1、2008年鄂州市房地產市場分析報告1000公里左右；全市總人口 106.011000公里左右；全市總人口 106.01萬人，城鎮人口 35萬人。鄂城鄂城位于鄂州東部，西鄰省會武漢，東連“礦冶之城”黃石，北接鄂黃長江大橋，猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長江中游南岸，是鄂州市政治、經濟和文化中心。鄂城是鄂東“冶金走廊”、“建材走廊”的重要支撐，是武漢城市圈主要的農副產品供應基地。全區現有各類企業2100多家，其中規模企業達 180多家。交通城際干道武漢至鄂州快速主干道，是“8+1”武漢城市圈的重要主干道，是推進武鄂黃一體化的重要工程。建設漢鄂快速通道，將加強武漢、鄂州、黃岡、黃石四個城市的經濟聯系和社

2、會文化交流，改善鄂東城市群的路網布局，滿足區域內交通量迅速增長的需要，解決武黃高速公路車流量基本飽和的問題，加快武漢城市圈經濟發展，具有極為重要的作用。城市圈放眼觀鄂城，地處鄂東南城市群（鄂州、黃石、黃岡、咸寧）中心和武漢城市圈核心區。北枕長江黃金水道，西距武漢天河機場70公里，京珠、瀘蓉高速公路在境內交匯，境而過，籌建中的輕軌鐵路，將鄂城與武漢城市交通融為一體。106、316國道和武福鐵路穿106、316國道和武福鐵路穿追根歷史，曾經有兩個武昌。一個是古武昌（鄂州） ，一個是今武昌（武漢市武昌區）。古武昌（鄂州）曾經有帝王之都的尊稱、風橘如林的顯赫和商賈如云的繁榮。春秋時期，楚王封兒子熊紅為

3、鄂王，在這片土地上修筑鄂王城，湖北省的簡稱“鄂”由此而來。長江的波浪和湖水的漣漪，造就了鄂州江邊有山,山下有城，城中有湖，湖中有山，城在水中，人在畫中。自然長江的波浪和湖水的漣漪，造就了鄂州江邊有山,山下有城，城中有湖，湖中有山，城在水中，人在畫中。產業 鄂州素有“鄂東聚寶盆”的美稱，境內鐵礦石儲量居湖北省第二位。經過10幾年的發展，如今的葛店經濟技術開發區已具規模,經過10幾年的發展，如今的葛店經濟技術開發區已具規模,產業定位特色也十分明顯。經濟經濟總量跨越大關口，發展格局實現新突破07年，全市生產總值達到208.71億元，環比增長15.8%,在全省列第3位，在城市圈列第2位，超年度計劃增幅

4、3.3個百分點，其中，第一產業32.02億元，增長10.1 %,第二產業108.29億元，增長18.9%,第三產業 68.4億元，增長13.7%;財政總收入突破 20億元大關，達到 20.95億元，比2006 年增長26.8%,在全省列第 8位，在城市圈列第 6位，超計劃增幅8.8個百分點；地方一般預算收入達到8.51億元，比2006年增長31.6 %,在全省、城市圈均列第1位；全社會固定資產投資突破100億元大關，達到105.01億元，比2006年增長45.7 %,超計劃增幅25.7個百分點，在全省、城市圈列第2位。消費結構加速升級，居民生活繼續改善消費品市場持續興旺，07年全市社會消費品零

5、售總額達84.58億元，環比增長18.2%。居民消費中吃、穿、用所占比重下降，文化、教育、旅游和醫療保健等消費比重快速上升，消費結構升級逐步加快，汽車消費成為近幾年來的持續消費熱點，家電產品、通訊工具等快速進入更新換代階段。2007年限額以上批發零售企業汽車類零售額同比增長64.7 %,通訊器材類同比增長 21.3%,金銀珠寶類同比增長 85.6 %,消費潮流正朝高檔化、個性化方向發展。07年，城市居民家庭收入快速增長，生活質量明顯提高。城市居民人均可支配收入達10827元，較上年增長 20.1 % 其中中等收入家庭年均增長20.6%,低收入居民家庭年均增長24.7 %。城市收入結構發生重大變

6、化，工薪收入占比逐年下降，財產性、經營性、轉移性收入占比逐年上升。07年城市居民家庭財產性收入較 06年增長4.3倍，居民家庭財產性收入占比為2.9%,環比提高1.3個百分點。近兩年來，全市圍繞建設武漢城市圈最適宜人居、最適宜創業的城市，積極推進“一主三新十特”的城市空間布局 戰略，全面加大了基礎設施建設投入力度，市民居住環境、市容市貌發生了新的變化，城市主要設施水平再上新的 臺階。07年，全市累計完成城市基礎設施投資 11.2億元，環比增長 35.1 %。加快發展壓力明顯根據省統計局反饋的 07年11月數據，對能收集到的工業、投資、貿易、財政等四項指標按增長速度的位次進行了排序，在城市圈排位

7、暫時定位于“三三六六”狀態：固定資產投資增長 45.4%,在城市圈中居第3位，在全省居第4位，比全省平均速度快15.5個百分點；社會消費品零售總額增長 17.9%,在城市圈中居第3位，在全省居第7位，與全省平均速度持平；規模以上工業增加值增速長23.6%,在城市圈中居第 6位，在全省居第9位，比全省平均速度快0.1個百分點；地方一般財政收入增長23.5%,在城市圈中居第 6位，在全省居第8位，比全省平均速度慢 1.0個百分點。這說明，兄弟市州的經濟也處于“又快又好”發展時期，出現了彼此之間你追我趕的排位態勢。08年整體走勢預判08年是貫徹落實“十七大”精神的第一年，也是全力完成“十一五”規劃至

8、關重要的一年，鄂州經濟發展又將贏來一個新的戰略機遇期。按照最近召開的中央經濟工作會議精神，2008年經濟工作目標是全面落實科學發展觀，實施“控總量、穩物價、調結構、促平衡”為基調的宏觀調控政策以及“穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，推動經濟社會又好又快發展。08年經濟發展面臨的不利因素主要表現在：較為偏緊的宏觀調控政策，居高難下的市場物價、城鄉居民收入增長空間難以擴展、節能減排工作壓力較大、結構性矛盾較多等，但所有這些困難和問題都是改革和發展過程中客觀存在的，完全可以通過不斷改革和進一步發展得到解決。綜合各方面因素研判，預計2008年鄂州經濟將繼續保持平穩較快協調發展的態勢，繼續朝著宏觀調控預期

9、的方向發展，生產總值增速將在14%以上。第二部分：房地產運行現狀市場整體形勢較樂觀，供應結構比較合理，銷售情況也比較理想，一直保持著高幅增長的趨勢。進入08年，受省會城市武漢的影響，期銷售情況出現一些波動，有向下的趨勢，但受其較低的市場售價，卻保持著長期向上的趨勢。武漢城區商品房均價已經上升至6000左右，鄂州城區價格僅僅只有其1/2,甚至連1/2都未達到，隨著城區人民生活水平的提高，以及整個中部地區城市的相互交融，鄂州市的商品房價格將會有很大的上升空間。翻開湖北地圖，在“ 8+1”城市圈中，鄂州離武漢最近，這無形的影響著鄂州地產業的發展。如今的鄂州，房地產開發水平正在日趨的向武漢靠近，但無論

10、是規模，還是品質，受當地消費能力及城市經濟現狀的影響，又與武漢存在著一定的差距，發展空間較大。接下來，我們將從產品和市場兩個方面加以分析和研究。產品類型結合地塊的具體位置，我們將研究對象鎖定在鄂城區，依據區域規劃和發展特征，我們又將鄂城區分為城東與城南兩個片區。城東與城南對比城東依江而生，是進入鄂城區的主入口，受其人口和地貌因素的影響，發展相對較緩慢；城南，整個城市的發展重心向此移動，由于洋瀾湖流經整個區域，加之政府辦公樓多分布于此，目前區域正快速發展著，樓盤開發也多集中于此區域。隨著中部崛起號角的拉響，城東的發展將得到極大的改善，房地產發展前景十分看好。產品分布及特色目前，鄂城多以高層產品為

11、主打，將城東與城南兩個區域進行比較，不難發現，城東樓盤品質整體稍遜于城南。在城東，高層產品比較符合人們的心理需求，多層建筑或別墅類項目幾乎不存在。由于洋瀾湖貫穿于城南，使得區域規劃有較明顯的特點，樓盤多集中于洋瀾湖沿線，即有高層，又有小高層和多層；既有花園洋房，又有觀景別墅。城東片區房價普遍維持在2600元/itf左右，除長江天下售價突破2900元/itf之外，其它樓盤均價皆在2700元/itf以下；城南商品房均價在 2800元/itf左右徘徊，個別樓盤，如萬佳凱旋城、黃金水岸等樓盤售價已突破3000元/itf。將兩個區域售價進行比較，城東房價較城南，有200元/ itf左右的差距。以下，我們通過表格的形式，來看看市場方面的情況。市場數據城東項目樓盤名稱聚龍名都長江大卜東江花園旺角新天地產品定位高層多層、tWj層高層高層銷售均價2630295024002650銷售率95%75%85%90%小結:72城東在售項目不多，大多處于清盤期，在售戶型多以大面積為主，集中在130160 m2,三房和四房為主要在售戶型。個別樓盤，如旺角新天地，還有72itf左右的兩房，但戶型和朝向都較差。商鋪方面，售價維持在 700013000元/ itf ,面積分布于62-220 itf之間，三層商鋪，一二層