1、前言本市場調查報告為南門口A.B地塊項目，圍繞城市思考、基本情況、 SWOT分析進行研究，希望可以為本項目未來發展提供的參考和借鑒。由于時間的倉促和調查水平的局限性難免出現不當和錯誤之處，懇請各位批評指正。江西理工大學 工程造價管理 謝林凱QQ.10382429942021/9/301贛州市鳥攬圖2021/9/302贛州區位1.我市在建的鐵路項目有贛韶鐵路、贛龍鐵路擴能改造工程、京九鐵路電氣化改造工程。2.贛州是全國加工貿易梯度轉移重點承接城市，成為東南沿海地區向中部內地延伸的中轉站。 3.贛州市作為國家發展支線航空的試點城市，組建了華夏航空公司贛州分公司，先后開通至北京、上海、廣州、深圳、南

2、京、廈門、長沙、南昌、重慶等航線，贛州黃金機場成為江西第二大機場，也是贛粵閩湘四省邊際最大規模的民用機場，形成6至8小時內通達全國50個省會城市和重要經濟城市的航線網絡。4.好的交通環境引來國內外企業巨頭入駐贛州，美國法拉賽斯能源有限公司、德國格特拉克、西班牙拉法格、泰國正大集團、日本住友、日本東芝、中國五礦等一大批國內外知名企業(集團)相繼在贛州建廠投產。5.便捷的交通引來外地無數游人到贛州觀光休閑。 2021/9/303贛州被列為三線城市2021/9/3042013年江西省各市GDP排名2021/9/305近幾年贛州GDP狀況2021/9/306人均可支配收入2021/9/307贛州市規劃

3、2021/9/308贛州市房地產開發主要區域2021/9/309宏觀調控為切實做好2014年贛州中心城區國有建設用地的供應和調控工作優化土地利用結構，節約集約利用土地，根據國土資源部關于印發國有建設用地供應計劃編制規范（試行）的通知（國土資發2010 117號），結合上年度土地供應情況和本年度用地需求，制定本計劃。2021/9/3010計劃指標 國有建設用地供應總量。2014年贛州中心城區國有建設用地計劃供應總量9896.579畝（不含預出讓計劃）。國有建設用地供應結構，2014年中心城區國有建設用地供應總量中，商服用地933.578畝，占供應總量的9.4%；住宅用地3205.315畝，占供應

4、總量的32.4%（其中公租房、棚改及返遷安置等城市保障性住房789.373畝）；工礦倉儲用地406.59畝，占供應總量的41.1；公共管理與公共服務用地452.437畝，占供應總量的4.6%。交通運輸用地405.659畝，占供應總量的4.1：水域及水利設施用地110畝，占供應總量的1.1；特殊用地724畝，占供應總量的7.3%。國有建設用地供應類型，通過出讓供應國有建設用地7473.047官，占供應總量的75.5；通過劃撥供應國有建設用地2423.532畝，占供應量的24.5%。 2021/9/3011政策導向 （一）優化用地布局，統籌兼顧城鄉發展。 （二）堅持節約集約用地，促進產業結構升級。

5、 （三）落實房地產調控政策，加大民生領域用地供應。 （四）嚴格供應程序，深化土地有償使用制度 。2021/9/3012南門口A、B地塊基本情況 南門口A、B地塊規劃條件主要技術指標一、規劃依據：贛州市河套老城區控制性詳細規劃、贛州市南門口地區整體改造專項規劃。二、建設內容：大型商業綜合體和返遷安置住宅2021/9/3013三、主要技術指標：2021/9/3014四、平面布局要求：B地塊要利用退離北側用地范圍線(不小于60米)形成與南門口東、西園相呼應的公共開敞空間，并形成城市的視線通廊。規劃設計時要考慮今后現工商銀行用地改造的整體協調。五、地下空間要求：不得影響今后地下軌道交通及其站場的建設。

6、2021/9/30152021/9/30162021/9/30172021/9/3018、基礎設施情況項目所在區域內基礎設施達到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。1.供電：市政220伏生活用電；2.供水：市政供水；3.排水：市政管網；4.通訊：由贛州市電話局接入；5.煤氣：市政管網已經在建筑區。2021/9/3019項目四至 North 北側面臨紅旗大道和文清路，一直為贛州傳統經濟中心，大量住宅小區，交通便利及各項設施較為齊全，商業繁華；文清路街面及地一大道將截留項目B部分消費者2021/9/3020East 項目東側臨贛州市主干道紅旗大道， 為項目的重要展示面，未來將成為 項

7、目人流主要來源方向。項目東側分布人口密度較大，未來將 成為本項目的主要消費群體。2021/9/3021South 項目南側臨東陽山路和文明大道，車流量大，但東陽山路路面狹小，堵截對面人流。項目南側物業分布較為密集，以大量老住宅和部分部分新建住宅及中低檔商業2021/9/3022West 項目西側為紅旗大道和東陽山路。項目西側低端商業的目的性消費人群為主；周邊為較舊的住宅，環境相對較 差。2021/9/3023附近金融機構2021/9/3024附近教育機構2021/9/3025附近商城2021/9/3026附近商業用地參考比較對象 商業用地名稱 地理位置 定位 租金單價（元/m2） A國光 購物

8、位于紅旗大道大道 中低檔240B文清路 街面位于文清路 中低檔260C地一大道 位于紅旗大道大道和文清路地面 中低檔2302021/9/3027房地產市場背景 據搜房數據監控中心顯示：贛州全市9月8日至9月14日新建商品房共成交661套，環比跌2.07%。其中住宅類商品房成交335套，非住宅成交326套，章貢區成交252套，開發區成交135套。華潤中心周備案41套居榜首。據表所示，本周贛州樓市成交備案前十中，華潤中心周備案41套居榜首，中祥玖瓏灣39套位列第二，中海國際社區備案37套居第三位。2021/9/3028中海國際社區9月12日推出中海派項目組團1#、6#、10#樓，戶型為89139的

9、三房至四房。中海國際社區目前錦園2#、5#樓售89-130平的兩房及三房戶型，錦園1#樓售112-130三房戶型；另華府7#、8#、9#樓在售，戶型為90-155兩房至四房；2#3#樓，戶型為90-190兩房到四房戶型 。據9月8日至9月14日贛州樓市熱門樓盤點擊榜顯示，點擊前十樓盤榜單無變化，僅部分樓盤排名微調。前三樓盤仍舊為中海國際、華潤中心及中央城，品牌房企及本土剛需樓盤仍舊是市場關注主流，中海國際社區本周期點擊量再創新高。 2021/9/3029區位戶型 概況 裝修 元/文清路南門口單位宿3室 2廳 1衛 普通住宅 商品房（70年產權）中等裝修 朝南 6 /7層 4965元/ 南門口

10、國光對面附近2室 2廳 1衛 普通住宅 商品房 （70年產權） 精裝修 朝南北 6 /7層 4952元/ 南門口物業小區 4室 2廳 2衛 普通住宅 商品房 （70年產權） 精裝修 朝南北 6 /8層 板樓 5033元/ 2021/9/3030SWOT分析位于贛州紅旗大道和文清路交匯處對面，一直為贛州傳統經濟中心，商業繁華，區位相當優越。贛州作為全國衛生城市生活節奏慢，環境優美，首推紅旗大道綠樹環蔭，哺育一代又一代英才，稀奇地塊，僅此一處。附近大量住宅小區，商業客源穩定。2021/9/3031交通便利及各項設施較為齊全，五分鐘步程公交站，公交路線輻射贛州市市各主要干道，形成了相對完善的交通網絡，為您的出入提供了便利。 附近金融機構較多，方便生活。附近教育機構眾多，便于小孩上學。2021/9/3032劣勢未來經濟中心轉移，會失去一部分優勢。老城區一般以中老年消費者居多，消費觀念滯后，難以形成高端消費區，年輕人一般在新城區購房未來發展趨勢 。2021/9/3033總結建