紹興商品住宅市場調查報告2007年8月目錄一、 紹興市區房地產市場發展回顧（一） 紹興市區房地產業發展歷程（二） 紹興市區商品房價格走勢軌跡二、 紹興市區房地產業發展現狀（一） 現階段紹興市區房地產業發展特點（二） 紹興市區主要在售樓盤情況三、 紹興市區住宅需求市場分析（一） 紹興市區住宅需求市場現狀及特點（二） 紹興市區住宅需求市場調查與分析四、 調查結論一、紹興市區房地產市場發展回顧（一）紹興市區房地產業發展歷程紹興市區房地產業是從八十年代中期開始發展起來的，到目前為止，走過了起步、崛起、調整、高速發展、再次調整這樣五個階段：1、 起步階段（1984-1989年，約5年）。1984年4月，誕生了紹興市第一家房地產開發公司一中國房地產集團公司紹興分公司，同年又相繼成立了市房地產開發公司和市房地產經營公司，這標志著市區乃至全市房地產業的正式起步。隨后，由于全國經濟建設熱潮的興起，市區相繼又有建設房產、信托房產、塔山房產、城區房產等公司成立。2、 迅速崛起階段（1990-1993年，約4年）。上世紀九十年代初，紹興市政府決定開發建設中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發表以后，紹興市又啟動了城東紹興經濟開發區的建設，這給市區房地產業帶來了新的發展機遇。僅1992年和1993年，市區就冒出了30家房地產企業，開發了如“鶴池苑”等代表性房產。到1993年，市區房地產投資達到了億元，比上年增長了3倍多。3、 調整階段（1994-1997年，約4年）。由于前兩年房地產開發過熱，給市區的房地產發展留下了一些隱患，加上國家實行宏觀調控，市區房地產開發投資迅速下滑，從1994年到1997年，基本維持在億元這一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地產業發展處于低迷狀態。4、 高速發展階段（1998-2004年，約7年）。三個原因促成了市區房地產業的迅速復蘇并進而轉入高速發展時期。一是1998年，隨著政府機關住房制度改革的開始實行（即停止實物分房，實行貨幣分配），市區住房制度改革進入了實質性階段，有好大一部分單位，為搭上房改“末班車”，紛紛突擊購房分房；二是當時我國為應對亞洲金融危機，而采取了積極的財政政策，發行特別國債，定向用于基礎設施建設，其中包括用于經濟適用住宅建設；三是在九十年代中后期逐步興起的私營房地產企業，也對市區房地產業起了推波助瀾的作用。這一階段，市區先后開發了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環城河整治、城市廣場、袍江工業區房地產為代表的建設項目，使市區房地產業再次步入高速發展階段，呈現出異常繁榮的景象。其中：前四年是投資高速增長期，1998年-2001年，市區房地產投資額年平均增長速度達到％；雖然2002年后，房地產投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢頭依然旺盛，從1998-2004年，市區房地產實際銷售面積年平均增長了%，其中2004年的銷售面年這四年的銷售面積總和。-2001年1998積達到了萬平方米，超過了.5、調控調整階段（2005-2006年，約2年）。2005年開始，國家為了遏止略有抬頭的全國性的房地產泡沫現象，陸續推出了以規范房地產市場和穩定房地產價格為主要目標的宏觀調控政策，紹興市區房地產市場在調控政策的影響下迅速降溫,房地產企業經營壓力明顯增加，銷售速度明顯減緩，而投資開發速度也明顯趨緩。（二）紹興市區商品房價格走勢軌跡房地產市場發展形勢，一方面反映在房地產開發投資量，而另一方面更反映在市場的供求關系及商品房價格的高低變化上。紹興市區進入實質性住房制度改革是在1998年，當時各級政府機關開始實行貨幣分配而停止實物分房。也就是從那時起，集團購房逐漸淡出，而個人購房日漸成為市場的主體，商品房市場成為真正市場經濟意義上的格局才初步形成。因此，分析市區商品房市場價格的走勢，也從1998年開始。見表1:表1:紹興市區商品房銷售價格變化情況單位：元/平方米.年份19981999200020012002200320042005200658955900左右40456170商品房屋2158218520422229左右2919%%%%%價格漲幅/%%未變52363704201052501933左右25995500住宅18751937%%5%%價格漲幅/未變%%左右紹興市區商品房價格在1998年-2001年間基本維持在相對穩定的水平；■2001年之后商品房價格開始突飛猛進，連續三年保持兩位數增長。2004年到達■5895元/平方米，比全省平均價格高673元，居全省第三，僅低于杭州和溫州；2005年受宏觀調控影響，紹興房地產市場回歸理性，價格漲幅回落，房價與.2004年基本持平；2006年，市區房屋銷售價格比上年上漲%，其中，商品房銷售價格上漲%,二手■房價格上漲％。二、紹興市區房地產業發展現狀（一）現階段紹興市區房地產業發展特點1、房地產市場產銷兩旺，市區商品房供不應求進入2007年以來紹興市（地區）商品房交易快速回升，1-7月商品房銷售面積萬平方米，同比增長%,增速較上年同期高出個百分點。在全部銷售面積中，期房銷售占%,現房銷售占％,接近七成的商品房在竣工驗收以前已實現銷售，充分說明目前紹興（地區）商品房需求旺盛，交易活躍。7月份紹興市房地產開發投資增速全省第一，總量第四，1-7月份全市完成房地產開發投資億元，同比增長％,增幅居全省第一,總量第四。2007年上半年，越城區房產竣工面積萬平方米，銷售面積萬平方米，比去年2同期上漲%，其中住宅面積萬平方米（按平均120m/套算，約合3450套），新建商品房呈現供不應求的態勢。2、 商品房一、二級市場價格快速上漲統計數據顯示，2007年二季度，紹興市區房屋銷售價格快速上漲，同比上漲％環比上漲％。同比漲幅比上年同期擴大個百分點，比今年一季度擴大個百分點，創下2005年3季度以來的新高。2007年1-6月份，房屋銷售價格比去年同期上漲％，其中商品房銷售價格上漲％。紹興老城區目前的房價平均價格在7035元/平方米左右，2006年城區均價約為6510元/平方米，同比上漲幅度超過8%，而上半，紹興房價漲幅高于全省平均漲幅。％年浙江全省房屋銷售價格比去年同期上漲.1—6月份，市區二手房成交價格比去年同期上漲%，漲幅位居全省第三位，僅次于麗水市和舟山市，比全省平均漲幅高出個百分點。二手房中多層住宅價格同比上漲%。3、 房地產開發板塊格局初步形成隨著老城區土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴張，紹興市區房地產開發逐步形成了從一環線、二環線到三環線逐步延伸的邊緣化開發趨勢，并形成了東南西北四個不同方位上的六大居住板塊。城南是開發較早的居住區域，隨著人文公園的開發，城南新住宅區的外圍環境得到了明顯的改善；城西經過前幾年的開發，勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開發商和購房者的關注，同時，隨著新一輪“越州新城”城市發展規劃的明確，城西的發展方向已經比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會陸續推出；而以袍江開發區為代表的城北板塊，在經過前幾年的冷寂之后，已經開始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點，迪蕩新城的開發建設將使其成為紹興未來又一個理想的居住區；而城北的鏡湖新區，由于規劃上將成為今后紹興市級行政辦公中心和生態居住，通過市政府對鏡湖新區較大力度的開發和宣傳，目前以大灘區塊為代表的鏡湖新區已經成為紹興高檔住宅開發的代表區塊。從總體上說，紹興市區目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個層次。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米9000-10000多元；中檔樓盤以城西、城南開發的樓盤為主，價位一般在每平方米6000-8000元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態園區等區塊，價位大約在每平方米3000-4000多元。4、 樓市進入高層時代，多層和低層住宅成為稀缺產品2006年以前的紹興，房地產市場中住宅供應一直以低層和多層住宅為絕對主力，這主要是幾個方面的因素決定的：首先，紹興是歷史文化名城，城市規劃中有嚴格的古城保護原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開發用地供應一般均有嚴格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區平均房價相對較低，對絕大部分只賣5000元左右的樓盤來說高層建設成本較高且市場接受度不高，因此開發高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費者在住宅消費上觀念相對保守，多層住宅因其較為低廉的物業費用支出受到市場的普遍認同，而高層住宅高昂的物業費用讓大部分消費者難以接受。經過05—06年約2年的宏觀調控，積壓的購房需求在今年開始集中釋放，且隨著紹興城市外來移民人口的快速增加以及城區用地的日益緊張，紹興住宅市場供需矛盾開始變得突出，現實狀況決定了政府在今年開始的土地供應計劃中整體提高容積率以求提高土地利用率，根據紹興市區今年已經推出的開發用地經濟指標看，住宅開發用地的容積率最低在左右，相當一部分地塊容積率指標超過了，在這樣的背景下，隨著市區存量多層房源的逐步消化和新增開發量的上市，高層和小高層住宅將成為今后市場供應的主流，而多層住宅產品將變得越來越稀缺。5、政府加大土地供應，土地市場量價齊增2006年下半年開始，紹興房地產市場在經歷了近2年的宏觀調控后，開始了一波強勁的持續反彈行情，房地產價格快速上漲，各樓盤銷售價格屢創新高，為了平抑房地產市場價格上漲，2007年紹興市政府確立了通過增加土地供應量來穩定房價的政策，根據“2007年度紹興市區經營性用地塊出讓計劃”，今年計劃出讓的開發經營用地總量約達4370畝，其中住宅開發用地約3728畝，相比2006年土地出讓計成，土地供應量明顯增加。7畝住宅用地增加了近2216劃.伴隨著市區房價的上漲和良好的銷售勢頭，紹興市區住宅開發用地價格也節節攀升，據不完全統計，2007年上半年成交的住宅開發用地價格較上年同期上漲了近50%左右，如城東開發區舜江路一帶的開發用地目前成交樓面價格達到3500元左右，而在2006年的成交價格僅為2000元左右；鏡湖新區大灘區域新拍土地樓面價約4600元，而2006年的成交價不到3000元。附表2、表3。表2：2007年度紹興市區經營性用地塊出讓計劃序地塊名稱26解放大道5號地塊地塊座落鏡湖新區面積31用途住商權屬集體現狀凈地號27綠洲路1號地塊鏡湖新區（畝）79住商國有凈地鐵甲營地塊1鏡湖新區小計市值3844住商國有2魯迅故里觀音弄地塊原外山組團江家滲地塊（一期）3皋埠商貿區281號地塊市值市值生態產業園312473商住居住住商國有國有國有29皋埠商貿區2號地塊生態產業園38住商國有130小計國有4居住經濟開發區49臥龍路1號地塊49小計商業（汽車4S14店）國有袍江工業區G1-2號地塊5袍江工業區商業（汽車袍江工業區4S店）國有袍江工業區G1—312號地塊6商業國有7袍江工業區G110袍江工業區一4號地塊國有8商業袍江工業區528袍江工業區F一號地塊 88小計 07267年度已出讓合計國有1人民醫院退讓地塊（臨中興路）市值9商業凈地解放南路62號地塊市值國有89凈地居住紹大線一號居住市值國有2203凈地中興南路大環河東南地塊居住市值國有437B凈地塊蕺山地塊市值5居住31凈地國有寨下地塊國有市值6居住79部分建筑未拆勝利東路環城東路西南角八字\7市值部分建筑未拆住商國有28橋周邊地塊（原公交公司地）集體原外山組團江家滲地塊（三期）國有市值住商758部分建筑未拆霞西路紹大線東南地塊9住商126部分建筑未拆市值國有市值國有10和暢堂152部分建筑未拆 原海爾曼期地塊住商市值及周邊地35部分建筑未拆國有11住商八字橋原衛校881市值小計凈地經濟開發區居住陽明路2851號國有12凈地經濟開發區舜江路218號地塊13居住國有凈地國有居住東池路1號地塊4214經濟開發區部分建筑居住經濟開發區75國有15涂山路9號地塊部分建筑未拆經濟開發區12716號地塊涂山路10國有住商部分建筑未拆15號地塊秦望路1國有居住、倉庫經濟開發區17凈地1118地塊D3迪蕩商業辦公國有經濟開發區部分建筑未拆 19地塊F1迪蕩會展中心國有80經濟開發區 經濟開發區小計656望仙橋地塊凈地商服、旅游20會稽山國有\297集體度假區國有住商3皋埠商貿區號地塊5830生態產業園住商號地塊4131生態產業園國有4皋埠商貿區皋埠商貿區國有生態產業園32住商455號地塊生態產業園75 國有住商6皋埠商貿區號地塊33330生態產業區小計商業（汽車4S店）341G3袍江工業區一號地塊國有12袍江工業區商業（汽車4S店）35國有袍江工業區13G3袍江工業區一2號地塊商業29一號地塊1236國有袍江工業區袍江工業區G國有袍江工業區袍江工業區3718G—10號地塊商業國有商業102G12袍江工業區一號地塊38袍江工業區國有39商業袍江工業區127F袍江工業區一號地塊國有商業2—號地塊19袍江工業區40G8袍江工業區國有袍江工業區袍江工業區 41G?2號地塊117商業國有21G袍江工業區一號地塊住商70袍江工業區42國有商住1G7袍江工業區一號地塊袍江工業區43124國有住商246 號地塊5G袍江工業區一44袍江工業區集體袍江工業區28住商23G袍江工業區一號地塊45集體106袍江工業區住商466G袍江工業區一號地塊國有號地塊袍江工業區商業20471—G8袍江工業區國有號地塊9—袍江工業區住商4858G袍江工業區集體住商4—號地塊25袍江工業區49G袍江工業區集體號地塊35—袍江工業區169綜合配套50G袍江工業區集體號地塊32袍江工業區51綜合配套37—G袍江工業區集體住商452號地塊39G袍江工業區一袍江工業區 1095袍江工業區小計表3：2007年上半年部分住宅開發出讓地塊成交情況297會稽山度假區小計凈地人民醫院退讓地塊（臨后墅路）鏡湖新區國有20商業21住商解放大道1號地塊國有鏡湖新區22 171部分建筑未拆部分建筑未拆住商鏡湖新區23 國有180解放大道3號地塊解放大道2號地塊部分建筑未拆國有住商24138鏡湖新區鏡湖新區凈地25集體225住商解放大道4號地塊樓面均價成交價起拍價土地面積建筑面積容積率地塊性質地塊名稱）/m（））（萬元（）萬元）（m（m元2變008#9800舜江路16713355327576居住中興南路大44424246801080011800居住2656B#環河東南7#大灘居住466521435126131000050001923經濟開發區8321032281160007000臥龍路1#（二）紹興市區主要在售樓盤情況為全面了解紹興市區房地產市場狀況，通過對紹興市區目前主要在售樓盤的實地調查對目前市場的供需狀況、價格水平等運行態勢有了較為清晰和深入的了解，根據前面提到的紹興市區目前主要分為東西南北四大板塊的開發格局，選擇東西南北四大板塊內的代表性樓盤若干了進行了調查，詳細調查情況如下。1、生態園區板塊位于東湖的生態產業園區是目前紹興東部離城區距離最遠的生活區塊，位于三環路以外，是近年來紹興主要的低價房供應區域，且相當一部分小區商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高。以下為兩個片區內主要在售樓盤情況：鴻通■金宇苑發商紹興市鴻通房地產開發有限公司設計單位浙江中和建筑設計有限公司物業管理紹興市百盛物業管理有限公司地理位置生態產業園區人民東路延伸段（皋埠鎮）占面積40295m建/r/r鞏面積54595.52m

容積率綠化率/建/r/r鞏形態多層住宅、聯排主力戶型100-120m公寓210m,排屋房源總數其中排屋約362套，套20銷售均價公寓住宅成交均價約3000元,/m排屋約,目前排屋報價5000元/m6100/m主力總價公寓30-4。萬元，排屋110-140萬元配套設施集中綠化'小型會館3000m形象進度現房開盤時間年5月04銷售情況目前已售295套74%；（簽訂合同），約占82%;已售面積約40630m,約占排屋已售15套，剩套5

綜合評價該樓盤體量較小，地理位置偏遠，整體品質不高，是生態園區內典型的低價樓盤；從銷售情況來看，開盤至今年多的時間，總體銷售率約2含預訂房源90%(，已經基本實現銷售，但是，根據實地調查情況，該)樓盤目前尚有大量商鋪未售出，這充分說明生態園區內人氣嚴重不足，盡管商鋪僅售4000，但其投資價值不高，因此銷售不佳，為開發m元商回籠資金帶來難度；從購房客戶來看，主要由產業園區內的普通職工和紹興市區低收入群體為主楓華景園發商紹興市房地產綜合開發有限公司設計單位華成國際建筑有限公司物業管理地理位置生態產業園東湖商貿3#地塊占面積總占地45281m其中商品房部分，13302m建/r/r鞏面商品房19287.89m

積容積率.綠化率30%建/r/r鞏形態多層住宅主公寓90-120m房源總數套，其中住宅總量為200139套，商鋪總量為61套銷售均價住宅累計成交均價3500元/m，開盤均價，目前余房報價3200元/m元/m4380主價住宅30-40萬元，余房40-55萬元配套設施/形象進度現房:rm時間月05年12銷售情123目前合計售出68%；住宅已售套（簽訂合同套，占62%;114，約占）商鋪已售62%;已售面積約1301615%;套，占9，約占m

況綜合評價該樓盤大部分為安置房，商品房住宅所占比重極小，開盤之初由于價格起價僅為便宜（大部分商品房在短時間內快速售出，曾在紹興）3098兀市場制造了一定的影響，但是，由于小區整體建設檔次較低，購買者大部分為市區內的年輕工薪階層。隨著市區整體房價的上漲，該樓盤也大幅提高了其售價，目前報價元相當于在開盤價格基礎上上漲了近4380盡管從目前來看，該樓盤售價仍是紹興市區各大板塊內最便宜的，50%,但是由于快速大幅提價使得客戶短時間內難以接受，因此目前余房銷售形式不佳；同時，其地理位置的偏僻也決定其商鋪銷售不好。2、經濟開發區板塊經濟開發區由于開發時間較早，目前已經成為紹興市區規模最大的居住區塊，生活配套相對較為成熟，但總體檔次不高，由于區域內自然環境較好，且無大型工業生產企業，因此目前已經成為紹興主要的別墅類產品的供應區域。A.金色東江發商浙江兆城房產開發有限公司設計單位香港海文嘉德國際規劃景觀設計機構，紹興華匯設計院物業

管理地理位置涂山東路5號地塊占面積41956m2建/r/r鞏面積50347m容積率綠化率30%建/r/r鞏形態疊排、多層、高層主疊排200-230m90-120m,多層275m,高層）全躍層（房源總數,248套其中疊排140套，多層80套，高層28套銷售均價疊排約6500元/m,多層約5800,高層約元/m6500/m總價疊排130-150萬元，多層50-70萬元，高層160-190萬元配套設施/

形象進度主體完工開盤時間月，二期年一期071年07月5銷售情況疊排和多層目前已全部售完；高層售出18%5套，占該樓盤體量較小，周邊自然環境較好，臨近平水江和大禹陵景區。該樓綜合評價盤產品組合較為豐富，由于樓盤周邊配套相對欠缺，因此以面向擁有一定經濟實力的中產家庭的疊排為主的定位，并以疊排首先開盤打開市場，由于疊排總價控制較為合理，因此一期開盤取得了較好的業績，二期在一期開盤后短短3個月后推出，二期主力產品多層公寓也實現了較好的銷售，相對來說，高層空中別墅產品因為單價和總價高的原因，銷售較為困難。總體上來說，該樓盤產品定位較為成功，盡管短期內積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實現了資金回籠。B.東江銀灣開發商紹興市建設開發公司設計單位紹興市建筑設計院物業管理地理位置涂山路以北、平水東江以西、森海豪庭以南占地面積9463m2+29503m2=38966建筑面積22809.51m容積率一塊，一塊綠化率30%建筑形態主力戶型獨立別墅、聯體別墅、排屋250m左右左右，雙聯別墅獨立別墅450m300-330m左右，排屋房源總數,89套其中獨立別墅10套，雙聯別墅28套，排屋51套銷售均價/m，排屋約7000/m元獨立別墅約12000元/m,雙聯別墅約9000主力總價250-300獨立別墅500-600萬元，雙聯萬元，排屋170萬元左右配套設施/形象進度開盤時間銷售情況主體完工12月2006年排屋目前已全部售完；尚余少量雙聯別墅西邊套

綜合評價年內市區罕有的低密度低容積率住宅項目，主要面向的是2該樓盤是近高收入消費者，周邊自然環境較好；由于開盤初期定價較低，據了解排元左右，因此取得了較好的銷售成績，而獨6000屋開盤時的均價僅為立和聯體別墅由于總價較高，且小區整體規模較小、內部配套設施不完善，因此銷售速度相對較慢。C.三和錦苑開發商設計單位紹興市三和房地產開發有限公司浙江華匯設計集團有限公司物業管理杭州佰全物業地理位置經濟開發區舜江路占地面積38030m建筑面積25100m容積率綠化率40%建筑形態雙聯別墅、疊排主力戶型 200-250m300m雙聯別墅左右，疊排房源總數3654,90套其中雙聯別墅套，疊排套銷售均價，疊排約6600/m/m8000雙聯別墅約元主力總價雙聯別墅約250萬元萬元，疊排130-160配套設施/形象進度準現房開盤時間9年2006月銷售情況50%,總體銷售率約其中綜合評價該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環境一般，盡管定位為雙聯別墅為主的別墅式小區，但由于整體建筑和園林設計品位不高，而建筑密度相對偏高，因此樓盤性價比相對較低，銷售不暢。總體上來講，該樓盤目前的銷售差主要問題在于設計，由于規劃上布置了大量的占用土地的雙聯別墅，從而提高了小區的密度，降低了整個小區環境品質。3、迪蕩新城板塊迪蕩新城東起越州大橋及東環線，西至環城東路，南臨人民東路北側古水道，北到104國道北復線。規劃中的迪蕩新城定位為“歷史、文化、藝術”和“現代、科技、文明”，建成之后將是紹興區域性的現代商貿和商務中心、城市開發和經營的創新示范區。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應的商業區。目前迪蕩新城內在開發的住宅樓盤主要為世茂的盛世名苑，其余大部分為商業和辦公物業，但隨著迪蕩新城逐步形成氣候，將會帶動周邊住宅地塊開發的升溫。A.盛世名苑開發商設計單位紹興世茂新城房地產開發有限公司華東建筑設計研究院、美國泛亞物業管理上海世茂第一太平地理位置云東路以北，環城河以東，迪蕩新城E6地塊占地面積90928m2建筑面積190975m艾

容積率綠化率60%建筑形態主力戶型房源總數銷售均價主力總價配套設施形象進度開盤時間高層、小高層住宅100-120m,140-170m,躍層250-300m平面層1178套/m8000元約90-130萬元完善的商業和社區活動配套主體完工月07年890%，預訂率超過開盤半個月以來簽約率將近50%銷售情況綜合評價世茂地產作為全國性的品牌房企和上市公司，擁有較好的品牌知名度和資金實力，而以世茂項目為主的迪蕩新城前景被公眾看好，作為一個定區位高端的新興開發城區，迪蕩新城未來將很可能成為未來紹興的CBD域，因此，從這個意義上說，世茂本次開盤的住宅房源是被大家期待和千人的現象充分說明了其2000關注的，開盤前交保證金登記人數超過受歡迎程度。此外，世茂集團首次進入紹興市場也充分體現了其品牌企萬平方米的高層住宅準現房開盤的模式讓20業的獨特運作風格，將近紹興消費者充分感受到了其企業的雄厚實力，而大規模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應該歸功于企業高水平的開發運作和宣傳造勢。4、鏡湖新區板塊2002年10月30日，紹興市人大常委會第37次會議審議通過《紹興大城市發展戰略綱要》，明確提出“精心規劃建設'城市綠心'與市“行政中心”并首次正式將鏡湖新區功能定位為“生態功能調節區、城市休閑娛樂區、水上旅游觀光區和行政管理中心區”。鏡湖新區位于紹興老城區以北，越城區、柯橋區和袍江區交匯處，行政區劃東至紹三線和外直，開發建設面積平方公里）城市綠心（平方公里，其中核心區塊76.江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。新區主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處3公里，距蕭山國際機場25公里。鏡湖新區在原越城區靈芝、東浦兩鎮的基礎上組建而成，包括從紹興縣劃入的15個行政村，共計73個行政村，1個居民委員會。預計到2020年，人口規模將達到萬人。鏡湖新區板塊是在市政府明確規劃發展前景前提下逐步發展起來的一個新興板塊，從目前區域內在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區板塊主要指沿解放北路兩側開發的大灘區塊，該區塊盡管開發時間較短，但是由于眾多品牌房產公司的進駐、高檔樓盤的開發以及與老市中心直線距離近等原因在短時間內已經成為目前紹興高價房的聚集地，是近階段房地產市場的焦點板塊。A.坤和?山水人家開發商坤和建設（紹興）有限公司中建國際（深圳）設計顧問有限公司'深圳華森建筑顧問設計單位深圳之平物業服務有限公司物業管理解放北路與北復線交匯處地理位置

占地面積174421m2建筑面積314989m容積率—號地塊，二號地塊，三號地塊綠化率40%建筑形態高層住宅、高層辦公、排屋主力戶型270-290m躍層戶型為主，排屋280-380m一期高層以房源總數一號地塊442套銷售均價/m9000元/m，排屋15000-2000元高層約主力總價高層躍層200-280萬元，排屋500-800萬元配套設施完善的商業和社區活動配套形象進度主體施工開盤時間8年5月，第三批房源07月，第二批房源一期首批房源07年207年月份開盤月，排屋預計9銷售情況90%總體銷售率近綜合評價大灘區塊由于優越的自然環境和與市中心之間便利的交通條件已經成為紹興高檔樓盤的主要供應地，良好的地段優勢、高端的產品定位以及坤和房產的品牌影響使該樓盤銷售火暴，盡管絕大部分房源動則數百萬元的總價，但是高端的產品品質還是體現了良好的性價比，而坤和房產以小批量逐步開盤、大幅提價的策略更刺激了市場的熱情，總體上來講，該樓盤在建筑設計、智能化程度以及產品配置上在紹興處于絕對的領先地位，為開發商贏得了名利雙收的良好效應。B.金昌■白鷺金灘開發商浙江金昌房地產集團有限公司澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國際設計單位物業管理紹興金昌物業管理有限公司地理位置104國道北復線南側占地面積m約15萬2建筑面積萬平方米其中住宅、商業及配套約m37約萬(27)容積率綠化率36%建筑形態排屋、雙聯別墅、小高層、高層.絲左右，小高層'高層140-200m排屋主力戶型200-250m，雙聯300m2000房源總數余套共20000元/m元高層約9000銷售均價元/m，排屋約15000/m，雙聯約萬元，雙聯500-800萬元高層眼主力總價120-200萬元，排屋300-400配套設施完善的商業和社區活動配套形象進度主體施工開盤時間6月一期排屋07年銷售情況一期基本售罄綜合評價金昌房產作為紹興本地規模最大的民營房地產開發企業，在紹興當地曾

成功開發多個樓盤，具有廣泛的社會關系和較高的品牌知名度；作為一家在市場競爭中不斷發展壯大的民營企業，金昌房產在企業經營和市場競爭意識方面超過了絕大部分的本地企業，從白鷺金灘項目來講，無論是總體規劃、建筑設計還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來房地產大鱷來可以說是有過之而無不及。白鷺金灘項目擁有“中國人居環境建設金牌試點項目”的頭銜，并配有眾多高檔次的生活配套設施以及具有在紹興領先的智能化和建筑配套技術，盡管售價不菲，但是由于客戶定位主要面向高端住宅消費群體，因此銷售業績頗好。5、城西青甸湖板塊青甸湖板塊位于鏡湖新區西南面，東起紹大線，南至鑒湖江，西至紹齊公路，北至杭甬鐵路和104國道。總用地約573公頃（其中水面133公頃，可開發建設用地440公頃），規劃為旅游、休閑、居住綜合區。由于青甸湖板塊東側緊貼越城區，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經區域，隨著市政府對該區域規劃定位的明確以及越城區與柯橋一體化發展趨勢的明朗，該板塊將逐步發展成為紹興市區主要的居住區塊，盡管目前板塊內在建樓盤數量不多，隨著開發用地逐步增加供應，板快效應將很快得到體現。A.金昌?美院開發商浙江金昌房地產集團有限公司設計單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國際物業管理紹興金昌物業管理有限公司地理位置勝利西路二環西路交叉口占地面積建筑面積容積率綠化率建筑形態主力戶型房源總數銷售均價主力總價配套設施35050m273605m30%小高層、高層經濟三房100-110m小三房、120-130m600余套元/m約6500萬元60-9010000平米中央大花園、完善的社區生活配套、紹興一中、濕地公園形象進度主體施工開盤時間4月年07銷售情況售罄金昌■美院小區整體規劃為小高層和高層住宅區，是目前城西唯一的一綜合評價個純高層住宅區，規劃上較好地體現了高層住宅區低密度的、視野開闊元的均價相對適中，由于其主力戶型定6500的特點，從售價上來講，位為小面積戶型，因此總價得到了較好的控制，60-70萬元總價的房源在開盤當天便搶購一空，購房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。金昌■美院可以說是目前紹興房地產市場火暴形式的最佳注釋，600余套的開發量短時間便銷售一空，開發商快速實現資金回籠。B.鏡湖人家

開發商紹興山川房地產開發有限公司設計單位中國美院風景建筑設計研究院物業管理/地理位置勝利西路以南，紹大線以西占地面積23692m2建筑面積40276m容積率綠化率34%建筑形態多層、小高層主力戶型多層150m左右，小高層110-140m房源總數268套銷售均價主力總價/m/m多層5800元，小高層約6300元60-90萬元配套設施紹興一中'濕地公園形象進度開盤時間銷售情況綜合評價主體施工月07年5銷售率約70%該樓盤規劃設計和建筑外觀均較為普通，小區感覺整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場關注度提高，而該樓盤與同一區塊內的金昌美院存在一定的價格差距，因此也取得了不錯的銷售成績。6、城南板塊城南板塊一直以來是紹興最主流的居住區域之一，非常受發展商和購房者的關注。隨著周邊商業和城市建設的發展，城南小區日益增多，而且配套設施齊全，商業設施完善，人氣較旺。從地理上來劃分，一般習慣性地把環城河以南的區域統稱為城南板塊，但近幾年由于老城南板塊開發用地日益稀缺，新建樓盤和土地供應不斷向南面延伸，三環路（正式名稱為二環路）沿線已經成為城南板塊的主要開發區域。總體上說，城南板塊的房價比較穩定，目前該地段的商品房交易價格在5500?7000元/平方米左右。A.瀛洲名苑開發商紹興市越紅房地產開發有限公司/設計單位物業管理紹興市越紅物業管理有限公司地理位置汽車南站以南，東至東光路，南臨鏡湖路占地面積33939m2建筑面積m5萬約容積率綠化率30%建筑形態多層、疊排主力戶型三房、疊排多層120-140m220-250m套378房源總數.

銷售均價6800元/m多層約6000元/m、疊排約主力總價萬元，疊排150-180萬元多層60-80配套設施周邊生活配套較為成熟形象進度年7月交房07開盤時間9月06年銷售情況基本售罄綜合評價該樓盤是越紅房產繼袍江越中新天地、勝利東路江南世家之后開發的第三個樓盤，小區整體規劃和建筑設計比較普通，但多層和疊排組合的產品定位符合紹興大部分購房客戶的消費習慣，盡管地塊周邊均為安置房等老舊的建筑，但是生活配套還算方便，這樣的地段環境符合一般中等收入家庭的要求，而相對實惠的銷售價格也促進了樓盤的銷售。B.綠筑■水墨瀾庭開發商設計單位物業管理地理位置占地面積建筑面積浙江綠筑住宅科技開發有限公司/外環南路、小亭山東南地塊86438m2（其中地上74201m）94201m容積率綠化率30%建筑形態排屋、疊排主力戶型180-300m房源總數約55幢，327套銷售均價元未定，預計超過10000/m主力總價多層萬元，疊排150-180萬元60-80配套設施會所基本配套形象進度07月交房年7開盤時間月暫定07年12銷售情況綜合評價綠筑■水墨瀾庭將是紹興市區首個超輕鋼別墅住宅區，地塊自然生態環境十分優越，主入口與三環線相接，交通條件便利。開發商隸屬于紹興精工集團，開發經驗一般，但該公司主營業務為以輕鋼結構為主的住宅建設技術和材料，因此在成本控制和建設進度上具有一定的優勢。應該說，該樓盤良好的自然環境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當前紹興高端消費者的口味，在市場上屬于稀缺產品，受到了市場的強烈關注。潤和■南岸花城開發商設計單位紹興潤和南岸花城置業發展有限公司杭州雅克建筑設計有限公司

物業管理地理位置外環南路以南、中興路南端占地面積31662m2建筑面積66489m容積率綠化率30%建筑形態高層.80-150m主力戶型余套房源總數幢，約4007銷售均價/m元未定，預計7000萬元主力總價70-100配套設施平米的中心庭院約15000平米河畔花園、10000形象進度場地平整開盤時間月暫定07年10銷售情況綜合評價該樓盤的開發商浙江潤和房地產開發有限公司是浙江省農村發展集團有限公司直屬的國有獨資企業，是一家具有二級資質的房地產開發企業，公司成立以來相繼開發建設了紹興越州商廈、越州新村、越州公寓、潤和苑、潤和莊園、潤和天地、杭州未來世界景觀別墅一一潤和山莊、杭紫庭花園、杭州城北的大型居住?州市中心大型景觀庭院住宅——潤和區——潤和■億城嘉園以及千島湖五星級酒店和高檔別墅——杭州千島潤和度假村項目，總開發面積一百余萬平方米，并有多個樓盤榮獲?湖“浙江人居經典”、“全國人居經典”稱號。該開發商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開發經驗豐富、資金實力較強，此次紹興南岸方組合的母子套，一定程度上體現了80余方和140花城主力產品之一為開發商的市場運作能力和專業水平。在價格定位合理前提下該樓盤應該會有不俗的銷售表現。7、袍江板塊作為紹興中心城市三大組團之一的袍江，已成為一個以高新技術產業為主導的現代化工業新城區和浙江省第一個創建國家級生態工業示范園區的開發區，同時也是浙江省規劃建設規模最大的開發區之一。根據規劃，到2010年，袍江工業區城市建成區面積將達到35平方公里，全區人口達到20萬人，其中中心商住區人口將聚集10萬人。袍江的房地產業近年來獲得了長足的發展，2007年1—6月份，袍江共銷售商品房862套。作為紹興中心城市三大組團之一，袍江的優勢也日益顯現，袍江中心商住區到市中心僅20分鐘的公交車車程，彰顯了其獨特的區位優勢，河澤交錯、田林清風，彰顯了其良好的生態環境。以臥龍金湖灣、上投國際華城、豐源御庭等一批高品質樓盤的出現，更彰顯了其“人居袍江”的理念。而袍江的新城建設的加速推進，更讓人看到了袍江在商貿、人居等方面的巨大潛力。尤其值得一提的是袍江房地產業優越的性價比，袍江一些高檔樓盤的平均價格在4000元左右，而同一檔次的樓盤在市區則達到了8000—9000元的均價。袍江房產的快速發展已經吸引了一大批品牌開發商的關注，據了解，萬科地產已

經開始與袍江當地有關部門進行接觸，對袍江開發區內1500余畝的住宅開發用地表現出了較大的興趣。如果萬科地產順利進駐袍江，則將對袍江的房產開發產生深遠的影響，有效提升袍江板塊目前在紹興房地產業內的地位。A.臥龍■金湖灣開發商紹興市臥龍房產開發公司設計單位物業管理地理位置中國美術學院風景建筑設計研究院物業顧問香港戴德梁行袍江工業區管委會行政大樓南對面總開發用地畝占地面積313811m建筑面積，一期總建筑面積65000m容積率.綠化率%多層、小高層、高層、五星級酒店建筑形態三房100-140m主力戶型套1800房源總數銷售均價元/m-期開盤均價3800元/m、目前在售均價4300主力總價40-60萬元皿水岸咖啡300m中央會所，1000多m景觀泳池，沿河垂釣臺，1500m配套設施吧，國際標準網球場，沿河慢跑道等形象進度主體工程年10月一期07年1月，二期預計開盤時間0790%銷售情況一期銷售率約綜合評價該樓盤位于以袍江工業區管委會為中心的袍江板塊核心區域內，開發規模大、小區配套完善、周邊自然環境優越，規劃和建筑設計在紹興市場具有一定優勢，尤其在價格定位方面，由于一期開盤價格較低，均價約平方米以內的主力戶型面積設定也較好地控制了房屋總元，而1403800價，因此在目前紹興房地產市場整體回暖和升溫的背景下取得了出乎開發商意料之外的良好形勢。B.國際華城開發商上海國際集團、紹興上投房地產開發有限公司設計單位/物業管理上海新世紀房產服務有限公司地理位置袍江中心區世紀街南側占地面積15萬m，一期占地總占地42萬m建筑面積m總建筑面積65萬，一期24萬m容積率綠化率%建筑形態多層、小高層、高層、聯排別墅、商業、辦公主力戶型平方米三房96~138房源總數一期約1500套

銷售均價主力總價配套設施形象進度開盤時間銷售情況桎元元一期開盤均價3500/m、目前在售均價420040-60萬元5000平方米中庭花園、平方米健身樂園、1500米的風情水岸、700026005600平方米河濱公園、平方米的豪華會所主體工程1006-期年月一期銷售率約90%綜合評價該樓盤的開發商上海市上投房地產有限公司是由上海國際集團有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級資質的房地產開發企業，余萬平方米是上海市房地產十大著名企業。上累計開發建筑面積達180投房產進入袍江曾經在紹興引起一定的市場影響，但是國際華城開發之初正好是紹興受國家宏觀調控政策影響最大的時期，而袍江板塊由于基礎設施尚未跟上，整體居住氛圍尚未形成，在宏觀調控中受到重創，進而影響了國際華城的銷售，隨著市場逐步回暖，國際華城較高的整體品質和價值日益凸現，銷售開始升溫，截止目前一期開盤房源已經基本銷售完畢，市場評價較高。三、紹興市區住宅需求市場分析.一）紹興市區住宅需求市場現狀及特點紹興住宅消費市場向來都是一個相對封閉的市場，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強，外地人在紹興較難融入當地生活，而紹興大部分的大型企業主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區住宅市場的消費人群主要以本地人為主，而本地消費群體中又以新婚人群和鄉鎮進城人群為主的剛性購房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲蓄和穩健型的金融產品，因此紹興房地產市場投資性購房比例相對較低。與浙江省內大部分的經濟發達城市相比，紹興人在住宅消費方面的觀念遠遠落后于其經濟發展和居民收入水平。但是，進入2007年以來，以上這種狀況正在發生迅速的變化，隨著紹興房地產市場整體開發水平的提高，全國范圍內房價的快速上漲，紹興當地住宅消費者的消費熱情和潛力正在得到前所未有的激發。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進入二級市場并以每套加價數萬元甚至數十萬萬元的幅度快速轉手獲利，這種巨大的賺錢效應充分激發了市場的人氣并反過來推動新樓盤的銷售。與此同時，紹興快速增長的地方經濟（見表4）更促進了一大批人加入到改善型購房的隊伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應更進一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費市場迅速膨脹并極大了推動了房地產市場的整體發展。表4：2006年長三角城市經濟指標排名城市排70-90m28%25%GDP名20%16%（億元）15%10%6%海1上22%5%102972蘇州0%48203杭州區小開3441發域區房物業屋4無錫發開商3300管價5波寧展發信2864理格南京6南通27747紹興89州常175810臺州11興1678嘉12揚州江156013鎮州泰14州1467湖15舟16山1343前規譽景模和實11001力0251002761333地方人均可支配入增支配政收（％入（元（億元206616040199530196725191711902242218531118181775917539117528817126166461429140561294512682注：2006年，紹興市人均可支配收入達到19178元，同比增長%，在長三角16個城市中位居第四，高于杭州蘇州，和最高的上海也僅差1000元左右。二）紹興市區住宅需求市場分析為深入了解紹興住宅需求市場，2007年7月對紹興住宅消費市場進行了以抽樣問卷方法為主的深入調查，通過對100余位在未來1-2年內有購房計劃的中等收入水平的紹興本地消費者的訪問調查，得到了紹興住宅消費人群需求特征和消費習慣的一些代表性的市場信息，詳細內容如下：1、被調查者背景資料1） 是否紹興本地戶籍被調查的有在紹興購房計劃人群中紹興本地戶籍人數量占76%，非本地戶籍人數占24%，非本地戶籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區下屬的縣市人群居多，說明當前紹興住宅市場消費群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來紹興工作人群組成的外來購房需求也在明顯增加。2） 被調查者年齡分布在有購房計劃的被調查者中26-35歲和36-45歲年齡所占比例最大，分別為32%和34%，合計比例達到66%，這說明目前的紹興住宅市場消費人群主要由30歲左右剛開始成家立業的年輕人和40歲左右的經濟收入穩定的中年人群組成。3） 被調查者家庭結構被調查者的家庭結構中三口之家占比72%，達到絕對的多數，這個數據與目前我們國家城市家庭的整體結構情況基本相符，三口之家是購房的絕對主力。4） 被調查者家庭年收入被調查者中家庭年收入中6-15萬元的比例超過60%，而15萬元以上的比例達20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強的經濟實力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。5） 被調查者職業特征被調查者中以企業職工占比最大，達40%，加上企業管理人員，總量超過50%，說明企業工作人員是目前紹興住宅消費市場的主要人群，而個體工商戶和其他從業人員（醫療、教育、文化等）兩者相加也將近30%，政府公務員的比例則相對較低，占12%，這可能與大部分公務員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經提前解決或改善住房問題。6） 被調查者文化程度被調查者中將近一半的人受過大專或本科教育，說明目前紹興房地產市場消費者的文化和教育層次有提高的趨勢，而較高的受教育經歷也往往意味著對新事物的接受能力的提高。2、被調查者購房需求1）計劃購房時間被調查者計劃在1-2年內購房的比例最高，達40%，2-3年內所占比例其次，為38%。2）購房用途66%70%60%50%解決結婚住房40%改善居住環境置業投資30%為父母/子女購房20%12%12%10%10%0%1被調查者中6成以上的人購房目的為改善居住環境，而解決結婚住房和為父母/子女購房的比例共計達到了24%，說明目前紹興的購房者總體上以改善型的二次置