--.z.z工業集中區物流園項目可行性分析報告一、 工程概況1、 工程背景作為川東北門戶，秦巴地區重鎮，達州市人口眾多，資源豐富，自古商賈云集；尤其是近年來，達州正逐步建立成為中國西部最大的天然氣化工基地，并且**也著力將其打造成為百萬以上人口特大型城市之一，達州開展潛力巨大。在大力開展化工工業的同時，作為**重要的農業大市，依托秦巴地區繁茂豐富的林、農業資源，達州的特色農產品也十分豐富，如宣漢的黃牛、萬源的舊院黑雞和板角山羊、開江的白鵝等家禽獨具特色，大竹**(香菇)、宣漢的地道中藥材等經濟作物久負盛名。近年來，達州以市場為導向，以農民增收為目標，大力開展農業產業化，其農業、中藥加工增值潛力巨大。而作為達州重要的工業及城市化開展載體的通川區，緊緊抓住這一歷史機遇，以農產品加工和中藥等產業為主要方向，規劃并逐10平方公里的達州市通川區工業集中區。3.5400畝，入駐企業2家，協議、洽談企業20家左右；其后600畝平場也即將進展。隨著工業區建立的迅速展開，為進一步完善招商引資條件，為入駐企業效勞的物流園的建立也就提上了議事日程。2、 政府/政策支援“對達州市加快開展現代效勞業，推進秦巴山區商貿物流中心建立的重要會議為達州市未來現代效勞業的開展指明了方向。而商貿物流業作為現“春天〞。現在，達州市正處于工業化和城市化的加速開展時期，效勞業需求“**、、**、等鄰近城市的物流信息平臺，建成西南地區重要的物流綜合信息平臺；建立現代物流業統計指標體系，加快籌建物流行業協會。3、 交通根底設施建立位于通川區工業集中區內并為之配套效勞的物流園，具有較大的位置優勢和重要的交通優勢。設中的達—巴—廣高速、達—萬高速、萬源—達州高速在通川區魏興鎮交匯，由此將通川區工業集中區與萬州乃至長江水運相通，打通了川東直聯華中、華東的物流通道，與萬源高速****工業集中區離達州市火車站25KM，離蒲家火車站5KM，具有一定的公路、鐵路聯運優勢。二、工程建立方案1、物流園功能設置方案保險、商檢、衛檢、動植檢、中轉等業務統一進來，把整個商品流通過/展示中心等。于園區企業原料采購，又能通過達萬高速、達渝高速將秦巴農產品外運至華東、華南等全國各地。2、 物流園建經營模式方案方案一：由我公司作為工業地產商主導,開發建立物流園，再將倉為客進同時進展。展整合,,,同時發揮物流商在物園企業實現第三利潤來源，為入駐企業未來開展創造更好的條件。3、 物流園業務管理模式方案〔1〕引進第三方物流公司，充分利用方便、快捷、低庫存的第三方物流建立企業供給鏈，實現虛擬制造模式與第三方物流的良性互動；〔2〕與物流公司合作，逐步實現拆零商品配貨電子化、物流功能條碼化、配送過程無紙化，建立自動補貨系統。鼓勵和引導工商企業調整組織構造，將原料采購、運輸倉儲、簡單加工、商品包裝和配送等物流業務剝離出來，通過釋放物流外包業務和剝離低效物流部門，提高企業的經濟效益并加速物流效勞的社會化；〔3〕積極開展電子商務，加快物流供求信息的傳輸和整合，利用專業化分工的優勢，實現物流信息、入駐工業集中區企業、物流企業和相關機構間物流信息的整合與共享，聯通與**、**、**、**等鄰近城市的物流信息平臺；〔4與物流園的第三方物流企業合作，優化連鎖企業的物流鏈，降低物流本錢，提高企業效益。三、工程效益分析依據B02-1/01地塊16.752511.2的容積率計算，物流園總建筑面積為20萬平方左右。初步方案，商務中心5000平方，賓館5000平方，職工宿舍4萬平方，倉儲中心10萬555〕以上面積配置為初估，主要目的是大致確認工程的投入與產出比，工程確認后將按專業設計公司的設計另行確認2能配置暫未包括農產品交易中心等功能設計。1、 工程投入估計土地及根底設施投入土地購置投入：251畝×3萬/畝=753萬；3萬/不代表我們接收或實際成交價格土地平場投入：251畝×5萬/畝=1255萬；道路、綠化投入：200萬；圍墻、大門投入：80萬；小計：2288萬元人民幣。建筑及設備投入商務中心及賓館建立投入：1萬平方×2000元/平方=2000萬；普通倉庫建立投入：5萬平方×800元/平方=4000萬；凍庫建立投入：5萬平方×1600元/平方=8000萬；4元/平方=4000萬；萬平方×1000元/平方=4000萬。小計：22000萬。給排水：500萬；供配電：200萬；消防設施：200智能等物管設施：200萬。小計：1100萬。萬萬以上工程合計：2288+22000+1100+200+400=25988萬人民幣。2、 工程經濟效益評估萬平方×50元/平方×12=300010%萬/年；〔說明：凍庫中高溫、零擔庫利潤很低，而低溫庫、整租庫利潤0.5度/噸·天核算，其中，2普通庫房收入：5萬平方×15元平方×12=900萬，扣除30%萬/年；〔說明：此價格租金參照達州市郊庫房租金賓館經營收入：100間房×130元/天×60%〔入住率〕=284.7萬，扣除運行本錢后利潤按30%核算，實際利潤：85.4萬/年；出租率達以上的經濟型酒店的平均利潤率，此處略有高估5000平方×20元/平方〔租金〕×12=120萬，扣除運行本錢后利潤按30%核算，實際利潤：36萬/年；（）00/平方萬/年；（6）綜合配套區等其它收入：100萬/年。以上利潤合計：935.4萬/年。作為一個投入達2598810003.6%3、工程社會效益當然，作為為工業集中區配套的物流園，可以為入駐企業帶來較為完善的物流效勞，建全工業區功能，利于加強園區招商引資力度；同時，也能解決周邊大量人員的就業問題，并利于秦巴地區特色農產品的銷售，帶來良好的社會效益。四、工程風險分析1工程的建立周期的資金本錢。2、入駐工業區的企業倉儲需求量風險：現在，達州不少工業企業有著傳統的經營理念，廠區建立配置小兒全，自建倉庫，并使用傳統的物流形式，甚至一些企業還擁有自建的運輸隊。入駐工業集中區的企業在修建廠房的時候也可能配置倉儲設施或自建運輸隊伍，給物流園的經營帶來一定的不確定性。3本錢。4物流園的物流企業帶來較高的要求和挑戰。5、 投資工程資/利潤的風險該工程投資周期長投資額度大利潤率低，對投資企業的投資回報帶來較大的影響。這就要求物流園建立和運營企業提高與物流相關的高附加值工程，提高收入，增加利潤。五、 工程結論及建議從總體上說明，此工程屬于長線工程，投資周期長，投資額度大，回報率低，這與工程自身作為工業集中區的配套性質有較大關系。而要達成工程成功實施，以完善工業集中區的招商引資環境，這對工程投資方和工業園區及政府都提出較高的要求。作為投資物流園的企業來說，需要企業實力雄厚，集中公司的人力、物力于物流園的建立，以努力完成工業集中區配套物流園區的順利建立。同時，我們希望通川區工業集中區的管理部門和相關政府，本著確保物流園順利建立和持續