《房地產估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒【答案】A2、為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050【答案】B3、運用假設開發法中的動態分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續開發經營期

B.估算后續開發的各項支出、收入

C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生

D.估算投資利息和開發利潤【答案】D4、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B5、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58【答案】A6、循行到達巔頂的經脈有

A.足太陽經

B.足陽明經

C.足厥陰經

D.足太陰經【答案】A7、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。

A.2006年5月30日

B.現在

C.重新估價的作業日期

D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A8、房地產交換代價的價格，在經濟學上稱為（）。

A.交換價格

B.交換價值

C.源泉價格

D.市場價格【答案】C9、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價

B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考

D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理【答案】D10、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱【答案】D11、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81【答案】B12、房地產交換代價的價格，在經濟學上稱為（）。

A.交換價格

B.交換價值

C.源泉價格

D.市場價格【答案】C13、房地產價格的影響因素可分為一般因素、區域因素和個別因素，當地經濟發展屬于（）。

A.一般因素

B.區域因素

C.個別因素

D.其他【答案】B14、下列不屬于取得房地產開發用地的途徑的是（）。

A.通過自己開發耕地取得

B.通過征收集體土地取得

C.通過征收國有土地上的房屋取得

D.通過市場購置取得【答案】A15、中國大陸目前的土地使用權出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格（）。

A.往往偏高

B.與市場行情大致是相符合的

C.隨情況不同而高低不同

D.往往偏低【答案】D16、在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是（）。

A.取得待開發房地產的時間

B.開發期間的某個時間

C.開發完成后的時間

D.開發完成之后的某個時間【答案】B17、以房地產抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守()。

A.現實性原則

B.適宜性原則

C.技術性原則

D.客觀原則【答案】C18、當消費者對某種房地產的偏好程度增加時，該種房地產的需求會（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.無法確定【答案】C19、在房地產區位狀況描述中，下列不屬于對周圍環境的描述的是（）。

A.自然環境

B.人文環境

C.景觀

D.施工環境【答案】D20、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。

A.指數平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關分析【答案】C21、某開發公司開發一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800【答案】C22、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590【答案】D23、當重新開發完成后的房地產價值減去重新開發的必要支出及應得利潤大于現有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發【答案】D24、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。

A.在建工程抵押估價業務

B.城市房屋拆遷補償估價業務

C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務

D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務【答案】D25、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。

A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”

B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A26、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現

A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”

B.“重陰必陽，重陽必陰”

C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”

D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”【答案】D27、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率

C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B28、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預期剩余經濟壽命

D.建筑物的功能是否時興【答案】C29、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147【答案】D30、下列哪項不是暑邪的致病特點

A.暑為陽邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風動血【答案】D31、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。

A.12

B.20

C.24

D.48【答案】C32、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零【答案】C33、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。

A.控制土地供應量

B.增加城鎮居民可支配收入

C.增加房地產保有環節稅收

D.提高城市化水平【答案】C34、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。

A.有效經過年數

B.實際經過年數

C.剩余經過年數

D.自然經過年數【答案】A35、房地產權利的種類中，屬于債權的是()。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權【答案】D36、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30【答案】B37、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。

A.估價作業日期

B.其成交日期

C.估價時點

D.建成時點【答案】B38、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28【答案】D39、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎【答案】D40、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%【答案】A41、循行特點為“離、合、出、入”的是

A.十二經脈

B.奇經八脈

C.十二經別

D.十五別絡【答案】C42、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00【答案】B43、關于征收和征用，下列說法正確的是（）。

A.征收的實質主要是所有權的改變，不存在返還的問題

B.征用的實質只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，可以不予補償

C.征用的實質是一種臨時使用房地產的行為

D.征收是無償的，征用是有償的【答案】A44、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%【答案】C45、按房地產的()來分，房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。

A.收益性

B.用途

C.市場性

D.地段【答案】B46、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。

A.內部經營管理

B.通貨膨脹

C.外部經濟

D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A47、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%【答案】C48、氣血關系失調的病機是

A.氣和血互根互用的功能失調

B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙

C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱

D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A49、當重新開發完成后的房地產價值減去重新開發的必要支出及應得利潤大于現有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發【答案】D50、下列不屬于土地權屬證書的是（）。

A.《國有土地使用證》

B.《集體土地所有證》

C.《土地他項權利證明書》

D.《房地所有權證書》【答案】D51、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%【答案】A52、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。

A.擁有的房地產權利

B.受其他房地產權利限制的情況

C.受房地產權利以外因素限制的情況

D.額外的收益或好處【答案】D53、房地產的基本存在形態不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附著物【答案】D54、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400【答案】C55、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現率是6%）（）。

A.現在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付

D.現在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付【答案】D56、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則【答案】C57、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。

A.相互彌補

B.相互引用

C.相互替代

D.同時采用，以相互驗證【答案】C58、（）是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數量增加或減少，即遷入人數與遷出人數的凈差值。

A.人口機械增長

B.人口自然增長

C.人口凈增長

D.人口負增長【答案】A59、邪熱內盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內，不能外達于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失【答案】C60、評估一宗房地產開發用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現率為10%，則該土地的價值為（）萬元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63【答案】C61、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B62、下列關于開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法錯誤的是（）。

A.開發經營期可分為建設期和經營期

B.建設期的起點與開發經營期的起點相同

C.經營期可具體化為銷售期和運營期

D.經營期可以準確預測答案【答案】D63、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。

A.蘇慕斯法則

B.霍夫曼法則

C.四三二一法則

D.哈柏法則【答案】C64、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產的賬面價值

B.資產的剩余價值

C.資產的現實價值

D.資產的市場價值【答案】A65、真實假虛證治則

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正【答案】C66、房地產權利人不應在其房地產內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于（）的限制。

A.房地產地役權

B.房地產權利及其行使租賃權

C.房地產使用管制

D.相鄰關系【答案】D67、在假設開發法的傳統方法中，一般不計利息的項目為（）。

A.待開發房地產價值

B.管理費用

C.銷售稅費

D.購買待開發房地產應負擔的稅費【答案】C68、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元【答案】C69、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B70、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760【答案】A71、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000【答案】D72、生產關系對生產力的反作用表現在

A.生產關系決定生產力的性質

B.生產關系決定生產力的發展

C.生產關系決定生產力的根本方向

D.生產關系可以加速或延緩生產力的發展【答案】D73、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900【答案】D74、（）是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此它的存在對房地產價格有一定的影響。

A.相鄰關系

B.使用管制

C.市政府監督

D.其他管制【答案】A75、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價機構和估價師展現估價業績

B.有助于解決日后可能發生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構工作的連續性

D.有助于行政主管部門和行業組織對估價機構進行資質審查和考核【答案】C76、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權【答案】D77、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之【答案】B78、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242【答案】B79、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率

C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B80、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】C81、下列哪項不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養血

C.溫陽

D.消導【答案】D82、手三陽經行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】A83、根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照（）劃分。

A.行政區域

B.估價目的

C.估價對象規模

D.價值類型【答案】B84、下列不是估價所需資料的是（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.憲法

C.反映估價對象狀況的資料

D.交易成本，收益實例資料【答案】B85、某工業用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F可依法變更為商業用房并增加2500m2建筑面積，現時商業用地的樓面地價為5600元/m2。該工業用房變更為商業用房理論上應補繳地價（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400【答案】D86、“入上齒中”的經絡是

A.手陽明大腸經

B.足陽明胃經

C.手太陽小腸經

D.足太陽膀胱經【答案】B87、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C.房地產在過去無明顯的季節變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A88、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于

A.足陽明氣不足

B.足陽明氣盛

C.少陰氣血衰極

D.太陰終者【答案】A89、生產關系對生產力的反作用表現在

A.生產關系決定生產力的性質

B.生產關系決定生產力的發展

C.生產關系決定生產力的根本方向

D.生產關系可以加速或延緩生產力的發展【答案】D90、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。

A.70

B.80

C.90

D.100【答案】C91、收益法中的運營費用率是指（）。

A.運營費用與潛在毛收入之比

B.運營費用與總收益之比

C.運營費用與凈收益之比

D.運營費用與有效毛收入之比【答案】D92、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是

A.解放生產力，發展生產力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設社會主義

D.最終實現共產主義【答案】D93、真實假虛證治則

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正【答案】C94、（）是最簡單、最基礎的距離，但在路網不夠發達和地形復雜的地區，它往往會失去意義。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離【答案】A95、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28【答案】D96、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06【答案】D97、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。

A.農業人口

B.需要安置的農業人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養的人口【答案】B98、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料

C.房地產在過去無明顯的季節變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A99、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。

A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格

B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C100、某宗商業用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施【答案】ABC102、下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業房地產開發【答案】AC103、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價【答案】BC104、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產未合并的交易【答案】ABCD105、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A.待開發房地產的價值

B.待開發房地產取得的稅費

C.續建開發成本

D.銷售費用

E.銷售稅金【答案】ABCD106、在假設開發法的靜態分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發房地產的價值

B.后續建設成本

C.后續管理費用

D.后續銷售稅費

E.待開發房地產取得稅費【答案】ABC107、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模【答案】BC108、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損【答案】CD109、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD110、【2013年真題】下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC111、房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價【答案】ABC112、下列關于動態分析法與靜態分析法說法正確的是（）。

A.在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來

B.在動態分析法中投資利息和開發利潤都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中

C.靜態分析法不考慮各項支出、收入發生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態分析法要考慮各項支出、收入發生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發完成后的價值以及后續的開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態分析法中主要是根據未來發生時的房地產市場狀況作出的【答案】ABCD113、與非專業估價相比，專業估價的特點包括（）

A.是一種專業意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長【答案】ACD114、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級【答案】AD115、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。

A.估價委托書

B.估價委托合同

C.估價對象權屬證明

D.估價報告內部審核表

E.估價師注冊證書復印件【答案】AC116、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路線價已是正常價格

B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例

C.該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致

D.該路線價與待估宗地的價格都是現在的價格

E.路線價是標準宗地的平均水平價格【答案】AC117、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值

B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值

D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值

E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值【答案】ABC118、有關路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價區段

B.設定標準臨街寬度

C.調查評估路線價

D.制作價格修正率表

E.計算臨街土地的價值【答案】ACD119、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設開發法【答案】ABC120、下列房地產估價活動中，符合職業道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.房地產估價師保守在執業活動中知悉的國家秘密.當事人商業機密

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC121、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則【答案】ACD122、對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房地產司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產火災險投保估價【答案】ABD123、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術上可能

C.財務上可行

D.價值最大化

E.公益最大化【答案】ABCD124、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD125、比較法中，房地產區位狀況比較修正的內容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環境【答案】AB126、市場法估價中需要建立價格可比基礎，主要包括()等。

A.統一采用總價

B.統一面積單位和內涵

C.統一付款方式

D.統一幣種和貨幣單位E統一采用單價【答案】BCD127、采用比較法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。

A.統一面積大小

B.統一計價單位

C.統一幣種和貨幣單位

D.統一面積或體積內涵和計量單位

E.統一付款方式【答案】BCD128、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD129、對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助【答案】A130、在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設備價值

C.特許經營權

D.商譽

E.債權債務【答案】BCD131、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD132、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數調整法【答案】ABD133、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成【答案】CD134、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。

A.獨立客觀公正原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則【答案】ACD135、關于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD136、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD137、理論上房地產的供求狀況可分為（）。

A.全國房地產總的供求狀況

B.本地區房地產總的供求狀況

C.全國同類房地產的供求狀況

D.本地區同類房地產的供求狀況

E.全國不同類型房地產供求狀況【答案】ABCD138、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1

D.用途應為所在區段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD139、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。

A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2

C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

D.甲地塊比乙地塊貴

E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D140、下列各項中，屬于其他相關定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木【答案】ABC141、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。

A.現房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營【答案】BCD142、某套期房住宅的套內建筑面積為120m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為30m2，套內建筑面積的購買單價為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關于該房地產價格的說法，正確的有（）。

A.使用面積的購買單價為12500元／m2

B.建筑面積的購買單價為12000元／m2

C.名義價格為180萬元

D.實際價格為180萬元

E.現房價格低于180萬元【答案】BCD143、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設【答案】ABD144、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法【答案】AD145、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

D.對房地產價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監理資料【答案】ABCD146、關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復方案進行修復發生的必要費用

B.修復到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復后所能帶來房地產增加額的費用

D.小于或者等于修復后所能帶來房地產增加額的費用

E.包括長壽命項目發生的修復費用，不包括短壽命項目發生的修復費用【答案】ABD147、下列關于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產估價的基本程序

B.估價報告需經內部機構審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產估價程序即已結束【答案】ABD148、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權益狀況的有（）。

A.租賃期限

B.地役權的設立

C.建筑結構

D.維護情況

E.物業管理【答案】AB149、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD150、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】BC151、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發程度

D.評估單位

E.土地使用權性質【答案】ABC152、在假設開發法的靜態分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發房地產的價值

B.后續建設成本

C.后續管理費用

D.后續銷售稅費

E.待開發房地產取得稅費【答案】ABC153、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體【答案】AB154、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。

A.開發成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率【答案】ABCD155、房地產的三種存在形態有（）。

A.土地

B.建筑物

C.地上定著物

D.房地

E.地上構筑物【答案】ABD156、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD157、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD158、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。

A.現房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營【答案】BCD159、估價對象房地產是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC160、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高【答案】BD161、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定【答案】ABCD162、房地產所有權劃分中，所有權的種類包括（）。

A.區分共有

B.區分所有

C.公有

D.獨有

E.共有【答案】BD163、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產項目應與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規劃用途相同

C.項目規模大小相當

D.項目建設期長短相近

E.項目經營期長短相近【答案】ABC164、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調系統

E.擺放在室內的沙發【答案】CD165、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產的實際價格等于名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格高于50萬元

D.該房地產的實際價格為50萬元E該房地產不存在名義價格【答案】D166、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有（）。

A.位置

B.房地產規模

C.環境景觀

D.外部基礎設施完備程度

E.朝向、樓層【答案】ACD167、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量【答案】ABCD168、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。

A.法律

B.法規

C.合同

D.口頭約定

E.規章【答案】ABC169、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況【答案】AD170、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。

A.保值增值

B.價值量大

C.不可移動

D.壽命長久

E.獨一無二【答案】ABCD171、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權

B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)

C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)【答案】ABC172、房地產估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD173、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產估價是專業估價存在的基本前提

B.房地產需要專業估價

C.房地產可以自動的形成適當的價格

D.房地產估價在估價行業中占主體

E.房地產估價是一個單一的估價過程【答案】ABD174、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況【答案】ABD175、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體【答案】AB176、在房地產抵押中，需要進行房地產估價的環節包括（）。

A.初次抵押中的抵押價值評估

B.再次抵押中的抵押價值評估

C.續貸抵押中的抵押價值評估

D.處置抵押中的市場價值評估

E.租賃抵押中的權益價值評估【答案】ABCD177、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規則的變動情形

E.每年根據市場價格變化而變化【答案】ABCD178、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發程度【答案】ABC179、用比較法對房地產進行估價時，需要對可比實例的成交價格進行（）的修正和調整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場狀況

D.交易價格

E.房地產狀況【答