1、E房工業廠房部廠房租賃培訓問答1、出租應具備哪些條件？根據國家有關規定，廠房房屋出租應當具備以下條件： 有合法的產權證件； 共有產權，須提交共有人同意的證明； 將住宅或其他用房改作經營用房出租的，應提交規劃和房管部門同意的證明； 將房管部門直管公房內的場地出租時，應提交經房管部門同意的證明； 房屋能正常使用，不屬于危險房屋之列。 以下8種情況的房屋不準出租： 凡新建住宅，在未經國家有關部門綜合驗收和未取得出售或租賃許可證的房屋不準出租。產權證是房屋權屬唯一的證件，不具備“房屋所有權證”的房屋不準出租。 產權屬于二人以上共有的房屋，在共有人意見不一致和產權權屬有爭議的情況下，不準出租。 未簽訂書

2、面房屋租賃合同（租房用途、租期、租金、租賃雙方的權利義務和違約責任等）和未辦理房屋租賃登記備案手續的房屋不準出租。 承租人住用房管部門的公有房屋或是其他企事業單位自管房的房屋不準轉租、出租。 未經原出租人同意，承租人現住的全部或是部分房屋不準出租。 已經抵押的房屋，在未得到抵押權人的同意之前不準出租。 未經國家規劃部門批準的違章建筑或是私自建造的無證房不準出租。 有倒塌危險的破舊房屋或是臨時性建筑不準出租。2、廠房房出租合合同該注注意哪些些問題一、明確確出租方方、承租租方的主主體資格格。出租租人應當當是對廠廠房擁有有產權或或者是法法律上認認可的房房屋合法法代管人人或權利利人。有有些廠房房的產權

3、權歸屬于于上級公公司或集集團公司司，企業業只享有有使用權權，因此此企業在在出租時時必須征征得上級級公司或或集團公公司的書書面同意意。承租租人如果果是企業業，出租租人必須須查驗承承租人的的營業執執照、相相應的生生產經營營資質證證書、生生產經營營范圍等等。承租租人如果果是個人人，出租租人應當當查驗承承租人的的身份證證，并對對其資金金、信用用等情況況進行了了解。 二、雙雙方應當當簽訂書書面租賃賃合同。租賃合合同的條條款應包包括：雙雙方的名名稱、住住所；廠廠房坐落落、面積積、附屬屬設施；廠房用用途；租租賃期限限、租金金數額、支付方方式；違違約責任任及爭議議解決途途徑等。 三、租賃賃合同履履行中的的注意

4、事事項：租租賃廠房房從事生生產經營營活動的的，應當當符合原原規劃設設計的使使用性質質、安全全生產條條件和防防火等級級，未經經有關部部門審核核同意，租賃雙雙方均不不得擅自自改變租租賃廠房房的生產產使用性性質。承承租方應應當在核核準的經經營范圍圍內從事事生產經經營活動動，其營營業執照照按規定定進行年年檢后，將營業業執照的的復印件件送交出出租方備備案。 另另外，承承租人在在租賃期期間轉租租廠房的的，如果果原租賃賃合同中中約定可可以轉租租的，那那么根據據約定處處理。如如果對轉轉租沒有有約定的的，承租租人轉租租廠房應應當取得得出租人人的書面面同意，否則出出租人有有權解除除租賃合合同。在在轉租過過程中承承

5、租人和和次承租租人也要要簽訂安安全生產產管理協協議，明明確生產產、消防防等安全全管理職職責。3、租用用的廠房房是否要要交土地地使用稅稅土地使用用稅由擁擁有土地地使用權權的單位位或個人人繳納。擁有土土地使用用權的納納稅人不不在土地地所在地地的，由由代管人人或實際際使用人人納稅；土地使使用權未未確定或或權屬糾糾紛未解解決的，由實際際使用人人納稅；土地使使用權共共有的，由共有有各方分分別納稅稅4、關于于租廠房房租賃期期間責任任常識說說明1、 租租賃期間間，乙方方發現該該廠房及及其附屬屬設施有有損壞或或故障時時，應及及時通知知甲方修修復；甲甲方應在在接到乙乙方通知知后的33日內進進行維修修。逾期期不維

6、修修的，乙乙方可代代為維修修，費用用由甲方方承擔。2、 租賃期期間，乙乙方應合合理使用用并愛護護該廠房房及其附附屬設施施。因乙乙方使用用不當或或不合理理使用，致使該該廠房及及其附屬屬設施損損壞或發發生故障障的，乙乙方應負負責維修修。乙方方拒不維維修，甲甲方可代代為維修修，費用用由乙方方承擔。3、 租賃期期間，甲甲方保證證該廠房房及其附附屬設施施處于正正常的可可使用和和安全的的狀態。甲方對對該廠房房進行檢檢查、養養護，應應提前33日通知知乙方。檢查養養護時，乙方應應予以配配合。甲甲方應減減少對乙乙方使用用該廠房房的影響響。4、 乙方方另需裝裝修或者者增設附附屬設施施和設備備的，應應事先征征得甲方

7、方的書面面同意，按規定定須向有有關部門門審批的的，則還還應由甲甲方報請請有關部部門批準準后，方方可進行行5、八種種方法識識別廠房房真假產產權證近期在房房屋交易易中出現現了房屋屋權屬證證書造假假現象，一些不不法人員員非法偽偽造和使使用房屋屋權屬證證書。專專家介紹紹，辨別別真偽產產權證有有8種方方法： 一看封皮皮；真的的產權證證封面硬硬實有紋紋理，摸摸起來有有凹凸感感，顏色色鮮艷(深紅色色)，字字體紋理理清晰醒醒目。假假產權證證則封面面光滑，顏色暗暗淡(暗暗紅色)，封皮皮較軟。 二二看紙張張；真產產權證的的內頁紙紙張是采采用專業業水印紙紙，類似似人民幣幣的水印印制作，圖案為為別墅、大廈兩兩種，其其

8、識別方方法類似似人民幣幣的水印印頭像，只有在在燈光下下才能看看出來，而假產產權證的的水印模模糊不清清；真產產權證紙紙張光潔潔、挺實實，用手手輕抖有有嘩嘩響響聲。假假的紙張張則手感感稀松、柔軟。 三看看防偽底底紋；真真產權證證底紋有有浮雕文文字“房房屋所有有權證”字樣，立體感感強，字字跡清晰晰，容易易識別。假產權權證很難難做到顏顏色深淺淺、色彩彩的統一一。 四看看發證機機關蓋章章；真產產權證第第一頁上上的蓋章章是由機機器套紅紅印制的的“某某某市房產產管理局局”行政政公章。而假產產權證則則一般加加蓋手工工雕刻的的公章，因為紙紙張較薄薄，在其其反面很很容易看看到透過過來的印印章痕跡跡。 五看看注冊號

9、號；真證證封皮反反面下方方的建房房注冊號號是機器器印制的的，呈線線狀，手手摸起來來有凹凸凸感。而而假證的的注冊號號是手工工雕刻的的章蓋上上去的，手摸起起來沒有有凹凸感感。 六看看縫制；真產權權證的內內頁都縫縫合得很很整齊，而假產產權證的的內頁都都是用膠膠水粘上上去的，縫線也也很明顯顯。 七看看附記；真產權權證第三三頁中附附記一欄欄的內容容包括：產權來來源和其其中分攤攤面積等等，而假假產權證證中附記記有些為為空白。 八看圖圖紙；真真產權證證中的房房屋分戶戶圖紙是是專用紙紙，紙張張較厚，而假證證的圖紙紙很薄，類似一一般的AA4紙厚厚度6、企業業租廠房房裝修產產生的費費用問題題公司租來來的生產產廠房

10、要要進行整整修,重重新布電電線,鋪鋪地坪,做隔斷斷等等,這些基基本上都都是承包包給不同同的人做做的,在在施工期期間應怎怎樣做賬賬?做什什么科目目合適?施工完完成后要要怎樣做做賬?能能算作是是固定資資產嗎?1.不能做做固定資資產,這這不屬于于融資租租入固定定資產,而是屬屬于經營營租入固固定資產產,從問問題中可可知,生生產廠房房每月付付租金時時,進入入制造費費用22.廠房房租進時時,要進進行裝修修,并不不是立即即投入使使用,所所以目前前所付租租金和期期間發生生的裝修修費用全全部在長長期待攤攤費用中中進行歸歸集.3.廠廠房裝修修好后,投入使使用時,再攤銷銷長期待待攤費用用,進入入制造費費用.注: 上

11、面的的長期待待攤費用用,合理理的做法法是廠房房租賃期期間,進進行平均均分攤,如廠房房租賃期期為5年年,那上上面的長長期待攤攤費用就就要分五五年進行行攤銷;但在實實際工作作中,往往往不會會按租賃賃期間來來攤銷,一般攤攤2-33年(指指比較大大的金額額時).7、企業業租廠房房該注意意的五個個重要環環節承租人在在租房的的過程中中必定要要經歷找找房、定定房、簽簽合同、入住幾幾個過程程，但在在其中又又有許多多復雜的的環節需需要注意意，給承承租人以以下五個方方面的建建議：選選擇適合合的租賃賃方式：租房有有兩種選選擇，自自己(包包括通過過熟人、網上等等)或委委托中介介公司。自己找找相對花花費時間間長、耗耗費

12、精力力大，需需要不停停地通過過各種渠渠道找房房、聯系系、約時時間、看看房、選選房，如如果進行行順利的的話可在在1個月月左右完完成，但但很有可可能出現現各種租租后風險險。 而而對于那那些沒有有多余時時間和精精力自己己找房的的人，選選擇委托托具有專專業資質質的中介介公司來來操作就就更為適適合了。當然相相對前者者你需要要支付一一定的中中介代理理費用。 順順便說一一句，一一般情況況下年底底是一年年中租賃賃的淡季季，此時時租金價價格會低低些。如如果再選選擇了“包租式式廠房”，那么么在享受受不收取取任何代代理費的的同時，還會略略低于普普通租賃賃的市場場價格。房屋價價格的商商定 不論選選擇什么么渠道，幾乎不

13、不會有人人二話不不說地同同意業主主或中介介公司開開出的房房屋價格格，這就就將涉及及租賃價價格的討討價還價價。一般般情況下下根據不不同區域域、物業業性質、付款方方式等多多重因素素，租金金價格會會小有降降低，但但大多不不會超過過市場平平均價格格的100%。 絕大大部分租租房者(尤其是是夫妻、情侶)在長期期租房的的過程中中，自身身已經添添置了一一些基本本的家庭庭用品，如電視視、冰箱箱、洗衣衣機等，那么在在與業主主討價還還價的過過程中就就可以要要仔細揣揣摩房房屋租賃賃合同的各條條款 為了確確保房租租穩妥地地交到業業主的手手里，承承租人必必須查驗驗業主的的合法身身份證明明和權屬屬證明，并作為為租賃合合同

14、的附附件，在在簽訂房屋租租賃合同同前，其中的的條款應應仔細揣揣摩，必必要時可可請專業業人士或或律師來來協同簽簽訂。物物業交驗驗馬虎不不得，應應作為合合同附件件 在在房屋屋租賃合合同簽簽訂的同同時，物物業的交交驗非常常重要。中介公公司在操操作中會會提供一一張物業業清單作作為合同同的附件件且注明明損壞程程度，如如果是自自己找的的房那更更要注意意此類事事項，如如記錄下下水電氣氣三表的的具體數數值、內內部電器器的使用用情況、業主暫暫存物品品的狀況況數量等等，并作作為合同同附件一一一說明明，以便便減少入入住后的的麻煩。入住后后應注意意什么 當承承租人正正式入住住后，應應該多與與業主或或中介公公司聯系系，

15、包括括屋內設設施正常常使用中中出現的的故障、鄰里矛矛盾糾紛紛等。這這些都將將涉及租租賃雙方方的直接接利益，必須馬馬上解決決，否則則多會產產生分歧歧，但最最終結果果大多是是承租人人承擔經經濟損失失8、淺談談工業地地產的租租金價格格設計在工業地地產的租租賃中影影響租賃賃成功率率的因素素有很多多，包括括：租金金價格、廠房倉倉庫的適適用性、地段及及產證權權屬等等等，但這這其中最最首要的的莫過于于租金價價格。租租金的價價格直接接影響到到租賃雙雙方的決決策策略略。在此此我們從從業主的的角度出出發，對對租金價價格的設設計做如如下定義義：在收收益與出出租成功功率之間間尋找最最優平衡衡點。這這里我們們簡單得得來

16、打個個比方：業主AA欲以00.555元/平平方/天天的價格格向意向向客戶BB出租其其市價為為0.550元/平方/天、550000平米的的廠房，但B可可承受的的最高價價格為00.500元/平平方/天天，雙方方就價格格問題磋磋商1個個月后無無進展后后B選擇擇了放棄棄。由于于客戶的的尋房周周期一般般在1個個月以上上，因此此業主AA極有可可能面臨臨至少11個月的的租金=5000*0.5*330=7750000元的的損失，現在我我們理想想化地假假設有一一客戶CC在經過過了1個個月的考考察、磋磋商后以以高于市市價的00.555元/平平方/天天的價格格租下了了該廠房房，那么么業主AA就需要要用7550000

17、/550000*(00.555-0,5)*30=100(個月月)的時時間來彌彌補之前前的廠房房空置損損失，也也就是說說在100個月后后客戶CC的價格格優勢就就是才可可以轉變變為經濟濟效益，然而在在現實市市場中遇遇到如此此慷慨、高效的的客戶的的概率是是很小的的。斜線線陰影部部分面積積代表第第一個月月的空置置損失額額直線陰陰影部分分面積代代表客戶戶C相對對B而言言給A帶帶來的每每月差額額租金收收入由此此可見廠廠房的租租金定價價直接決決定收益益回報，接下來來我們簡簡略得分分析一下下影響租租金價格格的一些些變量：主要變變量：地段、交通情情況。在在地產界界有一句句話叫做做：地段段決定價價格，對對于工業業

18、地產而而言，成成熟的工工業園區區、產業業集聚效效應發達達的地區區、交通通便捷的的地區，其租金金要比其其他地區區高上一一個檔次次。層數和和層高。因為單單層廠房房適用性性廣、易易用性高高的原因因，同地地段的單單層廠房房租金要要比多層層廠房高高30%左右；并且由由于層高高越高使使用空間間越大，所以廠廠房的層層高越高高，租金金也略高高。廠房是是否特殊殊化。例例如超長長型、超超高型廠廠房，高高承重、高噸位位行車廠廠房等等等都屬于于特殊類類型廠房房，可適適應某些些企業特特殊的生生產需要要。這些些廠房因因其稀缺缺性而獲獲得較高高的市場場價值，但相應應的適用用客戶少少的特點點也使得得其與普普通廠房房的實際際租

19、金差差額不會會很大。次要變變量：新舊產證權權屬情況況是否獨獨門獨院院等等。這些次次要變量量對于需需求客戶戶的影響響更多得得是反映映在廠房房滿意度度上，而而對于租租金價格格的影響響作用是是很微弱弱的，因因為在企企業的正正常生產產活動中中他們并并不能對對企業的的盈利能能力做出出顯著的的影響。我們認認為合理理的租金金價格應應當是建建立在對對各個影影響租金金價格的的變量系系統分析析基礎上上，并結結合實際際的供需需情況綜綜合衡量量后所制制定的價價格。通通過浮動動調整租租金價格格來挑選選長期回回報率更更高的客客戶也是是十分常常見的一一項策略略。廠房租賃賃登記鑒鑒證指南南一、辦事事須知、凡單位位自有非非住宅

20、房房屋或私私有房屋屋租賃的的，租賃賃雙方必必須到市市、區（縣）房房地產管管理局辦辦理租賃賃登記鑒鑒證手續續，領取取房屋屋租賃證證。單單位產出出租方屬屬市級單單位、駐駐津單位位的，到到天津市市房地產產管理局局辦理登登記鑒證證手續；其它單單位到房房屋所在在地房地地產管理理局辦理理登記鑒鑒證手續續。私有有房屋租租賃到房房屋所在在地房地地產管理理局辦理理登記鑒鑒證手續續。、辦辦理租賃賃登記鑒鑒證應交交驗下列列證件：（）租租賃雙方方協商議議定的房房屋租賃賃協議。（）出出租方持持房屋屋所有權權證、土地地使用證證。（）承租租方持注注明用途途情況的的證明及及身份證證明；承承租方系系外省市市的，應應持當地地政府

21、或或有關部部門出具具的證明明及身份份證明。二、辦事事程序、申請登登記。租租賃雙方方到市、區（縣縣）房地地產管理理局申請請登記，填寫房屋租租賃登記記表及及天津市市房地產產管理局局統一印印制的房屋租租賃合同同。、驗證調調查。審審核房房屋所有有權證、土土地使用用證、用途證證明及身身份證明明并對出出租的房房屋進行行現場調調查。、審批發發證。審審查租賃賃雙方簽簽定的房屋租租賃合同同、租租金、租租期、權權利、義義務等內內容無誤誤后準予予租賃合合同鑒證證，頒發發房屋屋租賃證證。三、辦事事時限符合合房屋出出租條件件的，經經審查無無誤后日辦結結。四、收費費標準單位位自有非非住宅租租賃鑒證證的，交交納租金金總額2

22、2的鑒鑒證費；私有房房屋租賃賃鑒證的的，交納納租金總總額2.5的的鑒證費費。鑒證證費由租租賃雙方方各負擔擔50。免租金使使用的廠廠房是否否要交房房產稅本企業免免交租金金租用生生產廠房房，帳面面也沒有有交租支支出。是是否要繳繳納房產產稅？參考答案案：首先先，明確確的是房房產稅的的征稅對對象是房房產所有有者。只只有在房房產的所所有者無無法交納納時，才才由房產產的使用用者代繳繳。 自自用的按按房產原原值扣除除一定的的比例后后的余值值的1.2%； 出租租的按租租金的112%計計算交納納。 而而且只交交以上兩兩種中的的一種。 你們們的情況況可能是是屬于房房產的所所有者沒沒有交房房產稅，作為使使用者有有義

23、務代代繳房產產稅。 至于交交哪種稅稅，還是是應該自自行先按按兩種情情況（按按租金的的市價）核算清清楚，比比較之后后，把相相關的資資料準備備齊。到到稅務機機關交納納。租來的生生產廠房房整修問問題公司租來來的生產產廠房要要進行整整修,重重新布電電線,鋪鋪地坪,做隔斷斷等等,這些基基本上都都是承包包給不同同的人做做的,在在施工期期間應怎怎樣做賬賬?做什什么科目目合適?施工完完成后要要怎樣做做賬?能能算作是是固定資資產嗎?參考答案案：公司司租來的的生產廠廠房要進進行整修修,重新新布電線線,鋪地地坪,做做隔斷等等等,這這些基本本上都是是承包給給不同的的人做的的,在施施工期間間應怎樣樣做賬?做什么么科目合

24、合適?施施工完成成后要怎怎樣做賬賬?能算算作是固固定資產產嗎? 1.不不能做固固定資產產,這不不屬于融融資租入入固定資資產,而而是屬于于經營租租入固定定資產,從問題題中可知知,生產產廠房每每月付租租金時,進入制制造費用用 2.廠房租租進時,要進行行裝修,并不是是立即投投入使用用,所以以目前所所付租金金和期間間發生的的裝修費費用全部部在長期期待攤費費用中進進行歸集集. 33.廠房房裝修好好后,投投入使用用時,再再攤銷長長期待攤攤費用,進入制制造費用用. 注注: 上上面的長長期待攤攤費用,合理的的做法是是廠房租租賃期間間,進行行平均分分攤,如如廠房租租賃期為為5年,那上面面的長期期待攤費費用就要要

25、分五年年進行攤攤銷;但但在實際際工作中中,往往往不會按按租賃期期間來攤攤銷,一一般攤22-3年年(指比比較大的的金額時時).租賃廠房房后廠房房分租相相關問題題我們向一一家單位位租賃了了一棟廠廠房，自自已用了了一部分分，另一一部份轉轉租給其其他單位位，每月月的租金金收入已已去稅務務局代開開了租賃賃發票給給了承租租單位，開票時時我們已已交了相相關的稅稅金給稅稅務局，但別人人說租賃賃發票要要去房管管局開，而且還還要交租租賃稅什什么的，真是把把我搞暈暈了。請請問我們們該怎辦辦呢？參考答案案：去稅稅務局開開票沒錯錯，也可可以去房房管局代代開，應應交房管管局的是是2%的的租賃管管理費。租賃廠房房要交的的稅

26、1、按照照租金收收入交納納5%的的營業稅稅；22、按照照租金收收入交納納12%的房產產稅（如如果稅務務部門已已經按照照房產余余值征收收了1.2%的的房產稅稅，那么么就不再再按照租租金收入入交納112%的的房產稅稅）；3、按按照房屋屋租賃合合同所記記載的租租金的金金額交納納千分之之一的印印花稅；4、房屋出出租如果果是主營營業務，租金收收入減成成本、費費用、稅稅收（以以上列舉舉的幾種種稅）后后有利潤潤，還應應按照333%的的稅率交交納企業業所得稅稅；如果果房屋出出租不是是主營業業務，減減除成本本、費用用、稅金金后的利利潤記入入其他業業務利潤潤，按照照33%的稅率率交納企企業所得得稅。 總的上說說，

27、如果果以個人人名下的的廠房出出租，租租金在110000元每月月以上（10000元以以下的按按10%計）大大概按月月租金的的14%支付租租賃稅，如果以以公司名名下廠房房出租的的按233.8%。“租賃權權轉讓”與“轉轉租”有有什么不不同？房屋轉租租與租賃賃權轉讓讓兩者的的不同之之處表現現在以下下幾個方方面：、兩者的的標的不不同前者的的標的是是租賃物物，后者者的標的的是租賃賃權。房屋屋轉租，按城城市房屋屋租賃管管理辦法法第二二十六條條的規定定，是指指房屋承承租人將將承租的的房屋再再出租的的行為。第二十十七條解解釋說，承租人人在租賃賃期限內內，征得得出租人人同意，可以將將承租房房屋的部部分或全全部轉租

28、租給他人人。從這這個規定定可以看看出，房房屋轉租租針對的的是“承承租房屋屋”的部部分或全全部。房房屋租賃賃權轉讓讓首先是是一種“權利”的轉讓讓，針對對的是房房屋的“租賃權權”。、兩者的的取得方方法不同同前前者為設設定的取取得，后后者為轉轉移的取取得。房屋屋轉租是是轉租人人在租賃賃物上再再度設定定了一個個新的租租賃權，轉租人人與次承承租人之之間成立立新的租租賃契約約。房屋屋租賃權權轉讓是是將原房房屋租賃賃權讓與與給受讓讓人，并并沒有設設立一個個新的租租賃權，轉讓人人與受讓讓人之間間成立的的是一個個轉讓契契約而非非租賃契契約。、兩者實實現的手手段不一一樣前者一一般通過過分期支支付租金金來實現現，后者者一般是是一次性性給付。在轉租租時，主主租賃合合同與轉轉租賃合合同的租租賃條件件會有不不同，轉轉租可以以是租賃賃標的的的全部或或一部分分，在租租賃權轉轉讓時，受讓人人取得了了與原承承租人一一樣的權權利。、兩者產產生的法法律后果果不同前者者房屋的的租賃權權仍屬于于原來的的承租人人（轉租租人），后者房房屋的租租賃權屬屬于受讓讓人。房屋屋轉租是是轉租人人對租賃賃物再度度設定了了新的租租賃權，原租賃賃合同的的權利義義務并沒沒有解除除，次承承租人的的新租賃賃權