1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業管理綜合能力精講班第4講講義邊際技術替代率三、邊際技術替代率邊際技術替代率是指在等產量曲線上兩種生產要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產要素（如K）的數量，稱為要素L替代要素K的邊際技術替代率四、生產規模與規模報酬生產規模是指一定量生產要素投入所能獲取的最大產出量。當只有一種生產要素為可變生產要素，其他生產要素為固定投入要素時，生產規模由固定投入要素的規模所決定。而當所有生產要素都增加或減少時，生產規模則發生擴大或縮小的相應變化。規模報酬是指在技術水平不變的條件下，當各種生產要素按相同比例增加，即生

2、產規模擴大時產量變化的情況。人們經過考察發現，規模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段，即隨著生產規模的擴大，最初會使產量的增加大于生產規模的擴大：當規模擴大使生產達到規模經濟后，規模報酬保持不變；繼續擴大生產規模并超過一定限度后，則會使產量的增加小于生產規模的擴大，規模報酬出現遞減。當生產要素價格固定不變時，規模報酬遞增、不變和遞減分別對應于平均成本遞減、不變和遞增。決定規模報酬的因素既有廠商的內在因素，也有外在因素，因此形成了對應不同生產規模的生產函數特征。(一)內在經濟與內在不經濟內在經濟是指廠商在生產規模擴大時由于自身原因所引起的產量增加和成本降低。決定內在經濟的主要因素有：廠商具有較雄厚

3、的資金實力；可以配備更加先進的機器設備；實行企業內部合理的資源調配，組織有效的專業化分工和協作；實行科學的管理制度；提高副產品的綜合利用效率；減少要素購買和產品銷售等環節的資源消耗等。內在不經濟是指廠商在生產規模擴大時由于自身原因所引起的產量減少和成本增加。決定內在不經濟的主要因素有：企業管理機構龐雜，管理效率低下；生產規模過大產生對生產要素的過度需求，從而刺激要素價格上漲導致生產成本增加；增加銷售費用等。(二)外在經濟與外在不經濟外在經濟是指整個行業生產規模擴大以后給個別廠商帶來的產量增加和成本降低。引起外在經濟的主要原因是：整個行業生產規模擴大后，個別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價優

4、質的原料、吸納優秀人才，利用便捷的交通運輸設施、提高信息交流的效率等，從而增加產量和降低成本。外在不經濟是指整個行業生產規模擴大以后使個別廠商的產量減少和成本增加。引起外在不經濟的主要原因是：整個行業的生產規模過大加劇同行業各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴大市場銷售份額、爭奪生產要素市場等方面付出更高的代價。此外，整個行業的擴大，也會使環境污染問題嚴重，造成交通緊張，因此個別廠商為此也需承擔更高代價。(三)適度規模廠商的適度規模是指正好使收益(出售產品所獲得的收入)遞增達到最大時的生產規模，它與行業和廠商的生產技術特點以及市場條件密切相關。成本理論第四節成本理論一、基本概念人們在日常生活

5、中所說的成本往往是“會計成本”，即廠商在生產經營過程中作為成本項目計入會計賬目上的各項費用支出總和，包括工資、原材料、動力、運輸等所支付的費用，以及固定資產折舊和借入資本所支付的利息等。經濟學中的成本概念不同于會計成本，它是指廠商生產經營活動中所使用的各種生產要素的支出總和，稱為“經濟成本”。經濟成本除了會計成本，還包括未計入會計成本中的廠商自有生產要素的報酬。這種報酬通常以企業“正常利潤”的形式出現，主要補償企業自有資本投入應獲的利息以及企業勞務應得的薪金等。在經濟分析中，正常利潤被作為成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解為生產經營過程

6、中使用自有生產要素的機會成本。與此相應，會計成本也被稱作“顯見成本”。因此，經濟成本等于顯見成本與隱含 成本之和。當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經濟成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經濟利潤，即超額利潤。以上各種涵義的成本和利潤的相互關系可用以下關系式表示：經濟成本會計成本(顯見成本)+隱含成本經濟利潤銷售收入會計成本隱含成本二、成本分析在成本分析中，主要區分總成本、平均成本和邊際成本，明確它們之間的關系，同時還要分清短期成本和長期成本的關系。(一)總成本、平均成本和邊際成本總成本TC是指廠商在一定時期內生產一定量產品所需的成本總和，它隨產量的增加而增加

7、。短期內，即在生產規模既定的條件下，廠商不能根據它所要達到的產量調整其全部生產要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC。其中固定成本是指廠商在短期內必須支付廠房、設備等不能調整的生產要素的費用。固定成本不隨產量變動而變動，即使不生產也必須承擔這些費用。可變成本是指廠商在短期內所需支付的原材料、燃料、勞動投入等可調整生產要素的費用。可變成本是隨產量變動的成本。而在長期，廠商可以根據其預期的產銷量對生產規模進行調整。在該時期內，包括固定成本在內的一切成本項目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區別。平均成本AC是指每生產一單位產品平均所需的成本，它等于總成本除以總產量。

8、邊際成本MC是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產量。(二)收益與利潤最大化原則1總收益、平均收益與邊際收益總收益(TR)是指廠商銷售一定量產品所得到的全部收入，總收益等于產品價格與銷售量的乘積。平均收益(AR)是指廠商銷售一定量產品時平均每一單位產品所得到的收入。邊際收益(MR)是指每增加一單位的產品銷售量所增加的總收益。當產品價格不變時，有平均收益邊際收益產品價格。但在不同的市場結構中，價格與產量的變動有關，因此收益變動的規律有所不同。2利潤最大化原則經濟學中的利潤是指經濟利潤()，它是總收益與總成本(經濟成本)的差額。用公式表示為：TRTC當為正值時，表示

9、廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當為負值時，表示廠商出現虧損，投入的生產要素不能全部獲得補償；當為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。由于總收益和總成本都是產量Q的函數，故利潤也是Q的函數，所以對Q的一階導數為零，是廠商實現利潤最大化的必要條件。此時有：MRMC即邊際收益與邊際成本相等是市場上經營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。經濟學家和會計師以不同的方法來看待成本，而企業的管理者在經營過程中，應以綜合的視角看待成本，既考慮了生產成本，又兼顧了機會成本，從而有利于其決策的科學性。市場失靈第五節市場失靈市場條件下的價格機制并非總是有效的，對于價格機制在某些領域不能起有效作用

10、的情況我們稱為市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務。導致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產品等。一、非對稱信息非對稱信息指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。前面我們討論的都是假定供求雙方所掌握的信息是對稱的。在供求雙方都接受的價格下，供給者出售了其愿意出售的數量，需求者購買了其愿意購買的數量，買賣雙方的意愿在價格機制的作用下通過市場的自由交易而實現。一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出現問題，在此情況下所導致的均衡結果對社會來講將是一種無效率的狀況。(一)逆選擇逆選擇是指買賣雙方信

11、息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅逐出市場。當交易雙方的其中一方對于交易可能出現的風險狀況比另一方知道得更多時，便會產生逆選擇問題。不同的市場上因非對稱信息而產生問題的性質不同，需要采取不同的方法解決。可以通過政府解決，也可以不通過政府解決。因非對稱信息而出現的老年人健康保險市場的逆選擇問題說明市場在這一領域的調節是無效率的。這一領域非對稱信息所產生的問題的嚴重性遠比舊車市場非對稱信息所產生的問題的嚴重性大得多。因此，在老年人健康保險領域與此相類似的職工醫療保險領域所出現的市場失靈通常需要政府干預。例如，政府可以出資解決老年人的健康保險。與此問題類似，政府、企業、個人可以共同出資對個人

12、進行醫療保險，以消除這一領域的逆選擇問題。非對稱信息問題在許多領域都存在。但是并不一定都導致逆選擇問題，事實上有許多市場會存在非對稱信息，但是通過某些有效的制度安排或有效措施的實施可以消除因非對稱信息而產生的逆選擇問題，因而無需政府的干預。例如，家用電器、自行車等用品的修理中，只有維修者知道維修的質量如何，顧客并不知自己物品的維修的情況如何。維修者也可以采取提供保證的方法保證交易的正常進行。顧客也可以請熟悉的人維修產品，這也可以解決逆選擇問題。在非對稱信息所產生的問題很嚴重，以至于破壞市場的運作時，政府有必要進行干預，或通過法律解決問題。(二)敗德行為敗德行為是指個人在獲得保險公司的保險后，缺

13、乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發生風險的概率增大的動機。敗德行為也稱為道德公害。敗德行為產生的原因是非對稱性信息。敗德行為會破壞市場的運作，嚴重的情況下會使某些服務的私人市場難以建立。敗德行為的后果不僅是導致保險公司遭受損失，也妨礙市場有效的配置資源。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設計使當事人約束自身行為。(三)委托人-代理人問題由于企業所有者與經理或工人所追求的目標不同，并且他們所掌握的信息不對稱，因而產生了委托人一代理人問題。所謂委托人一代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產生的問題，它是指經理或工人可能追求他們自己的目標而以犧牲所有者的利益為代價。一旦企業存在委托人一

14、代理人問題，其后果不僅是企業所有者的利潤受損，也使社會資源配置的效率受損，因為在不發生委托人-代理人問題的情況下，社會將生產出較高的產品產量。由委托人-代理人問題而導致的效率損失不可能通過政府的干預解決，因為企業主無法觀察或監督的經理與工人的行為，政府也無法觀察或監督。但是企業所有者在支付生產要素的報酬上做出某些改進則有助于解決委托人-代理人問題。具體而言，企業所有者可以在企業利潤分配上采取某些有效措施調動經理的積極性，其中兩種較為常見。一種是根據企業盈利情況給經理發獎金，另一種是讓經理參與利潤分享。對于因工人不努力工作而產生的委托人-代理人問題可以實現一種稱之為效率工資的方案解決。效率工資是

15、高于市場工資率、同時又是雇員不發生偷懶行為的工資。在效率工資下，將會導致一部分工人失業。失業工人的存在對在業工人構成一種潛在威脅。在業工人偷懶行為一旦被發現，就將被解雇，其工作崗位將被原失業者代替。失業的威脅使在業者必須盡力工作，不敢偷懶。二、外部性(一)外部性及其后果外部性是個人(包括自然人與法人)經濟活動對他人造成的影響而又未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。外部性分為有利的外部性(正外部性)與有害的外部性(負外部性)。有利的外部性是某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需花費代價。有害的外部性是某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經濟的人卻沒有為此承擔成

16、本。消費活動或生產活動都有可能產生外部性。在競爭市場的分析中，帕累托效率是在經濟活動不存在外部性的假定下達到的。一旦經濟主體的經濟活動產生外部性，經濟運行的結果將不可能滿足帕累托效率條件。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導致市場失靈的一個重要原因。(二)應付外部性的措施1.政府干預政府干預的方法主要有兩種，一種是收費，另一種方法是頒布標準。2.明確所有權通過明確所有權而解決外部性的措施與通過政府干預措施而解決外部性的措施截然相反。在所有權明確化的基礎上通過市場交易，而無須政府干預就可以解決外部性問題。這是以科斯為代表的所有權學派經濟學家提出的。這里所說的所有權不僅僅限于傳統

17、意義上的資源所有權或物的所有權。還包括其他許多法定權利，例如按某種方式使用土地的權利、避免土地受污染的權利、對事故進行賠償的權利、按照契約行事的權利等。3.合并企業合并企業是解決外部性問題、使資源配置符合帕累托效率的另一種辦法。這種辦法既可能是產生于外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易，也可能是產生于政府的干預。4.共有財產共有財產是指那些沒有明確所有者，人人都可以免費使用的財產，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。通過外部性問題的討論我們知道，只要所有權是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權界定不清，外部性問題就難以解決。在財產為公眾共有的情況下，共有財產通常會受到過度

18、使用。如果能夠對共有財產的產權進行重新構造，使之界定明確，則可以改進資源配置的效率。如果無法界定所有權，則必須通過法律或行政手段進行嚴格控制，才能使共有財產免遭濫用。經濟學基礎知識在物業管理中的應用第六節經濟學基礎知識在物業管理中的應用一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業管理中的應用物業管理也是一種商品。可以在物業管理市場上按照競爭機制和價值規律進行交換。物業管理市場價值的實現程度如何是由物業管理服務的內在價值所決定的。但是，由于物業管理服務是一種綜合性、服務性很強的特殊產品，其價值的衡量很難定量化。因此，在現實的市場交換中，物業管理市場價值的表現主要是由物業管理的供給和需求關系所決定的，它

19、符合經濟學有關需求和供給的一般規律。(一)物業管理需求物業管理需求是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業管理服務價格下，對物業管理服務的需求數量。(1)物業管理的需求可分為單個業主對物業管理服務的需求和整個物業管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業管理市場需求。但是，從現實來看，主要有某個物業管理區域內業主的統一需求和整個物業管理市場的多樣化需求這兩種形式。(2)某一特定物業管理區域內的業主對物業管理服務的需求主要表現在對物業管理服務的服務內容和服務水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業管理服務前就已確定了。(3)對物業管理服務的需求也符合一般商品的需求法則，對物

20、業管理服務內容需求的多少及對物業管理服務水平高低的要求，與物業管理服務的價格呈相反的方向變化。(4)從整個物業管理市場看，如果物業管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業主放棄對專業化的物業管理的需求，而實施自管。這樣就會使得整個物業管理需求量減少，物業管理市場整體規模也會縮小。(5)對物業管理服務的需求也隨著業主的生活條件等改變而會相應發生變化。收入升高，生活水平越高，對物業管理服務需求可能就會越多，要求也會越高。(二)物業管理供給物業管理供給是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業管理服務價格水平下，物業管理企業愿意并且能夠提供的物業管理服務的規模或數量。(1)物業管理服務，滿足商品供

21、給的一般規律。物業管理企業愿意提供的物業管理規模或數量的大小是和物業管理服務價格同方向變化的。(2)單個物業管理企業所提供的物業管理服務受多種因素影響。如價格、成本、自身實力等。企業實力越強，控制成本能力的優勢越突出，則越能體現出更強的競爭力，也就越能夠提供規模越大、水平越高的物業管理服務。(3)物業管理市場的總供給是由物業管理市場中所有單個物業管理企業所提供的物業管理加總而成。物業管理市場的總供給規模和水平也決定著物業管理整個市場的規模和水平。從理論上及物業管理發展的長期趨勢看，物業管理服務的總供給規模和水平也是受制于物業管理服務總需求的規模和水平。(三)物業管理市場均衡價格物業管理市場均衡

22、是一種相對靜止的狀態。當物業管理市場上物業管理服務的總供給量恰好等于市場總需求量時，物業管理市場價格便會達到一種相對靜止的狀態，便實現了物業管理市場均衡。而當物業管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。由于價格機制的作用，一旦市場失去均衡，就會產生一種自動恢復均衡的力量。因此，物業管理均衡價格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。當出現過度需求時，存在著物業管理服務價格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業主，因為有一部分業主愿意支付更高的價格，而這一更高的物業管理價格又將激勵物業管理企業提供更多的物業管理服務，從而逐漸克服過度需求的現象。當物業管理供給量大于市場對物業管理服務需求時，又存在著降

23、價的壓力，這種壓力主要是來自物業管理企業，因為會有一些物業管理企業愿意在更低價格水平上提供物業管理服務，這一更低的價格水平一方面會激勵業主對物業管理服務的更多需求，另一方面也會有一部分物業管理企業由于價格較低而放棄部分物業管理服務的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現象。只有當物業管理市場的供給和物業管理市場的需求相等時，物業管理市場才實現均衡。此時的物業管理供給量或需求量就是均衡數量，而物業管理市場供給量與需求量相等時的物業管理服務價格就是物業管理市場的均衡價格。二、彈性理論在物業管理中的應用由于物業管理服務的特殊性，物業管理服務的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復雜。物業管理服務的需求彈性主

24、要是指對物業管理需求的各個因素發生變化后，物業管理服務的需求量所發生相應變化的程度的比值。從理論上講，也可以對物業管理需求變化的任何變量進行細致科學考察，進而對物業管理的各種需求彈性進行精確度量。但是，在實際工作中，影響物業管理服務需求的因素很多，有物業管理服務的價格、業主的收入等等，物業管理服務的價格需求彈性是指物業管理服務的需求量的變化程度對物業管理服務本身價格變動的反應程度的比值。由于各種原因，特別是對物業管理服務的認知度、接受度，以及業主對物業管理服務的感知與期望值之間存在著一定的差距，使得物業管理的需求量對物業管理服務本身價格變動的反應程度不是很大，即物業管理服務價格的升降對物業管理

25、服務的需求量的影響并不大，并非物業管理服務的價格越低，物業管理服務的需求量就會發生更大比例的增幅。也就是說，物業管理服務的需求是缺乏價格彈性的，即物業管理服務需求的價格彈性是小于1的。與物業管理服務需求的價格彈性相比，物業管理服務需求的收入彈性就顯得較為明顯。物業管理服務需求的收入彈性是指物業管理服務的需求量對于業主收入變動的反應程度。業主收入的變動對物業管理服務的接受度、需求量都有較大幅度的反應。物業管理服務的供給彈性是指由于影響物業管理服務供給的因素發生變化后，物業管理服務的供給量作出反應的程度。這里只簡要地考察一下物業管理服務供給的價格彈性，它表示物業管理服務價格的變動所引起的物業管理供

26、給量的變動程度。三、生產理論、成本理論在物業管理中的應用物業管理服務的提供，是物業管理服務人員具體的腦力和體力的支出，并使用相應的生產工具而組合產生的，因而它具有價值和使用價值。把這種“產品”作用于具體的消費者，就能夠使其價值得以實現，并產生物業管理服務的價格。按照經濟學的相關理論，物業管理服務價格的確定應該是以物業管理服務本身的內在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業管理服務供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業管理服務的價格是與其價值是一致的。因此，提供什么內容、什么標準的物業管理服務，一定要以物業管理服務產生的成本為參考。物業管理服務是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業管理服務的價格或收益，應以不低于物業管理服務的成本為限，否則就會產生虧損。物業管理服務具有一定的規模經濟性，即在一定的物業管理規模內，隨著物業管理服務規模的增大，每增加一單位的物業管理服務，其產生的單位成本是降低的。因此，要想在物業管理市場上具有較強的價格優勢、具有較強的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴大物業管理服務規模。但是，物業管理服務的規模經濟性是在一定的范圍