1、沈陽建筑大學畢業論文畢 業 論 文 題 目 房地產開發項目成本操縱研究 學院專業班級 學 生 姓 名 性不 指 導 教 師 職稱 2011年 6 月 19 日摘 要我國的房地產行業通過十幾年的進展，已逐漸成為國家經濟的重要產業支柱，帶動了多個行業的進展，形成了一個巨大的產業鏈，在國家第三產業中占有十分重要的地位。隨著都市房價的持續攀升，國家對此行業進展開始高度關注，頒布了一系列的法規文件對房地產業進行宏觀調控。另外，房地產開發企業的市場競爭也越來越激烈，其中成本操縱工作作為治理工作中的關鍵環節，必須引起企業的高度重視，它是企業能否站穩于市場和持續進展的基礎。在如此一種情況下，房地產開發企業假如

2、想在長期的市場競爭中立于不敗之地，一定要做好成本操縱、加強科學治理，才能取得良好的經濟效益，因此認識和加強房地產開發項目過程中的成本操縱是房地產企業急切需要關注的問題。本論文以此為背景，首先對國內外成本操縱研究現狀進行了分析，其次本文采納案例分析的研究方法，以保利房地產公司的項目為案例，以房地產項目開發成本操縱理論為基礎，著重于理論與實際的結合，通過保利房地產開發項目成本操縱的實證，為降低和操縱項目開發成本尋求相應對策，并重點從投資決策時期、設計時期、招投標時期、合同治理、施工實施時期等各時期提出成本操縱的措施，以提高企業的投資收益。最后對房地產開發項目成本操縱進行了總結，并介紹自己的心得體會

3、。關鍵詞：房地產開發項目；成本操縱；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important posit

4、ion.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and

5、 more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market

6、 competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper ta

7、kes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theor

8、y as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, co

9、ntract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost con

10、trol;Measures目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc296445344 第一章 緒論 PAGEREF _Toc296445344 h 1 HYPERLINK l _Toc296445345 1.1論文選題背景及意義 PAGEREF _Toc296445345 h 1 HYPERLINK l _Toc296445346 1.1.1論文選題背景 PAGEREF _Toc296445346 h 1 HYPERLINK l _Toc296445347 1.1.2 論文選題意義 PAGEREF _Toc296445347 h 1 HYPERLINK l _To

11、c296445348 1.2論文的研究內容及方法 PAGEREF _Toc296445348 h 2 HYPERLINK l _Toc296445349 1.2.1論文的研究內容 PAGEREF _Toc296445349 h 2 HYPERLINK l _Toc296445350 1.2.2論文的研究方法 PAGEREF _Toc296445350 h 2 HYPERLINK l _Toc296445351 第二章 理論綜述 PAGEREF _Toc296445351 h 4 HYPERLINK l _Toc296445352 2.1國內外研究現狀 PAGEREF _Toc296445352

12、 h 4 HYPERLINK l _Toc296445353 2.1.1國外研究現狀 PAGEREF _Toc296445353 h 4 HYPERLINK l _Toc296445354 2.1.2 國內研究現狀 PAGEREF _Toc296445354 h 4 HYPERLINK l _Toc296445355 2.2成本操縱理論 PAGEREF _Toc296445355 h 5 HYPERLINK l _Toc296445356 2.2.1成本操縱的概念和目標 PAGEREF _Toc296445356 h 5 HYPERLINK l _Toc296445357 2.2.2成本操縱的

13、原則 PAGEREF _Toc296445357 h 5 HYPERLINK l _Toc296445358 2.3房地產開發項目成本操縱對象和構成 PAGEREF _Toc296445358 h 6 HYPERLINK l _Toc296445359 2.3.1房地產開發項目成本操縱的對象 PAGEREF _Toc296445359 h 6 HYPERLINK l _Toc296445360 2.3.2房地產開發項目成本的構成 PAGEREF _Toc296445360 h 7 HYPERLINK l _Toc296445361 第三章 房地產開發項目成本操縱阻礙因素與存在的問題 PAGER

14、EF _Toc296445361 h 9 HYPERLINK l _Toc296445362 3.1房地產開發成本操縱阻礙因素分析 PAGEREF _Toc296445362 h 9 HYPERLINK l _Toc296445363 3.2房地產開發項目成本操縱存在的問題 PAGEREF _Toc296445363 h 10 HYPERLINK l _Toc296445364 3.2.1把項目的成本操縱集中放在實施時期 PAGEREF _Toc296445364 h 10 HYPERLINK l _Toc296445365 3.2.2 強調成本操縱忽視工程進度 PAGEREF _Toc296

15、445365 h 11 HYPERLINK l _Toc296445366 3.2.3 強調成本操縱忽視工程質量 PAGEREF _Toc296445366 h 11 HYPERLINK l _Toc296445367 3.2.4招投標實施過程不嚴謹 PAGEREF _Toc296445367 h 11 HYPERLINK l _Toc296445368 3.2.5項目成本操縱各時期脫節 PAGEREF _Toc296445368 h 12 HYPERLINK l _Toc296445369 第四章 房地產開發項目成本操縱指標體系與方法 PAGEREF _Toc296445369 h 13 H

16、YPERLINK l _Toc296445370 4.1房地產開發項目成本操縱指標體系的構建 PAGEREF _Toc296445370 h 13 HYPERLINK l _Toc296445371 4.1.1成本操縱指標體系建立的原則 PAGEREF _Toc296445371 h 13 HYPERLINK l _Toc296445372 4.1.2房地產開發企業成本操縱組織體系 PAGEREF _Toc296445372 h 13 HYPERLINK l _Toc296445376 4.1.3房地產開發項目成本操縱阻礙因素指標體系 PAGEREF _Toc296445376 h 14 HY

17、PERLINK l _Toc296445377 4.1.4房地產開發項目成本操縱指標體系 PAGEREF _Toc296445377 h 15 HYPERLINK l _Toc296445379 4.2各時期成本操縱方法 PAGEREF _Toc296445379 h 17 HYPERLINK l _Toc296445380 4.2.1項目決策時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445380 h 17 HYPERLINK l _Toc296445381 4.2.2項目設計時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445381 h 17 HYPERLINK l _Toc296445

18、382 4.2.3項目招投標時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445382 h 18 HYPERLINK l _Toc296445383 4.2.4項目實施時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445383 h 19 HYPERLINK l _Toc296445384 4.2.5項目銷售時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445384 h 20 HYPERLINK l _Toc296445385 第五章 案例分析 PAGEREF _Toc296445385 h 21 HYPERLINK l _Toc296445386 5.1項目概況 PAGEREF _Toc296

19、445386 h 21 HYPERLINK l _Toc296445387 5.2項目成本操縱組織結構 PAGEREF _Toc296445387 h 21 HYPERLINK l _Toc296445391 5.3項目各時期成本操縱的措施 PAGEREF _Toc296445391 h 22 HYPERLINK l _Toc296445392 5.4案例總結 PAGEREF _Toc296445392 h 25 HYPERLINK l _Toc296445393 第六章 結論 PAGEREF _Toc296445393 h 27 HYPERLINK l _Toc296445394 參考文獻

20、PAGEREF _Toc296445394 h 28 HYPERLINK l _Toc296445395 謝辭 PAGEREF _Toc296445395 h 29 HYPERLINK l _Toc296445396 附錄一 PAGEREF _Toc296445396 h I HYPERLINK l _Toc296445397 附錄二 PAGEREF _Toc296445397 h VI房地產開發項目成本操縱研究第一章 緒論1.1論文選題背景及意義1.1.1論文選題背景 隨著我國改革開放步伐的加快，經濟快速進展，人民的生活水平不斷提高，我國房地產業迅速進展，都市建設日新月異，發生了翻天覆地的變

21、化，特不是近十幾年來，我國房地產業進展迅速、開發利潤空間較大，以致于部分房地產開發商不重視項目開發成本操縱問題。 據調查，近些年來我國房地產項目開發成本超過預算的情況特不普遍，大部分項目是在工期延長同時成本超支的情況下完成的。隨著我國加入WTO和經濟社會的進展，房地產市場競爭日益加劇，同時外資企業的進入也將對我國房地產開發企業造成一定阻礙，假如房地產開發商再不關注開發項目的成本操縱問題，部分實力稍差的企業可能將會被淘汰。 然而在2007年下半年，房地產市場在國家的宏觀調控下，房地產市場差不多步入適當的調整時期。今后一段時期內房地產市場將面臨進一步調整，住房市場價格總水平漲幅將接著明顯回落，個不

22、都市房價也接著下降，房地產行業在資金緊張的壓力下將進一步加強成本操縱。因此認識和加強房地開發項目過程中的成本操縱，己成為房地產企業的重點關注問題。1.1.2 論文選題意義 目前，房地產市場在國家宏觀調控的作用下，供給平穩增長，房價總水平漲幅回落，房地產市場面臨進一步調整，房地產業在資金緊張的情況下進一步整合，許多房地產商開始重視企業的成本操縱問題，然而專門多企業缺乏有效操縱成本的方法和措施，使企業沒有真正運用好成本操縱那個工具。 企業進行成本操縱的目的不單是指施工成本操縱，或是為了某個時期的費用節約，而是從企業的全方位、全過程的角度動身，做到最大限度利用企業有效資源，從整體意義上降低企業的成本

23、，從而提高企業的經濟效益、社會效益，并提高企業成本操縱的科學性。本論文的研究不是從某一個方面或某一時期進行成本操縱，而是將成本操縱分為開發項目投資決策時期、規劃設計時期、招投標時期，項目實施時期、租售時期等五個時期，從這些方面闡述如何做好各時期的成本操縱，從整個開發過程動身以提高房地產開發企業的成本操縱水平，并期望能使開發商更加重視項目決策、設計方面的成本操縱治理，關心部分房地產開發企業順利度過調整期做出一定的貢獻。1.2論文的研究內容及方法1.2.1論文的研究內容本文要緊研究內容為以下幾個方面:論述本文的寫作背景、研究意義。對我國房地產業的進展、項目成本操縱現狀、要緊內容、創新之處以及本文的

24、研究方法。房地產開發項目成本操縱理論研究。首先對房地產開發項目成本操縱的相關理論進行了歸納分析，理清研究脈絡，并得出自己的認識和理解。其次，對房地產開發項目成本操縱的相關理論進行綜述。建設項目成本操縱存在的問題。本章分不在工程進度、質量、招投標等不同方面進行了分析，從上述方面發覺問題。建設項目開發的成本操縱體系。對成本操縱體系的特征和內涵進行了概括與分析。建設項目開發成本操縱對策研究。本章從決策時期成本操縱、設計成本操縱、招投標成本操縱、時期成本操縱和營銷策劃成本操縱五個方面進行了項目開發成本操縱對策的研究。結論，簡要講明了要緊的研究成果。1.2.2論文的研究方法本文綜合運用項目治理和成本治理

25、的有關理論和研究成果，對房地產開發項目成本的操縱，得出了有效性較強的結論，具體研究方法如下:系統分析法 系統本質上是相互聯系、相互依存的事物形成的復合單元。在市場經濟條件下，一個企業的經營活動本身確實是一個系統，而且是一個開放的系統。房地產項目的開發更是一個復雜開放的系統，因此，這就要求我們對房地產開發項目及其成本操縱進行研究要有系統的觀念，既要考慮到外部環境的多種變化對開發項目及其成本的阻礙，又要考察多種因素動態的變化，進行綜合分析，做出科學決策，以期獲得預期的經營效益。文獻研究法文獻研究法是依照一定的研究目的或課題，通過調查文獻來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。

26、文獻研究法被廣泛用于各種學科研究中。其作用有：能了解有關問題的歷史和現狀，關心確定研究課題。能形成關于研究對象的一般印象，有助于觀看和訪問。能得到現實資料的比較資料。有助于了解事物的全貌。通過文獻研究發對項目進行分析，有利于闡明理論，有利于在實踐工作中把握理論，提高房地產開發企業的實戰能力。第二章 理論綜述2.1國內外研究現狀2.1.1國外研究現狀在國外，隨著項目成本操縱治理理論的深入和治理經驗的積存，對項目的成本操縱越來越重視。在發達國家，設計時期和合同時期決定著90%以上的成本，成本操縱的重心前移，盡可能減少不確定因素的存在，將不確定、不可預見因素作為風險操縱，計取一定比例的風險金實行包干

27、，風險共擔。通過對設計、招投標、合同時期的成本操縱來實行全項目的成本操縱，項目實施時期的成本差不多上偏離較小，通過操縱設計變更等來操縱建設項目成本，通過合同治理，來操縱成本風險。國外的標準合同條件差不多形成結構化、系列化、系統化的局面，不同的承包方式，不同的計價方式、不同的承包主體、不同的項目都能找到特不方便、適用的標準合同，為成本操縱提供了有力的保障。2.1.2 國內研究現狀 從國家的宏觀政策上、從市場空間的爭奪上，房地產開發企業的市場競爭差不多達到了高峰，上市融資、企業間的合作開發以及兼并等使房地產企業面臨著前所未有壓力，各房地產開發企業的利潤空間一再被壓縮。房地產企業面臨著行業的重新洗牌

28、和優勝劣汰的局面，將有一批不適應市場的企業被淘汰出局。因此，房地產企業必須要改變過去粗放型的治理模式向集約型方向轉變，將成本操縱工作作為治理工作中的關鍵環節，引起企業的高度重視，它是企業在市場中持續穩定進展的基礎。 隨著房地產市場的規范化，房地產開發的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地產企業只能通過不斷提高設計水平、增加功能，加大投入等手段來細分市場、爭奪客戶，使得房地產的開發成本不斷增加，利潤不斷下降，競爭也越來越激烈，房地產告只是去的暴利時代，轉而進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，單純依靠戰術措施已難于保證企業在激烈的競爭中難以維持長久的競爭力，

29、經營戰略的重要性越來越被治理者所重視。在這種總體框架下，企業成本治理的作用也隨之顯現，并在經營理念中有著重要的核心地位。如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現自己的優勢，成了房地產開發商所關注的問題。各房地產開發商都在對成本操縱進行著探究和研究，查找切實可行、行之有效的成本操縱治理制度、體系以及方法。 在國內的房地產企業中，諸如萬科、保利、遠洋等國內知名企業，一直也在探究著成本操縱的有效途徑和手段，萬科的成本操縱實行外包制和產品開發產業化，充分利用社會中介機構先期介入，降低成本，通過產業化、規模開發降低成本；遠洋地產實行項目制治理，以項目公司為成本中心、利潤中心，公司總部的經濟合同部通過問責

30、制對項目成本操縱監督、指導和質詢，以期達到成本操縱的目的。房地產項目的成本操縱由最初的簡單、粗放型的治理向今天的程序、集約化治理轉變。 與此同時，國家有關主管部門也在探究，使房地產開發領域的各項工作更加規范化，尤其是在成本治理上，通過出臺相關政策、治理方法以及采取必要的手段進行引導，使成本操縱做到有據可依、有理可循。2.2成本操縱理論2.2.1成本操縱的概念和目標項目HYPERLINK /z/Search.e?sp=S成本操縱&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink成本操縱，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的HYPERLINK /z/Sear

31、ch.e?sp=S人力資源&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正快要發生和差不多發生的偏差，把各項生產費用操縱在HYPERLINK /z/Search.e?sp=S打算成本&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink打算成本的范圍之內，保證成本目標的實現。 成本操縱的目標就在于降低項目成本，提高HYPERLINK /z/Search.e?sp=S經濟效益&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink經濟效益。即保

32、證各項工作都在預算的范圍內進行。2.2.2成本操縱的原則 現代房地產開發成本操縱有兩個全然性的原則：一是全面操縱原則，二是重點操縱原則1。只有深刻理解這兩個全然原則，才能正確處理各項操縱原則的關系：成本最低化原則 房地產開發項目成本操縱的全然目的，在于通過成本治理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本要求。在實行最低化原則時，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。全面成本操縱原則項目成本的全過程操縱要求成本操縱工作隨著項目施工進展的各個時期連續進行使項目成本自始至終置于有效的操縱之下。動態操縱原則項目是一次性的，成本操縱應強調項目的中間操縱，即動態操縱。目標治理

33、原則目標治理內容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標治理的打算、實施、檢查、處理循環。責、權、利相結合的原則在項目施工過程中，項目經理部各部門、各班組在肩負成本操縱責任的同時，享有成本操縱的權利，同時項目經理要對各部門和各班組在成本操縱中的業績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。2.3房地產開發項目成本操縱對象和構成2.3.1房地產開發項目成本操縱的對象以項目成本的形成過程作為操縱對象依照對項目成本實行全過程操縱的要求，具體的操縱內容包括：工程投標時期 依照工程概況和招標文件，對項目成本進行估算，提出投標決策意見。 施工預備時期 結合設計圖紙和其

34、他有關資料，編制具有可操作性的施工組織設計，通過多方案的技術經濟比較，從中選擇經濟合理的可行的施工方案，編制具體的成本操縱打算，對開發項目的成本進行事前操縱。 施工時期 以施工圖預算、施工預算、勞動定額、材料消耗定額等，對實際發生的成本費用進行操縱。 竣工交付使用及保修期時期 對竣工驗收發生的費用和保修費用進行適當合理操縱。以項目職能部門、生產班組和施工隊作為成本操縱的對象成本操縱的具體內容是日常發生的各種費用和損失。這些費用和損失，都發生在各個部門、生產班組和施工隊。因此，也應以部門、班組和施工隊作為成本操縱對象，采取相應措施進行監督和檢查。以分部分項工程作為項目成本的操縱對象 為了把成本操

35、縱工作做到具體落實，還應以分部分項工程作為項目成本的操縱對象。目前，邊設計、邊施工的項目比較多，不可能在開工往常一次編出整個項目的施工預算，但可依照出圖情況編制分時期的施工預算?？傊?，不論是完整的施工預算，依舊分時期的施工預算，差不多上進行項目成本操縱的必不可少的依據。2.3.2房地產開發項目成本的構成土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。對土地使用權出讓金的估算，通常有有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權的方式，具體視情況而定。土地費用包括土地出讓金，土地征用費、都市建設配套費用和拆遷安置補償費等。房地產開發企業取得土地點式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。然而大多數

36、開發商都認為拍賣出讓為取得土地的有效途徑1。前期工程費 前期工程費要緊指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。在整個項目的成本構成中所占比例相對較低。建筑安裝工程費 建筑安裝工程費指建筑房屋所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，它是由直接費、間接費、利潤和稅金組成。市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。治理費用治理費用要緊是房地產開發企業為組織和治理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括治理人職員資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須向銀行

37、貸款，在開發經營過程中通過貸款籌集資金而支付給銀行的利息也是開發成本的一個重要部分。稅費 項目的成本操縱還應考慮開發過程中所繳納的各種稅金以及向其他部門規定交納的費用。其他費用 其他費用要緊指不能列入前七項的所有費用。第三章 房地產開發項目成本操縱阻礙因素與存在的問題3.1房地產開發成本操縱阻礙因素分析 房地產開發是一項綜合性專門強的工作，它受到房地產消費市場、開發項目所處環境、國家的有關政策等因素阻礙。而房地產企業的經營治理水平也是阻礙開發成本的關鍵。項目決策 項目的決策時期特不重要，實際上項目決策過程確實是擬建項目的設計任務書的編制和HYPERLINK /view/510284.htm審批

38、過程，設計任務書經有權審批單位審批后，項目隨之成立，也確實是項目的最終決策。房地產企業必須依照自己的資金實力、融資能力、經營治理水平綜合推斷自己把握風險的能力。土地成本在同一片地域內地價差異專門大，要緊受兩個因素的阻礙較大。一是土地的用途；二是土地的容積率。工程建設成本 設計方案的經濟合理性 房地產開發項目的設計方案在符合設計要求的前提下還要具有經濟適用的原則，因此它具有設計的技術性，也包含一定的科學性和經濟性。 工期的阻礙 建筑工程成本與工期有著緊密的關系，成本在一定的范圍內是隨著工期的變化而變化。一般情況下，假如縮短工期，就要增加人工，機械等費用，然而，工期并不是能夠無限期縮短的。工期越長

39、，則反之。對某項工程來講，直接費有一個最低的正常費用，不論工期如何長，那個費用水平不能再降低了，我們稱之為正常工期。 質量的阻礙 建筑產品的質量的好壞與工程成本有一定的關系，任何產品都有最底限的產品質量和對應的成本，當質量水平低到一定程度時，成本便不再降低。建筑產品的質量與產品的價值也存在一定的關系。一種產品的價值是隨著產品的質量的提高而增加的。 市場條件 市場條件對房地產開發成本阻礙要緊體現在兩個方面。一方面是生產要素價格波動會或多或少阻礙工程成本；另一方面是行業競爭狀況的阻礙。建筑市場屬于買方市場，供遠遠大于求，因此建筑市場的競爭要緊表現為承包商之間的競爭。承包商之間的競爭要緊體現在價格上

40、，招投標法規定低價中標2。因此發包方能夠利用這一優勢進行適當的壓價發包，并在施工過程中對工程變更和索賠的價格調整有效操縱。相關稅費、治理費用和籌資成本房地產開發相關稅費、治理費用和籌資成本與國家政策和房地產企業自身的治理水平、項目運作資金有關。 3.2房地產開發項目成本操縱存在的問題3.2.1把項目的成本操縱集中放在實施時期近些年來，我國房地產業進展速度加快，為國民經濟進展做出了專門大的貢獻。但目前為止，我國的房地產進展還不夠成熟，仍然有專門多地點需要改進和加以完善。在成本操縱方面，我國地產開發商們通常只重視施工時期的成本操縱，而對設計、招投標等時期的成本操縱缺乏足夠的認識和重視。不重視決策時

41、期的成本操縱 決策時期發生的成本費用較少，但在整個項目的成本操縱中起著特不重要的作用，它將直接阻礙一個項目的成敗。決策時期是房地產開發項目成本操縱特不重要的一個時期2。但由于近十幾年我國房地產市場一直處于賣方市場，專門多房地產商不重視決策時期的成本操縱，只重視租售房屋而忽略了策劃的重要性。只重視施工時期的成本操縱，忽略設計時期的成本操縱房地產開發普遍對項目工程施工時期特不重視。房地產開發項目施工時期的成本操縱當然重要，但同時也不應忽略設計時期的成本操縱。一般的房地產公司均設有工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工進行監督治理以保障施工時期的成本操縱。然而，開發商忽視了對設計時期的成本操縱

42、，往往將設計費一再壓縮，認為如此就能夠節約成本。因此，房地產開發商應該對此問題加以重視，做到全面操縱成本、適當的經濟節約。3.2.2 強調成本操縱忽視工程進度在工程施工過程中，施工者往往認為進度打算可有可無是一種擺設。但假如沒有專門好的進度打算，施工企業專門難向監理工程師或總施工企業以及其它施工企業表明自己的施工組織情況，同時關于施工企業而言也專門難指導自己的施工，并在資源上從容調度和平衡優化3。在目前競爭激烈的房地產市場中，市場需求、供給和市場機遇可謂是瞬息萬變，不按預定打算將產品推向市場會使項目面臨專門大的風險。3.2.3 強調成本操縱忽視工程質量 一些房地產開發企業在實踐中不能正確處理質

43、量和成本的關系。制造質優價低的產品是大多數企業追求的目標，但也是一個專門具難度的目標，因為質量和成本的關系大多時候是一個正向關系。在成本操縱過程中，為了強調降低成本、以次充好、采取偷工減料等不正當手段降低成本，從而損害產品質量。房地產企業降低成本應以不損害產品的質量為前提，如此，降低成本就只能通過技術革新來實現了，但這又正是國內大多數房地產企業的一個薄弱之處。3.2.4招投標實施過程不嚴謹 招投標作為一種成功的采購模式，從運行的實踐來看，采納招投標制度對約束交易者的行為，制造公平競爭的市場環境，保障國有資金的使用效率，起到了積極的作用，建設工程招投標，是我國經營方式和建筑治理體制的一項重大改革

44、，有利于降低工程造價，提高工程質量，縮短工程工期，促進房地產市場上的公平競爭3。實行招投標以降低造價，保證質量和有效縮短工期，更顯其必要性和現實性。然而，當前招投標活動中出現了諸多問題，包括招標監督機制不健全、評標方法不科學、非法圍標、地點愛護、商業賄賂、躲避招標等，需要政府去規范、引導，以及參加招投標各方的共同合作，才能從全然上得到解決。 關于國內建筑承包企業來講，應該提升企業自身競爭力，獵取競爭優勢；關于政府主管部門來講，應該建立規范的招投標市場，鼓舞、促進企業間的正當競爭。勿庸置疑，完善建設項目招投標市場，借鑒國外成熟的經驗，結合國內建筑業的實際進展水平，來逐步推進招投標相關制度、措施的

45、建立是一個值得關注的問題。 3.2.5項目成本操縱各時期脫節房地產開發項目的壽命周期比一般商品要長，由于它的壽命周期長和產品體積龐大、生產過程繁瑣復雜，因此，在各個環節、各個時期的操縱治理上也就極易出現一些常見的問題，例如，各時期成本操縱脫節等。項目進展包括設計、采購、施工和預租售等幾個時期。由于我國實行的總承包項目較少，造成目前的項目費用操縱差不多上是分時期進行的，大多數開發商的項目成本操縱則側重于施工時期，其他幾個時期的操縱未充分結合起來。因此在設計和采購方面的操縱還不夠，而這兩個時期恰恰是對項目費用阻礙最大的時期。因此今后要加強對這兩個時期的費用操縱，同時也應注意幾個時期費用操縱的結合，

46、真正做到工程進度和工程費用的一體化4。但我國專門多房地產企業對成本操縱不夠重視，或者是在操縱成本的過程中沒有找到適用的更科學的方法，而致使我國多數房地產企業在項目的實施過程中對成本操縱的了解不夠深入、只停留在表面上，最后導致房地產企業的經營成本普遍過高，成本操縱效果不理想。由此必須要在房地產企業建立一個完整而又科學的成本操縱體系。第四章 房地產開發項目成本操縱指標體系與方法房地產開發項目實行成本操縱，必須建立一套比較科學的成本指標體系。通過成本指標體系，一方面能夠反映企業在成本操縱方面的目標要求，為企業全體職工指明成本操縱工作的奮斗方向；另一方面，能夠把成本指標層層分解，化大指標為小指標，下達

47、到各級基層組織和崗位，使成本操縱責任具體化。4.1房地產開發項目成本操縱指標體系的構建4.1.1成本操縱指標體系建立的原則科學性。成本指標體系的建立，必須強調科學性。成本指標的涵義要科學，便于計算，能客觀地反映成本的真實情況，不能模棱兩可，令人費解。可比性。成本指標要便于比較，打算和實際能夠相互對比，企業內部各部門之間能夠對比，同行業之間也能夠對比。成本指標只有具備可比性，才能起到鞭策落后、鼓舞先進的作用。綜合性。建立成本指標體系，既要有綜合性的大指標，又要有分解的小指標。綜合性指標反映了企業成本方面的奮斗目標，分解的指標反映了各個基層組織的具體任務。小指標對大指標起到保證作用，大指標對小指標

48、起到制約作用。所有指標緊密聯系，反映了整個企業的成本操縱水平。適應性。成本指標體系的建立，要少而精，不要繁瑣，要緊從滿足企業的成本操縱的需要考慮。連續性。成本指標的項目、涵義和計算方法，要保持穩定性和連續性，以便進行跟蹤比較，從中找出成本進展趨勢的規律性，從而能夠更好的挖掘成本降低的潛力。4.1.2房地產開發企業成本操縱組織體系關于房地產開發企業來講，要進行項目成本操縱，就要有成本操縱的組織機構或部門，建立成本治理組織體系是進行有效成本操縱的差不多保障，通過行之有效的成本治理組織體系能夠明確治理職責、協調成本治理工作，監督成本操縱過程，保障企業按照既定的成本操縱目標進行成本操縱工作。目前房地產

49、項目的成本操縱要緊有兩種組織形式，每個企業都應依照自身特點選擇適合項目特點的成本操縱組織形式，實現項目成本操縱目標5。向社會公開招聘各種復合型技術人才，組建綜合性的成本操縱部門，包括工程造價、成本核算等。這種模式的特點是成本投入比較大，但機構穩定、工作連續性強、成本操縱效果好，適合大、中型且長期連續開發的房地產企業。采納這種模式的房地產企業每年投資較大，對成本操縱特不重視，希望通過設立成本操縱部門來降低項目開發成本，并使降低的成本額與投入成本操縱部門的費用要大得多，如此的房地產企業永久保持著良好的進展勢頭和旺盛的生命力。托付咨詢公司進行項目造價全過程治理。將項目從策劃至竣工的全部工程成本操縱托

50、付具備資格的咨詢公司完成，這種模式適合時期性房地產開發項目。本文以第一種成本操縱組織形式建立房地產開發項目成本操縱組織體系，如下圖：總經理總經理成本操縱部成本操縱部銷售部財務部工程部策劃部設計部市場部銷售部財務部工程部策劃部設計部市場部圖4-1 房地產開發項目成本操縱組織體系4.1.3房地產開發項目成本操縱阻礙因素指標體系 阻礙房地產開發項目成本操縱的因素比較多，從土地獵取到銷售完畢整個過程中都存在，其中要緊的阻礙因素如下：土地取得時期阻礙土地成本費用的因素特不多，例如：基礎設施水平狀況、區域的環境條件、土地利用打算、位置、形狀、容積率、地形地質等等。房地產項目決策時期的差不多特征是智力化或知

51、識密集性，決策時期的費用占整個房地產開發的費用比例專門小，而且在現在期差不多可不能有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入，但決策工作是成本操縱的關鍵6。因為決策時期產生的決策結果是對開發項目的使用功能、差不多實施方案和要緊要素投入做出總體策劃。房地產項目的設計時期對開發成本的全過程成本操縱起著十分重要的作用，是實現房地產開發商依照可行性研究擬定的設計托付書及投資估算的過程，是對房地產開發項目進行全面規劃和意圖具體實施的過程6。同時，對工程成本操縱具有十分重要的意義。通常認為設計時期阻礙成本費用的要緊因素包括規劃設計方案、建筑的平面布置、建筑層高和層數、建筑結構等。工程實施時期是房地產開發企業及

52、工程設計意圖最終實現并形成工程實體的時期，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要時期，需要集中投入大量的資金和各種資源。銷售時期的阻礙因素要緊有代理商的選擇、銷售策略的制定以及銷售期限的長短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產項目的銷售成本。綜合以上各種對房地產開發項目成本操縱的阻礙因素，構建房地產開發項目成本操縱阻礙因素指標體系如圖4-2所示。4.1.4房地產開發項目成本操縱指標體系成本指標是一項綜合性指標，包括的知識面專門廣，以成本核算科目考慮，成本指標體系能夠按照開發項目成本指標和期間費用指標兩大類。開發項目的成本指標和期間費用的指標的建立首先要對成本科目進行細分，一般來

53、講對開發項目的成本進行細分是按照成本核算科目進行的，但過細的指標和過粗的指標關于成本操縱來講差不多上不合適的，最重要的是要滿足房地產開發企業成本操縱的需要。房地產開發項目成本操縱阻礙因素房地產開發項目成本操縱阻礙因素 設計時期工程實施時期 銷售時期 設計時期工程實施時期 銷售時期土地取得時期 決策時期基礎設施水平區域環境土地形狀土地位置土地規劃方案市場調查可行性研究決策方案規劃設計方案建筑平面布置建筑層高建筑結構設計工程招投標人員選擇材料選擇設備選擇代理商選擇銷售策略圖4-2 成本操縱阻礙因素指標體系4.2各時期成本操縱方法4.2.1項目決策時期的成本操縱項目決策的正確性是進行合理的項目成本操

54、縱的前提。項目決策失誤會直接帶來不必要的資金投入和人力、物力及財力的白費，甚至造成不可彌補的缺失6。因此，要合理的進行成本操縱，就要事先保證項目決策的正確性，幸免決策失誤。搞好市場調查工作。對阻礙開發項目的宏觀環境因素、區域環境因素和微觀環境因素進行分析，對開發項目周期內的需求因素和供給因素進行調查，以便對項目的市場前景進行準確預測6。做好項目規劃設計評價?？紤]項目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分不分析各個因素對項目今后成本的阻礙；房地產開發項目設計方案評價要從項目性價比和經濟性動身。項目定位準確。結合項目地塊和所處區域進行定位，針對項目今后商業和住宅的租售價格、租售對象和租售率進

55、行分析，準確做好房地產的項目定位，客戶定位以及市場定位。4.2.2項目設計時期的成本操縱 規劃設計方案一旦確定，項目施工成本也就隨之確定，但規劃設計方案質量的高低，對項目施工成本和功能要求的阻礙是巨大的，對項目建設周期、建設成本和質量以及項目今后是否能獲得市場的認可并獲得較好的經濟效益都起著決定性作用。由此可見，規劃設計時期的成本操縱是必要的而且是行之有效的，同時在規劃設計時期操縱造價也能起到事半功倍的效果。開發商可通過招標方式選擇設計單位，在托付設計單位之前要對項目投資進行詳細分析，在此基礎上一般采納限額設計的方式，保證有效的成本操縱7，并著重考慮以下工作：做好設計前的投資估算操縱。通過對社

56、會同類開發項目價格、材料、設備、人工費用、稅收、治理費用、利潤等的調查，對項目進行詳細深入的投資估算分析，作為初步設計操縱的依據。初步設計要重視方案的選擇。設計時期存在多方案比選的可能，不同的設計方案導致的項目成本是不一樣的，因此，應當運用技術經濟的觀點對設計方案進行優選，達到成本操縱的目的。限額設計。所謂限額設計，確實是按照批準的設計任務書及投資估算操縱初步設計，按照比準的初步設計總概算操縱施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額操縱專業設計，嚴格操縱技術設計和施工圖設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破7。限額設計的操縱對象是阻礙工程設計靜態投資(或基礎價)的

57、項目。限額設計分為縱向操縱與橫向操縱。 縱向操縱，確實是隨著不同設計時期的深入，即從可行性研究、初步勘察、技術設計直到施工圖設計，限額設計都必須貫穿到各個時期，而在每一個時期還必須貫穿與各個專業的每道工序。 橫向操縱的要緊工作確實是健全和加強設計單位對業主以及設計單位內部的經濟責任制，而經濟責任的核心是正確處理好責、權、利三者之間的關系。4.2.3項目招投標時期的成本操縱 房地產開發項目的招標投標則是指房地產開發商設定“開發項目建設”這一標的，招請若干單位進行報價競爭，由開發商從中選擇優勝者，并與之達成協議，簽訂合同，按合同實施。在房地產開發行業中，需要進行招標工程任務要緊有設計招標、施工招標

58、、大型機械及設備采購招標等。房地產開發企業在招投標過程中所采取的各種操縱成本的措施和降低成本的措施有:選擇合適的施工單位。假如一個工程項目三級施工企業就能夠勝任，就沒有必要找一級的或者特級企業，因為預決算過程中，一級施工企業會比三級施工企業的取費標準高一些，如此無形就會增加開發商的成本。做好招標文件的編制工作。造價治理人員應收集、積存、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對阻礙工程造價的各種因素進行鑒不、預測、分析、評價，然后編制招標文件8。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以便于日后的造價操縱。嚴格操縱標底價格的審查工作。關于房地產開發企業來講，在招投標過程中的

59、投資和成本操縱要緊體現在標底的審查工作中。必須重視標底價格的審查，保證標底價格的準確、嚴謹和科學合理，否則標底價格將起不到操縱投資的作用。審查標底價格的目的在于檢查標底價格的編制是否真實、準確，從而達到操縱項目投資的、降低工程成本的效果。4.2.4項目實施時期的成本操縱 房地產開發項目的實施時期是依據規劃設計方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設備建設房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，占據時刻也相對較長的時期，因此施工時期的成本操縱是特不復雜的。那個時期一定要做好“三控兩管一協調”工作，具體能夠從以下幾個方面進行成本操縱:認真執行財經紀律和企業內部財務治理的各項規定。依照內部經濟的核算

60、和責任成本操縱的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確。加強工程費用打算的操縱。在工程建設過程中，通過嚴格執行工程費用打算，能夠有效地操縱工程項目投資成本，節約投資，提高經濟效益。因此，必須始終對工程費用打算進行跟蹤檢查和操縱9。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節約資源消耗，對施工時期的投資操縱應給予足夠的重視，從組織、經濟、技術、合同等多方面采取措施，操縱投資成本。加強現場簽證治理，杜絕不合理現象的產生。施工時期，現場可變因素多，如場地緣故，材料供應等因素的阻礙，因此施工時期的現場簽證不可幸免。有些開發企業或監理機構駐工地代表，業務素養差，對預算