二、項目競爭環境分析(定)二、項目競爭環境分析(定)二、項目競爭環境分析(定)資料僅供參考文件編號：2022年4月二、項目競爭環境分析(定)版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：項目競爭環境分析（一）來自本區域的競爭：主要表現在區域內中端客源分流1、主要競爭格局分析A、金霞新區區域金霞新區位于金霞南路西側，北沿金霞北路到長沙新火車站、長沙新港霞凝港，南接芙蓉北路，東鄰京廣鐵路，西臨湘江。相對于市中心空氣、環境較好，現在政府規劃下，撈刀河改道，將穿越該區域，其三江匯合的水景資源是不可多得的景觀，還有較多的政府機關單位駐地。現該區域的樓盤有恒鑫·瀾北灣、濱江美寓、景香苑、順天·北國風光、濱江玫瑰園二期及世紀春天、長泰豪園等。金霞區域競爭優勢分析該區域距市中心僅需5分鐘車程，交通路網較為發達，市政配套相對齊全，居住氛圍較為成熟，區域內政府機關單位較多，對形成良好的居住氛圍及優良的治安環境可起到莫大的推動作用。并且區域內將建成獨有的三江匯合景觀，有利建立金霞新區良好形象。金霞區域存在劣勢分析金霞新區其形象歷來在長沙人民心中，就屬于發展相對較緩、檔次較低的區域。并且區域內中低檔樓盤較多，現在政府良好的規劃下，更新基礎建設，其發展與升值空間雖很大，但想要扭轉這種形象與局面，短期內還難以實現。B、新世紀城區域新世紀片區位于長沙開福區芙蓉北路（原金霞大道）以東，北接撈刀河，南臨瀏陽河，靠東南方向有洪山公園。新世紀城區域是開福區城市東拓的重頭戲，政府將其總體形象定位為“建筑旅游勝地、創休閑城區”。該區域將開發成為一個低密度、高綠化率、融入自然生態、營建城市景觀為目標的現代化生態新城。目前新世紀城區域的樓盤項目暫時只有珠江花城，該項目占地917畝，總建筑面積約110萬平方米，一期占地390畝，其中首次開發55畝，建筑類型是以多層與小高層相結合。新世紀城區域競爭優勢分析該區域環境良好，東南方向有62萬平方米的洪山公園，植被豐富，沒有較多的空氣污染，比較適宜人的居住。目前，珠江花城是該區域內規劃建設最大的項目，樓盤規模較大，相應的配套設施估計應該比較完善，并且其開發商珠江地產具有一定的品牌效應，未來將可能形成規模化的大型社區。新世紀城區域存在劣勢分析區域內，現時的交通路網密度不高，并有京廣鐵路呈南北向穿越，有較大的噪聲污染。因目前只有珠江花城一個項目入駐，項目還在起步階段，人氣暫時不足，尚未形成成熟的人居氛圍。C、四方新城區域新的四方新城將四方坪勝利村以及黑石渡、伍家嶺部分地塊一并納入，其規劃范圍西起芙蓉北路、東至瀏陽河大橋、南起319國道、北至瀏陽河大堤，用地約平方公里。根據新規劃,四方坪地區將建設成為“三區”：生態居住區，商業物流區，都市商務區。功能定位為，以四方坪為中心，建設一個集超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、高務會展于一體的現代商務區和高尚居住區。區內四方大道、工農路、車站北路等主干道，總長公里，計劃投資億元，它們與府前路、瀏陽河風光帶和多座跨瀏陽河大橋，共同形成四方新城完善的交通網絡。四方大道全長約公里，其中在四方開發區內公里；另外車站北路四方坪段長公里；工農路四方坪段長1公里。三條市政干道縱橫四方坪地區，構成區域內主要交通動脈。現該區域樓盤有左岸春天、四季美景、時代先鋒、萬煦園、四季美景·水木軒、佳陽·悅景馨都等項目。四方新城區域競爭優勢分析四方新城在原有的基礎建設上，加快其四方美食城項目、和達物業項目、省直機關工委活動中心項目的先鋒大廈等重點項目，以汽車貿易和超市為龍頭的商貿產業規劃優勢，再借助四方坪地區四通八達的交通優勢、齊全的物業配套，讓該區域的成熟度進一步提升，形成強勁的區域競爭力。四方新城區域存在劣勢分析目前，該區域的交通是四方新城最大的頸瓶制約，由于在現階段，僅有一條東西向的三一交通主干道，該大道連通芙蓉北路、東風路及車站北路，造成交通擁擠，人們出行所花費的時間成本較高，并且該區域環境不佳，對形成清幽的居住環境會有一定的影響。D、伍家嶺-濱江區域開福區規劃將在盤活原普爾斯馬特、北斗星商貿城閑置資產的同時，在原國家糧食庫地段建起集酒店、高檔住宅、辦公樓為一體的商務中心。另外，將集大力開發伍家嶺周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家嶺大商圈。新河三角洲西臨湘江，東靠芙蓉北路，南起319國道，北至至瀏陽河，交通便利。湘江、瀏陽河在此匯合，地理位置相當優越，新河三角洲功能定位為以居住及文化娛樂用地為主，配套商業金融等服務設施用地的文化居住片區。根據新規劃，新河三角洲將充分利用現有特點及周邊環境特色，形成“兩條綠化帶、三個綠化塊、三條區干道（一橫兩縱）、三個功能區”的結構模式。而開福寺附近將打造一個宗教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時，以湘江濱水區為依托的湘錦、秦皇食府等餐飲美食街也正在周邊區域興起。該區域目前在建的項目有天健·芙蓉盛世、夢潔·愛家園、華盛·新外灘等，其規劃和檔次均為中高檔樓盤。伍家嶺-濱江區域競爭優勢分析伍家嶺-濱江區域的物業配套齊全，學校、醫療機構、市政設施較完善，交通路網密度高，購物、休閑的地方較多，水景資源豐富，現在政府規劃下，其發展趨勢日漸良好，區域競爭力非常強勁。伍家嶺-濱江區域存在劣勢分析該區域靠近城市主干道芙蓉路，自然綠化環境不佳，并且噪聲污染較多，對居住將會產生一定的影響。E、金鷹城區域隨著大長沙擴容提速，金鷹城區域積淀了豐富的文化教育和良好的自然環境資源。而新世紀大道、萬家麗北段的拉通，長沙大學升本工程，月湖公園等動工興建，更讓該區域熱了起來，其美林水郡、金鷹城·圣爵菲斯、御景龍城、金色比華利、星月城、等高品質樓盤紛紛進駐，讓該區域成為一大亮點。金鷹城區域競爭優勢分析金鷹城區域主要是以文化產業帶動其周邊項目的發展，區域內有長沙世界之窗和海底世界兩大公園為支撐，國際影視會展中心為龍頭，旁邊還有月湖公園，其自然環境良好，植被源資豐富。并且已經進駐的項目均為中高檔樓盤，更容易帶動整個片區呈現出高尚居住區的氛圍。金鷹城區域存在劣勢分析金鷹城區域現時最大的不足之處是交通問題，與四方新城區域一樣，僅靠三一主干道為支撐，并且周邊配套乏善可陳，市政設施不完善，人們出門、購物所花費的時間成本過大。

2、主要競爭參照樓盤分析由于順天·黃金海岸項目是屬于中高檔樓盤，因此，在甄別競爭樓盤時，主要以區域、規模及檔次為參照。表1：項目名稱入市時間開發商位置物業類型珠江花城2005年珠江實業長沙市開福區政府東側多層、小高層天健·芙蓉盛世未推出深圳天健實業伍家嶺北站小高層、高層美林水郡2005年北京美林置業開元西路多層華盛新外灘2005年華盛置業沿江大道，湘春路北高層左岸春天2003年泓信實業開福區四方坪多層、小高層項目名稱項目指標規劃設計戶型特色自然景觀資源市場定位珠江花城容積率：；建筑面積：460000平方米錯落式排列空中花園洪山公園、撈刀河中檔天健·芙蓉盛世容積率：4；占地面積：平方米；建筑面積：770000平方米塔樓與板樓相結合；兵營式排列規劃中無高檔美林水郡容積率：；建筑面積：萬平方米；地中海式多層花園洋房兵營式排列大露臺和一步陽臺設計無高檔華盛新外灘容積率；建筑面積20萬平方米；1073戶；5棟臨江高層建筑時尚的錯層陽臺設計，空中復式有高達近6米的觀景陽臺。湘江高檔左岸春天容積率：；占地面積：98000平方米；建筑面積：210000平方米；總戶數：1107戶圍合式排列，多層21棟、高層17棟弧形花園陽臺，圓弧形起居廳瀏陽河中高檔表2：由于地段的特殊性，導致珠江花城是本項目最大的競爭對手，這其中有利也有弊。珠江花城的進入，可讓該區域熱起來，帶來更多的人氣效應，但由于其物業區別較大，并且目前珠江花城的價格尚未正式確定，帶來不利因素可能是將分流一部分客戶群體。天健·芙蓉盛世，地處伍家嶺，規模較大，周邊配套成熟，并且處于濱江文化園旁邊，其物業必定是建高尚住宅區，在價格上，估計比本項目要高。本項目在價格上可能占一定的優勢。美林水郡周邊配套不完善，人們出行、購物相當不便，但其樓盤品質（如采用新技術、新材料，樓盤立面色彩等）值得借鑒。華盛·新外灘最大的賣點是江景，內部景觀一般，但由于其地理位置占據極大的優勢，因此，價格也相當高。本項目可在價格與內部良好的規劃上取勝。左岸春天的位置稍遠，交通將成為購房者考慮的重要因素，并且左岸春天的價格也賣得不低，但其推廣方式可值得借鑒。3、對本項目的影響與應對辦法以上所列樓盤，在位置上，對本項目影響較大的有珠江花城和天健·芙蓉盛世；在景觀上，華盛·新外灘是本項目的競爭對手；在品質上，美林水郡與左岸春天都不可忽視。因此，本項目除了本身地理位置的局限外，其所要采取的應對辦法應在品質、景觀、配套與營銷推廣方式上下功夫，綜合考慮其各種因素，變不利因素為有利因素，讓本項目能脫穎而出。

（二）來自外區域的競爭：主要表現在高端客源的分流1、主要競爭格局分析A、城東區域由于長沙地形呈東西窄、南北長的特點，南北長跨度超過10公里，東西長不到5公里，使得火星大道、人民東路距市中心僅六七公里。隨著芙蓉區政府東遷的推波助瀾和遠大路、馬王堆路、高嶺路、漢城路、瀏陽河大橋的修建及人民東路延長線等一系列道路的拉通，加上政府推出“拓東融城”的計劃，讓人民東路與東岸鄉地區的開發建設腳步越來越快。現政府將加快瀏陽河風光帶、二環線以東，京廣線以西區域內的配套建設，并投資10億元打造城區中心濱水區——圭塘河風景帶，在圭塘河下游雨花區政府至芙蓉區政府段，河道劃了一個弧形，而人民東路區域正位于此，這獨特的地理優勢將讓該區域成為城市新區。目前城東區域有眾多樓盤正在開發，其樓盤品質均屬中高檔性質，如南都·西街花園、水云間、仁和·香堤雅境、星城世家、世嘉·國際華城、長遠-華樟名府，錦湘·國際星城、綠城·桂花城、美林景園、嘉盛華庭等，現城東區域樓盤的總規劃建筑面積達到200多萬平方米，包括商品房、綜合用房和商業用房，在建筑類型上，涵蓋了高層，小高層，多層和別墅。讓該區域匯聚成規模化的樓盤居住群，其發展態勢將之成為長沙新形的“尚東區——東部高尚生活居住區”。城東區域競爭優勢分析目前，城東區域主要是因為各大中高端樓盤的匯集，讓該區域產生了“尚東區”的效應，托起該區域飛速發展，并且周邊的物業、市政配套設施相對較完善，加上政府對該區域的重視程度及招商引資力度的加強，該區域已逐漸連成高尚居住區，以規模化的方式向外拓展。城東區域存在劣勢分析城東區域東西向只有一條交通主干道——人民東路，這對于居住在該區域的人群來說，雖與市中心只有15分鐘車程的距離，但要到市中心，其最便捷的道路只有這一條，因此，交通是該區域發展的最大制約，并且該區域不具備良好的自然生態環境與水景景觀資源。B、城南區域城南區域在政府規劃下，省府周邊的“三館一中心”——省地質博物館、省群眾藝術館、省科技館和省青少年活動中心已有三個項目全面完成了征地拆遷工作；電力路、青園前路、迎新路、韶高南路四條市政道路已竣工通車；友誼東路12月可竣工通車；新姚南路和韶洲西路年底前均可拉通毛路；木蓮沖路、黑梨路、宜春路等均在緊張施工建設之中，其整體上呈現出“六縱六橫”的框架。把該區域打造成核心行政文化區，這也是長株潭一體化的重要節點。目前，省府周邊各類項目達到48個，計劃總投資90多億元，以省府為核心的天心生態新城范圍內有30余項市重點工程，共投入資金億元，拉通主干道15條、40余公里，呈現出大開發、大建設和大發展的良好態勢。并且該區域在硬環境上，有著良好的自然資源——原生的植被，空氣質量良好，沒有大的污染情況，道路均有隔離綠化帶和景觀綠化帶。現開發的樓盤有長沙奧林匹克花園、新城國際公館、標志·長沙商務中心、星語林·名園、富景園等項目。城南區域競爭優勢城南區域有著良好的自然資源與原生植被，其地形呈現坡地狀，生態環境較好，周邊醫療機構、學校及市政設施相對齊全，并由于屬長株潭重要節點，其路網密度相對較高，加上周邊有較多的政府機關單位，治安環境也相對較好，整體上該區域的發展前景很大。城南區域存在劣勢該區域目前路網及配套尚處于不完善當中，商業氛圍不濃厚，人們出行、購物相對不便利。2、主要競爭參照樓盤分析主要競爭樓盤甄別，是根據其各區域選取的最典型、最具代表性樓盤，其包括樓盤規模、品牌、檔次及對高端客源的分流的情況。表1：項目名稱入市時間開發商位置物業類型奧林匹克花園2005年湘天地產雨花長沙市雨花區湘府中路小高層星城世家2005年長房集團芙蓉人民東路芙蓉區政府對面多層、小高層表2：項目名稱項目指標規劃設計戶型特色自然景觀資源推廣主題市場定位奧林匹克花園容積率：；占地面積：平方米；建筑面積：550000平方米；總戶數：2810戶；組團式設計，帶景觀電梯、入戶大堂、運動MALL流線型設計，功能分區明顯，方正、實用坡地原生植被豐富新生活，運動家高檔星城世家容積率：；占地面積：11600平方米；建筑面積：220000平方米；總戶數：1200戶；兵營式排列動靜分區、干濕分離戶型方正、南北通透無星城經典，世家演繹中高檔奧林匹克花園是中體奧園在長沙開發的第25站，該項目具有強大的品牌支撐，并且樓盤無論是在規劃、理念、品質、配套及營銷推廣上，都走在長沙地產界的前列，其與樓盤對接的均為中高端人群。目前，該項目銷售情況非常好，其規模較大，是影響高端客源分流最大的一個樓盤。星城世家在城東區域，該樓盤以小區內部良好的規劃結構、與眾不同的立面色彩、突出的品質及長房與浙江南都兩大品牌聯合來引導高端客源向東看，并且城東區域所形成高尚生活區也成該樓盤銷售的一大優勢。3、對本項目的影響與應對辦法目前這兩個區域的開發量和供應量都相對較大，特別是城東區域，然而其市場的消化量大部分還局限于區域內，并且上市樓盤均屬中高檔住宅小區，其價格目前處于長沙市的高端水平。現在經濟發展快速的帶動下，固定資產的投資必然隨之增加，將導致這兩個區域的供應量還將放大，而區域的消費人群也將從本區域轉向外來消費者及市中心人群，必然導致高端客源的分流。同時，其樓盤品質、性價比及品牌將成為消費者考慮在區域購房的重要因素。應對辦法：順天·黃金海岸項目有著鮮明的樓盤個性，這能成為吸引消費者眼球最大的亮點，但本項目也由于其容積率過高，居住的舒適度可能降低，因此，必需在提升本項目品質的基礎上，再綜合考慮性價比的問題。俗話說：“沒有賣不出去的房子，只有買不到的價格”，故，本項目最好能在價格上占優勢，以優質和適中的價格來吸引購房者。

（三）潛在競爭市場預測分析根據長沙特殊的地理位置，湘江將長沙分為東西兩廂，而在目前，長沙的購房者對地域觀念較強，因此，在潛在競爭市場預測中，先排除河西區域，剩下河東區域，其最具競爭市場的就是星沙區域與青竹湖、高嶺區域。A、星沙區域星沙是國家級經濟開發區，享有政策上的優惠和產業上的支撐。ＬＧ、飛利浦、曙光、長海視聽、維用長城、三一重工、山河智能、浦沅機械、長豐獵豹、北汽福田、波隆制造等優勢產業集聚星沙，經濟總量急劇增長，發展速度一日千里，這為星沙的住宅消費和地產開發奠定了堅實的基礎。由于產業的支撐，讓星沙區域大盤云集，有幸福里、威尼斯城、星沙湘繡城、楚天家園等，星沙將逐步實現與長沙主城區的對接、融合。在目漸完善的交通路網、市政設施和商業配套下，該區域將成為強有力的競爭市場。B、青竹湖—高嶺區域地處長沙