1、被拆遷人以所有權調換確定的安置房請求權應優先保護裁判要旨被拆遷人與拆遷人以房屋所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議后，如果拆遷人將協議中約定的位置、用途特定的補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得該房屋的，應予支持。案情1999年，經江蘇省新沂市人民政府批準，新沂市興安實業有限公司(以下簡稱興安公司)開發新沂市第二農貿市場南側金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發了房屋拆遷許可證。拆遷中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5平方米(其中臨街房屋193.60平方米)，使用面積194.06平方米，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12492.92元，

2、各項合計110554.33元。2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協議書，約定索勝芝回遷安置新沂市北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85平方米，安置價每平方米680元，計57800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關在協議上簽字或蓋章(其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽)。后因興安公司沒有房地產開發資質，興安公司委托新沂市東辰房產開發建筑工程公司(以下簡稱東辰公司)對金三角二期工程進行房屋開發和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預訂合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房(即2001年5月13日協議中約定安置給索

3、勝芝的房屋)以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2023年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清房款。因興安公司沒有按拆遷協議書的約定進行回遷安置，索勝芝于2023年1月30日訴至新沂法院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合效勞中心(以下簡稱拆遷安置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85平方米。在一審過程中，新沂法院通知賀蘇梅作為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。裁判一審認為，

4、拆遷安置中心受興安公司委托于2001年5月13日簽訂拆遷安置協議，該協議是雙方的真實意思表示，且不違反有關法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的，雙方應按約定履行。興安公司未按協議約定將房屋安置給索勝芝，應承當違約責任。拆遷安置中心不是合同當事人，根據合同相對性原那么，原告要求拆遷安置中心承當責任于法無據，不予支持。東辰公司系受興安公司委托進行房屋開發和銷售，故原告要求東辰公司承當責任的請求不能成立。東辰公司以自己的名義在房產部門辦理了房屋銷售許可證，故有權銷售房屋。賀蘇梅與東辰公司在簽訂商品房買賣合同時均不知曉房屋已安置的事實，且賀蘇梅已支付了對價，故該合同是合法有效的，賀蘇梅屬善意取得，

5、該房屋應歸賀蘇梅所有。興安公司未能按照拆遷協議給原告安置房屋，并非該公司在安置后又成心出售給他人，故不適用最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第七條第一款的規定，興安公司應按照相應價款賠償原告的損失。據此，新沂法院于2023年2月2日作出(2023)新民初字第619號民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮金三角二期商品房1號樓的門面1號營業用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。6名原審原告不服

6、一審判決，向江蘇省徐州市中級人民法院提起上訴。二審認為，拆遷安置中心受興安公司委托與索勝芝簽訂了拆遷安置協議，興安公司應當按協議履行義務，上訴人享有被安置權。原審法院認定興安公司未按約定給索勝芝安置房屋，應承當違約責任，符合法律規定，保護了上訴人的合法權益。雖然東辰公司無權處分協議中的安置房，但是賀蘇梅在受讓該房時，不知或者不應當知道東辰公司非該安置房的處分權人，東辰公司將該房交給賀蘇梅后，雙方合同義務已經履行完畢。賀蘇梅與東辰公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，賀蘇梅取得安置房符合善意取得的情形，上訴人不得要求賀蘇梅返還該安置房。原審法院在認定事實和適用法律上并無不當。二審法院遂于2023年8

7、月8日作出了(2023)徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。一、二審判決生效后，賀蘇梅于2023年9月2日辦理了房屋所有權證。6名原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2023年5月30日作出了(2023)徐民一審監字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院作出(2023)徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院(2023)徐民一終字第1255號民事判決和新沂法院(2023)新民初字第619號民事判決，將該案發回新沂市人民法院重審。江蘇省新沂市人民法院經再審后，依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二

8、款、第一百零七條，最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第七條第一款之規定，于2023年7月15日判決：一、位于新沂市新安鎮金三角二期商品房1號樓的門面1號營業用房(即證號為新沂房權證新安鎮字第1017185號標明的房屋)歸6名原審原告所有。二、賀蘇梅于本判決生效后30日內將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給6名原審原告。四、駁回6名原審原告對拆遷安置中心的訴訟請求。判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴。徐州市中級人民法院于2023年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。評析1.涉案拆遷協議的效力及處理城市房屋拆遷

9、是城市建設的必經環節和重要程序。根據國務院?城市房屋拆遷管理條例?第23條規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。實踐中實行房屋產權調換的，為了追求利潤的最大化，拆遷人往往將應該給予被拆遷人的方位、樓層、朝向等居住因素較好的拆遷安置房或商業利用價值較高的拆遷安置商業店面另行出售給第三人，致使被拆遷人的安置房屋落空，從而引發糾紛。對此，最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?(以下簡稱?解釋?)第七條第一款的規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補

10、償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。可見，一旦拆遷人與被拆遷人達成以“房屋所有權調換形式進行拆遷安置補償的協議，即意味著拆遷人以其易地或者原地在建、購置的房屋與被拆遷人的被撤除房屋的產權進行調換，被拆遷人失去了被撤除房屋的所有權，轉而擁有了調換所得房屋的所有權。故無論拆遷人及第三人是出于善意還是惡意，也無論第三人是否已辦理該房屋的所有權登記手續、領取權利證書，被拆遷人均可追回該拆遷補償安置房屋。本案是否適用?解釋?第七條第一款處理，首先要看拆遷協議中有關補償安置房屋的約定是否符合該條第一款房屋“位置、用途特定的要求。只有經過特定化，該拆遷補償安置房屋才能成

11、為被拆遷人主張優先取得的對象。本案興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關簽訂的拆遷安置協議書，約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85平方米，從此項內容看，協議關于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的。其次，根據?解釋?第二十八條第二款規定，?中華人民共和國房地產管理法?施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。?解釋?于2023年6月1日施行，本案在其施行后尚在一審階段，故應當適用?解釋?。最后，根據?解釋?第七條第二款的規定，被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處

12、理。本案6名原告并未行使解除權，而是請求取得房屋所有權，法院應予支持。綜上，本案應當適用?解釋?第七條處理，爭議的拆遷補償安置房屋應歸6名原告所有。2.涉案商品房買賣合同的效力及處理?解釋?第七條是針對拆遷安置補償協議與其他商品房買賣合同發生沖突時，對拆遷安置協議中被拆遷人予以特定保護而作的規定。該條款說明，一旦被拆遷人請求獲得該房屋的所有權，第三人訂立商品房買賣合同的目的將無法實現。對于第三人來說，其無法獲得所購房屋所有權是由于出賣人成心隱瞞所售房屋是被拆遷人以所有權調換形式取得的拆遷補償安置房屋所致，其所受損失理應得到賠償。根據?解釋?第九條規定，出售人訂立商品房買賣合同時，成心隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被