1、宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展規(guī)劃Part 1.1宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值功能分析輻射力研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)三維市場(chǎng)分析法四戰(zhàn)之地同質(zhì)區(qū)域隱形區(qū)域創(chuàng)新區(qū)域全新區(qū)域市場(chǎng)分析運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分原理解剖片區(qū)市場(chǎng)，通過(guò)分析市場(chǎng)環(huán)境、客戶群體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等從而了解潛在市場(chǎng)確定本體項(xiàng)目的市場(chǎng)占位制定市場(chǎng)戰(zhàn)略。市場(chǎng)是一個(gè)多要素、多層次組合的系統(tǒng)，只有進(jìn)行市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集整理再加以詳細(xì)分析，才能深入了解市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律從而為決策提供數(shù)據(jù)支撐。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等，并獲得的市場(chǎng)資料通過(guò)各種分析模型、統(tǒng)計(jì)圖表等工具對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析。WHATHOWWHY二維分析法四象限/統(tǒng)計(jì)圖表目前市場(chǎng)分析運(yùn)用比較多是二維分析法，其中

2、主要包括四象限和統(tǒng)計(jì)圖表分析，即將多個(gè)要素根據(jù)某一維度進(jìn)行分析或者將某一事物根據(jù)不同維度進(jìn)行分析，從而得出對(duì)本項(xiàng)目具備戰(zhàn)略意義的結(jié)論或者推斷。高低經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度大，供求相等或者供不應(yīng)求經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度大，供大于求經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較弱，供不應(yīng)求經(jīng)濟(jì)低行發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于初級(jí)水平，商品房需求小高四象限分析法對(duì)一片區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研首先要了解片區(qū)的宏觀環(huán)境。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分四象限，根據(jù)不同象限市場(chǎng)發(fā)展情況初步推斷出市場(chǎng)供應(yīng)情況。將片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為x軸，將片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為y軸。組成一個(gè)坐標(biāo)軸，再在坐標(biāo)軸上進(jìn)行從低到

3、高的刻度劃分，就作成了二維四象限的分析方塊。通過(guò)對(duì)刻度劃分為四 個(gè)分析方塊，不同方塊所呈現(xiàn)的市場(chǎng)發(fā)展水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高低是決定市場(chǎng)商品房供應(yīng)的主要因素之一。二維分析的優(yōu)缺點(diǎn)在市場(chǎng)分析中從兩個(gè)緯度對(duì)某一市場(chǎng)參與要素進(jìn)行深入研究，從而獲得市場(chǎng)結(jié)論，該分析法相對(duì)簡(jiǎn)單方便。優(yōu)點(diǎn)ADVANTAGEDISADVANTAGE分析緯度單一，在項(xiàng)目前期定位調(diào)研，需要綜合考慮市場(chǎng)各要素，從兩個(gè)緯度分析某一市場(chǎng)要素，其結(jié)論沒(méi)有足夠支撐點(diǎn)。缺點(diǎn)三維市場(chǎng)分析法三維市場(chǎng)分析法涉及的市場(chǎng)因素較為全面，需根據(jù)實(shí)際情況選取重要因素進(jìn)行組合分析三維市場(chǎng)分析法每一個(gè)分類子項(xiàng)上有有其所屬的二級(jí)分類子項(xiàng)，如一類要素環(huán)境，在一類要素

4、基礎(chǔ)上細(xì)分為政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與科技等。三維市場(chǎng)分析法是一種交叉分析法，可以由一維至多維組合分析，圖表中每一立方體代表一個(gè)三維組合三維市場(chǎng)分析法對(duì)于前期市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位以及戰(zhàn)略的制定有著非常重要的指導(dǎo)性意義三維市場(chǎng)分析法是市場(chǎng)定位、計(jì)謀運(yùn)用和營(yíng)銷的結(jié)合體，只有根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況準(zhǔn)確、清晰地分析和判斷才能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的突破之處。所以三維市場(chǎng)分析法是一切市場(chǎng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，也是制定項(xiàng)目戰(zhàn)略的有力支撐。三維市場(chǎng)分析法根據(jù)實(shí)際操作項(xiàng)目劃分為三大軸線。為了表現(xiàn)更為直觀，先將三維市場(chǎng)分析法分解為多個(gè)二維平面。橫軸是市場(chǎng)利益相關(guān)者，也就是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，斜軸為區(qū)域客戶群體。在我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位前需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研收集數(shù)據(jù)，了

5、解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所覆蓋的客群。御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶?三維市場(chǎng)分析法第二個(gè)二維平面圖是由斜軸區(qū)域客戶群體和縱軸項(xiàng)目相關(guān)要素組合城的。市場(chǎng)調(diào)研中，我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶價(jià)值敏感點(diǎn)進(jìn)行挖掘，并根據(jù)我們的客戶訪談結(jié)論總結(jié)不同客戶群體的價(jià)值敏感因素和非敏感因素。山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶三維市場(chǎng)分析法第三個(gè)二維平面圖是由橫軸市場(chǎng)利益相關(guān)者和縱軸項(xiàng)目相關(guān)要素做組合成。市場(chǎng)調(diào)研中，我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)值配套區(qū)域等深入挖掘研究，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和本體項(xiàng)目已知的客觀要素進(jìn)行分析，了解市場(chǎng)空白點(diǎn)，從而確定本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值上處于什么地位。御

6、景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場(chǎng)分析法御景城盒子數(shù)量：2個(gè)核心要素：城市主要客戶群體：市區(qū)客戶和周邊城鎮(zhèn)客戶御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場(chǎng)分析法御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶萬(wàn)泰城盒子數(shù)量：4個(gè)核心要素：城市和公園主要客戶群體：市區(qū)客戶和周邊城鎮(zhèn)客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場(chǎng)分析法御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶市區(qū)客戶盤龍灣盒子數(shù)量：3個(gè)核心要素：山、湖和溫泉主要客

7、戶群體：市區(qū)客戶三維市場(chǎng)分析法盒子數(shù)量：南方梅園萬(wàn)泰城盤龍灣御景城客戶群體覆蓋范圍：南方梅園萬(wàn)泰城=御景城盤龍灣價(jià)值要素：南方梅園=盤龍灣萬(wàn)泰城御景城客群市場(chǎng)份額市區(qū)客戶周邊客戶外圍客戶市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場(chǎng)分析法本項(xiàng)目對(duì)比南方梅園：資源重疊度最高，同樣擁有山林湖，可能覆蓋人群為市區(qū)客戶、周邊客戶和外圍客戶；南方梅園未來(lái)將是本項(xiàng)目第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本項(xiàng)目擁有茶園、溫泉、學(xué)校、品牌物業(yè)是南方梅園所沒(méi)有的，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可強(qiáng)化特有的要素價(jià)值。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城

8、萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場(chǎng)分析法本項(xiàng)目對(duì)比盤龍灣：資源重疊度最高，同樣擁有山湖和溫泉資源，可能覆蓋人群為市區(qū)客戶，那么覆蓋客戶群可能性是：市區(qū)客戶周邊客戶=外圍客戶盤龍灣未來(lái)也是本項(xiàng)目第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本項(xiàng)目擁有樹(shù)林、茶園、學(xué)校、品牌物業(yè)是盤龍灣所沒(méi)有的，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可強(qiáng)化特有的要素價(jià)值。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場(chǎng)分析法本項(xiàng)目對(duì)比御景城和萬(wàn)泰城：本項(xiàng)目與御景城和萬(wàn)泰城要素上未有任何重疊，代表著就目前在目前要素分析下，本項(xiàng)目與兩項(xiàng)目沒(méi)不存在競(jìng)爭(zhēng)層面。本項(xiàng)目可能覆蓋客群包含了三種客群，其中市區(qū)客戶群體已確定為本

9、項(xiàng)目的主要客群，所以從客群層面與御景城和萬(wàn)泰城存在競(jìng)爭(zhēng)。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場(chǎng)分析法本項(xiàng)目本項(xiàng)目擁有山湖林茶園，是三種客群共同關(guān)注的價(jià)值敏感點(diǎn)；溫泉和品牌物業(yè)是是外圍客戶關(guān)注的要素，學(xué)校是周邊客戶關(guān)注的要素；通過(guò)本項(xiàng)目資源與客戶對(duì)位分析，爭(zhēng)取的市場(chǎng)客群有外圍客戶、周邊客戶、市區(qū)客戶市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場(chǎng)分析法權(quán)重市區(qū)客戶競(jìng)爭(zhēng)最大，那么權(quán)重劃分更多根據(jù)市區(qū)客戶關(guān)注要素進(jìn)行權(quán)重分配，而市區(qū)客戶最大關(guān)注就是城市資源，那么城市資源所占比應(yīng)該是最大的 項(xiàng)目要素御景城萬(wàn)泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目權(quán)重100%100%100%100%100%山10%0.10.10.1湖15%0.150.150.15林5%0.50.5茶園5%0.5公園10%0.1溫泉5%0.50.5城市20%0.20.2學(xué)校20%品牌10%合計(jì)100%0.20.30.30.30.4三維市場(chǎng)分析法權(quán)重根據(jù)項(xiàng)目盒子所擁有數(shù)量，交叉相乘之后想加，則最終得出各