1、商品房銷售培訓問題70-82小修、中修、大修包括哪些內容？答：按照京房修字 1994 第 521 號文件規定，大修工程是指：需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。中修工程是指： 需牽動或拆換少量主體結構或少量設備， 但保持原房 ( 或設備 ) 的結構和規模的工程。小修工程是指：即使修復房屋 ( 或設備 ) 在使用過程中其構部件小的損壞，以保證房屋 ( 或設備 ) 原有完損等級的日常養護工程。具體內容可參照京房地修字1998 第 799 號文，京房地修字1999 第 601 號文及京房地修字 1999 第 930 號文等。小區的停車費是按什么標準收取的？小區停車費：機動車按每月

2、每輛大型車 210 元、小型車 150 元，準機動車按各區縣制定的標準執行。祥見區、縣物價局制定物業收費項目和標準一覽表居民應該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。保潔費： 196 號文件規定，由住戶向物業治理公司交納，每月每戶標準在 2-5 元之間，具體標準由各區縣物價部門制定。 其服務內容為房屋及小區保潔。垃圾清運費：按照市物價局、財政局頒布的關于調整托付清運費及垃圾消納場管理費收費標準的通知 ( 京價收字 1999 第三產業 53 號) 的規定：居民生活垃圾外運費為每戶每年 30 元，由產權人向環衛局交納，可由物業公司代收代繳。 服務內容是環衛部門

3、從小區垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾自理費： 按照北京市人民政府辦公廳 1999 年第 68 號文件北京市人民政府辦公廳關于轉發市環衛局等部門制定的北京市征收都市生活垃圾處理費實施方法 ( 試行 ) 的通告的規定：本市居民應交納生活垃圾處理費， 標準為每戶每月 3 元。按規定辦理暫住證的來京人員，每人每月 2 元。費用由街道辦事處和鄉、 鎮人民政府收取，可托付居委會收取，該費用要緊用于都市生活垃圾的處理。物業治理公司與業主的修理責任如何劃分業主作為物業的所有權人， 應對其所有的物業承擔修理養護責任。 因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽

4、臺， 由業主負責修理。 房屋的共用部位和共用設施設備， 包括房屋的外墻面、 樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業治理公司組織定期養護和修理。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的修理養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，修理養護費由有關業務單位支付。然而，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定修理責任。物業所有人能夠自行修理養護其自用部分和自用設備， 也能夠托付物業治理公司或其他專業修理人員代修。 由于業主拒不履行修理責任，致使房屋及附屬設施差不多或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成缺失的，業主應

5、當賠償缺失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成缺失的，應當賠償缺失。業主委員會應如何成立？業主委員會是在物業治理區域內代表全體業主實施自治治理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律愛護。業主委員會的宗旨是愛護本物業的合法權益， 實行業主自治與專業化治理相結合的治理體制， 保證物業的合理與安全使用， 愛護本物業的公共秩序，制造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。業主委員會委員從業主中選舉產生， 每屆任期三年，可連選連任。業主委員會由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時刻的

6、成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。業主委員會委員名額的分配取決于業主在該物業中所擁有業權份額的多少。 具有較多業權份額的業主， 在業主委員會中應占較多的委員名額；但分散業主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業30%業權為分散的業主，則在委員會中30%的委員應由這些分散的業主推選。第一屆業主委員會由物業治理行政主管部門會同開發建設單位或物業治理企業、 業主代表組成籌委會， 籌委會舉薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。小區綠化面積的標準是多少？綠化環境是居住空間質量的重要標志， 它不僅有著凈化空氣、 豐富景觀的作用，同時也是居民的交

7、往空間和活動場所， 打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞， 老死不相往來”的局面， 增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范疇。要有足夠的綠化面積。新區住宅建設的綠地率不低于 30%，舊區不低于 25%，綠地指標組團不低于 0.5 平方米 / 人，小區不小于 1 平方米 / 人；同時綠地還要有充足的日照時刻，滿足居民區活動的要求，因此成片的綠地就應滿足許多于 1/3 的面積在標準的日照覆蓋范疇之外。3、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。 4、綠地空間應包含一定數量的活動場地 ( 如兒童游戲場 ) ，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。公共區域的水電費如何攤銷？關于高檔

8、住宅， 按照都市住宅小區物業治理服務收費暫行方法 ( 國家計委、建設部 1996 第 266 號文件 ) 的規定：公共區域的能源費用能夠計入物業治理成本，作為物業治理費的構成部分。關于一般住宅， 公共區域的水電費， 不能單獨作為收費項目進行收費，但可按建筑面積的比例分攤給各住戶， 在收取各住戶水電費時一并計取。然而，小區的路燈費用不能由住戶承擔，開發企業應按照規定， 將路燈移交給市路燈治理處統一愛護治理。我正預備裝修房屋，物業治理公司向我收取裝修押金，還要交納裝修治理費，這合理嗎？關于裝修治理的咨詢題， 市建委、市國土資源和房屋治理局頒布過多個文件予以規范，綜合起來，有以下幾個要求：物業治理公

9、司有權對住戶的裝修進行監督治理；住戶裝修時，必須向物業治理公司申報，經批準后實施；住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結構， 不得移動各種管線； 為了保證住戶按照規定裝修，不破壞承重結構等，物業治理公司能夠收些押金，事后應及時退還；物業治理公司收取裝修治理費，沒有依據。我是一個一般小區的居民，除了要交給物業治理公司清潔費外，還要交給環衛局垃圾清運費， 交給居委會垃圾處理費， 如何有這么多收費？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用：清潔費： 196 號文件規定，由住戶向物業治理公司交納，每月每戶的標準在 2-5 萬元之間，具體標準由各區縣物價部門制定。 其服務內容為房屋及小區保潔。垃圾清運費：按

10、照市物價局，財政局頒布的關于調整托付清運垃圾托運費及垃圾消納場治理費收費標準的通知( 京價收字 1999第 253 號) 的規定：居民生活垃圾外運費為每戶每年 30 元，由產權人向環衛局交納， 可由物業公司代收代繳。 服務內容是環衛部門從小區垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾處理費： 按照北京人民政府辦公廳 1999 年第 68 號文件北京市人民政府辦公廳關于轉發市環衛局等部門制定的北京市征收都市生活垃圾處理費實施方法 ( 試行 ) 的通知的規定：本市居民應交納生活垃圾處理費， 標準為每戶每月 3 元，按規定辦理暫住證的來京人員，每人每月2 元。費用由街道辦事處和鄉，鎮人民政府收取，可托

11、付居委會收取，該費用要緊用于都市生活垃圾的處理。進行房產評估是需預備的材料房屋產權資料a、房地產使用權證b、土地所有權證c、房屋買賣契他項權益講明房產位置圖房產技術檔案房產經濟檔案應當選擇什么樣的評估機構？據有關規定， “申請設置房地產價格評估機構， 必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本”，具有經營資格的估價機構、由房地產治理本么按照專業人員狀況、 經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范疇及價值數額不同。因此在選擇事務所時，除了要查驗經營資格外，還應要求事務所出示等級資格證書， 按照等級能夠對該事務所的業務水平有個大致了解。由于各評估機構的業務進展

12、方向、 工作體會、人員素養也有議定差異，因此要托付信譽度較高的機構。房地產價格評估的程序是如何樣的？估價程序一樣包括：同意估價托付；明確估價差不多事項；擬定估價作業方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行運算；確定估價結果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。二手房交易在什么情形下需要進行房地產估價？購買房屋時可能需要房地產估價交易雙方當事人向房地產治理部門申報其成交價格時， 房地產治理部門如果認為明顯低于房地產價值， 會托付具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估， 并以評估的價格作為繳納稅費的依據。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也能夠托付評估事務所進行評估價作為交易價格的參考。進行房地產保險時需要房地產估價房地產保險估價， 分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或缺失程度評估。 房地產投保時的保險價值評估， 是評估可能因自然災難或意外事故而遭受缺失折建筑物的價值。申請抵押貸款時需要房地產估價向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價，借款人為了證實其擁有的房