155/155某省政府辦公樓物業(yè)治理方案第一章

提高物業(yè)治理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險(xiǎn)工程——解除后顧之憂

一種模式

——[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理

二項(xiàng)承諾

——示范大廈、中意率

三個(gè)重點(diǎn)

——整體形象、設(shè)備治理、配套服務(wù)

四大優(yōu)勢(shì)

——觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套

八項(xiàng)措施

——精銳骨干、整體形象、設(shè)備治理、綜合服務(wù)、

質(zhì)保體系、成本操縱、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認(rèn)識(shí)與定位

（一）全國(guó)戰(zhàn)略

長(zhǎng)沙重點(diǎn)

岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的長(zhǎng)沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開放的進(jìn)程中，又是敢于競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍都市。立即在新世紀(jì)之初全面啟用的長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地40萬(wàn)平方米，一期工程8.7萬(wàn)平方米，座落在長(zhǎng)沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長(zhǎng)沙市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革，為該項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)總管，充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。

\o""深圳市中航物業(yè)治理有限公司（CATIC

PROPERTY

MANAGEMENT，以下簡(jiǎn)稱CPM）的進(jìn)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心都市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，制造市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來(lái)，按照這一進(jìn)展戰(zhàn)略，我們差不多成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)治理項(xiàng)目，積存了豐富的異地治理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。

CPM將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)聞名物業(yè)的投標(biāo)工作，對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠(chéng)愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)治理服務(wù)。

（二）項(xiàng)目定位

長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于以后。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是開放、高效、親和。

開放

體現(xiàn)長(zhǎng)沙市委、市政府改革開放的思想和國(guó)際化的辦公方式

高效

展示長(zhǎng)沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率

親和

象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程（一）三個(gè)重點(diǎn)

CPM以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長(zhǎng)沙市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)新大院的物業(yè)治理服務(wù)需求，確定了物業(yè)治理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹立政府物業(yè)整體形象

通過(guò)環(huán)境形象樓宇形象操縱、設(shè)備和公共設(shè)施治理、治安和交通操縱、治理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象操縱等專業(yè)治理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備治理

機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的專門性又要求設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)治理公司設(shè)備治理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)治理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防操縱系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。

重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù)

機(jī)關(guān)新大院包括辦公樓、新聞中心、會(huì)展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)治理公司在保證物業(yè)治理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會(huì)務(wù)服務(wù)、餐廳治理、招待所治理、網(wǎng)吧、健身、汽車美容服務(wù)等，這些要求對(duì)物業(yè)治理公司又是新的挑戰(zhàn)。（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程

零風(fēng)險(xiǎn)工程的動(dòng)身點(diǎn)是全面解除長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1．

依托中航企業(yè)集團(tuán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)治理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。

2．

吸納、培訓(xùn)、安排機(jī)關(guān)事務(wù)治理局原有物業(yè)治理富余人員。

3．

注重機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。CPM按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)和職員險(xiǎn)，并與機(jī)關(guān)事務(wù)治理局協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高機(jī)關(guān)新大院物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、指導(dǎo)思想、治理模式、治理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)真誠(chéng)合作

體現(xiàn)了CPM尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為長(zhǎng)沙市委、市政府提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)制造價(jià)值，服務(wù)客戶、拓展市場(chǎng)的意義重于制造利潤(rùn)。

專業(yè)保障

展示CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)量體系、人力資源治理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行操縱系統(tǒng)、物業(yè)治理制度以及專用物業(yè)治理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。

長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)

注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有時(shí)期打算，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由托付治理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)治理人的應(yīng)盡職責(zé)。（二）一種模式：[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式

CPM在物業(yè)治理行業(yè)首創(chuàng)[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式，在物業(yè)治理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式的核心思想為：將物業(yè)治理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、治理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃，服務(wù)和治理層面，服務(wù)概念從托付合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)治理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)治理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)治理服務(wù)的綜合能力。

[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式在機(jī)關(guān)新大院具有寬敞的施展空間。CPM強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)能夠在設(shè)備治理方面發(fā)揮重要的保障作用；CPM豐富的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌騾f(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；CPM的綜合服務(wù)能力集辦公、會(huì)展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機(jī)關(guān)新大院的需求中最具實(shí)力。

[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式在機(jī)關(guān)新大院的應(yīng)用，能夠保障設(shè)備運(yùn)行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)治理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。（三）治理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾1．

自接治理之日起，三年內(nèi)使機(jī)關(guān)新大院成為全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹立政府辦公物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)治理的成功范例。

2．

自接治理之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理客戶中意率95%以上。四、四大優(yōu)勢(shì)（一）觀念優(yōu)勢(shì)：中意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）

深圳物業(yè)治理水平居于全國(guó)前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動(dòng)力。CPM將客戶中意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶中意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，CPM在職員隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化中意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。正是由于中意服務(wù)觀念的提出，近年來(lái)，在CPM所管轄的百萬(wàn)余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均操縱在千分之二以下。（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備治理技術(shù)支持

CPM積存十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備治理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備治理業(yè)首屈一指。CPM目前擁有高級(jí)工程師五名，中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及近百名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)差不多設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能操縱直至停車場(chǎng)自動(dòng)治理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闄C(jī)關(guān)新大院制訂高效率的設(shè)備治理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。

CPM所屬的中航電梯公司是深圳市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)治理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，能夠?yàn)闄C(jī)關(guān)新大院的16部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。

CPM還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。

CPM技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能依照機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費(fèi)用。（三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)治理服務(wù)

CPM首創(chuàng)的[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式在物業(yè)治理行業(yè)有較大阻礙。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過(guò)配套服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、治理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)治理服務(wù)。

CPM積存了深圳[中航苑]（40萬(wàn)平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)治理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)治理治理主業(yè)外，還經(jīng)營(yíng)苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂(lè)、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。CPM在[中航苑]投資經(jīng)營(yíng)有[深圳二十一世紀(jì)演藝中心]（深圳娛樂(lè)行業(yè)名牌）、[中航健身會(huì)]（全國(guó)健身行業(yè)第一品牌）、[唐人食街]（特色大眾飲食公司）和[中航汽車美容中心]等。CPM治理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)使中航苑成為深圳市社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目治理服務(wù)的實(shí)踐

CPM近年來(lái)在北京、武漢、珠海承接多項(xiàng)物業(yè)，對(duì)異地項(xiàng)目治理的個(gè)中味道深有體會(huì)，積存了異地外接項(xiàng)目治理的寶貴經(jīng)驗(yàn)。下面僅以CPM全面接管[深圳工商銀行]物業(yè)的案例與機(jī)關(guān)新大院作一簡(jiǎn)要比較。表1.1：機(jī)關(guān)新大院與[深圳工商銀行]物業(yè)比較比較項(xiàng)目機(jī)關(guān)新大院深圳工商銀行物業(yè)1建筑規(guī)模一期8.7萬(wàn)米2，占地40萬(wàn)米2各類物業(yè)共12萬(wàn)米22物業(yè)類型綜合性，辦公樓為主，綜合配套全面綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面3業(yè)主情況政府物業(yè)，由機(jī)關(guān)事務(wù)治理局統(tǒng)一協(xié)調(diào)治理銀行自有物業(yè)，由后勤服務(wù)處協(xié)調(diào)監(jiān)管4物業(yè)使用特點(diǎn)機(jī)關(guān)辦公大樓，對(duì)供水、供電、空調(diào)等設(shè)備及安

全、形象要求甚高深圳工商銀行、金融中心、深圳證券交易資金結(jié)算中

心、金庫(kù)重地，使用要求高5設(shè)備狀況量身定做，國(guó)產(chǎn)化程度高設(shè)備使用時(shí)刻長(zhǎng)，老化嚴(yán)峻，需維護(hù)、改造、更新6“兩金”使用設(shè)立基金，按需報(bào)批使用CPM制定年度打算，按程序?qū)徟鷪?zhí)行7其它方面富裕人員重新就業(yè)，后勤配套服務(wù)原有130名職員，全部由CPM接收消化，配套項(xiàng)目如食堂、會(huì)務(wù)、室內(nèi)清潔、綠化問(wèn)題由CPM負(fù)責(zé)CPM在1999年3月全國(guó)首例銀行物業(yè)治理公開招標(biāo)活動(dòng)，通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，中標(biāo)接管[深圳工商銀行]要緊物業(yè)，接收消化原有治理人員，全面改善設(shè)備運(yùn)行狀況，顯著降低運(yùn)行成本，在全國(guó)樹立了銀行物業(yè)實(shí)行專業(yè)化治理的成功典范。五、八項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建治理團(tuán)隊(duì)1.

精銳骨干。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和治理骨干的綜合素養(yǎng)是項(xiàng)目治理成功的關(guān)鍵。CPM高度重視機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任治理處主任，高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生任治理處副主任，并在前期介入期間委派深圳9名治理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握差不多情況。在正式接管后，公司副總經(jīng)理仍然全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，依照治理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量操縱、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)治理等專業(yè)人員組成富有效率的治理團(tuán)隊(duì)。

2.

核心競(jìng)爭(zhēng)力。CPM承接機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在治理團(tuán)隊(duì)上。敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶中意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營(yíng)理念；創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)治理行業(yè)名牌企業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系，形成了治理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛物業(yè)治理工作，是做好機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目物業(yè)治理工作的全然保證。

3.

集團(tuán)支持。CPM為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國(guó)航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。措施二：樹立開放、高效、親和的整體形象

機(jī)關(guān)新大院樓宇宏偉、地域?qū)拸V，充滿現(xiàn)代氣息，是一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。CPM從市委、市政府角度分析，確定了長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象定位。如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)治理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作：1.

對(duì)大廈主體的治理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到98%；杜絕亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；大廈泛光照明和公共照明系統(tǒng)無(wú)故障。

2.

設(shè)備治理形象規(guī)范。建立設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無(wú)油污、無(wú)銹跡、無(wú)帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。

3.

突出環(huán)境工程治理。首先，在原有大綠化廣場(chǎng)基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境治理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和管制，特不是對(duì)二期工程劃定區(qū)域，嚴(yán)格操縱。樓宇清潔無(wú)盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。

4.

治理人員形象。所有治理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行CPM職員行為規(guī)范，全面貫徹ISO9000質(zhì)保體系，并依照實(shí)際情況采納隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來(lái)辦事人員的阻礙。需要提供物業(yè)治理服務(wù)時(shí)，有關(guān)人員迅速到位，無(wú)需求時(shí)，治理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。措施三：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行治理保障1．

在前期介入期間（2001年1至4月），CPM將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)關(guān)心業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。

2．

CPM入住三個(gè)月內(nèi)，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備治理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防操縱及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備治理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備治理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

3．

大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必定會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。CPM將派熟練技工到現(xiàn)場(chǎng)支援，關(guān)心施工單位整改，主動(dòng)介入，積極參與，為業(yè)主和機(jī)關(guān)辦公單位排憂解難。

4．

引入CPM治理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更治理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡操縱裝置、通道智能卡操縱裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化治理水平。措施四：配套服務(wù)顯身手1．

會(huì)務(wù)服務(wù)

辦公大樓共安排有大、中、小會(huì)議室62個(gè)，需要安排專業(yè)的會(huì)務(wù)服務(wù)，涉及到座席安排、茶水供應(yīng)、會(huì)議預(yù)備、音響操縱等，還包括通過(guò)局域網(wǎng)合理調(diào)控各會(huì)議室，提高使用效率。會(huì)務(wù)服務(wù)具體事宜將與機(jī)關(guān)事務(wù)治理局另行商定。

2．

餐廳治理和服務(wù)

立即建設(shè)的綜合服務(wù)樓中設(shè)有職員餐廳，是政府物業(yè)重要的配套服務(wù)項(xiàng)目，其功能應(yīng)能滿足職工就餐、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)中、小規(guī)模宴客需要。CPM在深圳中航苑、深圳工商銀行大廈、武漢信合綜合大廈等項(xiàng)目中均直接參與餐廳治理服務(wù)，能夠勝任機(jī)關(guān)新大院餐廳治理功能。

3．

咖啡網(wǎng)吧、健身房和健康服務(wù)中心

現(xiàn)代辦公概念差不多融合了現(xiàn)代休閑意識(shí)、機(jī)關(guān)新大院中應(yīng)充分重視網(wǎng)吧、健身和文化功能。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會(huì)等多功能為一體。經(jīng)營(yíng)健身房、網(wǎng)吧、西餐廳、商務(wù)中心等，正是CPM的拿手好戲。措施五：引入ISO9000質(zhì)量保證體系

公司ISO9000質(zhì)保體系通過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有專門強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)治理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。我們高度重視市委、市政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見和建議，通過(guò)意見征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。在治理處職員培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使寬敞職員熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作，并力爭(zhēng)在接管兩年內(nèi)，使機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理通過(guò)ISO9000認(rèn)證。CPM還將在機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理中積極引進(jìn)ISO14000環(huán)境操縱體系。措施六：有效的成本操縱

物業(yè)治理是微利行業(yè)，要緊靠?jī)?nèi)部治理、靠有效的成本操縱來(lái)保證治理酬金的獵取。CPM相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一確實(shí)是物業(yè)治理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本操縱是評(píng)價(jià)物業(yè)治理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。

我們對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理費(fèi)指標(biāo)確定為人民幣4.28元/平方米?月。如何充分利用這有限的治理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)治理服務(wù)是個(gè)重要而實(shí)際的問(wèn)題，我們的做法是：

1．

采納模擬成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)治理年度預(yù)算案。

2．

執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決操縱或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取職員參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本操縱落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。

3．

劃小核算單位，費(fèi)用操縱上采納“內(nèi)部購(gòu)糧本”，保證資金正常運(yùn)行并保持物業(yè)治理進(jìn)展后勁。

4．

通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費(fèi)用，減少政府行政支出。

CPM掌握了綜合性寫字樓財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特不是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何操縱各項(xiàng)治理成本富有經(jīng)驗(yàn)。接管機(jī)關(guān)新大院后，我們將發(fā)揮成本操縱優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)治理的效果。措施七：物業(yè)治理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)

CPM在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各治理處單機(jī)版物業(yè)治理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)治理軟件，在物業(yè)治理行業(yè)中，領(lǐng)先建立了INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)治理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。目前CPM在深圳市內(nèi)的各遠(yuǎn)程治理點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公，通過(guò)INTERNET網(wǎng)與武漢、北京等分公司也實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接。如接管機(jī)關(guān)新大院，治理處即可通過(guò)INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過(guò)INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、治理處的各項(xiàng)治理情況，幸免了異地治理產(chǎn)生的治理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問(wèn)題，大大提高了治理效率。同時(shí)還可為現(xiàn)場(chǎng)治理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和治理問(wèn)題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)關(guān)心，真正做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里。措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新1．服務(wù)創(chuàng)新概念。由于物業(yè)治理行業(yè)的快速進(jìn)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，阻礙行業(yè)進(jìn)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)治理服務(wù)潛在和以后的需求。機(jī)關(guān)新大院對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代政府物業(yè)已不僅僅滿足于治理服務(wù)人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此，物業(yè)治理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和制造。物業(yè)治理服務(wù)工作有其專門性，程序、制度不可能約束治理中每個(gè)細(xì)節(jié)，治理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，制造性地完成服務(wù)工作。

2．服務(wù)創(chuàng)新措施。CPM在策劃?rùn)C(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理方案中，特不倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)治理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、治理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，差不多上服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，制造性服務(wù)是一項(xiàng)永無(wú)止境的工作。第二章

治理方式、工作打算和物資裝備一、治理方式依照CPM對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理工作的整體策劃，我們將機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型。

專業(yè)化

CPM利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代治理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、治理，實(shí)現(xiàn)治理目標(biāo)；

品牌化

CPM通過(guò)實(shí)踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)治理責(zé)任，樹立長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體品牌形象；

經(jīng)營(yíng)型

制造性地運(yùn)用CPM特有的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)治理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。

我們的治理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和治理機(jī)制四部分構(gòu)成。（一）組織機(jī)構(gòu)1.

在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會(huì)有利于物業(yè)治理工作的順利開展。

2.

治理處同意機(jī)關(guān)新大院治理委員會(huì)、市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局的領(lǐng)導(dǎo)和市房地產(chǎn)治理局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

3.

機(jī)關(guān)新大院治理處作為CPM專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在CPM的授權(quán)下，履行“長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理托付合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

4.

治理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處主任目標(biāo)責(zé)任制。治理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。

5.

組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。

圖2.1

組織機(jī)構(gòu)圖（二）運(yùn)作程序

1．整體運(yùn)作流程

圖2.2

整體運(yùn)作流程圖（1）

整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，治理無(wú)盲點(diǎn)。

（2）

整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。

（3）

重視后續(xù)工程操縱，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和治理檔次。

2．內(nèi)部運(yùn)作流程：

圖2.3

內(nèi)部運(yùn)作流程圖（1）

操作層專設(shè)客戶服務(wù)中心，24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常治理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。

（2）

設(shè)立值班主任制。由各部門部長(zhǎng)、治理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問(wèn)題只是夜。

（3）

實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制。治理處任何職員對(duì)用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)刻同意，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問(wèn)題解決、用戶中意。否則，治理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。（三）信息系統(tǒng)

圖2.4

信息反饋及處理流程圖1．

堅(jiān)持治理處正、副主任每季安排專門的用戶專訪，每月隨機(jī)走訪單位許多于十家，收集用戶要求、意見、建議或投訴。

2．

治理處職員日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。

3．

治理處每月向機(jī)關(guān)新大院管委會(huì)和機(jī)關(guān)事務(wù)治理局作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。

4．

堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的需求。

5．

強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。（四）治理機(jī)制1．實(shí)行目標(biāo)治理責(zé)任制

現(xiàn)代科學(xué)治理包括基礎(chǔ)治理、職能治理和戰(zhàn)略治理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿治理理論，如全新的人力資源治理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、治理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。這些嶄新的治理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視客戶需求、重視人的因素和組織效率。

CPM奉行治理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的治理因素，并在治理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的治理三要素和目標(biāo)治理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)治理的重要措施，收到了積極效果。目標(biāo)治理責(zé)任制確實(shí)是將管轄項(xiàng)目的治理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給治理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并給予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。這種治理體制使治理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在治理處與職員之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與治理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。2．激勵(lì)機(jī)制

機(jī)關(guān)新大院治理處職員隊(duì)伍中，大多數(shù)職員來(lái)自于長(zhǎng)沙本地，部分職員來(lái)自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。如何建立有效的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體職員的積極性和制造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。CPM深諳職員激勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果奇佳。在機(jī)關(guān)新大院治理處，我們將重點(diǎn)通過(guò)三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。（1）

事業(yè)激勵(lì)。用CPM確立的創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)治理名牌企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)感召人、吸引人，為寬敞職員制造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)以后的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的進(jìn)展空間。實(shí)行治理處各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制，形成治理處職員重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求進(jìn)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)治理行業(yè)奮力前行。

（2）

量化目標(biāo)激勵(lì)。實(shí)行量化治理和目標(biāo)治理是CPM推動(dòng)科學(xué)治理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。治理處內(nèi)部的量化目標(biāo)治理是將治理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至職員明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大伙兒挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與治理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將職員收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。

（3）

效益激勵(lì)。優(yōu)秀治理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配制。治理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)治理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持治理處職員隊(duì)伍的素養(yǎng)和活力。3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制：

（1）

監(jiān)督機(jī)制（2）

自我約束機(jī)制

制定治理處廉潔自律差不多要求。

治理處全體職員嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和職員守則。

堅(jiān)持每季度公布物業(yè)治理費(fèi)收支狀況。

高度重視年度用戶意見征詢工作，發(fā)覺問(wèn)題完全跟蹤、解決。二、工作打算機(jī)關(guān)新大院治理處的整體工作打算緊扣本項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項(xiàng)措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。（一）

機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理工作打算（見表2.1）（二）

日常物業(yè)治理服務(wù)項(xiàng)目1．

房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)治理；

2．

公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行治理；

3．

公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；

4．

公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和治理；

5．

24小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序治理；

6．

樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)治理；

7．

公共配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)治理；

8．

交通、車輛行駛、停泊和客流物流治理；

9．

物業(yè)檔案資料收集、治理；

10．

物業(yè)用戶治理及社區(qū)文化；

11．

便民服務(wù)；

12．

物業(yè)保險(xiǎn)事宜。

三、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化治理需要為目的，以確保治理服務(wù)質(zhì)量為全然，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）治理用房1．

辦公用房安排

治理處前期辦公安排在市政府辦公大樓首層約72平方米內(nèi)。2001年3月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)治理局協(xié)商解決臨時(shí)辦公室問(wèn)題，滿足治理處辦公需求。待綜合服務(wù)樓投入使用后，治理處統(tǒng)一遷入197平方米辦公區(qū)。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，依照現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。

2．

宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，治理骨干和保安員等住宿由治理處統(tǒng)一解決，在長(zhǎng)沙市聘用的非保安職員盡量自行解決住宿問(wèn)題。前期職員就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。（二）器械、工具及辦公用品裝備打算（見表2.2）

依照工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購(gòu)逐步到位。第三章

治理人員配備、培訓(xùn)與治理一、治理人員的配備

長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體治理方案確定后，治理團(tuán)隊(duì)的配備和素養(yǎng)確實(shí)是決定性的因素。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生分不擔(dān)任長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院治理處正副主任，前期介入期間另委派公司9名治理、技術(shù)骨干現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后，形成主任目標(biāo)治理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員緊密配合的治理團(tuán)隊(duì)。（一）項(xiàng)目治理骨干介紹1．

CPM副總經(jīng)理兼治理處主任：張力，男，40歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。曾在航空部成都發(fā)動(dòng)機(jī)公司任運(yùn)輸處處長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理，長(zhǎng)期主管物業(yè)開發(fā)及治理工作。1992年6月調(diào)入深圳，加盟CPM，曾負(fù)責(zé)深圳中航、深圳沙河工業(yè)區(qū)物業(yè)治理，積存豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)治理項(xiàng)目。

2．

治理處副主任：蔣紹勇，男，28歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)治理工作6年，曾任香港梁振英測(cè)量師行東?；▓@治理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)治理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團(tuán)營(yíng)銷策劃總監(jiān)。先后擔(dān)任過(guò)深圳泰華物業(yè)治理公司、深圳寶安區(qū)物業(yè)治理公司、湖南同升湖物業(yè)治理公司、湖南凱達(dá)物業(yè)治理公司顧問(wèn)。1998年加盟CPM，曾負(fù)責(zé)北京AVIC項(xiàng)目，現(xiàn)任中航物業(yè)治理公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。該同志組織治理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神，有專門強(qiáng)的物業(yè)治理理論水平和項(xiàng)目治理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

3．

治理處工程技術(shù)主管：孫紅陽(yáng)，男，37歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員。曾任航空部株州南方航空動(dòng)力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師。1987年調(diào)入CPM，要緊從事樓宇設(shè)備治理工作，長(zhǎng)期擔(dān)任深圳中航苑小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備主管，先后獲得注冊(cè)安全主任資格、深圳注冊(cè)電梯安全檢測(cè)員、ISO9000內(nèi)審員資格?，F(xiàn)任CPM深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。該同志在樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)、安裝、改造、維護(hù)、工程預(yù)決算等方面積存了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是電梯維修和檢測(cè)調(diào)試、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防設(shè)備、中央空調(diào)等方面的專家。（二）治理處人員配置

治理處擬配備各類人員110人。

圖3.1治理處人員配置（三）各部門人員素養(yǎng)要求1.

部長(zhǎng)：大學(xué)本科畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上物業(yè)治理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)治理部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。

2.

專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上技術(shù)治理經(jīng)驗(yàn)。持有物業(yè)治理上崗證，能夠獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作。

3.

會(huì)計(jì)：大專以上文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱，三年以上財(cái)務(wù)治理經(jīng)驗(yàn)。持有會(huì)計(jì)上崗證，熟練掌握電腦治理系統(tǒng)和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。

4.

治理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)治理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)治理上崗證，熟練掌握電腦治理系統(tǒng)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。

5.

運(yùn)行維修人員：中技、高中以上文化程度，25-35歲，三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過(guò)硬，專業(yè)素養(yǎng)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，軀體素養(yǎng)好，能吃苦耐勞。

6.

保安人員：

保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度，23-28歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軀體素養(yǎng)好，業(yè)務(wù)素養(yǎng)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。

保安員：高中以上文化程度，18-23歲，身高1.75米以上，體重55-65公斤，軀體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過(guò)硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。二、治理人員的培訓(xùn)

（一）培訓(xùn)觀念物業(yè)治理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是職員隊(duì)伍綜合素養(yǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的聚攏和職員綜合素養(yǎng)的提高關(guān)鍵在于有效的職員培訓(xùn)。持續(xù)有效的職員培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。治理處大多數(shù)治理障礙，能夠通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善。基層職員在某些工作上的不足，特不是服務(wù)觀念上的差距，也能夠通過(guò)培訓(xùn)得到解決。職員培訓(xùn)是企業(yè)治理升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。

CPM高度重視職員培訓(xùn)工作，把職員培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的職員培訓(xùn)、考核打算。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)治理進(jìn)修學(xué)院主講教授。（二）培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。（三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（四）培訓(xùn)內(nèi)容：1.

觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員）：服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM企業(yè)文化體系。

2.

治理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）：職員激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、治理理論。

3.

崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）：差不多技能、物業(yè)治理差不多概念和要緊內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶治理、辦公自動(dòng)化治理、消防及治安治理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。

4.

基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職職員）：行為規(guī)范、物業(yè)治理概論、職員守則、職業(yè)道德教育、治理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)治理目標(biāo)等。（五）年度培訓(xùn)打算

CPM擬將首年度職員培訓(xùn)分為兩個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期入駐前期培訓(xùn)（2001年2月10日至4月20日），采納集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二時(shí)期為入駐后培訓(xùn)，采納定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。

機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理處對(duì)職員培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。（七）培訓(xùn)方式

圖3.2

培訓(xùn)方式（八）培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果

培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解職員基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)職職員作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。三、治理人員的治理人才是CPM最寶貴的財(cái)寶。公司始終把尊重職員、培訓(xùn)職員、充分發(fā)揮職員積極性、制造性作為全然，高度重視公司人力資源治理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范如此一種和諧、有序的舒服環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)治理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)治理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)進(jìn)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和制造性。

CPM在人員治理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：

（一）嚴(yán)格要求，規(guī)范治理，選好人，培育人

把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)治理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或差不多素養(yǎng)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和治理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的職員也是人才。物業(yè)治理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)職員的行為規(guī)范、儀表儀容在《職員手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核方法，不斷強(qiáng)調(diào)職員的進(jìn)取心、制造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入地工作態(tài)度。

注重職員培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求職員深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)治理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)治理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)懷職員、培養(yǎng)職員重于制造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部職員中意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)。（二）競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人職員隊(duì)伍綜合素養(yǎng)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、中意危機(jī)意識(shí)、制造性治理等尤為重要。物業(yè)治理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效治理的關(guān)鍵在于職員全體的參與，因而我們?cè)诹炕卫怼⒊杀局卫砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)職員廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)治理目標(biāo)。

堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行職員隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法治理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)治理服務(wù)。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)治理理念和企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)構(gòu)成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的確實(shí)是要使寬敞職員在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)職員隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢寬敞職員對(duì)公司進(jìn)展的意見和建議，高度重視職員提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。幾年來(lái)，CPM凝聚了一批熱愛物業(yè)治理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為CPM進(jìn)展作出了重要的貢獻(xiàn)。第四章

治理規(guī)章制度和檔案的建立與治理一、治理規(guī)章制度的建立沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)治理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。CPM積存十五年物業(yè)治理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各治理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)治理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1996年，CPM引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過(guò)不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)治理水平的提高發(fā)揮了重要作用。長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)治理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)治理工作的使用要求。CPM以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合立即實(shí)行的《全國(guó)都市物業(yè)治理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市都市住宅小區(qū)物業(yè)治理暫行方法》和《全國(guó)都市物業(yè)治理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理規(guī)章制度體系：二、檔案資料的建立與治理物業(yè)檔案資料的建立與治理是物業(yè)治理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案治理能夠?yàn)閷I(yè)的物業(yè)治理提供有力的支持。針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的治理手段，對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理檔案進(jìn)行全面的收集和治理。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。

（1）

采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；

（2）

將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》公布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。

（3）

按照資料載體的類型采納恰當(dāng)安全的保存方式。

（4）

所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）治理。類不資料內(nèi)容保安及車輛治理保安治理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

B：保安訓(xùn)練打算和考核記錄

C：大院及大樓安全防范措施

D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場(chǎng)治理資料A：停車場(chǎng)出入登記記錄

B：交通疏導(dǎo)圖

C：停車場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄

D：車輛治理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)

生治理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表

B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生治理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄

B：國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音

C：處理污染事件記錄

D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化治理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖低

B：綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表

C：綠化保養(yǎng)打算及記錄

D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文

明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動(dòng)打算實(shí)施方案、總結(jié)記錄

B：社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄

C：傳媒報(bào)導(dǎo)

D：文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況治理效益經(jīng)濟(jì)效益A：物業(yè)治理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表

B：有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表

C：物業(yè)治理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益A：本物業(yè)治理項(xiàng)目所獵取的榮譽(yù)稱號(hào)

B：輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)（二）物業(yè)檔案資料的治理

1、檔案資料治理運(yùn)作流程：

治理處重要資料（如市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局提供的資料）接收必須通過(guò)治理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔，治理處日常治理文件（如治理處通知、通報(bào)等）按照CPM制定的文件治理程序發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。

圖4.1檔案資料建立及治理運(yùn)作流程示意圖2、檔案資料治理要求：

（1）

綜合部設(shè)檔案治理員；

（2）

檔案資料由治理處綜合部統(tǒng)一治理。

（3）

明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)治理流程。

（4）

采納多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。

（5）

對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格治理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)治理處主任審批。

（6）

治理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。

（7）

注重檔案治理信息開發(fā)，依照工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資料。

（8）

綜合部每季度對(duì)檔案資料治理情況進(jìn)行檢查。

（9）

要求全體職員樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案治理制度》。第五章

指標(biāo)的承諾及其措施CPM按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號(hào)《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理工作的總體要求，結(jié)合CPM的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)治理的角度動(dòng)身，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則，按照《\o""全國(guó)物業(yè)治理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)治理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對(duì)十五項(xiàng)治理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施：第六章

治理成本測(cè)算和治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依照長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算，CPM對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣4.28元/平方米?月，全年合計(jì)4，468，320.00元。二、對(duì)物業(yè)治理處財(cái)務(wù)治理的認(rèn)識(shí)（一）物業(yè)治理專業(yè)中財(cái)務(wù)治理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)治理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)治理有效地推動(dòng)物業(yè)治理工作的進(jìn)行。（二）專業(yè)物業(yè)治理公司的重要特征之一確實(shí)是具有物業(yè)治理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本操縱的前提是專業(yè)的物業(yè)治理預(yù)算。（三）物業(yè)治理是微利行業(yè)，成本操縱能力直接阻礙治理項(xiàng)目的成敗。一個(gè)治理處人力、財(cái)力、物力的白費(fèi)若能真正得到操縱，該治理處盈利水平將得到極大改善。（四）成本操縱原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶中意度作為代價(jià)，用戶中意永久是最高原則。三、治理處操縱成本要緊措施（一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。（二）采納成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)治理年度預(yù)算。（三）在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決操縱或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取職員參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本操縱落實(shí)在物業(yè)治理全員、全要素、全過(guò)程中。（四）劃小核算單位。費(fèi)用操縱采納治理處各部門“內(nèi)部購(gòu)糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理進(jìn)展后勁。（五）通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)治理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算

表6.1

治理費(fèi)支出測(cè)算表

表6.2

前期費(fèi)用收支測(cè)算表

表6.3

固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表第七章

辦公大樓物業(yè)治理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)治理的前期介入依照招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第10天起，中標(biāo)的物業(yè)治理公司開始介入前期治理。從現(xiàn)場(chǎng)施工情況看，物業(yè)治理公司進(jìn)場(chǎng)正好趕上辦公大樓的設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及全面二次裝修時(shí)期，因此尚有部分范圍仍在進(jìn)行土建施工，因此CPM將物業(yè)治理公司進(jìn)場(chǎng)至市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前的時(shí)刻，分成施工期、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期、施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期三個(gè)時(shí)期開展物業(yè)治理。

以下打算按市委市政府關(guān)于5月1日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它緣故造成打算的部分時(shí)刻變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。（一）施工期的物業(yè)治理施工期是指在物業(yè)治理公司進(jìn)場(chǎng)后，辦公大樓的土建差不多完工、設(shè)施設(shè)備安裝差不多到位之前的時(shí)期，可能時(shí)刻一個(gè)半月（約為1.10~2.28）。

在此期間，CPM除派駐治理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來(lái)協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)治理處的前期籌建工作。

治理要點(diǎn)：組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進(jìn)一步設(shè)計(jì)和施工現(xiàn)場(chǎng)情況，細(xì)化并完善物業(yè)治理前期的工作策劃，依照CPM物業(yè)治理和前期介入的工作經(jīng)驗(yàn)，及早發(fā)覺可能阻礙大樓使用功能和日常物業(yè)治理的某些問(wèn)題，并提出糾正及解決的建議。

工作方式：選派精干的治理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場(chǎng)的施工治理，在完成自身前期各項(xiàng)預(yù)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工治理方助手的作用。

工作內(nèi)容：

1、行政人事方面

依照施工進(jìn)度派駐必要的治理及技術(shù)人員，并于春節(jié)后在本地開始招募治理處骨干人員。在不阻礙前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。

2、簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》

依照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的建住房[1999]246號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)<前期物前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議>（示范文本）的通知》，要求在《物業(yè)治理合同》簽定生效之前的前期物業(yè)治理期間，業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)須簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》。在CPM進(jìn)駐之初，招標(biāo)托付方與CPM即應(yīng)明確在現(xiàn)場(chǎng)施工治理及前期物業(yè)治理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。

3、與施工治理方的協(xié)調(diào)

由招標(biāo)托付方作出安排，CPM與施工治理方召開專門會(huì)議，商定物業(yè)治理前期介入期間CPM在施工現(xiàn)場(chǎng)的工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。治理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工治理方組織的重要施工會(huì)議。

4、現(xiàn)場(chǎng)介入

CPM有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計(jì)和施工狀況。依照以往的工程前期介入和物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或阻礙使用和治理的問(wèn)題，與施工治理方技術(shù)、治理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。鑒于施工工期緊迫，不可幸免地存在施工進(jìn)度與施工質(zhì)量的矛盾，對(duì)阻礙大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)峻阻礙今后治理運(yùn)行的問(wèn)題，要及時(shí)與施工治理方商洽解決，盡量不留后患，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改清單并專題報(bào)告，提交市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局處理。治理處每周就現(xiàn)場(chǎng)治理及施工的情況，以書面報(bào)告的形式分不上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局及施工治理方。（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)治理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝差不多到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的時(shí)期，可能時(shí)刻一個(gè)月（約為3.1~3.31）。

CPM在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與治理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)覺可能造成隱患或阻礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)工程治理方。

治理要點(diǎn)：在協(xié)助施工治理方共同治理施工現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，組織工程技術(shù)人員將要緊精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。

工作方式：將現(xiàn)有人員分成二個(gè)小組，一組要緊由工程技術(shù)人員組成，治理處主任帶隊(duì)，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在治理部部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對(duì)室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的治理。

工作內(nèi)容：

1、行政人事方面

在三月初招聘治理處人員打算中的其他治理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)治理工作。同時(shí)開始制定或修訂完善治理處的各項(xiàng)治理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。

2、參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試

將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分不參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，依照了解的實(shí)際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。

3、室內(nèi)二次裝修的治理

辦公樓的消防工作注重從全然上杜絕火源及操縱易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，治理處應(yīng)積極配合施工治理方進(jìn)行巡視檢查，及時(shí)發(fā)覺危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工治理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。

4、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的前期介入

依照市委市政府的進(jìn)駐打算，室外施工工作應(yīng)該及早全面開展，但考慮到長(zhǎng)沙2、3月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會(huì)延至在3、4月份。治理處在配合室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)依照物業(yè)治理方案提出施工治理方參考。例如在綠化施工中：苗種的種植時(shí)，根部愛護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)治理施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，通過(guò)物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)期（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，可能時(shí)刻一個(gè)月（約為4.1—4.31）。

在此期間，CPM委派由副總經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專家組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，關(guān)心和指導(dǎo)治理處接管驗(yàn)收物業(yè)，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)預(yù)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。

治理要點(diǎn)：在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的預(yù)備。

工作方式：在辦公大樓施工驗(yàn)收中，治理處的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，任何問(wèn)題記錄下來(lái)，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工治理方協(xié)助，并報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，治理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問(wèn)題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。在完成接管驗(yàn)收后，協(xié)助市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局做好市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的預(yù)備。

工作內(nèi)容：

1．簽訂《物業(yè)治理托付合同》

依照招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)治理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)治理托付合同》

2．行政人事方面

為保證打算按時(shí)進(jìn)行，治理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的預(yù)備工作。

3、工程竣工驗(yàn)收

治理處人員應(yīng)參與市建筑質(zhì)量治理部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，關(guān)心業(yè)主了解并發(fā)覺施工質(zhì)量問(wèn)題。

4、物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也能夠同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)不對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向進(jìn)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是進(jìn)展商向物業(yè)治理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，要緊是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三方面?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收要緊項(xiàng)目：

（1）

土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

（2）

裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及治理用房、信報(bào)箱等。

（3）

供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。

（4）

給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

（5）

電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。

（6）

空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及操縱系統(tǒng)等；

（7）

弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防操縱中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊操縱的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。資料交接

（1）

產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。

（2）

技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用講明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀看記錄及沉降觀看點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）

驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其它交接

（1）

設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。

（2）

具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）

公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及治理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）

在接管驗(yàn)收前，治理處應(yīng)該主動(dòng)與施工治理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)刻、注意事項(xiàng)等）。同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

（2）

接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

（3）

針對(duì)初驗(yàn)發(fā)覺的問(wèn)題，屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工治理方敦促施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)治理局記錄備案；屬于臨時(shí)須返修的問(wèn)題，列出清單報(bào)請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)治理局備案。

5、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行時(shí)期，在那個(gè)期間，治理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由治理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

6、清潔開荒

在業(yè)主進(jìn)駐前，施工治理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，治理處應(yīng)該予以全面配合。在清潔開荒中，治理處要注意外墻、石材地墻面、瓷墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料造成業(yè)主損失及后續(xù)物業(yè)治理的困難。

7、公眾文件的確立

為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，治理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、治理處聯(lián)系電話、值班電話及治理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局批閱，在修改后整理成冊(cè)轉(zhuǎn)請(qǐng)市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。

8、業(yè)主全面進(jìn)駐的預(yù)備

在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前，CPM應(yīng)該主動(dòng)與市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局協(xié)商，確定包括入遷的單位及辦公場(chǎng)所、日期及時(shí)刻、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)刻、電梯使用等，并共同制定搬遷打算及注意事項(xiàng)。治理處應(yīng)該全力以赴地配合，包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的電、空調(diào)及采暖、通訊等正常；確認(rèn)公共區(qū)域電梯、照明、洗手間、停車場(chǎng)、標(biāo)識(shí)等正常。在遷入過(guò)程中，治理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其它單位的阻礙。在遷入完成后，治理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)治理局，征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。（二）其它前期預(yù)備工作1．人員安排打算

表7.1人員安排打算表時(shí)刻人員崗位及數(shù)量具體工作備注第一期2.3—2.7綜合、治理、工程部部長(zhǎng)、保安隊(duì)長(zhǎng)各1人；強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電工程師及技工各1人。面試、審核、入職治理處共有人員12人。在第一次招聘時(shí)，能夠預(yù)招第二批人員。2.82.11培訓(xùn)2.12上崗第二期3.12—3.16行政2人、出納1人、物管4人、技工10人、保安員6人。面試、審核、入職治理處共有人員35人。在第二次招聘時(shí)，能夠預(yù)招第三批人員。3.17—3.20培訓(xùn)3.21上崗第三期4.2—4.6行政2人、清潔及綠化工36人、技工10人、保安員22人、廚師2人。面試、審核、入職治理處共有人員110人按打算人員全部到位。4.7—4.10培訓(xùn)4.11上崗備注：①在第一期后續(xù)人員上崗接手工作后，原公司抽調(diào)派駐人員除治理處經(jīng)理、財(cái)務(wù)外，可逐步陸續(xù)撤回。

②前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見本標(biāo)書第三章《培訓(xùn)打算》。

2．正式進(jìn)駐前各種物資預(yù)備工作

（1）前期介入時(shí)期的物資預(yù)備

在CPM進(jìn)駐后，要與市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局商量治理處在前期介入時(shí)期的辦公及居住場(chǎng)所。在辦公及居住場(chǎng)所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場(chǎng)正式掛牌辦公。

（2）設(shè)備工具及用品裝備的預(yù)備

鑒于日常治理所需設(shè)備及大型訂購(gòu)期較長(zhǎng)，為保證5月1日業(yè)主全面進(jìn)駐后的正常物業(yè)治理，按本標(biāo)書第二章《物資裝備打算》，在3月初開始設(shè)備及大型工具的選型、訂貨工作，要求4月中旬全面到貨。在3月底開始小型工具及其它用品裝備的選型、訂貨工作。

（3）備品備件的預(yù)備

同意施工單位移交的設(shè)備隨機(jī)備件附件，檢驗(yàn)入庫(kù)，妥善保管。提出尚需采購(gòu)的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。

（4）

易損易耗品的預(yù)備

按照日常物業(yè)治理的實(shí)際需要，在4月初治理處要確立正常運(yùn)作期間每月易損易耗品的消耗打算，并按一個(gè)季度的需求開始訂購(gòu)。

（5）

建立儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)

在4月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局商量，確定儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求4月中旬倉(cāng)庫(kù)正式啟用，并配備人員及相關(guān)的治理制度。表7.2物資預(yù)備打算表配備物品期限備注臨時(shí)辦公室、宿舍1月中部分辦公、生活設(shè)施2月上打算劃撥的辦公室及宿舍3月中其它打算裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施4月中空調(diào)可暫緩設(shè)備工具及用品裝備4月中3月訂設(shè)備及大型工具備品備件不足部分4月下易損易耗品4月下儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)4月中3、外部公共關(guān)系的建立

為保證今后物業(yè)治理的順利開展，治理處主任必須在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐前，拜會(huì)相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、供暖、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等），建立穩(wěn)定的溝通渠道。二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入按招標(biāo)文件的講明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場(chǎng)以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。該部分工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，但CPM承諾：長(zhǎng)沙市委市政府新大院的后續(xù)工程一旦啟動(dòng)，在物業(yè)開發(fā)方的同意下，CPM將從人力、技術(shù)等方面予以全力地配合，從建筑設(shè)計(jì)方案、設(shè)施設(shè)備布局、設(shè)備選型定貨、施工組織治理、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量操縱及周邊環(huán)境維護(hù)等方面，提出建議和意見供開發(fā)方參考。（一）

建筑設(shè)計(jì)方案CPM通過(guò)多年的物業(yè)治理實(shí)踐，在深圳中航集團(tuán)的許多物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃中，提出過(guò)許多極具價(jià)值的建議，為深圳中航集團(tuán)節(jié)約了大量的人力、物力及資金。

規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)辦公大樓就要考慮它的規(guī)模檔次、功能定位，并從交通組織、設(shè)備選型、配套設(shè)施、消防安全、環(huán)境設(shè)計(jì)、信息智能化等方面作出周密協(xié)調(diào)的規(guī)劃。初期設(shè)計(jì)過(guò)程中的物業(yè)治理早期介入，不但為今后日常物業(yè)治理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)約大量的建設(shè)資金。比如，辦公大樓在設(shè)計(jì)時(shí)，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車場(chǎng)出入口的車流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。若物業(yè)治理單位能提供有價(jià)值的建議，可幸免設(shè)計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的白費(fèi)。（二）

設(shè)施設(shè)備布局高層建筑的單位造價(jià)專門高，在設(shè)施設(shè)備布局時(shí)的合理考慮，可能節(jié)約大量的空間，即在沒有增加資金投入的情況下，增大了使用面積，這無(wú)疑是事半功倍的舉措。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)治理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。（三）

設(shè)備選型定貨辦公大樓設(shè)備種類繁多，技術(shù)復(fù)雜程度高，對(duì)大樓使用功能阻礙專門大，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主將深受其害。設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，往往是由于設(shè)備自身先天的緣故。因此，在設(shè)備選型上不但要考慮價(jià)格、功能，更多的還要考慮質(zhì)量和今后維護(hù)的費(fèi)用。（四）

施工組織治理和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量操縱現(xiàn)場(chǎng)施工治理方在施工治理中，往往更注重工程速度方面的問(wèn)題，物業(yè)治理公司前期介入施工組織治理，不但能夠增加施工治理方的治理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進(jìn)度，并幸免施工質(zhì)量隱患。另外，后續(xù)隱蔽工程的提早介入，治理公司不但能夠記錄各種管線的分布，而且能夠了解管線的施工情況以推斷各種管線今后的壽命和確定維修保養(yǎng)打算。三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、成品愛護(hù)及大院治安造成阻礙，必須加以嚴(yán)格的操縱。另外，市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的時(shí)刻較緊，可能在進(jìn)駐后，辦公大樓及南面廣場(chǎng)仍有許多收尾工程尚須進(jìn)行，勢(shì)必存在施工與辦公的矛盾。CPM在以往治理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品愛護(hù)、污染操縱、用水電操縱、道路操縱等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。（一）成品愛護(hù)

對(duì)成品造成危害的要緊是收尾工程。任何收尾工程必須首先征得市機(jī)關(guān)事務(wù)治理局的同意，并在治理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。分包商要將施工現(xiàn)場(chǎng)與辦公區(qū)域用一定措施分割開來(lái)，并盡可能對(duì)成品進(jìn)行愛護(hù)，并操縱施工人員的活動(dòng)范圍。在施工結(jié)束后，治理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進(jìn)行賠償。（二）噪音操縱

首先要操縱發(fā)出噪音的施工時(shí)刻，特不是在辦公大樓內(nèi)的收尾工程。在7：30—18：00這段時(shí)刻，辦公大樓內(nèi)不同意敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不同意進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能阻礙辦公的工程。為減少后續(xù)工程噪音的阻礙，要求施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)與辦公大樓之間砌筑簡(jiǎn)易的圍墻以減少噪音。像混凝土攪拌機(jī)等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建筑簡(jiǎn)易磚房并盡可能遠(yuǎn)離辦公大樓予以隔離。同時(shí)，治理處要與機(jī)關(guān)事務(wù)治理局緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào)將噪音的損害減到最小。（三）有害氣體的操縱

各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類收尾工程，要求作業(yè)時(shí)刻盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不同意開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。作業(yè)完畢啟動(dòng)大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動(dòng)空調(diào)系統(tǒng)并送新風(fēng)排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。后續(xù)工程的此類施工，要求施工單位在作業(yè)時(shí)注意風(fēng)向，一般在無(wú)風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時(shí)同意作業(yè)。（四）塵土的操縱

除采納前面提到的建筑圍墻的方法外，也能夠現(xiàn)場(chǎng)多撒水以操縱塵土，另外后續(xù)施工的材料、泥頭及垃圾的堆積場(chǎng)要遠(yuǎn)離辦公大樓區(qū)。治理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。（五）臨時(shí)用水電操縱

針對(duì)后續(xù)工程施工臨時(shí)用電，假如條件同意，供電部門應(yīng)為后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)加裝與辦公大樓不屬同一個(gè)回路的供電變壓器，單獨(dú)供電以不阻礙建成部分的正常辦公。如臨時(shí)要從大樓拉接臨時(shí)電，一定要進(jìn)行分隔多重愛護(hù)，并安裝電度計(jì)量裝置。關(guān)于臨時(shí)用水，應(yīng)從辦公大樓的進(jìn)水引入管分支，同時(shí)安裝計(jì)量裝置。治理處的水電工要每日至少一次對(duì)后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)同意亂拉水電。（六）材料及垃圾運(yùn)輸操縱

為保持大院的正常辦公環(huán)境，各后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、泥頭、垃圾車輛不得從大院進(jìn)出，要求各后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)在施工開工前除建立圍墻分隔外，另外開通直接能夠進(jìn)出的出入口。（七）高空墜物操縱

周邊工程的高空墜物可能危及行人及車輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對(duì)施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)愛護(hù)。同時(shí)，治理處在辦公大院這一側(cè)建立醒目標(biāo)識(shí)警示人員及車輛。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，治理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。（八）工程防火操縱

針對(duì)后續(xù)工程制定《施工現(xiàn)場(chǎng)防火治理規(guī)定》，要求施工單位嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。治理處要安排保安員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)每天三次以上的巡視，發(fā)覺問(wèn)題嚴(yán)肅處理。第八章

社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)治理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)（一）開展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。隨著時(shí)代的進(jìn)步和科技的進(jìn)展，人們差不多不滿足于物業(yè)治理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個(gè)更富有文化色彩、更關(guān)注個(gè)性進(jìn)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。開展社區(qū)文化活動(dòng)正是制造這種精神需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)治理的潤(rùn)滑劑。物業(yè)治理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識(shí)，相互配合，才能使物業(yè)治理從“一人管百人”向“千百人管自己”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)治理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤(rùn)滑劑。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)治理相聯(lián)系。社區(qū)文化是一種手段，通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，應(yīng)該使物業(yè)治理水平更高、效果更好。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)治理有所聯(lián)系，治理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動(dòng)治理水平升級(jí)。比如，通過(guò)環(huán)境文化的塑造，促進(jìn)物業(yè)治理整體形象提高。二、機(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化活動(dòng)策劃（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)機(jī)關(guān)新大院2000余名人員的構(gòu)成包括：高級(jí)公務(wù)員和來(lái)訪貴賓，一般40歲以上，已逐步踏上事業(yè)高峰，工作忙碌，對(duì)文化觀賞的水平專門高；一般公務(wù)員和來(lái)訪人員，對(duì)辦公區(qū)域文化活動(dòng)需求明顯，展現(xiàn)自我和參與意識(shí)強(qiáng)；機(jī)關(guān)后勤服務(wù)人員，是社區(qū)文化活動(dòng)的涌躍參加者，上述成員群體中，總體文化程度高，對(duì)社區(qū)文化具有較高觀賞水平。機(jī)關(guān)新大院中辦公樓和綜合樓功能齊全，配套完善，為開展社區(qū)文化活動(dòng)提供良好條件。（二）社區(qū)總體目標(biāo)1、

更好地塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象；

2、

滿足機(jī)關(guān)人員對(duì)現(xiàn)代辦公區(qū)域的文化需求；

3、

實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理與社區(qū)文化互動(dòng)，促進(jìn)治理水平升級(jí)。（三）保證社區(qū)文化總體效果的要緊措施1、

深該理解社區(qū)文化對(duì)物業(yè)治理無(wú)形的推動(dòng)作用，高度重視社區(qū)文化活動(dòng)。

2、

在機(jī)關(guān)新大院治理處目標(biāo)治理責(zé)任制中，將社區(qū)文化活動(dòng)的內(nèi)容、次數(shù)、效果明確量化，并安排專人負(fù)責(zé)，做到有打算、有目標(biāo)、有效果、有總結(jié)。

3、

在物業(yè)治理費(fèi)預(yù)算中專項(xiàng)安排，提供每月許多于4000元的資金支持。

4、

依照機(jī)關(guān)大樓和綜合樓實(shí)際情況，安排社區(qū)文化相對(duì)穩(wěn)定的活動(dòng)場(chǎng)地。

5、

治理處與長(zhǎng)沙市宣傳部、市政府文化局、工會(huì)、共青團(tuán)組織和有關(guān)文化機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，形成社區(qū)文化的源泉。（四）機(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化三項(xiàng)主題由于機(jī)關(guān)系統(tǒng)宣傳、文化、工會(huì)等部門齊全，機(jī)關(guān)本身文化活動(dòng)較豐富，CPM公司在策劃?rùn)C(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，將重點(diǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營(yíng)造環(huán)境文化氣氛。

1．共建新文明

推崇關(guān)注社會(huì)、關(guān)懷他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；

倡導(dǎo)社會(huì)公德，提高公務(wù)員文明意識(shí)；

緊貼時(shí)代脈搏，治理處與長(zhǎng)沙市委宣傳部、市政府文化局聯(lián)系，舉辦社會(huì)精神文明展覽活動(dòng)；

組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動(dòng)。

以“個(gè)人成長(zhǎng)、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時(shí)組織各類座談和研討會(huì)。

塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高