1、 HYPERLINK xxxx/ 關于開發發南湖花花園中心心地塊的的市場調查報告 目 錄調查說明明武漢住宅宅開發市市場調查查分析南湖社區區內競爭爭項目調調查分析析本項目SSWOTT分析項目開發發的初步步建議調查說明明一、調查查目的 公司于于20001年112月與與寶安公公司簽訂訂了南湖湖花園中中心約992.66畝土地地（以下下簡稱本本項目）的受讓讓協議，為對該該項目下下一步的的開發提提供市場場方面的的決策參參考資料料,特做做此市場場調查。二、調查查對象和和范圍 考慮本本項目為為住宅用用地，故故只以住住宅市場場為對象象，調查查范圍以以南湖花花園社區區為重點點，并對對武漢的的整個住住宅消費費市場做

2、做了盡可可能多的的了解。三、調查查方法 因時間間和人力力不足的的原因，本次調調查對武武漢和漢漢口地區區的大市市分析以以間接調調查（網網上收集集）為主主，對南南湖花園園社區內內的項目目調查以以直接的的現場訪訪問、區區內踏看看為主。因調查查方式限限制，使使調查內內容未能能全部落落實，對對競爭項項目的銷銷售效果果難以取取得準確確數據。四、調查查人員 周小靖靖、張國國良五、調查查時間20011年122月222日233日，受受時間、專業水水平和經經驗限制制，本此此調查主主要是為為決策提提供參考考資料，其項目目建議一一章僅代代表調查查小組甚甚至個人人意見。武漢住宅宅開發市市場調查查分析一、市場場供求分分析

3、98年歷歷史資料料分析武漢房房地產年年鑒（19999）顯顯示，武武漢市119988年的商商品房新新增供應應總量約約3900萬平米米（含11年上空空置房552萬平平米），銷售總總量2558萬平平米。其其中武昌昌地區供供應量778萬平平米，銷銷售量449萬平平米，消消費總量量僅次于于江岸區區和江漢漢區，但但其住宅宅空置率率也非常常大，超超過一年年以上的的住宅空空置率為為14.38，近似似于洪山山區（226.22）。2、220011年媒體體資料分分析 因時間間關系，未能從從房地局局或開發發辦取得得武漢市市今年的的總供銷銷量統計計資料。據媒體體報道，市開發發辦在77月份武武漢市住住宅建設設工作會會上透

4、露露：目前前武漢住住宅建設設主要集集中在七七大片后湖湖、金銀銀湖、新新華下路路、東湖湖開發區區、武青青三干道道沿線、南湖、武漢經經濟開發發區。 從這七七大片分分布的區區域看，武漢房房地產開開發正呈呈城市“空心化化”趨勢勢。幾個個大型住住宅小區區如常青青花園、百步亭亭花園、錦湖花花園、南南湖花園園、名都都花園、鶴園小小區、鋼鋼都花園園等都在在城郊接接合部。 今年，這七大大片總施施工面積積達9220.772萬平平方米，年內可可竣工住住宅4772.117萬平平方米，占全市市住宅竣工工面積的的80。另外外，還有有1200萬平方方米住宅宅分散在在舊城區區。 在七大大片住宅宅中，又又以漢口口、武昌昌最為集

5、集中。漢漢口后湖湖、金銀銀湖、新新華下路路一帶，住宅建建設總規規模為112855萬平方方米，現現已建成成2622萬平方方米，今今年施工工3544.199萬平方方米。武武昌東湖湖開發區區、武青青三干道道沿線、南湖等等地住宅宅建設總總規模達達11112萬平平方米，現已建建成2006萬平平方米，今年施施工5338.883萬平平方米。 漢陽陽地區住住宅開發發比較分分散，只只有武漢漢經濟開開發區相相對集中中。其住住宅總規規模755.944萬平方方米，目目前建成成10.95萬萬平方米米，今年年施工227.77萬平方方米。從以上報報道可看看出，220011年估計計“新增”住宅總總供應量量在5660萬平平方以

6、上上（以施施工既銷銷售為統統計標準準），比比98年年增加444，這種增增幅估計計要大于于有購買買力需求求的增長長幅度。三、武昌昌地區樓樓盤開發發潛力價格和指指數：自自20000年第第2季度度到本年年度第33季度，武昌地地區的綜綜合物業業價格（含非住住宅）和和價格指指數均平平穩上升升，總體體后市看看好，具具體統計計數據如如下：時間武昌區價價格武昌區指指數20000第二季季度22033.48810一五五.67720000第三季季度22322.55510299.07720000第四季度度22377.16610311.1920011第一季季度22355.58810300.47720011第二季季度22

7、566.12210399.94420011第三季季度22577.33310400.499集中區域域：南湖湖附近、徐東路路沿線和和中山路路等地，南湖花花園熱度度未減。四、武昌昌地區在在售樓盤盤分析說明：因因時間緊緊迫，未未去房地地局調查查，而盡盡以網上上資料為為分析依依據（詳詳見附附表二）。總供應量量：網上上在售近近90個個項目，剔除其其資料統統計誤差差（售罄罄后未刪刪除或項項目太小小未登記記），估估計實際際在售盤盤也應該該在600個以上上。在售房產產品分析析：結構構以框架架為主，磚混主主要在城城鄉結合合地帶，戶型從從1*115*2，以以2*22、3*1和33*2為為主。在售房價價格分析析：主要

8、要以期房房為主，多層框框架的價價格1445029880元/平米、集中于于16000-220000之間。五、消費費構成及及動機分分析 廣州的調調查表明明，其個個人購房房比例已已經達到到95以上，而個人人購房動動機455以上上為二次次置業，一五為投資資（買房房收租），400為第第一次置置業（無無房戶），特別別是中、高檔房房的二次次置業率率更大，達到880以以上，可可見，開開發商的的住宅檔檔次定位位，很大大程度上上就限制制或者決決定了其其客戶來來源。本次調查查雖暫未未能收集集到武漢漢市的有有關統計計資料，但從武武漢市的的住房政政策（取取消福利利分房）可推測測，其個個人購房房比例應應該占絕絕大多數數，

9、其個個人購房房的消費費動機也也和廣州州有近似似性。六、與南南湖花園園類似大大盤比較較在市開發發辦公布布的七大大開發片片中，目目前在建建的20000畝畝以上“外資”大盤主主要有常常青花園園(40000畝畝)和南湖花花園（445000畝），今年新新增的萬萬科四季季花城(20000畝)也在規規劃建設設當中。1、開發發思路：“外地和和尚” 比起起本地開開發商來來，不但但有資本本優勢（利用股股民的錢錢做房地地產），而且在在開發理理念、程程式和經經驗上也也要成熟熟得多。從開發發思路上上看，常常青花園園和南湖花花園都經經歷了從從低檔到到中高檔檔的梯級級開發道道路，有有一個品品牌積累累的過程程，而萬萬科是早早

10、已名聲聲在外，故來武武漢后直直接從中中高品位位住宅（花園洋洋房、聯聯體別墅墅）入手手，起點點比較高高。整體規劃劃：大型型社區的的優勢，是其不不但有空空間進行行環境營營造和社社區配套套，而且且這種很很有賣點點的公共共投資可可以因其其投資規規模而不不過多地地增加成成本。因因此，常常青花園園把社區區大配套套大量設設置在后后續工程程中，一一來防止止后市疲疲軟，二二來可使使提價有有了性能能支持（保持性性價比平平衡）；萬科更更是超前前，規劃劃階段就就將一些些公共配配套以招招標形式式引進，使客戶戶對其“便利生生活”更有信信心；而而南湖花花園原來來規劃雖雖比較完完善，但但由于保保安公司司為轉移移資金，將項目目

11、地塊進進行分割割出售，各開發發商“各自為政”在所難難免，不不但其原原有的整整體配套套無法落落實，而而且造成成部分配配套重復復建設，總體配配套成本本增加，大盤優優勢蕩然然無存。年供應量量：萬科科今明兩兩年約有有24萬萬平米入入市，現現房約110萬平平米（主主要為99萬平米米花園洋洋房、聯聯體別墅墅和1萬萬平米銷銷售中心心、商業業廣場、會所和和超市）；常青青花園66年已經經開發了了1488萬平米米，平均均每年也也有255萬平米米入市，南湖花花園由于于是多家家開發，其入市市總量未未能統計計，也未未能在摸摸清市場場年需求求量的基基礎上限限量入市市，很可可能會造造成市場場積壓。銷售策略略：常青青花園由由

12、于其經經濟適用用房價格格優勢，加上盤盤子大，規劃過過得去，所以盡盡管未打打廣告戰戰，但銷銷量依然然穩中有有長；萬萬科屬于于以品牌牌物業、專業為為支撐，加上王王石效應應的操作作，更是是很能吸吸引“眼球”，其在在武漢，一是稱稱“炸樓”之機炒炒做理念念，把壞壞事辦成成好事，二是廣廣受媒體體關注（免費廣廣告多）,三是是在銷售售方式引引進了網網絡平臺臺“萬客會會”，讓客客戶了解解萬科、參與建建設（可可與王石石直接對對話）的的同時也也可讓萬萬科及時時了解客客戶的心心聲和需需求；而而南湖花花園分割割后，由由于規模模小、各各開發商商的素質質參差不不齊，操操作水平平高的有有南湖置置業的中中央花園園和寶安安公司的

13、的江南庭庭院，其其它大都都名不經經傳。南湖社區區內競爭爭項目調調查分析析一、社區區簡介方位：武武昌景崗崗村，南南湖之濱濱，原為為飛機場場。交通：559（南南湖花園園南望望山）、5611（南湖湖花園漢口口火車站站）、6609（南湖花花園寶豐路路），基基本上能能達到漢漢口和武武昌城市市邊沿，但由于于總路線線并不多多，區內內的數條條主干道道并未鋪鋪通，區區口的南南湖路由由于火車車橋涵影影響未能能拓寬，故南湖湖花園的的整體交交通配套套還比較較欠缺。環境：盡盡管沾上上南湖的的邊，但但由于總總面積大大，且南南湖岸邊邊風景并并未得到到建設，所以南南湖花園園并沒有有把“湖”做賣點點，而是是在區內內環境上上精心

14、營營造，使使其和武武昌火車車站周邊邊的臟亂亂老城區區相比，有種強強烈反差差的震撼撼感。配套：目目前已建建成1110V變變電站，一中等等規模超超市，引進進了武漢漢電信分分局和44、5所所學校（規劃112所，其中兩兩所為實實驗學校校），其其他規劃劃待建的的還有醫醫院和證證券公司司（銀行行規劃有有，不知知是否落落實），遺憾的的是各開開發商各各建各的的“豪華”會所、超市、健身中中心，不不成規模模，也沒沒有發揮揮實際作作用。二、社區區內項目目構成調查統計計對比表表序號項目名稱稱開發商規劃總面面積容積率工程進度度區位1江宏花園園（1、2、33期）江宏地產產20萬平平米1.5一、二期期7萬方方現房售售罄，3

15、3期100萬方開開工見附圖2頤和苑湖北天人人房產5萬1.4現房在售售1萬方方以上3祥和苑寶安房產產現房售罄罄4溫馨苑寶安房產產現房售罄罄5寧靜苑寶安房產產暫估尾房房在售22萬平米米6松濤苑寶安房產產7江南庭院院寶安房產產7.9萬萬現房，現現房在售售1萬以以上8金秋別墅墅花園寶安房產產約1萬9南湖中央央花園南湖置業業26萬1.31、2期期為現房房在售22萬以上上，3、4規劃劃明年建建成，預預計明年年入新增增市7萬萬以上10碧云天（中央花花園三期期）南湖置業業10經典花園園寶安房產產封頂，暫暫估尾房房在售11萬平米米11寶安花園園(一二二期)寶安房產產現房售罄罄12加州花園園（寶安安三期）寶安房產

16、產3萬平米米在建至33層，期期房在售售2萬方方一三新大地（子期苑苑和博雅雅苑）佳和房產產一期現房房，二期期部分封封頂，暫暫估在售售2萬方方14紅頂花園園開發商未未知打樁，暫暫估明年年入市33萬方一五華錦花園園住宅開發發公司30萬以以上1期現房房，2期期在建33萬方，下月預預計新開開5萬方方下月開開工16成功花園園江宏房產產打樁17大橋地塊塊大橋集團團生地、待待建，暫暫估明年年開工44萬一八橋建地塊塊橋建集團團10萬左左右生地、待待建，暫暫估明年年開工44萬2、特點點歸納：案名：從從案名創創意上看看，檔次次高的項項目其案案名有取取公司名名、路名名的，更更多的是是表達風風景和期期望，只只有紅頂頂花

17、園不不知所云云。總規模：規劃比比較出色色的大多多為200萬平米米以上的的大盤，每期入入市量大大約在335萬萬平米。20022年的供供應總量量預測：從調查查情況看看來，預預計明年年存量轉轉入（尾尾房在售售）100萬平米米以上，期房增增量約330萬平平米以上上，市場場供應總總量要多多于常青青花園的的年銷售售量（225萬左左右），項目銷銷售競爭爭將比較較激烈。三、各項項目產品品調查分分析 1、統統計對比比表項目名稱稱檔次結構層數外立面風風格戶型單套面積積江宏花園園中低檔磚混7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型1*13*1157一一三0頤和苑中低檔磚混、框框架7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型1

18、*14*22691141祥和苑中低檔磚混7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型2*1、3*11溫馨苑中低檔磚混7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型2*1、3*11寧靜苑中低檔磚混、框框架7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型2*1、3*11松濤苑中檔磚混7單一涂料料，簡單單線條，無特別別造型2*1、3*11江南庭院院中高檔磚混7白墻青瓦瓦，取法法江南園園林，但但窗沒有有照搬江江南園林林的木格格窗1*14*22551175金秋別墅墅花園高檔2密度大，無風格格，豪華華農民房房南湖中央央花園中高檔磚混、框框架4棟小高高2棟高層層其余7層層四周磚混混每棟三三段式涂涂料，每每2棟一一組，每每組顏色色不

19、同，色彩絢絢麗；靠靠近中心心花園的的高檔住住宅采用用全透明明的水晶晶板樓，特別重重視樓頂頂造型，以光影影組合成成為中心心花園景景觀構成成之一2*25*33平面型1110至至1400，新錯錯層一三三9至1170，觀景大大復式22203999碧云天中檔框架7蝶型布局局，大面面落地窗窗2*24*22921140經典花園園中高檔框架6坡屋面，帶天窗窗閣樓，大面落落地窗2*24*22871140寶安花園園中檔磚混7單一米黃黃涂料，坡屋面面、天窗窗，部分分樓頂退退臺，部部分樓底底架空，有點中中西合璧璧2*1、3*11加州花園園高檔框架4棟7層層3棟小小高透明“水水晶”樓3*2、4*22一三01600新大地

20、中檔、磚混、框框架7多，部部分小高高米黃涂料料，簡單單線條，坡屋面面，無特特別造型型躍層3*2、44*21041700紅頂花園園華錦花園園中低檔磚混、框框架7一層釉面面轉，其其他米黃黃涂料，簡單線線條，少少量頂層層退臺1*14*22,部分分錯層和和復式541166，成功花園園中低檔磚混72*2、3*222、特點點歸納：檔次：一一是項目目與項目目之間，在檔次次上呈現現低中高高檔并存存的局面面，二是是同一項項目的內內部各期期間存在在一個從從低級到到高級的的漸進梯梯級開發發過程，三是項項目中心心花園周周邊的住住宅檔次次普偏高高于沿街街住宅。結構：早早期開發發的一般般全是磚磚混，目目前開發發的項目目往

21、往既既有磚混混，又有有框架；且目前前開發的的項目往往往第一一期是磚磚混，第第二期或或以后才才推出框框架，這這與萬科科四季花城城首先推推出高檔檔房有所所不同。層次：絕絕大多數數為7層層，目前前才開始始投建66層和小小高層。外立面：除別墅墅外，外外墻清一一色涂料料，絕大大部分項項目有種種“克隆”或者“盜版”的感覺覺，只有有南湖中中央花園園在立面面涂料顏顏色搭配配上有所所創新；至于屋屋頂，似似乎都鐘鐘情于坡坡屋面，檔次高高一點的的有閣樓樓或者退退臺；至至于底層層，有些些設了私私家花園園，但部部分住戶戶似乎“品味太太低”，有的的改作水水泥地面面，有的的竟然割割開欄桿桿擺水果果攤，大大煞風景景，不過過中

22、央花花園的周周邊門面面設的騎騎樓，一一方面使使臨街立立面效果果豐富，店家門門口整潔潔，另一一方面還還可做雨雨天回歸歸的業主主或過路路的行人人避雨之之用，可可算是一一舉兩得得。套型：早早期開發發的主戶戶型大多多是2*1和33*1，目前開開發的戶戶型主要要為2*2、33*2，在功能能上只是是增加了了餐廳和和主臥衛衛生間，主要是是在采光光、房間間面積、私密性性上做文文章。單套面積積：除碧碧云天、新大地地和加州州花園以以外，其其他項目目的套內內面積含含蓋范圍圍都比較較大，似似乎要吸吸納盡可可能多的的購房者者，主打打面積大大概在880-1140之之間，后后期項目目增幅在在10左右。四、環境境及配套套 1

23、、統統計對比比表項目名稱稱環境營造造配套設施施物業管理理江宏花園園綠化均勻勻布置，3期工工程效果果圖有一一集中綠綠化，但但除了面面積大一一點、花花草多一一點外，并無造造型會所、健健身中心、小小型超市市、棋牌牌室、三三網合一一頤和苑因規模小小，只有有一小型型中心花花園，且且造型簡簡單，植植被種類類少，略略顯凌亂亂祥和苑溫馨苑寧靜苑開發相對對較早，環境營營造一般般，比較較新穎的的是有一一條3-5米寬寬的人工工渠道貫貫穿期間間,渠堤堤一邊為為垂直面面，垂柳柳扶風，另一邊邊為緩坡坡，青草草淺淺，渠面每每隔2000米設設一木橋橋，小橋橋流水，倒有情情趣中等規模模超市、中學、游泳池池，學校校里有籃籃球場和

24、和足球場場松濤苑江南庭院院每棟自成成院落，白墻青青瓦的房房子和圍圍墻，圍圍墻鏤空空，鑲嵌嵌水泥花花格，原原來以竹竹和石點點綴，取取法江南南園林；中心花花園較小小，除大大量太湖湖石以外外，建以以亭、池池，種以以絲竹，還移栽栽了一顆顆枯樹，有點“枯騰老老樹青鴉鴉”的詩意意，遺憾憾的是池池水水質質較差稚子園0.6金秋別墅墅花園除戶戶私私家花園園外，中中心花園園有游泳泳池和一一小溪，其造型型如長龍龍飲水南湖中央央花園、碧云天天其建設規規模在南南湖社區區內位居居第二，因此綠綠化率也也比較高高，但其其綠化布布置采取取一個中中央花園園、數個個組團綠綠化的布布置方式式，其環環境規劃劃是整個個南湖社社區最好好的

25、，中中央花園園在立面面面上采采取漸次次拔高、對稱布布置的方方式，看看起來比比較有規規則、層層次和氣氣勢，內內容包括括噴泉廣廣場、泳泳池、長長亭，鵝鵝卵石小小溪、小小沙灘等等;其組組團集中綠綠化地大大多利用用為親自自樂園和和體育場場所，因因實行人人車分行行(減少少水泥道道路面積積)，樓樓前綠化化也看起起來比較較多籃球場、親子園園、游泳泳池、會會所籃球場、羽毛球球場經典花園園規模小，以樓前前綠化為為主0.4寶安花園園樓前緩坡坡立體綠綠化，因因建設規規模大，且噴泉泉廣場、游泳池池、網球球場、綠綠化帶、親子園園集中在在一期，所以其其中心花花園也在在南湖社社區內是是最大的的，其綠綠化布置置同樣以以土丘形

26、形式增加加立面效效果，綠綠化植被被種類較較多，大大量長椅椅使其更更人性化化，泳池池旁的假假山既為為游池提提供戲水水滑道，也可找找到登高高望遠的的感覺網球場、健身俱俱樂部、游泳池池、會所所、親子子園、寶寶安老年年大學加州花園園因其和寶寶安花園園是一個個整體，所以其其內部并并沒有再再做中心心花園，寶安花花園的集集中綠化化帶就在在其旁邊邊新大地項目分割割為兩塊塊，規模模變小，除部分分私家花花園以外外，只有有樓前簡簡單綠化化，但其其旁邊規規劃為整整個南湖湖社區的的大型花花園，待待該花園園落成后后，其將將占盡風風水網球場、籃球場場、游泳泳池紅頂花園園華錦花園園1個中央央花園，扇型布布局，設設網球場場和游

27、泳泳池，綠綠化搭配配較有特特色，22個次級級集中綠綠化造型型一般，無特色色小學、超超市、會會所、游游泳池、網球場場，三網網合一0.4成功花園園模型顯示示綠化缺缺少新意意和造型型2、特點點歸納：環境營造造：總的的說來，各開發發商都是是重視環環境建設設的，只只是因項項目規模模不同，項目檔檔次定位位不同，以及景景觀設計計單位的的能力不不同，最最終體現現在環境境營造上上量和質質的差別別，目前前做的最最好的應應屬中央央花園，其次是是寶安花花園,不不但規模模大，而而且有特特色、有有氣勢、內容豐豐富、更更人性化化。配套設施施：南湖湖社區雖雖然總體體規劃了了醫院、學校、銀行、電信、超市等等生活配配套及其其他娛

28、樂樂配套，但由于于整個社社區還在在建設當當中，且且分割后后的項目目開發商商根據自自己需要要，大多多打破了了原有規規劃布局局,因此此，規劃劃中的配配套有些些還沒有有落實（如醫院院），有有些卻出出現重復復建設（如超市市、會所所、泳池池）。其其實，各各項目內內部的超超市就是是普通商商用門面面，會所所除了寶寶安花園園和南湖湖中央花花園的在在慘淡經經營健身身俱樂部部以外（對非本本項目業業主也開開放），其它似似乎只作作些表面面文章而而已。還還有一點點，各項項目似乎乎對游泳泳池情有有獨鐘，不管項項目檔次次如何，都做一一個“比桑拿拿池大一一點”的游泳泳池，但但由于游游泳池的的維護費費用通常常比較高高，聽住住戶

29、說一一年中有有三個季季度是“干坑”。物業管理理：項目目的分割割，不可可避免到到來物業業管理的的分管，盡管樓樓書上大大家都說說自己是是品牌或或者人性性化物業業管理，但誰也也沒說明明是哪家家品牌物物業管理理公司管管理，估估計都是是“肥水不不流外人人田，自自家人管管自家院院”，南湖湖中央花花園一開開始以招招標請來來深圳的的某物業業管理公公司，似似乎不如如意，后后來自己己成立了了物業公公司取而而代之。五、價格格調查分分析 1、統統計對比比表項目名稱稱銷售性質質銷售價格格銷售折扣扣按揭支持持銷售效果果熱銷戶型型消費主體體江宏花園園少量現房房，三期期期房1100014460，頂層低低一次性995，按按揭9

30、777成一五五年1、2期期基本售售罄，三三期未知知頤和苑現房14900一五五80，入市價價1一八八8祥和苑現房開發早，售罄溫馨苑現房開發早，售罄寧靜苑現房少量尾房房14330元/平米優優惠價松濤苑現房一五300江南庭院院現房172887成200年85%左左右金秋別墅墅花園現房360004550020南湖中央央花園11、2期期、碧云云天現、期房房多層16650一八000，小小高層一一八00024480一次966，按揭揭997成200年1、2期期1000，33期多層層60，高層層30120平平米左右右開發商宣宣稱1一一八0位位業主中中，大專專以上學學歷占882，教師、醫師、律師、經濟師師、工程程師

31、占770，平均年年齡322歲經典花園園期房一五80022280，頂層送送閣樓價價格最高高948成200年銷控圖顯顯示80087平米米的量少少銷空，其他戶戶型比較較均衡寶安花園園現房17800開發較早早，售罄罄加州花園園期房一八0002446030，比較冷冷清新大地期、現房房磚混14480-16880，框框架一八八00，規劃小小高層220000以上一次966，按揭揭987成200年1期基本本售罄，2期框框架售880，磚混售售40紅頂花園園期房華錦花園園現、期房房磚混12279起起，14420均均，框架架一五000起無折扣7成一五五年現房1000，期房440成功花園園期房1一三0014480試銷期

32、2、特點點歸納：銷售性質質：大多多從打樁樁時開始始售樓，期房占占市場供供應量的的多數。銷售價格格：經濟濟適用房房價格在在11000-一一五000元/平平米之間間，和百百步亭和和常青花花園的經經濟適用用房價位位基本保保持同一一水平線線;整體體規劃比比較好的的磚混房房價位主主要在一一五000-17700元元/平米米之間，環境比比較好的的框架房房價位主主要在一一八000-20000元元/平米米之間，小高層層最高報報價為224800元/平平米。單套總價價：綜合合考慮其其售價和和單套面面積，可可推算其其磚混經經濟適用用房的單單套總價價大約在在一八萬萬以下，磚混商商品房的的總價基基本上在在25萬萬以下，框

33、架房房的總價價基本上上在355萬以下下。銷售折扣扣：大部部分項目目一次性性折扣在在95折折左右，銀行按按揭付款款折扣在在98左左右。按揭支持持：大部部分項目目提供77成200年的銀銀行按揭揭支持，經典花花園因房房價較高高，爭取取道8成成20年年的銀行行支持，以減輕輕還款壓壓力，拓拓寬消費費對象。銷售效果果：從銷銷售效果果看，南南湖花園園早期開開發的項項目均以以中品位位、低姿姿態入市市，在當當時的條條件下，銷售效效果比較較好,其其聚集的的人氣和和住宅氛氛圍，也也為目前前的項目目開發打打下了基基礎；但但從目前前在建的的高檔房房看來，這種檔檔次上的的“大跳躍躍”似乎有有點對市市場潛力力估計過過高，其

34、其別墅至至少應該該說是銷銷售“欠佳”了，加加州和碧碧云天的的小高層層和高層層的銷售售也沒有有了多層層的“火勢”，但由由于二者者還處在在期房銷銷售階段段，因此此多高檔檔次的房房子能被被市場接接受，還還需時間間檢驗。熱銷套型型：由于于本項內內容屬于于開發商商保密資資料，所所以很難難取得，但從其其市面上上推出的的主力戶戶型和現現房存量量看，22*2、3*22應該是是銷量最最多的。消費主體體：本項項內容的的取得難難度是最最大的，如果開開發商不不做好客客戶資料料登記和和分析，他自己己也不清清楚。但但南湖中中央花園園打破常常規，宣宣稱其目目前的11一八00位業主主中，大大專以上上學歷占占82，教師師、醫師

35、師、律師師、經濟濟師、工工程師占占70，平均均年齡332歲。盡管其其中有為為了提高高品位的的“粉飾”成分，但從經經驗分析析，應該該基本屬屬實。六、銷售售渠道和和促銷手手段調查查分析 1、統統計對比比資料項目名稱稱宣傳資料料賣點推推介廣告主題題促銷活動動江宏花園園南湖花園園的整體體配套，自身的的配套，地段等等局江宏花花園，品品人文環環境頤和苑我想有個個家祥和苑溫馨苑寧靜苑松濤苑江南庭院院園林風格格、文化化內涵，樓書以以畫卷形形式，也也很有文文化氣息息濃郁江南南風情的的文化住住宅區；江南好好，風景景舊曾諳諳雖沒有收收集到相相關資料料，但宣宣傳力度度也算比比較大的的金秋別墅墅花園物業管理理，新材材料

36、、新新工藝系出名品品，脫卻卻凡塵南湖中央央花園、碧云天天風景，設設計、套套型、區區位優勢勢、社區區文化、主題公公園（杜杜鵑廣場場）等等等風景陽光光碧云天天；中央央花園，品位生生活新坐坐標；唯唯一擁有有武漢最最大、也也可能是是最好的的住宅公公園；成成熟社區區，滋潤潤生活五彩繽紛紛樓書，扇情文文字；在在報紙上上開辟人居專專欄；大版面面彩色報報紙廣告告、DMM；比較較豪華、大氣的的營銷中中心;出出版現現代人居居購房房手冊；大打文文化牌，舉行多多次文藝藝會演等等等，其其立體式式的促銷銷手段使使其比周周邊項目目取得了了更大的的知名度度經典花園園緩坡立體體景觀、配套、物管經典家園園，經典典生活；經典家家園

37、，生生活并非非一成不不變；一一個可以以放飛心心靈的地地方寶安花園園加州花園園愛上這里里的天空空雖沒有收收集到相相關資料料，但宣宣傳力度度也算比比較大的的新大地大地永存存，溫馨馨無限；心臟地地段，四四合新院院紅頂花園園華錦花園園經濟適用用房性質質坐享生活活意趣，領略華華錦風情情成功花園園2、特點點歸納：賣點推介介：內容容無非是是宣傳實實力、產產品、環環境、配配套和管管理，但但由于側側重點不不同，表表現手法法不一樣樣，其對對消費者者眼球的的吸引力力、對心心靈的撞撞擊力是是不一樣樣的。廣告主題題：對廣廣告主題題的感染染力看來來，南湖湖中央花花園、江江南庭院院和加州州花園的的作得比比較好，沒有落落入其

38、他他開發商商那種“老套、政治口口號化”的宣傳傳；從廣廣告主題題的利益益支撐點點看來，大部分分打景觀觀和品位位的牌，只有江江南庭院院將其景景觀風格格拔高為為一種文文化氛圍圍加以宣宣傳。促銷活動動：南湖湖社區雖雖然說不不上名牌牌，但也也算品牌牌（不成成文的行行業標準準是在街街上問110個的的士司機機有7個個知道），遺憾憾的是當當南湖花花園被“瓜分”以后，南湖花花園這一一個大型型“社區”的品牌牌作用失失去了宣宣傳作用用（大家家都不愿愿意為別別人做廣廣告），而是重重新從零零開始宣宣傳自己己的某個個“小區”。因此此，因宣宣傳方式式和力度度的差別別，象南南湖中央央花園和和江南庭庭院又重重新樹立立了品牌牌，

39、而大大部分項項目都名名不經傳傳，客戶戶走進南南湖花園園，已經經不知道道到哪里里找售樓樓部、該該找哪家家售樓部部，即使使是南湖湖花園和和中央花花園，武武漢市民民也容易易將其當當作兩個個處于不不同地方方的小區區，而不不是實際際上的包包容關系系。本項目SSWOTT分析一、項目目優勢(strrenggth)南湖社區區的北邊邊基本上上開發完完畢，后后續項目目往南推推進是必必然，項項目成為為南湖花花園規劃劃區的中中心也指指日可待待。旁邊的新新天地在在區位上上雖然略略好，但但由于1100畝畝地分成成兩塊，規模變變小，我我們的1100畝畝規模可可在環境境營造上上取得相相對優勢勢。項目旁邊邊規劃中中將有整整個社

40、區區最大的的中心花花園，如如果能爭爭取花園園早日落落成，將將也是一一個很大大的賣點點。南湖社區區主干道道之間的的聯系通通道估計計在夏季季進行改改造，交交通有望望改善。做為后來來者，可可以對“前行者者”的經驗驗進行分分析，取取長避短短，在產產品和環環境規劃劃上做到到更好、更準。二、項目目劣勢（weaakneess）項目的土土地成本本在整個個小區里里估計是是比較高高的，且且本公司司的成本本管理和和控制能能力是弱弱項。土地空置置的資金金成本比比較高（年利息息數百萬萬），在在一定程程度上限限制了開開發時機機的選擇擇。整個珞梁梁路近期期內不可可能鋪成成并通車車，因此此交通條條件相對對較差。項目雖然然是規

41、劃劃中心地地，但由由于南邊邊還是淤淤泥地，因此在在目前其其實際上上是邊沿沿地，沿沿邊房子子看到的的不是青青草，而而是黑爛爛泥。三、市場場機會(oppporttuniist)經我方和和寶安公公司達成成協議，珞梁路路和機場場三路可可能在220022年6月月通至本本項目，屆時將將為本項項目的推推出提供供基本的的出入通通道。四、市場場威脅(thrreatts)1、大橋橋公司的的項目在在我們的的旁邊，如果兩兩個項目目的開工工時間間間隔比較較短，那那么二者者在產品品、環境境、配套套、價格格和工期期保證等等上面都都是直接接競爭者者。2南湖花花園各項項目就像像一些擺擺在同一一超市（南湖花花園社區區）、同同一類

42、型型（住宅宅）卻并并不同品品牌的商商品，項項目之間間彼此形形成參照照體系，客戶足足不出園園，就可可“貨”比多家家，性價價比如何何，是吸吸引客戶戶的最終終法寶。其中，江宏花花園占盡盡交通、價格優優勢，南南湖中央央花園等等品牌項項目也在在該地樹樹立了一一個較高高品位居居住區的的新“標尺”，以后后開發的的項目如如何在其其間找到到品位和和價格切切入點，決策將將越來越越難。寶安公司司透露，武漢萬萬科似乎乎不滿足足于金銀銀湖的根根據地，也把眼眼光往南南湖看來來，有意意在南湖湖邊大筆筆圈地（10000畝），如其其能如愿愿，將對對南湖花花園各項項目造成成不可低低量的沖沖擊。項目開發發的初步步建議一、開發發總思

43、路路差異化是是新產品品占領市市場的有有效途徑徑，也是是品牌標標識的構構成元素素，但差差異化往往往和成成本的增增減緊密密相連，根據本本項目的的地段區區位，建建議采取取“有限差差異化”的品牌牌開發之之路。要想在眾眾多競爭爭者中間間出人頭頭地，必必須走從從綠化到到文化的的高層次次競爭策策略，建建設可居居、可游游、可行行、可觀觀的現代代居家。二、總體體規劃建建議檔次定位位：考慮慮本項目目的區位位特點和和土地成成本，建建議在檔檔次上與與南湖中中央花園園的中期期(非高高層)保保持同一一水平線線，原因因是：該項目的的前三期期不但品品位適中中，而且且已得到到市場接接納，銷銷售效果果好，成成為武漢漢市的知知名品

44、牌牌樓盤，而檔次次高于其其的加州州花園和和金秋別別墅卻后后市不看看好。從南湖花花園的項項目組成成看，中中、低、高檔并并存，但但低檔的的經濟適適用房明明年依然然會有一一五萬以以上的入入市量，我們無無法取得得最基本本的土地地成本和和交通優優勢。環境營造造：通過過對各項項目環境境營造特特點的分分析，我我們認為為本項目目的環境境營造是是”差異化化”開發思思路中的的重點，因為“買環境境”是商品品房消費費的趨勢勢，且環環境最能能打破消消費者心心里的“價格防防線”。為保保證環境境的檔次次，在可可能條件件下可實實行全國國招標，選擇最最佳方案案，此外外，環境境營造必必須做到到如下三三點：有主題，朝“文化主主題”

45、方向靠靠，通過過虛擬的的文化來來彌補本本項目其其他方面面的不足足。有創意，既可給給人新鮮鮮感，也也可以創創意來和和其他小小區象區區別。人性化，要有親親和力，使客戶戶找到“家”的感覺覺。適量水景景，表現現水對視視覺的沖沖擊力，但游泳泳池可以以在進一一步調查查的基礎礎上決定定取舍。兼顧環境境營造成成本，避避免一味味追求高高檔環境境和超大大面積的的水體。配套設施施：考慮慮配套設設施建造造成本、品位構構成作用用和實際際用途，建議不不做會所所和網球球場,適適當考慮慮幼兒園園、親子子園、健健康步道道、老年年活動場場地和具具有文化化品位的的場所。平面布局局：區別別區內大大部分中中央花園園式布局局，建議議分主題題半圍合合式布局局。容積率：南湖花花園各項項目的容容積率都都宣傳得得比實際際小，考考慮本項項目的檔檔次定位位，容積積率應該該比成本本測算時時適當降降低，保保持在11.5左左右，這這樣才能能出環境境，也才才能出品品位。三、產品品設計建建議結構類型型：與檔檔次配套套，建議議做框架架，其他他靠街的的可做少少量磚混混。層數：以以7層為為主，若若有必要要進一步步降低容容積率，可做少少量點式式或板式式一梯兩兩戶小高高層，以以區分于于該區域域現有的的一梯四四戶以上上高層。立面特色色：建議議采用外外墻轉，既能是是本項目目永葆青青春，也也可區分分于該地地清一色色的外墻墻涂料，且在風風