1、象湖水滿，白沙風起：其他新區都靠邊站，省政府的心頭肉只有一個!“ 近段時間來，鄭州房地產市場里熱點新聞頗多，前有 5 月 3 日限購限貸擴大，后有某外來房企深陷品質危機而遭維權， 這一切都告訴我們，在當下， 你手里房票彌足珍貴，政府現在用備案價政策保護自住需求，珍惜購房資格、利用好你的房票，選擇好的區域，好的開發商，好的產品才是王道。然而，哪里是好的區域，哪里有好的開發商，哪里有好的產品？大家都知道，我們所居住的鄭州，隨著城市化進程不斷加深，以及人口數量的暴增，城市邊際線在飛速擴張，新區組團也集中涌現。鄭東新區作為這十年來乃至未來十年城市發展的主方向，版圖面積不斷在增長，從最早的如意湖CBD

2、， 到龍子湖，到富貴頂級的北龍湖，無論是區域房價還是規劃，一直都在領跑全市。2016-2017 年是白沙和綠博的爆發年。無論是美景精心打造的新中式別墅美景東望，還是鄭州萬科首個別墅蘭喬圣菲，亦或是沿著賈魯河的星聯灣純法式別墅，以及景觀再度升級的永威森林花語，使得這兩個區域如同明星，吸引了無數眼球，以至于除了北龍湖，鄭州乃至全省的富豪們的終極置業都基本鎖定在了這三個地方。近期我們將對這兩個新區做專門的分析與介紹，今天推出白沙專文。白沙的春天正伴著象湖湖水徐徐而來，為何被一直看好 ?2017 年又有哪些項目最關注?彼此又有哪些差異化?它未來將走向何處?鄭東新區三級分化，白沙風起云涌進行時鄭州東區的

3、飛速發展，其中重要一點離不開政府職能部門的搬遷。回顧過去十年，鄭東新區如意湖CBD 、 北龍湖已經從過去荒蠻之地逆襲成為令鄭州人憧憬與羨慕的“城市核心富人區”，從中我們可以看到省政府機關和省機關單位的遷入，給該區域帶來的發展動力。比如省政府遷金水區東路，附近寫字樓立即升值，在售樓盤稱該區域“省府行政商務區”等，美盛、楷林、綠地等寫字樓都受益不少，2008 年綠地原盛國際也就是4500 元 /每平，如今在 12000/每平，這是因為政府職能部門的遷入，不僅能夠給區域帶來人口的凈流入，還會在市政道路、市容市貌、綠化配套等方面產生積極的拉動，所以會帶來房產的升值。如今的象湖周圍，得益于未來行政單位搬

4、遷于此的利好信息，將促進區域快速發展。與此同時，從房產角度來看，鄭東新區已經進入三級分化時代。第一級：老鄭東新區的已經沒有多余的土地開發，以綠城百合、溫哥華山莊、綠地老街為代表的二手房價格全市最貴，北龍湖作為未來鄭州價值最高區域，更是有過之而無不及，頂豪樓盤注定為少數人準備;第二級：高鐵片區以及龍子湖片區，項目少，供應少。這個中不溜的區域，價格也已離普通大眾漸行漸遠，海馬公園和廣電天韻的開盤價格就是例子;第三級：綠博與白沙。兩個片區，土地供應充足，項目日漸增多， 區域也熱鬧了起來。綠博主要的發展動力是文化產業，主題公園和旅游服務帶動為輔，而白沙是以行政驅動，根據過往總結的經驗，行政驅動這雙有形

5、的大手對區域的發展刺激更大。 再者， 城市發展的趨勢是由近及遠，由核心到外圍，不可能跨區域發展，白沙組團距離主城區近，白沙的別墅，基本都在萬三公路以西的雁鳴路附近，離主城區有9 公里的路程，成熟度高，更有行政支撐，潛力滿滿。所以，如果想在東區置業，白沙幾乎是唯一的選擇。為什么看好白沙：十大優勢之下，大局已定鄭東白沙組團西起京港澳高速，東至東至新G107，北起鄭州沿黃河市界，南至隴海鐵路，總面積約156 平方千米，它將構建公共文化服務、行政服務、高端商務為主的生態智慧公共服務核心，也就是說白沙組團將打造成為高效智能的行政區域。綜合白沙的方方面面，我提煉濃縮了10 個優勢。被整個河南矚目的鄭東新區

6、，目前四個比較重要的區域，目前的企業辦公地如意湖CBD 、 未來無比高大上的北龍湖、正在發力的高鐵商務區、未來走小資范兒文藝范兒的龍子湖湖心島。鄭東新區往東自然發展，作為中間地帶的白沙是鄭東新區發展延伸最自然的方向這是白沙的起點高度。自 2003 年，鄭東新區開始建設以來，從不被看好的“鬼城”到如今全國矚目的成功新區，其發展成果有目共睹;隨著107國道再次東遷至萬三公路，白沙組團從行政上被劃入鄭東新區，購買樓盤將取得鄭州戶口，享受鄭州東區相關配套和待遇，除了是鄭州集中供暖，不管是地鐵還是醫療、教育、商業都會建設得更快一些，預計四五年的時間應該就能成型這是白沙的前景高度。一心兩翼、省級文化、行政

7、單位的計劃遷入，讓白沙在在眾多的新區組團中，地位超然，已然是省政府的心頭肉這是白沙的政治高度。在鄭開大道賈魯河橋上可以看到，象湖正在蓄水已經完成，象湖生態文化公園一共占地3000 多畝，象湖的北面規劃商務用地，未來的省級行政區，東西兩側多為高校用地，預計引進有 20 多所中高等院校;象湖正南邊將來規劃有省博物館、圖書館、體育館等這是白沙的核心景觀。目前樓盤扎堆的象湖東南片區為例，西南邊是賈魯河，一期改造工程已啟動，河面拓寬為100 米，河道兩邊各有50 米寬濱河綠化帶，改造完成后，沿著賈魯河綠化帶散步就能到象湖和象湖南邊的大片公園綠地和文化設施用地，不要小看公園和大片綠地，它們對房價的拉動約有

8、400 元 /每平，綠城廣場對周邊二手房的價格提升就是例子，因為公園和綠地給居民帶來更好空氣和活動空間這是白沙的居住氛圍優勢。如果你到一個區域，這個區域的道路等基礎建設，到處都在大興土木，這就是一個非常好的兆頭。目前平安大道、金水大道、 綠博大道已經貫穿白沙組團，未來科學大道、新龍路、豫興大道等也將貫穿白沙組團，已經開工的地鐵8 號線是既經過白沙又經過綠博的，但是12 號線和 13 號線基本只為白沙服務。隨著路網逐步的形成，白沙與主城區之間的通勤時間也將會逐步被縮短。小區周圍的道路完善與否，對房價拉動明顯，平均拉動在500 元 /每平這是白沙的道路驅動。和綠博激增的土地供應量不同的是，白沙的土

9、地供應正在減少，另一方面，在過去一年時間里，白沙組團的土地價格從最早的 300 多萬一畝，漲到現在的700 多萬一畝，幾乎是翻了一番，這說明房企對此區域的熱情非常高，土地的供應量以及成交頻率高這是白沙的土地熱度。品牌房企聚集，迅速催熟區域的價值。融創、 雅居樂、藍城、旭輝、華強新芒果、永威、美景、亞新、瀚海、正商、新東潤，有本土知名房企也有全國性房企。正所謂獨樂樂不如眾樂樂，一個新區只有大家一起玩才有意思，自己偏居一隅則 顯得勢單力薄，共贏才是新區開發的王道這是白沙的房企強度。目前整個白沙組團的樓盤產品配比，以高層（小高層）+洋房（別墅）為主， 容積率普遍小于2.5， 具有非常明顯的改善屬性，

10、融創美盛象湖一號二期采用洋房+高層，星聯灣主要是別墅+高層，建業春天里二期純高層，亞新紫藤公館采用清一色的大平層，而永威森林花語主要是疊墅+高層相比綠博，白沙樓盤產品更具差異化。河南省科技館新館已開工、新增四所公立學校、河南省直第三人民醫院老年病醫院、河南省腫瘤醫院東院以及阜外華中心血管病醫院會相繼落成投入使用，五大產業園齊頭并進，作為鄭州8 個試點項目之一，白沙組團擬建15 千米地下管廊白沙的基礎建設與公共配套正在逐步完善。關注：永威森林花語突圍亮相白沙組團核心片區是以象湖為中心的鄭開大道沿線，同時該片區也是目前最值得被關注的區域，分布的項目有建業春天里、亞新紫藤公館、永威森林花語、融創象湖

11、一號、華強新芒果御象湖和藍城玫瑰園。房子要兼顧投資收益性，如果是優質資產，無論以后自住還是轉讓，它的保值性和增值性不言而喻。在上次我們盤點的2017 年最值得期待的區域標志性產品文章里，粉絲關于永威森林花語的留言最多，與同為高端項目的融創、亞新相比，永威森林花語有自己獨特的優勢，我們不妨就以永威森林花語為案例，進行全程回顧和價值透析。在鄭州樓市調控升級之后，請珍惜購房資格、利用好你的房票，選擇了白沙之后，可以重點關注永威在白沙的作品森林花語。說永威永威在鄭州人民的心中，已然成為了品質的代名詞，分量有時甚至超過了眾多的外來一線品牌房企。在本土開發商中，永威一定是第一梯隊的，在鄭州一直有良好的口碑

12、，并涌現出一批“死忠粉”，不過這都是永威靠實打實地做產品掙來的，主打精細化，這也是永威有底氣帶購房者去已交房的小區開展“品質行”的原因。如果說當年只有建業在春天里獨放的話，如今， 美景、 融創、永威三巨頭也已安營扎寨，四大品牌房企的進入，勢必為白沙的房地產市場發展帶來有利的影響，有利于整體品質的提升，一定程度上也會帶動中小開發商的上進心。森林花語是永威在白沙的第一個樓盤，在戶型和景觀上有很大突破， “森林系景觀，以森林為名，以花語傳心”。永威森林花語在哪里?產品都有什么?先來看看永威森林花語的具體位置和地塊、產品情況。金水東路與萬三路交會處南800 米路西，便是永威森林花語的所在地。項目總占地

13、約135 畝，總建筑面積約31 萬，地塊大小比較適中。根據最新透露出來的產品結構，項目涵蓋建面約220-247 疊拼、建面約94-179 高層、建面約169/276 洋房總戶數 1485 套，疊墅186 套，洋房22套，高層1277 套，疊墅套數雖少，但基底面積占據了小區近 60%的地塊，由于限高，中間洋房很少，高層棟數戶數較多，整個小區采用圍合式布局，高層分布在兩端，低密產品處于中心，呈南北朝向布局，最大限度的滿足了整個小區的日照需求。森林花語容積率2.45，所以對低密產品有特殊偏好的客戶，可以優先選森林花語，因為白沙其他樓盤都沒這么低密的，而星聯灣的別墅品質感還真不一定比的上森林花語的疊墅

14、。從上面的規劃效果圖可看到，永威森林花語配備有 2600的國際睿丁雙語幼兒園，公立小學，公立初中，公立高中三所學校僅一墻之隔，四十七中高中部已經在項目北邊不遠處落定，幼、小、初、高四所學校全齊了。永威森林花語不僅西臨象湖生態濕地，而且鄭州人的游玩圣地方特歡樂世界和 3000 畝綠博園，就在永威森林花語東隔壁和南隔壁，也就是說永威森林花語是白沙片區、綠博片區內，距離方特和綠博300 米范圍內最近的住宅小區，可謂“左手方特，右手綠博”。既可以享受象湖福利，又緊鄰綠博園板塊，整體環境宜居。其次是社區配套，配備了一所約 2600 的幼兒園、2 個獨棟商業。永威戶型設計的巔峰戶型方面，森林花語達到了永威

15、戶型設計的巔峰，如果不是不規則地塊形狀和東側的萬三公路，幾乎完美。以疊墅主力戶型239.20-247.10 平米四房兩廳四衛為例簡評：下疊南入戶，送南向庭院與地下室，中疊北向入戶，送北側花園與地下室，上疊單獨入戶;中上疊均配置電梯。戶型特點是：每個房間都帶一個衛生間，一層雙廳朝南，面寬接近 8 米，二層雙臥朝南配雙陽臺。這么規矩方正的疊墅產品，市場客戶很難搶到。以 157.76-158.82 平米三室兩廳兩衛的高層E 戶型為例簡評：亮點在于，戶型方正全明設計，尺度開合有序，不多見的 7 米超長橫廳讓讓客廳成為使用功能最多的空間。無論是休息娛樂，還是與朋友把酒言歡，這樣的尺度可以說讓生活充滿更多

16、可能；還有，當你你躺在主臥的床上，從落地窗遠遠地向外面望著，真的是非常有感覺，而森林花語的主臥就配備了全景落地窗。另外，U 型廚房的設計，讓空間利用率較高，功能區域劃分明確，方便操作。以高層戶型從134.73-137.34 平米三房為例簡評：講究動靜分離，更注重私密性，戶型更方正，幾乎全做到了三開間朝南和南北通透。而且客廳給人的感覺更寬敞。突破：永威森林系景觀有個故事流傳已久：綠城百合有個業主在剛搬進去時，裝修房子不小心把樓道磕碰到了，后來這個業主把整個樓道都整修了一遍。這位業主就是永威的老板李偉。從這個故事中，可以看出注重細節和品質是永威的基因，永威的“精細化地產扛旗者”也絕不是喊喊口號而已

17、，這是其核心競爭力，其已不光光是駐足樓盤品質的一個層面，而是延伸到了公共秩序維護、物管維修、保潔服務等多個方面，由此形成了一套標準化體系，來保證客戶體驗，并由此圈粉無數。從永威過往的項目來看，建材、景觀、物業這些細節的功夫都做得非常到位。就不說翰林居、翡翠城、五月花城這些偏高端的樓盤，港區永威南樾用的都是蒂森克虜伯的電梯。至于森林花語大力宣傳的森林景觀，也是很受期待，永威早期偏愛東南亞風格，近兩年也開始嘗試多種多樣的景觀風格，如西郡的新亞洲山水風格，一改永威濃密繁雜的植被，主要用石頭、水系裝點，也別有一番簡約風味。如今，森系景觀又會展現永威哪一面呢?如果說，東棠是永威2.0 產品，五月花城還是

18、永威3.0 產品，那么森林花語就是永威4.0 產品，而且是永威第一個森林系作品，引進了意大利景觀設計公司-邁丘，傳承永威目前景觀優良風格又有新的不同變化，加上院落組合，三軸五院二十景，其交房之后給業主呈現的是一個全新的“永威式景觀” 。隨便放幾張永威森林花語的景觀圖吧，看能否亮瞎你的眼顧名思義， 森林系景觀，引入森林的神秘、大氣、 包容，以及公園的精致、園林的精巧、院落的圍合，有水景疊瀑，有溪水潺潺，還有溪邊棧道浪漫情調，花海藥谷生態鏈條的設計，杉林楓道茂密高聳，樹屋趣俏巧妙，亭臺廊榭休閑逍遙，夜光步道環繞。5 重景觀組團，100%全冠移植造景，社區內700 米林蔭漫步道可見永威對這個項目的期待值和投入的心血有多大，不管具體每平米景觀造價多少，但對得起白沙這片熱土!還有哪些細節值得期待?1、永威森林花語疊墅產品外立面是陶板鋁板石材，高層外立面是石材和面磚，整體穩重大氣，品質感強；2、建筑風格現代中式，與北龍湖永威上和院一脈相承，社區入口采用五星入戶大堂設計，高端咖啡廳配套引入，不入院即可完成來訪接待，采用地上地下雙大堂精裝設計，在負一層車庫開始享受服務，晴空氧吧森林里，雨雪休閑架空層，園區樓下首次引入雙架空層設計，平常無論是會客還是休閑，都是非常方便的。這里值得一提的是，這