中海城項目后評估報告中海集團有限公司后評估工作小組二○○七年十二月成都【中海城】項目后評估報告前言：成都中海城項目用地通過公開招標方式，于2003年4月10日競得，并于2003年5月正式動工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月達到后評估時點（數據截至時刻為：2007年6月30日）。基于對項目進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發的類似項目提供一定的借鑒。中海城項目后評估過程中，成都公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資治理部、規劃設計中心和營銷策劃中心及進展治理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\u核心內容提要 。項目進展總進度操縱點如下表：批次批次進度操縱點A1區A2、16#樓B區項目整體從拿地到要緊節點時刻原打算節超簽定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24定位及規劃設計2003.04.252003.04.252003.04.25開工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713個月10個月3個月開盤2004.10.232004.12.2418個月17個月1個月地下室結構封頂日期/2004.11.102004.12.16主體結構封頂日期2004.08.182005.02.042005.08.20工程質監驗收日期2005.06.102005.08.202006.08.28入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843個月43個月0個月要緊施工進度打算與完成情況對比表（B區）1施工項目名稱打算完成時刻實際完成時刻（天）打算起止時刻實際起止時刻2開工112004.8.272004.8.273土方施工（含地基換填）60872004.8.28～2004.10.262004.8.28～2004.11.224地下室施工60462004.10.18～2004.12.162004.11.1～2004.12.165三層轉換層施工48482004.12.17～2005.2.22004.12.17～2005.2.26十五層以下結構施工1381382004.12.17～2005.5.32004.12.17～2005.5.37主體結構封頂（32層）2472472004.12.17～2005.8.202004.12.17～2005.8.208機房結構封頂2632632004.12.17～2005.9.52004.12.17～2005.9.59主體驗收2652652004.12.17～2005.9.72004.12.17～2005.9.710屋面工程24242005.9.8～2005.10.12005.9.8～2005.10.111頂層外裝飾40992005.9.8～2005.10.182005.9.8～2005.12.1512頂層下架40992005.9.8～2005.10.182005.9.8～2005.12.1513十五層以上外飾工程1501712005.9.8～2006.2.042005.9.8～2006.2.2514十五層以下外裝飾115942006.2.05～2006.5.302006.2.26～2006.5.3015內飾工程2652652005.9.8～2006.5.302005.9.8～2006.5.3016大堂及架空層裝飾53532006.6.1～2006.7.232006.6.1～2006.7.2317電梯安裝調試1321322006.1.4～2006.5.152006.1.4～2006.5.1518消防工程2992992005.8.21～2006.6.152005.8.21～2006.6.1519燃氣工程2812812005.9.8～2006.6.152005.9.8～2006.6.1520外架下架2302302005.9.8～2006.4.252005.9.8～2006.4.2521竣工驗收7317312004.8.28～2006.8.282004.8.28～2006.8.2822室外綠化、景觀1461462006.5.8～2006.9.302006.5.8～2006.9.30土建工程經驗總結綜合治理項目進展總體進度打算的治理。項目進展總體進度打算是項目進展的“綱”，編制總體打算一定要結合項目特點，集以往經驗和集體智慧，認真推敲，過程中依照實際情況的變化及時調整并知會相關部門，對要求時刻較長的材料采購，材料認樣、設計樣板等工作要提早跟進，做到未雨綢繆。與公司各部門的協調。設計出圖打算及物資采購打算必須按照項目制定的項目進展打算來制定。同時項目應充分發揮對業務部門的推動作用，幸免過程中跟蹤不夠，待提交成果時刻臨近，相關工作還未安排的事件發生。本工程進展過程中項目治理模式經歷了前期的地盤經理制和后期的項目進展經理制，盡管現在的項目進展經理制尚不完善，各業務部門指定的項目負責人，實際上僅為聯絡人，但相比往常，聯系更通暢了，協調效率提高了。建議今后項目進展經理制度應更深入實施，使權責一致。各施工單位之間的協調。主包單位是施工單位的核心，主包作用發揮不出來，工程進展會專門慢也專門不協調，要利用總包去治理分包，能夠減輕甲方的壓力和節約精力，但也要進行監督，要遏制顯失公平的情況發生，要支持分包不能讓分包處于絕對的弱勢，開展工作才會順利。由于甲方直接分包的單位太多，協調、配合工作量專門大，要緊是通過開協調會或相關人員現場碰頭的方式來做好協調、配合工作，協調會要緊由總包單位主持，甲方、監理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛進場就應做好以下工作：組織相關單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責任劃分；明確治理制度，嚴格執行，先嚴隱患少，先松后嚴難。對監理的治理。質量操縱中一定要堅持施工單位的自檢在前，監理的檢查在中，甲方的檢查在后，如此不僅檢查了質量，同時也對監理的工作起到了監督和檢查作用。對監理部定期進行考評，有效利用新監理合同中監理費的獎金部分的激勵作用，依照考評結果決定獎金的支付比例，考評不合格的人員不得留在項目監理，增強監理人員的責任心和危機感。同時要發揮監理的主觀能動性，一方面激勵他們，充分相信他們，另一方面要加強對監理的監督，對監理做出的不適當事宜及時予以糾正，采取問責制，對監理簽的字或作的決定依據事實進行問責制。專門多時候監理的簽字專門草率（如技術核定單、簽證單、質量評定表等），常常是甲方在糾正，事后不了了之，如此助長了監理的隨意性。售樓合同要緊技術條款要清晰，幸免施工過程中違背合同的修改引起糾紛。質量治理質量治理體系的有效運行。本工程在開工前即對治理體系和表格進行了檢討和優化，過程中注重體系的有效運行。對防水、大體積砼、土方回填等關鍵工序和專門工序的施工方案、人員資格、材料驗收、過程操縱、完工驗收嚴格把關，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂縫等質量通病的業主投訴大大減少。變更的預見性。為了達到效果變更是難免的，但變更時刻盡量在需變更的工程施工前變動，能夠減少返工量和經濟損失，這就要求工程師和設計師提早認真看圖紙及研究節點作法等。重要的是項目部工程師一定要樹立精品意識和細節、節點由項目負責的責任意識，主動在細節、節點上想方法，消除依靠設計部的思想。加大材料質量操縱力度。為能有效操縱進場材料質量，甲供及甲指乙供材料均應有經物資部確定的樣板或詳細的材料驗收標準，應由設計、物資封板后送項目部方可進行驗收及施工；而關于施工過程中由于設計變更新發生的需甲方認價的乙供材料，項目在審核《乙供材料價格報批表》時一定要操縱先審《乙供材料樣板報批表》，先認樣、封樣，幸免施工單位認價材料和實際采購材料之間的偷梁換柱。由于乙供材料數量少，進場時刻分散，也是材料質量操縱的一個重點，必須加強材料的進場驗收工作。重視施工樣板的指導和預控作用。成熟的項目治理，應該將更多的時刻來關注項目的打算及預控措施。而施工樣板關于我們的重要性也就在于此。首先應確定需認樣的范圍。需要依照相關規范、強條及考慮滿足小業主的使用功能，關注每一個細節。關于清水房而言，通常有如下項目需定樣：入戶門：顏色、材質、門扇開向、門跺尺寸、門扇下標高確定；鋁合金門窗：顏色、材質（含玻璃，五金件）、門窗扇開向、開啟方式、門窗分隔方式、門扇下標高確定；鐵花欄桿：顏色、材質（含玻璃，五金件）；防水：施工部位、施工范圍；開關、插座、配電箱：設置位置應滿足業主使用功能，重點又在廚房、衛生間內開關、插座、給水點位置；空調機設置：外機的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；外墻節點：滴水節點、窗盤節點、面磚，涂料收口位置。施工樣板的確認應組織設計、營銷、物管等部門和監理、施工單位參加，且應及時完成認樣記錄。對精裝工程更應該以樣板牽頭，對每個分項工程都應認樣。逐步將交樓標準集成化、模塊化。交樓標準不然而建筑施工的重要依據，同時也是操縱工程造價的重要內容，之因此希望交樓標準能夠集成化、模塊化，是因為每一個新項目都會拋開建施中的建筑做法，重新編寫交樓標準，不但耗時，而且未能合理利用以往項目的有益經驗。對此，有以下幾點方法：按樓盤的檔次定位，將同一分項工程的建筑做法分為高中低至少三個檔次以供選用（也可按單方造價分類）；盡量能夠直接選用國家或地點的標準圖集做法，如因專門緣故需要修改的也應以標準圖集與工程實際經驗為參考；應將已確定交樓標準作為設計任務書內容，要求設計按此出圖，從而幸免過多的設計修改及費用變更；確立新項目交樓標準僅需對有新要求或此前無類似工程經驗的做法進行討論，從而能夠節約大量人力、時刻；在項目完成后，交樓標準應作為一個重點總結內容，進行全方面的修改，從而形成一套能夠代表**水平的經濟、高質的交樓做法。水電安裝工程經驗總結圖紙審查的深度圖紙審查中除了審查系統的功能性外還應結合有用性要求。如地下室安裝的下排風管道、配電箱柜、消火栓及排水管道等位置布置對日后停車位及行車規劃的阻礙；空調外機位的設置合理性問題等。盡量使環境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理景觀施工單位應在總平雨污水管線施工開始時同步進場，雨污水管敷設前對要緊的景觀進行定位（如水體，雕塑、硬質景觀上的樹池等），水池、泵坑等先期施工，如此雨污水管道敷設時能夠及時的調整有沖突的井位和管線走向，盡量減少后期重新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對較淺的總平強弱電管線敷設前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，如此一方面便于總平景觀照明燈具的布置定位，另一方面也減少樹坑開挖和土坡反復調整對管線的破壞。化糞池提早施工關于高層建設項目，一般情況下非地下室區域面積都較小，可作為化糞池的用地特不有限，化糞池距離地下室或建筑外墻都較近，給施工造成極大的困難，假如再遇到下雨天氣，往往會發生塌方及支護困難等問題。故能夠考慮在前期地下室土方開挖時便將化糞池同步開挖施工，如此在沒有太大干擾及有降水保障的情況下可顯著縮短工期，還能夠給施工期間的污水臨時排放制造有利條件，并減少后期對景觀施工的不利阻礙。正式用電提早使用關于分期分批施工的項目，能夠依照項目的進展打算將正式配電房適當提早投入使用，以減少施工臨時用電供配電設備的一次性投入，減少投資。施工中的細節操縱在整個系統安全可靠的前提下，項目的品質更多的體現在施工的細節操縱上。如****的庭院燈基座采取就地挖坑澆筑砼基座，成形較差，大小隨意，固定螺栓外露，不便于景觀變更調整，后通過整改，采取水泥沙漿將外露螺栓覆蓋壓光，解決了防腐問題，但標高的出入卻仍然未能有效解決，建議采取預制基礎可有效解決以上問題。又如下沉式衛生間的冷熱水支管安裝，冷熱水管并行敷設應留出合理間距，如此才能保證后期管道穿墻、梁處防水作業的施工質量。裝飾、景觀工程經驗總結由于裝飾圖紙深度不夠，不能有效指導施工，審圖時期項目部應組織設計、監理、施工方的專業技術人員，做好專業銜接，消除圖紙中的盲點，明確各節點做法，起到預控效果。特不是在總平景觀施工中，項目設計師和項目工程師應緊密配合，靈活高效地解決設計和施工問題，以確保工期。因此深度審圖、設計師現場辦公、靈活高效的配合是確保質量和工期的有效手段。欄桿材料質量操縱，項目部應嚴格做好材料樣板的認樣和封樣工作，重視過程檢查。在施工方大批進貨前，項目部應會同監理到廠驗收，重點檢查了鍍鋅、鐵件壁厚、油漆品牌等情況。在欄桿在廠批量加工過程中，項目部應會同監理不定期到廠檢查，重點檢查鐵件尺寸、焊接質量、底漆質量等。通過以上措施，確保了欄桿半成品進場的合格率。鋁合金門窗施工時期，項目部編制了《鋁合金門窗施工技術要求》，并在施工中予以實施，取得較好效果。安裝完成后，項目部組織施工方對外門窗進行了100％淋水試驗，通過整改和復驗，在入伙時達到全數合格。對外門窗滲水，項目部做了具體分析：窗臺滲水：要緊緣故是塞縫不實，外墻空鼓，密封膏粘結不牢，窗臺里低外高等。窗框滲水：要緊緣故是注膠不到位或45°拼角處漏安轉角鋁塊等。窗扇滲水：要緊緣故是注膠不到位，45°拼角處漏安轉角鋼片，在加工、運輸、安裝過程中窗扇變形，密封條安裝不貫穿等。窗側面滲水：要緊緣故是塞縫不實、中性硅酮密封膠打膠不密實、不貫穿等。小戶型精裝房的施工治理******小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時刻緊，成品愛護困難等特點。體會是：轉換意識，重視精裝修。精裝修工程工序繁雜，工種眾多，配合緊密，獨成體系，不能將其簡單視為建筑工程的一個分部，而進行搭接施工。應在建筑工程施工完成后，整體或分層移交，由精裝總包單位組織后序裝修施工。如此能幸免諸多交叉施工和交叉損壞，有利于精裝工程按照水電敷設、木作制安、頂墻面裝飾、地面鋪貼、廚衛潔具安裝、燈具及開關插座安裝，家具布置的正常流程組織施工，有利于有序安排人員、材料的進退場，進而節約工期，并有效地愛護裝修成品。實施裝修主包制。參照土建合同，以合同形式明確裝修主包，并給予相應治理權。**主裝修單位與室內門、木地板等眾多單位同屬分包，無權治理，配合起來相當吃力，所有協調問題全部壓到甲方項目部，原本兩方問題變成了三方問題，甲方無形中成為一個裝修總包，負擔起了具體施工治理事務，耗費太多精力。**精裝修，我部工程師工作細到安排具體工序搭接，各分包進退場銜接，各分包材料機具堆放布置等等，如此的工作重心分配是不正常的。因此必須實施裝修總包制，把甲方的重心轉到總體協調，圖紙審核、進度質量操縱上來，以期做出精品工程。選擇綜合能力強的分包商，集成分判，減少分包。其目的相同，確實是減少交叉，簡化治理，提高工效。**裝修中，分包、供貨方多達十幾家，交叉施工頻繁，成品重復損壞，互相推諉扯皮時有發生，嚴峻阻礙工效，也不利于成品愛護，出現質量工期問題時，責任界定和劃分困難。現場治理高效靈活。精裝修工程的產品單一性強，施工圖普遍深度不夠，或與建筑差異較多，大量節點、細部、收口做法需要現場處理。因此項目部的重要工作確實是審圖，提早發覺、協調、解決圖紙問題；其次是累積經驗，增強現場處理能力，有效推動施工進程。第三是提高處理問題的靈活性和主動性，對拿得準的問題要敢于處置。有待改進的方面項目定位和規劃設計進度操縱問題由于本項目是成都公司以竟拍方式獲得的開發項目，地價高，容積率高，商業體量較大，特不是在當時成都市民不太同意高層住宅且售價不高的市場環境下，充分做好項目定位和規劃設計對項目進展確實至關重要。但我們在現在期花的時刻太長，從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達13個月，嚴峻阻礙了整個項目進展周期，也是造成本項目進展周期長的一個要緊緣故。關于高層建筑外墻飾面施工的問題進一步加強面磚的色差操縱，外墻面磚分批進場后，登記造冊并應嚴格分不堆放；各批次進場的面磚，應以書面指令明確其使用的樓層或使用的墻面，且預留足量用于補漏和整改，以盡可能減少大面色差的存在。關于總平綠化水源和給水方式********總平綠化全部采納自來水，帶鎖龍頭人工澆灌形式，如此弊端專門多：人工澆灌工作量大；每次作業都需要人工采納鐵絲綁扎塑料水帶，特不苦惱；使用中也容易發生水帶脫落導致噴濺的情況；另一方面，人工拖拉水帶澆水也對業主的正常休閑活動帶來干擾，還造成踩踏草坪情況。故在日后能夠考慮在大面積綠化區域采納自動噴灑裝置以減少勞動強度，即使是針對不規則、零星布置必須采納人工澆灑的地帶，也應安裝便拆式快速接口以方便連接使用。關于項目的節能問題，小區的環衛和綠化用水采納自來水是與國家節能政策相違背的。政策提倡利用河水及在小區內修建中水回收構筑物，回收部分雨水以及平常水景或游泳池更換、檢修時的排水，用作小區環衛綠化水源，以達到節約用水的目的。【項目成本治理評估】建安成本分析成本變動的具體緣故依照（發）字（2005）第007號批復，本項目實際發生建安成本超出集團批復金額的4.66％，但操縱在集團批復金額的＋5％之內。除政府政策調控的不可抗拒因素外，實際建安成本超出批復金額的0.14％。超支金額緣故分析如下：第一：政府政策調控。由于政府強制實行“墻改”政策，增加外墻隔熱保溫工程（采納材料聚苯顆粒），增加費用253萬元，門窗工程改單層玻璃一般鋁合金門窗為中空玻璃斷橋型材鋁合金門窗，增加費用約1,000萬元,合計：1,253萬元。第二：室外工程成本出入較大。在公司組織的各種總結會上，室外工程已成為各個部門關注的重點，比如：景觀投入與售價的關系，景觀投入與小業主的期望值的關系，其他開發商在景觀上的較大投入對我公司的阻礙等等。在成都市整個大市場的阻礙下，成都公司決定順應市場潮流，加大在環境景觀及綠化上的投入。通過**的成本總結，在后續的工作中我們會總結經驗和教訓，提早對市場進行調查和研究，使成本預測盡量和市場接軌。建安費操縱值得推廣的經驗建安成本操縱重點在設計時期不合理的工期增加成本：室外鋼天橋，施工單位進場后，項目部要求施工單位進場后立即制作施工，但大部分沒有工作面，導致堆放在現場約4個月。造成材料資金積壓、現場治理費損失等。市場政策把控不足造成成本增加：地下室人防工程，原人防設計采納砼隔墻，為了節約成本，將砼隔墻改為磚砌體隔墻，在人防驗收中，無法通過，最后采納植筋方法，重新改為砼隔墻。工程效果把握不行，反復變更增加成本：**為成都公司第一個高層住宅群，對綠化設計缺少經驗，按照原來**名城綠化設計經驗進行設計，但未能分析其多層與高層的差異導致綠化需要的差異性，作出第一次調整。設計部第一次調整時樹又選擇太大，大到市場上全然就無法供給，被迫進行第二次調整，第二次又出現原始設計情況，樹比較小，達不到效果，不得不進行第三次調整，第三次達到比較理想效果。第四次調整要緊是業主投訴，我司為了維護公司形象，進行第四次調整。