1、PAGE *畢業論文商業銀行個個人住房房貸款信用風險管管理研究究學 生 姓姓 名 指 導 教教 師 專 業 學 院 會計學學院 2011年年6月110日Commeercee Gradduattionn ThhesiisReseaarchh onn thhe CCreddit Rissk MManaagemmentt on Loaans forr Inndivviduual in Commmerrciaal Bannk Studeent Superrvissor Speciialtty Schoool Acccounntinng Schhooll 20111-06-10 畢業論文任任務書姓名：

2、學院：會計計學院班級：專業： 畢業論文題題目：商業銀行個個人住房房貸款信信用風險險管理研研究立題目的和和意義：立題目的：以我國國商業銀銀行個人人住房抵抵押貸款款風險影影響因素素研究為為主線，在在借鑒國國內外已已有研究究成果的的基礎上上，合實實際情況況，對我我國商業業銀行個個人住房房抵押貸貸款的風風險進行行研究，并并且運用用相關分分析、比比較分析析等技術術手段對對樣本數數據進行行實證分分析。為為我國商商業銀行行完善自自身風險險管理機機制、建建立個人人信用體體系提出出了構想想和可行行的建議議與對策策。立題意義：通過研研究，從從個人住住房抵押押貸款風風險成因因的主體體因素和和環境因因素兩個個層面切切

3、入，從從商業銀銀行風險險管理的的視角剖剖析了影影響我國國商業銀銀行個人人住房抵抵押貸款款風險的的關鍵因因素以及及這些因因素導致致違約風風險的作作用機理理。技術要求與與工作計計劃：技術要求： 11選題題適當，符符合本專專業的研研究范疇疇。 22論文文內容充充實、論論點論據據充分、英英文摘要要準確。 33邏輯輯結構嚴嚴謹、層層次清晰晰、文字字簡練、術術語規范范、數學學模型（案例分析）運用適當，圖表形式正確。工作計劃：1指導教教師做論論文撰寫寫講解，審審定題目目，制訂訂資料的的收集計計劃。 22實習習期間指指導教師師通過電電話、互互聯網與與學生隨隨時溝通通，了解解論文資資料收集集和提綱綱寫作情情況。

4、 33返校校后論文文質量監監控小組組做開題題審查。 44指導導教師對對論文進進行審閱閱和修改改，推薦薦優秀論論文。 55論文文質量監監控小組組做論文文定稿的的審查。 66評閱閱教師做做論文評評閱。 77學院院答辯委委員會組組織論文文答辯。時間安排：2010.11.1712.14審審定畢業業論文題題目，指指導學生生如何撰撰寫畢業業論文提提綱；審審定畢業業論文提提綱，完完成開題題審查與與開題答答辯。2011.03.0805.03 畢業實實習、搜搜集資料料、撰寫寫畢業論論文初稿稿。2011.05.0405.15 學生返返校，向向指導老老師匯報報畢業實實習及初初稿寫作作情況。2011.05.1705.

5、21 論文中中期檢查查。2011.05.2206.01 修改論論文及定定稿。2011.06.0206.04 上交畢畢業論文文，最后后審查論論文內容容與格式式。2011.06.0706.08 審閱人人評閱論論文，學學生做答答辯準備備。2011.06.0906.14 畢業業論文答答辯。指導教師要要求：（簽字） 年 月 日日教研室主任任意見：（簽字） 年 月 日院長意見：（簽字） 年 月月 日PAGE 畢業論文審審閱評語語一、指導教教師評語語：指導教師簽簽字：年 月 日日畢業論文審審閱評語語 二、評閱人人評語：評閱人簽字字：年 月 日日畢業論文答答辯評語語及成績績三、答辯委委員會評評語：四、畢業論論

6、文成績績：專業答辯組組負責人人簽字：年月日五、答辯委委員會主主任單位位： （簽章章） 答辯委員會會主任職職稱： 答辯委員會會主任簽簽字： 年 月 日日哈爾濱商業大學畢業論文PAGE IV摘要自個人住房房貸款開開始實行行，個人人住房貸貸款以房房產作為為抵押，而且房房價處于于快速上上升期，個人住住房貸款款的不良良貸款率率相對較較低，個貸成成為各銀銀行競相相爭奪的的優質業業務，銀行放放松了對對個人住住房貸款款信用風風險的管管理。美美國次貸貸危機起起源于銀銀行對個個人住房房貸款信信用風險險防范的的疏忽，其嚴重重后果提提醒我們們必須注注意加強強對商業業銀行個個人住房房貸款業業務信用用風險的的管理，提升銀

7、銀行信用用風險管管理水平平。因此此，研究個個人住房房貸款信信用風險險問題具具有很強強的現實實意義和和應用性性。商業銀行個個人住房房抵押貸貸款風險險影響因因素研究究為主線線，在借借鑒國內內外已有有研究成成果的基基礎上，從從個人住住房抵押押貸款風風險成因因的主體體因素和和環境因因素兩個個層面切切入，從從商業銀銀行風險險管理的的視角剖剖析了影影響商業業銀行個個人住房房抵押貸貸款風險險的關鍵鍵因素以以及這些些因素導導致違約約風險的的作用機機理。借借鑒國外外個人住住房貸款款的先進進經驗，結結合實際際情況，對對商業銀銀行個人人住房抵抵押貸款款的風險險進行了了研究，并并且運用用相關分分析、比比較分析析等技術

8、術手段對對樣本數數據進行行實證分分析。并并為商業業銀行完完善自身身風險管管理機制制、建立立個人信信用體系系提出了了構想和和可行的的建議與與對策。關鍵詞：商商業銀行行；個人人住房貸貸款；信信用風險險AbstrracttSincee thhe iintrroduuctiion of inddiviiduaal hhoussingg onn beehallf oof pparaagapph.Perssonaal hhoussingg looan hass beecamme mmorttgagged, att thhe ssamee tiime duee too skkyroockeetinng oo

9、f hhoussingg prricee annd bboommingg peeriood oof rreall esstattess inndusstryy, iindiividduall hoome nonn-peerfoormaancee leendiing aree coompaarattiveely loww, mmanyy baankss haave putt hoome loaans as higgh qquallityy asssetts wwhicch mmeanns llow rissk, higgh rreveenuee foor bbankks, connseqquen

10、ntlyy, bbankks lloossed mannageemennt oof pperssonaal llenddingg byy ussingg kiindss off meeanss. AAmerricaan ssubpprimme mmorttgagge ccrissis in 20007 sstemm frrom somme bborrroweers creeditt laackiing in houusinng ccreddit marrkett. SSeriiouss reesullt oof tthe criisiss reemannds us thaat wwe mmus

11、tt ennhannce creeditt riisks mmanaagemmentt onn inndivviduual houusinng mmorttgagge; impprovve CChinnass baank creeditt maanaggemeent levvel. Thhereeforre, ressearrch on creeditt riisks mmanaagemmentt off inndivviduual loaan bbecoome thee reealiistiic mmeanningg annd aappllicaablee. As thhe stuudy o

12、n facctorrs infflueencingg thee rissk cconttroll of ressideentiial morrtgaage loaan oof ccommmercciall baankss foor mmainn liine on thee baasiss off thhe rreseearcch rresuultss annd aabrooad thiis aartiiclee sttartts wwithh suubjeect facctorrs aand envviroonmeent facctorrs oof ccaussingg thhe rriskk

13、 off reesiddenttiall moortggagee looan anaalyzzes thee keey ffacttorss innfluuenccingg thee rissk conntrool of ressideentiial morrtgaage loaan andd thee mecchannismm aboout thee deefauult rissk rresuulteed bby tthesse ffacttorss. WWithh addvanncedd fooreiign expperiiencces in acccorddancce wwithh th

14、he aactuual conndittionns tthe autthorr maakess a ressearrch intto tthe rissk oof rresiidenntiaal mmorttgagge lloann off coommeerciial bannks andd giivess emmpirricaal sstuddiess onn sammple datta by meaans of corrrellatiion anaalyssis andd commparaativve anaalyssis. Fuurthhermmoree, tthe autthorr p

15、uuts forrwarrd ppraccticcablle ccounnterrmeaasurres andd suuggeestiionss onn improvvingg rissk cconttroll sysstemm andd setttinng up thhe inddiviiduaal creeditt rattingg sysstemm forr commmerrciall bannks.Keywoordss ： Commmercciall bannks; Inddiviiduaal hhoussingg loaan; Crrediit rriskk目錄TOC o 1-3 h

16、 z u HYPERLINK l _Toc294953971 摘要 PAGEREF _Toc294953971 h I HYPERLINK l _Toc294953972 Abstrractt PAGEREF _Toc294953972 h II HYPERLINK l _Toc294953973 1 緒論 PAGEREF _Toc294953973 h 1 HYPERLINK l _Toc294953974 1.1研研究背景景 PAGEREF _Toc294953974 h 1 HYPERLINK l _Toc294953975 1.2 研究目目的與意意義 PAGEREF _Toc29495

17、3975 h 1 HYPERLINK l _Toc294953976 1.2.11 研研究目的的 PAGEREF _Toc294953976 h 1 HYPERLINK l _Toc294953977 1.2.22 研研究意義義 PAGEREF _Toc294953977 h 1 HYPERLINK l _Toc294953978 1.3 國內外外研究現現狀 PAGEREF _Toc294953978 h 2 HYPERLINK l _Toc294953979 1.3.11 國國外研究究現狀 PAGEREF _Toc294953979 h 2 HYPERLINK l _Toc294953980

18、 1.3.22 國國內研究究現狀 PAGEREF _Toc294953980 h 2 HYPERLINK l _Toc294953981 1.4 研究內內容及研研究方法法 PAGEREF _Toc294953981 h 3 HYPERLINK l _Toc294953982 1.4.11 研研究內容容 PAGEREF _Toc294953982 h 3 HYPERLINK l _Toc294953983 1.4.22 研研究方法法 PAGEREF _Toc294953983 h 3 HYPERLINK l _Toc294953984 2 個人人住房貸貸款信用用風險概概述 PAGEREF _To

19、c294953984 h 4 HYPERLINK l _Toc294953985 2.1 風險與與信用風風險的涵涵義 PAGEREF _Toc294953985 h 4 HYPERLINK l _Toc294953986 2.1.11 風風險 PAGEREF _Toc294953986 h 4 HYPERLINK l _Toc294953987 2.1.22 信信用風險險 PAGEREF _Toc294953987 h 4 HYPERLINK l _Toc294953988 2.2 個人住住房貸款款信用風風險的相相關概念念 PAGEREF _Toc294953988 h 4 HYPERLINK

20、 l _Toc294953989 2.2.11 個個人住房房貸款內內涵 PAGEREF _Toc294953989 h 4 HYPERLINK l _Toc294953990 2.2.22 個個人住房房貸款的的信用風風險 PAGEREF _Toc294953990 h 5 HYPERLINK l _Toc294953991 2.3 個人住住房貸款款信用風風險類型型及表現現形式 PAGEREF _Toc294953991 h 5 HYPERLINK l _Toc294953992 2.3.11 假假按揭風風險 PAGEREF _Toc294953992 h 5 HYPERLINK l _Toc2

21、94953993 2.3.22 按按揭項目目風險 PAGEREF _Toc294953993 h 6 HYPERLINK l _Toc294953994 2.3.33 借借款人風風險 PAGEREF _Toc294953994 h 6 HYPERLINK l _Toc294953995 2.3.44 銀銀行操作作風險 PAGEREF _Toc294953995 h 7 HYPERLINK l _Toc294953996 2.3.55 抵抵押物風風險 PAGEREF _Toc294953996 h 8 HYPERLINK l _Toc294953997 3 商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險

22、主要問問題分析析 PAGEREF _Toc294953997 h 9 HYPERLINK l _Toc294953998 3.1 商業銀銀行個人人住房貸貸款現狀狀 PAGEREF _Toc294953998 h 9 HYPERLINK l _Toc294953999 3.1.11 商商業銀行行個人住住房貸款款的特點點 PAGEREF _Toc294953999 h 9 HYPERLINK l _Toc294954000 3.1.22 商商業銀行行個人住住房貸款款的主要要還款情情況 PAGEREF _Toc294954000 h 9 HYPERLINK l _Toc294954001 3.2 個

23、人住住房貸款款信用風風險的宏宏觀問題題 PAGEREF _Toc294954001 h 10 HYPERLINK l _Toc294954002 3.2.11 社社會整體體信用意意識淡薄薄 PAGEREF _Toc294954002 h 10 HYPERLINK l _Toc294954003 3.2.22 房房地產市市場發展展不規范范 PAGEREF _Toc294954003 h 11 HYPERLINK l _Toc294954004 3.2.33 抵抵押物市市場發展展不成熟熟 PAGEREF _Toc294954004 h 11 HYPERLINK l _Toc294954005 3.

24、2.44 保保險體制制有待發發展 PAGEREF _Toc294954005 h 11 HYPERLINK l _Toc294954006 3.3 個人住住房貸款款信用風風險的微微觀問題題 PAGEREF _Toc294954006 h 11 HYPERLINK l _Toc294954007 3.3.11 個個人信用用體系尚尚未建立立 PAGEREF _Toc294954007 h 11 HYPERLINK l _Toc294954008 3.3.22 個個人支付付能力的的下降 PAGEREF _Toc294954008 h 12 HYPERLINK l _Toc294954009 3.3.

25、33 開開發商自自身的缺缺陷 PAGEREF _Toc294954009 h 12 HYPERLINK l _Toc294954010 3.3.44 銀銀行信貸貸管理不不完善 PAGEREF _Toc294954010 h 13 HYPERLINK l _Toc294954011 4 商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險管理系系統設計計 PAGEREF _Toc294954011 h 14 HYPERLINK l _Toc294954012 4.1 個人住住房貸款款信用風風險管理理系統的的設計原原則 PAGEREF _Toc294954012 h 14 HYPERLINK l _Toc294

26、954013 4.1.11 全面面風險管管理原則則 PAGEREF _Toc294954013 h 14 HYPERLINK l _Toc294954014 4.1.22 全全過程風風險管理理原則 PAGEREF _Toc294954014 h 14 HYPERLINK l _Toc294954015 4.1.33 全全員風險險管理原原則 PAGEREF _Toc294954015 h 14 HYPERLINK l _Toc294954016 4.2 個人住住房貸款款信用風風險管理理系統的的設計內內容 PAGEREF _Toc294954016 h 14 HYPERLINK l _Toc294

27、954017 4.2.11 風風險識別別 PAGEREF _Toc294954017 h 14 HYPERLINK l _Toc294954018 4.2.22 風風險估算算 PAGEREF _Toc294954018 h 16 HYPERLINK l _Toc294954019 4.2.33 風風險評價價 PAGEREF _Toc294954019 h 16 HYPERLINK l _Toc294954020 4.2.44 風風險控制制 PAGEREF _Toc294954020 h 16 HYPERLINK l _Toc294954021 4.2.55 風風險處理理 PAGEREF _To

28、c294954021 h 16 HYPERLINK l _Toc294954022 4.3 個人住住房貸款款信用風風險管理理系統的的設計 PAGEREF _Toc294954022 h 17 HYPERLINK l _Toc294954023 4.3.11 個個人住房房貸款信信用風險險控制模模式設計計 PAGEREF _Toc294954023 h 17 HYPERLINK l _Toc294954024 4.3.22 個個人住房房貸款組組織機構構設計 PAGEREF _Toc294954024 h 18 HYPERLINK l _Toc294954025 4.3.33 個個人住房房貸款操操作

29、流程程設計 PAGEREF _Toc294954025 h 18 HYPERLINK l _Toc294954026 5 商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險防范的的對策 PAGEREF _Toc294954026 h 20 HYPERLINK l _Toc294954027 5.1 個人住住房貸款款信用風風險宏觀觀防范對對策 PAGEREF _Toc294954027 h 20 HYPERLINK l _Toc294954028 5.1.11 完完善與個個人住房房貸款相相關的法法律法規規 PAGEREF _Toc294954028 h 20 HYPERLINK l _Toc29495402

30、9 5.1.22 完完善外部部信用評評估機制制 PAGEREF _Toc294954029 h 20 HYPERLINK l _Toc294954030 5.1.33 健健全個人人住房貸貸款風險險管理政政策制度度 PAGEREF _Toc294954030 h 20 HYPERLINK l _Toc294954031 5.2 個人住住房貸款款信用風風險微觀觀防范對對策 PAGEREF _Toc294954031 h 21 HYPERLINK l _Toc294954032 5.2.11 建建立完善善的個人人信用體體系 PAGEREF _Toc294954032 h 21 HYPERLINK l

31、 _Toc294954033 5.2.22 建建立有效效平衡風風險與回回報的經經營機制制 PAGEREF _Toc294954033 h 21 HYPERLINK l _Toc294954034 5.2.33 建建立住房房抵押物物的市場場價值動動態評估估制度 PAGEREF _Toc294954034 h 22 HYPERLINK l _Toc294954035 5.3 工行大大連分行行個人住住房貸款款信用風風險案例例分析 PAGEREF _Toc294954035 h 22 HYPERLINK l _Toc294954036 結 論 PAGEREF _Toc294954036 h 25 HY

32、PERLINK l _Toc294954037 參考文獻 PAGEREF _Toc294954037 h 26 HYPERLINK l _Toc294954038 致 謝 PAGEREF _Toc294954038 h 27哈爾濱商業大學畢業論文PAGE 511 緒論1.1研研究背景景20世紀990年代代以來，隨隨著金融融市場日日趨復雜雜、衍生生金融產產品的不不斷發展展，商業業銀行的的個人住住房信貸貸風險呈呈現出影影響規模模擴大化化、全球球化等現現象。美國次次貸危機機的爆發發和我國國國內房房價近年年的持續續異常上上漲及當當前政府府對待商商業銀行行住房信信貸風險險的重視視，房價價波動背背后隱藏藏

33、的住房房抵押貸貸款風險險應該特特別值得得我們關關注。2009年年7月117日銀銀監會主主席劉明明康在“20009年第第三次經經濟金融融形勢通通報會”上強調調，當前前要控制制住房信信貸風險險，嚴格格執行“二套房房”標準，嚴嚴格按規規定執行行住房按按揭貸款款首付款款比例和和貸款利利率。對對投資性性住房要要堅持首首付高成成數、利利率嚴格格風險定定價和資資信嚴格格審查的的原則，采采取切實實有效措措施防范范“假按揭揭”、“假首付付”現象的的發生。各銀行金融機構要切實加強風險管理，進一步優化信貸結構。因此，一種較為完善的風險管理體系和科學的風險管理手段對于銀行業至關重要。1.2 研究目目的與意意義1.2.

34、11 研究目目的自20世紀紀90年年代以來來，我國國房地產產市場逐逐步發展展并迅速速壯大，己己逐漸成成為推動動各地區區乃至整整個國民民經濟增增長的重重要力量量。與其其發展緊緊密相關關的個人人住房貸貸款業務務是我國國福利分分房制度度向住房房分配貨貨幣化轉轉變過程程中引入入的一種種金融產產品，在在不斷發發展的過過程中起起已成為為我國商商業銀行行貸款業業務中重重要的項項目。作作為一項項金融業業務，個個人住房房貸款的的核心問問題也毫毫不例外外的是風風險問題題。因此充分認認識個人人住房貸貸款信用用風險問問題并實實施有效效的防范范措施，旨在降低和防止個人住房貸款風險的發生，將不但有利于我國商業銀行安全經營

35、進而促進其健康穩定發展，還會帶來我國房地產業的進一步繁榮與發展，而且從宏觀上有利于整個金融體系的穩定和經濟的持續健康發展。1.2.22 研究究意義商業銀行的的個人住住房貸款款在推動動住房制制度改革革和提高高居民住住房消費費的購買買力等方方面，都都起到了了積極的的作用。近近年來，個個人住房房貸款業業務的迅迅猛發展展，也給給商業銀銀行帶來來了巨大大的經濟濟效益。因因此各家家商業銀銀行都將將個人住住房貸款款視為高高收益、低低風險的的信貸業業務而大大力發展展，同時時也成為為各金融融機構新新一輪市市場競爭爭的焦點點。文章以商業業銀行個個人住房房抵押貸貸款風險險影響因因素研究究為主線線，在借借鑒國內內外已

36、有有研究成成果的基基礎上，從從個人住住房抵押押貸款風風險成因因的主體體因素和和環境因因素兩個個層面切切入，從從商業銀銀行風險險管理的的視角剖剖析了影影響商業業銀行個個人住房房抵押貸貸款風險險的關鍵鍵因素以以及這些些因素導導致違約約風險的的作用機機理。借借鑒國外外個人住住房貸款款的先進進經驗，結結合實際際情況，對對商業銀銀行個人人住房抵抵押貸款款的風險險進行了了研究，并并且運用用相關分分析、比比較分析析等技術術手段對對樣本數數據進行行實證分分析。并并為商業業銀行完完善自身身風險管管理機制制、建立立個人信信用體系系提出了了構想和和可行的的建議與與對策。1.3 國內外外研究現現狀1.3.11 國外外

37、研究現現狀目前國外學學者在研研究個人人住房抵抵押貸款款信用風風險時主主要集中中在如下下一些領領域： Keeenann在研究究個人住住房抵押押貸款違違約發生生的原因因時11，通通過大量量的實證證研究顯顯示：是LTTV(Loann-to-VValuue，貸貸款價值值比)，而不不是個人人特征如如房屋所所有人的的流動性性資金等等來解釋釋違約的的發生。Quercia對過去30年中的29個實證研究進行綜述后認為：是住房凈資產或貸款與住宅價值比率影響了違約決策2。在他們的研究中選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發現在標準威布爾分布模型中工資與利率在決定違約與否起著主要作用3，而婚姻狀況和貸款

38、價值比對違約的影響并不顯著。以上可以看看到國外外研究已已經相當當成熟和和深入，因因為準確確的信息息以及大大量的數數據為進進行實證證研究提提供了條條件。1.3.22 國內研研究現狀狀從文獻來看看，國內內學者對對個人住住房抵押押貸款風風險的研研究主要要集中在在定性分分析方面面，而應應用定量量模型進進行實證證研究的的文獻則則十分缺缺乏。當當前國內內對個人人住房抵抵押貸款款風險的的研究主主要集中中在如下下一些方方面。吳晨等學者者應用博博弈論對對個人住住房抵押押貸款違違約風險險的原因因進行分分析。在在其個人人還款博博弈分析析模型中中4，將還還款過程程看作一一個不完完全信息息的動態態重復博博弈，研研究認為

39、為銀行對對個人資資信的判判斷最為為關鍵，它它直接關關系到銀銀行的獲獲利情況況。對于于提前還還款風險險研究，王王福林、賈賈生華認認為影響響我國個個人住房房抵押貸貸款提前前還款的的主要因因素是由由五大因素素共同決決定，即即宏觀經經濟狀況況、利率率變動、貨貨幣化分分房政策策的落實實、銀行行風險管管理機制制欠缺和和中國人人“無債一一身輕”的觀念念根深蒂蒂固5。方峰峰、岳東東對個人人住房抵抵押貸款款和個人人征信體體系進行行了研究究，他們們認為對對各銀行行借款者者信息進進行聯網網構建個個人征信信體系可可以有效效的防范范信用風風險?，F現行抵押押利率與與合同利利率的差差額是激激發借款款人執行行提前支支付期權權

40、的最重重要的金金融誘因因6。1.4 研究內內容及研研究方法法1.4.11 研究內內容本文共有五五部分組組成。第一章緒論論。主要要闡述了了本文的的研究背背景、研研究目的的及意義義、內容容及方法法，并描描述了國國內外的的研究現現狀。第二章個人人住房貸貸款信用用風險概概述。主主要闡述述了風險險與信用用風險的的內涵，并并分析了了個人住住房貸款款信用風風險的相相關概念念。第三章商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險存在問問題分析析。介紹紹了商業業銀行個個人住房房貸款現現狀，對對個人住住房貸款款信用風風險的宏宏觀問題題及微觀觀問題進進行了詳詳盡的闡闡述。第四章商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險管理系系

41、統的設設計。從從個人住住房貸款款信用風風險管理理系統的的設計原原則、設設計內容容及具體體設計等等方面進進行了詳詳細的分分析說明明。第五章商業業銀行個個人住房房貸款信信用風險險防范的的對策。在在個人住住房貸款款信用風風險宏觀觀及微觀觀的防范范對策方方面進行行了詳細細的說明明，并引引人了工工行大連連分行個個人貸款款信用風風險案例例分析。1.4.22 研究方方法論文在引人人研究成成果的基基礎上，綜綜合運用用經濟學學、管理理學、金金融學、應應用數學學等多學學科的知知識，選選擇目前前我國商商業銀行行個人住住房貸款款為對象象，運用用規范分分析與實實證分析析、定量量分析與與定性分分析相結結合的方方法進行行研

42、究。本文在研究究中主要要應用以以下方法法：（1）規范范分析方方法從風險的一一般概念念和原理理出發，分分析商業業銀行個個人住房房貸款風風險產生生的根源源，確定定商業銀銀行個人人住房貸貸款風險險管理的的一般框框架。（2）實證證研究方方法對某商業銀銀行個人人住房貸貸款風險險管理案案例進行行實證性性分析，結結合定量量分析與與定性分分析，提提出具體體的風險險解決方方案。2 個個人住房房貸款信信用風險險概述2.1 風險與與信用風風險的涵涵義2.1.11 風險險“風險”，字字典的解解釋為“某一特特定危險險情況發發生的可可能性和和后果的的組合”。經濟濟學上的的風險概概念主要要包含以以下幾層層意思，首首先，風風

43、險指的的是結果果不確定定性；其其次，風風險是損損失發生生的可能能性或者者說是導導致損失失的變化化；最后后，風險險指的是是現實結結果對比比期望結結果的偏偏離。風風險是影影響現代代商業銀銀行經營營極小的的重要因因素。傳傳統的經經營績效效目標以以盈利的的絕對水水平如（利潤）為依據據，現代代商業銀銀行業績績評價采采用的是是風險調調整后的的收益指指標經濟增增加值，以以體現風風險與收收益平衡衡的原則則7。銀行行在追求求價值最最大化目目標下，必必須處理理好業務務發展與與風險控控制之間間的關系系，只有有風險可可控條件件下才是是可持續續的發展展，只有有經風險險調整后后的收益益才是反反映真實實經營效效益的指指標。

44、2.1.22 信用用風險信用風險是是客戶違違約行為為形成的的一種風風險。違違約是指指客戶沒沒有對到到期債務務按合同同規定償償本付息息，它可可能會造造成貸款款人的債債權全部部或部分分損失。影影響信用用風險的的主要因因素是借借款人的的還款能能力和還還款意愿愿。信貸貸風險是是指銀行行在業務務經營管管理過程程中，由由于各種種事先無無法預料料的不確確定因素素影響，是是銀行信信貸資金金的實際際收益與與預期收收益發生生背離，從從而使銀銀行有蒙蒙受損失失的可能能性7。貸款款風險分分類是指指商業銀銀行按照照風險程程度將貸貸款劃分分為不同同檔次的的過程，其其實質是是判斷債債務人及及時足額額償還貸貸款本息息的可能能

45、性。2.2 個人住住房貸款款信用風風險的相相關概念念2.2.11 個人人住房貸貸款內涵涵個人住房貸貸款是指指銀行或或銀行接接受委托托向在中中國大陸陸境內城城鎮購買買、建造造、大修修各類型型房屋的的自然人人發放的的貸款。廣義的個人人住房貸貸款主要要有以下下幾種：自營性性個人住住房貸款款、住房房公積金金個人貸貸款（或稱政政策性個個人住房房貸款）和個人人住房組組合貸款款。自營性個人人住房貸貸款是指指銀行運運用信貸貸資金向向在城鎮鎮購買、建建造、大大修各類類型住房房的自然然人發放放的貸款款。住房公積金金個人貸貸款是指指銀行接接受當地地住房公公積金管管理中心心的委托托，利用用委托人人提供的的政策性性住房

46、資資金，根根據委托托協議向向購買、建建造、大大修住房房的職工工發放的的貸款。2.2.22 個人人住房貸貸款的信信用風險險個人住房貸貸款信用用風險，主主要指購購房的借借款個人人由于各各種原因因不能按按時償還還房貸本本息時所所給銀行行帶來損損失的可可能性。導導致借款款人違約約的原因因，主要要有三點點：（1）自然然、社會會等客觀觀因素所所導致的的違約。如如由于借借款者意意外事故故或疾病病導致其其喪失還還款能力力，或者者因所在在單位改改革、改改制、經經營不善善導致借借款人無無法正常常獲得收收入致使使無法按按期償還還剩余貸貸款，不不得不違違約，這這都屬于于借款人人被動違違約。（2）借款款人違約約利益與與

47、違約損損失對比比后的主主觀故意意。當房房產價格格下跌時時，抵押押物住房房因各種種原因導導致其市市場價值值下跌至至低于未未償還貸貸款與應應交罰金金之和時時，借款款人就可可能故意意違約以以減省損損失。（3）借款款人品行行不佳的的欺詐違違約行為為。指部部分借款款人偽造造抵押擔擔保品，采采取重復復抵押、虛虛擬抵押押、故意意遺漏共共有人等等方式騙騙取貸款款，致使使商業銀銀行因此此而產生生損失的的可能性性。2.3 個人住住房貸款款信用風風險類型型及表現現形式2.3.11 假按按揭風險險“假按揭”風險的的爆發，往往往是集集中、突突然的，給給銀行個個人住房房貸款的的資產質質量造成成巨大危危害。開開發商通通常在

48、兩兩種情況況下，會會實行假假按揭。一一是房價價迅速提提高的時時候，開開發商惜惜售，準準備“捂盤待待漲再售售”。而此此時如果果開發商商又需要要資金，就就會以本本單位職職工或其其他關系系人名義義，冒充充購房人人，通過過虛假銷銷售方式式，套取取銀行貸貸款。等等到房價價上漲后后，賣出出房屋再再還款。二二是房地地產市場場不景氣氣的時候候8。此時時開發商商房屋銷銷售不暢暢，無法法及時回回籠資金金，開發發商也會會采取上上述的方方式，套套取銀行行信貸資資金。在在實際的的情況中中，第二二種“假按揭揭”比第一一種要更更加普遍遍，給銀銀行造成成的風險險和損失失也更大大。還有一種較較常見的的“假按揭揭”方式，不不是由

49、開開發商策策劃的，而而是施工工方。這這通常是是因為開開發商欠欠施工方方的工程程款，當當樓盤銷銷售狀況況不佳而而無力還還款，開開發商通通常會把把一些房房屋抵給給施工方方，以抵抵消欠款款。而施施工方則則會通過過內部人人員或關關系人，以以虛假的的購買關關系，套套取銀行行貸款。2.3.22 按揭揭項目風風險 （1）房房屋延期期交付和和質量風風險。由由于個人人住房貸貸款的抵抵押人是是未來的的房屋所所有人，在在其貸款款時，房房屋還未未交到抵抵押人手手中，他他可以保保證按期期歸還貸貸款本息息。但是是房地產產開發商商延期交交付房產產和交付付后出現現了房屋屋質量問問題，購購房人與與開發商商發生矛矛盾并久久拖未決

50、決時，往往往會造造成借款款人拒絕絕歸還貸貸款本息息，使預預期的還還本付息息資金不不能按期期收回。如如果開發發商無力力完工，未未完工的的房產價價值可能能會低于于所剩的的貸款本本息，將將使銀行行陷于被被動，進進而形成成貸款風風險。（2）“假假個貸”風險?！凹賯€貸貸”是指借借款人在在沒有真真實交易易行為的的情況下下，以個個人名義義申請并并獲得的的個人貸貸款。一一些開發發商由于于項目銷銷售不理理想，為為了提前前收回其其項目投投資，于于是自己己墊付220%30%的首付付款，以以親屬、朋朋友、員員工的名名義向銀銀行申請請個人住住房貸款款，套取取銀行資資金，挪挪作他用用。這種種情況下下，抵押押的房屋屋通常位

51、位置偏僻僻、質量量較差，難難以出售售和變現現，從而而給銀行行的信貸貸資金產產生很大大的風險險。（3）開發發商的信信用風險險。在商商業銀行行爭奪個個人住房房貸款市市場份額額的過程程中，為為了滿足足開發商商盡快回回款的需需要，越越來越多多采取了了先放款款，后辦辦理抵押押的方式式，即簽簽約放款款的方式式。這一一方式大大大提高高了貸款款辦理效效率，普普通貸款款的發放放時間由由一周左左右縮短短到了一一天，即即當天申申請的貸貸款，當當天即可可審批發發放。但但是，這這種簽約約放款的的方式，造造成了抵抵押權在在一段時時期內的的懸空，增增大了銀銀行債權權風險9。當前前，銀行行一般是是要求開開發商承承擔從放放款到

52、辦辦好抵押押這一段段時期內內的階段段性擔保保，如果果開發商商信用較較差，在在借款人人產生違違約風險險后，不不履行擔擔保義務務，將對對銀行的的貸款產產生重大大風險。2.3.33 借款款人風險險（1）還款款風險作為借款合合同的主主體之一一，借款款人自身身素質與與還款能能力會嚴嚴重影響響銀行住住房貸款款的安全全性，借借款人的的還款風風險主要要體現在在還款能能力和還還款意愿愿方面。購房人的還還款能力力是按期期償還銀銀行貸款款的關鍵鍵因素，但但從我國國目前的的情況看看，準確確預測借借款者的的還款能能力風險險尚存在在一定困困難。其其原因在在于：首首先，銀銀行發放放個人住住房抵押押貸款時時是以借借款人當當期

53、收入入狀況測測算其還還款能力力并以此此審定貸貸款發放放額度。而而個人住住房抵押押貸款的的還款期期間最長長可達330年之之久，隨隨著社會會經濟發發展變化化不斷，難難免出現現借款人人收入減減少或者者下崗失失業的情情況，以以及借款款人及其其家庭出出現重大大病故、遭遭遇災害害或其他他意外事事故需要要相應增增加其他他支出的的情形，這這將必然然影響借借款人的的還款能能力。其其次，為為了爭奪奪客戶資資源各商商業銀行行降低了了住房抵抵押貸款款的準入入門檻，放放松了對對借款人人借款信信息真實實性的審審查與信信用等級級評定，造造成借款款人素質質的良莠莠不齊，為為商業銀銀行信貸貸資產安安全性埋埋下了隱隱患10；此外

54、外，目前前我國個個人收入入制度不不透明，個個人信用用制度不不健全，社社會誠信信水平低低，尚未未建立個個人財產產登記制制度與個個人稅收收登記制制度，使使得銀行行不能對對借款人人的資產產與負債債狀況準準確了解解，不能能作出正正確的信信貸決策策。（2）誠信信風險誠信風險指指由于借借款人缺缺乏信用用觀念和和法律意意識，造成的的惡意欠欠款風險險；同時時由于單單位隨便便開具個個人收入入證明，難以保保證個人人收入證證明的真真實性。當當前我國國金融業業面臨的的最主要要風險就就是信用用風險。在在我國社社會信用用制度不不健全、信信用環境境欠佳的的情況下下，影響個個人住房房抵押貸貸款風險險的根本本因素是是借款人人信

55、用，防止個個人住房房貸款風風險的關關鍵也是是借款人人信用。但但良好的的誠信氛氛圍的缺缺乏，相比于于個人住住房抵押押貸款的的快速發發展發展展，借款款人的信信用觀念念和信用用意識的的落后；科學有有效的個個人信用用評價體體制和信信息共享享平臺尚尚未建立立，無法法客觀、準準確地對對個人信信用情況況調查和和審定；加之個個人信用用隨著收收入變動動、個人人觀念變變化而發發生的變變化，導致借借款人的的信用風風險難以以準確判判斷，更加難難以準確確控制和和把握。（3）投機機風險現階段我市市房價上上漲過快快，居民民對于住住房的需需求有增增無減，這這使得我我市的住住房價格格一直持持續保持持高位運運行。由由于房地地產市

56、場場的供不不應求，一一些購房房人預期期房屋價價格繼續續上漲，基基于投資資需求購購買房屋屋，一旦房房地產市市場出現現投機過過度，帶動房房屋價格格持續上上漲時，必將導導致供求求失衡，催生房房地產泡泡沫，而如果果銀行向向房地產產投機者者發放住住房貸款款，當房地地產泡沫沫破滅時時商業銀銀行將承承擔巨大大的金融融風險。如果控控制不力力，就有引引發金融融動蕩的的可能，美美國次貸貸危機就就是這一一現象的的真實反反映，商商業銀行行應該以以此為鑒鑒，吸取取經驗教教訓11。2.3.44 銀行行操作風風險根據巴塞爾爾委員會會的定義義，操作作風險是是指由于于不完善善或失靈靈的內部部程序、人人員、系系統或外外部事件件導

57、致損損失的風風險。引引起操作作風險的的因素包包括人員員因素、流流程因素素、系統統因素和和外部事事件因素素，根據據這些因因素將操操作風險險相應分分為人員員因素導導致的操操作風險險（如操作作失誤）、流程程因素導導致的操操作風險險（如流程程執行不不嚴格）、系統統因素導導致的操操作風險險（如系統統失靈）和外部部事件導導致的操操作風險險（如外部部欺詐、突突發事件件）四類。其其中，人人、流程程和系統統因素屬屬于內部部因素，外外部事件件屬于外外部因素素。個人人住房抵抵押貸款款業務操操作風險險主要指指商業銀銀行在項項目決策策、貸款款審核、抵抵押登記記、放款款手續、貸貸后管理理等環節節，以及及在簽訂訂合同、交交

58、納費用用等程序序中產生生的操作作性風險險12。如未未明確掌掌握開發發商及項項目情況況，借款款人資信信調查不不真實，抵抵押登記記證不真真實，審審批和放放款手續續不健全全或次序序不正確確，貸后后管理不不到位，此此外，在在業務審審查監督督方面的的缺乏，工作人人員制約約方面，個個人住房房貸款業業務的內內部控制制與監督督方面的的漏洞，均容易易形成風風險隱患患。2.3.55 抵押押物風險險抵押物風險險主要包包括抵押押物價值值風險，抵抵押物登登記風險險和抵押押物處置置風險。（1）抵押押物價值值風險。個個人住房房抵押貸貸款雖然然屬于擔擔保貸款款，但是抵抵押住房房本身也也有存在在風險的的可能。各各種自然然災害和

59、和人為災災害可能能使抵押押住房遭遭到損失失，進而導導致抵押押住房價價值的滅滅失或下下降；在在國家宏宏觀政策策和地區區經濟調調整的影影響下，抵抵押住房房的價格格會出現現波動，抵抵押住房房價格的的回落會會直接引引起抵押押物價值值下跌，將將無法足足額抵償償銀行貸貸款本息息13。（2）抵押押物登記記風險。主主要是抵抵押物登登記證辦辦理的風風險。商商業銀行行對用以以抵押貸貸款的樓樓盤審查查不嚴格格，一些些開發商商“五證”不齊，不不具備抵抵押貸款款合同的的主體資資格，埋埋下了抵抵押房產產的合法法性隱患患，同時時導致一一些樓盤盤抵押房房產的他他項權證證2年以以上都不不能辦理理；有的的地區負負責土地地使用權權

60、證的土土地管理理部門、負負責房屋屋所有權權證的房房產管理理部門各各行其是是，協調調不佳，對對于部分分房產，在在土地使使用權性性質和土土地使用用權不明明確的情情況下，房房產管理理部門便便對房屋屋單獨辦辦理抵押押登記，造造成土地地權利的的不確定定性，致致使銀行行在行使使抵押權權時存在在一定的的不確定定性。（3）抵押押物處置置風險。處處置抵押押物要求求考慮借借款人居居住問題題和社會會穩定問問題，主要來來自法律律規定方方面的風風險，最最高人民民法院關關于人民民法院民民事執行行中查封封、扣押押、凍結結財產的的規定明明確：“對已經經依法設設定抵押押的被執執行人及及其所扶扶養家屬屬生活所所必需的的居住房房屋