1、PAGE PAGE 碧華庭居整體策劃案位置:項目位于梅華路以南，北環路以北，新洲路以東300M左右現狀:面積積大，未未動工一、項目環環境:*梅林片片區住宅宅物業整整體處在在舊民房房與新花花園小區區交錯期期，分布布零亂。*梅林片片區工業業區較多多，以往往布局較較亂，配配套較差差。*梅林片片區物業業開發大大都處于于中心腹腹地，較較差的環環境，抑抑制了住住宅開發發的檔次次。*梅林片片區物業業主要以以中小戶戶型普通通住宅為為主，小小區規劃劃集中在在戶型較較密集的的蝶式結構。 *梅林林片區正正規商品品房價格格多集中中于4550060000之之間，銷銷售方式式以內銷銷為主；70平方米以下下戶型較較為暢銷銷

2、。二、項目機機會點:*梅林片片區位于于福田中中心區北北面，受受中心區區與房地地產較為為成熟的的景田片片區的影影響，其其市場潛潛力與升升值潛力力極大。*代表深深圳二次次創業的的標志性性住宅小小區“梅林一一村”的規化化與實施施，將有有利推動動梅林片區房房地產開開發進程程，梅林林片區將將使更多多的消費費群傾心心關注。*項目北北臨梅華華路，南南面北環環路，南南面視覺覺較為開開闊，面面積大，便便于小區區配套與與完善，便于于因地制制宜取景景與采光光設計。*項目周邊邊市政設設施，交交通、郵郵電、商商城、市市場、中中小學校校一應俱俱全，為為項目創創造了良良好的外外部營銷銷環境。*世界頭號號快餐麥麥當勞四四月底

3、入入駐梅林林購物廣廣場，龐龐大的人人流將為為項目帶帶來潛在在的目標標消費群群，增強強項目本本身的注注目率。*鑒于梅林林片區整整體環境境較差，工工業廠房房多，噪噪音大，綠綠化率低低的情況況，建議議以鬧中中取靜、靜靜中取蔭蔭的主題題，全方方位營造造綠色環環保住宅宅新概念念，高綠綠化率是是其鮮明明特點。*合理規化化布局，梅梅林片區區住宅多多以小高高層、多多層為主主，建筑筑風格較較為雷同同，缺乏乏新意；針對項項目面積積大的特特點，建建議高層層、多層層并舉開開發，全全方位、多多功能規規化小區區必要的的配套與與環境設設施，增增加項目目本身的的市場迎迎合力及及賣點輸輸出。*戶型：建建議以開開揚與實實用為原原

4、則，以以中小戶戶型為主主，兼顧顧少量大大戶型。三、碧華庭庭居定位位:1、物業定定位全方位多功功能綠色色環保家家園，真真正做到到鬧中取取靜、靜靜中取蔭蔭的境界界延展：完善善小區功功能配套套與高綠綠化率;完善小小區小品品塑造與與外部景景觀設計計2、市場定定位把碧華庭居居真正塑塑造成面面對廣大大中高收收入階層層的世外外桃源，使使其成為為真正意意義上的的綠色環環保小區區。3、賣點輸輸出*滿眼眼綠色的的碧華庭庭居*環保保家族的的一面旗旗幟*規模模小區，資資源共享享*鬧中中取靜、靜靜中探幽幽*喧囂囂走了，家家人樂了了*碧華華庭居真真正的綠綠色華庭庭4、輸出出形式*報紙紙-80%*售樓樓處展板板、各式式PO

5、PP-10%*軟性性造勢-10%5、目標標市場定定位*深圳圳市場-80%+-55對象：老板、高高級白領領、金融融證券界界人士及及經濟基基礎深厚厚的深圳圳市民優勢：他們事事業成功功，經濟濟基礎較較好，懂懂得生活活品味并并不懈追追求。*梅林林當地市市場-15%+-55對象：生意人人、商販販、股市市得意者者、業務務員、二二次置業業者優勢：有資金金積累，有有較強渴渴望*香港港市場-5%+-5對象：返鄉居居住或投投資置業業者優勢：有固定定居所，便便于在深深生意來來往6、購物物動機與與心理*自住住與長線線投資*經理理階層自自用*辦事處處合用*當地地富裕家家庭居住住*二次次置業，返返鄉自住住*以租租供樓*追

6、求求品味與與感覺四、營營銷元素素組合1、通過過元素逐逐漸豎立立公司及及物業的的品牌形形象，主主要涉及及戶外展展板、現現場展板板、引導導海報、報報紙、售售樓處、VI的建立與推廣。*戶外外展板：展板設設置于臨臨梅華路路一側，交交通流量量大，可可做為明明顯的引引導廣告告看牌設設置處。*現場場展板：在工地地現場搭搭設立體體效果圖圖，及圍圍墻看板板，塑造造現場氣氣勢及銷銷售氛圍圍。*引導導海報：推出前前在梅林林片、華華僑城、羅羅湖片、福福田中心心區派送送宣傳品品，傳遞遞項目信信息，以以此擴大大宣傳范范圍。*報紙：特特區報、商商報為主主2、售樓處處*搭設設1000平方米米現場接接待中心心及樣板板房，利利于

7、業務務作業及及接待客客戶，展展示產品品，建材材及資料料模型等等。*廣場園藝藝造景：結合接接待中心心，樹立立物業形形象，以以促銷售售。*空飄飄汽球：現場空空飄汽球球，拉布布條，以以制空點點，制造造明顯目目標；引引導客戶戶進入現現場。五、形形象包裝裝1、地盤盤*導向向類：在在新洲路路與梅華華路交叉叉處設指指示牌或或導向牌牌。中康路路與梅華華路交叉叉處設路路牌。北環路路附近臨臨項目一一面設大大型路牌牌。梅華路路于項目目左右550米，設設燈旗桿桿。*墻體體類：售售樓處大大門外包包裝，含含彩旗、彩彩燈、展展示牌、進進口花磚磚鋪地，預預留車位位、保安安值班、建建廣告隔隔墻，隔隔開施工工現場。2、售樓處處室

8、內：噴繪繪背景板板、展板板、展臺臺、小區區沙盤模模型、戶戶型沙盤盤模型、掛掛旗、售售樓折頁頁、統一服裝、胸胸卡3、資料類類售樓書、海海報、姓姓名卡、禮禮品袋、合合同正式式文本、銷銷售形式式表格、法法律文書書、立體體效果圖圖。4、看樓類類*銷售中心心設專車車看樓*專車車體體廣告噴噴繪六、銷售完完善1、開盤準準備*示范單位位及地盤盤包裝到到位*樓書、展展板、認認購書、價價目表到到位*市內各售售樓處及及現場銷銷售處建建好*各項媒體體制作落落實*內外銷批批文及法法律文件件齊全*深圳、香香港律師師樓落實實*正式買賣賣合同落落實*銀行按揭揭落實*明確入伙伙時間2、為塑造造本項目目獨特的的風格，顯顯示其在在

9、市場上上的形象象，使客客戶在接接受本項項目獨特特定位的的同時，能能肯定自自己的品品牌地位位，并造造成社會會影響度度。（1）在在銷售過過程中，不不斷完善善各環節節及銷售售部門間間的協調調配合。（2）分分階段銷銷售策略略引導期：預預售階段段公開期：引引導期后后715天天強銷期：公公開期后后第7天起持續期：沖沖刺階段段針對各銷售售階段，制制定銷售售時間進進度表及及各階段段預售銷銷售目標標，并做做好分階階段效果果評估。（3）嚴嚴格選拔拔銷售人人員*售樓資資歷豐富富者*現場定定單能力力強者*品佳、敬敬業、集集體觀念念強者（4）售樓樓人員掌掌握項目目內容A、項目基基本情況況*項目概況況，發展展商業績績*項

10、目規劃劃特色*面積、結結構、方方位分配配與統計計*價格分配配與統計計*建材設備備特色介介紹B、環境情情況*工地地位置、環環境*各項項生態設設施介紹紹*重大大公共設設施與未未來發展展介紹*交通通線路說說明及客客戶引導導確定七、周邊物物業價格格定位表表項目名均價主戶型型面積樓盤類類型金燕花園510001房1廳1衛68911一座四四棟十二二層帶電電梯商住住現樓3房2廳1衛 3房2廳2衛振業梅苑500002房2廳1衛671335七棟多多層住宅宅現樓 3房2廳2衛 3房3廳3衛紳寶花園660002房2廳1衛881668四棟商商住小高高層現樓樓3房2廳2衛 4房2廳2衛凱豐4485001房1廳1衛47、1

11、8933四棟多多層商住住現樓2房1廳1衛 3房2廳1衛合正圓 5510002房1廳61888二棟小小高層帶帶電梯現現樓 2房2廳 3房2廳 4房2廳碧云天4470002房1廳58111011棟916層層帶電梯梯現樓 2房2廳 3房2廳4房3廳天源梅林居居480002房2廳621110A/BB樓5棟11層帶帶電梯商商住現樓樓3房2廳先科花園470002房2廳66911七棟多多層住宅宅現樓3房2廳梅沁園480001房1廳56822二棟連連體多層層住宅現現樓 2房1廳 2房2廳一、前期期包裝（5月15日-7月1日）主主要涉及及VI、土土地現場場包裝、售售樓處包包裝、宣宣傳品等等；1、VII部分為突出

12、出項目的的獨特性性，樹立立項目自自身形象象，必將將導入VVIS系系統。2、土地地現場包包裝路牌、掛掛旗、三三角旗、燈燈桿旗、公公司旗、廣廣告汽球球、外墻墻立面圖圖、指示示牌、廣廣告條幅幅、大型型看牌；3、售樓樓處包裝裝*外部部（1）售售樓處外外觀獨特特性（2）彩彩燈、彩彩旗、廣廣告汽球球、花磚磚鋪地、預預留車位位、保安安值班、廣廣告隔墻墻；*內部部噴繪背背景板、小小掛旗、展展位、展展板、戶戶型分布布圖、平平面圖、戶戶型小區區沙盤模模型、小小區整體體效果圖圖（3）銷銷售人員員服裝、胸胸卡及各各種辦公公用品的的VI化（見見VI部分分）；4、宣傳傳品海報、樓書書、折頁頁、禮品品袋、項項目標徽徽設計、

13、廣廣播廣告告、電視視廣告、軟軟性宣傳傳、禮帽帽；二、銷售售策略針對對本項目目專門成成立由銷銷售主管管、業務務主管、銷銷售人員員組成的的銷售隊伍伍，總公公司派專專人負責責管理與與監督工工作，廣廣告代理理公司負負責文案、平平面及廣廣告發布布工作；銷售策策略分階階段進行行，大致致分為引引導期期、公開開期、強強銷期、持持續期四四階段進進行，具具體分述述如下：1、引導導期（預預售階段段）(1)、搭搭設戶外外看板，以以視覺沖沖擊力的的畫面與與訴求，刺刺激購買買力：(2)、清清理美化化工地現現場；(3)、合合約書、預預約單及及各種銷銷售記錄錄表格的的制做；(4)、各各種宣傳傳品全部部到位（如如樓書、折折頁、

14、禮禮品袋、姓姓名卡、效效果圖、旗旗幟、展展板等）；(5)、各各相關媒媒體落實實，模型型制作完完成；(6)、項項目培訓訓資料編編制；(7)、銷銷售人員員培訓完完成；(8)、項項目價格格表完成成；(9)、內內外銷批批文與法法律手續續齊全；(10)、正式式買賣合合同、銀銀行按揭揭、入伙伙時間落落實；(11)、刊登登初始廣廣告；(12)、銷售售人員進進駐工地地現場；2、公開開期（引引導期后后715天天）強銷期期（公開開期后第第七天起起）(1)、項項目正式式開盤前前需配合合各媒體體的強勢勢宣傳極極力引導導有望客客戶，聚聚集人氣氣；銷售售人員以以其得體體的舉止止與良好好的口才才促成購購買，并并做好銷銷售記

15、錄錄。正式式開盤時時，可聘聘請社會會名流與與知名人人士蒞臨臨現場剪剪彩；同同期各政政治新聞聞界人士士蒞臨；現場報報導或在在報刊發發表文章章加以宣宣傳。開開盤之夜夜，視情情況可安安排雞尾尾酒會，增增強社會會購買的的信心。（2）、銷銷售人員員做好銷銷售記錄錄和潛在在客戶備備案，銷銷售記錄錄交由業業務主管管審批，于于隔日交交還銷售售人員，業業務主管管定期召召開銷售售會議，有有重點對對潛在客客戶進行行追蹤與與公關。（3）、每每周由業業務部與與各媒體體、廣告告代理公公司保持持聯絡，對對項目銷銷售中遇遇到的問問題、促促銷策略略與成果果、SPP活動，進進行及時時正確的的修正。（4）、擬擬定詳細細宣傳品品派發

16、計計劃表，包包括時間間、地點點、人員員安排，派派發品的的類型與與數量，達達到預期期效果。（5）、為為確保SSP活動動順利進進行，可可視銷售售人員對對項目情情況熟練練程度進進行必要要的排練練。（6）、對對節假日日的SPP活動，須須提前一一天與銷銷售人員員講解，使使其了解解活動目目的、方方式及如如何配合合。（7）、周周六、日日由業務務銷售主主管召集集銷售人人員召開開總結會會議；總總結本周周銷售情情況并安安排下周周工作，歡歡迎銷售售人員之之間的溝溝通。（8）、銷銷售人員員自定銷銷售目標標或由公公司規定定任務，并并做周統統計，對對業績好好的銷售售人員予予以獎勵勵。（9）、設設多部銷銷售熱線線，銷售售人

17、員做做好每日日來訪、來來電，做做好咨詢詢記錄。（10）、為為配合銷銷售，制制造熱銷銷氣氛，公公司每隔隔一段時時間打電電話給現現場做假假洽訂。（11）、銷銷售中，應應抓幾個個主要節節日（如如五一、國國慶、元元旦等），展展開主題題式SPP活動。3、持續期期（沖刺刺階段）（1）、抓抓重要客客戶，促促成交易易。（2）、抓抓回頭客客戶；（3）、追追蹤退訂訂戶，了了解問題題所在；（4）、利利用客戶戶間的相相互推薦薦促其成成交者，公公司予以以獎勵。三、媒體策策略1、報紙紙（舉例例）根據推廣廣計劃,前三期期采用報報紙為主主要載體體;第一期用用大中版版面密集集發布,全版一一次、半半版或三三分之一一版多次次；第二

18、期采采用中小小版面，逐逐漸拉大大發布周周期；第二期采采用小版版面，長長線滲透透；載體為：特區報報、商報報；2、電視視片*形象類類制作目的的：塑造造項目規規模大、檔檔次高的的特點；市場目的的：給項項目形象象定位；媒體：深深圳電視視臺*資料類類制作目的的：詳盡盡的功能能介紹市場目的的：造市市、促銷銷類型長度度：100分鐘、磁磁帶、實實景拍攝攝、畫面面解說配配樂；媒體：售售樓處、展展銷會現現場3、電子子屏幕在深圳火火車站設設電子屏屏發布項項目簡介介與功能能介紹，滾滾動播出出、密度度大、影影響面廣廣，可取取代路牌牌功效。4、新聞聞造勢在樓盤處處于熱銷銷中，可可請記者者到售樓樓現場與與公司采采訪，寫寫介

19、紹性性文章；并可結結合大的的節日促促銷來作作；在特區報房房地產金金頁發表表，適時時對小區區實行全全面報到到。5、路牌牌設置可可參看策策劃書6、電臺臺突出位置置、規模模、檔次次、功能能的簡介介，滾動動播出，前前期高頻頻率，中中后期視視具體情情況而定定；媒體：深深圳廣播播電臺四、賣點輸輸出1、側重重點（1）、規規模大（2）、位位置好（3）、檔檔次高（4）、配配套全（5）、高高綠化率率2、廣告告標題（1）、城城中之城城-碧華華庭居（配配套全）（2）、真真正的綠綠色華庭庭（高綠綠化率）（3）、我我們把梵梵帝崗搬搬到了深深圳（配配套全）（4）、開開雪鐵龍龍，住碧碧華庭居居（檔次次高）（5）、絕絕佳位置置

20、，一生生擁有（位位置好）（6）、滿滿眼的綠綠色，滿滿屋的笑笑臉（高高綠化率率）設計、制作作、代理理常規報報價一、VI部部分包括標志志、標準準字組合合；徽章章、名片片、來賓賓接待卡卡、信封封、信紙紙、檔案案袋、文文件夾、手手提袋、部部門導視視牌、戶戶外導視視牌、樓樓層部門門導視牌牌、公司司形象墻墻及接待待臺等；二、工地現現場包裝裝工地圍墻2、戶外展展板：展展板設置置于臨梅梅華路一一側，交交通流量量大，可可做為明明顯的引引導廣告告看牌設設置處。3、現場展展板：在在工地現現場搭設設立體效效果圖，塑塑造現場場氣勢及及銷售氛氛圍。4、戶外路路牌：于于項目左左右1000米，設設燈旗桿桿。5、掛旗、三三角旗

21、、燈燈桿旗、公公司旗、廣廣告汽球球、指示示牌、廣廣告條幅幅；三、售樓處處包裝1、售樓處處：搭設設現場接接待中心心及樣板板房，利利于展示示產品、業業務運作作及接待待客戶；2、外部：彩燈、彩彩旗、指指示牌、展展示牌、廣廣告汽球球、花磚磚鋪地、預預留車位位、保安安值班、廣廣告隔墻墻；3、內部：噴繪背背景板、掛掛旗、展展臺、展展板、戶戶型分布布圖、戶戶型幻燈燈片、平平面圖、小小區整體體效果圖圖、小區區沙盤模模型、戶戶型沙盤盤模型、售售樓折頁頁、統一一服裝、胸胸卡及各各種辦公公用品的的VI化；4、廣場園園藝造景景：結合合接待中中心，樹樹立物業業形象，以以促銷售售；5、空飄汽汽球：現現場空飄飄汽球，拉拉布

22、條，以以制空點點，制造造明顯目目標；6、樣板房房通道鋪鋪紅色地地毯，引引導客戶戶進入現現場；四、印刷品品類海報、售樓樓書、售售樓折頁頁、禮品品袋、戶戶型圖冊冊、單頁頁、軟性性宣傳文文章、引引導海報報、合同同正式文文本、銷銷售形式式表格、法法律文書書；五、看樓類類1、銷售售中心設設專車看看樓2、專車車車體廣廣告噴繪繪六、媒體代代理1、報紙紙：深圳特特區報深圳商商報代理香香港地區區報紙2、電視視廣告：深圳電電視臺、深深圳有線線電視臺臺3、項目目簡介電電視片：售樓處處、展銷銷會現場場4、促銷銷活動、新新聞造勢勢、軟性性文章（與與國土局局、新聞聞媒介等等單位協協作）5、電臺臺：深圳廣廣播電臺臺圖登廣廣告19999/66/244圖登廣告合合作報價價單一、內容1、VII品牌視視覺識別別系統包括標志志、標準準字組合合；徽章章、名片片、來賓賓接待卡卡、信封封、信紙紙、檔案案袋、文文件夾、手手提袋、部部門導視視牌、戶戶外導視視牌、樓樓層部門門導視牌牌、公司司形象墻墻及接待待臺等；2、現場場（賣場場）包裝裝導視系系統（1）工工地圍墻墻、戶外外展板、現現場展板板、戶外外路牌（2）掛掛旗、三三角旗、燈燈桿旗、公公司旗、廣廣告汽球球、指示示牌、廣廣告條幅幅；（3）售售樓處：搭設現現場接待待中心及及樣板房房，利于于展示產產品、業業務運作作及接待待客戶；（4）售售樓處外外