1、文檔編碼 : CU6C8A6P4R9 HR9O1P2A9R7 ZK10I1M10R8X3經典萬科房地產公司項目定位報告 第 1 頁 共 82 頁 第 1 頁,共 82 頁第 1 章 目 錄 4總 論 . . 1.1. 項目背景與概況 . 41.2. 主要技術經濟指標 . 11 1.3. 問題與建議 . 12 第 2 章 項目投資環境與市場爭辯 . 13 2.1. 投資環境分析 . 13 2.2. 區域房地產市場分析 . 17 2.3. 銷售估計 . 營銷策略 . 24 2.4. 30 第 3 章 建設規模與項目開發條件 . 33 3.1. 建設規模 . 33 3.2. 項目概況現狀 . 33

2、3.3. 項目建設條件 . 34 第 4 章 建筑方案 . . 40 4.1. 設計依據 . 40 4.2. 項目設計主題和開發理念 . 41 4.3. 項目總體規劃方案 . 43 4.4. 建筑設計 . 45 4.5. 結構設計 . 47 4.6. 給排水設計 . 48 第 5 章 節能節水措施 . 51 5.1. 設計依據 . 51 5.2. 建筑部分節能設計 . 51 第 6 章 環境影響評判 . 52 6.1. 編制依據 . 52 6.2. 環境現狀 . 52 6.3. 項目建設對環境的影響 . 53 6.4. 環境疼惜措施 . 54 第 7 章 勞動衛生與消防 . 55 7.1. 指

3、導思想 . 55 7.2. 職業安全衛生健康計策與措施 . 55 7.3. 消防設計 . 57 第 8 章 組織機構與人力資源配置 . 60 8.1. 組織機構 . 60 第 2 頁 共 82 頁 第 2 頁,共 82 頁8.2. 人力資源配置 . 60 61 61 61 61 64 64 65 69 69 70 70 70 71 73 73 73 74 75 76 76 78 79 81 81 81 第 9 章 項目實施進度 . 9.1. 項目開發期 . 9.2. 項目實施進度支配 . 9.3. 項目實施過程把握措施 . 第 10 章 項目招投標 . 10.1. 工程項目招標投標概述 . 1

4、0.2. 工程項目招標投標因素分析 . 10.3. 招標依據 . 10.4. 招標范疇 . 10.5. 招標方式 . 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 11.1. 投資估算 11.2. 資金籌措 . . 第 12 章 財務評判 . . 12.1. 項目評估依據 . 12.2. 財務評判基礎數據的挑選 . 12.3. 財務評判 . 12.4. 不確定性分析 . 第 13 章 社會評判 . . 13.1. 項目對社會的影響分析 . 13.2. 風險分析 . 13.3. 社會評判結論 . 第 14 章 爭辯結論與建議 . 14.1. 可行性爭辯結論 . 14.2. 建議 . 第 3 頁 共 82

5、 頁 第 3 頁,共 82 頁1.1.項目背景與概況 第 1總 論 章 1,項目名稱： 湘水明珠居住小區一期 1 ,2, 3 號樓 項目 2,承辦單位概況 單位名稱： * 房地產開發有限公司 單位性質：有限責任公司 外國自然人獨資 注冊資金：港幣 2,000 萬元 單位住宅： * 市珠暉區沿江路 29 號 業務范疇：房地產開發,銷售 法定代表人： * 企業負責人： * ,男, 1965 年 9 月 30 日生于湖南；現年 43 歲,自 2022 年 3 月在加拿大定居, 1986 年 7 月畢業于長沙鐵 道學院,獲學士學位； 1986 年支配到廣州廣鐵集團任職； 1989 年調任廣州市團委工作

6、； 1990 年調任廣州市花都開發區任副主 任； 1992 年起從事房地產業,創建廣州 * 投資有限公司,先后 在廣州花都建永裕樓, 君蘭苑, 龍華樓, 陽光倚翠閣, 陽光家園, 翠華花園等住宅小區,多次獲得花都區納稅先進民營企業家稱 號；期間,在加拿大,江西,廣東連州,清遠及其地區投資房地 第 4 頁 共 82 頁 第 4 頁,共 82 頁產開發,其中在加拿大興建的 “錦繡中華城” 是溫哥華最大的華 人居住小區； 2022 年 4 月 12 日創建 * 房地產開發有限公 司,任執行董事；在 * 興建湘江東岸南段風光帶并建設大型 住宅小區湘江明珠；為提高 * 人民的生活質量,提升 * 的城市品

7、位奉獻力氣； 建設單位簡介： * 房地產開發有限公司是由 * 市政 府在 2022 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業, 并經 * 市工商行政治理局批準成立的一家房地產開發,銷售 為一體的綜合性開發經營企業, 部,工程部,銷售部等,現有職員 公司下設治理部,技術部, 財務 26 人,其中高級職稱 1 人, 中級職稱 7 人,公司人員大都是體會豐富的專業人員, 年開發能 力為 50 萬多平方米； 公司負責人 * 先生于 1990 年開頭涉及房地產 , 并于次年 注冊成立了廣州市 * 房地產開發有限公司, 十五年間先后開發了 總建筑面積 60 余萬平方米的中, 高檔住宅, 總開發套數 5

8、000 多 套,銷售業績始終良好,曾創廣州市花都區樓盤銷售之最, 是廣 州市花都區納稅先進民營企業, 花都區經濟進展先進企業, 公司 董事長 * 先生也多次榮獲 “花都區先進民營企業家” 榮譽稱號, 花都區的主要領導都稱該公司“實力較雄厚,開發建設才能較 強”； 2022 年 3 月,由 * 市委領導帶隊考察組一行 5 人親赴廣 第 5 頁 共 82 頁 第 5 頁,共 82 頁東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市 * 房地產開發有限公 司進行了為期 3 天的考察并參觀了其開發建設的翠華花園, 陽光 花園等四個樓盤； 通過考察一樣認為廣州市 * 房地產開發有限公 司具有實力, 具備項目建設開發

9、資質, 并完全有才能把湘江東岸 風光帶南段建設成為抱負中的人文和諧小區； * 房地產開發有限公司擁有資產 2.4 億,其中已擁有 土地使用權面積為 238 畝,按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆 遷）近 1.7 億,另外風光帶建設投資 3,可行性爭辯報告編制依據 （ 1） 與托付方簽訂的詢問協議； 7521 萬元； （ 2） 國家計委計辦投資 202215 號審定的投資項目可行 性爭辯指南（試用版） ； （ 3） 國家進展改革委員會, 建設部聯合頒發的 建設項目經 濟評判方法與參數（第三版） ； （ 4） 城市房地產開發經營治理條例 ； （ 5） 房地產項目經濟評判方法 ； 4,編制范疇 依

10、據國家有關政策,法律,法規,規程,規范,對湘水明珠 居住小區一期 1 , 2,3 號樓 項目建設的目的,必要性,項目區 域概況,項目規劃方案及建設內容, 項目建設組織治理,項目招 標方案,投資估算,融資方案與效益分析,財務分析,項目風險 第 6 頁 共 82 頁 第 6 頁,共 82 頁分析等方面進行全面論證和爭辯； 5,項目提出的理由 項目建設符合國民經濟進展 當前, 我國國民經濟運行正處于一個特別進展時期, 為了促 進國民經濟的穩步健康進展, 必定要求擴大內需, 優化消費結構, 把住宅建設作為推動國民經濟進展的支柱產業之一； 計局的分析和爭辯,房地產對國民經濟的拉動作用約 百分點； * 房

11、地產占 GDP 的比重仍將快速上升,對 獻率仍將逐步增大； 依據國家統 2 個 GDP 的 貢 依據國家有關部門的分析和估計, 我國居民住宅目前正在從 生存型向舒服型方向轉變,到 2022 年,我國城鎮居民人均建筑 面積將達到 22 平方米, 平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房, 住房消費占整個消費的比重將達到 15%,城市化水平將提高到 36%左右； 我國居民住宅的近期進展目標是戶均一套, 人均一室, 力爭 2022 年達到人均建筑面積 和兩室兩廳； 35 平方米, 主導戶型為三室兩廳 正由于房地產投資的帶動作用較大, 國家為推動我國國民經 濟的連續健康穩固進展, 將建筑業列為國家的支柱產業

12、之一； 因 此,本項目的建設是國民經濟進展的需要； 項目對城市建設將起到促進作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委,無黨派人 第 7 頁 共 82 頁 第 7 頁,共 82 頁士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委, 省政府提交 的“ 3+5”新型城市群建設及產業進展思路與計策爭辯總報告 中,提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產業 集合區, 進展布局合理的新型城市連綿區, 業區,環境美麗的綜合生態區； 中部領先的現代大商 * 作為“ 3+5”新型城市群建設的中心城市之一, 其經濟 進展速度在湖南區域經濟中領先位置更加突出, 對全省各地乃至 中南地

13、區都具有較強的輻射力,在以長株潭為中心的“ 3+5”城 市群進展建設的環境下, * 市委市政府提出要突出 * 城市 形象建筑,提高 * 城市品位,加強城市輻射功能的目標；根 據湖南省住宅與房地產業 2022 年規劃, 將來 10 年內湖南省將斥 資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮人均住宅建筑面積增加到 30.18 平方米； 目前, * 市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較 差,與湖南省住宅與房地產業進展規劃相差甚遠；因此,改善 * 市人民的居住條件已經成為 * 市政府特別關懷的問題 之一； 同時, 隨著 * 經濟的進展和人民生活水平的不斷提高, 人們對居住環境等方面的要求也越來越高,

14、近年來實施的房地產 開發建設就是為了使 * 城市居民的生活環境,居住環境不斷 得到改善； 湘水明珠居住小區一期 1 , 2, 3 號樓 項目符合 * 城市 第 8 頁 共 82 頁 第 8 頁,共 82 頁建設總體規劃,貫徹了 “ 3+5”城市群建設的進展戰略,其對加 快城鎮化進程,美化城市空間, 制造新的城市景觀, 提升城市品 位都具有積極意義； 解決勞動就業的需要 由于我國目前正處于經濟結構的調整時期, 部分行業職工下 崗再就業也就在所難免, 廣開就業渠道, 解決人民的生活與就業 問題已成為當前各級政府的頭等大事； 而投資, 消費, 出口是國 民經濟增長的原動力, 因此國家固定資產投資總的

15、政策仍舊是繼 續保持投資總量的穩固增長,以制造更多的就業機會； 據有關權威人士測算, 我國 GDP 每增 1 個百分點, 全國可 長 新供應 80 多萬個就業崗位,而住宅投資每增加 10%,大約可以 拉動 GDP 增長 0.5 個百分點,就可供應 40 多萬個就業崗位；因 此,住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不行忽視的 作用,而本項目作為 * 市重點商品住宅建設項目工程之一, 將為增加 * 市當地社會就業崗位作出確定的奉獻； 6,擬建地點 本項目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 平 方米,小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連, 南至望江路, 東隔 規劃中的小區學校與中天路相連, 北

16、至小區北部主路口； 本項目 與 * 市聞名的東洲島隔河相望； 距 * 市火車站不到 500 米 , 距離衡昆高速,衡棗高速, 京珠高速皆不到二十公里,自然環境 第 9 頁 共 82 頁 第 9 頁,共 82 頁優越,道路交通便利； 7,預期目標 湘水明珠居住小區一期 1 , 2, 3 號樓 項目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土地上,建設總容積率為 ,建設密度為 24.4%, 總建筑面積為 梯住宅房（其中住宅面積 7419.1 平方米,地下停車場面積 8,主要建設條件 平方米的 3 棟 1-3 號樓 高層電 平方米, 1-2 層商鋪面積 10,842 平方米）； 湘水明珠居住小區一期

17、1 ,2, 3 號樓 建設項目是“湘水明 珠”房地產開發項目的一部分, 該項目分城市基礎設施建設 （沿 江風光帶）和商住房開發兩部門進行, 項目以建筑, 自然與人和 諧為理念,旨在打造尊貴,健康,運動,休閑,生態,養生的水 岸生活； 為了加快招商引資力度, 加快 * 城市基礎設施建設, 促進經濟社會可連續進展,把 * 建設成為區域性中心城市, 珠暉區啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設；經考 察,在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了 * 房地產開發有 限公司,對該項目進行投資建設,并成立了 * 市湘江東岸南 段建設和諧領導小組, 由原市委副書記王雄飛任組長, 珠暉區委 書記段志剛

18、任副組長, 市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區 負責人擔任成員； 將東岸風光帶南段建設項目納入省, 市重點項 目；考慮到該項目投資大, 建設周期長,帶來的經濟效益及社會 第 10 頁 共 82 頁 第 10 頁,共 82 頁效益明顯,對該項目享受相關優惠政策,并下發了衡政發 202220 號文,“關于湘江東岸南段堤路建設工程實施細就 的通知,該通知第五條規定用地把握范疇； “在湘江東岸南段堤 咱東廂可開發的土地范疇內, 依據投資方從事基礎設施建設的投 資額加 20%的回報率確定補償用地面積, 作為投資方的開發用地, 由市規劃, 國土資源等部門經依法批準后將用紅線劃歸投資方實 行把握開發” ；

19、第六條規定了東廂用地出讓價； “已改制企業原就 上按改制拍賣價取得土地使用權； 正在改制的企業, 按市政府和 省政府相關文件執行, 整宗土地實行掛牌方式供地, 市天翔公司 （原三機廠） ,市住宅公司,砂石公司等單位座落在湘江東岸南 段的土地納入投資方的總體開發, 市建衡實業有限公司納入湘江 東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發； 1.2.主要技術經濟指標 單位 數值 序 項目 號 1總用地面積 10842 2規劃總建筑面積 其中：住 宅建筑面積 其中： 1-2 層 商鋪建筑面積 其中：地下 停車場建筑面積 建筑密度 3容積率 綠%4地率 %項目總投資 56萬元 第 11 頁 共 82 頁 第 1

20、1 頁,共 82 頁7財務凈現值 萬元 8財務內部收益率 %9靜態投資回收期 年 10 動態投資回收期 年 1.3. 問題與建議 項目開發商已合法取得本項目土地使用權, 各項建設手續正 在申辦中；分析測算過程假定本項目在土地取得,立項,開發建 設,銷售等方面均遵照國家及 * 的房地產項目開發程序及規 定； 依據測算,在估量的銷售價格, 良好的可行性； 銷售率條件下, 本項目具備 * 市房地產市場正處于開發高潮時期, 競爭日趨白熾化, 因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏； 要嚴格把握工程成本和治理成本； 在建設過程中, 需 充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司, 中介顧問公司合

21、作, 強強聯合, 打造小區品牌和企業品牌； 制定 合理的市場營銷方案,擴大媒體宣揚, 資金回款； 留意營銷推廣, 保證銷售 第 12 頁 共 82 頁 第 12 頁,共 82 頁第 2 章 項目投資環境與市場爭辯 2.1. 投資環境分析 1, 國家政治經濟形勢及有關政策 2022 年全年國內生產總值 246,619 億元,比上年增長 11.4%； 分產業看,第一產業增加值 28,910 億元,增長 3.7%；其次產業 增加值 121,381 億元,增長 13.4%；第三產業增加值 96,328 億 元,增長 11.4%；第一產業增加值占國內生產總值的比重為 第 13 頁 共 82 頁 第 13

22、 頁,共 82 頁11.7%,與上年持平；其次產業增加值比重為 49.2%,上升 個百分點；第三產業增加值比重為 39.1%,下降 個百分點； 固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資 137,239 億元,比上年增長 24.8%；在城鎮投資中,第一產業投資 1,466 億元,比上年增長 %；其次產業投資 51,020 億元,增長 29.0%； 第三產業投資 64,928 億元,增長 23.2%； 全年房地產開發投資 25,280 億元,比上年增長 30.2%,其 中商品住宅投資 18,010 億元,增長 32.1%；商品房竣工面積 58,236 萬平方米, 增長 4.3%；商品房銷售面積

23、76,193 萬平方米, 增長 23.2%,其中商品住宅 69,104 萬平方米,增長 24.7%； 中心經濟工作會議將 2022 年的調控政策業位于緊縮, 為“防 止經濟增長由偏快轉向過熱, 防止價格由結構性上漲演化為明顯 的通貨膨脹” , 2022 年 12 月 8 日,央行將存款利預備金率提高 一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 6.9%；隨后央行,銀監會 明確規定其次套房貸以戶為單位； 12 月國務院發出禁令：城鎮 居民不得到農村購買小產權房,繼 2022 年經來,因家出臺的宏 觀調控政策頻率之高, 調控力度之大, 前所未有, 以“管嚴土地, 看緊信貸” 為主的宏觀調控措施,

24、 緊緊扼住了房地產開發的兩大 命脈, 房貸利率連續漲高, 同時各地政府在房地產稅收方面也加 大了調控力度；以上政策對打擊房地產投機,排除房地產泡沫, 保證房地產業的健康穩固進展產生了龐大的作用； 第 14 頁 共 82 頁 第 14 頁,共 82 頁2,項目開發地區的經濟社會情形及治理,政策因素 2022 年, * 市實現生產總值（初步核算） 億元, 增長 15.3%；其中第一產業增加值 201.4 億元,增長 4.1% ；第 二產業增加值 335.43 億元,增長 20.2%；第三產業增加值 億元,增長 17.3%；按常住人口運算,全市人均生產總值 12287 元,比 2022 年增長 21

25、3.8 % ,翻了一番；近五年,是 * 經濟 進展較快的五年,經濟總量從 2022 年的 432.34 億元,增加到 2022 年的 823.51 億元, 年均增長速度達到 11.99%；經濟結構發 生明顯變化,其次產業比重上升, 2022 年二產業占 GDP 的比 重 達到 40.73%,比 2022 年上升 5.23 個百分點；一產業占 GDP 比 重較 2022 年下降 0.55 個百分點；主要經濟結構比重見圖 2；就 業再就業成效顯著； 年末就業勞動力 397.5 萬人, 新增就業人員 5.75 萬人,其中城鎮新增就業人員 員再就業 4.19 萬人；組織農村勞務輸出 萬人,其中下崗失業

26、人 5.3 萬人；年末城鎮登 記失業率為 4.3 % ,就業形勢保持穩固；物價總水平溫存上漲； 全年居民消費價格總水平比年初上升 5.27 個百分點, 其中 , 服務 價格上漲 1.23 個百分點； 商品零售價格上漲 個百分點； 食 品類價格上漲 個百分點；房屋銷售價格上漲 5.49%,其中 商品房銷售價格上漲 7.23%；安全生產形勢好轉,全年共發生各 類安全事故 864 起,同比下降 14.88 ；死亡 242 人,同比下降 26.89 ；億元 GDP 生產安全事故死亡率 為 ,道路交通萬車 第 15 頁 共 82 頁 第 15 頁,共 82 頁死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿企

27、業十萬從 業人員生產安全事故死亡率 ,四項安全生產事故死亡率均 比上年有較大幅度的下降； 2022 年, * 市人口和方案生育工作穩固進展；年末全市 戶籍人口 萬人,其中城鎮人口 300.43 萬人,增長 11.8%； 鄉村人口 萬人,下降 6.4%；人口產生率 11.32 ,人口 死亡率 ,人口自然增長率 ；城鄉居民生活連續得 到改善； 2022 年* 市全部職工年平均工資 17673 元,月平均 工資 1473 元；城市居民人均可支配收入 10681 元,比上年增長 16.54 %；扣除物價因素, 實際增長 10.7%；農夫人均純收入 4885 元,增長 14.53%,實際增長 8.8%；

28、城市居民人均生活消費 7608 元,比上年增長 15.3%,扣除物價因素,實際增長 9.5%；農村居 民消費 3554 元,增長 14.02%,實際增長 8.5%；2022-2022 年城 鄉居民人均收入情形見圖 6和圖 7；社會保證事業穩步推動； 年 末全市五項社會保險擴面 19.31 萬人次,參保總人數 萬 人次,征繳基金 億元（含企業養老保險清欠） ,支付各項 保險待遇 億元；其中企業養老保險新增參保人數 3.74 萬 人,參與社會養老保險人數 65.45 萬人,其中職工數 46.22 人, 離退休人員 19.35 萬人； 參與企業改制保險的單位 155 家, 參與 失業保險的職工人數

29、13.04 萬人；基本醫療保險的參保人數達 50.87 人,新增 萬人,其中職工 34.79 萬人,離退休人員 第 16 頁 共 82 頁 第 16 頁,共 82 頁16.09 萬人；參與工傷保險人數 22.12 萬人,參與生育保險人數 35.09 萬人；居民享受最低生活保險的對象共有 20.18 萬人,城 市居民領取失業保險人數 0.89 萬人,基本做到應保盡保； 2022 年, * 市固定資產投資較快增長,投資結構進一步 優化；全社會固定資產投資完成 從產業投向看,第一產業投資 227.9 億元,比上年增長 28.3%； 3.4 億元, 與去年持平； 其次產業 投資 114.9 億元,增長

30、 52.4%；第三產業投資 億元,增長 10.8%,工業投入明顯加大；全年工業完成投資 114.9 億元,比 上年增長 53.3%；其中制造業完成投資 億元,占工業投資 的比重為 71.5%；電力,燃氣及水的生產供應業完成投資 8.5 億 元,占工業投資的比重為 7.4%；社會事業和基礎設施投資均有 大幅度的增長； 房地產開發投資穩步增長, 全年完成投資額 億元,增長 41.7%,最近五年是 * 投資額增加最快的五年； 2.2. 區域房地產市場分析 1, * 房地產市場區域分布及特點 主城區板塊 主城區為 * 市老的行政,商業,金融,文化訓練中心, 交通便利,配套完善,商業氛圍深厚,升值潛力及

31、投資價值大, 土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅, 格受到規模和建筑規劃水平的不同,住宅在 商鋪為主,銷售價 1800-3000 元 / 平方 米左右； 老城區比較有代表性的有熙園, 中泰 峰境, 亞華名都, 第 17 頁 共 82 頁 第 17 頁,共 82 頁世紀名城等； 主要特點：市區中心位置,規模較小,占地面積不大,高容 積率,一,兩棟樓體,多為高層,居住環境一般,小區景觀,面 積以中,大戶型為主,售價多為 華新開發區板快 1800-3000 元 / 平方米左右； 華新開發區位于 * 市西部, 是* 市新的行政中心, 市 委市政府等行政事業性單位均已入駐該片區,已形成確定的規 模,

32、政府機關搬遷工作已基本完成, 區域的后發優勢已經開頭體 現,片區市場將具有較大的進展和潛力； * 市民對華新區的 認可度是比較高的, 片區規劃較好, 路網建設已經完成,生活配 套設施正在逐步完善, 生活便利程度不斷提高； 由于片區擁有良 好的區位優勢和美麗片區環境,現已成為 * 市民購房置業的 首選區域； 主要特點：普遍的樓盤規模比較大 要高 , 戶型面積上相對而言設計比較合理 , 檔次相對其他幾個區域 , 以三房為主力 , 一般做 到 120-150 平方米 ,120-130 平方米的三房旺銷 , 四房面積一般在 160-190 平方米；樓盤在同等檔次的情形下,銷售速度比其它幾 個區快； 立

33、新片區板塊 相對其它幾個區域而言,立新區雖然離老城中心區比較近, 但感覺比較偏僻,區域形象不佳,規劃不好, 第 18 頁 共 82 頁 小區檔次普遍比較 第 18 頁,共 82 頁低,建設速度也比較慢,交通,購物,休閑,商業,生活配套也 未完全上來,并且檔次不高, 氛圍遠未形成； 缺乏基本的生活配套設施,生活的 主要特點：片區市場在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤 一般中低檔次, 主要通過價格優勢搶占市場份額, 如蒸湘奧運世 紀城為代表的樓盤,價格相對比較低； 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區較老, 雜亂, 缺乏大型基礎 配套設施, 但是隨著這幾年的大型市政配套建設, 特別是沿江路 風光

34、帶的建設,區域內的綠化空間, 居住環境等都大大提升, 江 岸沿線正催生著 * 將來的江景豪宅板快； 主要特點：早期樓盤少,檔次低,規模少,樓盤素養一般中 檔次以下,普遍價格比較低, 但沿江的樓盤價格相對比較高, 隨 著風光帶的建設,沿江路將進展成為 2 , * 房地產投資分析 * 的豪宅地標； 2022-2022 衡陽房地產開發投資情形一覽 表 30 20 10 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地產開發完成投資額 億元 從上面的圖表數據中可以看出, * 房地產投資一共顯現 第 19 頁 共 82 頁 第 19 頁,共 82 頁兩次較大幅度的增長,一次是

35、 2022 年,一次是 2022 年； 2022 年開頭顯現房地產投資的熱潮興起, 也可以說是華新開發區的正 式啟動,而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰；投資的熱潮源于市 場需求的策動,兩者顯現著良好的增長勢頭； 從近幾年的數據,我們分析其房地產投資增長,如下： 年 份 4200 2022 2022 2022 房地產開發投資金額 （億元） 增長幅度 8.43% 6.01% 25.4% 41.71% 上表中很明顯, 2022, 2022 年是 * 房地產投資的快速增 長年,快速的投資增長來自于 * 房地產市場需求的提升；從 走訪的樓盤看, 很多都是 2022 年就開頭興建的項目, 只經過 1-

36、2 年的銷售,項目就基本售完,說明銷售速度大大提升； 3, * 房地產供求分析 1）供應分析 500 400 300 200 100 02022 2022 2022 2022 商品房施工面積 萬平方米 其中新開工面積 萬平方米 年 份 2022 2022 2022 2022 第 20 頁 共 82 頁 第 20 頁,共 82 頁商品房施工面積（萬 平方米） 其中新開工面積（萬 幅 平方米） 24新 開 工 面 積 增 33.4% 8% 5% 5% 2022 年,不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬 平方米以上,特別是新開工面積增幅達 135.55%, 與市場投資呈 現著明顯的正比遞

37、增關系, 2022 年可以算是一個不折不扣的 * 房地產開發年； 2）需求分析 2022-2022 商品房銷售面積一覽表 150 100 5002022 2022 2022 商品房銷售面積 萬平方米 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬 平方米） 增幅 14 08% 0% 24 9 12 12% 第 21 頁 共 82 頁 第 21 頁,共 82 頁2022-2022 商品房銷售總額一覽 表 20 15 10 502022 2022 2022 商品房銷售總金額 億元 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬 平方米） 增幅 16 04% 6% 39 4 29

38、 04% 從上頁的系列圖表中可以看出, 不管是商品房銷售仍是銷售 總金額均保持著較大的增長勢態,市場需求整體向好； 4, * 房地產市場特點分析： 綜上所述,我們可以對近幾年 如下： * 房地產市場的特點總結 房地產開發投資連續增長,但增速與市場需求的增長呈良 性進展關系； 增量地供應大幅度增加,存量地削減,住宅用地供應總量 增加； 商品房供應快速增長,市場需求較為平穩； 產品建筑設計水平的提高,不管是立面設計,內部結構, 有用率,園林等等方面,任何項目都不會具有特別明顯的 第 22 頁 共 82 頁 第 22 頁,共 82 頁優勢； 5, 2022 年 * 樓市分析 * 房地產市場走勢 *2

39、022 年特別是下 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實, 半年房地產市場估量將顯現以下特點： 1）房地產開發投資增長回落；當前房地產開發投資需求由 強轉弱,新注冊房地產開發企業比上年削減, 增量資金謹慎入市； 另外,調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資 節奏；房地產開發投資增速將低于全社會固定資產投資增速； 2）住房供應結構調整加快；依據國家調控政策的要求,套 型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加,中低價位, 中小套型一般商品房的土地供應也將大幅增加, 大戶型住房建設 與供應受到相應限制, 中小套型一般商品住房將逐步成為房地產 市場的主流產品； 3）土地供應將進一步緊縮；

40、連續執行從嚴從緊把握新增建 設用地的政策, 住宅用地中增量地供應將更加困難, 存量地供應 仍會保持增長,但供應總量將削減； 解土地供求的沖突； 2022 年 * 樓市走勢 房地產投資需求減弱, 將緩 對 * 房價的走勢,目前受到宏觀調控政策, CPI 指數持 續的攀高居民生活壓力加大,股市動蕩跌至 3000 點以下等情形 第 23 頁 共 82 頁 第 23 頁,共 82 頁的影響, 樓價增長勢頭將相對放緩, 但是總體上照舊顯現增長的 勢頭,主要是由于土地成本的增加, 建筑材料的價格增長, 人工 工資的提高,直接導致開發成本的大幅度提升,所以 2022 年樓 市房價照舊有確定的上漲空間； 2.

41、3. 銷售估計 1,項目需求分析 本項目所在地珠暉區是 * 市最大的一個區 , 人口眾多 , 交 通發達 , 但湘江以東尚沒有一個具有確定規模的高檔商住小區 , 在這里工作和經商的人很多 , 火車站,學校,醫院,幼兒園,工 廠,商品經營與批發等云集在這里, 人流量特別大； 人們物質生 活的不斷改善,帶來消費的增長,人們對住房的要求越來越高, 而本項目地處 * 市湘江東岸南段,西與風景美麗的沿江風光 帶唇齒相依, 南至望江路與聞名的東洲島隔河相望, 項目將利用 其“傍水依城”的良好生態和區位優勢在 * 珠暉區打造出一 個人文共生的生態示范小區, 以創新的開發理念和居住生活方式 打造 * 高品質,

42、高標準,不行復制的江景住房,使得沿河而 居成為 * 人民追求新生活的時尚,成為追求高品質生活的一 種必定； 2,項目銷售目標群定位 本項目規劃為 * 地區的中高檔樓盤,銷售目標客戶群定 位如下： 第 24 頁 共 82 頁 第 24 頁,共 82 頁 一類客戶：企事業單位職工 本項目周邊的大型企業較多, 上萬人的企業包括中鋼衡重企 業職工, * 鐵路部門職工等等； 1）中鋼衡重企業職工 * 中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有 限公司）是集科研,設計,制造開卷機,卷取機及卷筒為一體的 專業公司；公司從 1964 年開頭研制卷取機卷筒,經過四十多年 的進展, 成為卷取設備的專業化生產企

43、業, 能生產各種冷軋開卷 機,卷取機；產品遍布全國板帶材生產線,并出口日本,南非, 馬來西亞等國；公司占地面積 年產值達 2.5 億元； 26000 平方米,固定資產 1 億元； 該企業有超過十年未建設過單位住房,員工及家屬近 3 萬 人,該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群, 估量可購房 800-1000 套； 2） * 鐵路部門職工 * 鐵路系統,包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人,目前 集中居住在珠暉區和平鄉, 苗圃一帶, 居住環境較差, 交通不便 利,該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群； 二類客戶：周邊的私營業主 項目毗臨 * 火車站,周邊的中小私營業主較多,主要分 布在火

44、車站商貿城, 東方廣場, 創富商城, 廣東路批發街等幾大 第 25 頁 共 82 頁 第 25 頁,共 82 頁* 主力批發市場,具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業 主過萬人, 目前都住在江東, 街道狹小, 而且普遍家庭人口眾多, 居住空間不夠,急需添置物業解決親人居住問題； 三類客戶：周邊學校老師 珠暉區學校眾多, 從學校到高校皆而有之, 如珠暉區試驗小 學,* 師范學院, * 工業高校, * 機械技術學校, * 財政學校等等,從業老師近萬人,而且學校老師待遇較高, 具有 較強的購買才能； 四類客戶：珠暉區公務員 珠暉區公務員系統, 包括企事業單位員工近萬人, 該部分客 戶主要考慮就近工作

45、就近上班,但由于江東缺少大型的優質物 業,不能中意他們改善居住環境的基本要求, 而湘水明珠的顯現 完全轉變了這種尷尬的局面, 本區公務員必將置業的目光從江西 重新轉移到江東； 五類客戶： * 在外地勝利人士 目前湘江邊乃至整個 * ,大型規模的社區都罕有,特別 是別墅社區,對于在外工作的 擇景觀好品質高的規模社區, * 籍人士回家鄉購房,確定選 作為湘江邊唯獨的別墅區, 湘水明 珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業首選； 特別是劉和公平名 人作為湘水明珠的準業主,對項目內在品質的提升是更大的促 進； 第 26 頁 共 82 頁 第 26 頁,共 82 頁* 人具有很猛烈的戀土情結,外地勝利人士普

46、遍情愿在 當地置業, 一方面是為了改善父母的居住環境； 另一方面也是考 慮逢年過節回家能有一個好的居住環境； 六類客戶：各下轄縣區,鄉鎮勝利人士 “居住農村向城市轉移” ,這是普遍多數縣市以下居民的心 愿,其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到市區, 對湘水 明珠的銷售也將起到很大的促進作用； 七類客戶：各地房地產投資人士 * 房價目前在全國來講都偏低, 2022 年全國地級市房地 產銷售平均價格 2700 元 / ,* 現在的水平仍不到 2300 元/ ,有著極大的升值空間, 將會吸引各地有眼光的人士前來購買； 本項目臨時未作任何廣告宣揚, 明珠風光帶的名聲前來公司作登記, 已經有近 50

47、0 批客戶慕湘水 期望能第一時間購買到湘水 明珠的房屋；銷售部方案在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客 期,方案儲備客戶 3000 批以上； 2, 銷售方案 鑒于目前湘水明珠工程進度, 定以下銷售方案； 銷售量 銷售部依據目前市場情形, 制 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套,總建面積 ,可銷售額約 2. 億； 第 27 頁 共 82 頁 第 27 頁,共 82 頁 銷售進度 本項目估量 2022 年 10 月初開盤： 開盤后一個月內,即至 的 50%,約 186 套住 開盤后三個月內,即至 2022 年 11 月底,完成總銷售任務 宅,銷售金額約 9000 萬； 2022 年

48、1 月底,完成總銷售任務 的 70%,約 260 套住宅,銷售金額約 1.4 億； 開盤后六個月內,即至 2022 年 4 月底,完成總銷售任務 的 80%,約 298 套住宅,銷售金額約 1.60 億； 開盤后九個月內,即至 2022 年 7 月底,完成總銷售任務 的 90%,約 335 套住宅,銷售金額約 1.8 億； 開盤后十二個月,即至 2022 年 10 月底,完成總銷售任務 的 100%,約 372 套,銷售金額約 2 億； 3, 銷售收入估計 1）周邊城市房價比較： 很多業內人士認為, * 目前房價水平處于全省中等水平, 經濟進展潛力大, 在將來相當長的一段時間里, 將有比較好的

49、成 長空間, 2022 年 10 月下旬, 由省建設廳, 統計局, 國土資源廳, 發改委,中國人民銀行長沙中心支計行,湖南銀行監局,國家統 計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市 場聯席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元 / 平方米, * 的均價為 1972.9 元/ 平方米,低于全省平均水平；從周邊 第 28 頁 共 82 頁 第 28 頁,共 82 頁城市開發辦明白到部分城市前三季度商品房均價,長沙為 3709 元 / 平方米,邵陽房產均價為 2222 元 / 平方米,永州市新建商品 房平均銷售價格為 1562 元 / 平方米以上； 郴州城區新建商品均價 在 1

50、905 元 / 平方米以上；從單純的書記來看, * 的房屋均價 低于長沙,邵陽,略高于郴州,永州,處于中等水平； 在 * 市開發協會第三屆理事會換屆選舉會議上,市城建 開發辦主任田世凡的發言中發覺, * 房地產進展分為三個階 段： 90 歲月至 2022 年為第一極端,這一階段主要表現為房地產 的起步和調整； 2022 年至 2022 年為其次階段, 這一階段是 * 市房地產開發行業發生翻天覆地的一個重要階段,也是譜寫 * 市房地產開發行業新篇章的一個重要時期；這一階段全市 共完成開發投資 億元,完成土地開發面積 萬平方 米 , 竣工房屋面積 434.39 萬平方米 , 實現商品銷售額 33.

51、29 億元； 2022 年開頭進入第三階段, * 樓市經過前兩階段的進展后, 已向品質,人文,居住等高端方向進展； 經過前面兩個階段的預備,很多業內人士認為, * 房價 上漲已是萬事懼備, 并且已經在現在樓市上表達出來了； 一是房 貸新政策抬高門檻, 開發企業融資成本增加, 自然促進房屋價格 上漲；其次是本身就稀缺的土地,協議出讓方嚴管后, 地價仍有 進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲,提高了建筑成本； 第四是隨著人居環境和小區規劃的日益完善, 第 29 頁 共 82 頁 房屋成本上漲； 最 第 29 頁,共 82 頁后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業的進展； 這些 因素將讓 *

52、 房價面臨快速爆發的到來； 2022 年 6 月份時, * 商品房均價為 1972.9 元 / 平方米 , 但到年底已經突破 2022 元 / 平方米 , 上漲勢頭迅猛； 2） * 樓市價格現狀： * 電梯樓價大致如下： 中 依據 * 業內人士市場調查, 泰峰景均價 3000 元 / 平方米, 愉景灣均價 2900 元 / 平方米, 中凌 景蒂 2700 元/ 平方米, 江東的云森湘江風光 2600 元 / 平方米, 月 畔灣 2600 元 / 平方米,尚邦 2500 元 / 平方米,雅士林 2500 元/ 平方米； 3） 項目銷售價格定位： 依據本項目住宅和商鋪房估計銷售價格, 標準層住宅實

53、現銷 售均價不低于 2700 元 / ；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/ 平方米, 2 號住宅樓銷售均價 2650 元/ 平方米, 3 號住宅樓銷售 均價 2800 元/ 平方米,1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元 / 平方米, 3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元 / 平方米, 3 號樓二層商鋪銷售 均價 5000 元 / 平方米,本項目估計銷售總收入為 65913.423 萬元, 詳見附表五銷售收入及稅金估算表 ； 2.4. 營銷策略 本項目擬在價格策略上實行低開高走的定價策略推向市場； 該項目價位有較高的上漲空間, 升值的潛力很大； 本項目將確定 第 30 頁 共 8

54、2 頁 第 30 頁,共 82 頁以下推廣策略： 1,推廣渠道 報紙廣告 包括 * 日報, * 晚報,屬于典型的政府報, 報紙不宜 投入過多,開盤和推新品前 短信推廣 1 2 周進行 3 4 次推廣既可； 成本低,掩蓋面廣,操作簡潔靈敏,可以作為一種長期的營 銷手法； 影視廣告 當地幾個電視臺收視率不高, 主要用來開盤和新品集中投放； 電視廣告是唯獨的動態廣告平臺,值得周期性的高密度投放； 單張派發 貫穿項目營銷始終的宣揚利器, 張派發能起到良效； 營銷活動 * 地方小,人口集中,單 活動一：“沿江風光帶竣工典禮”,“湘水明珠開盤慶 典”； 活動二：“廣州炒房團 * 購房動”； 活動三：“百年

55、 * 湘江風光帶”攝影圖片展”； 活動四： * 人說 * 大型文化論壇； 活動五：系列名人講座； 第 31 頁 共 82 頁 第 31 頁,共 82 頁活動六： * 人說 * 2,媒體宣揚組合 大型文化論壇 開盤前三個月,公司會以電視廣告, 平面媒體, 戶外廣告三 大主力廣告集中宣揚湘水明珠, 增強前期登記客戶數量, 擴大蓄 客量,為開盤銷售一半做好蓄客預備； 開盤當月,公司會協作風 光帶竣工,舉辦各種活動,擴大在 * 的知名度,加以促進銷 售；開盤三個月后,公司會盡快出樣板房,實景園林開放,加大 廣告投放力度； 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月,周期半 年； 路橋廣告：貫穿項目營銷

56、始終； 影視廣告： 開盤前一個月高密度投放 時前一周每天投放； , 開盤后在每次推新貨 * 報紙：開盤前一月投放 3 4 次,以及每次新貨上市 投放 1 次； 單張派發：每天均需進行的推廣方式 * 的每一個角落； , 力求單張波及到 短信推廣： 一般一個月派發 4 6 次,開盤前每周發送 2 3 次； 公關活動：開盤前舉辦一場活動,開盤當日舉辦 1 2 場, 開盤后視銷售情形舉辦； 第 32 頁 共 82 頁 第 32 頁,共 82 頁第 3 章 建設規模與項目開發條件 3.1. 建設規模 本 項 目 總 占 地 面 積 平 方 米 , 總 建 筑 面 積 為 65,913.47 平方米,建設

57、總容積率為 ,建設密度為 24.4%, 建設內容為 3 棟 1-3 號樓 高層電梯住宅房（其中住宅面積 平方米, 1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米,地下停車場 面積 10,842 平方米）； 3.2. 項目概況現狀 1,地點與地理位置 本項目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 20,936.7 平 方米,小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連, 南至望江路, 東隔 規劃中的小區學校與中天路相連, 北至小區北部主路口； 本項目 與 * 市聞名的東洲島隔河相望； 距 * 市火車站不到 500 米 , 距離衡昆高速,衡棗高速, 京珠高速皆不到二十公里, 自然環境 優越,交通特別便利,是一個抱負

58、的商業,住家的風水寶地； 第 33 頁 共 82 頁 第 33 頁,共 82 頁2,土地權屬類別和土地狀況 本項目開發建設的土位置于 * 市珠暉區荷花坪 154 號地 區,面積為 20,936.7 平方米；經 * 市人民政府國用（ 2022） 第 A102843 號國土使用證批準為城鎮單一住宅用地； 本項目土地的開發建設規劃, 已經 * 市規劃局審議通過； 3.3. 項目建設條件 1,地勢,地貌,地震情形 * 市處于湖南省凹形面的軸帶部分；四周環圍著古老宕 層形成斷續環帶的嶺脊山地, 內鑲大面積白堊系和下第三系紅層 的紅色丘陵臺地,構成典型的盆地勢勢； * 盆地南高北低； 整個盆地南面地勢較高

59、, 1000 米以上的山中東西連綿數十公里, 而盆地北面相對偏低, 衡山山脈雖較高, 但各峰呈峰林狀高聳于 中間, 其東西兩側都有較低的向北通道, 其東側的湘江河谷兩岸 第 34 頁 共 82 頁 第 34 頁,共 82 頁海拔高度均在 100 米以下； 整個地勢由西南向東北復合傾斜, 而 盆地由四周向中部降低, 顯現 1000 米,800-700 米,400-300 米, 150 米四級夷為平面；地貌類型以崗丘為主；四周山,丘環繞, 中部平, 崗丘交叉； 東部為羅霄山余脈天光山, 四方山, 園明坳； 南部為南嶺余脈塔山,大義山,天門仙,景峰坳；西部為越城嶺 的延長熊羆嶺,四明山,騰云嶺；西北

60、部,北部為大云山,九峰 山和南岳衡山； 中部大面積分布白堊系和第三系紅層, 構成 * 盆地的主體,面積 3550 平方公里；南部山峰大多在海拔 600 米 以上,最高是常寧的天堂山,海拔 1265 米；西部山峰多在海拔 500 米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔 1044 米；東北部除 南岳衡山外,一般地面高程在海拔 300 米 -500 米；市境最高點 為衡山祝融峰,海拔 1290 米,最低點為衡東的彭陂港,海拔只 有 39.2 米；整個地勢比降為 ；地貌類型以崗丘為主,山 地占總面積的 21%,丘陵占 27%,崗地占 27%平原占 21%,水面占 4%；境內有河長 5 公里或流域面積 10