2022年我國房地產行業整體下行壓力加大銷售增速明顯放緩市場競爭激烈

房地產（realestate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

一、行業市場規模

2020年以來，房地產市場整體銷售表現受到疫情影響。疫情初期，全國商品房銷售面積、銷售金額顯著下降。之后，隨著全國逐步復工復產，市場持續恢復，銷售額同比降幅逐月收窄。隨著項目施工進度加快、供應增加，樓市有效需求持續釋放，銷售額同比增速成功轉正，局部出現過熱情況。2021年，隨著“三條紅線”政策的出臺及熱點城市調控升級，市場整體下行壓力加大，去化承壓。從近兩年看，受疫情影響，全國商品房完成銷售額仍實現了正增長，但銷售增速較2019年明顯放緩。2021年，全國商品房銷售金額181930億元，同比增長4.8%；商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%。

數據來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

二、市場供需規模

1、供應情況

根據觀研報告網發布的《中國房地產行業現狀深度研究與發展前景預測報告（2022-2029年）》顯示，隨著全國復工復產、市場快速復蘇，房企紛紛搶抓工程進度，房地產開發投資逐月恢復。2020年8月，央行“三條紅線”政策出臺，房企全力保供應、促銷售、抓回款，房地產開發投資仍保持穩定增速。全年，全國房地產開發投資共完成141443億元，同比增長7.0%，增速比上年回落2.9個百分點；房屋新開工面積224433萬平方米，同比下降1.2%；2021年，全國房屋新開工面積198895萬平方米，累計同比下降11.4%。

數據來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

目前由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性:由于房地產的位置、環境、數童、檔次的差異，市場供給具有非同質性:由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產市場供給主體間的競爭不充分。

（一）市場缺乏彈性

由于房地產的位置固定，其中包括了自然地理位置的不動性與區位關系的不動性，它對房地產所處周圍的交通、基礎設施都加以限制。其次土地就是一種稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數童總就是有限的。另外就是使用價值的不可替代性與開發建設周期長的特點，所以不論市場需求里有多大，價格有多高，市場供給量不可能在短時間內發生較大變化。

（二）市場供給的非同質性

房地產市場的供給與需求具有高度的層次性與差別性，由于人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給與需求的影響所及往往限于局部地區，所以會造成一個地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建筑檔次也有不同程度的差異存在。

（三）市場的高度壟斷性

房地產市場競爭不充分，更容易形成壟斷在一個城市范圍內，由于房地產就是位置不能移動的產品，它只能與相鄰的房地產存在競爭。從房地產產品的角度來瞧，因為只有少數房地產開發商進行競爭，所以房地產市場具有寡頭壟斷市場的明顯特征。再加之房地產市場的信息不充分，對于消費者而言，由于房地產位置及其位置派生出的一系列屬性與消費者的偏好匹配，就是一宗房地產對特定的消費者具有唯一的吸引力，那么換句話說就就是這一宗房地產的壟斷性很強。

（四）市場供給與需求的不平衡性

房地產市場供求關系的不平衡狀態就是經常會發生的。雖然價格與供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能就是相對的。

2、需求情況

2021年，全國商品房待售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，庫存規模連續兩年保持增加。其中，住宅待售面積2.3億平方米，同比增長1.7%。2020年以前市場成交氛圍較好，商品房庫存量短暫下降，但隨疫情爆發，市場熱度下行，庫存商品房面積累計同比增速有所上升，并持續保持增長，庫存壓力有所增大。

數據來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

3、供需平衡分析

中央堅定落實“房住不炒”，強化土地、金融、財稅端的調控力度，不斷鞏固房地產長效機制成果。年初以來，銷售市場表現活躍，土地市場競爭激烈，行業整體保持較高熱度。但隨著政策調控的持續作用，房地產銷售壓力加大；并且隨著按揭降速、預售資金監管收緊，企業資金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件頻發，加重購房者觀望情緒，下半年銷售市場持續遇冷。而銷售走弱又進一步加劇了房企流動性風險，形成了負循環效應。此外，資金與銷售端的壓力傳導至土地市場，疊加多地提升土拍參與門檻，房企拓展的意愿與能力下降，土地市場降溫明顯。

2021年以來，房地產調整政策不斷修正，按揭放款加速、土地出讓規則優化、資金監管制度出臺等措施，在資金及土地端均起到了一定的穩市效果。但短期來看，部分房企暴雷風險猶存，行業信用體系處于重構期，購房者信心修復進程仍不明朗，市場需求恢復或需要一定時間。

長期來看，新型城鎮化建設仍在持續推進，“中心城市+城市群”對于經濟要素與人口的虹吸效應愈發明顯，城市居民對居住面積及住房品質提升的需求不斷增強，房地產行業的發展前景依然可觀。同時，正因為房地產行業在國民經濟中的重要作用，行業的健康、穩定發展具有重要意義。未來“房住不炒”的調控態度仍將堅定，“穩地價、穩房價、穩預期”的指導思想不會改變，而且隨著土地供應等長效機制的健全完善，保障性租賃住房等住房供應體系的不斷豐富，將進一步鞏固行業調控的成果，夯實行業中長期發展的基礎，促進行業供需良性循環和健康發展。

數據來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

三、行業細分市場

1、住宅市場

住宅地產形態包括公寓、別墅、普通住宅（多層、高層等）及其他衍生形態；在房地產業所有業務模式之中，住宅地產開發是核心業務，住宅地產是我國房地產企業的重要投資領域。根據國家統計局數據，如上圖所示，2021年我國住宅銷售額達到162730億元。

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

中國2021年常住人口城鎮化率64.72%，戶籍城鎮化率為46.7%，相比發達國家，未來中國城鎮化率能夠達到70-75%，城鎮化還有機會和空間。但是考慮到人口數量以及國家“房住不炒”等政策對于住宅價格的壓制因素，預計未來我國住宅銷售額將逐漸下降，具體預測如下：

資料來源：觀研天下數據中心整理

2、辦公樓市場

寫字樓指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代寫字辦公樓正向綜合化、一體化方向發展。一直以來寫字樓是房地產投資的重要組成部分之一。根據國家統計局數據，2021年我國辦公樓銷售額達到4767億元，具體表現如下：

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

未來，隨著我國經濟在后疫情時代的逐步恢復，近年來表現消沉的辦公樓市場有望重新回到增長態勢之中，預計2025年左右中國辦公樓銷售額將“觸底反彈”，并于2029年達到5556億元的銷售規模。

資料來源：觀研天下數據中心整理

3、商業營業用房市場

營業用房又稱商業用房，俗稱商鋪，是專門用于商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。受全國商業營業用房庫存較高，電商沖擊大導致需求不足，供過于求的矛盾不斷加劇等影響；商業營業用房開發投資完成額、商業營業用房銷售面積與銷售額持續下降，但是降幅趨緩，商業營業用房去化成效逐漸顯現。營業用房又稱商業用房，俗稱商鋪，使用年限為40年，水電性質也屬商業性質，是專門用于商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。根據國家統計局數據，2021年我國商業營業用房銷售額達到9692億元，具體表現如下：

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

同樣，與辦公樓市場相類似，未來隨著我國經濟在后疫情時代的逐步恢復，我國商業營業用房銷售規模預計2025年左右“觸底反彈”，并于2029年達到8171億元的銷售規模。

資料來源：觀研天下數據中心整理

四、行業競爭現狀

一直以來，我國房地產行業競爭頗為激烈，市場上存在的開發商非常之多，不過近年來隨著行業逐漸走向成熟，尾部開發商也在逐年被淘汰。

2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，行業從“控制風險”到“暴露風險”。

2021年，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化，行業競爭加劇。其中，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。

而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降14.9%至570.6億元，與其他梯隊房企出現一定程度的分化。截至12月末TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。此外，從千億房企數量來看，2021年全口徑千億房企數量與去年持平，保持在43家。

雖然近年來，隨著我國房地產行業的不斷發展，在政策推動下，房地產行業的集中度有所提升，但整體集中度仍然處于較低水平，行業競爭較為分散。根據相關數據，按權益金額統計口徑，2021年我國房地產行業的CR4為9.62%，CR8為16.14%，由此可以判斷我國房地產行業目前屬于美國貝恩市場集中度分類中的競爭型市場結構。

2021年中國房地產行業市場集中度情況（權益金額統計口徑）

集中度類型

市場集中度指標值（%）

CR4

9.62

CR8

16.14

資料來源：觀研天下數據中心整理

競爭較為激烈。2021年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200中可以看到，保利發展、華潤置地、金地集團、建發、越秀等開發商年度銷售排名均有所上升。

其中，保利發展排名從第5升至第4，與萬科的差距縮小到只剩300億；華潤置地排名從第12升至第8；金地集團排名從15提升到12。另外地方國企開發商中，廈門國資旗下建發排名從32快速升至19，銷售額破千億，增速高達47%；廣州國資背景的越秀地產，從第33名升至24名，同樣破千億，銷售額增速也高達25%。

2021年中國房地產企業銷售榜TOP20（按權益金額排序）

排名

企業名稱

權益金額（億元）