1、 中國茶市三期市場調研報告 Page PAGE 20 of NUMPAGES 59中國茶市三期調研及定位報告高策（中中國）房房地產運運營機構構20122年2月月28日報告目錄錄新昌城市市背景調調研3城市概況況城市人口口城市交通通經濟概況況城市規劃劃及城市市發展方方向小結宏觀背景景及本地地房地產產市場調調研13宏觀背景景房地產發發展概況況市場供給給及市場場存量房地產價價格走勢勢購房消費費者心理理分析地產項目目區域分分布典型個案案分析小結新昌城市市商業發發展現狀狀31城市商業業發展現現狀及分分析小結項目定位位40項目概況況SWOTT分析項目定位位策略新昌城市市背景調調研1、城市市概況城市區位位：新

2、昌昌縣，位位于浙江江省東部部，紹興興市東南南部，曹曹娥江上上游。北北緯299277，東東經1221001。東鄰奉奉化、寧寧海，南南界天臺臺，西南南與東陽陽、磐安安接壤，西、北北兩面與與嵊州毗毗連?？h縣境東西西長522千米，南北寬寬37千千米。地勢概況況：新昌昌地處浙浙東丘陵陵地帶，天臺、四明、會稽諸諸山余脈脈綿亙境境內，地地勢由東東南向西西北呈階階梯形下下降?？h縣境東南南部為崇崇山峻嶺嶺，中部部和西部部為丘陵陵臺地，西北部部為河谷谷盆地。全縣地地貌有“八山半半水分半半田”之之稱。行政下轄轄：新昌縣縣轄3個個街道、8個鎮鎮、5個個鄉：羽羽林街道道、南明明街道、七星街街道、沙沙溪鎮、儒岙鎮鎮、回山

3、山鎮、澄澄潭鎮、小將鎮鎮、鏡嶺嶺鎮、梅梅渚鎮、大市聚聚鎮；雙雙彩鄉、巧英鄉鄉、東茗茗鄉、新新林鄉、城南鄉鄉。共有有4155個行政村村、166個居委委會。中國茶市三期本項目位位于浙江江省紹興興市新昌昌縣城七七星街區區潛溪江江畔（泰泰坦大道道和新鏡鏡路口） 2、城市市人口據新昌第第六次人人口普查查顯示，到20110年末末，新昌昌縣總戶戶數166.522萬戶，總人口口43.65萬萬人，其其中非農農業人口口9.221萬人人。新昌昌縣城常常駐人口口約166萬人。新昌縣縣歷年來來人口增增長數據據表：根據圖表表，新昌昌縣總人人口增長長穩定，歷年來來增幅不不大，而而縣城人人口增幅幅相對較較快，這這于政府府城鎮

4、化化發展政政策相關關，縣城城常駐人人口的增增加將擴擴大城市市住房需需求，很很大程度度上推動動了市區區房地產產項目的的建設。（新昌縣縣年度人人口增長長表）3、城市市交通城際交通通：新昌地處處山區，沒有鐵鐵路，對對外城市市的交通通主要靠靠高速公公路，上三高高速公路路、甬金高高速、1044國道，三條高高速貫穿穿縣境，東連寧寧波、溪溪口、南南接臺州州、溫州州，西望望金華、麗水、北通紹紹興、杭杭州，公公路交通通四通八八達。新昌離杭杭州蕭山山國際機機場（上上三線高高速直達達新昌）、寧波波櫟社機機場距離離約1小小時車程程。乘火火車到新新昌可先先至杭州州、紹興興、上虞虞、寧波波、義烏烏，再在在火車站站轉乘長長

5、途汽車車至新昌昌。城區共有有三個主主要車站站，客運運中心站站，客運運西站和和客運東東站。新昌客運運中心：位于環環城西路路28號號（南明明小學邊邊）。各各地長途途汽車大大都?？靠坑诖?。車站主主要發外外地長途途客車。新昌汽車車西站：位于1104國國道大橋橋西路，是新昌昌旅游的的交通樞樞紐。主主要有發發往各景景點的中中巴車。新昌汽車車東站：位于新新昌工業業園青山山區塊，1044國道南南側。城市內部部交通：公交車車1、22、3、4、66、7、8路等等到達城城市各個個區域，市內出租租車約1500輛左右右，可滿滿足日常常市內短短途出行行。4、經濟濟概況根據新昌昌縣統計計數據，20111年11-3季季度新昌

6、昌實現地地區生產產總值1172.10億億元，按按可比價價格計算算，增長長10.2%。20110年新新昌全縣縣全年實實現生產產總值2215億億元，增增長111.3%；城鎮鎮居民人人均可支支配收入入273396元元，增長長9.66%，農農民人均均純收入入112263元元，增長長13.0%。 新昌縣為為全國百百強縣市市，個別別產業在在整個國國家范圍圍內都占占據著一一定的地地位，如如摩托車車汽車輪輪轂產量量亞洲第第一；維維生素EE產量全全國900%；藥藥用膠囊囊產量占占全國11/3；小型軸軸承產量量占全國國20%；另外外新昌擁擁有國家家級、省省級高新新技術企企業300家；規規模以上上企業2295家家；

7、銷售售超億元元27家家，超110億66家，超超50億億1家，稅收超超千萬以以上255家；上上市公司司6家；同時，新昌的的旅游收收入占第第三產業業近一半半比重；根據新昌昌歷年產產業比例例，新昌昌是以工工業為龍龍頭的新新型工業業城市，工業產產業占整整個新昌昌國民經經濟的百百分之五五十以上上，但隨隨著第三三產業的的發展，工業產產業的比比重和第第一產業業比重逐逐年下降降。根據新昌昌十二五五城市規規劃，將將大力發發展第三三產業，從數據據看出第第三產業業的比重重也在逐逐年提升升，從220%多多增加到到目前近近40%。在第三產產業中，新昌旅旅游產業業又占據據一半以以上份額額，表明明旅游業業同樣為為新昌支支柱

8、產業業。新昌城市市經濟特特征以工工業為導導向，第第三產業業發展迅迅猛，旅旅游產業業為新昌昌一大支支持產業業20100年新昌昌縣城鎮鎮居民人人均可支支配收入入273396元元，比上上年增長長9.66%；農農村居民民人均純純收入1112663元，增長113.00%；20100年新昌昌城鎮居居民收入入比浙江江省城鎮鎮人均可可支配收收入2770422元稍高高。城鎮居民民收入高高出全省省平均水水平，具具備較強強的消費費能力；人均GGDP超超過30000美美金，房房地產開開發步入入蓬勃發發展期。城市規劃劃及城市市發展方方向1）新昌昌城市發發展規劃劃：新昌城市市定位：新昌縣縣域政治治、經濟濟和文化化中心，以

9、宗教教文化和和山水風風光為特特色的旅旅游名城城。優化城鎮鎮建設用用地布局局，構筑筑“一核兩兩軸六片片”的城鎮鎮用地空空間發展展框架。突出“一核”，即縣縣域核心心，規劃劃通過行行政架構構的調整整，將梅梅渚-澄潭和和大市聚聚納入中中心城綜綜合片區區統籌考考慮，集集中發展展，形成成區域性性中心城城市，發發展方向向為：近近期向梅梅渚澄潭延延伸，遠遠景向大大市聚拓拓展；加加快“兩軸”即東西西兩條城城市發展展軸，形形成中心心城區澄潭潭梅渚和和中心城城區大市聚聚兩條主主要城市市發展軸軸。本案位于城市規劃南巖居住版塊2）中心心城綜合合片區規規劃中心城區區：基本本空間結結構：形形成“11+3”的空間間布局結結構

10、，即即中心城城區由一一個沿新新昌江和和臺地生生態軸發發展的核核心生活活片區以以及三個個居住片片區組成成。規劃劃期內重重點向梅梅渚澄潭發發展，遠遠景向大大市聚拓拓展、延延伸；發展方向向：采取取中心加加組團式式發展模模式，規規劃期內內生活居居住重點點向西、東南和和向北發發展，工工業向東東、東北北方向發發展。中心城區區規劃控控制范圍圍中心城區區規劃范范圍包括括南明街街道（447.770平方方公里）、羽林林街道（88.44平平方公里里）、七七星街道道（500.600平方公公里）、梅渚鎮鎮（366.177平方公公里）和和澄潭鎮鎮（422.700平方公公里）五五個鄉鎮鎮（街道道）的鎮鎮界范圍圍組成，總面積

11、積達2665.661平方方公里。中心城區區人口規規模至20220年，中心城城區人口口規模442.775 萬萬城市空間間用地發發展策略略生活功功能區主主要向西西（七星星）、向向東南（新民）、向北北（臺地地）發展展；產業功功能區主主要向西西南（梅梅渚澄潭工工業區）、向東東（改造造拔茅工工業區傳傳統產業業）、向向東北（大明市市）三個個方向發發展。其其中，依依托西部部七星城城市中心心逐步帶帶動西部部居住組組團的建建設，完完成老城城區的土土地置換換，發展展新民居居住社區區。依托托城市七七星城市市中心帶帶動南巖巖工業區區的建設設。在此此基礎上上，帶動動梅渚澄潭和和城東拔拔茅工業業區的建建設，規規劃遠期期上

12、臺地地，相應應建設大大明市工工業區。根據新昌昌城市規規劃，未未來新昌昌城市將將向西發發展，七七星版塊塊成為開開發熱點點，新昌昌城市的的西進運運動，直直接推動動了七星星版塊房房地產市市場發展展活躍和和七星版版塊房價價的上漲漲。3）嵊新新區域將將現“十字型型”鐵路網網，組合合城市規規劃人口口規模776萬金甬鐵路新昌城區蘇嘉紹臺城際鐵路嵊州城區 嵊新區域域規劃方方向：規劃方向規劃市縣縣域鎮群群體空間間結構概概括為 “一主、兩帶、五副”：“一主”即由嵊嵊州中心心城市和和新昌中中心城區區，通過過整合共共同形成成嵊新市市縣域的的主中心心；“兩帶”即依托托上三、甬金兩兩條高速速公路，組織沿沿線城鎮鎮，形成成

13、南北向向與東西西向兩條條十字相相交的城城鎮發展展帶；“五副”即圍繞繞在組合合中心城城市周圍圍，與組組合城市市聯動發發展的三三界、崇崇仁、長長樂、儒儒岙和大大市聚等等五個中中心鎮。交通規劃高速公路路規劃為為“一橫二二縱”；鐵路路規劃“一橫一一縱”十字型型鐵路（“一橫”為金甬甬鐵路；“一縱”為蘇嘉嘉紹臺城城際鐵路路）；而而公交方方面則體體現城鄉鄉公交一一體化，形成以以組合中中心城市市為核心心，以村村鎮為節節點，以以高效方方便的換換乘系統統為依托托，由中中心城市市向市域域各鄉鎮鎮輻射的的公共交交通網絡絡。規劃面積除了市縣縣域范圍圍，還有有組合城城市規劃劃范圍。組合城城市范圍圍為兩個個縣（市市）中心心

14、城區的的規劃范范圍，面面積約997.22平方千千米。其其中：嵊嵊州中心心城市規規劃范圍圍面積約約52.5平方方千米；新昌中中心城區區規劃范范圍面積積約444.7平平方千米米。功能定位組合城市市空間協協調規劃劃的功能能定位為為杭州灣灣南岸的的工貿城城市之一一，紹興興市域南南部的區區域中心心城市，環境優優美的生生態宜居居城市， 以歷歷史文化化和山水水特色著著稱的旅旅游城市市。人口規模人口規模模是：至至20220年，組合城城市規劃劃人口規規模為776萬人人。其中中嵊州市市中心城城區規劃劃人口規規模為550萬人人； 新新昌市中中心城區區規劃人人口規模模為266萬人。6、小結結新昌城區區地形東西西狹長，

15、南北兩兩側被山山嶺包圍圍，城市市土地資資源有限限，限定定了城市市發展的的空間，人口主主要聚集集在城關關鎮區域域，也是是目前新新昌城市市的核心心。然而而隨著新新昌城鎮鎮化建設設進程的的加快，城市人人口逐年年增加，目前城城區常住住人口已已經到達達約166萬，新新增城鎮鎮人口必必然增加加對住房房面積的的需求，而老城城區目前前已無閑閑置地塊塊可供建建設，只只能向東東西部發發展。西部七星星街區，土地資資源供應應較多，目前可可供發展展空間較較大，也也正因為為如此，新昌城城市規劃劃的主要要發展方方向便是是七星街街區，隨隨著七星星大量居居住小區區建設和和人口的的遷移，未來七七星街區區將成為為新昌第第二個城城市

16、中心心。同時時根據新新嵊城市市規劃，到20020年年新嵊城城鎮人口口規模將將到達776萬，七星街街區是與與嵊州城城區結合合最近的的地方，兩地的的融合必必然會帶帶動結合合部區域域經濟及及人口的的發展，這也為為兩個城城市帶來來了新的的發展機機遇。新昌為全全部百強強縣市，而且近近幾年排排行一直直在向前前靠攏，新昌的的多個產產業在全全國都占占據著重重要地位位，如維維生素EE的產量量、藥用用膠囊等等，以工工業為龍龍頭帶動動整個城城市經濟濟的發展展，快速速發展第第三產業業，提高高全縣居居民物質質文化生生活水平平是新昌昌十二五五規劃的的重要目目標，因因此目前前新昌居居民可支支配收入入處于浙浙江城鎮鎮居民人人

17、均GDDP之上上，這也也表明了了新昌城城市居民民的潛在在消費能能力較強強，為居居民提供供日常生生活服務務的餐飲飲娛樂文文化等服服務產業業存在較較大發展展空間。宏觀背景景及本地地房地產產市場調調研1、宏觀觀背景政策：堅堅持房地地產調控控政策不不動搖20122年開年年以來，多個地地區傳出出調控放放松的信信號，但但很快被被叫停，20112年中中央政治治局會議議關于房房地產市市場的政政策走向向做出決決議，堅堅持房地地產調研研政策不不動搖，預示著著20110年房房地產政政策將繼繼續延續續去年的的從緊政政策，國家宏宏觀調控控政策環環境并未未絲毫改改變。房市： 1月樓市市慘淡開開局在 HYPERLINK /

18、 房地產產調控政政策依然然從緊及及春節假假期的雙雙重影響響下， 20112年11月100個重點點城市新新建住宅宅成交量量環比上上月下降降5成多多，與去去年同期期相比減減少近77成，11月樓市市慘淡開開局。信號：22月樓市市復蘇跡跡象根據多家家售樓處處數據，2月份份以來樓樓市咨詢詢人數和和成交套套數有增增長跡象象，然而而未來樓樓市走勢勢如何，單從目前前數據無無法判斷斷，客戶戶心理降降價預期期、觀望望心態何何時結束束，目前前還不明明確。政策從緊緊，庫存存壓力大，在限購購限貸壓壓力下，20112年消消化庫存存，以價價換量成成為多數數房地產產商的選選擇；2、新昌昌房地產產市場概概況隨著城市市發展進進程

19、的加加快，新新昌城鎮鎮人口數數量和居居民收入入的增加加，新昌昌地產發發展勢頭頭迅猛，表現在在兩個方方面，一一是除了了本地房房地產企企業外，境外大大型地產產紛紛進進駐新昌昌，二、房產銷銷售面積積年度逐逐年遞增增，且增增速較快快，來自自新昌統統計局的的數據， 20007年年新昌房房地產銷銷售面積積近200萬方，20008年銷銷售面積積就達到到26萬萬方， 20009年227萬方方，到220100年銷售售面積更更是高達達34萬萬方，年年度增幅幅達到225%。20111年11-111月份，銷售面面積達到到29.86萬萬方。新昌房產產年度投投資額及及房產銷銷售面積積統計表表： （新新昌縣統統計年鑒鑒數據

20、）3、新昌昌地產市市場供應應及市場場存量根據新昌昌房地產產信息網網官方數數據，截截止目前前，新昌昌房地產產累計批批準可售售面積1162882244，已已售面積積108857228，庫存面面積54424996，可售套套數1888166套，已已售套數數116692套套，市場場存量771699套。同同時，目目前新昌昌在售項項目約221個，待待售項目目（未取取得預售售許可證證）9個，包括括瓏源一一品、星星海灣、濱江一一號、悅悅瀾山，尚禮，世貿廣廣場、萬萬豐廣場場、新和和成大廈廈、中國國茶市三三期，同同時根據據官方數數據顯示示，今年年全縣每每日成交交約34套，新昌房房地產市市場供應應量較大大，去化化慢，

21、市市場競爭爭激烈。4、新昌昌房地產產價格走走勢從圖上數數據顯示示，20005年年至20008年年，新昌昌房價平平穩上升升，20009、20110年全全國房產產房價漲漲聲一片片，受整整體環境境和周邊邊城市帶帶到，房房價直接接攀升至至50000元以以上。新昌房價價各個版版塊存在在巨大差差距，根根據市調調數據表表明，220111年城南南版塊目目前房價價均價在在45000元，城東版版塊房產產均價662000元，城城中心供供應量較較少，但但根據以以往成交交數據顯顯示，城城中心房房產均價價已經突突破8千千，而七七星版塊塊樓盤均均價在775000左右，高層景景觀房價價格達到到9千，而別墅墅類產品品均價在在1

22、.55萬左右右。七星星版塊由由于供應應量較多多，將會會帶動整整個新昌昌房價的的走勢，但由于于目前市市場存量量較多，因此220122年新昌房房價均價價維持在在20111年的的水平。5、新昌昌在建在在售項目目區位分分布：七星版塊塊在售項目目：錦繡繡華庭、博大山山水天地地、新世世界金水水岸、和和成花苑苑、人和和景園、翡翠山山、麗都都四季花花園、西西景麗苑苑、金泰泰尚品國國際、金金匯廣場場，即將開開盤的項項目有：星海灣灣、濱江江一號、瓏源一一品、中中國茶市市三期、萬豐廣廣場、新新和成大廈廈老城區版版塊：在售項目目：春江江花苑、佳藝廣廣場，即即將推出出世貿廣廣場城南版塊塊：在售項目目：南山山嘉園、方興和

23、和園、雙雙龍蝴蝶蝶谷城東版塊塊:在售項目目：青山山綠景苑苑、東方方名筑、青山豪豪庭城北版塊塊：在售項目目：香山山雅苑，即將推推出：尚尚禮苑新昌在售售待售項項目區域域分布圖圖：基本售罄四季花園瓏源一品中國茶市三期錦繡華庭萬豐廣場合成花苑金匯廣場金水岸山水天地新和成大廈金立大廈世貿廣場西景麗苑佳藝廣場青山綠景苑人和景苑2青山豪庭方興和園東方名筑尚禮南山嘉園悅瀾山翡翠山星海灣玫瑰園未售在售新昌城區項目分布圖 三花現代城尚品國際蝴蝶谷濱江一號春江花苑香山雅苑水岸華府新昌在售售待售項項目統計計表：版塊項目名稱稱地理位置置產品形態態面積總建面去化/供供應套上市時間間均價元去化率七星版塊塊錦繡華庭庭三期江濱

24、西路路新中路路多層90-115030萬523/813320100年6月月8000087%博大山水水天地七星路江江濱西路路小高層65-118010萬442/1144720100年8月月7500038%新世界金金水岸江濱南路路康復路路小高層90-11302.1萬萬268/356620100年122月7400075%翡翠山南巖路和和1044國道多層、高高層90-114030萬53/226220111年3月月7480020%麗都四季季花園鼓山西路路多層、高高層99-11265.6萬萬160/788820111年680007550020%西景麗苑苑十九峰路路小高層、多層90-11282.1萬萬48/22

25、5220111年111月6800019%金泰尚品品國際22期南巖路孝孝行路多層、高高層公寓寓多層900-1330高層1110-223018萬175/1311420111年100月7700013%金匯廣場場南巖路商鋪、酒酒店公寓寓商鋪1550公寓800-18802.7萬萬44/115320100年122月商鋪1.9萬公寓7千千28%星海灣江濱南路路、孝行行路多層、小小高層96-11204.6萬萬不詳未定約80000未開盤濱江一號號江濱南路路康復路路別墅、高高層高層1220別墅27708.6萬萬不詳未定約90000未開盤玫瑰園城關鎮西西北角塔塔山山頂頂別墅別墅2880-337010萬162/248

26、820088年1.5萬萬65%七星街區區南巖版塊塊瓏源一品品新鏡路1期別墅墅（獨棟棟、聯排雙拼、躍層）200-370026萬134套套未定1萬/未開盤中國茶市市三期泰坦大道道新鏡路路口商鋪、類類住宅14萬未定未定未開盤悅 瀾瀾 山泰坦大道道小高層不詳不詳不詳未定未定未開盤城南版塊塊南山嘉苑苑城南新回回大道多層51-22602.7萬萬不詳20111年100月47800未統計方興和園園南門口南南復線邊邊別墅、多多層多層677-1114別墅3115-55397萬不詳20111年5月月48000未統計雙龍蝴蝶蝶谷104國國道、南南復線多層、高高層82-112411萬0/199120122年2月月450

27、000城東版塊塊青山豪庭庭羽林街道道青山頭頭村多層275-37554萬不詳20111年12258800未統計東方名筑筑東城青山山頭村小高層、多層98-11308萬無數據20111年3月月59000未統計城北版塊塊香山雅苑苑新昌大道道西路多層高層層90-11509萬496/505520100年7450098%尚禮新昌大道道西路高層85-117515萬不詳未開盤未定未開盤城中心版塊世貿廣場場江濱西路路商鋪、公公寓不詳10萬不詳未定未定未開盤春江花苑苑環城西路路鼓山中中路多層80-11354.588萬149/429920100年7790035%注明：項項目去化化率部分分引用新新昌房地地產信息息網數據

28、據，由于于樓盤內內部認購購或者未未及時備案案，以上上圖表數數據與實實際情況況可能存存在誤差。 中國茶市三期市場調研報告 Page PAGE 43 of NUMPAGES 597、典型型個案分分析：翡翠山A、基本本概況項目地址址：南巖巖路與萬萬豐大道道交叉口口開發商：浙江盛盛大房地地產開發發有限公公司物業顧問問：DTZZ戴德梁梁行物業類別別：多層層、小高高層、高高層規模： 總建筑筑面積330萬方方（分三三期開發發）銷售時間間：20011年3月初推推出一期期 入住時間間： 220122年目前銷售售狀態： 二期共推推出2662套房房源，去去化不足足20%B、戶型型90-1140平平方米；C、價格格均

29、價74480元元；項目分析析：翡翠翠山是位位于七星星版塊的的超級大大盤，美美式建筑筑風格，小區采采用人車車分流系系統，車車輛進入入小區直直接通道道地下車車庫，中中心景觀觀帶貫穿穿真個小小區，小小區建筑筑南低北北高空間間合圍，便于通通風采光光。小區區規劃有有商業街街區，可可滿足社社區居民民的購物物休閑商商務健身身需求，由于項項目規模模過大，目前消消化較為為緩慢。博大山水水天地A、基本本概況項目地址址：七星星路江濱濱西路交交叉口開發商：新昌縣縣博大房房地產開開發有限限公司物業顧問問：未定物業類別別：高層層住宅規模： 總建筑筑面積99萬方銷售時間間：20010年8月推出入住時間間： 220122年5

30、月目前銷售售狀態： 現房出出售，統統計數據據，目前前去化率率38%B、戶型型65-1180平平方米；C、價格格均價75500元元；項目分析析：博大大山水天天位于七七星版塊塊核心區區位，七七星橋下下，交通通便利，沿新昌昌江分布布，占據據江景資資源，地地理位置置優越。山水天天地，小小區配套套完善，規劃有有沿街商商業，可可滿足小小區居民民日常生生活需求求。博大大山水天天地戶型型豐富，有稀缺缺小戶型型60-80平平方，有有中等戶戶型1110方左左右，同同樣有大大戶型1140-1800平方，可以滿滿足不同同類型客客戶的置置業需求求。綠城玫瑰瑰園A、基本本概況項目地址址：新昌昌塔山山山頂開發商：新昌綠綠城

31、置業業有限公公司物業顧問問：綠城物物業物業類別別：別墅墅(平層層官邸、小院美美宅、獨獨棟別墅墅)規模： 總建筑筑面積110萬方方銷售時間間：20008年入住時間間： 220099年目前銷售售狀態： 現房出出售，推推出2448套，去化率率65%B、戶型型主力2666-4450平平方米；C、價格格80000元起；項目分析析： 綠綠城玫瑰瑰園城區區西北面面的塔山山之巔，內擁近近2萬平平方米的的景觀湖湖，享受受新昌首首家五星星級大酒酒店綠城雷雷迪森大大酒店的的五星服服務，稀稀缺山景景資源和和高品質質的社區區服務使使得玫瑰瑰園銷售售較好。金泰尚品品國際A、基本本概況項目地址址：七星星街區南南巖路與與孝行

32、路路口開發商：新昌金金泰房地地產開發發有限公公司物業顧問問：綠城物物業物業類別別：多層層、高層層住宅規模： 總建筑筑面積118萬方方銷售時間間：20010年4月入住時間間： 220133年6目前銷售售狀態： 項目推推出二期期13114套，去化率率僅133%B、戶型型主力900-1330平方方米；C、價格格均價77700元元；項目分析析： 金泰尚尚品國際際緊鄰翡翡翠山，雙方競競爭激烈烈，尚品品國際與與翡翠山山項目相相比，無無論是建建筑風格格還是小小區景觀觀，社區區配套，都較顯顯平庸，價格也也無優勢勢，因此此金泰尚尚品國際際目前銷銷售情況況一般，去化緩緩慢。 金匯廣場場開發商：新昌縣縣劍派置置業有

33、限限公司項目地址址：七星街街區南巖巖路與新新合成路路口各項技術術指標工程總占占地1.69萬萬，總總建筑面面積2.78萬萬。其中綜合合大樓高高15層層,12層為為商場,建筑面面積為11.200萬；3層層以上為為公寓寫寫字樓,建筑面面積1.12萬萬；配套套建筑00.044萬；地下下建筑面面積0.42萬萬。產品類型型：酒店式公公寓1220-3300平平方、商商鋪1550平方方開盤時間間：20110年112月交房時間間：20112年55月商業規劃劃：一層為為超市和和沿街商商鋪，二層酒酒店，高高層部分分為商住住兩用公公寓項目分析析：優勢 ddqqnnCXYYuW 項目位于于新昌七七星核心心板塊，未來規規

34、劃大型型居民區區，商業業項目缺缺乏，升升值潛力力大；因為它是是商業性性質所以以不受二二套房三三套房的的影響，可以很很順利的的貸到商商業貸款款 XXs%.Gvv/ ；因為是商商業用房房，今后后可以注冊冊公司HH LjvKKE=WW ；水電為民民用，減減少了生生活成本本。二、劣勢勢 Cif# 1、土土地（使使用）年年限只有有40年年，除了了土地拍拍賣來的的閑置期期和房子子建造期期大概凈凈使用年年限只 有355年左右右遠遠少少于純住住宅的年年限（770年） 9wwL!DD3e Q 。 22、房型型過大，公寓面面積1220-3300平平方，公公攤面積積過大，轉手較較為困難難。世貿廣場場：開發商：新昌世

35、世貿廣場場有限公公司；項目地址址：新昌縣縣環城西西路與江江濱南路路交叉口口地塊(原新昌昌絲廠)各項技術術指標建設用地地面積：195576平平方米； 2Vffy 建筑筑占地面面積： 97888.33平方米米； 5eh建筑面面積： 10萬萬方，地地上建筑筑面積： 7118777平方米米； PP,G :9xxe 地下下建筑面面積： 288828.6平方方米 -_|ZnuuM9，容積率率： 3.667； ,E%O_:R 建筑筑密度： 500%； j*uD3317 綠地地率：6.00% rrAqS;0 建筑筑層數：三十層層； =jxyy4ooF 建筑高高度： 99.8米；產品類型型：商鋪、酒店式式公寓開

36、盤時間間：未定定交房時間間：20013年年底業態規劃劃：購物物中心、寫字樓樓、酒店店式公寓寓項目分析析：世貿貿廣場位位于城中中心版塊塊，地理理位置優優越，商商業成熟熟，小區區密集，同時項項目沿江江而建，獨攬新新昌江景景資源，具有得得天獨厚厚的優勢勢。目前前項目正正在建設設地下工工程，項項目酒店店公寓和和寫字樓樓產品預預計將在在今年下下半年推推出，屆屆時將對對茶市三三期銷售售產生嚴嚴重沖擊擊。新和成大大廈暨和和悅酒店店開發商：新合成成地產項目地址址：康復復路與十十九峰路路各項技術術指標建設占地地近111萬平方方米，建筑面面積355萬平方方米產品類型型：商鋪鋪、酒店店式公寓寓開盤時間間：未定定交房

37、時間間：20013年年底商業規劃劃：購物物、休閑、餐飲娛娛樂、酒酒店辦公公項目分析析：新合成大大廈是七七星版塊塊大型城城市綜合合體，位位居七星星商業圈圈核心，地理位位置優越越，目前前項目已已經奠基基，但總總體工程程還未啟啟動，上上市時間間尚無信信息，需需繼續跟跟蹤萬豐廣場場開 發 商：萬豐奧奧特控股股集團有有限公司司項目地址址：新和成成路、江江濱南路路交叉口口西側各項技術術指標：建設用地地性質： 商商業、辦辦公用地地；建設用地地面積： 2200004平方方米；建筑占地地面積： 664011平方米米；地上建筑筑面積： 4660099.2平平方米；地下建筑筑面積： 1775699.7平平方米容積率

38、： 22.3；建筑密密度： 332%；綠地率 25% 建筑筑層數： 二十六六層；產品類型型：商鋪、酒店式式公寓開盤時間間：未定定 交房時時間：220133年底商業規劃劃：寫字字樓、酒酒店式公公寓項目分析析：萬豐廣場場位于七七星街區區邊緣，新昌江江畔，景景觀資源源豐富，周邊高高端小區區林立，未來升升值潛力力較大，上市時時間不確確定，對對茶市三三期存在在較大威威脅，需需密切關關注。8、新昌昌房地產產市場小小結：新昌房地地產市場場整體供供應量較較大，在在售和未未售項目目達到330個，以目前前縣城整整體經濟濟狀況和和人口狀狀況，目目前市場場供應量量已經處處于高位位，但隨隨著城市市人口的的增加，老城區區

39、的改造造建設，住房需需求將會會逐步釋釋放，但但房產消消化時間間會比較較緩慢，項目之之間對于于本地客客戶競爭爭將會非非常激烈烈。從各個版版塊供應應量來看看，新昌昌老城中中心供應應量非常常少，其其次是城城北版塊塊，城東東版塊和和城南版版塊，供供應量最最大的是是七星版版塊，在在售項目目達到112個，即將上上市的項項目8個個，根據據新昌城城市發展展規劃，七星街街區將成成為新昌昌第二城城市中心心，同時時街區內內有大量量地塊可可以開發發，這也也是七星星供應量量大的主主要原因因，而南南巖版塊塊作為七七星版塊塊的一個個部分，受城市市向西發發展趨勢勢的影響響，房地地產市場場也開始始活躍起起來，悅悅瀾山、瓏源一一

40、品和中中國茶市市三期將將是20012年年南巖版版塊的亮亮點。從房價增增長勢頭頭來看，各個版版塊房價價成階梯梯狀，從從高到底底依次為為城中心心版塊、七星版版塊、城城北版塊塊、城東東版塊和和城南版版塊，最最高價格格85000元/（濱江一一號），到最低低房價445000元/（蝴蝶蝶谷），價格差差距顯示示了未來來城市發發展的方方向。從市場供供應的產產品戶型型來講，普通公公寓最小小戶型在在90平平方左右右，最大大戶型1150平平方，主主力戶型型1200-1330平方方三房。新昌地地勢東西西狹長，土地資資源有限限，別墅墅產品理理所當然然成為稀稀缺品，最高價價格突破破1.88萬元/，玫瑰瑰園別墅墅均價11.

41、5萬萬元/，瓏瓏源一品品別墅價價格8千千-1.2萬/，稀稀缺排屋屋更是炙炙手可熱熱，還未未推出便便被搶購購一空。三、新昌昌零售業業及商業業地產發發展特點點及趨勢勢 20110年全全縣社會會消費品品零售總總額711.400億元，比上年年增長115.77%，其其中城鎮鎮消費零零售額664.779億元元，增長長15.8%；農村消消費品零零售額66.611億元，增長114.44%。分分行業看看，批發發零售貿貿易業零零售額661.777億，增長116.00%；住住宿業零零售額997444萬元，增長116.11%；餐餐飲業零零售額88.655億元，增長113.88%。20111年新昌昌1-111月新新昌社

42、會會消費品品零售總總額755.377億元，同比增增長166.9%。批發零零售貿易易業、餐餐飲業仍仍是服務務業的支支柱產業業。新昌消費費品零售售市場雖雖然穩步步上升，但商業業卻存在在嚴重不不足，表表現在：商圈單一一，且無無一站式式綜合性性購物場場所，新新昌唯一一成熟商商圈為橫橫街為中中心老城城區；超市引領領成為新新昌商圈圈單一主主力店，帶動周周邊零售售業發展展，商業業業態單單一，消消費規格格較低；餐飲消費費為新昌昌居民消消費中支支出中的的一大版版塊，而而且增長長速度較較快，但但新昌缺缺乏餐飲飲娛樂集集中的場場所;（新昌統統計局220111年1-11月月數據）1、新昌昌縣城商商圈分布布圖及租租金南

43、巖中國茶市新建商業：中國茶市三期專業市場：兔毛市場租金150-210元/月新昌縣城區商圈分布圖及租金狀況七星街區七星街道 租金45-60元/月新建商業項目：金匯廣場、新合成大廈、萬豐廣場橫街橫街、世紀聯華租金：210-300/月新建商業：世貿廣場東區達利廣場、耀達百貨租金：120-165元/月專業市場：耿基建材市場租金45元/月2）新昌昌商業代代表性物物業及商商鋪租金金水平：商圈代表物業業成熟度商業類型型輻射范圍圍日租金/月租金/橫街中心心區橫街、世世紀聯華華百貨、超超市、零零售品牌牌店全縣城7-100元210-3000元東區達利廣場場、耀達達百貨百貨、超超市、娛娛樂縣城東區區4-5.5元12

44、0-1655元七星街區區：七星路沿沿街商鋪鋪零售品牌牌店、超超市七星街區區1.2-2元36-660元專業市場場兔毛市場場小商品專專業市場場全縣城5-7元元150-2100元耿基建材材市場建材市場場縣城西區區及中區區1.2元元36元五金建材材市場建材市場場城東及城城中區1.5元元45元從以上表表格看出出，目前前新昌唯唯一成熟熟的商圈圈便是以以橫街為為中心的的老城區區商圈，但但橫街除除了一個個世紀聯聯華外，沒有其其他大中中型購物物中心或或者一站站式集百百貨、餐餐飲、休休閑娛樂樂為一體體的大型型商業。而七星街街區還遠遠未成熟熟，但隨著大大型商業業項目的的建設會會成為新新昌城市市中心，即橫街街之后新新

45、昌第二二大商圈圈。3）新昌昌超市分分布及經經營狀況況統計表表：超市名稱稱地理位置置樓層面積周邊設施施經營狀況況耀達百貨貨超市人民東路路與東興興路的交交叉口1層30000-40000中國銀行行，中國國石油IIC卡售售辦處，快樂迪迪KTVV較差都尚超市市人民東路路與東興興路的交交叉口2層56000左右中國銀行行，中國國石油IIC卡售售辦處，快樂迪迪KTVV良好農工商超超市人民西路路和大佛佛路交叉叉口1層20000-30000新昌縣審審計局，新州家家私，大大佛寺風風景區一般世紀聯華華人民中路路1277號3層約25000新昌商城城，交通通銀行，農業銀銀行，陽陽光售樓樓中心好利群超市市鼓山中路路1277

46、號1層700七星書院院，新城城副食批批發市場場，鼓山山新村，廣廈中中介，機機電城一般國商超市市西區大轉轉盤（人人民西路路，鼓山山中路，西昌南南路）1層28000新昌農村村合作銀銀行，新新昌燃料料有限公公司，新新美家電電，過去去一百米米發光燈燈飾（二二樓燈具具城）一般新昌商業業一個顯顯著特征征便是以以超市作作為零售售業態的的主力店店角色帶帶動周邊邊其他小小型零售售商業，這也表表明了新新昌商業業處于初初級階段段，但220100年新昌昌縣城鎮鎮居民人人均可支支配收入入273396元元，按年年度增幅幅9%計計算，220111年城建建居民人人均可支支配收入入近3萬萬元，表表明新昌昌城市居居民具備備較強的

47、的消費能能力，但但卻沒有有相應的的商業供供給，因因此新昌昌商業業業態的規規格和豐豐富程度度急需進進行升級級4）新昌昌娛樂休休閑商家家統計表表：會所 約5家量販KTTV 約5家家酒吧 約5家天上人間間娛樂會會所 地地址：人人民西路路1666號想唱就唱唱南明路776號八點半酒酒吧地址：橫橫街422號泰坦國際際娛樂會會所地址：高高新技術術產業園園區南巖巖工業區區凱迪娛樂樂城地址址：橫街街與工農農路交叉叉口南側側零度酒吧吧電話：005755-86611337777地址：新新中路與與孤山西西路交叉叉皇家公館館國際娛娛樂會所所 聯系地址址： 新新昌縣玫玫瑰大道道6888號雷迪迪森大酒酒店旁 快樂迪娛娛樂城

48、人民東路路1277號耀達達百貨三三樓皇家一號號人民東路路與東興興路側耀耀達百貨貨邊雅典皇宮宮娛樂會會所 地址址：新昌昌縣羽林林街道青青山頭工工業園區區麥霸娛樂樂會所新昌縣大大道西路路2688號 HYPERLINK /maps/place?cid=1456847733991215520&q=2%22m.6%209&hl=zh-CN&ved=0CDoQ-gswAA&sa=X&ei=KtpFT_fHOs2ViQfuyoSoCg 熒火蟲音音樂酒吧吧浙江省紹紹興市新新昌縣陽陽光路東東 7664 米米白云山莊莊娛樂城城地址：城關鎮鎮人民西西路1115號快樂迪量量版式KKTV新新昌旗艦艦店人民東路路與東興興

49、路交叉叉口 HYPERLINK /maps/place?cid=15106151917727083297&q=2%22m.6%209&hl=zh-CN&ved=0CEAQ-gswAQ&sa=X&ei=KtpFT_fHOs2ViQfuyoSoCg 埃及風情情酒吧浙江省紹紹興市新新昌縣沿沿江中路路西北 1.11 公里里茶餐廳 約9家茶樓 約29家咖啡廳 約11家家名軒茶餐餐廳地址址：環城城南路11-2號號橫街茶樓樓 地址：新新昌縣橫橫街 東東 2774 米米上島咖啡啡新昌連連鎖店地址：鼓鼓山中路路1677號天茶地酒酒茶餐廳廳地址：南明路路79號號來喜影劇劇茶樓 地址：新新昌縣鼓鼓山東路路 西北北

50、3332 米米 迪歐咖啡啡地址：江江濱路江江南之星星2樓鴻昇茶餐餐廳地址址：七星星路與南南延路交交叉口大豐茶樓樓 地址：新新昌縣鼓鼓山東路路 東北北 3003 米米 千百度咖咖啡地址：鼓鼓山中路路與石城城西路交交叉口古今來茶茶餐廳地地址：西西鎮南路路1144號古道茶香香 地址：新新昌縣陽陽光路 東 3365 米 維珍咖啡啡廳地址：人人民東路路2788號開元元名都大大酒店港仔碼頭頭茶餐廳廳地址：石城路路25號號 HYPERLINK /maps/place?cid=12222150907549565842&q=2%22m/%178&hl=zh-CN&ved=0CFQQ-gswBA&sa=X&ei=

51、ic1FT778JM6wiQeLlY3lCA 喜盈盈茶茶樓地址：新新昌縣環環城南路路東南 8777 米新昌華斯斯麥咖啡啡地址：新新昌縣七七星街道道新中花花園一茶一坐坐福興茶樓樓歐麥 巴巴巴地址：新新昌縣環環城南路路東南 5988 米健身房 約33家足浴 約122家浴場 約122家泰式堡健健身會所所2家心熠蹚足足浴地址：新新昌縣新新中路5529號號（錦繡繡華庭對對面）在水一方方大浴場場地址：新新昌縣大大道中路路2號美國金仕仕堡健身身會所石城良子子足浴休休閑院地址：陽陽光路1167號號陽光休閑閑大浴場場地址：陽陽光路886-1114號號皇昊足步步天下足足浴休閑閑廣場地址：鼓鼓山西路路1111號白云

52、大浴浴場地址：茗茗香路與與沿江中中路交叉叉口皇泰足浴浴地址：南南明路1160號號碧海溫泉泉大浴場場快餐連鎖鎖 約約5家 HYPERLINK /maps/place?cid=11862508446897933604&q=/%5C%22=1%1C;h&hl=zh-CN&ved=0CG0Q-gswCQ&sa=X&ei=odNFT_3mGYWZiQfvsNGxBA 凡仔漢堡堡西鎮北路路 肯德基地址：人人民中路路1277號 HYPERLINK /maps/place?cid=9179719024907578667&q=2%22m?H/%5C%22=1%1C;h&hl=zh-CN&ved=0CFMQ-gs

53、wAw&sa=X&ei=6tFFT435I5CkiAeV8rGKCg 順旺基橫街東 2999 米類類別： 快餐店店 HYPERLINK /maps/place?cid=330243625576833&q=2%22m?H/%5C%22=1%1C;h&hl=zh-CN&ved=0CHcQ-gswCQ&sa=X&ei=6tFFT435I5CkiAeV8rGKCg 華萊士鼓山東路路東北 3055 米類類別： 快餐店店 HYPERLINK /maps/place?cid=10282631674719765754&q=2%22m?H/%5C%22=1%1C;h&hl=zh-CN&ved=0CEcQ-gsw

54、AQ&sa=X&ei=6tFFT435I5CkiAeV8rGKCg 有意思西鎮南路路西北 8333 米 “游游在新昌昌，玩在在嵊州”，有潛力力消費，而沒有有地方消消費，成成為新昌昌娛樂發發展的真真實寫照照，而當當消費者者的消費費需求得得不到滿滿足，結結果自然然是大量量消費外外流。目目前新昌昌擁有會會所KVVT浴場場咖啡廳廳酒吧等等休閑場場所，餐餐飲業發發展也非非常迅速速，但是是與周邊邊城市相相比，如如嵊州，諸暨，娛樂餐餐飲市場場發展還還有很大大差距，突出的的一點便便是沒有有一個相相對集中中一站式式娛樂餐餐飲休閑閑的場所所，這也也為本案案提供了了市場機機遇。2、新昌昌旅游業業和酒店店市場新昌旅游

55、游景點，新昌縣縣自然風風光秀麗麗，人文文古跡眾眾多，素素有“東東南眉目目”之稱稱。境內內有 HYPERLINK /view/80447.htm 大佛佛寺、 穿巖十十九峰、 HYPERLINK /view/351572.htm 沃洲湖湖- HYPERLINK /view/459802.htm 天姥山山（已榮榮獲國家家級風景景名勝區區）三個個省級風風景名勝勝區，每年接接待中外外游客5500多多萬人次次，20010年年旅游創創收411億元人人民幣，占新昌昌縣整個個第三產產業經濟濟的一半半以上。（新昌旅旅游景點點分布圖圖）指標單位20055年20066年20077年20088年20099年20100年

56、國內旅游游人數萬人次213.21250.01305.01348.43408.01493.05國內旅游游收入億元14.55018.22523.66127.22732.44040.996境外游客客人次147880206552276001318002349771446995旅游匯收收入萬美元543683955110111200015055星級旅游游賓館家171718181717房間數個121881194412055124111352213522床位數張229112264422944232772504425044新昌旅游游業發展展情況：統計表明明新昌依依托全縣縣的旅游游資源，大力發發展旅游游經濟，使得

57、旅旅游產業業成為新新昌的一一大支柱柱產業，每年的的旅游人人數都在在快速增增加，但但新昌的的星級賓賓館卻沒沒有相應應的增加加。新昌酒店店市場統統計匯總總：酒店名稱稱星級客房數量價格區間間服務設施施綠城雷迪迪森大酒酒店（七七星街道道塔山山山頂）5星175間間普通標間間總共有有67間間，6110元；行政房房9800元，套套房18888元元中西餐廳廳，行政政酒廊，健身中中心，大大小會議議室，可可容納5500位位賓客同同時用餐餐及會議議的大宴宴會廳以以及設施施一流的的娛樂中中心新昌白云云山莊（新昌縣縣人民中中路1115號）4星227間間普通標間間2688元、豪豪華標間間、單人人間4220元都都配有電電腦

58、；套套房6110元有有客廳，會議室室按場次次收費110幾個個人的會會議室8800一一場，含含早餐10000平方米米的休閑閑中心，歌舞廳廳、卡拉拉OK包包廂， 棋牌麻麻將、臺球、按摩室室等一應應俱全的的設施新昌泰坦坦國際大大酒店（七星街街道泰坦坦大道997號）占地面面積3萬萬平方4星149間間豪華標間間3-66層 3378元元（2早早）行政標間間 77-8層層 4458元元（2早早）行政豪華華單間 7-8層 4988元（22早）豪華套間間3-88層 7188元（22早）中西餐廳廳和233個風格格迥異的的豪華餐餐飲包廂廂，可同同時容納納千余人人就餐。酒店擁擁有100個大、中、小小型會議議室，其其中

59、多功功能廳能能容納4400余余人。新昌瑞和和度假村村（七星星街道饅饅頭山村村）占地地面積3380畝畝3星155間間標間1990無電電腦，套套房和單單間有電電腦，套套房有6680元元、15580元元、38880元元、，會會議室6600元元一場設有宴會會廳、西西餐廳、中餐廳廳和大小小包廂112個，會議室室8個，可提供供105000多人的的會議服服務，會會議室配配有投影影設備、新昌鶴群群大酒店店（人民東東路康樂樂巷1號號）建筑筑面積22萬3千千平方 樓高110層3星133間間樓層低點點的2000豪華標間間2600商務套房房4000元標間1000個，豪華套套房20000元元，有客客廳含早餐中西式餐餐廳

60、30000平平方米；商務中中心、豪豪華多功功能廳、大中小小高檔會會議室可可；現代代化歌舞舞廳13300平平方米，KTVV包廂、咖啡廳廳、酒吧吧、棋牌牌室、男男女桑拿拿、美容容美發、足浴、臺球室室、健身身房等娛娛樂健身身設施銳思特汽汽車酒店店（鼓山山中路2217號號）經濟型77間商務房和和棋牌房房1800元，標標間411間，1150元元，大床床27間間1600元，有有會員各各減300元，電電腦各加加20元元，含早早餐免費洗漱漱用品,停車場場,空調調,244小時熱熱水,淋淋浴,拖拖鞋,多多種規格格電源插插座力拓城市市酒店經濟型63間標間和單單人間是是1500元，套套房2778元有有電腦，不含早早餐