1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及策略作者：劉慶兵來(lái)源：經(jīng)營(yíng)者2017年第9期影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的因素比較多，不但包含經(jīng)濟(jì)因素、地理因素等一些常見(jiàn)因素，還包括政 策因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資造成較大的影響，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)效益存 在嚴(yán)重的不確定性，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)正 確的認(rèn)知，了解風(fēng)險(xiǎn)控制中存在的問(wèn)題，并找到解決問(wèn)題的策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，切實(shí)提高 企業(yè)利潤(rùn)，讓其更好地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。一、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)管理指的是識(shí)別和分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并 根據(jù)實(shí)際需要選擇合適的技術(shù)策略或者經(jīng)濟(jì)策略，做好

2、風(fēng)險(xiǎn)控制以及防范工作，在降低風(fēng)險(xiǎn)的 同時(shí)提高企業(yè)的利潤(rùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理非常重要。首先，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過(guò)科學(xué)的 手段來(lái)切實(shí)提高項(xiàng)目決策的實(shí)際質(zhì)量，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。1其次，還能為項(xiàng)目 奠定良好的基礎(chǔ)，從而保證其順利進(jìn)行，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題分析（一）決策階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的時(shí)候，決策階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包含開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、可行 性風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的是緊縮政策，這也會(huì)增 加整個(gè)行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)，如資格被吊銷、倒閉甚至破產(chǎn)等。可行性風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)需求、地 質(zhì)環(huán)境、項(xiàng)目成本收益、進(jìn)

3、度工期等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)具有明顯的周期性，在選擇的時(shí)候，必 須保證投資時(shí)機(jī)合理，確保其開(kāi)發(fā)后真正滿足市場(chǎng)需要。（二）前期準(zhǔn)備階段的風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行前期準(zhǔn)備的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定問(wèn)題，如很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)一味地爭(zhēng)奪一 些商業(yè)用地，沒(méi)有很好地了解相關(guān)部門(mén)的實(shí)際使用制度。2在征地和拆遷的時(shí)候溝通也不夠 及時(shí)，甚至有些企業(yè)簽訂的合同有比較明顯的漏洞，這也會(huì)導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)，很難維護(hù)自身的 權(quán)益。并且企業(yè)在融資的時(shí)候也過(guò)度依賴銀行，若是某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)資金 的到位。（三）項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，存在的風(fēng)險(xiǎn)往往是建設(shè)過(guò)程中管理不善、選擇策略錯(cuò)誤造成 的。很多項(xiàng)目建設(shè)管

4、理人員本身的素質(zhì)比較低下，管理的時(shí)候責(zé)任意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)也非常差。 在施工的時(shí)候，沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)質(zhì)量控制的需要進(jìn)行，這也給工程質(zhì)量造成了較大的影響。設(shè)計(jì) 單位在設(shè)計(jì)的時(shí)候，若是設(shè)計(jì)深度不夠或者存在錯(cuò)誤和缺陷，那么也會(huì)給已經(jīng)建設(shè)的工程造成 影響，甚至可能會(huì)拆除重建，從而增加工程量，導(dǎo)致成本提高。3此外，建筑行業(yè)也是意外 事故高發(fā)的行業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，若是沒(méi)有做好安全措施，很容易出現(xiàn)意外事故，這對(duì)房地 產(chǎn)企業(yè)而言也是一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)。三、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的策略（一）投資決策階段需要做好風(fēng)險(xiǎn)防范首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須真正認(rèn)識(shí)到做好風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行研究 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的組建，做好調(diào)研

5、方面的工作，并且應(yīng)該全面掌握政治、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境等方面的資料， 深入研究相關(guān)資料。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也必須認(rèn)真地研究政府的宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)政策導(dǎo)向，做好預(yù) 測(cè)工作。這樣能讓項(xiàng)目決策更加準(zhǔn)確，從而幫助企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，從源頭上減少 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，采取策略來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以和施工方、保險(xiǎn)公司等簽訂保證合同、保險(xiǎn)， 從而將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)的一些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他單位，這樣能在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候真正降 低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。（二）前期準(zhǔn)備階段需要做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)首先，必須對(duì)項(xiàng)目土地的各種屬性進(jìn)行了解，比如自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性等， 和政府相關(guān)部門(mén)做好溝通工作，確

6、保企業(yè)能夠?qū)ν恋厥褂靡鈭D進(jìn)行準(zhǔn)確的把握。其次，應(yīng)該和 項(xiàng)目所在地的管理部門(mén)、居民以及金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，盡量獲得他們的支持，消除一些 潛在風(fēng)險(xiǎn)，減少可能出現(xiàn)的干擾。再次，在進(jìn)行土地拆遷、安置以及補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，不但需要根 據(jù)原則進(jìn)行，還需要保證其靈活性，避免激化矛盾，處理好各方面的問(wèn)題。最后，開(kāi)發(fā)商必須 增強(qiáng)自身的合同意識(shí)，認(rèn)真研究并和各方簽訂好各種合同。在簽訂合同的時(shí)候，需要盡量消除 其中的缺陷或者漏洞。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段解決風(fēng)險(xiǎn)的策略在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期風(fēng)險(xiǎn)。所 以，在項(xiàng)目建設(shè)階段控制風(fēng)險(xiǎn)，可以從這三個(gè)方面著手。首先，需要做好成本風(fēng)險(xiǎn)的控制

7、。在 控制成本風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，運(yùn)用價(jià)值工程法能夠切實(shí)提高性價(jià)比，能在確定總造價(jià)的情況下最大限 度地保證產(chǎn)品價(jià)值。其次，需要重視質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)的管理。在設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案確定以后， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理組織必須及時(shí)介入，識(shí)別和評(píng)估設(shè)計(jì)方案的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估和識(shí)別的時(shí)候，可以將 德?tīng)柗品ㄟ\(yùn)用進(jìn)去。風(fēng)險(xiǎn)管理組織需要將獲得的評(píng)估結(jié)果交給施工圖紙檢查部門(mén)，這樣能夠切 實(shí)提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)的實(shí)際質(zhì)量。在施工階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的主要目標(biāo)是進(jìn)行事前的預(yù)防，將施工 過(guò)程作為監(jiān)控的一個(gè)重點(diǎn)，合理地運(yùn)用各種手段。比如，做好施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作，對(duì)人為風(fēng)險(xiǎn) 因素進(jìn)行控制。在檢測(cè)的時(shí)候運(yùn)用科學(xué)的檢測(cè)方法，從而保證工程的實(shí)際質(zhì)量，并且還應(yīng)該根 據(jù)需要

8、制定安全教育方案，不斷完善安全監(jiān)督體系。最后，還應(yīng)該做好工期風(fēng)險(xiǎn)的控制，確保 承包商施工的時(shí)候，嚴(yán)格根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行。對(duì)于非關(guān)鍵路徑上的一些工序若是可以同時(shí)進(jìn)行 施工，那么可以要求承包商同時(shí)進(jìn)行施工，從而保證項(xiàng)目的工期。監(jiān)督承包商的資金以及施工 材料是不是真正充足，若是需要變更設(shè)計(jì)方案，則必須嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，從而給項(xiàng)目 的順利完成奠定基礎(chǔ)。四、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常重要的，其直接影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響 人民群眾的利益，所以我們必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要性。但是就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn) 行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，面臨的風(fēng)險(xiǎn)還比較多，這會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展以及企業(yè)的利潤(rùn)造成很大 的影響。這便要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，針對(duì)其中存在的問(wèn)題做好風(fēng) 險(xiǎn)管理工作，在提高自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，做好房地產(chǎn)建設(shè)。(作者單位為山東融策置業(yè)有限公司)參考文獻(xiàn)趙敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)