“物資集團〞員工物業管理知識培訓〔課件〕【七】物業管理案例一、 日常篇1、在小區內摔傷物業公司是否承擔責任？案例介紹：2000房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現結冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節脫位。徐某摔傷當天，該廠房的物業管理單位派人員前去探望。徐某要求物業公司關于此事承擔責任，物業公司認為沒有義務承擔，雙方各執已見，因次起訴至法院。法院判決：法院經審理認為：原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，也應看到臺階上有結冰，并且應當預見到滑冰的危險性，故應關于摔傷的行為負主要責任。但被告作為廠房的物業管理單位應關于物業公共配套設施完好起保養維修的責任，在接到廠房漏水報修通知后，理應即時修理，但未提供即時安排修理的有效證據，發現結冰后未即時去除或積極的防范措施，故關于原告滑倒致傷應承擔一定的責任。案例分析：一、被告物業管理單位的行為契合侵害生命健康權的民事責任構成要件，應承擔侵權的民事責任。物業管理效勞應當保持住宅和公共設施完好，環境整潔優美、公共秩序良好，保證物業使用方便、平安。發現住宅的共用部位、共用設施或者公共設施損壞時，立即采取保護措定義務立即采取保護措施。第二：產生了損害原告生命健康權的后果。第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關系。第四：被告物業管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業管理單位負有保證物業使用方便、平安的義務，這種義務應屬專業管理人應盡的特別注意義務。二、原告有過錯，應關于自身傷害承擔主要責任。 本案中，原告關于自己摔傷有鮮明過錯，表現在以下三個方面：第一，廠房外側電梯系載貨電梯是該廠房內一切職工應知的，原告作為公司員工，上下班應走人行通道。原告不愿登樓梯，執意乘載貨電梯，主觀上存在成心。第二，原告應當看到臺階上有結冰，從平安起見，原告應走人行通道，其主觀上有過失。本文為網上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用本文為網上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，精品文檔，wor文檔第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。管理單位雖未即時修理、去除結冰或采取積極的防護措施，但已盡到了即時警示和告知的義務，應當減輕其賠償責任。2、客戶欠租 物管應該怎么案情介紹：某高級商務辦公樓內有一本地公--A公司，其業務并且未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步開展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出現了。物業管理部門發出在指定的期限內，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止局部效勞的通知公司關于此未做出任何反響，也沒有能力做出反響。期限到了，物業管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 隨后A公司通訊中斷。這時A公司責人認為寫字樓物業管理部門侵犯了他們的權限，遂雙方引起糾紛。點評：1、物業工程在招租招商進程中，要關于租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，盡可能防止可能出現的風險。2、一般情況下，關于欠租租戶的處理要依據1998年建設部?關于物業轉讓、租賃的管理準那么?規則：關于欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，那么以書面形式說明期限，并且采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且且可以把出現后遺癥的可能性降至最低。較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在關于這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。4效性非常重要。這些文本當然要經過律師審核，但僅僅經過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業管理專家們的意見。3、如何處理商戶的違規行為案情介紹:某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并且發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板勾通，沒用多說，老板就說明態度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置于垃圾桶內。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次的釘子。理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成點評：現在相當一局部人關于物業管理公司只認可效勞，不認可管理。仿佛物業公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是效勞，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當然管理可以高于效勞之中。4、業主在小區道路上摔倒 狀告物業公案情介:小區內一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，平安員發現后立即將李老太送進醫院。她是在小區內跌倒的，因為自己每月都交物業管理費，其中囊括了小區道路的公攤，那么，她在小區道路上跌傷的醫療費用及精神損失費用應由物業管理公司承擔。審理：點評：案例涉及小區內發生個人原因引起的意外傷害問題。1、?中華人民共和國價格管理條例?是物業公司收費的依據，其中住宅小區公共性效勞中囊括了小區道路的綠化管理費，李老太所交物業管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍。責任自負。4、物業公司可以在多方面關懷李老太，但沒有權力和義務為其支付醫療費和精神損失費。5、尊重業主，從記住姓名開始案例介紹：導請收費率達96%的某通用廠房廠區的管理員介紹經驗，該管理員說了這樣一個事：小區公司有關的一些部門總管、經辦人〕的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進場沒幾?quot點評：做。6、沒有簽署物管效勞合同 業主該不該支付物業管理案情介:小區局部業主以A物業管理公司〔以下簡稱A公司〕沒有與業主或開發商簽署物業管理合同為由拒絕支付物業管理費。A公司認為自己是經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理效勞的。雖然開發商未與其簽署物業管理合同，后小區業主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽署了物業管理效勞合同，但是在B公司撤走至C公司進小區前，A公司實際進行了物業管理效勞，有權收取物業管理費和滯納金。業主卻認為：開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽署合同，未建立效勞與被效勞的權限義務關系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據?上海市居住物業管理條例?第25條第2款規則，可以不支付物業管理費，請求法院駁回其起訴。一審判決結果：241542主支付物業管理費和滯納金。34條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理效勞合同進182且?合同法?第10條第2書面形式。"因此AB案情分析：律關系。由于A25292構成"無因管理"，在法律上應具備三個要件：一是必需沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規則的義務，也沒有接受他人的委托；二是必需有為防止他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人一切；A公司的行為僅契合了一、三要件，報酬。二審判決：二審法院正是考慮到A主支付物業管理費，但關于A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。7、預收物業管理費是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否那么不給辦理入住手續。汪先生關于此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個工程專門新設立的，此前沒有任何的物業效勞經驗和業績，而物業管理不同于商品買賣，是一種延續性的效勞，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己關于這家物業管理公司的效勞無論滿意與否，都沒有任何制約力了。案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：一、應該先接受房屋，還是先交物業管理費？購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業管理公司之間是一種委托效勞的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經取得了所購置的標的物差等〕，那么與物業管理公司之間也就不存在委托效勞的必要了。違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接受房產，再交納物業管理費。二、物業管理公司要求預付物業管理費合理嗎？考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各點評：判斷。關于于購房人來說，如果開發?quot;在訂立商品房買賣合同時"，就提供了"有關物業管理的協議"文本，那么這些協議就構成了買賣合同的附件，那么要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了。4標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發商寫進補充協議。8、因新買房屋漏水業主拒交物業管理費案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然開展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經關于現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方關于漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。也遭到損壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士局部經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業管理公司認為自己即時聯系維修房屋，并且且現在可見房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。由于三方關于于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。律師分析：胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與關于方的債務抵消，但依照法律規則或者依照合同性質不得抵消的除外.開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商 鑒于賠償責任胡女士負有債務；胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士關于物業公司負有債務；關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士關于物業管理公司負有債務；判決結果：最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規則：債務人將合同的義務全部或者局部轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己關于物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商關于胡女士的賠償義務就履行完畢。本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。點評：明白。9、無法實現即時維修怎么辦案情介紹:初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業管理分公司維修響起。值班人員輕柔地應答G這時，維修人員都出去忙其它維修了，用關于講機聯系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛剛的報修情況向其匯報。班長:"這個業主性子比較急，用 解釋恐怕不行，我替你一會，你先樓看一下"采取措施：責接待報修的，我們的維修員現在正在別的業主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可征得業主同意后，值班人員戴上鞋套，觀察了不熱的暖氣位置，馬上用關于講告知維修理好了該問題。下午快下班的時候，值班人員又給業主家打了個 ，詢問暖氣情況，他說已經了,謝謝你們"點評：時你只要有個積極去辦的態度，他們也就滿意了。10、業主房款未還清物業公司有權停水停電嗎?案情介紹：某小區物業管理公司由該小區開發商組建成立。某日，開發商給該物業管理公司發來一份通知，稱該小區某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發商為此要求關于該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。案例分析：業管理法律關系中，業主承擔支付物業管理費的義務，享有接受物業管理企業效勞的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利應一致。款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責解除合同等。但如果該住戶已依照物業管理合同規則交納了物業管理費，就意味著他在物業管理法不能關于這種權益進行侵害。開發商要求物業管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是關于住戶合法行使權限的阻撓，是不關于的。而物業管理公司依照其要求關于住戶停水、停電，那么違背了其法定職責與義務，更是不關于的。11、租住戶搬出局部家私而沒有業主書面許可怎么辦案例介紹：918日，海富花園B5F發生過各別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情處理結果：海富管理處的領導考慮，假設簡單放行，恐怕損害業主的利益；假設拒不放行，又會所必需，絕不能只關于業主關懷倍至，而關于租住戶冷假設冰霜爭〕。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書面許可。在到管理處換取押金時，還關于管理處既關于業主負責又為住戶著想的做法稱贊有加。點評：執行規章制度必需一絲不茍，但一絲不茍并且不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的根本精神，把原那么性與靈活性接合起來。12、早期免收局部費用 后期正常收取產生糾案情介:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠關于大多數戶事也不會惹出后來的麻煩〕。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定依照法規規則，開始據實收取戶內維修費用。然而這原來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。應包辦一切"的誤解，關于戶內維修有償效勞表示認同。針關于仍有各別業主客戶不理解這一情況，管理處繼續深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量，同時加強與業主客戶的思想勾通一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業主客戶所接受〕。與此同時，管理處還公開戶內維修的收費標準，并且告知業主客戶選擇效勞商的權限。這樣，就逐步理順了一切業主客戶的情結，有償進行戶內維修也就容易落實下去。點評：一個好的思想工作者。13、業主相互投訴怎么辦案情介紹：11：3027042604響到家人的正常休息，要求物業公司派人協調處理。采取措施：效勞中心了解情況后致電2604在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業主經過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復樓下的業主，也是不關于的。當時經過物業公司的協調，雙方業主商定彈琴時間定于10：00一周后的晚9：20分，物業公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業公司通知2604業主立即停滯彈琴，如不合作，后果自負。物業公司本著負責的態度，詢問張女士能否提前停滯彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。效勞中心人員直接到2604家中，同張女士協商此事，她認為2604業主的要求不合理不得已只得到2704業主說明情況，但2704業主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協調，請她換位思考〔導致換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本方法〕。 經過不厭其煩的勾通與協調，終于感動了兩家業主。最后業主不但當即停滯彈琴，而且與2704業主達成新的協議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得諒解。點評：兩邊跑、兩邊說。跑的次數多了，說的話總能聽進去。14、受到業主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護衛班馬立宏巡查到某樓2單元時，突然發現101防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。這一次了，但還是翻開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業主。或許業主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。小馬把錢硬塞回去，說聲關切和保證您的平安，是我們應該做的，就轉身跑開了。點評：人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現實中也是經常有的。這時，我們要多想這是自己應當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態就不會失衡了。二、裝修篇1、私裝水床 造成他人財產損案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務員，他購置的是小區多層住宅二樓203，他按自己的六層住戶供水問題嚴重缺乏。規則，屬于違法民事行為。法院判決：1、王某在裁決奏效之日起2天內撤除水床，將室內管道恢復原狀。2、物業公司在調節事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔。3、王某關于物業公司寫出書面檢查。點評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。<1>王某為小區業主，就該遵守國家關于物業管理的法律、法規和規章制度規則的義撤除水床。<2<3六層住戶提供二次加壓措施，由此產生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當事人王某承擔合情合理。2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:某小區的物管公司依照制定的維修維持方案，關于區內一切的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違犯物業裝修管理規則，擅自將裝修剩余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發現跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中， 聯系兩小時后李先生與物管公司人員一同現場檢查，發現局部木地板已被水淹。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現象。李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物業公司提出索賠要求。點評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環節當中，物業公司是否很好地履行了管理職責。物管公司依照規則與該家裝修業主及施工隊伍簽署了裝修協議書，并且要求其交納了裝修押金，告知其應遵守的規則，并且派人員至裝修現場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能覺察。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應承擔任何賠償義務。裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。物業管理費只是一種效勞費、公共設施設備的維修養護費，而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業管理公司承擔無端責任，物業管理企業的責、權、利就難以協調。業主受到損失時，應當合法、合理的去解決，不能一味要求物業公司負責。否那么這種行為損害物業公司的合法權益，實際上也損害了全體業主的合法權益。3、業主不統一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區內的一位業主，有一次她在媒介中發現一種玻璃可以增加室內光線，且隨外部溫度變化能夠調節室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃，未經物業公司同意，撤除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結果因玻璃顏色與整個小區玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區整體統一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產權是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處屢次協調、回訪，本著"著重調節"的原那么向劉宣傳了?民法通那么?，?業主公約?、?管理條例?等，最后劉元意識轉換，撤除了有色玻璃。點評：1、業主裝修應遵守小區內的裝修規則，填寫裝修申請表，并且經物業公司批準前方可進行裝修，劉元未經物業公司同意，擅自裝修本身就與?業主公約?相抵觸。利益，劉元的有色玻璃與小區整體統一形成反差，如假設任其作為，其它業主也效仿所為，小區的統一，整潔將被損壞。3、人與人之間需要勾通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業主的理解和支持。4、裝修違規造成業主受傷產生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有人說：房管所修房撤除未設防護措施，造成葉老太傷害，應承擔全部責任房管所修房撤除樓板前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應承擔責任呢？850元。仲裁委員會在調節無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔損害賠償的主要責任，一次性賠償葉老太太醫療，護工、營養等費用820審理與評析:這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。根據 ?上海城鎮公有房屋管理條例實施細那?第52條規則，房管所在房屋修理中工現場應設置平安標。本案中房管所雖事先提醒居民注意，并且派人看護現場，但看護女工離開時未設置平安標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應負損害賠償的主要責任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應承擔相應責任。據此，仲裁委員會根據?關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通那么＞假設干問題的意見144145是恰當的。5案情介紹：原告王某住在西城區一個臨街巷內，住房是一磚木結構的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設置在自己的房頂上。王某的住房一側窗戶恰好與劉某安裝空調冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道。劉某的粵菜飯館正式營業后，王某發現二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風，油煙味更大。查找原因，王某發現原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商榷解決煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排口，賠償精神損失人民幣500元。審理：某區人民法院受理此案后先主持雙方進行調節但因雙方分歧較大，調節無效，人民法院判決如下：被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構成關于原告王某合法權的損害。根據?中華人民共和國國民法通那?第十八條的規則： "不動產的相鄰各方，應當依照有利生產，方便生活、團結互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成阻礙或者損失的，應當停滯侵害、排除阻礙、賠償損"，法院要求被告劉某，停滯用粵菜飯館的空調器、排油煙機，直到進行相應處理、不影響原告通風為止。判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。分析：本案涉及到相鄰關系中的幾個方面的不同問題。相鄰關系，從權限的角度可稱為相鄰權。所謂相鄰權，是指兩個或兩以上的不動產一切人或占有人、使用人、收益人，因一方關于自己一切或占有、使用、收益的不動產行使一切權或占有、使用、收益時，享有的要求關于方給予必要便利的權限。鄰 權、妥善處理相鄰關系的原那么，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原那么本案中主要涉及相鄰 關系的以下幾個方面：1、相鄰通風相鄰通風權是指房屋的一切人或使用人所享有經過門窗保證其室內與室外空氣的流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權限。在實踐中，相鄰一方的以下行為應視為是關于他方通風權的侵犯：1)因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。2〕因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣流通的。〕因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠相鄰他方窗戶處修廁所，設置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規則標準，那么可按環保問題引起的相鄰關系糾紛處理，如不夠國家規標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風權來處理。3、相鄰關系的相鄰環保關系污染環境措施的權限的關系。通常業主、住戶個人因相鄰而發生的糾紛，主要是由于噪點評：物業管理公司在處理相鄰關系時只有相協調、調節的義務和責任，物業管理協調、調節不成的，應該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接依照法律程序訴訟或仲裁。6、業主違規裝防盜網物業公司如何應關于案情介紹：城市花園65#1B業主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網囊括陽臺局部。管理員接到通知后立即到達現場，將防盜網擋在小區之外，并且向業主說小區不許安裝防盜網的情況。但業主態度非常強硬，質問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向業主作了解釋：1、安裝防盜網，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、依照國家有關消防規則是不允許安裝任何防盜網，如果室內萬一失火安裝防盜網后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3、本小區是一個智能化小區每家每戶都有智能安防系統，并且且小區24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網。如真想安裝防盜網，只能根據小區的規則要求安裝在室內，業主同意。點評：業主如果依照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應該動之于情曉之以理，講明厲害關系并且給業主提出適宜的建議，業主是會接受的，且不會造成業主與管理處之間的矛盾，到達兩全其美的效果。7、廁所裝修引發糾紛案情介紹:多年來，一直相安無事。19991220001220014上而下開始出現漏水現象，她找到了李民，并且通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產生矛盾。后來，楊女士家廁所頂部漏水越發嚴重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停滯侵害、立即維修，并且賠償損失500元。被告不成認自己有過錯被告李民不成認自己有過錯，他認為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。修繕隊也來看過，也只是從外表上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求。點評：權限人在關于房屋行使使用權時要充分保護相鄰方的合法權益。關于他人的權益構成侵害的，應當停滯侵害。原告與被告相鄰達20年之久，相安無事。而被告關于房屋及廁所裝修后，原告廁所內出現嚴重漏水，直接侵害了原告的權益。被告現以自己裝修完畢，不得損壞裝修地面為由，拒絕技術人員的檢查維修，違犯法律規則。根據?中華人民共和國民法通那么?第八十三條的規則，于近日做出判決：技術人員進入李民室內關于其廁所進行檢查維修，李民必需提供方便；需要損壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費時由李民按票據面額負擔；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干預。裝修時要注意防水層追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免損壞了鄰里的安寧。8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個上午樓某室業主給物業管理分公司打來 ，說發現廚房和洗間的地漏返水，污水已淹沒大廳的局部木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現場，但此時污水已經退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并且根據業主的要求迅速將廚房內物品搬出進行了保潔。然后，主管即時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協調責任方與業主就賠償問題達成共滿意。案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業管理公司即時組織有關人員進行檢查分析，最后認定是該樓剛剛入伙，污水管的管道內殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水頂峰期時那么排水不暢。為了防止類似問題的再次發生，他們馬上協調和催促有關方面關于全樓的排污管道進行了一次全面的疏通，從管道中去除了不少水泥塊、編織袋等異物，進而徹底消除了管道返水的隱患。點評：聰明的人不是不犯錯誤，而 是不反復犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出了問善于舉一反三，能夠從中汲取經驗教訓，防止再蹈覆轍。9、業主執意亂裝空調怎么辦案情介紹：一天中午，護衛班班長匆忙來到楓丹舍物業管理分公司辦公室，告訴主管人員："1-2-301 一項事務，便安排護衛班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停滯打孔。主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業主就開始不停地說著自己的理由。他認為物說服方法：按規則去做，但不再硬性堅持。點評：夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。這就給物業管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相鄰兩家因采光權而產生糾紛案情介紹：甲在某市區向中胡同9號院有私房92199621.108廚房。當時雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區居住。乙在該院內的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風采光，雙方爭執不一。1991年6自建房仍需繼續使用為由，拒絕撤除。區法院經過審理，判決被告乙、丙在判決奏效一個9點評：本案涉及的是相鄰關系中通風、采光問題，解決問題的關鍵是能否任定乙的自建房關于甲房屋的通風、采光構成阻礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原那么。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側的2間房由已租住，甲在當時并且無異議。甲現收回原出租房屋后，乙的自建房關于甲來說已經構成了通風、采光方面的阻礙，根據?民法通那么?第83條規則的處理相鄰關系的糾紛原那么：即有利于開展生產、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結互助。甲要求排除阻礙的要求是正當的。有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據雙方的實際情況，判乙、丙將自建房撤除一局部，即保證了甲房屋的通風、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。3、從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續使用后，丙在向中胡同9號院內又無其他廚房，一旦撤除，勢必又給丙家正常生活造成影響。法院根據雙方的實際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房撤除一局部是正確的，合情、合理、合法。三、違規篇1、有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：采取措施：海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相接合的新招數:"版面",不留真空;點評：2、物業公司擅自停電 法院判業主獲賠1案情介:20023254327部門的工作人員到達現場后，因其無工作證件而拒絕翻開配電房的門。業主認為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并且向原告賠禮抱歉，減收一個月管理費，賠償經濟損失1749案情分析：3月27日，供電局的人要求該公司翻開配電房的門，但因其不是該公司認識的負責本小區用電管理的工作人員，也未能提供相應的工作證件，因此，拒絕翻開配電房。物業公司侵權成立法院經審理后認為：被告只是物業管理企業，并且非供電部門，其無權以任何理由關于原告采取停電措施，否那么即構成侵權。原告提出減免一個月管理費的請求，屬于雙方的物業管理合同的范圍，與本案侵權糾紛不是同一法律關系，原告應另行主張權限；原告要求賠禮抱歉和賠償精神損失的請求于法無據，法院不予支持；原告提出的1元經濟損失賠償獲得法院支持。3、如何治理亂貼亂畫案情介紹：卻屢禁不絕。案情分析：派發有三種情況：一、是經批準入樓為住戶提供效勞的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的各別住戶蓄意采取措施：據此管理處采取了一系列新方法:教為先。發現樓內派發廣,當即接照廣告上的聯系渠或打 或邀人前指出其錯誤做法和應當怎樣去敦促其依規行(抓住其想促成生意的心,''其上門來接受育,方法巧)。經大為減少。點評：四、突發事件篇1、小區內突然停電 物業公司采取措案情介紹：某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區內四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。由于事態嚴重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區處理。到達現場，發現原因出自供應該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估量最少須要8個小時才能更換修復。案情分析：管理處立即想到其會產生的影響：1、水泵不能運轉，約1~2小時后水箱用盡后會出現停水；2、后備發電機須長時間運行；3、除后備發電機支持的消防電梯仍能維持有限度效勞外，其它電梯不能運作；、除緊急照明外，其它公共照明全部停滯；、黃昏下班頂峰期電梯會出現擁擠和混亂。6、大樓整體平安會受影響，隱患因停電而存在；采取措施：、生活用水尋找供水點。唯一能提供食用水供應的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；聯想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點取水在運送上會出現困難，于是安排管理處員工準備手推車，在每個供水點候命，幫助有需要人士。2、后備發電機安排專人監控后備發電機運行，以免出現故障；準備充足燃料以備發電機長時間的運行需要。3、消防電梯、照明為各崗位保安員配備應急燈和手電筒；、電梯使用頂峰期張貼通告于大門醒目位置及不斷發布最新消息；、平安增派保安員到現場維持秩序和協助工作；安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防平安。修理工作在緊張地進行，不幸地由于零配件的供應及技術性問題，故障不能在預計時間內完成。管理處全體職員都主動推卻私人事務，自愿留下協助工作。但在考慮到假設真的需要通宵達旦工作，第二天會影響管理處正常工作的原因，局部員工被安排于晚上十一時回家休息。在崗一切員工都完全投入于各自的工作中，整個修復工作最后于第二天上午六時完成。在整個修復工作進程中，有這樣幾件事：晚上十一時許，當工程人員尚在緊張地進行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。在盛情難卻的環境下，員工只能道謝后接受；整個事故處理進程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴；柴油發電機整晚發出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。結果：信予以表彰。信予以表彰。管理處全體員工在收到此消息后得到強烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續投入于事件調查及善后工作。點評：物業管理在旁人可見是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉這樣的觀念，可見都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現出專業性和標準性。2、如此撬門物業公司應否承擔賠償責任案情介紹：張先生是某住宅小區四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業管理公司賠償損失。案例評析：管理處的行為契合緊急避險的情況。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。我國民法通那么明確規則正當防衛和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且且已經和正在進一步關于樓下王小姐家中財產造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不即時采取措施，肯定會關于樓下住戶造成更大的財產損害。系的情況下將房門撬開進行維修，完全契合緊急避險的條件。管理處采取的緊急避險措施可能會關于張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損害，財產損害賠償問題可以根據?quot;本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關設備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應當給予張先生適當的填補。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，那么不應承擔賠償責任。五、保安、公共秩序篇1、停車廠丟車賠償的法律問題案情介紹:200235元錢，室內停放包月最嗖?00元，一旦停車場內車輛喪失，車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車法院認為：1、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據表明雙方之間存在車輛保管關系，而是車位有償使用關系，判決物業公司不承擔丟車之民事賠償責任。2、如果被告收取停車場費用是效勞費，即可表明雙方之間存在車輛保管關系。物業公司必需承擔民事賠償責任。點評：1、確定停車場的賠償責任，必需明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法理依據。車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛存放與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的存放行為上是相同、一致的。將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區分：主張車輛保管關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任；車位有償使用關系，停車場不承擔丟車后的民事賠償責任。2、停車場收費是效勞費。3、停車場效勞收費的性質是保管收費。4、停車場保管收費應承擔保管責任。5、停車場收費發票單方申明"車位租金"無效。2、不允許裝防盜網 失竊后產生糾案情介紹：小區多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業公司的規則。很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業公司索賠。經管里處再三協調無果，陳某將物業登記公司推上法廳。經法院審理認為：物業公司的平安員無脫崗、出入完備，各平安員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業公司不承擔法律責任，所以不與賠償。點評:人發生其他意外情況，企業不負直接責任。2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統失去作用，造成不可挽回的損失。3、物業公司在職守范圍內無失職現象，所以不承擔賠償責任。3、醉酒違規婉言糾正案情介紹：一個晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當值的中海物業海濱管理處護衛員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。護衛員有禮貌的上前制止，但最活潑的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態，恐怕一時難以理喻。做出判斷后，護衛員一邊善言相勸，穩要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當的選擇，它防止了可能發生的沖突善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。點評：4、裝修工人弄臟公共場所地面不清掃怎么辦案情介紹：一天午夜，中海雅士閣某戶業主運來不少裝修材料。業主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運材料。業主一走，裝修工頭就給護衛員商榷，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護衛員拒絕了他們。裝修工人只好連夜搬運，材料運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛員機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛員提出先把垃圾清掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護衛員的衣服就要動手打人，護員冷靜的關于他們你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業主打 ，問他我這樣處理關于不關于。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打 。或許了解中海物業管理規那么的業主說了好話，打完 ，裝修工頭老實了許多，不同意清掃地面，還向護衛員道了歉。護衛員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并且說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們清掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在了，工人們今天也太累了元錢雖然不多，就當作給您的勞務費吧！當然，護衛員沒有收他們的錢。點評：糾正違犯物業管理規則的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。在關于方迫不得已糾正時，尤其應當注意適可而止，見好就收，這樣不至于結怨，便于以后的工作。六、物業產權糾紛篇1、房屋代管人無權出賣其代管的房屋案情介紹:李某在某市有四間房。當其外遷時，便將產權證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并且告知他說幾年后還回來，不要賣房。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽署了協議，并且辦理了產權變更手續。隨后，王某將房屋租與趙某經營餐廳。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復原狀，返還房屋。法院審理如下：、 張與王之間的買賣協議無效；、 王與趙之間的租賃協議無效；、 趙于判決奏效后10日內將房屋交給李某；、 張某賠償趙某財產損失案例評析：1、張某超越代理權而與王某訂立房屋買賣合同，未經房主追認，該合同無效。張某只是李某房屋的房產代管人，并且未授權其房屋買賣的權限。?城市私有房屋管理條例?第23條規則：代理人須依照代理權限行使代理權并且履行義務。張某的行為鮮明以超越代理權。?民法通那么?第66經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。因此，該買賣協議無效。2、王與趙之間的房屋租賃協議無效。?民法通那么?地58條規則：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，王不管與張達成買賣協議，并且辦理了房屋產權變更，但由于該買賣協議無效到訂立協議之時，因此，他沒有關于房屋的一切權，沒有處分、管理、使用房屋的任何權限。因此房屋的租賃協議是無效的，至于趙的損失，那么按法律追究張的責任。那么?第66條明確規則的。趙誤租了張出賣給王的港務，并且投資進行裝修，該買賣合同的營業的損失都應有張負責賠償。只有這樣，才能真正表達法律的價值取向。2、借名買房人誰保護案情介紹：19961996年，外事情，在法律上是否受保護？點評:本案需要解決的兩個焦點問題是一、 憑什么確定產權？二、法律是否保護影子產權人？我國的?民法通那么?第71用、收益和處分的權限，房地產產權是指以房地產為標的的物權。物權是排他性的權限，這是物權的效力特征。物權的排他性是指一物之上不能有兩個