9/9地標物業項目管理方案

前

言

金色領地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業管理工作開展的標準應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。十堰謙科物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作?

舒適:物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上.物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適"的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務，公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。?尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上,充分實現物業管理服務的內容,讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。??優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

?第一部分

十堰謙科物業管理有限公司簡介

公司簡介

……

二、

公司總經理介紹?……

三、企業管理理念及服務理念?根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念：?團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。??3、先進模式和一體化管理：作為物業管理企業在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式.當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ＩSO９001：2０00）、環境管理體系（ISO1400０）、職業健康安全管理體系（GＢ/T28001—２001）一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性.

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系，是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。?財務部:

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”.?2、負責日常賬務工作的實施與管理。?3、負責對外財務相關工作的銜接。>；

第二部分

***物業管理目標及策劃方案?通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向,特制定以下管理方案:?

一、*＊*管理處組織構架及各部門職責：?部室主要工作職責:?總經理：?1、對董事長負責;

2、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策，報董事長批準后實施；

３、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；?4、主持新的經營項目的開發；?5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性；?6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境;

7、對公司組織構架進行策劃；?８、確保公司內各部門／各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。?

辦公室：

1、對總經理負責；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作);?3、內外進行溝通；

4、內外公文的處理及檔案的管理工作；?5、后勤保障工作;

6、公司庫房的管理工作。

?＊＊＊管理處:

1、對總經理負責；?２、負責***的前期介入策劃、實施工作；

3、負責＊＊*的接管驗收策劃、實施工作；

4、負責＊**的業主入主的策劃、實施工作;?5、負責＊＊＊的管理和服務的策劃、實施工作;?6、負責＊**的多種經營業務的策劃、實施工作。

７、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規定時間和渠道加以傳遞。??二、人員配備情況：?１、總經理：1人.?2、辦公室：2人,其中主任1人，文員兼庫管１人。?3、財務部：２人，其中經理1人（兼會計)、出納1人。

4、*＊＊管理處:33人。??其中經理1人；工程組主管１人，土建工1人，水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人，雜工1人；保衛隊隊長１人，隊員15人（三班２4小時)；綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人；業主接待組主管1人,接待員１人、收費1人。?總計:38人??三、管理目標

（一）、公司總目標

１、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95％?２、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3％?3、年度無重大責任事故發生。?

(二）、目標分解

１、財務部?(１）、公司各項財務管理工作實現PDCA循環率１00％?（2）、財務分析覆蓋率100％

?2、辦公室?公司各項行政管理工作實現ＰDCＡ循環率10０％

人力資源科:?(１）、員工培訓覆蓋率/合格率100％

(2）、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥８0％

(3)、員工配置優化率比上年提高≥25％

（4)、員工骨干／部門負責人無序年流動率≤2%?行政公關:?（5)、內外文件起草合格率≥９０％

（6）、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95％

(7）、公司本部清潔衛生日檢查合格率100％3?（8）、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%

（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率１0０%?(10）、合同評審率１０0％

(11)、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥９8％,校對差錯率≤1%。??后勤保障：

（12）、合格供方評定率／在合格供方采購率≥9５%,?(１3）、入庫物品檢驗合格率10０％?(１4)、庫房管理帳、卡、物相符率／庫管物品完好率100%

（15）、庫管物品年差錯率≤0．1%?(1６）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%?

3、*＊*管理處

業主接待組：?(１）、管理處各項工作實現PDＣA循環率100％

(２)、業主/租賃戶有效投訴處理率100％?（3）、限時服務承諾實現率≥95％

（4)、內外關系溝通成功率≥80%?（5)、內外關系信息傳遞準確率／及時率１00％

（6)、收費困難原因收集分析及時率100％,準確率≥98％，正確傳遞100％?（７）、物管費收取率≥90％

(８）、收費金額差錯率≤１‰?(9）、小區物業管理費半年收支公告率1０0%

（10）、小區物業較為重大事項發生/處理公告率１00%

（11）、業主/租賃戶動態檔案建檔率１00%?（1２)、圍繞物業所進行的多種中介服務(受委托放盤／租賃/商品房登記／代辦公證/代理保險等）、特約服務用戶滿意率≥85％?（1３)、社區服務管理策劃成功率100％?（14）、小區/大廈經營性項目盈利率≥80％

（1５)、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥８0％。?（１6）、物業管理年盈利率比上年增加≥１0％?

綠化保潔組:

(1）、環境管理按規定實施日檢/周檢／月檢/季檢覆蓋率1００%?（2）、環境衛生日檢查合格率≥９5%

（3）、綠化檢查合格率≥85％?（４）、小區綠化年成活率≥95％?

保衛隊：

（1）、保衛各項管理工作實現PDCA循環率100％?（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%?（3)、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1％

（4）、年度重大火災／刑事和交通事故發生率=0?（5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境／治安/消防／車輛停放）率10０%,有效率≥９５％，隱患信息傳遞準確率/及時率100％?（7）、對外租賃倉儲管理年治安／消防事故率≤0.2%?

工程維修組:

（１）、各項工程管理工作實現PDCＡ循環率100%?（２）、設備設施維護驗收合格率１00%，修繕/整治合格率９6%?（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率1０0％?（４）、設施設備保持完好率≥95％

（５）、機電設備檢修及時率１0０%

（6)、設施設備檢修一次合格率≥95%

（7)、業主／租賃戶的裝修方案審批１0０％,過程監視及合格驗收率1０0%?(8）、保障設備設施安全運行率100％

(９)、重大設施設備日常維護覆蓋率／保養率100%

(10）、設施設備標識標牌正確率1０0%，完好率9８%??四、服務內容及標準?(一）前期物業管理服務內容

；前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議;?2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改;

３、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

４、參與整體工程的甲乙方交接驗收；?5、

行物業的接管驗收及問題的整改、督促；

6、

接受業主入住前的相關咨詢;

７、

供業主入住前的上門服務.

?（二)、業主入住管理?１、

辦理業主入住及接房的相關手續;?２、

對業主及物業使用人的二次裝修進行管理.?

（三)、后續物業管理服務內容

1、公共性服務?公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：

（1）、清潔衛生管理；?（2)、綠化日常維護管理；

（3)、治安管理;

(４)、共用蓄水池的維護管理;?（5）、水電管理；?(6)、排污設施管理；

（7）、道路維修管理；

（8)、房屋共用部位的日常養護維修;

（9）、物業檔案資料管理;?（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（１１)、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；?（12)、代收代交水電氣費；

(13）、根據需要增設的其他服務項目。?

２、特約性服務?特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務?（1）、家居設施維修?包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。

（2)、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等.?(３）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。

（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。

（5）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。

；（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修?（１)、房屋完好率達到底90％以上,樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象.?（2)、房屋零修及時率達到95％以上，水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達９8%以上。

（3)、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90％以上。??（二）、物業管理服務質量標準?1、房屋管理與維修

(1）、房屋完好率達到底90％以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。?（2）、房屋零修及時率達到95％以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達９8%以上。

（3)、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到９0%以上。

2、設備管理?設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。?3、供電系統?(1）、保證24小時正常運行,出現故障，立即排除。?(2）、限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時,自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統?(１）、消防控制中心及消防系統配備齊全,完好無損，可隨時起用.

(２）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

(１）、電梯轎廂、井道保持清潔。?（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統?(１）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生,無二次污染及隱患。

（2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。?（3)、所有排水系統暢通,汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水，?（５）、無長時間停水事故.

7、空調系統?（１）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。?8、市政公用設施管理

（1)、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。?（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。

（３）、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。

9、綠化管理?定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。?10、環境衛生管理?（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

１１、治安管理?（1）、實行封閉式管理,并實行2４小時安全防范制度.

(2）、無重大火災、刑事和交通事故。

１２、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議,滿意率達到９5%以上.

?五、管理處人員素質要求及培訓計劃?根據以上要求,管理處工作人員的素質要求相對較高,這不僅是高檔物業的要求,更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓計劃》（見附件二）。?

第三部分

*＊＊管理項目啟動所需資金情況

物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下：?

一、

人員薪金(樓宇交付日前之三個月)?總經理

1名

10００

=100０?物業經理

1名

１500

=15０0?工程主管

1名

1２00

＝120０?保安隊長

1名

1２00

=1200

財務經理

1名

８00

=800

行政部經理

1名

8０0

＝8０0

技術員

4名

８00

=32００?綠化保潔主管

１名

80０

=８０0?附加3０。70％作為津貼及福利

11

３２23。５

13７23。5

三個月小計為

411７0。5

二、

員工制服(每人兩套)

1１*２0０

２２00

三、

區外圍設施?大垃圾桶（生活垃圾）

15個

50

＝750

不銹鋼垃圾筒（樓層用）

２0個

8０

=1600?指示牌（若干）

=１００0?大堂及車庫廣告欄／廣告牌

5個

5０0

=２5０0?大堂用吸水/吸坐墊

2張

2０0

=400

小計：

６25０??四、

管理處各辦公室用品及設備

辦公桌椅

1５套

300

=４５00

文件柜

7套

500

=35０0?對講機（含備件)

10套

12００

=１2000

電腦

2套

４500

=900０

打印機

１臺

２００0

=200０?復印機

1臺

10０0０

＝100００

傳真機

1臺

1５0０

=１500?保險箱

1個

1500

＝１５0０

管理公司/處用紙張/信封/名片

＝５０00?飲水機

2臺

100

=200

裝訂機

1臺

300

=300

照相機

1臺

1００0

=1000

管理處裝修

=60000?會議室家具

1套

４00０

=40０0

辦公細項物品

=10000

小計：

１2４50０?

五、工程部用品?1、

測試儀表

個

２0０

?萬用電表

個

500

?電流流量度：30０A

個

800

?電流鉗式80０A

個

１500

電流鉗式3000A

個

15０0

對地阻值測試表

個

1500

絕緣值測試表（500V－10０0Ｖ）

個

150０

?溫度計：電子數字式

個

２0０

?手提式室內溫度/濕度對比測試表

個

３00

?手提式風量和風速計

個

1５00

電源測試電筆

支

20

?卷尺：1M

把

30?卷尺:5Ｍ

把

３0０

?鋼尺：3Ｍ

把

50?鋼尺：1M

把

300?水平尺：600MM

把

25０?角尺：３00ＭM

把

250?小計：

?2、

安全設備

高空工作安全帶：降傘式

套

１200

５０/５00反光衣

件

100

耳塞100DB

打

500?耳筒500DB

個

5０0?安全過濾口罩:10０CDN

打

５0０

護眼罩：眼鏡式

個

20０

護眼罩：全式

個

50０?護眼罩:焊接用

個

１200?護鏡（焊接用1000GDA）

個

６00

手套：綿布

打

200

手套:皮革

打

400?鋁梯:1Ｍ

把

１０00?鋁梯：1、5M

把

1５00

鋁梯：4M

把

300０

高空工作臺：6米全護式

個

１5000

高壓電工全護裝

套

２50０

連輸工具：軸流板式車

部

200?手推車

部

200

小計：

3、

工具

木鋤

把

50?扳手：活動１50MM

把

50

扳手：20０MＭ

把

50

扳手:300MM

把

100?扳手：450ＭM

把

150

菊花板身：3ＭＭ３6MM

套

3５0

組合式：4ＭM—45MM

套

500?夾具:大力鉗(平口)

把

50

O形夾１00MＭ

個

50

O形夾：１50ＭM

個

50?Ｏ形夾：200ＭＭ

個

50?Ｏ形夾:300MM

個

50?虎鉗1５0MM

個

２00?鋼管工具連彎頭

套

1500

切割工具：水管用切刀

把

200?鐵片用剪刀

把

1０0?界刀

把

30

剪刀把50

緊急爆破工具：大手錘

個

10０

斧頭（消防隊用）

個

150

鐵筆

支

１00?壓力鉗

把

800

潤滑油加油槍

把

2００

6角起子(0、5MＭ—１6MM)

套

1００

管子鉗：２00ＭM

把

５0

管子鉗：３０0MM

把

50

管子鉗:45０MM

把

10０

管子鉗:600MM

把

300

拉釘鉗

把

150?小計??４、

手工具

螺絲起子：平咀形100MM

X

４MM

支

30?150MM

X

6ＭM

支

3０

200MM

X

8ＭM

支

30?250MM

X

８MM

支

30?４00ＭM

X

１0ＭM

支

30?十字形:100MＭ

X

3MM

支

30

1７５MＭ

X

4、5MＭ

支

30?25０MＭ

Ｘ

6MM

支

３0?350ＭM

X

７、５MM

支

30?電子部件專用：平咀

套

4０

十字咀

套

４0

平咀鉗

把

30

尖咀鉗

把

30

斜口鉗

把

3０?專線開口鉗

把

100

剪線鉗

把

100?鯉魚鉗

把

30

水泵鉗

把

６0

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300?弓咀

把

300?電線護套管鉗：100A以上

把

５0０?８00A以上

把

1５00

手鋸：金屬4５０MM

把

5０

手鋸：150MM

把

3０?手鋸:木工60０MM

把

100

手鋸：250MM

把

５0

手錘：電工

把

50

手錘:球表1ＫG

把

5０?手錘:1、5KＧ

把

50?手錘

套

200?吊重滑輪1噸

套

1500?鐵鉆

個

２00?木工專用工具

套

1200?泥水工專用工具套8０0??5、

電動/機械工具?手電鉆電池式０—１2MＭ

把

1200?油壓手電鉆：小

把

1500

大把250０?油壓式手電錘：小

把

１000

鋸條式切割機

把

800?片式切割機：小

把

１000?大把１5０0

金屬磨輪式切割機:手提小

把

1０00?手提大

把

15０0

磨輪床

部

１500?６０A電焊機

部

2０0０

氣焊槍：氧氣式

套

35０0?乾手機:小

套

1000?大

套

２5０0?高壓水槍（手提式）

套

２000

高壓氣泵（手提式)

套

20０0?高壓吹風扇（手提式)

部

1５０0

高壓吸塵機（手提式）

部

1500?手提射燈

支

350?氣動打釘槍

把

6０0?小計：

工具共計：３0000。０0?

6、

值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

40０

=2800?工具2桌

２張

600

=1２0０

工具柜

2個

1000

＝2０00

物料架

2個

１000

=２００0

工具箱

７個

２00

=1400

文件架

７個

10０

=700?小計:１０100

六、保安