棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇資料僅供參考文件編號：2022年4月棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇棚戶區改造的大戲即將上演。大規模棚戶區改造不僅能直接拉動房地產投資，帶動家具、家電及裝飾等多個行業發展，進而增加更多的消費需求，同時也有利于改善民生、提高房地產市場供應量、平抑房價。不過，有業內人士表示，推進棚戶區改造所面臨的資金問題并沒有得到有效解決。一方面是推進棚戶區改造需要的大量資金從何而來；另一方面是對參與棚戶區改造項目的資金而言，如何保證其回報率。業內人士認為，應充分利用多種途徑解決資金問題，提高地方政府和開發商參與的積極性。同時，積極出臺各種配套措施，加快棚戶區改造進度。其中，引入民間資金應當成為重點。房企把握棚戶區改造所帶來的機遇，應建立在對相應風險評估的基礎之上。如何在棚改過程中將盈利性、公益性、長效性有效結合，是目前房企面臨的一個挑戰。拉動投資穩定增長“第二輪”大規模的棚戶改造即將開啟，這也被認為是拉動投資、穩定經濟、改善民生的重要舉措。2013年6月26日，國務院常務會議研究部署加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善。隨后，國務院印發了《關于加快棚戶區改造工作的意見》，提出在過去五年大規模改造棚戶區取得顯著成效的基礎上，今后五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶，其中2013年改造304萬戶，逐步將非集中成片城市棚戶區統一納入改造范圍。與之前各地開展的舊城改造有所不同，棚戶區是指建筑密度大、結構簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施不配套的住房較為集中的區域。目前棚戶區分為城市及國有工礦、林區、墾區和中央下放地方煤礦棚戶區五大類。棚戶區居民多為低收入群體，包括眾多企業老職工。棚戶區改造傳遞出決策層意在穩定增長的信號，棚戶區改造對拉動投資具有一定意義，緩解了市場此前對于經濟增速的擔憂。中金公司分析師寧靜鞭表示，假設按每套面積50平米，每平米投資2000元簡單測算，每年200萬至300萬套棚戶區改造房建設將拉動2000億至3000億元左右的投資額，貢獻投資增速3%左右。銀河證券房地產行業分析報告指出，根據2012年9月住建部相關負責人的表態，棚戶區改造的安置房戶均面積在45平米/戶以上，若按照每戶50平米、2000元/平米的建安成本計算，未來5年完成1000萬戶的改造需直接投資1萬億元，年均拉動投資達到2000億元；若考慮對后續家電、裝飾等需求，將帶動更多的消費需求。這有利于部分抵消樓市調控帶來對投資的負面效應，起到保投資、拉消費、穩經濟的作用。除了穩定經濟增長，銀河證券還指出，棚戶區改造還可以起到促進房地產市場平穩健康發展的作用，因為棚戶區改造需要建安置房、保障房，在解決居民住房問題的同時，也對房價起到平衡作用，至少可以攤薄整體房價。光大證券分析師徐高認為，從數量上來看，棚戶區改造計劃對經濟增長影響有限，但這一政策傳遞出決策者穩增長的意圖。不過，有專家表示，鑒于棚戶區改造的數量目標意義有限，涉及棚戶區改造的融資舉措需要有關部門后續支持，因此棚戶區改造能否按時按量完成，以及其穩增長的效果還需觀察。房企面臨新機遇隨著棚戶區改造規劃的出臺，多家房地產企業已開始積極參與其中，尤其是具有地方國資背景的房企，以及一些有舊城改造經驗的房企，積極涉足棚戶區改造。上市房企新湖中寶率先推出定向增發方案，投向上海棚戶區改造項目。定向增發股票價格不低于元/股，發行數量不超過億股，募集資金總額不超過55億元，全部用于公司在上海普陀區及閘北區的棚戶區改造項目，即“上海新湖明珠城三期三標段、四標段”項目及“上海新湖。青藍國際”項目。新疆城建8月13日晚間公告稱，公司中標烏魯木齊市天山區黑甲山片區棚戶區改造工程規劃幾處安置樓、地塊和地下車庫工程，中標金額億元，預計竣工日期為2014年9月30日。新華聯也在8月16日晚間發布定增預案，公司擬定增募資不超過21億元，發行數量不超過5億股，具體投向湖南醴陵市馬放塘棚戶區改造建設項目、寧夏銀川火車站棚戶區改造項目以及北京平谷區馬坊鎮兩塊居住及社會停車場庫項目。榮盛發展8月19日發布定增預案，擬非公開發行不超過萬股，募資總額不超過45億元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠錦繡香堤、徐州香榭蘭庭及南京莉湖春曉四個地產項目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市豐南區保障性安居工程，屬棚戶區改造項目。棚戶區改造給房地產企業帶來新機遇。業內人士分析，除住宅之外，同步建設的配套設施也將帶來巨大的商業物業開發機會。符合規定的企業被允許發行企業債券或中期票據，資本市場再融資對涉及棚戶區改造的項目提供便利，可以降低融資成本，大大緩解了房企的資金問題。有房地產行業分析師表示，若資金支持政策破題，參與過保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的財政補貼、減少稅收等政策措施若真正有效落實，房企利潤就會提高。從這個意義上講，保障性安居工程將成為房企新的利潤增長點。對于如何吸引民間資金進入棚戶區改造，中金公司有關人士稱，未來開發商將可以介入一級開發市場，以棚戶區改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉變為規劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續費加物業持有稅等形式來兌現，當地資源豐富的企業、品牌資金實力較強的龍頭企業將顯著受益。探索吸引民資新手段“對棚戶區改造而言，房企面臨的機會就是有新的投資機會和市場需求。挑戰就是棚戶區的改造成本由誰來承擔?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉對中國證券報記者表示，首先棚戶區的改造成本越來越高，大規模棚戶區改造的成本是多少，成本由誰來承擔如果由地方政府來承擔，又可能會進一步推升地方政府債務規模；如果由參與棚戶區改造的開發商來承擔，高成本的改造費用不是所有開發商都可以承擔的，開發商的利潤率有可能因此而降低，這有可能損傷開發商參與棚戶區改造的積極性。中央不斷鼓勵社會資金進入，但參建保障性安居工程的企業大多數是央企和地方性國企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。“進行棚戶區改造，處理好各方訴求有一定難度?！庇袠I內人士坦言，在棚戶區改造過程中，雖然會有一些對參與企業的利好政策出臺，銀行也會對棚戶區的改造給予支持，但是改造的難度還是比較大。上海一家上市房企總經理表示，現在許多房企對棚戶區改造項目并不敢輕易參與，最大的難題就是拆遷。當前棚戶區改造的拆遷成本較高，以上海內環附近為例，一畝地的拆遷成本已經超過一億元，前幾年可能只需要兩千萬元。而且受各種因素影響，拆遷進度無法預料，很可能長期拖延，那樣投入資金的利息成本也十分沉重。國務院對棚戶區改造提出了六項政策支持措施，主要包括增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，擴大棚戶區改造安置住房的稅收優惠政策范圍，鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區改造等。業內人士認為，房企把握棚戶區改造帶來的機遇，應建立在對相應風險評估的基礎之上。對于棚戶區改造，如何將盈利性、公益性、長效性三要素進行有效結合，是目前房企面臨的一個挑戰。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從機會的角度來說，由于當前土地市場價格已經處于實質性上漲階段，房企之間對于優質地塊的競爭已非常激烈