1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案前營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭1995城市房地產(chǎn)閑置率一直3040%房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地地產(chǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節(jié)按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，營(yíng)銷(xiāo)策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷(xiāo)與后期的銷(xiāo)售(推銷(xiāo))一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求財(cái)務(wù)上的可行性投資決策“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期房地產(chǎn)策劃市場(chǎng)需求商品房甚至帶來(lái)商品房

2、長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng) 險(xiǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最前端市場(chǎng)調(diào)查方案建筑規(guī)劃物業(yè)管理企業(yè)形象整體6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷(xiāo)”。房地產(chǎn)估價(jià)師項(xiàng)目土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前需要做的工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷(xiāo)是在“前期工作”“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。洪建寧在前營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷(xiāo)的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念“拿”“拿到地塊”為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的， “拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷(xiāo)里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓?zhuān)恋厥褂玫奈恢谩⒚娣e、功能、容

3、積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)成本人群和企業(yè)品牌企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。前營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題在我國(guó)，19921993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除， 某些地方遺留的“爛尾樓”1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)20022003指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，200311個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)50%，351070%。房地產(chǎn)投資住房產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其主要的原因。其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在： 重后期推銷(xiāo) 輕前期營(yíng)銷(xiāo)，本末倒置做法目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行;三是征地手續(xù)時(shí)進(jìn)行;四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)的一篇的一篇“調(diào)查報(bào)告”。總之，他們都不大重視“前營(yíng)銷(xiāo)”，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最佳起步期。至于涉及企