1、市場研究-產品定位的市場依據松江，是上海歷史、文化的發祥地，有上海之根之譽，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊和豐富的旅游資源。在上海城市總體規劃中，松江將建設成為上海輔城。一、區域環環境地理位置松江區位于于長江三三角洲內內上海市市西南部部，黃浦浦江上游游，南寬寬北窄，南南北長約約45公公里，東東西寬約約50公公里，總總面積6604平平方公里里，是上上海西南南的重要要門戶，也也是連接接浙滬兩兩域的重重要樞紐紐。松江江距上海海市區330公里里，距虹虹橋機場場16公公里，距距浦東國國際機場場68公公里。行政區劃松江區內轄轄有4個個街道、111個鎮鎮，分別別包括了了岳陽街街道、永永豐街道道、中山山街道、

2、方方松街道道；新橋橋鎮、九九亭鎮、泗泗涇鎮、洞洞涇鎮、新新浜鎮、車車墩鎮、石石湖蕩鎮鎮、佘山山鎮、泖泖港鎮、小小昆山鎮鎮以及葉葉榭鎮。人口狀況松江區及松松江老城城區人口口歷史數數據及未未來預測測圖：2002年年，松江江區戶籍籍人口達達到500萬。在在過去33年，松松江的年年人口增增長率約約為0.77%，依此此推算至至20005年松松江人口口將達到到52.35萬萬人。松江傳統市市區即老老城區（滬滬杭高速速公路以以南部分分）20002年年人口為為16.09萬萬人，根根據松江江區統計計局過去去的3年年統計數數據來看看，松江江老城區區的常住住人口增增長率約約為6.3%，估估計055年區域域人口將將接近

3、220萬。在上海市整整體人口口呈現負負增長的的背景下下，松江江人口持持續增長長，城區區人口規規模不斷斷擴大，將將為松江江房地產產市場提提供持續續的市場場支撐。交通狀況松江交通便便捷，區區內現已已形成條主要要交通軸軸線，為為發展區區內各項項產業提提供了便便利的交交通條件件。主軸線滬杭杭鐵路、滬滬杭高速速公路橫橫貫新城城和老城城之間；滬杭公路、沈沈磚公路路橫貫松松江的北北部和東東西，同同時是上上海中心心城區至至佘山國國家級旅旅游度郊郊區的重重要游覽覽路線；葉新公路橫橫貫松江江南部地地區東西西；嘉金快速干干道及滬滬松公路路縱貫松松江東部部的南北北； 同三國道縱縱貫松江江西部的的南北；嘉松路縱貫貫青浦

4、至至松江新新城，連連接滬寧寧高速公公路和滬滬杭高速速公路。松江區跨區區、跨省省市的交交通方式式主要以以汽車客客運、鐵鐵路為主主。目前，區內內共有樂樂都汽車車站、長長途汽車車站以及及大眾公公交城東東公交站站三個主主要汽車車站點。和和五個鐵鐵路站，包包括兩個個三等站站（新橋橋站及松松江站）以以及三個個四等站站。 歷史文化歷史沿革松江古稱華華亭，是是江南著著名的魚魚米之鄉鄉。在上上海開埠埠前，松松江一直直是上海海地區的的政治、經經濟、文文化中心心。據考考古發現現，距今今約60000年年，先民民們就在在九峰一一帶勞動動、生息息，創造造了崧澤澤型和良良渚型等等古文化化。東漢漢建安二二十四年年（2119年

5、），東東吳名將將陸遜以以功封華華亭侯，華華亭始見見于史志志。唐天天寶十年年（7551年），置置華亭縣縣。元至至元十四四年（112777年）升升為華亭亭府，翌翌年改為為松江府府。民國國元年（119122年）廢廢府，華華亭、婁婁縣合并并為華亭亭縣。民民國3年年（19914年年）改為為松江縣縣。解放放后，蘇蘇南行政政署設松松江專區區。19958年年3月，松松江專區區撤消，改改隸蘇州州專區。119588年111月由江江蘇省劃劃歸上海海市。119988年2月月，國務務院批準準撤縣設設區。人文特色綜觀歷史，松松江碩士士名人燦燦若星漢漢，歷代代以來，涌涌現出陸陸機、趙趙孟頫、張張弼、董董其昌等等一大批批名人

6、雅雅士。從從宋至清清，共有有5211位進士士，狀元元數人。在在近現代代史上，更更是涌現現出了史史量才、柳柳亞子、馬馬相伯、施施哲存等等文化名名人，活活躍于文文化藝術術界。松江名勝松江名勝之之多居上上海各區區縣之首首，唐宋宋元明清清各朝代代都保存存有豐富富的遺跡跡。區內內現存的的唐代陀陀羅尼經經石幢、云云間白鶴鶴寺（即即清真寺寺）、頤頤園、西西林禪寺寺、方塔塔、醉白白池等歷歷代建筑筑不但見見證了松松江古老老、燦爛爛的歷史史，更是是松江發發展特色色文化旅旅游的寶寶貴資源源。二、松江經經濟1、主要經經濟指標標2000年年，全區區GDPP1300.899億元。220022年GDDP達到到1800.08

7、8億元，同同比增長長19.2%。固定資產投投資和社社會消費費品零售售額持續續增加，投投資者對對松江經經濟發展展前景的的普遍樂樂觀，區區域生活活水平不不斷提高高。投資資和消費費兩頭拉拉動將有有利于松松江房地地產市場場的供需需兩旺。人均收入隨隨之大幅幅度提高高。20002年年全區人人均43300美美元，比比上年增增長188.0%。預計計20007年人人均GDDP將達達到75500美美元，實實現比220011年翻番番。2、產業結結構隨著松江經經濟的不不斷發展展，其產產業結構構調整也也發生相相應變化化，出現現了“二、三三、一”的結構構，以房房地產業業為主的的第二產產業占據據經濟發發展的主主導地位位。2

8、002年年，松江江區第一一、二、三三產業的的比重為為5：332：663。其其中，第第一產業業增加值值為8.81億億元，第第二產業業增加值值為1114.551億元元，第三三產業增增加值為為56.76億億元。第二產業在在經濟結結構中的的主導地地位主要要得益于于兩方面面因素：一方面，松松江各園園區內工工業企業業的投資資力度加加大、經經濟效益益提高，促促使第二二產業的的比重有有所增加加；第二方面，松松江新城城的規劃劃帶動了了區內眾眾多房地地產的開開發，從從而帶動動房地產產業的比比重增加加。3、財政收收入區內第一、第第二、第第三產業業的發展展，極大大地提高高了松江江的財政政收入。220022年，松松江區

9、實實現全區區財政收收入400.477億元，比比上年增增長444.2%。國民經濟增增加值、工工農業總總產值、地地方財政政收入增增長速度度分別高高于全市市8.33個百分分點、66.7個個百分點點和255.6個個百分點點，處于于全市領領先水平平。4、利用外外資2002年年，松江江區新批批準投資資項目總總投資額額超過119億美美元，比比上年增增加777.9%，其中中利用外外資超過過17億億美元，比比上年增增加700.9%，分別別占上海海市郊總總額的222.557%及及25.34%，居市市郊各區區之首。投投資項目目來自美美國、日日本、新新加坡及及泰國等等31個個國家和和地區，其其中有7709家家外商外外

10、資企業業在松江江區投產產，比上上年增加加1122家。年年內銷售售收入3322.06億億元，比比上年增增加444.7%，占上上海市郊郊外商外外資企業業銷售總總額的222.226%。截止20002年底底，松江江累計批批準20032個個外商投投資項目目，總投投資788.611億美元元，合同同利用554.448億美美元，投投資項目目來自550個國國家和地地區。外外商投資資企業工工業產值值占全區區工業總總產值比比重達660%，外外向型經經濟地位位進一步步上升。5、居民生生活職工月平均均工資20012002增幅2003增幅松江（元/月）1426165716.%182810%上海（元/月）148016239

11、.6%184714%2002年年，松江江職工月月平均工工資達到到16557元，高高于上海海市的職職工年平平均工資資水平，其其增長率率顯大于于上海。220033年，松松江職工工月平均均工資的的增長幅幅度雖然然落后于于上海，但但是職工工平均月月收入118288元，與與上海水水平非常常接近。 農民人均收收入2000年年2001年年2002年年2003年年松江（元/月）436.88463518566上海（元/月）533.333569590555 2003年年，松江江農民人人均月收收入達到到5666年，高高于上海海市總的的農民收收入水平平。農民民人均純純收入增增長原因因有三：一是工工資性收收入增加加。全

12、區區二、三三產業的的快速發發展，促促使農村村富余勞勞動力向向二、三三產業轉轉移。同同時農村村居民家家庭中有有行政事事業單位位工作的的人員工工資水平平提高，也也是工資資性收入入增加的的另一因因素。二二是農村村居民家家庭的財財產性收收入增加加。農村村居民家家庭財產產性收入入，包括括房屋出出租和征征地補償償費等。三三是農村村居民家家庭轉移移性收入入增加。可以看出，松松江工業業區的產產業類型型基本為為技術密密集型，建建設基本本來自外外來投入入，對當當地農村村就業沒沒有太大大的促進進。人均居住面面積城鎮居民人人均居信信面積227.88平方米米，農村村居民人人均533.8%平方米米。2001（平平方米）2

13、002（平平方米）同比增長2003（平平方米）同比增長松江20.127.838.3%28.84%上海12.513.14.8%13.85%從以上的表表格可以以看同，松松江人均均居住面面積遠遠遠大于上上海人均均居住面面積。儲蓄儲蓄存款余余額（億億元）增幅松江200058.6200170.64420.5%200290.03327.4%2003118.44631.6%上海20002524.0520013001.8918.9%20024915.5463.744%20036054.623.2%由上表可以以看出，上上海全市市儲蓄存存款余額額在20002年年有個飛飛速增長長，20003年年的增長長速度有有所回

14、落落，是受受去年樓樓市異常常火暴的的影響。而而松江區區儲蓄存存款余額額自20000年年來持續續增長，且且增長速速度也在在持續增增加，可可見，近近年來松松江人民民生活水水平逐漸漸提高，且且他們的的剩余收收入沒有有主要的的投資方方向。6、“一城城三片”產業發發展規劃劃松江新城：以突進進式的速速度，建建成城市市要素齊齊全、具具有輻射射、帶動動、集聚聚功能的的現代化化中等規規模城市市。東北片： 經濟濟密集區區，重點點發展現現代工業業和房地地產業，以以輕軌RR4線為為團組鏈鏈，建設設若干個個具有現現代氣息息的集鎮鎮。主要要包括九九亭和新新橋鎮。西北片： 重點點發展旅旅游業和和微電子子產業，以以山林資資源

15、為依依托，建建設若干干個與自自然環境境融為一一體的生生態型集集鎮。主主要包括括佘山、泗泗涇、洞洞涇鎮等等。南片： 重重點發展展現代農農業和環環保型工工業，以以葉新公公路為軸軸線，建建設若干干個具有有田園特特色的集集鎮。主主要包括括浦南三三鎮。主要產業園園區松江工業區區是上海海首家市市級工業業區，至至20003年66月，進進區外資資項目已已達4000多項項，項目目總投資資超過445億美美元，有有國際著著名跨國國公司660多家家，其中中列入世世界5000強國國際知名名公司有有34家家。科技園區總總面積552.66平方公公里，根根據松松江科技技區概念念規劃暨暨核心區區控制性性詳細規規劃，共共分為五五

16、個部分分：ICC產業核核心區； 8平平方公里里生活配配套區，包包括6幢幢總建筑筑面積22萬平方方米的臺臺灣積體體電路制制造股份份有限公公司（臺臺積電）有有眷住宅宅；ITT系統產產業區；生產研研發區；1平方方公里物物流倉儲儲區。臺臺積電的的圈地范范圍大約約為100平方公公里，目目前規劃劃出20000畝畝左右的的廠區。據據悉，除除了中心心規劃區區的20000畝畝地，方方圓100平方公公里內陸陸續進駐駐的廠商商都需經經臺積電電同意，預預計該區區域將形形成ICC產業群群聚區。上海松江出出口加工工區是國國家級出出口加工工區，至至20003年66月累計計引進外外資企業業54家家，計劃劃總投資資20億億美元

17、，目目前已經經批準的的合同外外資7.0億美美元，以以電子信信息制造造業為主主要產業業。松江農業園園區區域域面積440平方方公里，耕耕地總面面積27700公公頃，上上海農科科院、浙浙江農業業大學、上上海市動動植物引引種中心心等單位位參與了了農業園園區的科科研開發發。佘山國家旅旅游度假假區：119955年6月月經國務務院批準準設立，是是上海唯唯一的國國家級旅旅游度假假區，規規劃面積積64.08平平方公里里。目前前區內已已形成集集游樂、觀觀光、會會務、休休閑、度度假、居居住等多多項功能能為一體體的綜合合型旅游游度假區區的雛形形，吸引引了大量量游人前前來觀光光游覽。近近幾年年年均客流流量到達達1800

18、萬人次次以上。 20000年佘佘山度假假區核心心區內占占地5000畝的的人工湖湖建成完完成，佘佘山度假假區由此此成為上上海地區區具有最最佳生態態環境、最最美自然然風光、最最具發展展潛力的的一塊寶寶地。縱觀上海房房地產發發展的歷歷程，產產業園區區對周邊邊房地產產市場的的支撐可可謂巨大大，因此此松江各各大產業業園區的的發展將將為松江江房地產產市場創創造持續續的市場場需求，提提升消費費者購買買能力。“十五”發發展目標標十五期期間松江江經濟和和社會發發展的總總體目標標是：進進一步優優化全區區生產力力布局，調調整、完完善區域域功能定定位，促促進區域域經濟的的合理分分工和協協調發展展，重點點建設好好松江新

19、新城、松松江工業業區、上上海佘山山國家旅旅游度假假區、松松江現代代農業園園區，并并以此帶帶動全區區經濟和和社會發發展，努努力實現現經濟、社社會、環環境協調調發展。到20055年，確確保完成成國內生生產總值值3500億元，工工農業總總產值112411.5億億元，財財政收入入80億億元，年年平均增增幅分別別為244.8%、266.5%和255.5%；力爭爭完成國國內生產產總值4400億億元，工工農業總總產值114011.5億億元，財財政收入入90億億元，年年平均增增幅分別別為 330.55%、331.77%和330.55%。松江經濟將將呈現更更加強勁勁的發展展勢頭，為為房地產產市場發發展提供供穩定

20、、健健康的宏宏觀經濟濟條件。區域總結松江整體區區位條件件較好，人人文積淀淀深厚，對對市中心心和其他他外圍區區域客源源具備較較強吸引引力。松江擁有上上海唯一一的山地地景觀(佘山)和豐富富的歷史史文化名名勝特別別是位于于松江老老城區域域的，人人文和自自然景觀觀融合有有力的提提升了區區域居住住品質，豐豐富了居居住內涵涵，增添添了落戶戶松江的的魅力。在上海市整整體人口口呈現負負增長的的背景下下，松江江人口持持續增長長，城區區人口規規模不斷斷擴大，將將為松江江房地產產市場提提供持續續的市場場支撐。松江經濟發發展勢頭頭良好，各各大產業業園區不不斷壯大大。縱觀觀上海房房地產發發展的歷歷程，產產業園區區對周邊

21、邊房地產產市場的的支撐可可謂巨大大，因此此松江各各大產業業園區的的發展將將為松江江房地產產市場創創造持續續的市場場需求，提提升消費費者購買買能力。同同時穩定定、健康康、高速速增長的的宏觀經經濟也將將有利于于房地產產市場的的長期發發展。通過區域分分析可見見，松江江在區域域位置、自自然人文文景觀、宏宏觀經濟濟等方面面為區域域地產市市場發展展提供了了良好的的支撐，有有利于市市場的長長期發展展。三、松江新新城1、新城區區位松江新城的的建設始始于20001年年。根據據總體規規劃，松松江新城城分兩期期開發。近近期開發發土地面面積366平方公公里，人人口規模模50萬萬，界限限東起通通波塘，西西至油墩墩港，南

22、南起滬杭杭鐵路，北北起規劃劃中的旗旗天路。計計劃20005年年底初步步建成。遠期開發地地域擴至至60平平方公里里，人口口規模達達到1000萬。周周邊界限限東起洞洞涇港，西西至油墩墩港，南南起滬杭杭鐵路，北北至規劃劃的花辰辰路。上海十五五規劃提出構構筑特大大型國際際經濟中中心城市市城鎮體體系，重重點建設設展現異異國風情情的一一城九鎮鎮戰略略構想。按按照規劃劃，上海海郊區將將依托重重大經濟濟項目和和骨干交交通建設設，重點點發展新新城和中中心鎮，構構筑上海海現代城城鎮體系系，切實實改變中中心城區區蔓延擴擴張、郊郊區分散散布點的的格局，形形成工業業化、城城市化、現現代化的的城鎮群群和都市市經濟圈圈。而

23、松松江新城城就是其其中的一城，到220055年，松松江新城城將成為為一座與與上海國國際大都都市相呼呼應、具具有中等等規模的的現代化化新型城城市。2、新城建建設根據總體規規劃，松松江新城城分兩期期開發。近近期開發發土地面面積366平方公公里，人人口規模模30萬萬，預計計20002年底底初步建建成。遠遠期開發發地域擴擴至600平方公公里，人人口規模模達到550萬，估估計到220044年底建建成。目目前新城城區開發發重點集集中在222.44平方公公里的“松江新新城示范范區”。 從松江新城城的規劃劃看，按按劃分城城市功能能清晰，主主要分為為一下幾幾個區域域：大學城以南南地區：規劃建建設為松松江新城城的

24、示范范區，包包括松江江大學城城以及新新城的中中心區，主主要以公寓住宅宅為主；大學城以西西地區：規劃建建設一個個以英式式風貌的的泰晤士士小鎮為為代表的的高檔住住宅區，多多為低密密度住宅宅；本項項目所在在的大學學城以西西地區。大學城以北北地區：大學城城以北地地區的地地理位置置較接近近佘山地地區，因因此未來來規劃為為高檔別別墅區；大學城以東東地區：未來也也將規劃劃建設為為一個大大規模的的，以公公寓住宅宅為主的的居住區區。松江新城發發展規劃劃20005年總總體目標標新城規劃面面積其中：新城城區 老城城區36平方公公里22.4平平方公里里13.6平平方公里里 新新建住宅宅其中：新城城區 老城城區368萬

25、平平方米318萬平平方米50萬平方方米城市道路“五縱六橫橫”主干道道交通軸線“一主四副副”五軸線線滬杭鐵路、滬滬杭高速速主軸線線外青松沈磚磚公路次次軸線黃浦江、葉葉新公路路次軸線線滬松九新車車亭公路路次州縣縣同三公路次次軸線軌道交通99號線依靠9號線線松江到到上海市市中心只只要300分鐘。2002年6月20日輕軌系統在松江破土動工，自上海的宜山路，經七寶、九亭、泗涇到畬山、松江新城區，預定2005年底建成通車，投資人民幣幣35億億元，屆屆時松江江新城到到上海市市中心人人民廣場場只要440分鐘鐘。總結：松江新城建建設將進進一步提提升松江江城區在在上海城城鎮體系系中的地地位，有有力的改改善了區區位

26、條件件。新城城規劃徹徹底地改改變了原原有城鎮鎮格局，平平地造城城，成倍倍擴大了了城區規規模，為為房地產產創造了了巨大的的市場。四、松江房房地產市市場綜述述依據近幾年年的房地地產統計計數據顯顯示，松松江地區區房地產產市場呈呈現出健健康、有有序、快快速發展展的運行行態勢，各各項指標標在高位位運行中中穩定增增長，投投資與消消費同步步發展，供供應與需需求基本本平衡。市場行情穩穩步走高高：區域平均價價格從220011年的330155元/mm2，增增長到220033年1-9月份份的38828元元/m22，特別別是經歷歷了非典典疫情，仍仍然顯示示了較為為強勁的的增長態態勢。從20000年以來來基本保保持了年

27、年均100%以上上的增長長速度，保保持與全全市大盤盤的同步步上行態態勢。各年松江區區商品房房平均價價格表時間商品房平均均價格（元元/平方方米）2001年年30152002年年3359同比增長（%）11.411%2003年年1-9月份份3828同比增長（%）10.044%商品房投資資快速增增長，市市場供給給持續放放大。松江區房地地產相關關統計數數據指標名稱2001年年2002年年同比增長（%）2003年年1-99月份同比增長（%）商品房投資資額（億元）18.81137.32298.4%39.73369.0%商品房施工工面積（萬平方米米）221.227320.77745.0%456.77057.8

28、商品房竣工工面積（萬平方米米）78.75599.59926.5%91.99918.62003年年1-99月份商商品房投投資總量量已經達達到399.733億元，同同比增長長69.0%，已已經超過過去年全全年投資資額，是是20001年全全年投資資額的22.111倍，攀攀升增長長。商品房施工工面積快快速增長長，今年年前三季季度投入入施工面面積達到到4566.700萬平方方米，同同步增長長57.8%。商商品房施施工面積積穩步增增長，今今年前三三季度商商品房竣竣工面積積達到991.999萬平平方米，預預計全年年將突破破百萬平平方米大大關。數據顯示：商品房房投資額額比竣工工面積增增幅更大大，說明明房地產產

29、市場檔檔次在逐逐步上升升；商品品房投資資額和竣竣工面積積分別比比施工面面積增速速更快，顯顯示了松松江房地地產投資資在前幾幾年持續續增長之之后，市市場供給給仍將增增速放大大。綜上，在持持續幾年年的穩步步增長之之后，未未來松江江區域房房地產投投入將在在規模和和產品檔檔次上更更上一個個臺階。市場需求旺旺盛，各各種消費費力量活活躍。松江區房地地產相關關統計數數據指標名稱2001年年2002年年同比增長（%）2003年年1-9月份份同比增長（%）商品房銷售售金額（億元）23.20031.82237.166%34.32231.5%商品房銷售售面積（萬平方米米）76.18899.38830.5%89.666

30、19.5%商品房銷售售面積穩穩步上升升，增幅幅略高于于商品房房竣工面面積，顯顯示了較較為強勁勁的消費費力量，新新房市場場呈現需需略大于于求的狀狀態。隨著松江房房地產市市場的發發展，區區位條件件逐步改改善，對對外區域域客源的的吸引力力增強，數數據顯示示，今年年上半年年非松江江籍客源源已成為為區域市市場的消消費主力力。政府住宅發發展計劃劃和政策策導向根據松江江區住宅宅發展“十五”計劃，房房地產業業是松江江區的主主導產業業；“十五”期間松松江區將將加快房房地產二二三級市市場聯動動，并帶帶動相關關產業的的發展。市場定位：集中在在新城區區發展中中高檔住住宅區（每每平米335000元左右右），吸吸引市區區

31、、本地地及周邊邊地區高高收入階階層落戶戶松江；建造適適量經濟濟適用房房，引導導低收入入人口消消費二手手房，促促進房地地產三級級市場的的發展。目標和任務務：在東東北四鎮鎮（九亭亭、泗涇涇、洞涇涇、新橋橋）發展展供市區區高收入入階層置置業、休休閑、度度假和投投資的中中高檔別別墅；在在松江新新城重點點建造中中高檔住住宅；老老城區重重在保護護和改造造，以改改善環境境為主；從以建建設普通通住宅為為主轉向向中高檔檔住宅建建設為主主，從以以住宅建建設為主主為轉為為以住宅宅建設和和發展二二三級交交易市場場并重。總量控制和和結構規規劃：22001120005年住住宅年供供給量55070萬萬左右右，2000620

32、115年控控制在55060萬萬左右右。結構構規劃是是在新橋橋、九亭亭、泗涇涇、洞涇涇、佘山山開發一一定數量量的花園園住宅、別別墅，吸吸引社會會高收入入階層（市市區、外外商、外外省市）居居民投資資置業；在松江江新城規規劃出一一定數量量的地塊塊建造花花園別墅墅以滿足足本區高高收入居居民的需需求，其其比例可可占年開開發量的的25%左右。綜合分析，松松江住宅宅市場整整體呈現現供需兩兩旺的健健康態勢勢，市場場對投資資者和消消費者的的吸引力力不斷增增強，將將有效支支持市場場的持續續發展。五、松江新新城房地地產市場場分析1、市場供供需關系系供應量：2001、220022年新城城內住宅宅新開工工面積為為150

33、0萬，老老城區開開工面積積為500萬，因因而整個個松江城城區前22年開發發約2000萬。松江新城西西區022年9月月出讓的的土地總總面積為為90448畝(含道路路、綠地地、河流流、公建建用地等等)，總總建筑面面積為3300萬萬左右右，加上上老城區區約500萬開開發量（含含動遷用用房和城城區新建建商品房房項目）和和東片約約88萬萬的在在開發量量，因而而2000220005年44年新城城內共有有4388萬的的住宅開開發。220033年至220055年開發發量為3360萬萬，年年均開發發1200萬左左右；但但20003年是是開發量量最為集集中的一一年。需求量： 220011年新城城開發上上市交易易的

34、樓盤盤總計約約66萬萬，主主要是綠綠洲華庭庭（133萬）、東東庭人家家（4萬萬）、鼎鼎信花園園（122萬）、祥祥和花園園1期（55萬）、建建設花園園（122萬）、東東明花園園（144萬）、蘭蘭橋1期期（6萬萬）；20002年上上市交易易的樓盤盤共計約約85萬萬，主主要有蘭蘭橋2期期（100萬）、放放生池（約約15萬萬）、檀檀香花園園（177.3萬萬）、開開元新都都（122萬）、松松江世紀紀新城（114萬）和祥祥和花園園二期（110萬）和西西區在開開發地塊塊。供需關系： 從從20001、220022年的市市場狀況況而言，供供需基本本持平，市市場有序序發展；但從深深層次去去看，由由于松江江城區房房

35、地產起起步較晚晚，市場場需求一一直未得得到正常常施放；新城的的開發建建設導致致了市場場的“井噴”行情，再再加上近近期的價價格上漲漲空間過過大，今今后的區區域市場場行情值值得擔憂憂。2、總建規規模分析析案名開盤時間總建規模（萬萬m2）5以下5-1010-15515-20020以上蘭橋01/5東明花園02/1放生池花苑苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/100合眾湖畔02/122景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗麗舍03/8紫東新苑03/8南部陽光翠翠庭04年初湖畔天地04下半年年昌鑫花園04年待定定華亭綠景苑苑04/3珠江新城04/5陽光世紀城城04/5久陽.文華華府0

36、4/5海德名園04/5浪琴水岸04上半年年從上表可以以看出，新新城區已已售在售售的總建建規模主主要集中中在155-200萬平方方米之間間，特別別是044年年初初開始，推推出的項項目除了了有一個個項目總總建在55萬平方方以下以以外，其其余均為為總建在在15萬萬平方米米以上的的大規模模項目，其其中的昌昌鑫花園園占地面面積達554萬，應應該算新新城區內內規模最最大的項項目。結論：區域域內項目目規模以以15-20萬萬平方米米的大規規模個案案為主。2、產品調調研分析析由于地處高高郊新興興開發區區域，所所以到目目前開發發的項目目大多是是公寓、別別墅混合合型社區區，其中中合眾湖湖畔、晨晨島花園園、皇騏騏-愛

37、麗麗舍是純純別墅；紫東新新苑、珠珠江新城城、南部部陽光翠翠庭、湖湖畔天地地純公寓寓項目。多層公寓與與獨棟、聯聯排別墅墅原來是是本區域域主要產產品類型型。但隨隨著地價價的快速速攀升，以以及地價價的日漸漸成熟，004年年年初以來來的新開開樓盤呈呈現出純純公寓項項目，特特別是其其中小高高層、高高層快速速增長的的態勢。公寓主力面面積案名開盤時間主力面積（）90-1000100-1110110-1120120-1130130-1140140-1150150以下下蘭橋2001放生池花苑苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/100景怡苑03/4紫東新苑03/8珠江新城一一期03/100南部

38、陽光翠翠庭04年初華亭綠景苑苑04/3海德名園04/5兩房三房目前該區域域項目中中公寓類類住宅，主主力是二二房1000 mm2左右右，三房房1200-1330 mm2。檀檀香花園園公寓型型項目面面積普遍遍比較大大；南部部陽光翠翠庭與珠珠江新城城因為是是純公寓寓類型項項目，所所以公寓寓房型的的可選擇擇范圍相相對較大大，其中中珠江新新城一期期二房998 mm2與三三房1337 mm2的比比例各占占50%。疊加別墅主主力面積積案名開盤時間主力面積（mm2）160-1180180-2200200-2220220-2240放生池花苑苑02/3檀香花園02/5開元新都02/100合眾湖畔02/122晨島花

39、園03/4久陽.文華華府04/5主力面積集集中在1180-2000 m22。別墅主力面面積案名開盤時間主力面積（mm2）175-2200200-2225225-2250250-2275275-3300300-3325325-3350350以上上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗麗舍03/8久陽.文華華府04/5海德名園04/5聯排雙拼獨棟從該區域220011年至今今別墅項項目的發發展來年年，由于于地處市市郊，所所以大部部分別墅墅項目都都有獨棟棟別墅，部部分有聯聯排、雙雙拼。其其中聯排排的主力力面積集集

40、中在2200-2255 m22；雙拼拼的主力力面積集集中2550-2275 m2；獨棟的的主力面面積集中中在3225-3350 m2。平均單價 04年開盤盤的項目目，其中中區域最最低公寓寓報價：珠江新新城44400元元/平方方米區域最高公公寓報價價：華亭亭綠景苑苑47000無/平方米米華亭綠景苑苑作為區區域內最最高報價價的原因因是他的的地理位位置最好好，最靠靠近老城城區的繁繁華區域域，且周周邊生活活配套較較為齊全全。目前區域內內在售的的別墅項項目只有有泰晤士士小鎮，久久陽.文文華庥、浪浪琴水岸岸等內雖雖然有別別墅型產產品，但但是現在在還沒有有正式對對外銷售售。其中中泰晤小小鎮內的的獨棟別別墅產

41、品品銷售價價格為1100000元/平方米米（我司司代理的的項目銷銷售價格格為1220000元/平平方米），泰泰晤小鎮鎮內的聯聯排產品品的銷售售價格為為65000元/平方米米，久陽陽.文華華府在今今年5月月份也有有聯排產產品推出出，目前前對外報報價為660000元/平平方米。別墅總價案名開盤時間主力總價（萬萬元）60-80080-1000100-1120120-1140140-1180180-2200200-2220220以上上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗麗舍03/8久陽.文華華府04/5區域內目

42、前前各項目目的主力力總價相相對集中中在聯排排別墅1110-1300萬元，雙雙拼別墅墅80-1000萬元，獨獨棟別墅墅主力總總價相對對集中在在2000-2220萬元元左右。六、老城區區房地產產市場簡簡述松江是上海海之根，老老城區擁擁有良好好的歷史史文化積積淀，城城市基礎礎設施較較為完善善。因此此在上海海市房地地產市場場大盤走走高和新新城樓市市啟動之之時，老老城區依依靠良好好的城市市基礎，挖挖掘古城城深厚的的文化底底蘊和特特色，結結合舊城城改造，形形成較為為完整的的樓市板板塊。由于松江新新城規劃劃中的城城市中心心將逐漸漸北移，故故老城區區房地產產開發順順應這一一趨勢，推推案量主主要集中中在老城城區

43、北部部（滬杭杭高速公公路以南南），在在建筑形形態和居居住氛圍圍上逐漸漸與新區區聯成一一片。另另外結合合舊城改改造，在在老城區區中心也也形成較較大的推推案量。相對新城區區而言，老老城區的的物業相相對單一一，多層層公寓為為市場的的絕對主主力。由于區域內內舊改項項目較多多，且在在 建筑筑風格上上缺少統統一規劃劃，多數數個案建建筑品質質較低，立立面簡單單粗糙，沒沒有形成成鮮明的的建筑風風格。在市場啟動動前期，老老城區依依靠良好好的城市市基礎和和人氣積積淀，在在新城房房地產市市場漲勢勢中處于于相對領領先的地地位，因因此市場場價格相相對較高高，至220033年年中中區域主主力市場場價格達達到36600元元

44、/m22，與新新城區基基本持平平。位于于老城北北部的方方舟休閑閑廣場住住宅部分分市場價價格已達達到39900元元/m22。目前老城區區市場可可售案量量較少。預預計未來來推案量量將逐漸漸平穩，舊舊城改造造和近郊郊區域的的城市化化進程成成為老城城區房地地產的主主要推動動力量。可可預見，在在與新城城區同步步上升一一段時期期后，隨隨著新城城區市政政配套的的逐漸完完善，其其城市核核心和競競爭強勢勢地位的的確立，老老城區的的綜合優優勢將逐逐步弱化化，由市市場的主主流板塊塊轉變為為市場的的追隨板板塊，市市場漲幅幅趨緩，市市場價格格逐步被被新區拉拉開距離離。第二部分產產品建議議二、項目SSWOTT優化分分析1

45、、優勢（SStreenthh） “一一城九鎮鎮”的發展展戰略，生生態綠地地的政策策扶持，軌軌道交通通的快速速建設，地地面路網網的不斷斷完善，公公共設施施的逐步步落成，加加之松江江大學城城的濃郁郁氛圍，人人氣漸旺旺，都讓讓松江新新城成為為上海居居住環境境最佳的的中等規規模文化化旅游園園林城市市和現代代化衛星星城市的的目標更更顯明朗朗，指日日可待。同同時也是是松江新新城房地地產市場場高速健健康持續續發展的的有力保保障。 本本案位于于松江新新城高尚尚住宅區區，又能能輻射到到大學城城、佘山山等大環環境亮點點，加之之區域環環境整潔潔寬敞。地地塊方正正平整，便便于設計計和建造造。西北北的河道道景觀又又可得

46、到到利用，因因此本項項目具備備一定的的規劃優優勢。2、劣勢（WWeakknesss） 交交通配套套是新城城區住宅宅的第一一抗性。雖雖然松江江新城的的道路網網絡已現現雛形，平平坦寬闊闊、四通通八達、縱縱橫交錯錯，但是是目前新新城內的的交通系系統仍然然十分落落后，僅僅有的幾幾條公交交線路甚甚至還滿滿足不了了大學城城市生的的出行。連連出租車車都比較較難叫。因因此，220055年開通通的9號號線成為為了居民民過分依依賴的交交通方式式。新城城內巨大大的市場場供應量量和相對對落后的的交通結結構之間間存在著著不小的的矛盾。 就就目前來來講，松松江新城城的生活活配套是是相當缺缺乏的，商商業以沿沿街鋪面面為主，主主要集中中在老城城區和新新城示范范區中央央的核心心地段。缺缺少規模模性的商商業場所所。