1、PAGE PAGE 72土地增值稅涉稅稅技巧第一部分土地增增值稅清算基基礎知識第二部分清算收收入的審核第三部分 稅前前扣除原則第四部分 轉讓讓稅金的審核核第五部分 利息息支出的審核核第六部分 期間間費用的審核核第七部分 開發發成本的審核核第八部分 匯匯算清繳熱點點問題第一部分：土地地增值稅清算算基礎知識 一、土土地增值稅清清算概念二、增值額和扣扣除項目三、開發成本的的口徑四、稅率的形式式五、清算對象（重重點）六、清算條件七、清算審核八、補繳土地增增值稅九、清算后再轉轉讓 一、土土地增值稅清清算概念 土地增增值稅清算管管理規程（國國稅發【20009】911號）第三條條規定，“土地增值稅稅清算，是

2、指指納稅人在符符合土地增值值稅清算條件件后，依照稅稅收法律、法法規及土地增增值稅有關政政策規定，計計算房地產開開發項目應繳繳納的土地增增值稅稅額，并并填寫土地地增值稅清算算申報表，向向主管稅務機機關提供有關關資料，辦理理土地增值稅稅清算手續，結結清該房地產產項目應繳納納土地增值稅稅稅款的行為為。”二、增值額和扣扣除項目 土地增增值稅按照納納稅人轉讓房房地產所取得得的增值額和和規定的稅率率計算征收。 其中，納納稅人轉讓房房地產所取得得的收入減除除規定扣除項項目金額后的的余額，為增增值額。 具體到到房地產開發發企業，規定定的扣除項目目包括： 1、取取得土地和開開發土地的成成本費用，包包括土地價款款

3、和出讓金、場場地平整費用用和契稅等； 2、新新建房及配套套設施的成本本費用，包括括前期工程費費、建筑安裝裝工程費、基基礎設施建設設費、公共配配套設施費和和開發間接費費等； 3、與與轉讓房地產產有關的稅金金，是指在轉轉讓房地產時時繳納的營業業稅、城市維維護建設稅、印印花稅。因轉轉讓房地產交交納的教育費費附加，也可可視同稅金予予以扣除。 4、與與轉讓房地產產有關的期間間費用，包括括管理費用、銷銷售費用和財財務費用等。 其中，上上述（1）（22）項可以加加計扣除200%，第（33）項據實扣扣除，第（44）項按照（11）（2）合合計數的一定定比例內計算算扣除。 三、開開發成本的口口徑 會計口口徑：包括

4、土土地和資本化化利息 土地增增值稅法：不不含土地、資資本化利息 加計扣扣除基數：會會計口徑資資本化利息見關于土地增增值稅清算有有關問題的通通知（國稅稅函【20110】2200號）“三、房地產產開發費用的的扣除問題:（四）土土地增值稅清清算時，已經經計入房地產產開發成本的的利息支出，應應調整至財務務費用中計算算扣除。” 四、稅稅率的形式 1、定定額稅率是指指按照征稅對對象的計量單單位直接規定定納稅絕對額額的稅率形式式，主要應用用于土地使用用稅和車船使使用稅，在消消費稅和印花花稅也有部分分應用。 2、比比例稅率是指指對同一征稅稅對象不分數數額大小，規規定相同的征征稅比例的稅稅率形式，是是最常見的稅

5、稅率，應用于于企業所得稅稅、增值稅、營營業稅、房產產稅等。 3、累累進稅率是指指按照征稅對對象數量的增增大，征稅比比例逐步提高高的稅率形式式，又分為超超額累進稅率率和超率累進進稅率，特點點是每個級次次分別適用不不同的稅率。前前者主要應用用個人所得稅稅的工資薪金金和個體工商商戶所得，后后者主要應用用于土地增值值稅。 4、土土地增值稅的的稅率 土地增增值稅實行四四級超率累進進稅率： 土地地增值稅暫行行條例實施細細則第十條條 條例第七七條所列四級級超率累進稅稅率，每級“增值額未超超過扣除項目目金額”的比例，均均包括本比例例數。 計算土地增增值稅稅額，可可按增值額乘乘以適用的稅稅率減去扣除除項目金額乘

6、乘以速算扣除除系數的簡便便方法計算，具具體公式如下下： （一）增值值額未超過扣扣除項目金額額50% 土地增值稅稅稅額=增值值額30% （二）增值值額超過扣除除項目金額550%，未超超過100%的 土地增值稅稅稅額=增值值額40%-扣扣除項目金額額5% （三）增值值額超過扣除除項目金額1100%，未未超過2000%的 土地增值稅稅稅額=增值值額50%-扣扣除項目金額額15% （四）增值值額超過扣除除項目金額2200% 土地增值稅稅稅額=增值值額60%-扣扣除項目金額額35% 公式中的55%，15%，35%為為速算扣除系系數。 五、清清算對象 （一）會會計成本核算算對象 開發成成本核算對象象，是指

7、在進進行成本核算算時，歸集和和分配開發成成本而確定的的成本承擔者者。 由于房房地產開發企企業是按照城城市總體規劃劃和建設規劃劃以及土地使使用規劃的要要求，在特定定的固定地點點進行開發經經營的。因此此應結合開發發項目的地點點、用途、結結構、裝修、層層高、施工隊隊伍等因素，按按照下列原則則，選擇成本本核算對象： 1、一一般的開發項項目，以每一一獨立編制的的概算或施工工圖預算所列列單項工程為為成本核算對對象。 2、同同一開發地點點、結構類型型相同的群體體開發項目，開開竣工時間相相近、由同一一施工單位施施工的，可以以并為一個成成本核算對象象。 3、對對于個別規模模較大、工期期較長的開發發項目，可以以結

8、合經濟責責任制的需要要，按開發項項目的一定區區域和部位，劃劃分成本核算算對象。 （二）企企業所得稅計稅成本本對象 房地地產開發經營營業務企業所所得稅處理辦辦法（國稅稅發【20009】31號號）第二十六六條成本對對象是指為歸歸集和分配開開發產品開發發、建造過程程中的各項耗耗費而確定的的費用承擔項項目。計稅成成本對象的確確定原則如下下： 1、可可否銷售原則則。 開發產產品能夠對外外經營銷售的的，應作為獨獨立的計稅成成本對象進行行成本核算；不能對外經經營銷售的，可可先作為過渡渡性成本對象象進行歸集，然然后再將其相相關成本攤入入能夠對外經經營銷售的成成本對象。 2、分分類歸集原則則。 對同一一開發地點

9、、竣竣工時間相近近、產品結構構類型沒有明明顯差異的群群體開發的項項目，可作為為一個成本對對象進行核算算。 3、功功能區分原則則。 開發項項目某組成部部分相對獨立立，且具有不不同使用功能能時，可以作作為獨立的成成本對象進行行核算。 4、定定價差異原則則。 開發產產品因其產品品類型或功能能不同等而導導致其預期售售價存在較大大差異的，應應分別作為成成本對象進行行核算。 5、成成本差異原則則。 開發產產品因建筑上上存在明顯差差異可能導致致其建造成本本出現較大差差異的，要分分別作為成本本對象進行核核算。 6、權權益區分原則則。 開發項項目屬于受托托代建的或多多方合作開發發的，應結合合上述原則分分別劃分成

10、本本對象進行核核算。 成本對對象由企業在在開工之前合合理確定，并并報主管稅務務機關備案。成成本對象一經經確定，不能能隨意更改或或相互混淆，如如確需改變成成本對象的，應應征得主管稅稅務機關同意意。 （三）土土地增值稅清算對象象 1、土土地增值稅暫暫行條例實施施細則第八八條 土地增值值稅以納稅人人房地產成本本核算的最基基本的核算項項目或核算對對象為單位計計算。2、清算單位（1）關于房房地產開發企企業土地增值值稅清算管理理有關問題的的通知（國國稅發【20006】1887號）“一、土地增增值稅的清算算單位：土地地增值稅以國國家有關部門門審批的房地地產開發項目目為單位進行行清算，對于于分期開發的的項目，

11、以分分期項目為單單位清算。”（2）福建省省廈門市地方方稅務局關于于印發廈門門市房地產開開發企業土地地增值稅清算算管理辦法的通知（廈廈地稅發22010116號）“第十五條 對于分期開開發的項目，以以政府建設主主管部門頒發發的建設工工程施工許可可證作為分分期標準，以以分期項目為為單位清算。”（3）湖北省省地方稅務局局關于印發湖北省房地地產開發企業業土地增值稅稅清算管理辦辦法的通知知（鄂地稅稅發200082077號）規定，“對于滾動開發項目，以規劃部門發放的建設工程規劃許可證審批的房地產開發項目為單位進行清算。” 3.土土地增值稅清清算管理規程程（國稅發發【20099】91號）第十七條 清清算審核時

12、，應應審核房地產產開發項目是是否以國家有有關部門審批批、備案的項項目為單位進進行清算；對對于分期開發發的項目，是是否以分期項項目為單位清清算；對不同同類型房地產產是否分別計計算增值額、增增值率，繳納納土地增值稅稅。海南省地方稅稅務局關于明明確土地增值值稅若干政策策問題的通知知（瓊地稅稅函200073566號）“十、住宅和和非住宅的確確認問題：判判斷房產屬住住宅或非住宅宅，以規劃報報建資料和房房產證記載的的房產用途為為準。” 總結：清算對象原原則上按照房房地產成本核核算的最基本本的核算項目目或核算對象象，但對于對對于房地產開開發企業的不不同開發項目目，如果同時時符合以下條條件，可以合合并為一個清

13、清算對象： （1）屬屬于同一國國有土地使用用證界定的的土地范圍； （2）屬屬于同一建建設工程規劃劃許可證報報建的工程； （3）屬屬于相同的房房產類型； （4）竣竣工時間接近近。 需要說說明的是，在在滿足上述條條件的前提下下，一般不再再考慮定價差差異原則、成成本差異原則則。 湖北北省地方稅務務局關于房地地產開發企業業土地增值稅稅清算工作若若干政策問題題的通知（鄂鄂地稅發220082211號）“三、關于清清算計算口徑徑的問題房地地產開發項目目中既有普通通住宅，又有有非普通住宅宅，同時還有有商鋪、商網網、車庫等其其他開發產品品的，該項目目應繳納的土土地增值稅，應應按住宅和其其他開發產品品兩類分別計計

14、算土地增值值稅。其他開開發產品類中中納稅人建造造商網、商鋪鋪、車庫、輔輔助房等，不不再按功能分分別分類計算算土地增值稅稅。” 4、綜綜合樓 對于同同一宗土地上上建造的綜合合樓，即既有有住宅又有非非住宅（如寫寫字間、商鋪鋪等），應當當貫徹功能區區分原則，按按照不同的房房產類型歸屬屬于不同的清清算對象。六、關于一條線線、二條線、三三條線之爭1、土增稅細細則第八條條： “土地增值稅稅以納稅人房房地產成本核核算的最基本本的核算項目目或核算對象象為單位計算算”。2、財稅19995488號十三條：“對納稅人既既建普通標準準住宅又搞其其他房地產開開發的，應分分別核算增值值額。不分別別核算增值額額或不能準確確

15、核算增值額額的，其建造造的普通標準準住宅不能適適用條例第八八條(一)項項的免稅規定定”。（要求按按“二條線”核算，如果果不分開，一一條線就不能能享受免稅）3、財稅20006211號第一條： “納稅人既建建造普通住宅宅，又建造其其他商品房的的，應分別核核算土地增值值額”（要求按“兩條線”核算）4、財稅20006211號第三條： “各地要進進一步完善土土地增值稅預預征辦法，根根據本地區房房地產業增值值水平和市場場發展情況，區區別普通住房房、非普通住住房和商用房房等不同類型型，科學合理理地確定預征征率，并適時時調整”。5、國稅發220061187號第一一條： “土地增值稅稅以國家有關關部門審批的的房

16、地產開發發項目為單位位進行清算，對對于分期開發發的項目，以以分期項目為為單位清算”。“開發項目中中同時包含普普通住宅和非非普通住宅的的，應分別計計算增值額”。注：上述規定有有漏洞，有的的地產商故意意不分開核算算，這樣就可可把盈利高的的店面等非普普通住宅與普普通住宅的虧虧損混在一塊塊，互相抵補補后，總體的的增值額就少少了，就可少少交土增稅。因為企業方會辯辯解說國稅發發20066187號號文要求分開開核算的目的的是讓普通住住宅增值額不不超過20%可免稅用的的，而我又不不要享受免稅稅，所以就混混在一起核算算，怎么不行行？6、國稅發22009991號第十七七條：清算審審核時，應審審核房地產開開發項目是

17、否否以國家有關關部門審批、備備案的項目為為單位進行清清算；對于分分期開發的項項目，是否以以分期項目為為單位清算；對不同類型型房地產是否否分別計算增增值額、增值值率，繳納土土地增值稅。 國稅發2000991號號要求對普通通住房、非普普通住房、非非住宅等三條條線進行分別別核算，這就就堵住了國稅稅發【20006】1877號文的政策策漏洞。七、清算條件土地增值稅清清算管理規程程（國稅發發【20099】91號）第第九條 納納稅人符合下下列條件之一一的，應進行行土地增值稅稅的清算: （一）房地地產開發項目目全部竣工、完完成銷售的；（二）整體體轉讓未竣工工決算房地產產開發項目的的；（三）直直接轉讓土地地使用

18、權的。第十條 對符符合以下條件件之一的，主主管稅務機關關可要求納稅稅人進行土地地增值稅清算算：（一）已竣工驗驗收的房地產產開發項目，已已轉讓的房地地產建筑面積積占整個項目目可售建筑面面積的比例在在85%以上上，或該比例例雖未超過885%，但剩剩余的可售建建筑面積已經經出租或自用用的； 注：尚尚未銷售的部部分不確認收收入和扣除項項目。其中：1.可售建筑面面積：等于總總建筑面積扣扣除不能分攤攤的公用建筑筑面積后的余余額。 2.總總建筑面積：指在建設用用地范圍內單單棟或多棟建建筑物地面以以上各層建筑筑面積之和； 注：特特殊情況下包包含地下建筑筑面積。 3.不不包括不能分分攤的公用建建筑面積有：單獨具

19、備使使用功能的獨獨立使用空間間、機動車庫庫、供暖鍋爐爐房、物業管管理用房等。 （二）取取得銷售（預預售）許可證證滿三年仍未未銷售完畢的的； 注：尚尚未銷售部分分不確認收入入和扣除項目目，未來再銷銷售時按照舊舊房處理。 （三）納納稅人申請注注銷稅務登記記但未辦理土土地增值稅清清算手續的；注：尚未銷售部部分需要確認認收入和扣除除項目。八、土地增值稅稅的清算時點點與所得稅的的完工時點區區別（一）開發業務務與竣工時間間 1完工與未完完工對于稽查查來說有什么么區別？答：如果已完工工，對收入和和計稅成本是是否屬實，稽稽查都要查；如果是未完完工的，那么么稽查只查收收入，不查成成本，因為企企業所得稅是是按銷售

20、未完完工收入乘以以計稅毛利率率來計算的。（見31號文第第九條企業業銷售未完工工開發產品取取得的收入，應應先按預計計計稅毛利率分分季（或月）計計算出預計毛毛利額，計入入當期應納稅稅所得額。開開發產品完工工后，企業應應及時結算其其計稅成本并并計算此前銷銷售收入的實實際毛利額，同同時將其實際際毛利額與其其對應的預計計毛利額之間間的差額，計計入當年度企企業本項目與與其他項目合合并計算的應應納稅所得額額。 在年度納稅申報報時，企業須須出具對該項項開發產品實實際毛利額與與預計毛利額額之間差異調調整情況的報報告以及稅務務機關需要的的其他相關資資料。）2竣工證明材材料是指什么么？竣工證明明材料交房地地產管理部

21、門門備案是一個個時點還是一一個時期？（1）建設單位位應當自工程程竣工驗收合合格之日起115日內，依依照 HYPERLINK t _blank 房屋建建筑工程和市市政基礎設施施工程竣工驗驗收備案管理理暫行辦法的的規定，向工工程所在地的的縣級以上地地方人民政府府建設行政主主管部門備案案。工程竣工驗收報報告還應附有有下列文件:. （2）國家稅稅務總局關于于印發房地地產開發經營營業務企業所所得稅處理辦辦法的通知知（國稅發發2009931號）第第三條企業業房地產開發發經營業務包包括土地的開開發，建造、銷銷售住宅、商商業用房以及及其他建筑物物、附著物、配配套設施等開開發產品。除除土地開發之之外，其他開開發

22、產品符合合下列條件之之一的，應視視為已經完工工： （一）開發產品品竣工證明材材料已報房地地產管理部門門備案。 （二）開發產品品已開始投入入使用。 （三）開發產品品已取得了初初始產權證明明。（3）國家稅稅務總局關于于房地產企業業開發產品完完工標準稅務務確認條件的的批復（國國稅函2009342號）明明確：根據國國家稅務總局局關于房地產產開發經營業業務征收企業業所得稅問題題的通知（國國稅發20006311號）規定的的精神，房地地產開發企業業建造、開發發的開發產品品無論工程質質量是否通過過驗收合格，或或是否辦理完完工（竣工）備備案手續以及及會計決算手手續，當其開開發產品開始始投入使用時時均應視為已已經

23、完工。房房地產開發企企業應按規定定及時結算開開發產品計稅稅成本并計算算此前以預售售方式銷售開開發產品所取取得收入的實實際毛利額，同同時將開發產產品實際毛利利額與其對應應的預計毛利利額之間的差差額，計入當當年（完工年年度）應納稅稅所得額。開發產品開始投投入使用是指指房地產開發發企業開始辦辦理開發產品品交付手續（包包括入住手續續）或已開始始實際投入使使用。（4）根據國國家稅務總局局關于房地產產開發經營業業務征收企業業所得稅問題題的通知（國國稅發20006311號）規定精精神和國家家稅務總局關關于印發房房地產開發經經營業務企業業所得稅處理理辦法的通通知（國稅稅發2000931號號）第三條規規定，房地

24、產產開發企業建建造、開發的的開發產品，無無論工程質量量是否通過驗驗收合格，或或是否辦理完完工（竣工）備備案手續以及及會計決算手手續，當企業業開始辦理開開發產品交付付手續（包括括入住手續）、或或已開始實際際投入使用時時，為開發產產品開始投入入使用，應視視為開發產品品已經完工。房房地產開發企企業應按規定定及時結算開開發產品計稅稅成本，并計計算企業當年年度應納稅所所得額。 因此，建設單位如果已經向上述的有關部門備案，則稅務部門會從“建設單位如果已經向上述的有關部門備”備案之日起，作為完工之日計算計稅成本時點。九、土地增值稅稅清算單位確確定（一）土地增值值稅以納稅人人房地產成本本核算的最基基本的核算項

25、項目或核算對對象為單位計計算。國家稅務總局局關于房地產產開發企業土土地增值稅清清算管理有關關問題的通知知（國稅發發20066187號號）進一步規規定土地增值值稅的清算單單位以國家有有關部門審批批的房地產開開發項目為單單位進行清算算，對于分期期開發的項目目，以分期項項目為單位清清算。（二）納稅人提提出清算申請請時，主管稅稅務機關應根根據開發項目目立項批復、土土地使用出（轉轉）讓合同（協協議）、土地地使用權證、建建設用地規劃劃許可證、建建設工程規劃劃許可證、建建筑工程施工工許可證、商商品房銷（預預）售許可證證、土地增增值稅項目登登記表等有有關資料，審審核房地產開開發項目是否否以國家有關關部門審批、

26、備備案的項目為為單位進行清清算；對于分分期開發的項項目，是否以以分期項目為為單位清算。（三）未經政府府有關部門批批準，企業自自行分期開發發的項目，或或者與政府有有關部門審批批的開發項目目不一致的，應進行實地審核察看，結合企業核算情況、有關部門批文和土地增值稅項目登記表，本著“實質重于形式”的原則，可按建筑工程規劃許可證或其他合理的方式確定清算單位。（四）土地增增值稅清算鑒鑒證業務操作作指南第七條 根據據指導意見第第五條的規定定鑒證清算單單位確認情況況，應特殊關關注：（二）清清算單位的認認定。在確認認開發項目的的清算單位時時，應以有關關部門頒發的的許可證照為為條件。凡應應獨立辦理有有關部門的許許

27、可證照的房房地產開發項項目，才是一一個法定意義義上的獨立開開發項目。鑒鑒證時應考慮慮：1.以法定意義義上的獨立開開發項目，確確認開發項目目；2. 按項目開開發情況劃分分的，應作為為單獨鑒證對對象的單項工工程或單位工工程；3.根據實際開開發情況，分分別以單項開開發項目、單單位工程或單單項工程，為為清算單位；4.對于分期開開發的項目，以以分期項目為為單位清算。 十、清清算審核 1. 稅稅務機關對企企業清算資料料的審核，不不改變企業的的依法申報責責任。 2.企企業采用偽造造、變造有關關資料證明等等手段造成少少繳土地增值值稅稅款的，應應當根據中中華人民共和和國稅收征收收管理法的的有關規定進進行處理3.

28、清算報告：房地產開發企業業委托稅務師師事務所等中中介機構審核核鑒證的清算算項目，主管管稅務機關應應當采取適當當方法對有關關鑒證報告的的合法性、真真實性進行審審核。主管稅稅務機關如果果未采信或部部分未采信鑒鑒證報告的，應應當向房地產產開發企業告告知其理由。 十一、補補繳土地增值值稅 1、關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函【2010】220號）“八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。” 中華人人民共和國稅稅收征收管理理法第五十十二條 因稅稅務機關的責責任，致使納納稅人、扣繳繳義

29、務人未繳繳或者少繳稅稅款的，稅務務機關在三年年內可以要求求納稅人、扣扣繳義務人補補繳稅款，但但是不得加收收滯納金。 2、退退還多繳土地地增值稅 中華人人民稅收征收收管理法 第五十一條條 納稅人人超過應納稅稅額繳納的稅稅款，稅務機機關發現后應應當立即退還還；納稅人自自結算繳納稅稅款之日起三三年內發現的的，可以向稅稅務機關要求求退還多繳的的稅款并加算算銀行同期存存款利息，稅稅務機關及時時查實后應當當立即退還；涉及從國庫庫中退庫的，依依照法律、行行政法規有關關國庫管理的的規定退還 稅收收征收管理法法實施細則第七十八條 稅收征管法第五十一條規定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅，不包括依法預繳稅款形

30、成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅。 退稅利利息按照稅務務機關辦理退退稅手續當天天中國人民銀銀行規定的活活期存款利率率計算。 3、補補退土地增值值稅與企業所所得稅 關于于房地產開發發企業注銷前前有關企業所所得稅處理問問題的公告（總總局公告20010年第229號） 假定定各年企業所所得稅稅率一一致，并且持持續經營，則則： （1）補補繳土地增值值稅的，直接接在當年所得得稅前扣除； （2）退退還土地增值值稅的，直接接在當年所得得稅前調整。 假定定企業申請公公司注銷： 無論以以前年度所得得稅率是否一一致，都應當當按照各年銷銷售收入（含含預收收入）比比例，重新計計算以前年度度各年應當扣扣除的土地增增值

31、稅，進而而計算以前年年度各年應當當補退的企業業所得稅。 注：不不適用于實際際毛利率的調調整 十二、清清算后再轉讓讓 20006國稅發1187號關于于房地產開發發企業土地增增值稅清算管管理有關問題題的通知八 在土地地增值稅清算算時未轉讓的的房地產，清清算后銷售或或有償轉讓的的，納稅人應應按規定進行行土地增值稅稅的納稅申報報，扣除項目目金額按清算算時的單位建建筑面積成本本費用乘以銷銷售或轉讓面面積計算。 單位建建筑面積成本本費用=清算算時的扣除項項目總金額清算的總建建筑面積 注：要要符合同一房房產類型 20007云南關于于房地產開發發企業土地增增值稅清算管管理有關問題題補充意見 房地產產開發企業建

32、建造商品房，已已自用或出租租使用年限在在2年以上(不含2年)再出售的，應應按照轉讓舊舊房及建筑物物的政策規定定繳納土地增增值稅，不再再列入土地增增值稅清算的的范圍。 20007遼寧房地地產開發企業業土地增值稅稅清算管理辦辦法 第七條條 房地產開開發企業納稅稅人建造商品品房，已自用用或出租使用用年限在一年年以上再出售售的，應按照照轉讓舊房及及建筑物的政政策規定繳納納土地增值稅稅，不再列入入土地增值稅稅清算的范圍圍。 20008北京房地地產開發企業業土地增值稅稅清算管理辦辦法 房地產產開發企業建建造的商品房房，已自用或或出租使用年年限在一年以以上再出售的的，應按照轉轉讓舊房及建建筑物的政策策規定繳

33、納土土地增值稅，不不再列入土地地增值稅清算算的范圍。 第二部分 清清算收入的審審核 一、正正常銷售收入入 二、外外部視同銷售售收入 三、內內部視同銷售售收入 四、轉轉讓永久使用用權五、地下停車場場等的土地增增值稅和企業業所得稅處理理六、代收費用 一、正正常銷售收入入 20009國稅發991號土地增增值稅清算管管理規程 第十八八條 審核核收入情況時時，應結合銷銷售發票、銷銷售合同（含含房管部門網網上備案登記記資料）、商商品房銷售（預預售）許可證證、房產銷售售分戶明細表表及其他有關關資料，重點點審核銷售明明細表、房地地產銷售面積積與項目可售售面積的數據據關聯性，以以核實計稅收收入； 1、面面積誤差

34、 20110國稅函2220號關于于土地增值稅稅清算有關問問題的通知 土地增增值稅清算時時，已全額開開具商品房銷銷售發票的，按按照發票所載載金額確認收收入；未開具具發票或未全全額開具發票票的，以交易易雙方簽訂的的銷售合同所所載的售房金金額及其他收收益確認收入入。 銷售合合同所載商品品房面積與有有關部門實際際測量面積不不一致，在清清算前已發生生補、退房款款的，應在計計算土地增值值稅時予以調調整 對于測測量面積的誤誤差，依據22001年頒頒布的商品品房銷售管理理辦法的規規定，面積誤誤差比絕對值值在正負3%以內（含33%），據實實結算房價款款；實測面積積大于合同面面積并且超過過3%的部分分，房價款由由

35、房地產開發發企業承擔，產產權歸買受人人；實測面積積低于合同面面積并且超過過3%的部分分，房價款由由房地產開發發企業雙倍返返還買受人。 實際執執行過程中，對對于返還房價價款沖減售房房金額的，如如果以前已經經全額開具商商品房銷售發發票，均需要要收回并且重重新開具；如如果實測面積積低于合同面面積并且超過過3%，多數數省份要求重重新辦理銷售售合同備案。 2、違違約金收入 20002北京關于于對房地產公公司收取客戶戶的違約金征征收營業稅問問題的批復 根據現現行營業稅政政策規定，對對北京京港物物業發展有限限公司向購房房戶收取的因因延期支付房房款而發生的的違約金，應應并入營業額額隨相關業務務適用稅目稅稅率計

36、算征收收營業稅。 注：部部分違約/根根本違約，收收款方向 3、贈贈送家用電器器 20006國稅函11278號關關于中國移動動有限公司內內地子公司業業務銷售附帶帶贈送行為征征收流轉稅問問題的通知 20007國稅函7778號關于于中國聯通有有限公司及所所屬分公司和和中國聯合通通信有限公司司貴州分公司司業務銷售附附帶贈送行為為有關流轉稅稅問題的通知知 20007國稅函11322號關關于中國網絡絡通信集團公公司及其分公公司和中國網網通（集團）有有限公司及其其分公司業務務銷售附帶贈贈送行為征收收流轉稅問題題的通知 （1）銷銷售前明確承承諾贈送的 AA 屬于捆綁綁銷售，不需需要單獨計算算增值稅，實實質上是

37、合并并計算銷售不不動產營業稅稅 BB 如果贈送送的家電、家家居構成房屋屋的附屬設備備或設施，則則屬于開發成成本，未來可可以享受土地地增值稅的加加計扣除，如如可視對講系系統、壁掛鍋鍋爐、整體廚廚房、整體衛衛生間等，否否則計入銷售售費用，如空空調、電冰箱箱、家具等。 （2）如如果采用有獎獎銷售形式，由由于是否贈送送具有不確定定性，或者明明確贈送但金金額不確定，不不論是否人人人有份，不論論是否構成不不動產的附屬屬設施，均屬屬于銷售費用用，同時扣繳繳個人所得稅稅 20111財稅500號關于企業業促銷展業贈贈送禮品有關關個人所得稅稅問題的通知知 （3）贈贈送家電的發發票 AA如果開發商商沒有過渡發發票，

38、即要求求供應商的發發票抬頭為業業主，自己只只負責辦理轉轉交，則房地地產銷售收入入和銷售成本本不包括贈送送的家電金額額。 B如如果開發商過過渡了發票，即即要求供應商商的發票抬頭頭為自己，自自己統一開具具銷售不動產產發票，則房房地產銷售收收入不得扣除除贈送的家電電金額，但家家電金額可以以作為銷售費費用或開發成成本處理。4、取得前述113的收入 20001安徽關于于個人所得稅稅若干政策問問題的通知 個人取取得由房地產產開發商支付付的購房保證證金占用費，應應按利息、股股息、紅利所所得征收個人人所得稅，稅稅款由支付購購房保證金的的房地產開發發商代扣代繳繳 5、銷銷售但約定占占有 情形：出售小區內內已建成

39、商鋪鋪，但書面合合同約定三年年后再實際交交付。在這段段期間，開發發商保留控制制權，用于售售樓部或樣板板間、家居展展示等用途。 20008國稅函5576號關于于個人與房地地產開發企業業簽訂有條件件優惠價格協協議購買商店店征收個人所所得稅問題的的批復 中華人人民共和國合合同法 第六十十五條當事事人約定由第第三人向債權權人履行債務務的，第三人人不履行債務務或者履行債債務不符合約約定，債務人人應當向債權權人承擔違約約責任。 第六十十六條當事事人互負債務務，沒有先后后履行順序的的，應當同時時履行。一方方在對方履行行之前有權拒拒絕其履行要要求。一方在在對方履行債債務不符合約約定時，有權權拒絕其相應應的履行

40、要求求。 抵銷交交易 A兩兩方均應當確確認營業收入入，計算流轉轉稅、財產行行為稅金等 B確確認相應的應應收帳款和應應付帳款 C按按照合同法的的規定，抵頂頂、核銷 注：對對企業所得稅稅一般不會產產生實質上的的影響，主要要偷逃了流轉轉稅、財產行行為稅金等。二、外部視同銷銷售收入 20009國稅發331號房地產產開發經營業業務企業所得得稅處理辦法法 第七條條 企業將將開發產品用用于捐贈、贊贊助、職工福福利、獎勵、對對外投資、分分配給股東或或投資人、抵抵償債務、換換取其他企事事業單位和個個人的非貨幣幣性資產等行行為，應視同同銷售，于開開發產品所有有權或使用權權轉移，或于于實際取得利利益權利時確確認收入

41、(或或利潤)的實實現。 20008國稅函8828號關于于企業處置資資產所得稅處處理問題的通通知 （一）外部部視同銷售收收入在審核時時關注的是銷銷售價格的公公允性，一般般按照下列順順序確定： 1、如如果在房地產產開發企業內內部存在本月月份的可比產產品銷售價格格，應當按照照可比產品銷銷售價格確定定，如住宅等等； 注注：公允價值值優先 2、如如果在房地產產開發企業內內部不存在可可比產品銷售售價格（如商商鋪），或者者雖然存在可可比產品但不不屬于本月份份（如住宅），參參照當地同一一地區、同一一月份政府主主管部門公布布的銷售價格格確定； 3、按按開發產品的的成本利潤率率確定。開發發產品的成本本利潤率不得得

42、低于15%，具體比例例由主管稅務務機關確定。計計算公式為： 開發發成本（1成本本利潤率）（1營業業稅稅率） （二）對對外抵債 19988國稅函7771號關于以以房屋抵頂債債務應征收營營業稅問題的的批復 單位或或個人以房屋屋抵頂有關債債務，不論是是經雙方(或或多方)協商商決定的，還還是由法院裁裁定的，其房房屋所有權已已發生轉移，且且原房主也取取得了經濟利利益(減少了了債務)，因因此，對單位位或個人以房房屋或其他不不動產抵頂有有關債務的行行為，應按“銷售不動產產”稅目征收營營業稅。 1、存存在可比公允允價格： 借借：應付帳款款 貸：主營業務收收入 營業外收收入 即即超過公允價價值的部分，不不涉及營

43、業稅稅和土地增值值稅 22、不存在可可比公允價格格 借借：應付帳款款 貸：主主營業務收入入 即按照照實際抵債金金額和最低價價格孰高的原原則確認營業業收入，不單單獨債務重組組收益 3、對對外抵債，間間接過戶 20007國稅函6645號關于于未辦理土地地使用權證轉轉讓土地有關關稅收問題的的批復 開發商商施工企業業混凝土企企業 第一步步，開發商同同施工企業達達成債務重組組協議，施工工企業的應收收帳款演變為為房產權利 第二步步，施工企業業同混凝土達達成債務重組組協議，施工工企業的抵債債對價是房產產權利 第三步步，開發商經經房產按照約約定直接過戶戶給混凝土，但但與施工企業業的再抵債差差價無關 77008

44、00850 合同法法摘要 第八十十條債權人人轉讓權利的的，應當通知知債務人。未未經通知，該該轉讓對債務務人不發生效效力。 第八十十一條債權權人轉讓權利利的，受讓人人取得與債權權有關的從權權利，但該從從權利專屬于于債權人自身身的除外。 第八十十四條債務務人將合同的的義務全部或或者部分轉移移給第三人的的，應當經債債權人同意。 第八十十六條債務務人轉移義務務的，新債務務人應當承擔擔與主債務有有關的從債務務，但該從債債務專屬于原原債務人自身身的除外。 （三）長長期股權投資資 19995財稅448號關于土土地增值稅些具體問題題規定的通知知 對于以以房地產進行行投資、聯營營的，投資、聯聯營的一方以以土地（

45、房地地產）作價入入股進行投資資或作為聯營營條件，將房房地產轉讓到到所投資、聯聯營的企業中中時，暫免征征收土地增值值稅。對投資資、聯營企業業將上述房地地產再轉讓的的，應征收土土地增值稅。 20006財稅221號關于土土地增值稅若若干問題的通通知 對于以以土地(房地地產)作價入入股進行投資資或聯營的，凡凡所投資、聯聯營的企業從從事房地產開開發的，或者者房地產開發發企業以其建建造的商品房房進行投資和和聯營的，均均不適用財財政部、國家家稅務總局關關于土地增值值稅一些具體體問題規定的的通知(財財稅字199950448號)第一一條暫免征收收土地增值稅稅的規定。 20010公告第第19號關于于企業取得財財產

46、轉讓等所所得企業所得得稅處理問題題的公告 企業取取得財產（包包括各類資產產、股權、債債權等）轉讓讓收入、債務務重組收入、接接受捐贈收入入、無法償付付的應付款收收入等，不論論是以貨幣形形式、還是非非貨幣形式體體現，除另有有規定外，均均應一次性計計入確認收入入的年度計算算繳納企業所所得稅。 20002財稅1191號關于于股權轉讓有有關營業稅問問題的通知 以以無形資產、不不動產投資入入股，參與接接受投資方利利潤分配，共共同承擔投資資風險的行為為，不征收營營業稅。 22009財稅稅59號關于于企業重組業業務企業所得得稅處理若干干問題的通知知五 企企業重組同時時符合下列條條件的，適用用特殊性稅務務處理規

47、定： （一一）具有合理理的商業目的的，且不以減減少、免除或或者推遲繳納納稅款為主要要目的。 （三三）企業重組組后的連續112個月內不不改變重組資資產原來的實實質性經營活活動。 （五五）企業重組組中取得股權權支付的原主主要股東，在在重組后連續續12個月內內，不得轉讓讓所取得的股股權 （四）用用于支付股利利1997國稅函函387號關關于以不動產產作為股利進進行分配征收收營業稅問題題的批復東亞公司將屬于于東亞公司的的不動產作價價作為股利分分配給中外雙雙方，所有權權發生了轉移移，符合現行行營業稅關于于銷售不動產產的規定。因因此對東亞公公司分配的不不動產應按銷售不動產產征收營業業稅。會計處理： 借：未分

48、配配利潤 貸：應付付股利 注：必必須在股東會會宣告分配后后作帳務處理理，不允許提提前預分股利利 借借：應付股利利 貸：主營業務收收入 注注：按照股東東會宣告分配配時的公允價價格確定 三、內內部視同銷售售 20006國稅發1187號關于于房地產開發發企業土地增增值稅清算管管理有關問題題的通知 房地產產開發企業將將開發的部分分房地產轉為為企業自用或或用于出租等等商業用途時時，如果產權權未發生轉移移，不征收土土地增值稅，在在稅款清算時時不列收入，不不扣除相應的的成本和費用用。 特點：所有權沒有有改變，歷史史成本延續 20008國稅函8828號關于于企業處置資資產所得稅處處理問題的通通知內部處置營業稅

49、稅 營業稅稅暫行條例實實施細則 第十條條 除本細則則第十一條和和第十二條的的規定外，負負有營業稅納納稅義務的單單位為發生應應稅行為并收收取貨幣、貨貨物或者其他他經濟利益的的單位，但不不包括單位依依法不需要辦辦理稅務登記記的內設機構構。 注：承承包、中央鐵鐵路除外 20003國稅發889號關于房房產稅城鎮土土地使用稅有有關政策規定定的通知 四、轉轉讓永久使用用權 前提：沒有取得預預售許可證，也也沒有及時補補辦，銷售后后無法辦理房房屋初始產權權登記 中華華人民共和國國物權法第第九條： 不動產產物權的設立立、變更、轉轉讓和消滅，經經依法登記，發發生效力；未未經登記，不不發生效力，但但法律另有規規定的

50、除外。 19993國稅發1149號營業業稅稅目注釋釋2007江蘇關關于在農村集集體土地上建建房轉讓征收收營業稅問題題的批復 對納稅稅人租用或利利用農村集體體土地建房銷銷售的行為應應按照“銷售不動產產”稅目征收營營業稅。 20005國稅函883號關于營營業稅若干政政策問題的批批復（全文廢廢止） 對具有有明確租賃年年限的房屋租租賃合同，無無論租賃年限限為多少年，均均不能將該租租賃行為認定定為轉讓不動動產永久使用用權，應按照照“服務業租賃業”征收營業稅稅。 中華人人民共和國合合同法 第二百百一十四條租賃期限不不得超過二十十年。超過二二十年的，超超過部分無效效。 企業會會計準則租賃第六條條：符合下列列

51、一項或數項項標準的，應應當認定為融融資租賃： （三）即即使資產的所所有權不轉移移，但租賃期期占租賃資產產使用壽命的的大部分。 注：大部分，通通常掌握在租租賃期占租賃賃資產使用壽壽命的75%以上（含775%）。 20009青島房地地產開發項目目土地增值稅稅清算有關業業務問題問答答 利用地地下基礎設施施形成的停車車場所，房地地產開發企業業與購房人簽簽訂合同，將將停車場所法法律法規規定定期限內的使使用權轉移給給購房人的，向向購房人取得得的收入視同同房地產轉讓讓收入，并入入非普通住房房轉讓收入；利用地下基礎設設施形成的停停車場所，作作為公共配套套設施計入扣扣除，房地產產開發企業與與購房人簽訂訂車庫、車

52、位位一定期限租租賃使用權合合同，其取得得的租賃收入入，不計入房房地產轉讓收收入。五、地下停車場場等的土地增增值稅和企業業所得稅處理理(鏈接) 六、代代收款項 19995財稅488號關于土地地增值稅些具體問題題規定的通知知 對于縣縣級及縣級以以上人民政府府要求房地產產開發企業在在售房時代收收的各項費用用，如果代收收費用是計入入房價中向購購買方一并收收取的，可作作為轉讓房地地產所取得的的收入計稅；如果代收費費用未計入房房價中，而是是在房價之外外單獨收取的的，可以不作作為轉讓房地地產的收入 對于代代收費用作為為轉讓收入計計稅的，在計計算扣除項目目金額時，可可予以扣除，但但不允許作為為加計20扣除的基

53、數數；對于代收收費用未作為為轉讓房地產產的收入計稅稅的，在計算算增值額時不不允許扣除代代收費用。 注：代代收的有線電電視、燃氣初初裝費等公用用事業項目收收費參照執行行 20009國稅發331號房地產產開發經營業業務企業所得得稅處理辦法法第五條第二二款 企業代代有關部門、單單位和企業收收取的各種基基金、費用和和附加等，凡凡納入開發產產品價內或由由企業開具發發票的，應按按規定全部確確認為銷售收收入；未納入入開發產品價價內并由企業業之外的其他他收取部門、單單位開具發票票的，可作為為代收代繳款款項進行管理理。 總結：結合營業業稅暫行條例例實施細則第第十三條有關關價外費用的的規定，應當當按照以下原原則掌

54、握： （一）如如果代收費用用時開具的是是委托代收方方的發票或財財政收據，不不作為營業稅稅和土地增值值稅的收入； （二）如如果代收費用用開具的是房房地產企業的的正式發票（不不含收據），應應當作為營業業稅和土地增增值稅的收入入，不考慮是是否單獨注明明“代收費用”等字樣； （三）如如果代收費用用時開具的是是房地產企業業的收據（不不含正式發票票），如果單單獨注明“代收費用”等字樣，可可以不作為營營業稅和土地地增值稅的收收入；如果沒沒有注明“代收費用”等字樣，應應當作為營業業稅和土地增增值稅的收入入。第三部分 稅稅前扣除原則則 一、有效效憑證原則 二、實際際發生原則 三、相關關性原則 四、合理理性原則

55、五、一貫貫性原則 一、有有效憑證原則則 20006國稅發1187號關于于房地產開發發企業土地增增值稅清算管管理有關問題題的通知 除另有有規定外，扣扣除取得土地地使用權所支支付的金額、房房地產開發成成本、費用及及與轉讓房地地產有關稅金金，須提供合合法有效憑證證；不能提供供合法有效憑憑證的，不予予扣除。 20009國稅發991號土地增增值稅清算管管理規程 第二十十一條 審審核扣除項目目是否符合下下列要求： （一）在在土地增值稅稅清算中，計計算扣除項目目金額時，其其實際發生的的支出應當取取得但未取得得合法憑據的的不得扣除。 總結：土地增值稅稅的扣除項目目，一般情況況下應當取得得發票，但并并不意味著所

56、所有的扣除項項目都必須取取得發票。房房地產開發企企業向其他法法人企業支付付款項時，應應當按照以下下原則把握： 1、如如果收款行為為屬于增值稅稅或營業稅的的征收范圍（含含應稅和免稅稅），應當取取得發票，否否則不允許申申報扣除； 2、如如果收款行為為不屬于增值值稅或營業稅稅的征收范圍圍，即客觀上上無法取得發發票，可以憑憑相應的合同同或說明申報報扣除。 但是，由由于沒有外部部票據的支持持，稅務機關關在把握扣除除項目的真實實性時，普遍遍從嚴掌握，尤尤其是支付方方式。 根據11988年頒頒布的現金管管理條例及其其實施細則的的規定，超過過1000元元的結算款項項，不得使用用現金方式。因因此，企業在在對外支

57、付款款項時，如果果屬于客觀上上無法取得發發票的情形，超超過10000元但采用現現金結算方式式的，稅務機機關有權不允允許扣除。 20110國稅函2220號關于于土地增值稅稅清算有關問問題的通知 房地產產開發企業在在工程竣工驗驗收后，根據據合同約定，扣扣留建筑安裝裝施工企業一一定比例的工工程款，作為為開發項目的的質量保證金金，在計算土土地增值稅時時，建筑安裝裝施工企業就就質量保證金金對房地產開開發企業開具具發票的，按按發票所載金金額予以扣除除；未開具發發票的，扣留留的質保金不不得計算扣除除。 二、實實際發生原則則 20009國稅發991號土地增增值稅清算管管理規程 第二十十一條 審審核扣除項目目是

58、否符合下下列要求：（二二）扣除項目目金額中所歸歸集的各項成成本和費用，必必須是實際發發生的。 納稅人人申報扣除的的任何費用必必須能夠提供供證明確屬已已經實際發生生的“足夠“的“適當“憑據。足夠夠和適當要根根據實際情況況來判定。 例如，11996頒布布的會計基基礎工作規范范第四十八八條第三項明明確指出，購購買實物的原原始憑證，必必須有驗收證證明。 因此，僅僅有購貨發票票和付款憑證證，但沒有入入庫驗收證明明，稅務機關關也有權不承承認。 實際發發生與發票 11、僅取得發發票并支付款款項，但沒有有適當、足夠夠的證據證明明相關業務已已經實際發生生，也不得扣扣除； 注注：或者虛假假，或者提前前 22、僅有

59、適當當、足夠的證證據證明相關關業務已經實實際發生，但但沒有取得相相應發票，暫暫時不允許申申報扣除 注注：以后的三三年內取得發發票的，屬于于時間性差異異，否則屬于于永久性差異異 實際發發生與實際支支付 思考：尚未建造的的公共配套設設施 1、簽簽訂合同但沒沒有開工； 2、簽簽訂合同已經經開工，但沒沒有支付工程程款 3、簽簽訂合同已經經開工，但僅僅支付部分工工程款并取得得部分發票 三、相相關性原則 企業申申報的可扣除除費用必須與與取得應稅收收入直接相關關。具體判斷斷必須從費用用發生的根源源和性質方面面分析，而不不是費用支出出的結果。 20110國稅函2220號關于于土地增值稅稅清算有關問問題的通知

60、房地產產開發企業逾逾期開發繳納納的土地閑置置費不得扣除除。 20007城市房地地產管理法第三章房地地產開發 第二十十六條 以出讓方式式取得土地使使用權進行房房地產開發的的，必須按照照土地使用權權出讓合同約約定的土地用用途、動工開開發期限開發發土地。超過過出讓合同約約定的動工開開發日期滿一一年未動工開開發的，可以以征收相當于于土地使用權權出讓金百分分之二十以下下的土地閑置置費；滿二年年未動工開發發的，可以無無償收回土地地使用權； 四、合合理性原則 合理性性是指費用是是正常的和必必要的、計算算和分配方法法應該符合一一般的經營常常規和會計慣慣例。 20009國稅發991號土地增增值稅清算管管理規程