1、前期介入工作流程上海萬科物業主講：前期介入組1/2701目錄CONTENTS0102前期介入概述前期介入流程22/27國內外前期介入相關概率理論目錄CONTENTS33/27401國內外前期介入國外前期介入國外對物業管理早期介入相當重視。在國外一些發達國家（如美國）物業管理企業要進入物業前期管理，必須經過招投標才有資格對物業進行前期介入管理運作，而且普通是在立項決議階段介入。他們在前期依據自己對業主需求掌握，對物業管理中輕易忽略細節問題以及業主無法注意到問題提出改進意見，從而防止后期物業管理中出現問題。國外物業管理雖已發展到一定高度，形成了對應模式。國內前期介入我國對于物業管理立法較晚，且不清

2、楚。物業管理條例是8月26日公布，而對于前期介入仍未立法。但國內一些規模較大、管理較規范物業管理企業在接管物業時，已經進行前期介入管理運作，并制訂出對應管理標準程序，不過當前多是參考國外做法。從總體運作來看，我國物業管理企業普遍對物業管理前期介入不夠重視，現實生活中許多物業管理問題及糾紛產生依據均在項目建設前期規劃、設計、施工階段。4/27建設交付出現問題維修返工前期介入物業角度大量經驗無根本性問題便于維修問題反思，積累經驗建設交付出現問題維修返工治標不治本再次檢修徒增成本、損耗質量節約成本、提升質量無前期規劃，惡性循環有前期規劃，良性循環為何要做前介？5/276設計缺點提前躲避降低無效成本助

3、力營銷，提煉服務方案營銷亮點現場施工質量及時把控提升地產企業產品力房地產物業企業睿服務設備等硬件前期植入客戶敏感點預控，客戶滿意度提升有效降低物業服務企業能耗成本新項目有序接管是小區服務連續發展確?，F場品質感受提升，樂享生活愈加安全、便捷、宜居、舒適房產保值增值業主/實際使用人前期介入意義6/27相關概念理論物業前期介入概念初級：物業服務企業在項目建設至正式接管物業之前，從業主、物業使用人和物業管理角度對物業整體布局、功效規劃、樓宇設計、材料選取、設備選型、設施配套、管線布置、施工質量、完工驗收等多方面向建設單位提出意見和提議，使物業投入使用后能更加好地滿足業主與物業使用人需求，為物業管理創造

4、條件。進階：站在項目開發共同參加者角度，幫助開發商從項目標質量、成本、安全、進度等各維度管控項目標開發，真正融入到項目群體中。77/27施工前準備階段主體結構施工階段室外總體施工、精裝修施工階段驗收（交付）階段前期介入流程 88/279前期介入流程9/271001施工前準備階段施工圖設計階段前期介入方案、擴初階段前期介入主要關注建筑及園林布局、小區出入口位置及配置、地下車庫出入口位置及配置、游泳池設置、物業用房位置及配置、小區用房位置及配置、監控（消控）中心位置、圍墻內外標高差、垃圾房位置、非機動車庫位置、小區內道路動線（機動車、非機動車、人行）等。10/271101施工前準備階段施工圖設計階

5、段前期介入方案、擴初階段前期介入主要包含全專業施工圖審圖工作（含結構、建筑、強電、弱電、給排水、暖通、消防等），出圖過程中與設計師對接及時反饋各項信息，并參加各項施工圖審圖工作，輸出提議后，關注圖紙優化修改進度，確保相關提議得到落實。11/271202主體結構施工階段精裝修施工圖、景觀、交通標示標線施工圖與安防智能化物業費測算、物業服務方案、物業招投標協議制作立案施工現場幫助跟進（樁基、土方、基坑、主體結構混凝土工程階段）施工現場幫助跟進（二結構墻體砌筑、抹灰、管、盒預埋階段）樁基、基坑及主體結構施工階段工作，主要關注施工現場臨邊洞口維護等安全問題，基坑混凝土施工質量（尤其關注0以下后澆帶、施

6、工縫、電梯底坑滲漏水隱患）；0以上混凝土質量（模板工程、鋼筋工程、混凝土澆搗、門窗工程等）。12/271302主體結構施工階段精裝修施工圖、景觀、安防智能化物業費測算、物業服務方案、物業招投標協議制作立案施工現場幫助跟進（樁基、土方、基坑、主體結構混凝土工程階段）施工現場幫助跟進（二結構墻體砌筑、抹灰、管、盒預埋階段）景觀施工圖關注：垃圾桶位、園路、水景、照明、汀步、殘疾人坡道、圍墻景墻、主干道基層及鋪裝道路及井蓋，建筑周圍綠植與車位、圍墻周圍喬木與高出圍墻建筑物、垃圾房內設置、綠化保潔取水點、木質景觀坐凳及道路廊架等）；安防智能化方案關注：小區出入口車行及人行通道設備配置及位置、小區周界系統

7、、小區各單元及地下車庫出入口門禁對講與監控設備配置及位置、小區通向外圍通道管控、電梯梯控系統實施方式、住戶室內報警系統設置、UPS配置、EBA布線、電梯五方通話布線。13/271402主體結構施工階段精裝修施工圖、景觀、交通標示標線施工圖與安防智能化物業費測算、物業服務方案、物業招投標協議制作立案施工現場幫助跟進（樁基、土方、基坑、主體結構混凝土工程階段）施工現場幫助跟進（二結構墻體砌筑、抹灰、管、盒預埋階段）二結構墻體砌筑、抹灰、管、盒預埋階段，主要關注馬牙搓預留、砌體砌筑、拉結筋、灰縫、管（盒）預埋、開槽，電梯外呼盒空洞預留等。14/271502主體結構施工階段精裝修施工圖、景觀、交通標示

8、標線施工圖與安防智能化物業費測算、物業服務方案、物業招投標協議制作立案施工現場幫助跟進（樁基、土方、基坑、主體結構混凝土工程階段）施工現場幫助跟進（二結構墻體砌筑、抹灰、管、盒預埋階段）主體結構封頂前六個月（PC工程、外省項目提前），要求建設單位提供相關資料，完成物業費測算、審核；物業服務方案制作、評審；物業招投標及立案，前期物業服務協議簽署工作，確保項目開盤工作按時、順利進行。15/271603室外總體施工、精裝修施工階段五大配套管線圖紙、雨污水總圖與景觀圖合圖，配合建設單位工程師完成綜合管線優化（管線交叉定位、各井位定位、杜絕陰陽井等問題）。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深

9、化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）16/271703室外總體施工、精裝修施工階段精裝修施工階段，主要關注石材（磚）鋪貼工程、粉刷工程、欄桿工程、木飾面工程、櫥柜安裝工程、機電安裝工程、地板安裝工程、電梯及裝飾完成面保護工程等工序。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖

10、紙）17/271803室外總體施工、精裝修施工階段室外總體（雨污水）施工，關注雨污水井定位、管道標高、管道墊層、管道接駁方向、管道與井接駁方式、雨污水井砌筑、砂土回填等。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）18/271903室外總體施工、精裝修施工階段設施設備安裝調試階段，主要關注各設備間（水泵房、風機房、低壓配電間、監控中心、消控中心等）設備安裝；地下車庫消防及噴淋管道設備、風管及相關設備、橋架、給水管

11、道等安裝；安防及智能化系統相關設備安裝景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）19/272003室外總體施工、精裝修施工階段室外總體（配套工程）施工，關注施工過程中成品保護、管道交叉及標高定位、給水系統閥門頂部標高、燃氣管道埋設深度、電力排管定位及標高、電力分支箱定位、電信（有線電視、安防智能化）室外箱體定位、安防智能化系統相關設備定位等。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體

12、施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）20/272103室外總體施工、精裝修施工階段室外總體（景觀工程）施工，關注施工現場與圖紙吻合度、相關工程施工質量控制（綠植、硬景、道路、照明及動力、水系統施工等）。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）21/272203室外總體施工、精裝修施工階段交

13、通標識標線圖紙，關注車行動線及出入口設置是否與前期確認相同、地下車庫車位是否存在影響綜交驗收不確定原因（消火栓箱、管道及設備、集水井及占用人行主動線等）、相關標識標牌、轉角鏡、減速帶等設備設置等；景觀標識圖紙，關注安全警示牌、溫馨通告牌、道路指示牌、設備房標識、樓層號牌等配置；景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）22/272303室外總體施工、精裝修施工階段交通、景觀標識圖紙審核、施工階段，主要關注車行動

14、線及出入口設置是否與前期確認相同、地下車庫車位是否存在影響綜交驗收不確定原因（消火栓箱、管道及設備、集水井及占用人行主動線等）、相關標識標牌、轉角鏡、減速帶等設備設置等；景觀標識圖紙，關注安全警示牌、溫馨通告牌、道路指示牌、設備房標識、樓層號牌等配置。景觀施工圖、雨污水總圖與五大配套管線施工圖綜合深化室內裝修施工室外總體施工（雨污水）設施設備安裝調試（含智能化系統）室外總體施工（配套工程）室外總體施工（景觀工程）交通、景觀標識圖紙審核、施工交通標識標線圖紙確認（景觀標識圖紙）23/2724交付前三個月風險評定交付前一個月承接查驗項目交付入住后評定查驗前提前一周發出承接查驗通知-承接查驗當日在項目部（服務中心）會議室召開首次會議，安排各端口查驗對接人員及評定主要工作內容-依據【新建物業承接查驗標準】要求對項目各端口（安全、綠化、房屋本體、供配電、給排水、智能化、電梯、消防以及相關資料）進行查驗-召開末次會議，對查驗中發覺問題與項目部及施工單位進行溝通，并在承接查驗問題匯總表上簽字確認-各端口查驗教授匯總相關問題，并提交對接項當前期項目經理-前期項目經理匯總整理匯報后發出其中