1、保利武漢街道口地塊房地產市場分析與開發定位報告組成地塊情況環境分析定位的對象是誰？掛牌出讓的P（2007）059地塊地塊情況定位對象開發商儲備地塊P（2007）059地塊規劃凈用地面積約為17360平方米（以實測為準），用地性質為商業金融業用地和居住用地，平均容積率控制在4.3以內，建筑密度不大于25。實際項目用地條件18042.8平方米（拍賣地）4262.4平方米（存量地）用地總面積：22305.2平方米容積率：5.37內總建筑面積: 119778.92平方米建筑密度：25%相關要求：項目用地位于三級控制區片，套型建筑面積90平方米以下商品房建設規模不少于住宅總建筑規模的66%。用地內應控制

2、一條南北向和一條東西向、寬度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞獅南路道路紅線不少于15米。 它處于什么環境？周邊環境項目地塊所在處洪山區中心區域，集商貿、金融、觀光、購物、餐飲、文娛于一體，經濟發達，配套完善，屬于武漢市的重點發展片區。 項目四至關系東臨洪山區政府用地南臨武漢理工大學宿舍用地 西臨50米寬珞獅南路 北臨阜華大廈和洪山影劇院用地 相關情況項目區域經濟發展迅猛 舊城改造不斷深入 大量土地重新開發利用 沿珞獅南路和珞喻路一線用地發展均為商業、辦公等用途。商業氣氛濃厚居住氛圍濃厚政府擬投入大量資金基礎建設。此片將成為武昌房地產開發的熱點地區。周邊云集武漢理工大學、華中師范大學等

3、多所全國知名高校，人文氛圍濃郁。類別配套狀況交通地處珞獅南路和珞喻路交叉口，珞獅南路和珞喻路交叉口將建設立體交通，珞喻路將建設地下軌道交通。 709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等數十條公交車途徑此片。地理位置優越 縱橫交錯、四通八達、方便快捷的交通網絡。 商業金融 武昌商業金融中心，有群光廣場，亞貿，新世界百貨，中南商業大樓，中百超市，武商量販、國美、武漢電腦城等綜合商場，以及眾多的餐飲娛樂場所。分布著建設銀行、民生銀行、招商銀行、交通銀行、中國銀行、農業銀行等金融機構。業態突顯相當完善教育醫療 陸軍醫院，武漢大學口腔醫院，華夏

4、醫院，省婦幼保健院等醫療機構。云集武漢大學、武漢理工大學、華中師范大學等多所全國知名高校，以及武珞路中小學，武漢中學，華師附小等中小學校。 設施齊全 滿足需求 周邊配套周邊商業格局中南商圈街道口商圈魯巷商圈亞貿商業帶商業格局發展態勢中南商圈：區內規模最大、條件最為成熟的商圈；現為武昌的金融、商業和政治中心；由商業中心逐步演變為商務中心，商務優勢逐步取代商業優勢。亞貿商業帶：以休閑服飾銷售為主的商業街，其消費人群主要來源于洪山區范圍內的高校學生。隨著街道口商圈的發展，此商業帶將成為中南與街道口商業發展的貫通紐帶。街道口商圈：以傳統商業經營和IT產品銷售為中心的新興商業中心。后期的商業業態的發展較

5、中南商圈將更為豐富，不但聚集傳統的商業百貨，依托其高校消費力應勢而生時尚賣場，最終其商業業態可能與江漢路相似。魯巷商圈：隨著中國光谷的建設以及該區域住宅市場所伴生的社區商業，近年有了較大的發展，但因區位的限制對商業的發展有一定限制，隨著高校的擴張及光谷建議的加快，未來此商圈的發展前景較可觀。 街道口商圈東至廣埠屯、西至武商亞貿、南北橫跨珞獅路的圓心區域。區位優勢明顯輻射武珞路沿線7215家企業扎堆于此總注冊資本高達125億元經營總面積0.4平方公里年創收7500元/平方米以東為電子消費品市場 以北為休閑娛樂區 以西為中低端商品消費區 以南為餐飲娛樂區 正街道口為高端商品消費區 街道口商圈剖析商

6、圈面積:0.4平方公里資本:125億元競爭激烈的武漢最具潛力的商圈之一科技一條街90%商家經營終端產品銷售。商圈聚集大小200多家科研院所。集研發、產銷、規模一體化的商貿科技市場的市場空白有待開發。固定、流動人口近10萬人目前酒店餐飲業432戶餐飲業總體規模很小，遠遠不能滿足市場需求。規劃引進大型連鎖餐飲巨頭，促進餐飲業國際化發展。服務業需求市場巨大。文化體育娛樂業33戶，教育產業11戶。隨著二環線建設，具備發展物流、商務的良好條件，街道口商圈的服務業存在很大的機遇。商圈商機潛值巨大商業地產的開發成為片區開發主流商圈輻射范圍內常住居民 學生消費群 其它隨機消費力 教育科技從業人員 商圈商業消費

7、力構成 街道口商圈現商業環境繼中南、徐東之后武昌又一繁華商業地帶以珞喻路為軸心的科技一條街，是僅次于北京中關村的第二大智力密集區商業劃分非常明顯，商業消費人群的互動性較弱且消費目的性強廣埠屯電子市場經過多年的經營最為穩定已形成廣泛的市場認知與影響。珞獅北路依靠高校消費力形成了一定的休閑娛樂規模。正街道口通過群光的多年經營以及新世界的入駐已逐步形成穩定的高端消費人群珞獅南路由于受到道路改造的影響目前的經營狀況并不理想。街道口以西由于中南商圈的牽制經營狀況較其它區域弱但也已形成了固定的中低端消費群。街道口商圈未來交通影響 未來的街道口將成為高速車行通路這將對為來街道口的商業環境造成一定的影響，車行

8、狀況得到改善但人流到達率將有所減弱。未來群光與新世界的消費群將以目的性強的消費客戶為主。理工大門口將修建一大型中心廣場，未來將成為珞獅南路人群集中區域，這對于本項目將有較大的促進。中心廣場所匯聚的人氣將為本項目帶來一定商業人氣。同時洪山區即將啟動的街道口“金十字架商圈”工程也將進一步為護本項目的商業氛圍。 本案方位本案方位街道口商圈優劣勢分析 優勢 旺盛的消費力 高端的商業形象一流的區位優勢 劣勢 處于中南商圈與魯巷商圈之間消費客戶存在分流 。交通改造將形成地下隧道（珞獅路）與高架橋（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成為過路商圈。未來的街道口商圈將以周邊居民為主要消費群，而隨著街道口商

9、圈的進一步經營并形成足夠的商業影響力最終街道口商圈將取代中南成為武昌地區新的商業中心。街道口未來的發展對新開發的商業項目的規劃提出了新的要求，需通過規劃手段來規避過路交通劣勢。同時對商圈內所經營商品、服務水平及商業運作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商業競爭中獲取市場最大份額。 它的差異化在哪？項目分析鵬程蕙園銀海雅苑新近開發的項目在樓盤檔次上、立面風格上、建筑布局上、規模上、品質上均有較大的提升。項目名稱建筑面積建筑類型 容積率 主力戶型 樓盤均價 物業管理費 裝修類型 鵬程蕙園48293 3棟30層高層 住宅3.6 1x1、2x2、3x25500元/ 14元/ 毛坯 銀海雅苑14319

10、1.48 高層 住宅5.35 2x2、3x2、4x25700元/ 19元/ 毛坯 東湖公館24636 小高層 住宅4.0 3x280.03-146.09 5500/ 15元/ 毛坯智源財富中心41622.53 高層 商住3.69 1x1、2x2、3x24300元/ 12元/ 毛坯新凱山泉居40000 多層、小高層，住宅 1.49 3x2起價4700元/ 13元/ 毛坯漢飛精英青年城12732 高層，商住4.3 1x13900元/平方米 1.51.8 / 精裝 國際商務大廈28800 高層寫字樓 9.98 74.178 /，110150 120200 200500 。 5200元/平方米 5元/

11、毛坯區域樓盤情況表區域住宅均價5120元/ 主力戶型以一室一廳（50平方米左右）、三室兩廳（113-137平方米）為主 類型調查項目租售水平商鋪智源財富中心 租金50-60元/平方米 漢飛精英青年城 租金70-80元/平方米 銀海雅苑 售價23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米 寫字樓智源財富中心 毛坯，租金16元/平方米/月 精裝租金11元/平方米/月國際商務大廈 5200元/平方米，租金；38元/平方米（精裝） 商業鋪面租售情況該區底商多為3層，整體和單間租售兼備；業態豐富：集金融、娛樂、休閑、服飾、美容等于一體；臨街商鋪出租價格為50元/平方米-150元/平方米，租售情況良好

12、，已基本售完。區域樓盤分析樓盤均以高層商住樓為主，輔以多層住宅，容積率以純寫字樓國際商務大廈（9.98）為最高，以純住宅樓新凱山泉居（1.49）為最低，其余的均分布在3.6-5.35區間，容積率偏高。住宅戶型多樣化：1*1，2*2，3*2，4*2，面積適中，主要以3*2戶型（面積在114-137平方米之間）和小戶型1*1（面積大約在50平方米左右）為主、輔以2*2戶型（面積大約90平方米），也有少量4*2大戶型如銀海雅苑，充分滿足都市中心區不同收入人群的居住需求。樓盤體量除銀海雅苑較大之外，多在5萬方以下，外部公共配套設施完善。交通便利，人口密集，有臨街商住樓，底層商鋪多為1-4層，其中3層居

13、多，也有鬧中取靜的純住宅樓。商鋪整層發售或出租形式兼備，商業業態多樣，主要有銀行、精品服飾專賣、高級休閑娛樂場所、中西餐廳、商務式酒店等。住宅樓物業管理費適中，在1.2-1.9元/平方米之間；寫字樓國際商務大廈為5元/平方米。街道口附近樓盤的市場銷售狀況普遍較好。本項目地塊優劣勢分析 優勢：處于街道口商圈，具有較好的商業發展前景；生活配套設施完善，人文氛圍較佳，利于住宅項目的開發；地塊可建項目規模體量大；周邊環境利于項目開發檔次的提高。劣勢：臨街面主要處于臨珞獅南路方向，非街道口正商業主街面上，對商業的開發有一定人流動線的影響；交通改造所帶來的不利影響。 而本項目憑借其優異的地段優勢、超大的項

14、目體量、多功能的項目定位將成為街道口地區具有代表性的新城市中心綜合體。同城類比項目分析新世界中心物業類別：住宅、寫字樓、商鋪、酒店等 占地面積: 37235平方米 建筑面積：277811平方米 容積率：7.41 均價 ：8200元/平方米 商場：新世界百貨中心旗艦店寫字樓：由新世界集團管理，26層5A寫字樓酒店：新世界集團旗下6星級豪華酒店，客房約330間住宅：城市中心高層豪宅 武漢新世界中心，星級酒店、高檔寫字樓、中心百貨以及高檔住宅構成的大型復合型功能建筑群。整體呈圍合式布局，臨北面解放大道及東面武勝路方向設計為商場，賓館和寫字樓，住宅設計在不臨街的南面和西面，這重可以保證住宅相對私密性，

15、減少噪音和空氣污染。本項目在定位上相關方面可借鑒于此項目。閩東中天國際城物業類別：商業步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等 占地面積: 24278.80平方米 建筑面積：137000平方米 容積率：5.7 均價 ：5300元/平方米 “閩東中天國際城”位于漢陽大道與鸚鵡大道交匯處，是鐘家村區域目前建筑高度最高、單體面積最大、功能最齊全、周邊環境最好、交通最便利的“地標王”。 項目規劃集購物、娛樂休閑、商務辦公、居住為一體，設有大型商業步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業形態；產品設計精良，各項設計均從綠色、環保出發，充分體現了精品樓盤的健康理念。 類比項目特征城市中

16、心地帶大規模綜合體項目住宅戶型定位高端客戶，多采用圍合式布局，對朝向、通風、采光的關注程度相對較高；布局中充分考慮了高層視野景觀的最大化利用 規劃設計均避免商業、商務、居住之間的相互影響 重視交通動線規劃，特別是項目商業部分與城市主干道的交通聯系 在完善的外部公共配套設施基礎之上提升內部配套檔次商業設置采取“主力店+街鋪”的商業規劃 之所以選擇新世界中心與閩東中天國際城作為本項目重點類比樓盤進行分析主要由于，其在區位狀況、項目體量、商業狀況等各方面與本項目有較大可比性，且兩樓盤在目前武漢市的房地產市場具有一定的代表性。它應該成為什么？項目定位項目定位思路 項目類型定位建議本項目定位為一個兼顧考

17、慮居住、商業、商務功能的高容積率、低建筑密度綜合型商住社區即高端城市綜合體項目定位項目功能定位本項目區域優勢明顯，在商業、商務、居住等各方面均有較好的開發前景，故在項目的功能定位上應予以全盤考慮，同時就各開發形態所達成的開發利潤作為指導考慮項目的功能定位。故本項目在功能定位上應成為街道口地區以集商業、商務、居住功能為一體的綜合型商住社區。項目總體規劃定位本項目規劃定位方面應該考慮到與周邊中高檔樓盤在同一價位水平的基準上，在建筑風格上有所差異，在功能上有所優越性。項目的總體規劃定位為：具有現代都市風格、有著豐富的社區生活資源以及活躍的區域商業氛圍的高端城市商住綜合體。目標客戶群定位現區域內住宅客

18、群來源1、周邊大專院校、高科技企業、高科技商務人群。2、武昌、青山的高收入人群 。3、在武漢經商的生意人、企業主或在外地工作的武漢人等 。 教師/科研人員 高科技人員高級白領 私營業主公務員其他35% 25% 20% 10% 10% 項目主力客群構成 項目主力客群特征 項目商業客戶定位商業客戶與住宅客戶最大的區別在于其置業行為不受地域限制而以投資前景為導向，客戶來源區域廣但對客戶經濟實力要求高。 租用商家 自用商家 投資者 投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領先優勢，使物業不至于在很短的時間內就被別的競爭對手超越或取代。最基本要有足夠的停車

19、場、優質品牌電梯、中央空調、精美裝修等。經營者 經營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經營者的商業利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導和疏導客流，電梯及停車位的數量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設備的維護費用要低廉，各種設備能夠安全、平穩運行等。 項目商業定位建議定位目標：確立本項目在街道口商圈的主導地位本項目正臨發展中的街道口商圈，加上群光廣場與新世界百貨的經營，使得在街道口商圈在洪山區范圍內逐漸形成了較強的影響力和認可度；地緣優勢突出，毗鄰群光廣場、新世界百貨兩個洪山區的高端商業物業，易于匯集人氣，從而顯現本項目自身優勢。提高日平均吸引人流，對消費者有廣泛的

20、適應性、有強烈的吸引力。充分利用地緣優勢，將人流最大限度的引導到本項目來，延長消費者人均駐留時間目標。由此本項目需要做到：消費看點盡量增多；充足的休憩場所；新穎時尚的商業環境；餐飲場所予以配合等商業規劃設計的建議業態定位建議尋求商業定位的差異化 ，形成與新世界百貨、群光百貨定位不同的中端時尚賣場。 從項目的快速銷售為目的出發 ，參考萬達、銷品貿、民眾樂園的時尚店中店模式。 鎖定時尚消費人群，這與本區域消費群年齡結構年輕的特點一致，同時時尚賣場的定位最易形成消費熱點與消費積聚能力。 經營定位建議本項目若定位偏低將直接影響到后期經營，但定位過高又與目前區域內的業態形成正面競爭。故建議本項目的在定位

21、上應區別對待，部分區域為中高檔時尚購物區所服務目標人群為武昌乃至武漢市范圍內的中高檔消費者。經營項目主要為品牌服飾、時尚飾品、美容健身、時尚電子產品及周邊等經營項目為主。另一部分區域為娛樂休閑區，經營項目主要為網吧、電玩、卡拉OK、時尚餐飲等。項目住宅定位建議在產品的設計上突出城市中心居住的便利。但同時伴隨中心城區置業所產生的高置業成本將成為影響本項目住宅銷售的主要問題。住宅產品定位： 形象定位高端產品符合中端消費 以部分產品的高端定位樹立項目形象，但主力供應產品盡量滿足中端需求市場。 采用樓層區格方式進行中、高端客戶的產品區格。高端住宅產品定位：本項目的高端住宅產品應集中在18層以上區域，產

22、品定位為“城市中心豪宅”，產品面積段控制在180300平方米之間，適當考慮高層復式產品。董事階層頂端套房中端住宅產品定位：本項目中端住宅產品應集中在18層以下區域，產品定位為“城市中心安居住宅”，產品面積段控制在90平方米左右，適當考慮小戶型產品。為滿足不同客戶群需要在產品設計上應充分考慮各戶型間的相互聯系，產品盡量做到可分可和。商務住宅產品定位：由于本項目所處區域科技商貿發達，這使得本項目還存在大量的商務客戶資源。故建議本項目將開發商原自有地塊，即臨珞獅北路中部地塊作為商務住宅產品進行定位考慮。產品面積段控制在90平方米左右，戶型方正便于相互組合。項目規劃布局建議 總體規劃布局構思（1）遵循

23、“低密度，高容積率”的原則，建筑單體以高層為主，臨街部分以商業物業與商務傾向住宅為主（2）以中心綠化休閑廣場為中心圍合而成，使商業空間與居住空間環境既有層次又相互滲透，但須通過動線規劃使商業與居住相互分割（3）居住空間內盡量的擴大小區內人們的公共活動空間。項目建筑風格建議 （1）以冷色調為主，可適當采用明快、活潑的暖色調加以點綴，或者用同種色系的深淺搭配，并結合立面構圖適當安排外景構架，形成錯落有致，極富跳躍感、時代感的天際線，豐富小區的空間層次，使得整個視覺效果更加富有動感。（2）在外立面選擇上應符合時代發展的潮流，能夠自然的融入到城市總體規劃中，并區別與周邊的樓盤，表現出自己的個性，給人耳目一新的感覺，增強視覺的第一效果。（3）在屋頂造型方面，選擇簡約的、流線形的、富有現代感的建筑構造。項目道路系統建議 （1）道路系統設計須注意居住與商業的雙重要求，外部交通線路的設置須保證項目與干道間的聯系同時要保證與內部道路的連接。（2）外部形成全貫通外圍環形車道，將機動車活動范圍限制在外環路附近，亦使內部全步行的條件下最方便地使用現代交通工具，充分保證了內部步行系統的合理性。（3）居住區道路以人行道、休閑通道為主，步行道路要有足夠的寬度符合無障礙通道體