片區熱點。三、南山區區域市場概況南山區基本情況位處經濟特區西部，市高新技術產業基地、高等教育基地和西部物流、旅游中心。東臨深圳灣，與福田區接壤；東瀕珠江口，與寶安區毗連；北靠羊臺山，與寶安區石巖鎮相鄰；南至蛇口灣、大小鏟島和伶仃洋，與香港元朗隔海相望。全區總面積為164.29平方公里，占特區總面積的42%。南山區區域市場的主要價值支撐點◆綠色人居環境。蛇口南油一帶的綠化率高達50%多，有不少公園、荔枝林和綠地，全區還有幾個高爾夫球場，華僑城更是一綠色生態環境取勝，并成為支撐樓市的“超級硬件”。◆藍色的海景資源。包括后海和前海。◆山景資源。包括大南山、小南山、塘朗山等。◆旅游文化。無論歷史的還是現實的旅游資源，都相當豐富。◆較低的價位。在濱海大道開通前，南油蛇口一帶的房價僅相當于羅湖、福田的一半，甚至更低。濱海大道開通后，房價雖然有所提升，但仍低于市區價30%以上。南頭、西麗等地更低。◆教育文化特色。這里小學、中學眾多，還有國際學校和深圳大學、職業技術學院、虛擬大學等高小，教育文化特色十分顯著，這對那些注重后代教育的消費者十分具有吸引力。◆深圳科技園的啟動。這里代表著社會的發展潮流，匯聚了高科技、高收入的精英，這對房地產開發是有利的。◆南山商業文化中心區的開發。該中心定位為深圳特區西部的商業中心、金融中心和文化中心，等于造一個現代化的城市，無疑增加了這一地段的長遠價值、潛在價值。◆“大交通概念”。包括濱海大道、深南大道、北環大道、廣深高速公路、西部鐵路、地鐵、蛇口港海運、直升機場、國際機場等海陸空立體化交通。2005年深港西部通道建成通車后，更能促動南山地產發展。南山區區域市場板塊劃分本片區根據地域和房地產市場分布，通常分為：華僑城片區、南油片區、蛇口片區、科技園片區、南頭片區、西麗片區、后海片區、前海片區等八個片區。各片區綜合情況如下表：片區功能定位市場綜述價值支撐點市場熱點華僑城片區以觀光旅游、居住為主導功能，自然環境是該片區突出的優勢，片區內配套設施完善、交通便利。優越的自然資源、便利的交通、完善的配套設施。多方位的優勢使得高檔次豪宅一直是片區市場的熱點，未來幾年仍將持續下去。但市場定位應進一步明確。南油片區地段優越，片區內配套設施完善、交通便利，隨著濱海大道的建成通車，片區內明星樓盤不斷涌現、南油商業圈也正逐步形成。地段優越，片區內配套設施完善、交通便利、濃厚的人文環境、完善的教育配套以及南山商業文化中心建設等。片區市場未來開發熱點主要為住宅和商用物業，而住宅的熱點主要為小戶型和以三房單位為主的中戶型樓盤。蛇口片區經過多年發展，擁有山海優勢的蛇口正以“最適合人類居住的地方”的面目示人優越的山景、海景、濃厚的外銷環境、西部通道的建成通車。山景、海景樓盤將繼續作為市場熱點，隨著西部通道的建成通車，片區外銷市場將有較大的增長。科技園片區以生物工程和電子信息產業為主，居住與商業為輔的，充分結合自然地形地貌的園林化高新技術產業生態園區。隨著高新技術產業園區的建設，片區內物業租售日益升溫，商住兩用型物業成為市場新寵，但片區內配套及內部交通尚不夠完善。高新技術人才聚集便利的外部交通、獨特的地理位置及片區內聚集的高新技術公司衍生了大批與之相關的小型公司，使得商住兩用型物業成為片區市場新的熱點。南頭片區該片區作為南山區開發較早的區域，片區開發已經成熟，配套完善、交通便利、商業氛圍濃厚。但由于前期規劃不足導致片區整體形象較差。交通便利、配套設施完善、教育配套良好主要為舊城區改造項目，未來市場將以小戶型住宅和商業為主。片區功能定位市場綜述價值支撐點市場熱點西麗片區配套設施齊全的大型生活區。受對外交通的制約，片區房地產市場發展較為緩慢，片區整體形象較差，但隨著對外交通的改善，片區房地產市場有了較大的發展，主要體現在住宅項目的個盤推出量增加，素質有一定提高。綠色人居環境、優越山景、旅游資源。隨著片區內外部交通的改善，片區優越的自然資源、良好的居住環境及相對低廉的價格將使片區物業成為都市白領置業的又一理想之地。片區市場也將以住宅建設為主，輔以適量的商業配套建設。后海片區在一批有代表性的高素質樓盤的帶動下，后海已成為近年來南山樓市最吸引人氣的片區。南山中心區發展日趨成熟，擁有海景、生活配套齊全、價格適中使該片區樓盤成為高級白領和二次置業者最愛。優越的海景資源、完善的教育配套、濃厚的生活氛圍、強大的置業群體；濱海大道的開通、南山商業文化中心建設、深港西部通道建設等。片區市場以中大戶型的住宅為主。但已不具備價格優勢，市場競爭日趨激烈。前海片區南山組團以港口、倉儲、臨港工業為主要功能的區域性物流中心南山商業文化中心區的一級輻射地帶，隨著知名地產商的先后進入，房地產市場開始良好發展。發展潛力大，但配套設施缺乏，交通不便。優越海景、巨大的發展潛力。片區市場以中大戶型的大盤為主導。南山區區域市場熱點分析隨著濱海大道的建成通車，南山市場已經成為深圳房地產市場的重點區域；受深港西部通道的立項、地鐵一號線的規劃、廣深濱海高速的立項以及中心區西移等利好的驅動，南山房地產市場將成為港人置業的又一熱點區域，居家為主的住宅開發和商用物業開發將成為未來區域市場的熱點。四、龍崗區區域市場概況龍崗區基本情況位處市區東部，經濟特區管理線以北。市高新技術產品出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游勝地。東至大亞灣；南臨大鵬灣；西與寶安區相鄰；北與東莞、惠州市交界。大亞灣、嶺澳核電站在轄區內。全區總面積844.07平方公里。龍崗區區域市場的主要價值支撐點龍崗大工業區建設、優越而豐富的海景資源、山景資源、交通配套的完善、地鐵的啟動、豐富的旅游資源龍崗區房地產市場板塊劃分龍崗區依地域和房地產市場分布，通常分為布吉片區、中心城片區、葵涌片區、橫崗片區等四個片區。各片區情況如下表：片區功能定位市場綜述價值支撐點市場熱點布吉片區居住商貿新城由于與羅湖一關之隔，成為關外的又一個港人置業熱點區域。片區內大盤云集，住宅及商用物業均有較大發展。但配套設施的缺乏成為片區市場發展的桎梏。距羅湖中心較近、交通便捷、商業氛圍濃厚。由于配套設施的缺乏和交通配套的混亂，片區市場的舊城改造已迫在眉睫，根據市府規劃，舊城改造將成片區市場未來幾年新的熱點。中心城片區龍崗區行政、文化、科技和商業貿易中心配套設施完善，人氣暴露不足，開發空間廣闊，但仍需時間發展橫崗片區近期內增加旅游業收入在國民生產總值中的比重；在遠期內成為集生態旅游、生態娛樂、生態購物于一體的多層次生態旅游城鎮。景觀資源優勢、外部交通設施完善、教育配套完善隨著中海、卓越、振業等大公司的進駐，本片區將掀起房地產開發的高潮。橫崗地產將進入大盤時代，在近二年出現“井噴”龍崗區區域市場熱點分析隨著衛星城規劃與建設、地鐵遠景規劃的出臺以及加入WTO后汽車市場的放開，深圳市將會出現居住郊區化和關外市場開發規模化的趨勢，而幾大上市公司在龍崗的圈地開發將催生龍崗大盤甚至超大盤的出現，相應地也會促進大型購物中心的產生，龍崗區住宅及商業開發都將有大的發展。五、寶安區區域市場概況寶安區基本情況位處市區西部，經濟特區管理線以北。市高新技術產業、先進工業、加工貿易、“三高”創匯農業和生態旅游基地。北至羅田水庫；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經濟特區檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養蠔保護區；深圳機場在該區轄區內。全區總面積712.92平方公里。寶安區區域市場板塊劃分本片區依地域和房地產市場分布，通常分為公明片區、沙井片區、西鄉片區、新安片區、龍華片區等八個片區。各片區情況如下：片區功能定位價值支撐點市場綜述市場熱點沙井片區以發展資金、技術密集型工業為主，形成有一定區域影響的制造業基地隨著2002年沙井地王的成功拍出，沙井房地產市場將開始啟動。公明片區發展高質量的商務、信心服務、科教功能和完善的居住功能。片區開發尚處于初級階段，市場較為沉寂龍華片區強化交通功能和居住生活功能、成為深圳市中心區的配套服務和功能拓展區距離福田中心區近、衛星城規劃、四號地鐵延伸、二線關擴關、汽車價格的放開也有利于片區市場的發展由于與福田中心區的聯系被統梅山分割，因此，龍華鎮中心、梅林關和福田分布者三個不連片、自成體系的市場板塊，戰線過長。隨著衛星城規劃的出臺，片區市場相繼涌現的幾個超級大盤使得片區樓盤素質有了較大提高，其日益成熟的配套建設、良好的居家環境對置業者有著巨大的吸引力。但市場開發有大于市場需求的趨勢。由于距離福田中心區較近，加上日益成熟的配套建設、良好的居家環境和低廉的價格，該片區成為都市白領階層置業的樂土。因此定位于居家自用的住宅開發仍將是片區市場的熱點，而且隨著片區住宅市場的日益成熟，商用物業的開發必然成為片區市場的另一熱點。新安片區大力發展商貿、房地產、服務等第三產業，成為寶安區的行政、文化、商業中心和產業基地。基礎設施及相關的居住配套都較為完善。二線關擴展、寶安新中心區建設等都將大大促進片區市場發展。房價較關外其他區域偏高，不具備競爭優勢，且在地理位置上距離市中心較遠，故客戶主要為區域內購買。片區市場主要為住宅和商用物業的開發建設。寶安區區域市場熱點分析隨著地鐵遠景規劃的出臺、衛星城規劃以及二線關撤除等相關利好的出現，寶安區房地產市場將會迎來新的發展契機。預測未來寶安區市場熱點區域將集中在寶安中心區、沿海岸線及沿二線地區和龍華片區，市場熱點主要體現在海景物業、大型住宅開發和商業配套設施的開發。六、鹽田區區域市場概況鹽田區基本情況位處經濟特區東部，經濟特區管理線以南。西傍梧桐山；東臨大鵬灣。中國第二大集裝箱深水港——鹽田港在其轄區內。該區也是國內著名的海濱度假旅游勝地。全區總面積75.68平方公里。鹽田區區域市場板塊劃分鹽田區依地域和房地產市場分布，通常分為沙頭角片區、鹽田片區等二個片區。各片區情況如下表：片區功能定位價值支撐點市場綜述市場熱點沙頭角片區優越自然景觀優勢，與香港一步之隔。本片區項目的規模都比較大，而片區自我消化能力卻較弱鹽田片區山地海洋觀光綜合性旅游區優越自然景觀優勢，豐富的旅游資源本片區項目的規模都比較大，而片區自我消化能力卻較弱充分利用自然資源的酒店式公寓及高檔別墅等仍將是片區市場的持續熱點。梅沙地區以自然景觀為主的綜合性旅游區優越自然景觀優勢，豐富的旅游資源片區市場高價、底價并存，價格差距較大，市場對價格并不敏感；片區純粹的豪宅項目銷售情況并不樂觀；但旅游度假類物業情況卻不錯，可供應量大；市場屬中等水平，中高檔投資、居住類住宅目前還處于起步狀態。充分利用自然資源的酒店式公寓及高檔別墅等仍將是片區市場的持續熱點。本片區項目可以瞄準這個空白點。鹽田區區域市場熱點分析隨著梧桐山盤山公路通車、鹽壩公路的建成，鹽田房地產市場發展的瓶頸得以打開，鹽田區將迎來東部開發的熱潮，而片區內的旅游度假物業的開發將是片區市場的一大熱點，片區也將成為富人們置業度假的天堂。PAGEPAGE51第五章：深圳市未來房地產市場熱點預測結合以上分析，深圳市未來幾年房地產市場熱點主要表現在以下十二個方面：一、地鐵物業突現價值。地鐵的建成通車將有效改善地鐵沿線的交通狀況，相應地其沿線物業特別是對人流量要求較高的商用物業的開發量將增加，而沿線的現有物業將有不同程度的增值。地鐵的遠景規劃將有效縮短郊區與城區的距離，加快居住郊區化的進程，同時將催生大盤甚至超級大盤的產生。二、西部通道拓寬外銷市場。為東角頭附近、深圳灣填海區乃至整個南山的房地產帶來巨大的升值潛力。同時，西部通道口岸將建成世界上最大的通關口岸，西部通道將聚集巨大的人流，為周邊房地產打開巨大的市場需求空間。西部通道最直接的效應就是大大地拉近香港到深圳的距離。

距離的縮短帶來的是時間和效益。西部通道開通之后，將極大地刺激香港人到南山甚至寶安買房的積極性，從而逐步打開南山和寶安區房地產的外銷市場。可以預見，在西部通道開通之后，南山和寶安區將成為新的港人置業的熱點區域。三、豪宅競爭水落石出。2002年是深圳樓市的“豪宅年”，豪宅供應量大且時間較為集中，香蜜湖片區、中心區、華僑城片區、環深圳灣片區豪宅的競爭徐徐拉開帷幕，豪宅一夜之間成為樓市最熱門的話題之一。2002年深圳豪宅的供應量超過300萬平方米。由于競爭激烈，各片區豪宅在宣傳推廣時也紛紛拿出各自的“殺手锏”——地段優勢或擁有稀缺性的自然資源等，并最終轉向了價格的競爭，在某一時段推出特價優惠或以某種戶型作為優惠促銷已經成了主要的營銷手段。經過一年多的拼殺，預計2003年深圳市豪宅市場的競爭將會水落石出。四、轎車家庭化帶動居住郊居化革命。隨著中國加入WTO以后國家對汽車市場的放開，家用小轎車的價格越來越平民化。轎車價位的平民化成為了關外房地產也發展的催化劑。關外市場低廉的房價對于置業能力不強的白領階層具有巨大的吸引力，但交通問題又是關外購房最大的障礙是，一是關外通往市內的公交車輛有限，一是路途較遠，上班族花在路上的時間過長，直接增加了關外居住的時間成本。這個因素在很大程度上制約了關外房地產業的發展。普及家用轎車是解決這個問題的有效途徑之一，但過去轎車的售價相當高，非普通白領可以承受。加入WTO后國產轎車大幅降價以滿足普通家庭的消費需求，這樣將大大普及家用轎車，使得關外購房的