1、硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧PAGE PAGE 67硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧廣州市某商業(yè)大大廈項目財務(wù)務(wù)分析報告項目概述（一）項目主要要技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)總用地面積：443960mm2總建筑面積：11729400m2建筑密度：499.75容積率：5.003地下建筑面積：117433m2地上建筑面積：1611997m2西塔樓建筑面積積：717771m2東塔樓建筑面積積：1011169m2已完成工程部分分：地下室工工程，西塔樓樓上部四層混混凝土結(jié)構(gòu)（二）項目方案案根據(jù)市場調(diào)查與與分析的結(jié)構(gòu)構(gòu)（過程略），將將該項目兩棟棟塔樓分別建建為一棟甲級級純寫字樓（以以出租為主）與與

2、一棟全天候候商務(wù)寫字樓樓（以出售為為主）（三）項目功能能面積分布，見見表1及表22所示。表1 西塔樓（全全天候商務(wù)寫寫字樓）功能能面積分布表表樓層使用功能每層面積（平方方米）總面積（平方米米）負二層管理中心、維修修間、變壓器器房等低壓配配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)寫字避難層1541154118層設(shè)備層154115411929層寫字避難層15411541

3、3139層寫字備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲甲級純寫字樓樓）功能面積積分布表樓層使用功能每層面積（平方方米）總面積（平方米米）負二層管理中心、維修修間、變壓器器房等20482048負一層管理中心、低壓壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層20482048618層寫字樓20482662419層避難層204820482035層寫字寫字樓1536153637層避難層153615363

4、845層寫字樓1536128884649層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計919535155層寫字樓10245120合計101169項目投資估算與與資金籌措（一）項目開發(fā)發(fā)投資估算的的各項設(shè)定與與總投資估算算表本項目的開發(fā)總總工期為三年年，從20002年10月月起，至20005年9月月。從項目開始動工工起，本項目目的剩余土地地使用權(quán)年限限為30年。根據(jù)廣州市房地地產(chǎn)開發(fā)的實實際情況，本本項目各項成成本費用可以以歸納為：土土地購置費、前前期工程費、工工程建設(shè)費、開開發(fā)期間稅費費、管理費、財財務(wù)費、銷售售費用、不可可預(yù)見費以及及其他費用等等。經(jīng)測

5、算，開發(fā)總總投資為：117127006132元元人民幣，匯匯總詳見表33。表3 項目總投投資估算表項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計1、開發(fā)成本（靜靜態(tài)）9079927780897560037133928365150836441721.1 土地購購置費292497339828912075026602289150000000001.2 前期工工程費1.3 工程建建設(shè)費551302112254493561257727496290742788491.4 開發(fā)期期間稅費64193266063536743066351210093633232、開發(fā)費用104620006710339972189951

6、39020434199622.1 管理費費1653906641631068377721492722283362.2 其他費費用50584500503588550050864700002.3 不可預(yù)預(yù)見費1653906641631068377721492722283362.4 財務(wù)費費用66483488965747164511265711364800012.5 銷售費費用002760128893852760128893、總計10126122847100087000932287975517127066134（二）各項投資資與成本費用用估算表（略略）（三）項目投資資計劃與資金金籌措表本項目開發(fā)投資資

7、的資金來源源有三個渠道道：一是企業(yè)業(yè)自有資金，二二是銀行借款款，三是租售售收入用于投投資部分。考考慮到開發(fā)商商已投入了550000萬萬元完成了項項目前期的有有關(guān)工作，因因此本項目實實際資金缺口口為552220萬元，計計劃由開發(fā)商商投入自有資資金970萬萬元作為啟動動資金，另需需向銀行貸款款455000萬元用于投投資，剩余部部分660551萬元由租租售收入補充充，總追加投投資為1211271萬元元。項目投資資計劃與資金金籌措表詳見見表4所示。表4 項目投資資計劃與資金金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建

8、設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資資6605101767228760196193資金缺口（2.1+2.22）5520024256582519641017項目銷售與租賃賃收入測算本項目的經(jīng)營方方案是將西塔塔樓寫字樓全全部用于出售售，共580093m2。東塔樓的的寫字樓和商商場以及西塔塔樓的商場全全部用于出租租。每年各項項收入預(yù)測詳詳見表5、表表6、表7所所示。表5 西塔樓寫寫字樓銷售收收入測算表

9、2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元元）365982005售價13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元元）19606合計（萬元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（-1至地地面四層）平均月租金（元元）380.6433400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96

10、%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場（-1至地地面四層）平均月租金（元元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.12

11、55出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商商場租賃收入入測算表表7 東塔樓出出租收入測算算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018寫字樓平均月租金（元元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%6

12、0%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費用（萬元元）313131414141414131213131313租金收入（萬元元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元元）400415430450470460480450430410450450450450商場（1至4層層）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元元）835363839384038363438383838租金收入（萬元元）

13、2512979397943974593454345414164389036663931393139313931東塔小計（萬元元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出出租收入測算算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755165.375

14、5165.3755出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費用（萬元元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255商場（1至4層層）出租率85%85%85%85%85%85

15、%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計（萬元元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009項目借款還本付付息分析根據(jù)建設(shè)期每年年投資額估算算，本項目需需向銀行貸款款455000萬元用于投投資。銀行貸款還本付付息方式采用用等額還本付付息，從20006年開始始還本付息，22010年

16、還還清。根據(jù)中中國人民銀行行2002年年2月調(diào)整后后的利率，五五年以上的貸貸款年利率為為5.76。目前廣州州市房地產(chǎn)開開發(fā)貸款利率率通常為中國國人民銀行公公布的貸款利利率乘以1.1的系數(shù)，即即本項目當(dāng)前前融資成本為為年利率：55.76*1.166.336。本項目合合計需支付利利息11366480011元，詳見借借款還本付息息表8。表8 借款還本本付息表（單單位：元）項目建設(shè)經(jīng)營期合計20032004200520062007200820092010年初借款累計619008000112248443548044844963957884457305764335921003633341082429981

17、本年借款60000000045000000035000000004550000000本年應(yīng)計利息1900800053476355182000661304412117250771557193732330133079002685827551205062276年底還本付息115101225511510122551151012255115101225511510122555755062275年末借款累計6190080001122484435480448449639578844573057643359210036333410824299810項目銷售與租賃賃稅金及附加加測算本項目銷售與租租賃稅金及附附加

18、估算表詳詳見表9、表表10所示。表9 銷售稅金金及附加一覽覽表序號項目計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加加13912247120448422.1營業(yè)稅（1）*51133183098039432.2城市維護建設(shè)稅稅（2.1）*7779128692762.3教育費附加（2.1）*333455291182.4防洪工程維護費費（1）*0.009203318712.5交易印花稅（1）*0.005111810392.6交易管理費（1）*0.55113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表10 租

19、賃稅稅金及附加估估算一覽表序號項目計算依據(jù)合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市維護建設(shè)稅稅

20、（2.1）*772399117658310010510110295857882822.3教育費附加（2.1）*3310280728364345434441363335352.4防洪工程維護費費（1）*0.0096170417212627262625222021212.5交易印花稅（1）*0.005343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅稅金及附加估估算一覽表序號項目計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期2017201820192020202120222023

21、2024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市維護建設(shè)稅稅（2.1）*77828282868686

22、868691919191919191912.3教育費附加（2.1）*33353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護費費（1）*0.009212121222222222223232323232323232.5交易印花稅（1）*0.005121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107項目財務(wù)評價（一）本項目財財務(wù)分析的假假設(shè)前提本項目的財務(wù)分分析是在對項項目的成本收收益測算的基基礎(chǔ)上，按盡盡

23、可能接近項項目開發(fā)實際際情況的原則則設(shè)定分析的的前提假設(shè)，并并據(jù)此進行計計算。價格水平的假定定本項目物業(yè)的租租售價格是根根據(jù)市場比較較并結(jié)合廣州州市商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r況進行時間修修正后，得出出物業(yè)將來推推出市場時的的價格。租金升幅的假定定在計算本項目的的出租收入時時，根據(jù)廣州州市商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r況，設(shè)定租金金每五年絕對對升幅為5。本租金基基本可視為凈凈租金標(biāo)準(zhǔn)。稅費的規(guī)定本項目物業(yè)在銷銷售和出租期期間預(yù)計發(fā)生生的稅項和費費用的計算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按按照政府的有有關(guān)規(guī)定。出租物業(yè)的折舊舊本項目用于出租租的物業(yè)每年年的折舊采用用直線折舊法法。折舊年限限取物業(yè)產(chǎn)生生收入起的年年份至經(jīng)營期期最后一年

24、（22005年至至2032年年，共28年年）。出租物業(yè)的期末末轉(zhuǎn)售價值本項目不考慮出出租物業(yè)的期期末轉(zhuǎn)售價值值。期望收益率（基基準(zhǔn)收益率）的的確定設(shè)定為7。（二）損益表與與項目靜態(tài)盈盈利能力分析析詳見表11所示示。表11 項目損損益表序號項目名稱計算依據(jù)合計20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1銷售收入788602265636598

25、196061.2租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓樓總成本分?jǐn)倲?8339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金1257701391230120793253418050

26、485290507651634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加加48421391224712043.2租賃稅金及附加加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%1539653147552726273445487462116584625

27、463885834501344734815481548157稅后利潤(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11 項目目損益表序號項目名稱計算依據(jù)2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入2348223482246

28、572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓樓總成本分?jǐn)倲?.2用于租賃物業(yè)折折舊4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售稅金及附加加3.2租賃稅金及附

29、加加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅5利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得稅(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487稅后利潤(5)-(6)977697761042510425104251042510425111051110511105111051

30、1105111051110511265分析：項目年投投資利潤率為為9.08基準(zhǔn)收益益率7，基基本達到行業(yè)業(yè)收益水平，可可以認為其靜靜態(tài)盈利能力力滿足要求。（三）現(xiàn)金流量量表與動態(tài)盈盈利能力分析析全部投資現(xiàn)金流流量表本項目全部投資資現(xiàn)金流量表表如表12所所示。表12 全部投投資現(xiàn)金流量量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.

31、1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資1712705000024252425433956606352.2銷售56311618261314002.2.1銷售稅金及附加加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加加70

32、71054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累計凈現(xiàn)金流量量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-1625618591930537023536156854082369968941114

33、18續(xù)表12 全部部投資現(xiàn)金流流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出895889588958948494849

34、4849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設(shè)投資2.2銷售2.2.1銷售稅金及附加加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158

35、531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根據(jù)評價指標(biāo)顯顯示：本項目投資回收收期為7.889年本項目全部投資資凈現(xiàn)值（NNPV）886866萬萬元全部投資內(nèi)部收收益率為211.27由此可見，本項項目從動態(tài)盈盈利角度分析析，滿足投資資要求。自有資金投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表本項目自有資金金投資現(xiàn)金流流量表如表113所示。表13 自有資資金現(xiàn)金流量量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005

36、200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839

37、389588958 2.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)售收入再投入入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加加48421391224712042.5租賃稅金及附加加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值稅7892273661962.7所得稅15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量-52425-36

38、3-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累計凈現(xiàn)金流量量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 續(xù)表13 自有有資金現(xiàn)金流流量表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入2348223482234822465724657246572465724657258902589

39、02589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預(yù)售收入再投入入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附加加2.5租賃稅金及附加加4142414241424349434943494349434945674567456745674

40、5674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根據(jù)評價指標(biāo)顯顯示：本項目自有資金金投

41、資凈現(xiàn)值值（NPV）508299萬元自有資金投資內(nèi)內(nèi)部收益率為為21.277由此可見，從自自有資金動態(tài)態(tài)盈利角度分分析，本項目目滿足投資要要求。（四）項目資金金來源與運用用表資金來源與運用用表集中體現(xiàn)現(xiàn)了項目自身身平衡的能力力，是財務(wù)評評價的重要依依據(jù)。本項目目的資金來源源與運用詳見見表14所示示。表14 資金來來源與運用表表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082

42、222223482234821.1銷售收入2265636598196061.2租賃收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有資金242558269660171.4銀行貸款60004500350002資金運用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建設(shè)投資24252425433956606352.2借款還本付息11510115101151011510115102.3銷售稅金及附加加13912247

43、12042.4租賃稅金及附加加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值稅2273661962.6所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14 資金金來源與運用用表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營

44、期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321資金來源234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有資金1.4銀行貸款2資金運用8958895889589484948494849484948410037

45、100371003710037100371003710037101152.1建設(shè)投資2.2借款還本付息2.3銷售稅金及附加加2.4租賃稅金及附加加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.5土地增值稅2.6所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余資金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計盈余資金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274由表中計算結(jié)果果看出，本項項目累計盈余余資金大于零零，故從資金金平衡能力角角度分析，本本項目滿足投投資要求。項目盈虧平衡分分析（一）銷售部分分盈虧平衡分分析假定本項目總投投資不變，且且售價與收款款進度如基