1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招 標 文 件來源于：-/ -.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主委員會2004年8月10日目 錄 一.招標文件的組成、解釋和修改二.物業的基本情況三. 物業服務的內容及要求四.物業服務期限五.對投標人的要求六.對投標文件的要求七.開標、評標、定標八.物業服務合同的簽訂附件一.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標辦法附件二.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理區域平面示意圖附件三.對物業服務的要求附件四.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主公約明確的禁止行為附件五.投標書格式附件六.授權委托書格式附件七.銀行履約保函格式附件八.合同協議書格式攀枝

2、花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招 標 文 件一.招標文件的組成、解釋和修改 根據攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標辦法(詳見附件一)，經業主大會授權，業主委員會代表鳳凰小區觀濤苑全體業主編制本招標文件。 招標文件由招標文件正文及其附件組成。 投標單位在收到招標文件后，若有問題需要澄清，應于收到招標文件后5日內，以書面形式(包括書面文字、傳真、電報等，下同)向業主委員會提出，業主委員會將以書面或投標預備會的方式予以解答，答復將送給所有獲得招標文件的投標單位。 在投標截止日期前，業主委員會可能會以補充通知的方式修改招標文件。補充通知將以書面方式發給所有獲得招標文件的投標單位，補充通知作為招標文件的組成

3、部分，對投標單位起約束作用。 為使投標單位在編制投標文件時把補充通知內容考慮進去，可以將原遞交投標文件的截止日期酌情延長，并在原截止日期前3天以書面形式通知所有獲得招標文件的投標單位。業主委員會在投標截止日期前2天，不再發布任何招標補充文件。招標補充文件為招標文件的組成部分，文件之間的內容如有矛盾，以日期在后的文件為準。 二.物業的基本情況 攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理區域(以下簡稱“本物業”)，位于四川省枝花市東區炳草崗望江街，包括FH4#樓、FH5#樓、FH6#樓、FH7#樓、FH8#樓、FH9#樓、FH10#樓、GJ1#樓、GJ2#樓、GJ3#樓、GJ4#樓、GJ5#樓、GJ6#樓、G

4、J7#樓、GJ8#樓、GJ9#樓、GJ10#樓，共570套、17棟住宅。 目前由攀枝花市鳳凰物業公司負責本物業的前期物業管理工作。 這17套住宅的基本情況詳見附表。樓棟編號單元數戶型總面積總戶數面積戶數面積戶數面積戶數FH4290.95 28 2546.60 28 FH5291.59 28 2574.60 28 FH63125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH73125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH81151.65 14 2123.10 14 FH92124.03 28 3472.84 28 FH103

5、124.03 42 5209.26 42 GJ12119.48 28 3345.44 28 GJ22103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ32103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ4390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ5390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ6390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ7290.35 28 2529.80 28 GJ81105.18 32 101.09 4 3770.12 36 GJ91105.18 32 101.09 4 3770.1

6、2 36 GJ101105.18 32 101.09 4 3770.12 36 合計61627.56 570 備注：由于時間倉促上述個別數據可能略有偏差，不能以此作為中標后收取物業管理費的依據。 位于鳳凰小區商業街底層和FH9#樓與FH10#樓之間，還有少量工作間、商屋、車庫、機房、會所等房產，這些房產的物業管理問題需業主委員會與開發商協商解決。鳳凰廣場A座共有15套住宅，是否將其納入本物業，也需要業主委員會與開發商協商。無論協商的結果如何，中標人都必須接受。 物業管理用房目前雖未明確，但開發商已明確表示將按規定配備物業管理用房。 本物業的住宅共用部位共用設施設備維修基金目前由開發商代管，尚未

7、移交。 本物業以及鄉情苑、川惠大酒店、鳳凰小區商業街、鳳凰小區建材市場等周邊小區和單位，有一塊共用的總水表，攀枝花市水務(集團)公司只承認這塊總水表。目前由攀枝花市鳳凰物業公司向上述小區和單位代收水費，并負責水費公攤。 由于本物業交工資料只有一套，因此隨招標文件只提供本物業平面示意圖一張，見附件二。投標人有不清楚的地方，可以來本物業實地考察，聯系人：張麗君，聯系電話：3551358。三. 物業服務的內容及要求 物業服務內容為： (1)房屋建筑共用部位、共用設施設備、房屋共用設施、附屬配套建筑和設施及構筑物的日常維修、養護和管理。 (2)公共區域的綠化養護與管理。 (3)公共環境衛生維護，包括房

8、屋共用部位和公共場所的清潔衛生，本物業區域內垃圾的歸集與清運。 (4)保安值守與公共秩序維護。 (5)消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理。 (6)業主公約中禁止行為的管理。 (7)房屋裝飾裝修管理服務。 (8)物業檔案資料的保管。 (9)代收水費、電費、煤氣費、閉路電視費。 (10)物業其他共同事務的管理服務。 對物業服務的要求詳見附件三。四.物業服務期限 本次招標規定物業服務期限為2004年10月31日12點起，2006年10月31日12點止。五.對投標人的要求 (1)投標人必須具備物業管理企業資質。 (2)必須達到本招標文件要求的物業服務內容和要求。 (3)對物業管理服務費實

9、行包干制，贏利歸物業管理企業所有，虧損也全部由物業管理企業承擔。 (4)繳納300元人民幣購買本招標文件。 (5)承擔其編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用。不管投標結果如何，招標人對上述費用不負任何責任。 (6)提供投標保證金20000元人民幣。投標保證金可以是現金、支票、銀行匯票，也可以是在中國注冊的銀行出具的銀行保函。投標人在投標有效期內撤回其投標文件，或中標人違約，業主委員會不退還投標保證金。投標人未中標，業主委員會應在中標結果產生后5日之內無息退還投標保證金，或通知銀行銀行保函失效。六.對投標文件的要求 1.投標文件必須包含的內容： (1)投標書，格式詳見附件五。 (2)投標人

10、營業執照復印件、物業管理服務企業資質證書復印件、法定代表人資格證明、法定代表人對參予投標人員的授權委托書(格式詳見附件六，法定代表人親自參加除外)。 (3)銀行履約保函，格式詳見附件七。提供履約保證金方式為現金、支票、銀行匯票的除外。 (4)投標人的信譽、業績證明材料。 (5)承擔本物業物業管理的領導班子配備情況，主要負責人的身份證復印件、物業服務崗位資格證明材料復印件。 (6)承擔本物業物業管理的工人、保安配備情況。 (7)除本招標文件規定的物業服務要求之外，還要達到的其他要求。 (8)投標文件必須承諾，因達不到物業服務要求，對業主造成直接損失的，承擔賠償責任。具體如何賠償，如業主被盜、共用

11、設施損壞或滅失、下水道堵塞后污水進入房間等，應詳細說明。未對業主造成直接損失的，如清潔衛生不合格，應如何處理也應詳細說明。 (9)物業服務期限滿后，如果不按時撤離本物業，應承擔何種違約責任。 (10)對開發商應盡的責任，業主向物業企業反映后，應如何處理。 (11)是否愿意承擔本招標文件第二部分所指的總水表涵蓋的整個區域的水費代收工作？在本物業住宅共用部位共用設施設備維修基金到帳前，是否愿意墊資對本物業供水系統進行改造，實現本物業的水表與周邊其它小區和單位的水表完全分離？ (12)物業管理服務費收費標準。要求：普通住宅必須在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2)，已裝修、閑置三個月以上的

12、住宅按普通住宅的1/2以下收取，未裝修且無人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取，車庫與普通住宅相同，商屋按普通住宅的2-3倍收取，業主委員會辦公用房免收物業管理服務費。 (13)對業主違約的處理辦法。業主拖欠物業管理服務費，可以收取滯納金，滯納金收取比例不得超過銀行貸款利率的4倍。 (14)聯系方式。 (15)投標人認為應當寫入投標文件的其他材料。 2.對投標文件的制作、送達要求 (1)投標文件必須采用簡體中文。 投標人需制作投標文件多份，其中正本1份(書面文檔)，副本5份(書面文檔)，電子文檔1份。電子文檔最好采用htm、html或mht格式，也可以采用wps、word格式，存儲在軟盤或優

13、盤中。投標文件之間如果不一致，責任由投標人承擔。 (2)投標文件正本和副本均應使用不能擦去的墨水打印或書寫。并由投標人的法定代表人親自簽署，加蓋法人單位公章和法定代表人印鑒。 (3)投標文件應當密封包裝，并在包裝人標明投標項目名稱、投標人名稱，注明開標前不得開封，在密封處加蓋投標人公章。 (4)投標文件送達截止時間：2004年9月5日上午9點。七.開標、評標、定標 開標會議于2004年9月5日上午9點在攀枝花市鳳凰小區業主活動室舉行，請所有投標人按時參加。參加開標會議的應是投標單位的法定代表人或授權人，未按時參加開標會議的投標人，視為自動棄權。 開標會議由鳳凰小區觀濤苑業主委員會主持。 投標文

14、件開封前，投標人應對投標文件的密封情況進行檢查，如果完整，應簽字確認。 有下列情況之一者，視為投標文件無效： (1)未經法定代表人簽署，或未加蓋單位公章，或未加蓋法定代表人印鑒的； (2)內容不全或字跡模糊不清的； (3)投標文件送達截止時間以后送達的。 (4)實質上不響應招標文件要求的。 對投標文件核查后，由招標人當眾宣布核查結果，并宣讀有效投標的投標人名稱以及招標人認為適當的其他內容。 對投標文件的啟封、核查、宣讀順序，按投標人送達投標文件的先后順序。 評標、定標工作按攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標辦法辦理。2004年9月5日評標委員會推薦中標人選后，2004年9月12日將召開業主大會

15、決定中標人。如果業主大會沒有通過評標委員會推薦的中標人選，將重新招標或采取其他方式確定物業管理企業。八.物業服務合同的簽訂 中標人應按照中標通知書規定的時間、地點，由法定代表人或授權人與招標人代表簽訂物業服務合同。招標文件、中標人的投標文件及評標過程中形成的雙方共同承認的書面文件、中標通知書作為合同的組成部分。合同協議書的格式見附件八。 中標人如果拒絕按招標文件和投標文件與招標人代表簽訂物業服務合同，超過中標通知書規定的簽約時間10天以后，招標人不退還履約保證金，或要求銀行按照履約保函支付20000元人民幣。 附件一.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標辦法攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標辦法

16、 第一條 為了規范攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標活動，維護業主合法權益，根據中華人民共和國招標投標法、物業管理條例等法律、法規制訂本辦法。 第二條 物業管理招標遵循公開、公平、公正的原則，通過市場競爭機制選擇物業管理企業。 第三條 滿足以下條件之一的，可以進行招標活動： (一)業主大會認為有必要時； (二)現有物業管理企業服務期限將滿，且業主大會沒有作出續聘決定的。 第四條 業主大會是物業管理招標活動的招標人。 業主大會授權業主委員會決定招標方式、編制招標文件、按本辦法組建評標委員會、記錄招標評標過程、主持招標活動的其他日常工作。 業主大會負責根據評標委員會的推薦意見，決定中標人。 第五條

17、 評標委員會成員由以下兩種方式產生： (一)業主委員會直接指派； (二)在業主自愿報名的基礎上，由業主委員會隨機抽取。 評標委員會成員名單依法保密。 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，嚴格遵守中華人民共和國招標投標法和本辦法的規定。 第六條 評標委員會通過投票確定推薦的中標人選。每個評標委員會委員只能投一票，每票只能投一名投標人，多選為廢票。得票最多的投標人，為評標委員會向業主大會推薦的中標人選。 第七條 評標委員會推薦中標人選后，應盡快召開業主大會，由業主大會對是否同意中標人選為小區將來的物業管理企業進行表決。如果全體業主所持投票權2/3以上同意，中標人選正式中標。 第八條 中標人確定

18、后，業主委員會應當在3日內向中標人發出中標通知書，同時通知未中標人。 第九條 業主大會確定中標人后，經廣泛征求業主意見，由業主委員會代表全體業主按照招標文件和投標文件，與中標人簽訂物業服務合同。 第十條 在招標活動中業主委員會可以向投標人收取適當的費用，用于支付招標活動的開支。若有結余，可用于補充業主大會和業主委員會辦公經費。 第十一條 本辦法的解釋權屬于業主委員會。 第十二條 本辦法經2004年6月27日業主大會通過，自通過之日起實施。 附件二.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理區域平面示意圖 (見藍圖) 附件三.對物業服務的要求 1.對綜合管理服務質量要求： (1)負責制定物業管理服務工作計劃

19、，并組織實施。 (2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。 (3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場。遇到停水停電停氣提前在小區張貼通知。 (4)業主在本物業突發疾病或遭遇意外傷害，情況危急且家中人力不足的，及時幫助業主聯系醫院，將傷病業主送上救護車或送往醫院。 (5)協助召開業主大會并配合其運作。 (6)管理規章制度健全，服務質量標準完善。 (7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理。 (8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，

20、持證上崗。 (9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80。 (10)建立應對地震、火災、煤氣泄漏、交通事故、傳染病流行等公共突發事件的應急救援預案，包括組織機構、人員和具體措施等，預案必須科學可行，一旦發生，能隨時投入運行。 2.對房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護服務質量要求： (1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容觀瞻現象。 (2)房屋幢號、單元號有明顯標志，設有引路方向平面圖。 (3)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢。 (4)確保雨水、污水管道保

21、持通暢，每半年定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。 (5)負責小區智能化設施的日常運行維護。 (6)房屋小修、急修及時，合格率達100%，有維修記錄和回訪記錄。 (7)道路、停車場平整暢通，井蓋無缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標志齊全規范。 3.對綠化服務質量要求： (1)保持現有綠地格局。 (2)綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、修剪疏摟枯葉和病蟲害防治。修剪方法正確，喬灌木無枯死枝，綠籬無空膛，殘花黃葉及時清除。病蟲害防治及時，植物無明顯病蟲為害現象。 (3)草坪常綠，不枯黃。 4.對保潔服務質量要求： (1)小區內設有果皮箱等保潔設施，環衛設施完

22、善。 (2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理。 (3)每天對本物業進行清掃保潔，包括樓梯間、門廳、走廊、公共座椅，做到整潔美觀、無積塵。 (4)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。 (5)雨天應及時對區域內道路積水進行清掃。 (6)小區內路邊無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。 (7)小區內無違章臨時建筑，無亂堆、亂貼、亂畫等現象。 (8)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。 5.對保安值守與公共秩

23、序維護服務質量要求： (1)封閉式管理，做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。 (2)維護交通秩序，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢。 (3)防止入室盜竊。 (4)看管公共財產。包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、小品、花、草、樹木、果實等。 (5)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，每天做好記錄備查。 (6)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 6.對消防管理服務質量要求： (1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制。 (2

24、)消防設施有明顯標志，每月定期檢查消防設施，保證能夠隨時啟用。 (3)配備專職或兼職消防管理人員，每半年定期進行一次消防演練。 (4)消防通道暢通無阻。 (5)發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。 7.對業主公約中禁止行為管理的要求： 無需乙方同意，甲方有權提請業主大會修改業主公約。對修改后的業主公約中禁止行為，在甲方告知乙方后，乙方必須無條件地負責管理。 現有業主公約明確的禁止行為見附件四。 8.對裝修管理服務質量要求： (1)有健全的裝修管理服務制度。 (2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項。 (3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，

25、嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。 (4)業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政主管部門。 (5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過一天。 9.對檔案管理的質量要求： 乙方要妥善保管好以下檔案資料：規劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；物業質量保修文件和物業使用說明文件；其它竣工驗收資料；設施設備安裝、使用說明；產品合格證明和維護保養等技術資料；業主基本情況資料；物業管理所必需的其他資料。 以上資料乙方不得丟失、損壞，甲方隨時有權檢查、查閱。

26、10.對代收費用的要求： 代收水費、電費、煤氣費、閉路電視費等費用，不得加收手續費。對水電公攤與業主委員會協商解決。 附件四.攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主公約明確的禁止行為 攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主公約第六條規定主在本物業范圍內，不得有下列行為： (一)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等。 (二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。 (三)占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、停車場等公用設施及場地。 (四)損壞或擅自拆除、改動供電供水、供氣、通訊、閉路電視、安防監控、三表遠

27、傳、排水、排污、消防等共用設施。 (五)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物。 (六)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害、危險物質。 (七)踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑。 (八)隨意停放車輛。 (九)制造超過規定標準的噪音。中午十二點至二點半，或晚上十一點后鳴喇叭、大聲喧嘩、裝修房屋。 (十)亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等，擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構。 (十一)在公共場所、道路兩側亂設攤點。 (十二)不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理。 (十三)違反規定飼養家禽、家畜及寵物。 (十四)危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為

28、。 (十五)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。 附件五.投標書格式投 標 書攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主委員會： 根據已收到的攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標文件，遵照國家有關法律法規，我單位經考察現場和研究上述招標文件，我方愿以普通住宅每月 元/米2的報價，按上述招標文件的要求，承包上述物業管理服務。 如果我方中標，我方將全面履行招標文件和投標文件規定的責任和義務。 我方同意所遞交的投標文件在投標截止日期以后30日內有效，在此期間，我方同意按招標文件的有關規定受到約束。 投標單位：（蓋章） 單位地址： 郵政編碼： 電話： 傳真： 開戶銀行名稱： 銀行帳號： 開戶行地址： 電話： 年 月 日

29、 附件六.授權委托書格式授 權 委 托 書 本授權委托書聲明：我 （姓名）系 （投標單位名稱）的法定代表人，現授權委托 （單位名稱）的 （姓名）為我公司代理人，以本公司的名義參加攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標投標活動。代理人在開標、評標、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。代理人無轉委權。特此委托。 代理人： 性別： 年齡： 單位： 部門： 職務： 投標單位：（蓋章） 法定代表人：（簽字、蓋章） 日期： 年 月 日 附件七.銀行履約保函格式攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主委員會： 鑒于你方在攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理招標活動中，要求 (下稱“物業管理企業方”

30、)向你方提交下述金額的銀行開具的保函，作為物業管理企業方履行投標責任，及如果中標后履行物業服務合同的保證金，本銀行同意為物業管理企業方出具本保函。 本銀行在此代表物業管理企業方向你方承擔支付人民幣 元的責任，物業管理企業方在招標活動或在履行物業服務合同中，由于非不可抗力等原因給你方造成損失時，在你方以書面提出要求得到上述金額內的任何付款時，本銀行即予支付，不挑剔、不爭辯、也不要求你方出具證明或說明背景、理由。 本銀行放棄你方應先向物業管理企業方要求賠償上述金額然后再向本銀行提出要求的權力。 本銀行進一步同意在你方和物業管理企業方之間的合同發生變化、補充或修改后，本銀行承擔本保函的責任也不改變，

31、有關上述變化、補充和修改也無須通知本銀行。 本保函直至收到物業管理企業方未中標通知書，或物業管理企業方物業服務期滿后28天內一直有效。 銀行名稱：（蓋章） 銀行法定代表人：（簽字、蓋章） 地址： 年 月 日 附件八.合同協議書格式攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業服務合同協議書 本協議當事人： 甲方：攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主委員會 乙方： 根據物業管理條例及有關法律、法規，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就攀枝花市鳳凰小區觀濤苑物業管理區域(以下簡稱“本物業”)物業服務事宜，訂立本合同。第一章 本物業的基本情況 第一條 本合同所涉及的物業位于四川省攀枝花市東區炳草崗望江街，包括FH4#樓、F

32、H5#樓、FH6#樓、FH7#樓、FH8#樓、FH9#樓、FH10#樓、GJ1#樓、GJ2#樓、GJ3#樓、GJ4#樓、GJ5#樓、GJ6#樓、GJ7#樓、GJ8#樓、GJ9#樓、GJ10#樓，共17棟住宅。 以及. 本物業平面圖見附件。第二章 物業管理服務內容及質量要求 第二條至第.條 (按本招標文件和招標文件填寫)第三章 業主及合同雙方的權利義務 第.條 本物業業主的權利和義務： (1)依照本合同享受物業服務的權利。 (2)監督乙方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向乙方提出意見和建議。 (3)遵守業主公約的義務。 (4)裝修房屋前與乙方簽訂住宅裝飾裝修管理協議，并嚴格遵守。業主有自行

33、選擇裝修隊伍的權利，乙方不得指定施工單位。 (5)本合同其他章節規定的其他權利和義務。 (6)法律、法規規定的其他權利和義務。 第.條 甲方的權利和義務： (1)代表業主監督、檢查乙方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向乙方提出意見和建議，依照本合同收取乙方違約金、賠償金。 (2)督促欠費業主繳納物業管理費。 (3)將乙方交納的本合同履約保證金按兩年整存整取的方式存入銀行(提供銀行保函的除外)，并按本合同規定返還。 (4)本合同其他章節規定的其他權利和義務。 (5)法律、法規規定的其他權利和義務。 第.條 乙方的權利和義務： (1)依照本合同履行物業服務義務。 (2)提供本合同履約保證金2

34、0000元人民幣。本合同履約保證金可以是現金、支票、銀行匯票，也可以是在中國注冊的銀行出具的銀行保函，也可以將投標保證金直接轉為本合同履約保證金。 (3)委派有崗位資格的人員履行本合同。 (4)根據法律、法規的有關規定和本合同的約定，自主開展各項物業管理經營活動，但不得侵害業主、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業管理服務的便利獲取不當利益。 (5)根據有關法律、法規的規定和本合同的約定向業主或物業使用人收取物業服務費用，通過合法有效方式解決拖欠物業服務費的問題。 (6)經甲方同意乙方可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方。 (7)對物業

35、開發商應履行的義務，業主要求解決的，乙方應與開發商聯系。開發商拒絕履行義務的，乙方應自行承擔，不得推諉。 (8)向本物業業主提供房屋自用部位、自用設備設施維修養護等有償服務項目。 (9)及時向業主公告本管理區域內的重大物業服務事項。 (10)每季度向甲方報告物業管理服務實施情況。 (11)本合同其他章節規定的其他權利和義務。 (12)法律、法規規定的其他權利和義務。第四章 物業管理服務費用 第.條 乙方從2004年11月起按以下標準、按建筑面積向本物業業主收取物業管理服務費用。 普通住宅：每月 元/米2；閑置住宅：每月 元/米2；車庫：每月 元/米2；未出售或未裝修的住宅：每月 元/米2；商屋

36、：每月 元/米2。 本物業業主出租物業時，物業管理服務費仍由業主交納。 本物業業主轉讓物業時，須結清物業管理服務費和所欠乙方其他費用。 第.條 對物業管理服務費實行包干制，贏利歸乙方所有，虧損也全部由乙方承擔。 第.條 每月1-10日由乙方到業主家上門收取物業管理費，或由業主和乙方商定的銀行代扣。如果雙方沒有商定代扣的銀行，且乙方上門收費時業主不在家，業主應在當月內主動到乙方繳費。 第.條 在甲方與供水、供電、供氣、閉路電視部門達成直接向甲方收費的協議之前，由乙方代收代繳。乙方不得向業主收取手續費等額外費用。乙方代收期間，水電公攤費由雙方協商解決。乙方不得將共用部位、共用設備設施用水用電計入公

37、攤。 第.條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，其收費標準應報送甲方，并在物業管理區域內公示。第五章 專項維修基金的管理與使用 第.條 專項維修基金的管理與使用執行建設部、財政部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法。 第.條 專項維修基金開支范圍：房屋共用部位、共用設備設施，屬業主共用的設施、附屬建筑物、構筑物及設施除日常維修保養以外的大中修、更新費用。 第.條 需要使用專項維修基金的，由乙方提出年度計劃，經甲方審定后實施。 第.條 使用專項維修基金的工程項目由甲方負責工程內容的確定、施工方案的審批、預算的審批。乙方負責委托設計、確定施工單位、開工報告的

38、審批、工程質量監督、隱蔽工程簽證、施工組織協調、工程結算及付款。設計審查、設計變更的認可、隱蔽工程以外的現場簽證、工程竣工驗收由甲乙雙方共同負責。 第.條 工程造價的確定依據：采用2004年四川省定額和全統定額四川省估價表及配套的現行費用定額標準，材料按攀枝花市結算價和信息價。 第.條 乙方必須委托有相應資質的設計單位和施工單位。 第.條 施工合同由甲乙雙方與施工單位共同簽訂。合同應明確乙方和施工單位對施工安全和工程質量負全責。 第.條 對應由專項維修基金支出的突發性緊急搶修排險工程，可以不受年度計劃約束，不經設計委托與設計審查，不必先簽合同和開工報告，在告知甲方后，由乙方立即安排施工。第六章

39、 物業管理用房 第.條 物業管理用房歸本物業業主所有。 第.條 乙方有權繼續無償使用開發商已提供的物業管理用房，但無權將物業管理用房出租。 第.條 應當由物業開發商提供、但目前尚未提供的物業管理用房，經甲方爭取回來的，甲方視情況可以無償提供給乙方作為物業管理用房，也可以出租，收益歸甲方所有。 第.條 是否可以利用本物業及其圍墻作廣告宣傳，由甲方決定，收益歸甲方所有。第七章 物業服務期限 第.條 本合同規定物業服務期限為2004年10月31日12點起，2006年10月31日12點止。 第.條 在本合同規定的物業服務期限內，如果甲方認為乙方不履行應盡義務、服務質量達不到合同要求，且拖欠本合同第八章

40、規定的、應由乙方向甲方繳納的賠償金或違約金達三個月以上的，經本物業業主大會2/3以上投票權的業主同意，甲方有權單方面決定提前終止乙方在本物業的物業服務。 第.條 在物業服務終止前，甲方將重新選定今后的物業企業，乙方必須配合，不得設置障礙。 第.條 本合同期滿，甲方決定不委托乙方的，應提前30天書面通知乙方。 本合同期滿，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，乙方愿意繼續管理的，視為本合同自動延續。 第.條 物業服務終止前5日至10日內，乙方應將本合同規定的所有檔案資料交給甲方保管。 物業服務終止時，乙方應將本物業全部資產包括物業管理用房移交給甲方，并完全撤離本物業。 乙方完全履行了本條義務，

41、且不拖欠甲方賠償金或違約金及滯納金，甲方應退還本合同履約保證金及其利息，或通知銀行履約保函失效。第八章 違約責任及爭議的解決 第.條至第.條 (按投標文件填寫) 第.條 本協議在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成可以向物業管理行政主管部門申請調解或仲裁，或者向人民法院起訴。第九章 附則 第.條 本合同簽訂前已得到業主大會的授權，對甲乙雙方，對本物業全體業主均具有約束力。 本合同的效力不隨物業所有權的變化而喪失。 第.條 本合同一式五份，甲乙雙方各兩份，送物業管理行政主管部門備案一份。每份合同具有同等法律效力。 甲方簽章：攀枝花市鳳凰小區觀濤苑業主委員會 法定代表人： 乙方簽章： 法定代表

42、人： 年 月 日招標文件 招標知識 . 招標定義： 招標是指在一定范圍內公開貨物、工程或服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。 招標方式： 招標分為公開招標和邀請招標招標。公開招標是招標人通過招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標是指招標人以投標邀請的方式邀請特定的法人或其他組織投標。 招標代理： 招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。 招標代理機構是依法設立從事招標代理業務并提供服務的社會中介組織。 招標程序： 政府采購的招標程序一般為： 1、采購人編制計劃，報財政廳政府采購辦審核； 2、采購辦與招標代

43、理機構辦理委托手續，確定招標方式； 3、進行市場調查，與采購人確認采購項目后，編制招標文件。 4、發布招標公告或發出招標邀請函； 5、出售招標文件，對潛在投標人資格預審； 6、接受投標人標書； 7、在公告或邀請函中規定的時間、地點公開開標； 8、由評標委員對投標文件評標； 9、依據評標原則及程序確定中標人； 10、向中標人發送中標通知書； 11、組織中標人與采購單位簽訂合同； 12、進行合同履行的監督管理，解決中標人與采購單位的糾紛。 1、準備招標階段 a. 按省財政廳所審核的行政事業單位采購計劃，核實采購要求、技術標準及各項條件，按中華人民共和國招標投標法、財政部政府采購管理暫行辦法及其它相

44、關法規和國際慣例制作標書。 b. 邀請監察、公證部門監督整個招標過程。 c. 根據采購貨物的特點確定評委組成人員。 d. 投標廠商在3家以上。 2、發出招標通告 a. 在報紙、電視等媒體上刊登招標通告，同時，可直接向外地商家發招標邀請函。 b. 投標邀請至開標之前的間隔時間長短取決于采購項目的內容和技術標準要求。 3、投標 a. 標書由專人在規定的投標截止時間以前送達指定地點。 b. 繳送投標保證金（按招標要求的固定金額或比例）。 c. 投標時，按要求遞交有關證明文件（營業執照副本復印件、產品代理協議等相關證件）。 4、開標與評標 a. 投標單位的法人代表或委托代理人須到開標現場，標書方為有效

45、。 b. 對各投標單位的投標報價及一些必要內容進行唱標。 c. 評委對各標書進行初審和詳細評定。 d. 必要時，評委要求投標廠商前來質疑。 5、中標與簽訂合同 a. 評委簽發評標結果推薦報告書，監察、公證簽字證明，負責領導簽字確認后，發書面中標通知書。 b. 中標單位與使用單位簽訂合同，合同一式四份，投標單位、采購單位、政府采購辦公室及中介機構各留一份。 c. 投標保證金按要求自動成為履約保證金。 d. 退落標單位投標保證金。 6、履約 a. 中標的投標廠商按合同供貨及提供各項售后服務。 b. 使用單位驗收貨物，簽發公務用品驗收單。 c. 中介機構監督合同履約，并督促及時支付。如違反，將沒收履

46、約保證金。 d. 省財政廳按實際中標金額由政府采購專戶直接撥付使用單位。 買方開標 一買方將投標資料表中規定的日期、時間和地點在有投標人代表在場的場合組織公開開標，參加開標的代表應簽名報到以證明其出席。 二開標時，買方將當眾宣讀投標人名稱、修改和撤回投標的通知、投標價格、折扣、是否提交了投標保證金，以及買方認為合適的其他內容，除了按照第20條規定原封退回遲到的投標之外，開標時將不得拒絕任何投標書。 三無論如何在開標時沒有啟封和讀出的投標書（包括按照投標人須知第21.2條遞交的修改）在評標時將不予考慮。撤回的投標書將原封退回原投標人。 四買方將做開標記錄。 招標投標方須知 A 招標文件說明1.

47、招標文件的構成 1.1 招標文件用以闡明所需設備及服務、招標投標程序和合同條款。 招標文件由下述部分組成： (1) 投標邀請 (2) 招標設備一覽表 (3) 投標方須知 (4) 購銷合同 (5) 投標文件格式 2. 招標文件的修改 2.1 招標文件的修改書將構成招標文件的一部分，對投標方有約束力。 B 投標文件的編寫 3. 要求 3.1 投標方應仔細閱讀招標文件的所有內容， 按招標文件的要求提供投標文件， 并保證所提供的全部資料的真實性， 以使其投標文件對應招標文件的要求，否則，其投標將被拒絕。 4. 投標文件組成 4.1 投標文件包括下列部分： (1) 投標書、投標報價一覽表、分項一覽表（格

48、式略） (2) 投標資格證明文件（公司的營業執照副本復印件加蓋公章及其它相關證件）。 (3) 公司與制造商代理協議和授權書。 (4) 公司有關技術資料及客戶反饋意見。 (5) 投標方應按招標文件中提供的投標文件格式填寫，并將投標文件裝訂成冊， 在冊面上填?quot;投標文件資料清單。 4.2 投標方可對本招標文件 招標設備一覽表中所列的所有設備進行投標，也可 只對其中一項或幾項設備投標， 但不得將一項中的內容拆開投標。 4.3 投標文件的簽署及規定 1. 投標文件正本和副本須打印并由投標方法人代表或委托代理人簽署。 2. 除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不許有加行、涂抹或改寫。 3. 電

49、報、電話、傳真形式的投標概不接受。 4.4 投標文件的密封和標記 1.投標方應準備正本和副本各一份，用信封分別把正本和副本密封，并在封面上注 明“正本和副本”字樣，然后一起放入招標文件袋中，再密封招標文件袋。一旦正 本和副本有差異，以正本為準。 2. 每一密封信封上注明何時之前不準啟封。 3.投標文件由專人送交，投標方應將投標文件按6.1-6.2中的規定進行密封和標，后，并按投標注明的時間和地址送至招標方。 4.5 遞交投標文件的截止時間 所有投標文件都必須按招標方在投標邀請中規定的投標截止時間之前送至招標方。投標文件從投標截止之時起，標書有效期為30天。 4.6 遲交的投標文件 招標方將拒絕

50、在投標截止時間后收到的投標文件。 5. 投標方保證金 5.1 投標方保證金為投標文件的組成部分之一。 5.2 投標方應向招標代理機構提供投標保證金。投標保證金于投標截止之日前交至指定處。 5.3 投標保證金應以銀行支票或現金形式提交。投標設備的保證金額依據招標文件的指定。 5.4 未按規定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。 5.5 未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還（無息）。 5.6 中標的投標方的投標保證金，在中標方簽訂合同并履約后5日內退還（無息）。 C 開標和評標 6. 開標 6.1 招標方按投標邀請中規定的時間和地點公 開開標。 6.2 開標時，投標方須由法人代表或委

51、托代理人（具有授權書）參加， 并簽名報到，以證明其出席開標會議，否則，視為自動棄權。 7. 評標委員會 7.1 招標方將根據招標采購設備的特點組建評標委員會，其成員由技術、經貿、 法律等方面的專家和政府采購辦代表、采購單位代表等五人以上的單數組成， 評標委員會對投標文件進行審查、質疑、評估、比較。 8. 評標原則和方法 8.1 評委會按公正、公平、公開原則對待所有投標方。 8.2 評委會審查投標文件是否一一符合招標文件的所有條款、條件和規定。 8.3 評標時依據投標商品的價格、 技術性能、交貨期、付款條件、售后服務、資信及履約能力和其他優惠條件等，選擇中標方。 9. 其它注意事項 9.1 評標

52、是招標工作的重要環節，評標工作在評委會內獨立進行。 9.2 為了有助于對投標文件進行審查、評估和比較，招標方有權向投標方質疑，請投標方澄清其投標內容。投標方有責任按照招標方通知的時間、地點指派專人進行答疑和澄清。 9.3 在開標、投標期間，投標人不得向評委詢問情況，不得進行旨在影響評標結果的活動。 9.4 評委會不向落標方解釋落標原因，不退還投標文件。 9.5 根據投標和評標情況，招標結果可能是一次定標，也不排除再次競爭的可能性。 D 授予合同 10. 定標原則 10.1 嚴格按照招標文件的要求和條件進行評標，擇優定標。 10.2 本次招標，合同將授予符合招標的要求，并且報價最合理，能提供最佳

53、服務的投標者。 11. 中標通知和簽訂合同 11.1 評標結束后，由招標方簽發中標通知書。 11.2 中標方按中標通知書規定的時間地點與購買方簽定合同。中標方未按中標通知書指定的時間、地點與購買方簽定合同，招標方不再退還投標保證金。 11.3 招標文件、中標方的投標文件及其澄清文件等，均為經濟合同的依據。 12. 授予合同時變更數量的權力 12.1 招標方在授予合同時有權對“投標設備一覽表”中規定的設備數量和服務予以增加或減少。 13. 中標服務費 13.1 按規定收取一定比例的中標服務費。 投 標 報 價 一投標人應在適當的投票報價表上標明，本合同擬提供貨物的單價和總價。 二投標報價表上的價

54、格應按下列方式分開填寫： （a）從買方本國供應的貨物； （）報所供貨物的出廠價（工廠交貨價、倉庫交貨價、展室交貨價或貨架交貨價），包括對以下a.b兩項已繳納或應繳納的全部關稅、銷售稅和其他稅： a.報出廠價的貨物在制造或組裝時使用的部件和原材料；或 b.報倉庫交貨價、展室交貨價或貨架交貨價以前從國外進口的貨物。 （）如果授予合同，將要繳納的買方國內的銷售稅和其他稅。 （）如果投標資料表中有貨物運至最終目的地的內陸運輸、保險和其他當地發生的伴隨費用。 （）如果有的話，投標資料表中列出的其他服務（伴隨服務）的費用。 （b）從國外供應的貨物 （）按照投標資料表中的規定，報指定目的港的到岸價（DIF）

55、，或運費、保險付至邊境口岸價（CIP），或運費、保險付至指定目的地價（CIP）。報價時投標人可以自由選擇任何在合格來源國注冊的交通工具進行運輸。同樣，投標人可以從任何合格來源國取得保險服務。 （）如果投標資料表中的規定，報離岸價（FOB），或適用時貨交承運人價（FCA）。 （）如果投標資料表中規定，報成本運費價（CFR），或適用時報運費付至目的港價（CPT）。 （）如果投標資料表中規定，貨物從進口口岸運至最終目的地的內陸運輸、保險和其他當地發生的伴隨費用。 （）如果有的話，投標資料表中列出的其他服務（伴隨服務）費用。 三出廠價（EXW）、到岸價（CIF）和運費、保險付至價（CIP）等術語，應根

56、據巴黎國際商會的目前版本的國際貿易慣例術語解釋通則（Incoterm）的規定來解釋。 四招標人要求協議人將投標價分成幾部分，只是為了方便買方對投標書進行比較，并不限制買方以上述任何條件訂立合同的權力。五投標人所報的投標價在合同執行過程中是固定不變的，不得以任何理由予以變更。否則投標人以可調整的價格提交的投標書將作為非響應性投標而予以拒絕。但是，如?quot;投標資料表中規定，投標人所報的投標價在合同執行過程中可以調整，以固定不變價提供的報價將不被拒絕，只是將價格調整作為零處理。 投標書的編制 一投標的語言 投標人提交的投標書以及投標人與買方就有關投標的所有來往函電均應使用投標資料表中規定的語言

57、書寫。投標人提交的支持文件的印制的文獻可以用另一種語言，但相應內容應附有投標資料表中規定語言的翻譯本，在解釋投標書時以翻譯本為準。 二投標人構成 投標人編寫的投標書應包括下列部分： （1）按照投標人須知第10、11和12條要求填寫的投標函格式、投標報價表； （2）按照投標人須知第13條要求出具的資格證明文件，證明投檔人是合格的，而且中標后有能力履行合同。 （3）按照第14條要求出具的證明文件，證明投標人提供的貨物及其輔助服務是合格的貨物和服務，且符合招標文件規定； （4）按照第15條規定提交的投標保證金。 三投標函格式 （1）投標人應完整地填寫招標文件中提供的投標函格式和投標報價表，說明所提供

58、的貨物、貨物簡介、來源、數量及價格。 （2）為便于給予國內優惠，投標書將分為以下三類： A組：投標書提供的貨物在買方本國制造，其中（）來自于買方本國勞務、原材料、部件的費用占出廠價的百分之三十（30%）以上；（）制造和組裝該貨物的生產設施至少從遞交投標書之日起已開始制造或組裝該類貨物。 B組：所有其他的從買方本國供貨的投標。 C組：提供要由買方從國外直接進口或通過賣方的當地代理進口的外國貨物。 四為了便于買方進行以上分類，投標人應填寫招標文件中提供的相應組別的投標報價表，如果投標人填寫的投標報價表不是相應組別的投標報價表，其投標書不會被拒絕，但是買方將把其投標書歸入相應類別的投標組別中。 投標

59、書的初審 一買方將審查投標書是否完整，有無計算上的錯誤，是否提交了投標保證金，文件簽署是否合格，投標書的總體編排是否有序。二算術錯誤將按以下方法更正。如果單價與數量乘單價的積而得到的總價不一致，以單價為準修改總價，如果投標人不接受對其錯誤的更正，其投標書將被拒絕，其投標保證金將被沒收。如果用文字表示的數值與用數字表示的數值不一致，以文字表示的值為準。三對于投標書中不構成實質性偏差的小的不正規，不一致或不規則，買方可以接受，但這種接受不能損害或影響任何投標人的相對排序。四在詳細評標之前，根據投標人須知第26條，買方要審查每份投標書是否實質上響應了招標文件的要求。實質上響應的投標應該是與招標文件要

60、求的全部條款、條件和規格相符，沒有重大偏離的投標。對關鍵條文的偏離、保留或反對，例如關于投標保證金（投標人須知第15條），適用法律（通用合同條款第30條），和稅及關稅（通用合同條款第32條）的偏離將被認為是實質上的偏離。買方決定投標書的響應性只根據投標書本身的內容，而不尋求外部的證據。 五如果投標書實質上沒有響應招標文件的要求，買方將予以拒絕，投標人不得通過修正或撤消不合要求的偏離或保留從而使其投標成為實質上響應的投標。 投標書的評價比較 一買方將按照投標人須知第24條規定，只對確定為實質上響應招標文件要求的投標進行評價和比較。 二買方在評標時將不包括和不考慮： （1）如果投標人中標，對其在買